贵阳项目综合评价报告

贵阳项目综合评价分析报告目录第一部分贵阳市简介3一贵阳市介绍41.总体概况42.贵阳市中心城区73.地理位置、气候74.城市定位75.城市发展规划86.小结10第二部经济环境及生活结构研究11一贵阳市宏观经济研究：12想1.状贵阳市宏观史经济背景径12脉2.发贵阳市宏观哨经济总量、头增量、经济暑结构分析问13营3骗．贵阳市产歇业结构、国骡民经济贡献锦、外贸与利正用外资情况世14亲4.属贵阳市产业士经济仔15抬5.笼固定资产投税资与房地产厚投资锋16陕6.扣贵阳市经济跑在贵州省的峡地位周17含7.晴小结甘17栋二技贵阳市居民储生活结构研去究化18凝1.通贵阳市人口页结构与消费掠结构比例元18悦2.午城镇居民生荒活结构研究散19歉3仙．城市居民作就业与在职须职工收入情键况埋20吊4.耍贵阳市消费候结构变化及捏特点签25倘5.浅小结塌27三第三部分史片区及项目警介绍赌28屯一销龙洞堡滨”秧片区简介犹29雕1.衰片区概况咱29厌2.肢片区定位优30牢3.伴片区发展规贝划咳30笋4.模片区发展前境景猫30蒜二膨项目简介似31挥1.临项目位置受31恩2.末地形地势贤32数3.捷项目苹SWOT扑分析倚33搭4.屠项目综合评屈价及发展战次略联37出第四部分舱方案优化及无经济评价魂38矮一艰项目分析说灰明及用地、垮技术、经济俭指标惹39野1.娱项目说明：骆39夫2.歌项目用地指质标鼠39易3.终项目技术指克标怪39互4.诚经济指标绣40巷5斗．成本测算他结果：鸣42史6.何价格预期哥43团二餐优化计算碌44碎1.觉项目定量计烈算模型未44匹2.矮计算结果甲45决3.蝇结果分析纹46鸣三熊方案建议仆46谋四膨项目经济评陈价拴47泊1.势投资估算及访收入预测替47套2.峰动态分析旨51挑3.教财务分析惕52蛙4.创项目风险及垦防范建议赢54附表55释1.绒资金运用计辅划表：械55茅2.竹销售收入预的测表棍55谎3.今资金来源与炒运用表垄56馆4.诚项目现金流翼量表丽56曲第一部分牺贵阳市简介很一贵阳市缺介绍陪1.总体拣概况望1.1贵烛阳市简介疫贵州省倦位于中国西喂南云贵高原呈东部，轰贵阳是舍贵州省省会寇，位于贵州绵省中部什，持是贵州省夜政治、经济对、科技、教撞育、文化中穗心腾。乌中国古代以马山北为阴，骂山南为阳。袜“贵阳”因漏城区位于裙贵州境温内醉的茄贵山之南而晕得名。古代物贵阳盛产竹衫子，许多地岩方以竹命名弊，因“竹”隙与“筑”谐练音，故贵阳晒简称“筑”晕。森东、南与黔欧南布依族苗倡族自治州的哄瓮安、龙里货、惠水、长够顺4县接壤装，西靠安顺催地区的平坝殿县和毕节地千区的织金县途，北邻毕节赢地区的黔西鲜、金沙两县色和遵义市的畜遵义县。土搬地总面积8工046平方间千米，占全帖省面积的4嫌.56%。漫市区面积2升403平方驾千米，建成晶区面积12疑8平方千米循。贸2002年定末，全市总归人口340垒.44万人慢，其中非农适业人口16结0.33万危人，占总人斜口的47%萌。少数民辩族共有37安个，占总人坡口15.4滤%，其中布叹依族、苗族禽占少数民族阳人口总数的罢71.3%挡。天1.2贵乓阳市辖区组踪与城市格局由贵阳市现辖冲云岩区、南查明区、花溪挑区、乌当区拥、白云区、设小河区、清烈镇市、开阳颈县、修文县敲、息峰县1折0个区县（属市）。杏城区形成以染中心区为市碗级中心，小存河、白云为妨市级次中心招，金阳、龙腹洞堡、花溪辩、三桥马王婶庙、新添、该二戈寨为片舱区中心的城服市结构。各让片区依托中认心区形成诊“伞众星捧月毁”夜的空间布局欧形态。片区湾之间以绿色滨空间相隔离君，通过交通蔬干线相连接藏，呈组团式规格局。体现影出蔑“树山中有城，向城中有山忌”段的城市特点秃。仗1.3交诱通航空轧1992年胶9月，贵阳械航空口岸正世式开通，贵闹阳市成为一吊类口岸城市肉。距市中心忍12公里、阶车程15分怕钟的贵阳龙句洞堡机场，武现开通30祝多条航线，厉每周航班4杂67架次，唐航线辐射北盈京、上海、信广州、海口倒、成都、昆饱明等全国大症中城市及香耀港特别行政阿区。铁路笨贵阳是中国蛮西南重要的必铁路交通枢境纽，川黔、最贵昆、湘黔袜、黔桂4条找铁路干线交顷汇于此，其荡中川黔、贵梁昆、湘黔3昼条铁路干线架已实现电气继化。电气化惹程度居全国串之首。贵阳放火车南站是币货运列车的淘汇集点，它果既是省内最打大的物资集怪散地，也是幼中国西南最闯大的铁路枢烟纽编组站。逗贵阳火车站栽是贵州省铁米路客运中心突。焰公路与公共肥交通取外部公路交脸通：贵（阳庆）黄（果树趟）、贵（贵疮阳）遵（遵谦义）、贵新战、贵毕（贵侨阳至新寨和引贵阳至毕节跌）公路等8侍条高等级出叔境公路，3镇21和21咽0国道经过悟贵阳。目前为已形成以市查区为中心，障呈放射状分截布的公路网欠络，四通八戒达，建立了用西南腹地与弊沿海城市的弱联系，促进店西南地区经虹济的发展。搅城区公路交疮通纳贵阳城区新室建的道路、拾桥梁60多野条，总长5凑0多公里；勒建造功能不放一、造型各忧异的立交桥旁、平交桥、畜高架桥及人脆行天桥20栽多座。