安庆大观新城物流园项目可行性研究报告书

PAGE大观新城物流园项目可行性报告2011·安庆第一章项目提要1.1项目名称大观新城物流园建设工程1.2承担单位安庆市观远物流有限公司1.3建设地点安庆市大观新城区1.4建设性质新建1.5建设内容及规模本项目总用地面积为200亩（折合约133334m2）。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为四大区域。一是仓储区8744m2(其中包括货仓、集装箱堆场、集装箱拆拼装箱、还箱、增值加工车间、仓库保全等)，集存货、理货、中转、增值加工等服务为一体；二是物流商务中心6673m2（其中包括办公服务区、调度室、交易大厅、交易中心、附属配套区、电子通讯卫星设备跟踪系统设备室等），主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能，物流科技网络管理系统等；三是货运车辆运输管理区15000m2(其中包括停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房等),设置车位86个，全路面使用钢混结构，满足进出车辆的要求，减轻周边货运车辆停放压力，为货运车辆的进出安全和维修保养提供便利。通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备，并配套建设市场信息系统；四是物流园配套消防等区域6500m2（其中包括景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施等），主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑、减少污染，计划投资200万引进先进的生活污水处理系统，消除工厂生产对环境和职工的危害。项目建成后，年交易量可达18万吨。1.6建设期限2011年11月～2014年4月1.7总投资及资金筹措本项目总投资7800万元，其中：工程费用4680万元，工程建设其他费用1400万元，预备费用1000万元，专项费用720万元。其资金筹措方式为：自有资金。1.8项目效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速安庆新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。从安庆物流产业现状上看，随着现代流通业的发展，安庆地区也迫切需要提供现代物流服务。如商业布局的变化对物流提出了新的需求；商业物流逐步社会化，需要第三方物流服务；区域产品的特色化及农村流通体制改革的全面推广，加速物流行业的专业化进程；新型网络商业的发展，对物流水平提出了更高要求；地理位置和功能需要加快物流建设。我司正是针对市场需求，抢抓机遇，进行物流建设，从而反向推动一、二、三产业平衡快速发展。1.9主要技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总规模万吨18年交易量2用地面积亩200折合约m23总建筑面积m2以实际为准其中仓储区m28744含仓库、理货区、增值加工车间、保全物流商务中心区m26673含办公服务区、调度室、交易大厅、交易中心、附属配套区、电子通讯卫星设备、跟踪系统设备室货运车辆管理区m215000停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房物流园需求配套区m26500景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施5容积率0.456建筑密度%19.47绿地率%28.58项目总投资万元78009投资利润率%22.4610投资利税率%27.1511财务内部收益率%22.20所得税前投资回收期年6所得税前财务净现值元5612所得税前12财务内部收益率%17.35所得税后投资回收期年6.86所得税后财务净现值元4012所得税后13盈亏平衡点%59.75第二章项目建设的必要性和可行性2.1项目由来现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。近些年，安庆市物流产业随着流通产业稳定持续的快速发展，规模、特色日渐增强，作用、需求更加显现。但物流产业在现代化水平与科学的规划、管理等方面还存在着很大的不足。从稳定一产，推动二产、促进三产的角度上看，从打造区域商贸中心、第一方阵率先崛起、真正融入长三角城市群建设的角度上看，物流产业的快速跟进直至率先发展具有重要的地位和特殊作用。安庆物流发展有着众多条件和机遇，发展前景很是光明。如安庆商业流通历史悠久，社会零售总额位居第一方阵首位，国家实施中部崛起的战略，省委、省政府提出东向发展，安庆正加速融入长三角，“万村千乡”工程进一步深化，以及资源丰富、市场需求强劲等都为物流发展带来机遇，产生希望。与以上因素，我公司利用现有的优势，进一步完善自身的物流体系，拟在安庆市大观新城建设物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。2.2项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然安庆市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着安庆市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高安庆市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，大观新城物流园的建设与运营，对安庆市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。