镇江市某房地产市场调查报告

镇江市房地产市场调查报告目录前言一、市场调查的目的二、调查方法镇江市概述镇江的概况城市的规划鞭镇江市房地寺产的总体研冰究市房价情况坚房价上升的牲原因爱房价的走势乳分析屈镇江市二手蹲房市场调查梦镇江市期房涌市场调查颂镇江市市场寺供给、需求凝分析总结前言晋市场调查的瘦目的勿了解镇江的研房地产信息殃，掌握市场桶的需求状况凡，并做出比桐较客观的科爱学分析。以位润州区为中尚心，走访全青市各大楼盘掘，以大盘、狡周边较近的朴楼盘为重点益，并在一定圈程度上了解轻镇江楼盘供舒求、价位及趋前景。调查方法妇扫街：针对土城南映象周虫边竞争项目屑、配套进行鼻实地了解，刻并做下记录碍，不但熟悉玉地理位置，蚁而且还可以峡得到第一手口资料。合资料收集：旦通过政府及星房产界的朋胖友收集镇江纷市房地产的削有关情况。月楼盘的调查山：对镇江的零楼盘进行全筑方位的调查秘。镇江市概述镇江的概况淘镇江市处于悔江苏省西南砌部，长江下篮游南岸。东厅南接常州市催，西临南京连市，北于扬霉州市、泰州颠市隔江向望币。全市土地减总面积38伶48平方公鼻里，镇江市库地处沪宁工磨业带、长江鼠和京杭大运争河十字交汇跨点，具有发蝴展基础工业化所必需的港逐口、交通、海能源、水利田、用地及城裕市依托等优待势条件。经网江苏省政府密批准，镇江仍城市性质为谢：国家历史钢文化名城，胞长江下游重壁要的港口、器工贸、风景棵旅游城市。扒1978年瞎，镇江被国睁务院列为对兰外开放城市某；1986倦年，镇江港可经国务院批亮准对外开放芬；1986稻底，镇江被怖国务院列为沸第二批国家三历史文化名吉城；198舅8年，被国壮务院列为沿陆海经济开放缺区。刷全市户籍人征口267.前13万，市耳区人口10碑0.04万幅，其中非农遥业人口59弯.73万人牵，农业人口吹40.31甜万人。20摇02年，全硬市完成国内镜生产总值5堡61.19管亿元，人均捉实现国内生案产总值21友030元，赚城镇居民可损支配收入9遣451元，起农民人均纯障收入471隙8元。第一制生产业34谣.72亿元范，第二生产筋业313.饥25亿元，打第三生产业切213.2叼2亿元。城市的规划甚城市规框划以羊“茄争创一流业领绩，实现跨镇越发展荣”电为目标，以窝社会测评为受契机，高起哈点科学规划浸，高标准严故格执法，高安质量为民服称务，完成年凑度各项任务崖。2003额年城市建设器规划设想，固确定以构筑泽“瓜三条发展轴奶”办（沿江发展至轴、城东发旧展轴、城西黄发展轴）为库重心的20蕉03年城市断建设新思路凑，全面拉开贵镇江城市框屑架，为镇江站向较大城市原和特大城市蓬发展奠定坚矛实基础。树局立规划对城丘市建设的指固导作用，强期化规划的技跨术权威地位窝，被市领导住赞誉为顽“喊品位高、手插笔大、工作乡细宗”袍。围绕市政故府为民办实论事要求，着彼重抓好南徐偏路俘“化生态大道赵”尿规划设计、桨长江路三期答工程设计、担解放路高架严桥工程规划踪、大西路街排景改造规划粉、西荷花塘欠片区改造规荣划、火车站声广场改造和抚中山西路、匹解放北路、净电力路等1血2条城市干份道整治出新具等设计项目甲430余项誓，其中火车匠站广场、市姨地税局办公咐楼、健康路期、体育馆周解边出新改造亿等被市领导胜成为经典之嫁作。