如今先已形成东西虾三横、南北和三纵的现代肯立体交通网路络。贵阳中李心环线建设厅，它将使贵单阳城区公共昆交通系统变宫得更加通畅通快捷。画2.贵阳堤市中心城区割贵阳市中心锁城区由云岩塞区与南明区拐两区组成，亏又叫霸“田中心两城区邮”狸。建设用地涝约40平方闪公里，集聚贩了市区65两%以上的人饮口与就业，著由于受城区款地形和用地设限制，人口复密度与土地挪开发强度较嘱高，居省会蹈中心城市前酸列。涨3.照地理位置、好气候梁贵阳市位于忙贵州省中部床的云贵高原油东斜坡地带贤，地处东经嗓106°0服7′至10灿7°17′暗，北纬26粱°11′至遭27°22吨′之间。属让东部平原向书西部高原的样过渡地带，材平均海拔1而250米取，等地形地貌多虑样，海拔高手，纬度低董。辉贵阳市骨年平均气温僚14.7将o冈C共，匆夏季平均气血温21.9干养o栗C，冬季平弯均气温6.有6闪o趣C，常年相跪对湿度80杀%，年平均竹降雨量12符00毫米，悲日照时数1史354小时逼，无霜期2旦70天。冬洗无严寒、夏赖无酷暑、雨赢量充沛、无举霜期长具有挑亚热带湿润息温和型气候峡的特点丑。战4.城市桌定位凝4.1城车市定位栏贵阳市定位太于炼“假打造生态经吴济市，实现殊生态与经济愁良性循环宅”奶。尼4.2定滑位意义优贵阳市定位屑于虫“妖打造生态经沾济市，实现土生态与经济抗良性循环过”伍。目是贵阳市综锹合人口、经评济、社会、福资源和环境遵协调发展做霞出的新的定取位，是继宣“俩林城办”赏品牌打造、遥“胜环境立市予”控战略后的延订续与提升，色体现贵阳市培作为贵州省拥政治、经济贴、文化中心攀与贵州套“贿生态立省软”瞒的战略思想性的一致性，顷是结合贵阳柱市区域经济哪特色的城市活定位。茧5.城市骨发展规划嗓根据近期城乱市重点发展景方向和发展态区域规划，责贵阳市将实向施瞒“是西北进，南硬延、东拓斩”牵的空间发展经策略，由此蜻确定了金阳例新区、白云沈南湖新区、产小河西部开浑发工业园区猛、二戈寨物翁流区、龙洞垫堡中心片区鉴等近期重点喇发展区域。阴金阳新区建糕设是全市建轧设的重点，双土地供应首死先保证金阳详新区快速发晌展的需要；披小河片区、养新天片区、踢白云片区是限贵阳市高新猎技术产业和答工业项目布类局的重点区日域，应保证盆一定的土地怨供应量；中掩心区、龙洞为堡片区、三氏桥马王庙片指区、花溪片呢区应以挖掘机存量土地潜翠力为主，适午量新增建设冬用地。蝴未来颗贵阳城区由坚中心区及周拣围八个片区连组成，形成庸“众星捧月色”的空间布晕局形态。各掠片区之间充泊分利用自然裁地形形成环榨城林带，严异格保护片区基之间的绿色痕隔离带，强缺化“山中有过城，城在有横山”的城市便特点。佣各组团发展环形势如下：中心区呢是规划区的原核心斩区域，总用具地58平方断千米，规划者为疏解人口币，降低人口铅密度和建筑惰密度，提高焦居住环境质敬量，逐步加厉强城市基础锹设施建设，外优化用地布聪局。仿实行“退二吃进三”“退碰二进绿”的赠发展战略，稿调整产业结柏构，强化政浴治、商贸、竖金融、信息艇、文化艺术固、科技、旅望游服务等职声能烫区域。金阳片区程位于城区西柿北部，总用宫地32.孝4平方千米誓，规划为以吩行政办公、忽居住、领文教科研、愉高新技术和熄居住为一体被的园林式、纠生态型和可毕持续发展的塑现代化新城闪区。小河片区涉片区位于城畏区南部，总迈用地81尘.3平方千合米。规划为变以贞机械、电子惠、航空、新么材料、铁路故货场、仓储焦为主的工业终片区。白云片区销位于城区西析北部，总用滔地66平蝇方千米，规躲划为杆以铝厂建设帆为主体识。眠是中心区“碑退二进三”释吸纳工业企测业和其他行供业的主战场司，劫规划为品铝工业及其惧配套行业为滑主，有利生末产、方便生昆活的新型工灾业基地。是遣规划末期重眨点建设的片丈区，逐步建躁成为北面三粱县服务的城透市次中心。新添片区垮位于城区东围北部，总用京地70.腊2平方千米块，是以电子判信息、光机军电一体化、篮生物工程、嚷新材料为主够的全省高新略技术产业基投地。花溪片区交位于城区西觉南部，总用系地约60态平方千米，蒙规划是以风博景旅游、文能教科研用地惠为主的片区醒，是国家级功风景名胜区监和省高等教深育基地，严汁格控制有污串染的项目发卧展。贪三桥马王庙追片区谱位于城区西怀部，总用地搂约60平愤方千米，规柜划为兼以汽车配件石、机械丙制造达、橡胶制品汇和磨料磨具布为主的工业义片区。二戈寨片区今依托小河公区体逐步发展，限建成以铁路恐编组站、仓邪储为主的现诵代物流片区毁。龙洞堡片区臣建成以航空屋港及对外交僚通设施为主搬，居住、体完育设施为辅咳的综合区。6.小结船贵阳是中国滥西南地区重栋要城市，由压于地形的限弃制，中心城缓区成为城市提政治、经济假和社会活动坑中心，但面裂对西部开发谣带来的大发推展机遇和城启市机动化、绪城市化的发波展压力，中枯心城区的用色地越来越难邻以满足发展际的需求，尽贞管城市外围拐的片区发展毯已经具有一寒定规模，但葵其与中心城夕区在社会和珍经济上的联偏系仍然相对采薄弱。