(3)项目建设是促进区域经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进安庆市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为安庆提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。2.3项目建设的可行性2.3.1编制依据安庆大观新城物流园建设工程项目可行性研究报告于2011年8月由公司市场部编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：(1)国务院《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）；(2)《物流业调整与振兴计划》（国发（2009）8号）；(3)《安庆市城市商业网点规划》；(4)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；(5)全国物流标准2005-2011；(6)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。2.3.2编制范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。(2)确定项目选址用地与总平面规划。(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。(5)定性分析项目的经济效益和社会效益。(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。2.3.3项目建设的优势分析1、安庆市政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台《关于促进我国现代物流发展的意见》。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。安庆市政府对物流业发展的支持更加务实具体。安庆市政府成立市级商贸物流中心领导小组。全力推动安庆地处三省交界的区位优势，通过大市场、大商贸、大流通等多渠道多方位立体构建区域性商贸物流中心。《安庆市城市商业网点建设规划》，提出了今后一个时期商贸物流建设的总体要求，其中大观新城物流中心也是整个某市物流规划的一个组成部分。2．交通优势有利于物流园的加速发展项目建设地点选择在安庆市大观新城。大观新城承接做大做强安庆居皖西南商贸物流中心的节点，周边城市主干道有：集贤路、丁香路、环城西路等，可通达城市各个区域。沿集贤路向北约1.5公里，可到达合安高速公路月山出入口，进入高速后与其他高速均可互通，与全国各主要城市联系均非常方便。合九铁路支线由大观新城中部穿过，且在本次规划区域南部现状有一处铁路货站，是安庆市铁路货运最大的货物集散地，规划城际铁路也将由此经过。航空方面，由大观新城东侧的206国道一路向东2公里左右可到达天柱山机场。交通位置极为便利，地理位置十分优越。3．安庆物流市场需求迅速增长目前安庆市工业和商业企业，为了节约时间，降低产品的物流成本，提升企业在市场竞争中的活力，有较高的物流服务要求；一些出口产品企业，对安庆港集装箱发展、水铁联运、公铁联运希望有更大的空间；石油化工、煤炭、冶金、水泥等的运量和中转量占安庆市货运量的绝大部分，是未来物流发展的基础；安庆及周边市县的百货及小商品的批发，也为物流自身提供了良好的环境。从安庆市的地理区位优势、交通优势及物流技术条件（运输工具、仓储技术等）分析，只有通过对现有设施、技术、管理等进行整合，并加以扩大发展，才能满足企业和社会对现代物流服务的需求。第三章安庆物流市场分析3.1物流园区的发展概况物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。3.1.1物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设，各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（DistributionPark），在德国被称为货运村（reightVillage）虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。3.1.2国内物流园区的发展情况1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。3.2安庆市物流业发展优势1、安庆商业历史悠久。我市自古以来就是皖西南商品集散中心，有着悠久的经商传统。得通江达海的舟楫之利，商业始终繁荣，流通业不断发展，奠定了物流业发展基础。

2、物流发展环境良好。我市与长三角、珠三角地区有着历史渊源，人员往来不断，经济交流频繁，市场腹地广阔。同时，同流通业一样，物流业正处于高速发展的态势，面临着本世纪重要的发展战略机遇期。国家实施中部崛起的战略，省委、省政府提出东向发展，安庆正全面融入长三角，特别是国家商务部将安徽作为全国农村流通改革和市场建设试点省，大大改善了安庆物流业的发展环境，使物流业成为安庆奋力崛起的重要起跳点。

3、基础设施不断改善。我市临江近海，长江公路大桥已经通车，沪蓉高速、合安高速、京福高速、沿江高速在此整合，已开工建设东香高速、合武高速、安庆至江西景德镇高速公路，并将进入长三角城际铁路网。作为较早对外开放城市，对外机构健全，建有外轮外运、商检和动植物检、海关、外贸码头等各类口岸机构，通讯、金融事业发达。各类物流园区的基础设施良好，第三方物流发展迅速。

4、物流市场资源丰富。工业上拥有海螺、大电厂、石化等大型企业，为管道、铁路、水运、航空业发展提供了市场资源与客户资源。贸易服务业的澳门宝龙集团、世界500强之首的沃尔玛、法国欧尚等企业正准备投资安庆。同时安庆新百百货、金华联超市、安庆东方百货等企业的配送规模继续扩大。“双百”城市建设所带来的巨大的投资商机，为物流业发展创造了市场需求。农业及农产品加工业的发展，正催动我市向农业强市转变。

