镇江项目管理及市场调查报告

镇江项目市场调查报告二一、本地块优缺点分析（一）优点本地块属于规划主城的五大功能区之一的南徐新城板块，紧靠未来行政中心（南徐大道与檀山路交界处），邻近南山风景区这一城市绿核，具有极佳的升值潜力。与润州区政府仅为一路之隔，具有地标性意义，提升了小区整体形象与档次，带来生活安定感和满足感。本地块北依润州广场，环境优美，空气清新，给居家休闲创造了便利条件，同时也具有地标性意义。润扬大桥工程的启动，方便镇江与扬州等长江北部城市的联系和往来，润扬大桥给周遍地区的发展创造了优越的条件，能带动周边经济发展，积聚更多的人气，从而给本地块带来契机。南徐生态大道的建成，跑马山路、檀山路、朱方路的改造，中山北路的拟建和润扬大桥的即将竣工通车为本地块创造了发达的路况网络，方便了交通，是本地块一个至关重要的因素。本地块所属区域为未来开发新区，各方面极具可塑性，与发展较早的老城区相比，有更大的发展空间。离镇扬汽渡较近使本地块给人以一种离长江较近的感觉，可借长江这一世界闻名的“黄金水道”来为本项目造势。靠近江苏的省会城市——南京。依托金山风景区，为本项目注入历史人文气息，提升小区的文化韵味。介于三茅宫和七里甸之间，居民较多，各种配套较齐全，相对方便。该区域目前尚无新推楼盘，且原有住宅小区规划档次不高，如本项目推案适时，在规划较好的情况下，不存在很强的市场竞争。周边各种生活配套较为齐全，方便生活。本项目规划户数为350户，规模适中，可使小区物业管理最优化。陆本项目户型锄设计合理化协、人性化，膏空间浪费少三，采光好。析本项目户型伐面积配比较秃为合理，以寨90m2左析右的三房和节120m2筐左右的四房晋为主。（二）缺点渔南边与京沪渠铁路相距不俊到10米，梅京沪铁路是晶主动脉，且旺为复线，往四来客货列车皂频繁，尤其亡是货车经过壮时，使地块愧有震动现象膝，该铁路处近于地块南边网，影响到的始是主要功能护区域，所以瞎铁路问题是便本地块最大客的抗性，特居别是老年客昨户很难接受堂。挠地块东边为斤朱方路，是添句容、南京框与镇江往来锻的必经之路护，经常有大臭型车辆通行飞，给本地块词造成了干扰判。威北边隔润州锁区政府为润即州路，是扬湖州与镇江往牌来的必要路巾线，大型车钱辆出入较多蒙，影响了居首住环境。潜本地块在当似地居民的印课象中，属于隙郊区感念，悉档次较低。扬附近居民虽军然较多，但踩是由于以往原小区规划定浪位较低，所绘以存在人员当复杂，居住澡混乱，档次壁不高的局面说，从而影响捞了本地块的芒居住品质。疏本地块周边诊环境较差，麻如西边为某暖味精厂及农送舍、农田。每路况虽经改河善，但公交责线路尚不完纷善，步行至养最近的公交坑站牌至少需泻要5分钟。煤本地块北边习有一红绿灯化口，且时间躲较长，在一俩定程度上给音出行造成了肝不方便。晒周边配套虽迫然较为齐全涂，但规模都复较小，且零欠散分布，无压高档次消费笋点。筝该地块分两烛期开发，尚含有部分建筑鉴未拆迁，在罩形象上给客滤户带来影响绪。努二、市场竞菜争个案调查塘目前镇江约换有楼盘55旷个，其中市页区32个，缎丁卯新区1沫0个，丹徒替新区13个扮，从区域分嚼布上看，以地解放路为界殖的东西沿线狸分布最为密呆集。市区代攀表楼盘有：分香江花城、粪江南府邸、戚江南颐和家坚园、金山水辱岸、阳光世梅纪花园、恒私顺翠谷、恒进美嘉园、国岗信米山人家尾、学府芳邻毁、松盛园、叨春江华庭、适枫林湾、京推润国际花园备、润州花园矩等；丁卯新众区代表楼盘栏有：江南世迈家；丹徒新路区代表楼盘筋有：彩虹城可、驸马山庄走、瑞丹花苑挨、幸福城、政永安新城花屠园、永安新分城茗苑等。项其中约64旅%已经交付者，1%即将烦于今年年底邮之前交付，磁35%正在且热销中（如征香江花城、趴阳光世纪花翻园、米山人逝家、学府芳孔邻、彩虹城捐、永安新城秘花园、枫林剧湾等）或尚益未开盘（如树江南府邸、铲金山水岸、完颐和家园二份期、恒美嘉稀园、江南世烫家、松盛园凉、永安新城挤茗苑、幸福型城二期、瑞蜂丹花苑二期自、学府雅苑石、润州花园孤四期等）。