絮中心优势依巷旧明显。傍贵阳为以中率心城区为核今心、外围片任区分布四周况的组团式城板市结构，城圣市的交通设醋施和交通需蛙求都有了大射幅度增长蜜，目前贵阳根市交通设施冲略显超重抢。舌目前贵阳正睡处在城市结称构调整的关场键时期，城芦市总体规划画，交通设施悬的规划和建县设绘是烂引导城市发厉展翅与睡实现城市的糟顺利“转型扩”奏重要因素。茄贵阳市未来滩城区将形成咱中心区和金淋阳新区两个推市级中心，法小河、白云踪为城市次中羞心，新添、柳龙洞堡、花浸溪、三桥马险王庙、二戈坡寨为片区中笼心的城市结膝构，各片区闪之间以绿色叨空间相隔离漏，保持并发抱展组团式格罪局。但第二部经究济环境及生欲活结构研究设一贵阳市就宏观经济研碎究：锡1.贵阳膏市宏观经济烫背景领60年代中滑期开始贵阳互进行挑“解三线建设奶”查，候以三线军工禁企业和大同、序中型企业为壳依托，深贵州的工业桌基础逐步加夫强，交通通慌讯条件大为恩改善。从总筹体上看，贵称阳市经济的腐增长在很大坦程度上是依窄靠物质资源泊的高消耗来竖实现的。贵符阳的工业生消产长期呈现写“游高开采废—闭低利用助—杰高排放陷”饲的粗放型特晌征。抽1978句年至尺2002草年，贵阳粉GDP大增长墓9甩倍多，但同火时，主要资驱源投入量也找增长了遮3慢倍多，按照脏过去的经济拢发展模式，槐如果江2023羡年的经济要座实现翻三番隙，所需资源山投入量与污期染排放量也券将翻三番，扛能源供给与懒环境将不堪伐重负。孟贵阳市产业慕结构单一，古市场经济欠部发达，市场点机制不成熟劳。这种产业标结构是在计妙划体制下靠幻政府的力量洒强制形成的急，在市场力假量还比较薄默弱的情况下熔，靠市场自狐发调节是十桥分缓慢而艰漠难的，必须养发挥政府作捧用。因此，杜2001羡年初提出衬“内环境立市歌”靠的发展战略多，随后又提粪出建设循环痛经济生态城咬市的决定。秋2002槽年延5旗月，贵阳被捆确定为全国型首家免“婶循环经济生攀态城市征”葛试点城市。失在2003余年疲11学月开始施行够的《贵阳市反建设循环经授济生态城市佛条例》，则劫把未来猾20偶年贵阳市发激展循环经济朝的思路从法梦律上作了框渠定。错2.贵阳多市宏观经济用总量、增量塌、经济结构犯分析扯2.1经虑济总量、增信量分析组资料来源《话贵阳市统计料公报》吉统计显示：絮贵阳市国民抹生产总值，野稳定增长，鸭连续七年都供高于全国平亦均水平。滤2.22浓004年省叫会或副省级镰城市对比婶资料来源《次国家统计公宫报》说统计显示：透2004年厌贵阳市国民垂经济增长幅毛度高于全国届平均水平，台贵阳市在全棉国省会或副绢省级城市中宏经济发展水屑平相对落后血。百3．贵阳市咽产业结构、同国民经济贡赚献、外贸与日利用外资情韵况沟3.1产绞业结构朗资料来源《鼓贵阳市统计料公报》妨统计显示：童贵阳市产业笛结构第一产宝业发展缓慢暮，在国民经纺济的比例越收来越低，第费二产业稳步充增长，第三料产业对推动证国民经济的错发展方面，脖越来越显得膨重要。划3.2投乞资、消费、忌对外贸易与禁贵阳市经济洋的贡献叹资料来源《醉贵阳市统计堤公报》，外们汇美元:人背民币=1:大8.26奴统计显示：腿消费对贵阳雕市经济拉动搭力的逐步下户降，投资对滴拉动作用越去来越大。千3.3纵利用外资誉资料来源《蔬贵阳市统计纽公报》拔统计显示：思贵阳市进口留业务稳定增忌长的同时，辣出口业务相牌对增长缓慢塘。利用外资联方面相对稳释定。富4.贵阳印市产业经济疗4.1贵作阳市免支柱产业体缩系外以能源、优颠势原材料为堤主的新兴支显柱产业灰、硬以烟酒为主活的传统支柱汤产业闲、杜以生态畜牧虽业和旅游业蝴为重点的后校续支柱产业翻、御以民族制药浅、特色食品忌为代表的特无色优势产业茄和细以航天航空科、电子信息吴、生物技术耻为代表的高弄新技术鼻产业构成贵蝶阳市五大产催业支柱。异此外，其他编如机械工业食等产业。重4.2发辽展规划誓依托资源优冰势和借助氧“懂西电东送追”拆发展能源工称业产业群。阶目前以包括笔火电、水电默在内的电力蹦、煤炭工业孤为主，今后税将逐步通过要发展煤化工圆、开发煤层租气，形成新袋能源。宾依托能源工容业优势和资块源优势发展公壮大的原材朝料工业产业奉群。包括铝典工业、磷化隙工业、新材饭料等。乞以烟、酒、慧药、特色食梯品为主的轻泥工业产业群透。以航天航熄空、电子信爸息、生物技吐术为代表的圆高新技术产挂业群。以装胡备制造为主舒的机械工业鸟产业群。烈4.3经盏济结构调整吹产业结构：救2005年搞一、二、三识次产业的比迷重，由20储00年的9屯.1：50赖.9：40冤调整为6.少2：52.概3：41.激5；庄所有制结构音：2005伞年国有、集拌体、非公有岁制经济比重景，由200命0年的45泰：25：3漂0调整为4决0：25：窑35。慢5.固定点资产投资与套房地产投资品5.1贵防阳市固定投具资与房地产班投资应资料来源《余贵阳市统计糊公报》娇统计显示：门贵阳市固定蔑资产与房地苹产投资增长替趋于平稳。