厉纳进入娃新世纪，镇畜江市政府依烂据省政府提跳出的锈“齿做强、做大猫、做优、做猴美碌”滤的要求和城轮市化推进战蹲略，对镇江已城市总体规忙划进行了重卷新修编，将呀原先的沿江念“唇一刑”贪字型发展为宜向沿江路砌“梁T回”盆字型发展，浸中心城由原菊先的苦“达一城两区符”铲修改为树“滨一城两翼勿”鹊。瓜村所谓赠中心城露“续一城两翼蓬”贵的规划结构己，包括主城籍、东翼、西脉翼。事眠纷主城：嫂北起长江，等南至西麓水出库，西起润叠扬大桥接线止，东至横山剥风景区，构乏筑析“跑山、水、城添”钳的城市空间捡框架，强化见城市中心的倚服务功能。宫提乖东翼原：主城以东氧地区，由谏纸壁、化工区让和大港组成璃。重点为建汇设基础产业俯及配套一定脑规模城市生登活区。访业未西翼渠：主城以西竹地区，由龙雁门和高资组吹成。重点为锄建设基础产对业带、区域习物流产业中已心及配套城降市生活区。系第二章镇锯江市房地产柴的总体研究废一．市房价血情况同近几年来，尊房价上涨较厅快，增长幅盆度偏高。2妹001年至娃2003年棵每年上涨幅桌度都达到两挑位数，市区施商品房每平监方由200上1年的16瓣47元/平躲方米到20女03年的2里193元/须平方米，每盏平方米平均艰上涨546回多元，有的嚼地区每平方身米上涨近千膀元。镇江市跃房价总体水赢平来看低于秤南京、苏州奔、常州和无岂锡，是沪宁询线上最低的作，基本与扬行州相接近，会也低于全国州平均水平。沾二．房价上技升的原因饮土地市场化体运作，牵动疲了价格不断仪上扬。作为途影响商品房兼价格重要因蔽素的土地，淡其使用权出腹让，由协议蓝出让变为挂宪牌竞价和拍集卖竞买后，盾地价大幅上娱扬，土地市赖场化运作使小房产开发成辛本大幅增加哨，牵动房价妈上扬。宗新材料和结喝构变化，拉辟动建安成本雹上升。现在骗新建材的运娃用和住房结案构的改善，订使建筑安装兴成本上升，选目前许多开扯发公司采用网新型环保建辰筑材料，砖扭混结构改为艘半框架、全芳框架、异性淋框架结构，惠加大了钢筋矛混泥土的使冬用量。加之域近年来主要咱建筑材料的灯价格在原来暂的基础上上知涨了近一倍禽，钢材价格筝由2000旅多元/吨上振涨到400交0多元/吨单。那配套设施的摸完善，带动旬了房价的上苦涨。近几年流建造的商品为房，改变了蛋过去基本没小有绿化、建桌筑小品等现将象，在小区邀建设中市政围府对绿化有类了明确要求良，开发商为巧提高小区品乳位，建设了稠亭、台、楼顺、阁，有的融投入现代科你技，实现小糖区智能化管蚀理，给小区翼赋予了个性撇化、公园化劝、现代化的它内涵。这些券配套的费用碗均增加了房宴价成本的支视出，带动了创房价的上升黎。原来水、握电、气、道颈路、绿化、蒸路灯等公共杯配套设施和担附属140辞-180元顺/平方米，羊而现在增加牵了景观、会嘱馆、学校、狸幼儿园、智芬能化管理设短施费用达到鉴300-4埋00元/平朋方米。斤城市建设的殿发展和拆迁吹量的增加，谈加大了住房拿的需求量。档按市场经济励供求理论讲苦，当供大于流求时价格下谢降，当供小姨于求时价格区必定上扬。思近几年来，疗镇江城市建旦设规模每年帮投入100办亿元，每年鸡拆迁近10度0万平方米呆，拆迁量明剂显加大，加跑之货币化的史政策的实施哈，增加了城占市拆迁安置抽所带来的住夹房需求，买旋房的人急剧馆增加。一些带准备4-5轰年再改善住记房条件的家浮庭，由于房舒屋拆迁所迫流，加入了住避房购买群体炼。加上一部极分家庭卖老盏房购新房，邻以小房换大竭房的情况不露断出现，还三有，城市规扶模框架的拉红大，城市化膨水平的不断母提高，城市两人口不断增煤加，新增住毯房需求也不殃断上升。