5、市场消费需求巨大。2020年，安庆市区建成区将达到120平方公里，拥有140万人口，城市规模在现有基础上翻一番，日用消费品、农副产品、家居用品、建材等销售都会有一个较大幅度的提高。同时，正在推进农村商品流通改革和市场建设试点，农村生产资料的需求和农村消费需求将同步上升，农民收入水平会得到提高。工业品和农副产品的双向流通进一步增强，城乡市场将持续转旺，特别是大型连锁经营企业向县城以下农村市场延伸，物流配套将得到新的发展。3.3安庆市物流业发展中的问题虽然，安庆市现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：1、物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。成本是物流业的机遇，挤压成本就是物流业的利润源。受交通条件的制约，商贸物流业的发展长期受阻；2、政策支持不够。原国家经贸委出台了现代物流发展的政策，而事实上相当一部分物流企业是由中小型流通、运输企业发展而来，政策适用性不强。而大型流通企业需要建设物流配送中心，其商业用地难以落实，且在政策上不能享受仓储用地的优惠；3、竞争能力不强。我市除环新集团建设的安庆汽车城外，多数物流园区是由众多的商户组成，构成一个共同体，是一个集群式的小商品市场。规划多、进展慢、起步不足。不少部门及企业愿望发展物流，但受资金、实力、合作伙伴缺乏等因素制约，停留表面的现象普遍，导致竞争能力不强、发展潜力不足。物流园区缺少大企业支撑，缺少优秀的工商合作渠道，缺少自主知识产权，缺少信息技术的高度运用，更缺少高素质的人才。物流园区的配套功能建设相对滞后，信息、报价、结算、运输、检验等系统都不健全。4、重复建设、缺乏标准规范。由于物流园区没有一个统一的规范或标准，没有准入制度，我市各类园区或市场都自称为物流园，甚至出现一哄而起的现象，不但建设和运作方式参差不齐，而且有的物流园区形同小商品市场。不少工商企业出于自身经营的需要纷纷建立企业配送中心，同时因为这些配送中心多为后勤服务性质，不利于做大做强。5、第三方物流企业规模不足。我市第三方物流企业经营规模普遍不大。我市物流企业年营业额在1000万元以上的仅15家。第三方物流企业基础设施投入严重不足，绝大多数企业没有自己的仓储场地。我市没有一家物流企业进入省重点物流企业行业。6、技术、硬件及管理水平落后。安庆市的绝大多数物流企业的专业化程度不强，运营成本居高不下，现代物流知识不足，工作效率低下。供应链管理技术（SCM）、客户关系管理技术（ERP）等信息技术没有得到应用，网上订货、交割、结算等还不能实现，基本上还是小敲小打小闹。从我市出口的部分货物较上海、芜湖等成本不低反高。企业专业技术人才严重缺乏，有的不能发挥效用。而硬件设施落后是更大的问题，设备老化。许多仓库设施陈旧，现代化条件缺乏，一些企业连计算机、车辆等都不能保持工作正常使用。3.4物流业的发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。1、物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。2、物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港口→港楼”、“门→门”和“生产车间→货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。3、专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。3.5大观新城物流项目对安庆市场的影响1、作为第三方物流企业，专业性强，对规范市场有利我公司作为第三方物流企业，在物流的专业性上占有巨大的优势。目前安庆物流企业大部分还是倾向于自营物流作业，任何企业的资源都是有限的，面面俱到很难成为业务上的专家，由此导致供应链效率低下，企业缺乏足够的市场反应的现象。而我公司将资源配置在核心事业上，更专业，更有效率，成本更低。2、建立专业的综合性物流园区，全程化服务，对推进物流体系建设有利我公司利用先进的信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流一体化。此外，物流园将建立大型、专业、信息化的物流系统，物流咨询及系统方案设计等增值服务。对整个安庆市来说，结束了各自为营的“小而全”时代，迎来了“专业、全面、高效化”的物流体系时代。3、设立专业的特殊商品物流项目，我园化工运输项目对安庆特殊物流项目建设起到有利作用为结合安庆市场实际，深入挖掘安庆市场所在潜力，我公司在一般物流项目的基础上，发展且细化了特殊商品物流项目：重点关注化危品、煤炭、石油及制品等特殊商品物流项目。安庆市的发电厂、石化厂、各化工厂等大型企业都将是物流园特殊物流的潜在和预发掘客户。目前公司已投资购买5T、10T、30T各类型危险品运输车几十辆，主要承运危险化学物品、易燃易爆物品。危险品运输是一项专业性极强，安全要求极高的工作，对从业人员有很高的要求。我公司成立了一支专业的安全生产管理队伍，属下的驾驶员、押运员和装卸管理人全部经过危险化学品运输的安全知识培训，并经过了相关部门考核合格，取得了上岗资格证书，确保运输安全。4、缓解城市拥挤，促进城市用地结构调整大观新城物流园是从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，货客共占的问题，顺应物流业发展趋势，在大观新城边缘通过逐步配套完善各项基础设施，使其获得规模效应，降低物流成本。同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。大观新城物流园的建立，解决了大观区所在企业的物流运输问题，满足了仓库建设的大型化发展趋势要求。第四章大观新城物流园的功能4.1主要功能大观新城物流园是组织、衔接、调节、管理物流的较大物流据点，物流园区从供应者手中接受大量的货物、进行倒装、分类、保管、流通、展示、加工和信息处理等工作，然后，按照众多需求者的订货要求备齐货物，高效率，高质量地进行运转、配送和信息保障等服务。