驻附个案调查商分析表：湿个样案梢调只查侵分浅析晒表念调查日期：置2004她行年些4闭月春19甘日转调查人：王咏登科香个介案剥调胞查逢分循析扎表湾调查日期：臂2低004疫年些4预忆月惨19辰生日酷调查人：王各登科政个肚案沸调油查些分液析异表锹调查日期：汉2贝0004陡蒙年乱4烤否月性19内日络调查人：王计登科毙个侮案联调璃查亿分呼析貌表性调查日期：陵2病004推年购争4仗月容1央9备日穷调查人：王氧登科须个夹案裹调辫查严分励析坑表滋调查日期：江200星4书年松4学表月扬19那段日配调查人：王缎登科界个请案吗调宵查筋分缝析逝表聋调查日期：控2004锯年健5蛾壳月捏1忘0幻日势调查人：王版登科召个小案递调龟查搜分旧析佳表泄调查日期：须200犯4喂年俩4腰加月寇19男超日余调查人：外王登科惠个充案替调故查拉分叶析热表陈调查日期：击2讯004汇年帖4递洒月械19邮薪日赚调查人：忍王佐象场个累案底调丹查诱分短析估表息调查日期：今20俱04永年贵台4朝月建1灭9狗日蕉调查人：捎王佐象叉个共案守调爽查楼分代析小表匹调查日期：友2虑004邮年掌章4股月逼19惕闪日笼调查人：布王佐象缎个暮案滋调氧查疲分渐析貌表记调查日期：变20扯04巴年罚引4淋月举1斗9挨日殃调查人：王昼佐象防个临案泻调高查迫分蜘析典表虽调查日期：知2嗓004母年配4甲罪月雾19瞧授日探调查人：王峰佐象宴个段案除调换查或分棵析犬表议调查日期：陡20它04恳年钢搏4莲月绢滨19猜日山调查人：王络佐象虽个感案份调驳查脊分毕析芦表转调查日期：刃20拦04图年痕菜4贿月寨1先9栏日多调查人：王略佐象棉个跨案许调嫁查情分迈析鲁表兔调查日期：丧死2004喜年素4咳泻月狗19己沾日巾调查人：闪个骨案厨调厉查患分庆析哑表潮调查日期：领2蛋004涉年华4钟强月霜19社雁日搏调查人：石个蓝案迫调绍查垫分村析品表富调查日期：魂20赠04京年姨滋4侦月谈19风森日萍调查人：四个构案链调你查肾分寇析症表让调查日期：涨200喂4寒年欲4弹劳月总给19井日卸调查人：匙个令案蠢调魂查蜓分仁析慧表餐调查日期：寺2004稀纵年狠草4细月栏1怪9羊日勾调查人：慌个像案妻调礼查妹分抢析笑表稀调查日期：巨泛2004慈年冈活4缩月穷19险自日狠调查人：丢个窑案垒调体查窑分惑析长表封调查日期：州2碍004峰年撕4酸子月司翅19尤日屑调查人：膀个钞案门调誓查萍分愤析理表茎调查日期：援20促04骂年伙活4承月错1歼9婚日岂调查人：震从以上情况陶可以总结出害镇江各区域畅房市价格特坟征：轰丹徒新城价饿格范围在1因650～2券380元之困间，均价为墓1850元陪/m2。设市区楼盘最钻高价为京润柱国际花园，缓均价为38课00元/m枕2。棒沿滨江一带叼楼盘因为规堪模较大，品方质好，规划刃档次较高，辞均价在28小00元以上葡，尤其是以阔别墅为主要拳规划形态的龟阳光世纪花旨园均价达到详了3360洽元/m2，趟即将于4月订28日开盘唉的松盛园均悲价也达到3暮200元/攀m2，同类油地段的香江抬花城均价在返2800元裁/m2，相芒对而言，定式价较低。负桃花坞区域拒楼盘均价在秧2400～药2500元农/m2，结告合小区规模键、户型设计毛、地段、环球境各因素看吼，价格较为区合理，同属霉于该区域的给米山人家均羞价为280彼0元/m2没，在性价比怒上，价格偏轧高，这与它逝推案的广告找力度有密切滥关系，加大泽了楼盘开发亭成本。片市区已出现吨了首家康居狐示范小区辩——尤恒美嘉园，耻以全装修房尸亮相，为客真户带来了方腰便，省去了误装修的烦恼充，但套餐式巾的装修忽略布了个性，在包一定程度上纳存在不足，晕但它的出现捧标志着镇江王楼市发展水夫平达到了一功定的高度。元从楼盘分布册情况看，市咏区东部与北咽部楼盘开发裁密集，竞争姥剧烈，但产盐品同质化现疗象较为严重雕，除阳光世瞒纪花园（纯店别墅产品）姨、香江花城军（首家引进港围合式景观还设计的独特阻理念，并首合家采用香港胳戴德梁行做捆为物管），跑春江华庭（夸纯小高层产强品），恒美坡嘉园（全装前修房）等楼蛛盘较有特色萄外，其余楼患盘规划无特总色。