因霜此，虽然住诵房成本上升划，房子比过钟去贵了，但戚由于住房需微求旺盛，必敬然带来房价慎的上升。掩金融政策的充支持，提升磁了购房需求昂。由于近几爪年来购房贷冤款政策的灵旦活，促进了婚老百姓购房馆的积极性，祸提高了购买庄力。现在普材通老百姓中泪流传着萍“姻用明天的钱俘，圆今天的郑梦量”盾的说法。花娇不多的钱能途够享受现代雨家居，改善佩居住环境，誉提高生活品斥质，提前消负费成为必然伸。加之一些惨老百姓对房萌价仍会继续哭上升的预期妈，芒“售买涨不买跌溪”景的消费心理外，也增加了伐购房需求量旧，甚至少数已开发公司出疾现了排队买封房的现象。峡扇悦另外，近两难年市中心一坟类区域地段匠的开发量在矮增加，例如蓝：中山东路抵、长江路上课，仅四牌楼工地段就有三休家开发公司便相继开发。知房价均在3焰000元/误平方米以上脸，在一定程故度上也拉动符了房价总体湿水平的上升亚。汉房价的走势穿分析奋根据目前市恋房地产市场恐发展现状及病当前宏观经伯济调控政策掩，我们只积脾极看待房地活产的发展，导冷静和理性滔看待市房地沿产业的下一四步走势。综争合分析：总平的来说房地嘉产价格爆发拌型增长期已盘经过去，已醉进入调整型陷的适度增长刺期。近期房逼价仍有一定偏上升空间和促理由。但是家，也存在一那些对房价上戴涨带来的抑廊制因素，关权键取决于房唇地产市场供剧求状况。如裹果供不应求龄，价格必然挣上扬；如果蕉供过于求，钥价格会有所种回落。搞今后造成房千价上升的主越要原因：撕从硬性成本污来看，房价止必然会有一宣定的上升。淘近三年来，秩房地产开发乓经营出让的浙土地总量和冠出让总金额既都在呈翻倍绞增长趋势，枪仅2004堡年上半年经茎营性用地市马场出让总量货、收取土地赖出让总金额史和规划总面架积都已接近船2003年六全年水平。妙众多外地开户发单位参与趴土地拍卖，巨地价居高不砖下。房地产典开发品位不握断提升，楼怕盘品质越来真越高，住宅葡小区环境越街做越好，住野宅户型越建土越合理，住蜂宅小区配套转功能越来越华齐全，住宅咐科技含量越容来越多，住显宅产业化程飞度越来越高届，从而建设制成本越来越联大，房价上延涨在情理之笑中。推土地实施宏桃观调控，暂饲停农用地转烧非农建设用镰地审批。新裹批用地越趋凤紧张，土地跌竞争越加激傍烈，土地价姨格会再度上球扬。维土地实施宏手观调控后，严导致房地产私开发用地只物能用城市存灯量建设用地语，拆迁量大拨，拆迁评估惠市场化运作重后，导致拆耽迁难度加大歌，拆迁成本启加大，也加季大了房地产予开发用地的偷成本。男金融紧缩政今策，要求房舟地产开发项检目贷款的企槐业自有资金序比例从20咬%提高到3羡5%，要求置开发商具有寄较高的开发刷资质和信用授等级，提高不贷款准入门挑槛，将会使筑一些小开发灿公司合并、族收购，淘汰企出局。势必侦造成开发公呼司减少，开输发项目减少挡，商品房开拜发供应量减符少，有可能混推动房价继借续上涨。秋今后造成房闸价下降的原勤因：证土地不仅要衣看新增量还扬要卡存量，壤据有关部门辅统计今年商编品住宅竣工旱面积比上年用将与大幅上桑升，预计达塞到100万佩平方米，明兆后年商品房义住宅竣工面振积均会在1给00万平方汗米以上。既宏观调控政氏策影响，城密市建设规模骂缩小，原定姻城市建设每放年100个质亿、拆迁1笑00万平方续米的计划有蓄所缩减，这局部分购房主刺要群体也随掩之减少。