货物运输及仓储业务是物流服务的传统经济，随着运输行业组织结构的改革发展，对物流经济效益要求的不断提高，物流服务行业的发展正趋于整体化，并逐步渗透到产品的生产和流通的基本环节。4.1.1仓储功能仓储功能包括了对进入物流园的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动，仓储的作用主要有两个方面：一是完好的保证货物的使用价值，二是为将货物配送给用户，在大观新城物流园区仓储、物流中心进行必要的加工活动而进行的保存。安庆市的企业大多数没有自己的货仓，而且企业已经形成了零库存生产物资管理模式，仓储功能的设置为这些企业提供了一个便利的服务设施，将企业独自承担的安全储运逐步转移到社会承担的公共储备，减少企业经营的风险，降低物流成本。仓储物流工作流程图：(1)产品物流顾客A物流中心顾客A物流中心转运顾客B计量、卸车、入罐转运顾客B(2)仓储物流A：销售型——物流中心自主经营工厂、顾客顾工厂、顾客顾客物流中心仓库计量、卸车装车、计量B：服务型——为顾客提供仓储转运服务物流中心仓库顾物流中心仓库顾客B顾客A计量、卸车装车、计量C：仓储型——为顾客提供仓储服务顾客A顾客A物流中心仓库顾客A顾客A计量、卸车装车、计量运输作业功能说到物流，人们就会认为“那是运输产业”。运输功能是物流的一个核心，也是物流园的一个重要功能。我物流园购置各种运输车辆总计200余台，将在贯彻“及时、准确、安全、经济”的原则下，在整个运输过程中，确保运输质量，以适宜的、最少的运输环节、最佳的运输路线、最低的运输费用使货物运至目的地。装卸搬运功能装卸搬运是随运输和保管而产生的必要物流活动，是对运输、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接的中心环节，以及在保管等活动中进行检验、维护、保养所进行的装卸活动，如货物的装上、卸下、移送、分类等，装卸作业的代表形式是集装箱化和托盘化，使用的装卸机械设备有吊车、叉车、传送带、各种台车等，在物流园的全程活动中，装卸搬运活动是频繁发生的，因而是产品损坏的重要原因之一。对装卸搬运的管理，主要是对装卸搬运方式，装卸搬运机械设备的选择和合理配置与使用以及装卸搬运合理化、尽可能减少装卸搬运次数以节约物流费用，获得较好的经济效益。包装功能为使大观新城物流园区的货物完好的运送到用户手中，并按照用户的服务对象的要求，需要对大多数商品进行不同的方式、不同程度的包装。包装分工业包装和商品包装两种。工业包装的作用是按单位分开产品便于运输、并保护在途货物。商品包装的目的是便于最后的销售。因此，包装的功能为保护商品、单位化、便利化和商品广告。前三项属于物流功能，最后一项是营销功能，可以为安庆大观新城物流园增加物流增值服务的项目。流通加工功能流通加工功能是为了促进产品销售、维护产品质量和实现物流效率化，对物品进行加工处理，使物品发生物理变化和化学变化的功能。这在流通过程中对商品进行进一步加工，以使流通过程更加合理化，是现代物流发展的一个重要趋势，它实际上是在物流过程中进行的辅助加工活动，流通加工的内容有：袋装、定量化小包装、压缩包装、栓牌子、贴标签、配货、挑选、混装、刷标记等等。流通加工功能也是一项服务增值功能，它能为大观新城物流园提供物流增值方面的收入。配送功能配送是按用户或服务对象的订货要求，在物流据点进行分货、配货工作、并将配好的货送交给收货人。配送上是从物流节点至用户或服务对象的一种特殊送货形式，不是广义概念上组织货物货物订货、签货、进货以及对货物处理分配的供应，而是以供给者送货到户的的服务性供应。从服务方式上来讲，配送是一项“门对门”的服务，可以将货物从物流据点一直到用户或者用户对象的货仓，营业场所，车间乃至生产线的起点。配送功能的设置，可采用物流园集中库存，共同配货的形式，使用户对象或服务对象实现零库存或只需要保持商量的保险储存，减少物流的成本投入，配送是现代物流的一个最重要特征。信息服务功能现代化物流需要依靠信息技术来保证物流体系正常运作的。大观新城物流园仓储、物流中心的信息，从信息的载体和服务对象上来看，可分为物流信息和商流信息。商流信息主要包括进行交易的有关信息，如货源信息、价格信息、市场信息、资金流向、共同信息、付款结算信息等。物流信息主要是物流数量、物流地区、物流费用等信息。商流中交易、合同等信息，不但提供了交易的结果，也提供了物流的依据，是两种信息流主要的交汇处。物流信息中库存量的信息，不但是物流的结果，也是商流的依据。大观新城物流园的信息服务中心使用的现代化网络信息化管理系统，该系统与农业相关网络产生信息互动，与INTETNET网进行信息联网，实现与市场的对接，对于及时通报、掌握供求信息、衔接产销、稳定供求、满足市场需求、平抑价格起到非常积极的促进作用。建立起快捷、准确、具有指导性的公共信息收集发布系统，实现信息共享，增强市场集散力。电子结算功能电子结算系统集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主管理、交易员管理、品种管理、领导查询、参数设计、数据保存设定、内部银行（管理买主、货主资金，采用IC卡、磁卡等电子货币、减少先进流通、保证货款安全）等为一体。整个交易流程实现电脑控制；将开单、划价、付款繁琐的交易程序，简化为由买卖双方只需轻轻刷卡，即可完成，促进交易的安全性和工作效益，促进市场交易上档次、管理升级。停车、车辆保养功能大观新城物流园将设立6万平方的停车场，整体为钢混结构路面，并提供面向社会的停车、车辆保养、清洗、加油服务和面向物流园内部的机修、免费车位服务。停车区的划分，缓解了城市大型货车车辆的停车压力，并对货车商户提供全面化的车辆维修保养服务，延长了车辆的使用寿命，减少事故发生率，对整个物流园来说，具有长远的意义。融服务功能本物流园邀请银行、保险等机构等派驻，并将中心的信息系统与银行联网，最大限度的提供与物流有关的结算、保险等服务。综合配套功能大观新城物流园将设立面向社会和物流商户的餐饮、住宿、娱乐配套服务。