斯本地块周边闪楼盘稀缺，坑在现房楼盘寺中可供参考识的楼盘有朱武方花苑、中饼山西苑、山捧林苑、润州时花园三期等茅楼盘，目前蒸有很多房源映流入二手房烈市场，朱方在花苑均价在喂2450元班/m2左右咏，中山西苑捐均价在28道00元/m番2克左右，润州后花园均价在押2900～酸3000元乔/m2左右踩，户型面积续在90～1谷40m珍2桃之间，以1冒20m朋2问为主力户型码。与本地块核最有可比性往的是山林苑陡和百盛家园驼，同样紧邻迎铁路，但地艘段上比较接砌近市中心，卵目前二手房年市场交易基坟价约为25取00元/m易2。在建楼羞盘有百盛家杂园二期和润制州花园四期示，目前百盛扰家园基价在报2400元阻/m2。蜂大部份开发抛商注重楼盘害形象包装，匪聘请专业营致销公司或成堆立专门营销圈部，售楼处行往往选择在太解放路、城僻市客厅等人欧流较多地方督，以烘托现灶场销售气氛造。目前市场兔上可售房源在较少，多为下即将交付的拍准现房，期美房一般需登束记预约，摇公号发售，如顿香江花城二决期紫荆苑推愚出108套高房源，参加我摇号的有9驼80组客户带，4月16角日开盘当天群轮到150假余号之时，堂房源已基本漫被预定光，痒至中午12释点，去化率聚达90%以澡上，从对香趴江花城二期狐紫荆苑的整抓个开盘过程票的观察，可贝分析得出：家在当地居民拼的消费偏好寄中，面积偏屠好在120卖m迈2类左右，90跃m悼2荣次之；在楼恐层上偏向3藏F、4F，右其次为2F辅、5F，最百后为6F、凉1F；在朝爪向偏好上要蹈求不是十分滔突出，如果泥景观设计好戏，西首的抗据性基本可以泥忽略。类似冬香江花城如爱此热销的还爱有阳光世纪惕花园等。（榜附香江花城富面积价格去窑化表）盟三、本项目乏定位分析及枕价格建议某本项目总建坏筑面积约为阁4.5万方缎，共有多层眨住宅22幢古，规划户数菊约为350厘户。一期开螺发为1#～击10#、1彻5#、16置#、18#吉、19#；生二期开发为啦11#～1轧4#、17奏#、20#谣、21#、馆22#。蛋本项目面积畅户型配比表功如下：帮城南映象面唱积户型配比荐表卖户型妇户型代码驼面积m2伪阳台面积m化2述分布楼号燕户数锯比例运备注垒总比例朱二/二/一孕D4简75.4吹14.5中怜14勾5棉1.4%谨北客特1.4%际三/二/一吐A副78.4舅11.2中货15.7边浅1、2、3逢、4、9身104雹30%骗北客傻50.5%算B危88.6口14．7边学5、10、柴12千24款6.8%趁北客迟C杰94.8企12.1中找17.3边痛6、7、8悔48勾13.7%驴南客恩三/二/二失渔D1让102.1默22.7边沾11、14割、15、1邮6宋30阅8.5%脾边客祝18.5%注D2隆108.8灭17.6中者11、14瓦、15、1市6逢35糕10%议南客怀四/二/二渡E河115.7女8.2中1汽2.9边免13、17啊、18代94赠26.8%输北客敏29.6%滑D3抽125.3抹23．2边家14、15扩10添2.8%誓边客继合计范350晓100%妙100%影由上表可以板看出，本案抬主力户型为熟三房二厅一餐卫，代表户亮型为A、B辨、C，面积腰在90～1袍10m2（梳包括全部阳剩台面积，下甩同），占总类案量的50燥%，其次为串四房二厅二刘卫，代表户箱型为E，面票积在124殃～128m悼2，，占总阳案量的29塞.6%；第青三为三房二救厅二卫，代伐表户型为D翅1、D2，递面积在12兴5m2左右略，占总案量第的18.5稼%；最少的扯为二房二厅扔一卫，代表悔户型为D4惧，面积为9率0m2，占讨总案量的1蛾.4%。容结合镇江市闭场个案调查毛资料的面积嫁分布，分析封得出本案主青力面积为当国前市场的集恰中段，加上倚本项目户型是设计合理紧寇凑，户户直西接采光，，糊动线明朗，当景观设计精虚致考究，以叙及三段式外祖立面设计和次面砖的应用萝，将塑造出葬一个较高品混质的新城区讲的首席精致另楼盘。但从税第一大点的弯本地块分析区来看，本案忌还有较多抗扇性，例如火付车铁轨和朱候方路、润州咬路往来车辆忠的噪声和灰劳尘问题，以椅及周边环境刑较为杂乱，楼档次不高的碧现状等，都正给本案带来咸了极大的影君响，难以走毛上高档楼盘你的行列，势旦必因此流失识较高档次的异客源，特别隔是二次甚至闹多次置业的勿客户群体，聚使本案价格爹难以与市区窄较高档