笨由于拆迁政壮策的改变，壁拆迁难度加罩大，拆迁速靠度放慢，拆么迁人数减少尽，也减少了括购房需求。败随着城市建睬设用地面积将相对缩小，族房地产开发灶难以形成一植定的规模，辨小区相关配病套设施难以涌完善，房屋淡品位和环境落质量会有所浙降低，价格饮也会有所下遗降。耽老百姓等待下观望预期心师理不容忽视对。同前一阶粒段房价上涨慌时一样，老今百姓浙“亚买涨不买落搬”健的习惯预期探心理，一旦柿房价有所回伞落，购买力并会更加有所赶下降，市区减二手房价格恨有所回落也贺是一个信号殿。弹综上所述：埋土地供应量巷减少，而拆拆迁量也相对贼减少。因此矩房价是涨是控落，关键在惕于市场供求挑决定。但我秤们认为由于做开发成本的栏上升、居住辟环境质量的寒提高，房地咱产价格的稳证步上升是情狠理之中，它毙对房地产健兆康发展，改仆善居民居住尘环境和居住原质量，带动小了城市建设俱的发展和相锹关产业的复尤苏，使房地速产业逐步进画入一个正常扁调整期都是覆有着积极的治影响。相反吃，房地产成询本的硬性上标升，而由于沉宏观调控和且需求量变化桑带来房价的洞被动下降，已也会导致房阵地产开发单裁位人为剥减诞公建配套规着模和档次，蝶降低房屋质尸量的负面影叶响，也不利递于城市建设打和相关产业锦的发展。潜第三章镇拍江市二手房命市场调查碑镇江市的二好手房房价随您着期房价格绩上涨，也是湾逐步上涨，绍但是由于企大市场的影哨响，成交量届比去年同时册期减少了一海半左右。最晴近我们对润诱州区的刚交蛛付不久的二艰手房做了一稻次比较系统既的调查,润某州区二手房柴的均价在2采500元/王m该2犬左右，调查馅的楼盘主要状包括有：竹同林山庄、润橡州花园、百店盛家园、金迁湖花园、镇倍扬小区、中界山西苑、朱宪方花苑、山少林苑、月亮夕花苑、三茅猪宫等。拆竹林山庄均陈价:255弟8元/m帖2慢车库150伸0元/m俘2鸣润州花园均港价：270驱0元/m赠2扒车库改1700元汗/m砖2瞎阁楼显1200元词/m家2哀百盛家园均纹价:239亮0元/m却2院车库1收400元/径m躲2连阁楼1砍500元/膜m恒2吩金湖花园均划价:250礼0元/m浪2皂车库另1350元浸/m巩2疤阁楼娃1100元就/m及2迷镇扬小区均柳价:210闪0元/m迟2辰车库浆1300元副/m拐2熔中山西苑均窄价:250忠0元/m魄2激朱方花苑均乌价:260乡0元/m水2衰山林苑均价缩:26踩50元/m藏2劣车句库1100惕元/m生2酸月亮花苑均扯价:237殖0元/m线2睁车库捞1400元抖/m担2骡阁楼7葵40元/m狼2债三茅宫均价似:26涝82元/m逗2棉巴圾岗稻阁楼134渔2/m讲2峰第四章镇半江市期房市哪场调查截目前镇江楼手盘约有50沾个，其中市欠区26个，碑丁卯新区1渠1个，丹徒工新区13个窄，从区域分背布上看，以瘦解放路为界耀的东西沿线芳分布最为密品集。市区代酿表楼盘有：膛香江花城、毫恒美嘉园、果国信米山人淘家、江南府玻邸、江南颐架和家园、金蕉山水岸、阳辉光世纪花园诞、枫林湾、跑学府芳邻、忽松盛园、京式润国际花园甜等；丁卯新窜区代表楼盘诉有：江南世己家、沃得花临园；丹徒新穷区代表楼盘乖有：彩虹城好、驸马山庄央、瑞丹花苑融、幸福城、保永安新城花芒园、永安新医城茗苑等。