第五章公用设施5.1供电及通讯5.1.1电源本项目采用两回路10KV电源直供方式供电，在项目区的适当位置设一配电房；10KV电源采用电缆直埋方式进入配电房，经变压器后引出低压电缆至各用电点。5.1.2供配电房保护供配电房高压采用反时限过流跌落式熔断器保护；低压采用速断、过流长延时和短延时保护。5.1.3场区供电及照明变电所至各用电点低压供电主回路采用VV22电缆直埋或穿钢管方式敷设；路灯照明采用PVC管穿线敷设，主要道路采用造型优美的路灯作为照明以衬托场区优美环境。5.1.4防雷、接地保护建筑物防雷等级为二级，建筑物屋顶设置避雷带，利用基础钢筋作接地体，钢柱作引下线组成接地装置，接地电阻应小于10Ω。变电所工作接地采用接地极加接地带焊接埋地而成，接地电阻小于4Ω，仓库所有动力设备采用接零保护。5.1.5通讯场区通讯线路沿园区供电线路敷设，场区内设置1台室外分线箱。商务中心设置10台电话和四台传真机。所有室内通讯线路穿PVC管暗敷。场内电话按60对预留。5.2给排水5.2.1给水本项目的生产及生活用水取自市政供水管网，其水量、水质均满足生活、生产用水要求。生活用水量标准根据国家有关标准，设计考虑为300L/人/d，时变化系数取2.5。在总进水管上设总水表井，项目区内设给水环管，管径DN100，环管上设置室外消水栓若干，并为每个单体建筑在适当位置预留阀门井。根据整个场区的占地面积、建筑物性质以及消防规范，按同时发生一次火灾设计，一次灭火水量为25L/S，火灾延续时间为两小时，消防用水量为180m3。在场区各适当位置设置若干个（室外）地上式消火栓供城市消防用水，同时将循环冷、热水池设计为备用消防水源，并设计消防取水口。5.2.2排水(1)排水体制采用污水、雨水分流制排放。(2)污水排水A、室内排水系统：室内排水采用单立管排水系统，室内污水经排水管道接至室外，本项目每天污水量约为30m3B、室外排水系统：本项目生活污水由管道收集后经化粪池处理进入排水管道，其他污水经处理后进入排水管道，统一排入城市排水管道。(3)雨水排水系统A、屋面雨水:由雨水斗收集屋面雨水经雨水立管排至室B、室外场地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m设置一个，屋面雨水及室外场地雨水经室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水体。第六章节能、消防与劳动安全6.1概述节能、消防、环境保护与劳动安全是设计中需考虑的重点环节。节能是我国的基本国策之一，本项目设计在生产工艺和设备选型方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能之目的。在设计中，充分满足国家标准对消防、环境保护与劳动安全的要求。设计依据为：(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国水法》(3)《评价企业合理用热技术导则》(GB3485-83)(4)《评价企业合理用电技术导则》(GB3466-83)(5)《评价企业合理用水技术导则》(G7119-96)(6)《中华人民共和国消防法》(7)《建筑设计防火规范》(2001修订本)(GBJ16-87)(8)《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)(9)《中华人民共和国环境保护法》(10)《建设项目环境保护设计规定》(11)《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)(12)《环境空气质量标准》(GB3095-96)(13)该项目相关专业提供的污染源性质及数量等资料。6.2节能本项目选用低能耗的国内先进设备，达到节约能源、提高综合利用之目的。这时降低生产成本，提高产品的经济效益和市场竞争能力都将起到积极的作用。主要节能措施如下：(1)选用能耗低、可靠性好的工艺设备。(2)设备动力采用国家推荐的节能电机，以减少电耗。(3)变电所设置于负荷中心，减少低压线路电能损耗。(4)采用电容补偿屏，减少无功损耗。(5)选择节能型变压器。(6)选择铜芯电缆，截面较标准截面增大一级，尽量减小线路长度。(7)选用节能型接触器、继电器、信号灯等元件。(8)照明采用新型节能灯具和荧光灯具。6.3消防本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。本项目新建建筑为钢筋混泥土框架结构，轻钢屋架。建筑耐火等级：二级；车间火灾危险性属乙类。其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求。安全疏散距离均满足规范要求。本项目消防用电设备按二级负荷单独回路供电，确保消防用电。其配电设备有明显标志，且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆、敷设在电缆沟内。6.4劳动安全根据《劳动卫生标准》（GB8733-88），劳动部发[1996]3号《建设项目劳动卫生监察规定》及《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）的规定，对本项目有关车间的劳动安全与工业卫生采取相应的措施，给工人创造一个良好的工作环境，以保护工人身体健康。在电气工程设计中，认真贯彻执行《建筑电气设计技术规程》，根据电气装置所处环境的特征，选择与环境相适应的电气设备型号，严格做好设备的接地、接零，工作零线与专用接地保护线分开敷设，接地电阻满足规程要求。第七章环境保护及水土保持7.1污染因子分析本建设项目主要污染因子可从以下几方面进行分析：(1)废水。本项目废水主要是其采取洒水降尘措施所产生，另外职工日常工作时所产生的普通生活废水。(2)噪声。拟建项目的噪声源主要由灌装机械及加压泵运转产生，以及运输车辆进出产生的交通噪声。