休5.2贵补阳市房地产冷投资占固定脏资产投资比景例廉资料来源《叠国家统计公真报》咸统计显示：届贵阳市固定盯资产投资规鹊模相对落后同于其它城市青，房地产投强资所占固定桑资产投资在逮各城市处于脂较高比例。如6.贵阳政市经济在贵探州省的地位唐贵阳市作为蜘省会城市，贵对促进全省菠经济发展具枣有重要作用毅。据统计，筝2003年向贵阳市GD鄙P为380味.92亿元埋，占全省G芳DP的28督.34%，枣社会消费品毛零售总额为沿153.6御7亿元，占似全省社会消贤费品零售总绢额的33.毯5%，全省纷建筑面积5哲000平方授米以上的大顿型商业网点帜有80个（照不完全统计今），贵阳市疯有71个，三占88.7装5%，10陡000平方夫米以上的大编型商业网点繁绝大部分集劈中在贵阳市线。贵阳市是像贵州省的经傲济、商业、披物资流动中面心，在区域耍经济地位是锹重中之重。7.小结叠长期的计划克经济体制下具，贵亚阳削定位为原材雕料生产基地掌。以原材料凝、初级产品粉生产为主的敲产业结构模夫式扔对涛贵蹄阳厨资源、环境浪造成很大程秩度的破坏舰。弹“仔环境立市册”诱、尽“述循环经济生同态城市钩”评的发展战略浮得到了广泛辟的认同。达产业方面表搁现在产业结晴构单一、裤产业链短古、陷产业分散，预集中度不高丑，缺乏产业天配套体系、慎骨干企业、谊配套企业之浙间难以形成弄合理的分工滚协作关系。开鞭相对于政府药主导增长的般自主增长能萝力不强，民镰营经济、非历公经济发展胖滞后，影响何了自我发展猫能力的提高筋。餐贵阳市经济昼相对国内其字它省级和副东省级城市来效说，经济水膝平相对较低戴。过去几年叉国民经济都也保持比较高现的增长率，蒙表现出了强箩劲的发展潜攀力。害目前，惯贵言阳若进入了一个慕加快发展的戏新阶段，正屡处在一个关碌键时期。粗贵阳市产业伙结构优化力烫度进一步加巡大，对提高肆贵阳市经济付发展有着较醋大推动作用变。同时，招餐商引资的力模度进一步加斑强，对外经寇济依赖性将凳有所加重。坐依托资源优环势和借助西践电东送摘的混机遇发展起鸽来的能源工绸业产业群轨、刚依托能源工冻业优势和资网源优势发展红壮大的原材售料工业产业师群粱、侵以烟、酒、杠药、特色食敏品为主的轻北工业产业群身、屠以航天航空责、电子信息屠、生物技术近为代表的高趟新技术产业救群舌、遣以装备制造叫为主的机械浴工业产业群害。兽形成价特色五大产赞业群能。满目前，贵阳唯市经济形势胖有利于加快救地区经济的坛快速增长，碰良好的经济盖形势对作为环区域中心贵负阳市的房地哭产提供良好期的前景。丘二贵阳市险居民生活结避构研究父1.贵阳秧市人口结构惰与消费结构漆比例香2003年技，贵阳市总挑人口344菌8581人浆，其中非农选业人口16炒52673滩人，占总人宴口的47.燃9%，农业仓人口179挡5908人殃，占总人口瓦的52.1飘%。艰2003年边贵阳市消费趟总支出15俊3.67亿爸元，城镇居翅民消费蝶1秃40.7亿洗元，占总量弹的91.5员%。风城镇居民消党费支出与总灾消费支出的针对比压资料来源《毁贵阳市统计然公报》痒城镇居民消盈费支出比例退与人口比例碌对比图株资料来源《羞贵阳市统计疮公报》盈统计显示：坐贵阳市不到句50%的城需镇居民消费两占到了90裹%左右。宣2.城镇细居民生活结桑构研究端2.1居言民可支配收让入、恩格尔律系数秘资料来源《娃贵阳市统计扶公报》煎统计显示：谨城镇居民可仗支配收入稳柜步上升，恩面格系数从2介001年都付保持在0.打4左右。窃2.2家沈庭户数构成狠据市公安局盗年报统计，斜2000年锈，贵阳市总云户数848苗166户。遍六大区域总困户数485衣638户，冒占全市人口阅的57%。牲其中南明区辣12729武9户，占全裳市总户数的樱15.01退%；云岩区翠13628丛0户，占1寇6.07%舒；白云区4傲3492户浮，占5.1庄3%；花溪较区6629梨1户，占7乱.82%削；坦乌当区77已241户，研占9.11环%；小河区签35035歌户，4.1向3%御。流六大区域户蚀数比例饶按2000烦年总人口3鱼33.69摧万计算竖，滥家庭平均人译口为3.9着人/户。中笋心城区家庭作平均人口约羞为3.39安人/户。盖3．城市居震民就业与在剩职职工收入松情况柳2003年堆，贵阳市在扶岗职工年平侧均人数为5永4.53万扁人，在岗职弦工年平均工烫资为121疤82元。但佣行业间、各洪经济类型间宾、单位间的溉工资差距仍压然较大。从扔全市19个本行业门类看亲，在岗职工须年平均工资痕高于全市平洒均水平的有只10个行业毫，其中在岗王职工年平均日工资最高的子是电力、燃闭气及水的生枝产和供应业沈，达到23词716元，誉最低的是居匆民服务和其鸡他服务业，阿仅为802酷3元，相差荡2.9倍，厨比2002黄年的2.1蜘倍扩大了0脂.8倍，行术业间的差距游在继续扩大穗。年平均工谈资较高的主变要集中在垄壁断性行业、缘高新技术行源业及金融行原业。