蒙正在热销中主（如香江花番城、松盛园因、阳光世纪杜花园、米山浮人家、学府咐芳邻、彩虹阻城、学府雅迈苑、永安新休城花园等）疯或尚未开盘圆（如江南府露邸、颐和家窑园二期、江帜南世家、永皂安新城茗苑耀、幸福城二及期、瑞丹花福苑二期、润冲州花园二期汁等）。蹲附个案调查刊分析表：辱个案调烂查分要析表毕调查日期：您似2004巾堪年煮7牲刷月语12睬味日税摇潜汗陕调查人：抹常晴壳误个案调济查分社析表启调查日期：秒2烦004狭年替7贡镜月给6简罩日金备枣别懂调查人：愉张敏娟浆考个案调至查分作析表栋调查日期：虹2004哥仍年攀7血鼓月码4淡牙日资亩侨拐相调查人裂：加常晴厚个案调途查分腐析表烦调查日期：金200屡4驼怜年迁7罩陕月陵3典利日巾饭挖避调查人：霞张敏华映线惨个案调示查分路析表帽调查日期：病200萝4绢饿年鸣7内伞月嗽12假坊日稀晚突调查人：存叔张敏娟务个案调愚查分哑析表圈调查日期：绝2004认锋年匆7兽缺月莫11亿嘴日榨石弱调查贫人：肠常晴拴个案调卧查分叶析表赏调查日期：惹200期4嫁币年喷7盘界月吨15击脊日忙茄灿调查人方：衰常晴言以个案调绢查分钓析表藏调查日期：今200励4阳忠年诊7造膛月术2陈芬日布衣奴调站查人：幅刘志美减舱帮个案调峡查分凤析表湖调查日期：冠200傍4这年单7态堤月疗12互守日袭筑塘洒脸调查人：摄常晴朱个案调杂查分泼析表龟调查日期：丈20搁04徐讽年武7锈馅月津15患掉日保奶狠调色查人：续王佐象注皮品个案调即查分棉析表叉调查日期：孩200们4不委年满7策桨月浅13浩觉日卫进倡改调查人：扎王佐象导愁卫个案调青查分渐析表触调查日期：暖200竟4批芦年弱7睬拿月络13恼从日浸运牙调稼查人：诵王佐象重思师个案调骂查分誉析表趴调查日期：辅200浅4砌戴年什7吼荒月捷12桌舒日定攀句调查在人：心常晴魔个案调栗查分画析表茶调查日期：岩200录4歇湿年富7芒验月旺9筑贞日却赛千裙调查人：召刘志美复鸣股个案调透查分糊析表禾调查日期：沉200熊4益吉年群7阿测月作12贸脾日远像核调纲查人：叹张敏娟岭孔堵个案调安查分六析表录调查日期：洗200厅4西局年造7餐例月扎12枕避日栗回妇地调查人：握张敏娟披椒拔个案调卫查分文析表肢调查日期：灯200驴4内年饭7距弦月蔽14帜右日虾芬铜竭腊调查人吐：乎张敏娟迟富个案调倡查分族析表近调查日期：改200脂4杨哈年岩7负于月袍14谜榜日将街评调取查人：任张敏娟豆负很个案调呢查分型析表种调查日期：戴200蒜4亚贵年底7武内月斩7梨印日五滩退调柏查人：宵刘志美役崇个案调解查分离析表朝调查日期：雀200逝4嫁柜年体7层吉月锯8堆喘日辉奋呜聚调查人：桶张敏华拢络该个案调掌查分忽析表君调查日期：冠200僻4撤翠年烛7扁舱月锋8阅依日昆筹散掠调查人：胶张敏华沾欢证个案调极查分柔析表苍调查日期：巧200撇4固宏年鸟7吵银月冶14忘抛日贞夹尸调慕查人：耍王静巨珍个案调树查分冒析表笼调查日期：察200杂4共绕年渣7咱休月造11墨饰日铅谎段调轧查人：气王静孟淋个案调疾查分剥析表鱼调查日期：覆200雷4遇外年腔7表煤月牛1桐1昂日挣的用调查帖人：乎王静灰炸镇江市场的作供给、需求视分析符市房地产交渡易所信息中勇心于今年3非月至6月间懂开展了一次池可信度较高向的房地产市恰场发展情况学调查，结合杠近几个月来扫的市房屋权展属登记统计作数据作了如情下分析。跨首先是购房蹲目的。78讯.3%的购泥房意向在于诊居住，15陡.7%的人衣选择投资，兵显然