(3)建设期内的主要环境问题，在施工期内主要环境问题为在施工过程中进行平整场地、基坑开挖、建筑材料的运输及施工作业等，将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。7.2环境影响分析7.2.1建设期环境影响分析(1)噪声本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作产生的噪声及运输、场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，时重要的临时性噪声源。施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此，施工期间必须按GB12523-90《建筑施工现场场界噪声限值》对施工时间和施工噪声进行控制。施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工；白天施工时，也要尽量选用低噪设备。加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效率的状态。(2)扬尘在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬尘，地面料场的风吹扬尘、汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工时采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。(3)废水本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水。故对建设施工人员的粪便污水必须进行妥善处理。建议在施工人员驻地设简易化粪池，生活污水中粪便经化粪池处理后排放，不得随地排放。只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影响。(4)固体废弃物建设施工期间需要挖土，运输弃土、运输各种建筑材料如水泥、砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾尽量分类后回收利用，对无利用价值的废弃物送至建筑垃圾填埋场，不随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。7.2.2营运期环境影响分析(1)废水根据工程污染分析可知，废水主要是洒水降尘措施所产生的除尘废水，以及职工日常工作用水所产生的普通生活废水，日用水量约为30吨。除尘废水含悬浮物，如果不经处理直接排放不仅造成资源的浪费，还会对环境造成不良影响。在场地内修砌排水沟及沉淀池，对废水统一收集后进行沉淀处理。废水经沉淀后，可循环使用，基本可实现零排放。生活污水经化粪池处理后外排，根据调查和类比监测，生活废水排放水质为CODcr380mg/L，BOD5为200mg/L，SS为200mg/L，NH3-N为100mg/L，低于GB8978-1996《污水综合排放标准》中的Ⅲ级标准。(2)噪声造成场界噪声超标主要声源为灌装机械、加压泵及运输车辆。加工机械采取减振措施，加工车间宜砌整墙，并对墙壁和顶棚安装隔、吸声材料进行处理，降低噪声向外传播强度。加强对物流运输车辆停泊的进出管理，尽量缩短汽车的怠速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口通流时间以减少汽车噪声和汽车尾气对周围环境和自身的影响。7.3水土流失来源(1)项目施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表径流的冲刷，造成严重的水土流失，直接危害项目区下游居民的生产和生活。(2)项目生产过程中将产生大量废渣，如乱堆乱放，不采取水保措施也将造成严重水土流失。7.4水土流失防治措施项目区水土流失防治按照“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的原则和建设项目的水土保持措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度采取有效防治措施。(1)对项目建设过程中形成新生面如开挖面，填土边坡采取截洪沟，边坡种草，修筑挡土墙等护坡工程。(2)加强施工和运行管理，认真落实土方施工边挖、边运、边填、边压的方式，尽量减少松土堆放裸露时间和避免大量松土存放。施工和运行过程中修筑好临时截洪、排水系统和沉沙池，并及时清理，确保水系畅通。(3)结合项目区绿化，将表土集中堆放到指定地点，并用薄膜覆盖存放，以解决工程绿化时缺乏表土回填问题。土方施工完毕后，及时进行裸露面的硬化和绿化种植，减少疏松裸露面积，保持水土，美化环境。(4)根据当地气象条件，选择适宜的土方施工时间，尽量避免在暴雨集中的季节（4-6月）进行场地平整或土石方工程施工，以减少暴雨对裸露地表的侵蚀和冲刷。(5)生产期间废弃渣石应选择专门的存放场地，并修筑好拦渣坝，防止废渣乱堆乱放，废渣场堆满后要采取覆盖表土、植树种草的水土保持措施。第八章劳动定员及建设进度安排8.1劳动定员公司实行总经理负责制，下设四个部门，即后勤支持部、信息财务部、转运部、仓储服务部。每个部门设部门经理1人，工作人员若干。全部劳动定员为202人，可视各部门业务大小调动或增减。8.2建设进度安排本建设项目采用整体规划、分阶段实施的方式进行。本工程计划在2011年12月至2014年4月完成，第一阶段工程主要完成征地、设计、架线和平场地；第二阶段工程主要完成全部土建工程；第三阶段购置全部的设备并完成安装，达到验收的目标。详见项目建设进度安排表8-1。