润3.1贵障阳市在岗职步工年平均工巡资达120奇00元以上是的行业羞2003年轻，贵阳市在样岗职工年平弓均工资达1阁2000元炉以上的行业参是：堂①鱼电力、燃气列及水的生产僻和供应业为夏23716薪元；霜②形信息传输、扛计算机服务窑和软件业为档19640像元；真③就金融业为1动8318元歇；借④怪科学研究、称技术服务业佛和地质勘探首业为157江80元；秤⑤卵卫生、社会构保障和社会腔服务业为1剖5305元左；雄⑥概公共管理和唐社会组织为受14563渡元；散⑦剖文化、体育叮和娱乐业为拍14276偿元；俱⑧单交通运输、扩仓储及邮政松业为139陈06元；誉⑨熄教育为13例142元；聪⑩温租赁和商务敏服务业为1私2931元带。真2003年渠，贵阳市国鼠有单位在岗蛙职工年平均播工资为12那930元，筒其中：企业稼单位在岗职拼工年平均工闪资为115级75元。事确业单位在岗墓职工年平均智工资为13母818元；宏机关单位在宰岗职工年平冈均工资为1地4360元论。油由此可见，巨年平均劳动刻报酬最高的们是电力、煤蓄气及水的生外产和供应业咳为2371抖6元，最低列的是制造业侄为9257杏元，各行业谊劳动报酬拉另开了档次。需3.2企填业、事业、相机关单位在高岗职工年平冒均工资叛按企业、事宴业、机关分腾组，年平均帝劳动报酬1绒2152元筹；事业单位裕从业人员年芝平均劳动报船酬1381相2元，扣除更物价因素实像际增长6.姓89%；机萌关单位从业禁人员年平均肢劳动报酬1羊4220元芒，扣除物价净因素实际增土长2.84歪%。店从工资的绝许对数看：机班关单位最高皮、事业单位暮次之、企业施单位最低。忙从工资的增免幅和增长速知度看：企业炊单位最高、想事业单位次顿之、机关单赏位最低。企挤业单位在岗狱职工年平均疏工资增幅比骨事业、机关嘱单位增幅高羊出5.66断个百分点和孟9.6个百嗓分点。虽然丛年平均工资竟差距较大，齐但按照20钟03年各自升的工资增长丙速度，呈现铸了企业、事救业、机关单魔位在岗职工崭年平均工资饿趋同的趋势古。贴3.3按朽行业分组看探不同行业年刮平均工资及备增长水平击收入较高的捏电力、燃气哀及水的生产矮和供应业、洞金融业及邮若政业等行业顿，在国家现嫂行政策情况手下，垄断性系行业经营优且势明显，收帆入、福利待介遇较好。收冈入较低的批鸭发零售业、辆住宿和餐饮主业等属于传雀统行业，其谦职工收入长罗期处于较低保水平，该类累行业相对国察家垄断行业涝来说财富分暂布也比较集恶中。便按国民经济使行业分组看瓦不同行业年哪工资扣除物粱价因素实际创增长水平武统计表明：循在岗职工年叹平均工资情捕况看，整体闻工资水平、仁工资增长水败平差别较大毁。部分传统肆行业工资水最平较低且增停长缓慢。行近业间、单位于间收入差距粪较大。茂2003年对，在岗职工现年平均工资化在3000亲0元以上的归单位是：合①蒙贵州省卷烟烟销售公司8霞5411元每；检②喇贵州省烟草僻物资公司7锈0000元怒；咳③则贵州省烟草弦专卖局47判160元；姓④葱中国农业银中行贵州省分喜行4602纪3元；够⑤谅贵州省新华呼书店361要65元；坡⑥畜贵州电力职秆工医院33页424元；障⑦月中国农业发乔展银行贵州洞省分行32愉629元。烫4．贵阳市仆居民储蓄情榜况属居民词储蓄情况家资料来源《筛贵阳市统计赤公报》昂统计显示：滤贵阳市居民华储蓄总量与恭增量都逐步午上升，但增呈幅趋势平稳响。兄2003年转末，全市居篮民人均储蓄味1万元，从交居民消费结菜构分析，城比市居民占有秧90%左右断的储蓄余额斤，人均储蓄语余额约为2笔万元左右。晓国有单位在绢岗职工年平涌均工资在各辽种经济类型持中仍然保持司最高水平。厌究其原因主俩要有：拐①张国有单位经禁济仍然是贵报阳市国民经灰济持续、快邮速、健康发缝展的主体力嫩量，在岗职铜工工资水平叶也随着提高封；示②羞国有垄断行镜业的在岗职拼工平均工资碧一直保持较蜜高水平；徒③称机关、事业绝单位近年来字几次较大幅盼度的政策性说调资，为国探有单位工资寇增长提供了论强力支撑。刘贵阳市在岗塌职工年平均厉工资情况看扒，整体工资恳水平不高。吊在此基础上劈，部分行业凝工资水平较忠低且增长缓株慢，行业间季、单位间收坑入差距较大晨。缝不同经济类岔型在岗职工惧年平均工资泊存在较大差蠢距。吵集体单位在猪岗职工年平禾均工资水平离最低，为7广980元，趋只有国有单榜位在岗职工陪年平均工资躁的61.7四2%，比上拦年的63.盐97%下降单了2.25墙个百分点，线绝对额与国萍有单位相差则4950元呀，差距拉大猴。集体企业前基础不如国订有单位，机虏制不如其他博经济单位，笨得到的政策刻性支持又少典，市场竞争剧能力弱，普丰遍发展困难常，影响职工干工资提高。婶就业者所在态单位的所有誉制形式，高汁收入家庭就历业单位或企下业均是收入艇较稳定、效骡益较好的国齐有经济单位万，三资企业禾或其它经济渗类型的单位伤，平均每一需就业者的年艇收入为40屡000元左倡右；而低收暮入家庭，一拿般所在的单辱位或企业，零经济效益和燕竞争能力都想较低，或者互是个体被雇辽劳动者，以掌及其它低收押入行业，平饲均每一就业原者的年收入映为1100象0元左右。汇4.贵阳长市消费结构拿变化及特点柄近年来，贵鸭阳市经济建恨设持续快速遣健康发展，担城乡居民收源入不断提高焰，生活质量摄不断提升，极消费结构逐勾步优化。主招要表现在:延食品支出比糕重（恩格尔僚系数）一直偶处于健康平军稳状态，保嗽持在0.4诉左右，并趋婚于平稳态势和(见恩格尔俩系数表)；耻衣着消费比牵重下降，城抚乡居民用于参衣着方面的低消费逐年增丘加，但在消懂费结构中的秤比重分别下盏降了0.9速个百分点。闻说明随着城昼乡居民生活时水平的提高坛，他们的衣亭着消费质量朽在不断提高乞，但相对于款其他消费的现重要程度却捏在降低，这烤是消费结构社优化的重要衔标志。鞋医疗保健支眉出快速增长袜。2003胶年，城市居抖民人均医疗驳保健支出为猜475元，肌比1999隙年增长26趣4元、16址元，年均增胁长22.5天%，其消费惭比重分别由驳4.0%、存上升到7.奖5%。城市冷居民医疗保格健支出上升敢主要是因为唉：医药费（凳即医疗费和丑药品费）的爽大幅上升。仁2003年丢，城市居民澡人均医药费锁支出达到4邻42元，占饿医疗保健支垃出比重的9钟3.1%。挺交通通信消咸费增长明显刑。通信工具芝拥有量的快埋速增加，带著来了通信费厅用的大幅上程升，200避3年城市居耽民人均电信选费用支出为窃334元，肌比1999帖年增长18团2元，年均戏增长21.段8%。随着捷城乡居民生邮活水准的提件高，通信费敏用还将持续秀上升。哭娱乐教育文必化服务消费病呈增长态势温。调查资料切表明：随着孟收入水平的气提高，城市顷居民愿意花蹲更多的钱投食入子女教育止支出。20注03年，城豪市居民人均展教育支出5业62元，比犯1999年惑增加了21征8元，年均删增长13.宅1%。扫据城调队的净调查，20意04年，贵零阳市人均现舅有住户总建逆筑面积20策.13平方钥米，68.驶3％的住宅津进行过装修丑，52％的洞家庭有厕所闷浴室，9.遭67％的家忙庭有取暖设妥备，89.胡67％的家恳庭使用管道扮煤气、液化宽气或电。椅比较明显现勤象是不少家及庭的居住支拜出有大幅度旋的提升，根浸本原因是不晌少家庭利用援贵阳市的贷席款买房政策桥贷款买房，鞠今天花明天勉的钱改善家绳庭居住条件艰是不少人家映的选择。伙贵阳人的投恒资意识远远独落后于其他活城市，投资剑方向也相对平单一。比如竿炒股炒汇，肯城市的居民刻绝大多数都股没有接受过优理财顾问的璃服务，同时迹大部分也表蜘示不愿意聘哨请理财顾问薯帮助理财。5.小结贺总体居民收巨入与消费水胳平整不高，建但城区内居仓民无论是收拐入或消费水跳平与其它省排会城市或副虫省会城相比眉差别并不太推明显。收入点差别带了贵伤阳人枯“劳低收入高消朽费避”连所谓怪现象漫。按贵阳市收入巨较高人群主阀要集中于国眼有部门和较门高产业层次昂的行业之中滑。近一半的南高收入人群政就业垄断行弯业。其次是院个体私营所猎有者。主要太集中的行业吩领域有：党遗政机关、科秒教文卫传媒幻等事业单位伶以及新兴行立业（包括金帅融、证券、墙保险、邮电之、通信、信沸息、房地产巨），私营经四济主要集中膝在矿业、药钥业、烟酒行迫业或相对应慧的流通行业灶。景贵阳市城市姿居民消费意受见一般投资倡意识淡漠，稠消费存在消荐费高、储蓄峰低、物质消垒费偏高、精团神消费不足介的特点。奸一方面，低片收入高消费飞，居民可以惨用来储蓄或给投资的钱并抢不多，另一针方面，居民题收入差别较盾大，所以社跳会财富集中海度较高。旺高收入家庭著与个低收入家庭保比较，消费否热点与消费岛倾向在日常智消费、居住努条件和主要紧耐用消费品羽拥有量等方私面存在一定顽的差距。高所收入家庭食胆品消费所占斧比重小，消橡费的热点主过要集中在穿突着、家庭设看备和耐用消裤费品的更新片换代、交通贵和通讯、个滤人娱乐享受饲等方面。贪从就业者所即在的单位性忘质来看：高讯收入家庭要剩么所在的单壶位或企业均魂是收入较稳炒定、效益较局好的国有经莲济单位，三朗资企业或其菌它经济类型悄的单位，平巧均每一就业倦者的年收入习为4000脱0元左右；泥而低收入家摔庭，一般所支在的单位或镜企业，经济伸效益和竞争烛能力都较低勉，或者是个划体被雇劳动叫者，以及其机它低收入行缝业，平均每芦一就业者的数年收入为1评1000元省左右。龄收入来源渠牧道多元化：诉高收入家庭释的收入不仅坊仅是工资性纽来源，还有顾家庭副业生诵产收入、其赶它劳动收入巩、财产性收抚入等。熊贵阳市居民跪收入消费的抛差异化比较神明显，房地净产产品需求饱也将呈现多捏元化，有利劫于贵阳市房嚼地产产品结榨构多样化。锄第三部分容片区及项巨目介绍馋一龙洞堡轿”移片区简介陡1.片区认概况钞龙洞堡位于露贵阳市东部湿，距市中心绿约8公里，要东与乌当区次永乐乡毗邻城，南与花溪隶区小碧乡交玉界，西与油绞榨街辖区接泽壤，北与新米天寨镇片区疗。据《贵阳冲志陈•容金石志》记赏裁：龙洞堡拘东，有洞深岸遂不可测，县据传有龙现育于此，明代悬巡抚郭子章存，题楚“码见龙洞滩”款于洞口，跨“非龙洞堡芹”车据此而得名迎。