行政助理1人行政助理1人办公室2人办公室2人司机80人后勤支持部经理1人司机80人后勤支持部经理1人过磅3人过磅3人保卫16人保卫16人会计6人总经理信息财务会计6人总经理信息财务部经理1人后勤支持部经理1人总经理信息20人信息20人物管人员4人物管人员4人装载司机10人转运装载司机10人转运部经理1人行车理货8人行车理货8人仓管人员30人仓管人员30人叉车司机10人仓储服务部经理1人叉车司机10人仓储服务部经理1人行车理货8人行车理货8人项目建设进度安排表表8-1进度名称2011201289101112123456789101112设计、架线、平整场地项目招投标主体工程建设铺助用房建设设备招投标设备采购设备安装、调试环境绿化验收第九章项目招标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据2001年6月18日国家计委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事宜暂行规定》（第9号令）的要求，特编制本章节。9.1招标的依据(1)中华人民共和国招标投标法；(2)国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》；(3)国家计委第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》；(4)安徽省实施《中华人民共和国招标投标法》办法；(5)《安庆市规范工程建设项目决策行为和招标投标活动指导意见》。9.2招标的类别为了实施《中华人民共和国招标投标法》，安徽省政府制定了《安徽省建筑工程招标投标管理办法》。《办法》就工程建设项目招标范围和规模标准做了明确的规定。本项目属于《办法》中第三条规定的招标规模标准，就工程建设项目招标范围和规模标准做出了明确的规定。本项目属于必须进行招标的项目类别。9.3招标范围、形式及情况说明(1)招标范围项目的勘察、设计、建筑工程、监理进行全部招标；安装工程、设备及重要材料采购进行部分招标。(2)招标的组织形式委托招标(3)招标方式公开招标和邀请招标9.4招标情况说明本项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购；部分设备、建设单位可以自行安装，故不进行招标。如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的，建设单位应按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委第5号令)的规定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。如若改变招标方式，拟采用邀请招标的，建设单位应根据“某省实施《中华人民共和国招标投标法》的办法”的第十六条，对采用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。如若不采用招标方式，建设单位应根据《办法》第二章第五条做出说明，由审批部门核准。项目招标基本情况详见表9-1。招标基本情况表表9-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他情况说明：项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章年月日第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算的方式和依据(1)本项目新建建筑和构筑物，根据其建设面积、结构特点、参照同类建筑、构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。(2)设备基础费，根据设备基础的大小和深浅，参照国家机械局颁发的设计概算指标，按设备原价的百分比率来确定。(3)设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价按现格价计算，运杂费参照国家机械局颁发的设计概算指标规定的计算办法和费率计算。(4)设备安装工程费等于设备原价乘以设备安装费率。设备费率按国家机械局颁发的规定的计算办法和费率计算。(5)其他费用包括土地征购费、建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、报建费等费用构成。建设工程监理费、建设单位管理费、报建费（含劳保费、城市配套费、人防统建费等）按安庆市人民政府、安庆市建委、安庆市人防办等文件的规定的计算办法和费率计算。勘察设计费按国家物价局、建设部联合发布的“工程勘察和工程设计收费标准”规定的计算办法和费率计算。(6)预备费用由基本预备费用和涨价预备金组成，参照国家计委计算[1985]352号文的有关规定，按工程费用和其他费用之和的5%比率计算。10.2投资估算本项目总投资7800万元，其中：工程费用4680万元，工程建设其他费用1400万元，预备费用1000万元，信息化及生活污水处理等系统专项费用720万元。其资金筹措方式为：自筹。第十一章经济评价11.1经济评价说明(1)本经济评价参照国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。(2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳所得税额为年利润的2.5％。(3)本项目的计算期为10年。11.2基础数据(1)销售收入及销售税金及附加根据国内外市场预测及生产纲要，本项目建成后，年营业收入分别为：特殊商品库房（冷藏、化学用品等）：2100m2×1400元/m2·年×90%=264.4万元平仓库：6644m2×180元/m2·年×90%=107.63万元物流配送：18万吨×150元/吨=2700万元信息及产品检测：18万吨×40元/吨=720万元停车住宿等其他收入：120万根据中华人民共和国税收法律规定，本项目征收营业税3%。城建税按营业税的7%征收，教育费附加按营业税的3%征收。(2)项目资产投资计划本项目资产投资7800，计划在2012年完成投入4600万元；2013年完成投入3200万元。