免龙洞堡在城血区位置图：孝辖区面积1而7.5平方历公里，20莫04户籍数赵2185户格，1579贯0人，公共僚户单位20自余家，其中鸦大专院校8楚所。公办中钓小学习班所葬，民办学校烛2所。有4快D级现代化文国际化航空亡--贵阳龙枕洞堡机场；调全国省会城袭市最大国家胃级森林公园饶贵阳泽森林公园；洋有武警部队勿单位及省科冤研单位5家咸，有以贵阳扣老干妈风味盏食品有限公旁司为代表的枪企业30余开家。薪2.片区更定位葵片区建设定惧位：依托贵考阳机场的优狡势，以航空粒港及配套设撒施为主，退行政办公、回居住、体育跳设施为辅，夸建设可持续牺发展的园林笼式生态型现闯代化新城（甩它将是南明帆区未来的行霜政中心所在画地）。愤3.片区累发展规划脱龙洞堡片区盯规划面积4补2.22平况方千米。片盆区东西向为临贵阳机场至芽森林公园，照南北向纵贯培贵阳东南环效城林带占据思了极为有利输的交通优势伐、地理优势福和生态环保朋优势。命龙洞堡片区承整体开发是男以现有龙洞普堡地域为中拖心，以新思龙路架构新区营形象、完善澡新区功能的笔建设项目。规南明区立足霞于打造贵阳杆城南新区的舟重要发展规瘦划礼，是南明区踩新一轮城市榆开发建设的肾重点项目之择一。扑4.片区絮发展前景泉片区在空间讽上与中心区丽域毗邻，片吃区按照发展宵规划要求，变不断的对交摔通、教育及填生活配套设但施进行开发效、改造，随殿着各种开发喝建设项目的覆启动，龙洞悟堡片区的区榆位优势和生院态优势日益旬凸显，已成陷为坟贵阳市滩的投资热点蚊片区之一脾，其中学校毁、宾馆、饭堤店、停车场问、娱乐场、亡公园、房地晨产及旅游针项目的睬建设等见效刮快、袜生态环境项乳目得到优先富发展，片区俩前景被各类药投资剥人和贵阳市对居民看好产。瓜二项目简牺介珠1.项目椅位置饱项目位于龙爹洞堡片区偏虾东部，临禽“屈见龙路熊”眉，见龙路是腾目前通向中描心区的主要亩交通干道；呢西北面背依拴国家森林公值园。绝2.地形千地势鹅项目地块沿鞭山谷走势走顶向呈狭长不菠规则状，中浇部为谷底呈中平台状，北虏高南低，中驳间平台原为画工业用地，马植被已破坏记，两边为人支工森林带，虹项目被林带升环绕。地势律基本为原始喊地势。地块锄内如图：怒3.项目议SWOT分毒析所3.1优侵势（S）及记利用区位优势陪项目所在片迈区作为城市谷新的发展区塔域之一，与贯其它几个片匹区相比较，渡“梳龙洞堡旺”碧距贵阳中心纸区较近。王市政配套：屈片区是未来胆南明区行政恰中心，市政妙规划、配套火设施起点较它高，人们对睁片区期望值肢比较高。环境优势圾“过龙洞堡设”房片区林带发阻展比较丰富荡，林带已经茶占了整个片灶区的一半。字项目地块处调在林带之中曾，地势为原立始山地形态听，拥有广阔马的视野，有塘着天然优良择的居住品质毅。人文优势逮片区学校比签较集中，是倚贵阳教育比劲较集中的片勤区，规划还新有体育公园央，片区基本客没有农民居福住区，居住糟人群比较纯卵粹，人文气苦氛浓郁。怖休闲娱乐：骂项目与国家掏森林公园相公邻，适合居振家周末休闲厌。境优势利用：沃利用好生态电优势（在居抗民观念中）据+空间优势壁（距中心区热近）+差异塔化核心（山阴林地貌）+痒居住品质（挤岭、水、景林观资源）+文做文化品牌壁。戒3.2劣充势（赚W）及规避居住气氛哪项目片区虽嫩然极具发展价潜力，但项箱目片区生活里居住设施不届足，生活气圣息不浓，居绍住氛围较差李。交通瓶颈占片区交通要扶走机场路，下还有一个收禽费站，另外趋公共交通工炉具（出租车移）较少，片尺区居住人群境出行影响较撒大。认同不足若片区原定位却为航空港，座由于机场对寿工业、生态市，包括高度毅、净空面都轨有一定的限辈制，片区发举展不足，人矮们认同度不雁高。配套不足糟片区属初级购开发阶段，呜生活配套匮策乏，特别是咏较有实力的横义务教育、曾医疗机构不融够。地块形状妥项目地块狭疮长、不太规搏则，不利于岗项目整体规员划布局；山待地地貌对项旨目建筑、防仙护坡要求较率高。第劣势规避：养利用项目庭祸院概念（营尖造社区气氛枯）+规划社篮区生活配套部物业（规避营配套不足）拉+联结教育饰文化（打造隔教育品牌）雀+与高水平间规划设计公体司合作（规荡避地形、地间势）。申3.3颠机会（O先）市场机会湖贵阳高品质挥的低密度生灿态住宅产品恢缺乏，品质完较高的项目彼都多在白云笔片区、小河瞧片区，空间削跨度较大，义高端客户特相别是中心区哀的高端客户唇的需求并没旺有得到释放写。片区机会应政府给了南甩明区发展的厨权限，片区烦做了整体规枝划，致“洗龙洞堡服”铁是南明区区扛级政府鼎力贝推荐的，区怠政府片区已擦确定南明区肚为行政办公分中心，区政颜府将搬到龙并洞堡片区办蝇公。发展机会千政府现在正菜在解决交通头瓶颈，在森炒林公园山下撕打通地下隧惹道，出洞口蓄就在项目地杠块附近，邻“喂见龙路歉”萍的改造也已蔽提到了政府泽规划日程。裁城市定位拣利用贵阳市垦打造句“雀生态经济城写市悼”卧定位主题，焰与项目生态驳特点对接。经济形势遭能源价格大贝幅度上涨，贸对贵阳市本何来收入较高尽的电力、煤套炭行业来说颜，未来前景涝充满信心，暗高收入人群品的消费水平去与消费能力缠将再次被提省升。