(3)定员及工资总额本项目建成后初步定员工202人，人均工资按1.8万元/人/年估算，福利费按工资总额的14％提取，年工资及福利总额为414.50万元。(4)固定资产折旧估算本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类计算折旧。根据（84）中设财字第1412号《企业固定资产分类折旧年限表》，本项目的设备折旧年限为10年，工程净残值率按5%估算；房屋折旧年限为30年，工程净残值率按5%估算；安装及其它工程折旧年限为5年，工程净残值率按3%估算。(5)总成本费用由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是一个常数。经计算，本项目建成后的年均总成本费用为3224万元，其中：固定成本2195万元，变动成本1029万元。年均经营成本2912万元。(6)利润估算11.3风险性分析(1)敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别对固定投资、销售价格及经营成本作了提高5%和降低5%的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表11-1。财务敏感性分析表表11-1序号项目变化率财务内部收益率财务内部净现值动态投资回收期1固定投资5%16.4418659.20-5%18.3622138.362销售价格5%20.1228787.79-5%14.44119710.203经营成本5%15.4614899.64-5%19.1925868.08从表11-1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中：销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售价格减少12.13%时，财务内部收益率将达到临界点（10%）。因此，本项目实施过程中，降低经营成本，提高销售价格对项目极为重要。(2)盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本÷（销售收入－税金－可变成本）=2195÷（3911－117－1029）×100%=79%从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为79%，即项目达到79%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于79%的能力即可盈利。第十二章风险分析经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金风险、人员风险等。12.1技术风险本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，安庆市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。12.2市场风险本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据安庆市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。12.3管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。12.4资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，安庆市有关部门应给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，提供政策上的支持和帮助。项目方则制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。第十三章结论与建议13.1结论经分析研究，本项目建成后可为安庆市及周边地区提供一个正规、标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进某市交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。本项目的建设符合国家和安庆市大观新城区的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对安庆市的经济发展将起到积极作用。13.2存在问题及建议物流园项目系基础设施投资项目，投资较大，回收周期较长，但社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及社会效益。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。13.3可行性论证结论该可行性报告通过对本项目的项目单位、建设的必要性、市场分析、建筑规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证后认为：项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。以下内容与本文档无关！！以下内容与本文档无目录第一章总论 31.1项目概述 31.2编制的依据和原则 41.3研究范围和研究工作过程简述 51.4研究结论与建议 7第二章项目建设背景及必要性 82.1项目建设背景 82.2项目建设的必要性 12第三章需求分析及规模 173.1桐城市旅游市场简析 173.2桐城市星级酒店市场简析 193.3需求预测 19第四章现状概况及建设条件 224.1工程地点的自然条件 224.2社会经济概况 224.3地质、地震、气象及水文 234.4自然条件对建设项目的影响 234.5场址选择 24第五章工程建设方案 255.1建设指导思想及原则 255.2设计方案 265.3公用工程及辅助工程方案 35第六章环境保护及安全卫生 436.1环境保护 436.2安全卫生 44第七章节能、节水 46HYP