追机会利用沙快速开发高叛品质产品（梯利用市场空待缺）、围绕第片区发展确仙定发展策略辜（利用政府扫工程提高项升目形象）、葛扩大推广范似围（吸引城邮市周边群体克）午3.4威驱胁（T）区位威胁剩贵阳中心区戒不断推出较昌高档次的住确宅项目，产毫品虽然不同犬质，但都是抖在高端客户致层面展开竞槐争，对高端能客户有一定壶的分流作用辫；市政进度蚊虽然政府对狗片区作了整薄体规划，但交建设启动时屡间太晚会不麦利于项目形肾象的提升；国家政策炉从目前贵阳窑市场情况，苍“超国八条薄”宰对贵阳市影抬响不大，但桥也有一定的乎影响。滋项目地块林域木属国家重寿点生态项目娇，与贵阳生悄态循环经济吸相对应，对逗树木的处理题面临政策威供胁。市场威胁院随着贵阳市亮房地产市场悔化进程推进脉，更多的开商发商开始关慰注市场研究蔑、注重产品掉创新。不同赢时期几大片织区都有相对均较高品质产千品推出与项顶目形成竞争杂。则威胁规避：以选择目标人趋群（做针对湿性宣传）+咏宣传推广片息区发展规划战（描述片区牧发展前景）甩+做好共公晨关系（做好蔽政策应对措害施）+关注茫房地产大、走小市场（应溪对市场变化新）。伪4.项目于综合评价及喊发展战略蛙4.1项矿目综合评价迟通过上述项画目SWOT劲分析，项目鲁优势非常明窑显，但是优各劣、劣势、重机会与威胁胞是随时变化慢的。劣势与焦威胁，劣势携主要是目前慕环境与地块乔本身，要作丙好规划、设毙计与开发节恼奏控制；威霉胁主要来自占市场，关注厌市场，并根塔据市场变化祝调整策略。兰优势与机会拴，在地利上邮，项目位置械处在城市生郑态林带上；鼓周边环境为淘项目创造生呆活主题提供矩了充分的发践挥空间。在认天时上，片辩区发展时机丧虽不太成熟则，但是片区盟南明区区级殊的优先发展古区域；抚发展商方面剂，公司上、故下有进一步梦做强企业、跃树立企业品等牌的共识。布一方面吸收织培养人才，逃另一方面与跟外界开展广声泛交流与合跟作。在人才诉与管理方面兼逐步与市场瘦化操作接轨拐。鹿综合分析，昼项目具备天辨时、地利、妈人和等有利打条件，项目并将依市场情目况、消费特况征及地块地为形等因素进圣行了综合定衔位。堵4.2项呜目发展策略喘市场策略汁——漏以市场领先雹者姿态进入烤区域市场；青产品策略北——朝市场差异化炭原则、创新港适度化原则芽；窝开发节奏船——珠快速入市、袋规模适度；犯产品角度斗——围产品生活化司、品质精细币化；达社区形态抗——书配套功能多财样化、生活蛇环境生态化巨、休闲娱乐躺健康化；棍文化特色馋——拿教育品牌钩演绎教育招社区，规倡导教育社挤区文化雷；芹物业管理解——唉管理智能化愚、服务个性纤化。嫩第四部分彩方案优化艳及经济评价饺一项目分绕析说明及用着地、技术、升经济指标声1.项目要说明：江本项分析的仅估算分类标舟准依据《房记地产开发项哄目经济评价锋方法》（建开标【200挖0】205泛号），并根畜据项目的不难同情况进行啦变通。房地鬼产开发项目蚀投资成本由谈开发成本和失开发费用两辰大部分构成洞。本项目经就济技术参数虏及开发成本剑估算是依据企卓信提供资脊料为基础，滴依据项目投着资估算方法白分类的。目馋的是测算项惭目不同产品厚的收益水平毛、赢利能力僻，为项目方仗案制定提供获分析依据，仆项目采用可接售单位积指任标进行评价值。财务费用符与所得税在朱此暂不考虑描，在后面经附济评价中作雹为经济评价伏指标。纹2.项目绞用地指标晃项目经济指死标隙项目第指标那占地面积战88004以.4平方米缠计入建筑面现积倒62000脚平方米爪绿化率笔大于50%族容积率反0.7扔配套本3500平眯方米圣地下室裂3000平热方米吊覆盖率弄20-25杯%熊高度匙不高于四层思3.项目据技术指标炮根据项目情思况，产品分俯为高档住宅搏、花园洋房醋两种产品，岭根据项目整糟体容积率控根制在0.7音左右的要求期，项目各类背型产品容积境率控制如下忧：已高档住宅容惕积率在0.抽3左右2.性5层，低层歇洋房容积率恰0.75，危平均为3.怎5层。刃4.经济脸指标胳测算项目和倒标准殊5．成本测煮算结果：铃5.1容既积率为0.豪3的高端住勒宅开发成本什：熊4415元激/平方米晌成本构成本彼如下：世5.2容史积率为0.词75下花园心洋房开发成竹本：疑2597元少/平方米摸成本构成本瞒如下：脊6.价格胳预期序高档住宅价盒格：550毒0元/平方专到6000义元/平方米除；编花园洋房：新3500元骆/平方米到厘4000元熄/平方米。职根据成本与伪售价：利润截=售价详×山（1-5.翻5%-3.惭5%）-成虫本住其中：5体.5%是营凳业税及其附须加，3.5盐%销售费用民，利润是所弊得税前利润膊。遵按高端住宅化5500元而/平方米、露低层洋房3堪500元/示平方米的保悟守价位价格膏计算单位面茫积利润：膝别墅恩利润：酸590虫花园积洋房：浙588关按高价位价晚格计算单位集面积利润：刊别墅浅利润：棚1045乓花园容洋房：快1043伪二优化计暂算挠1.项目符定量计算模盛型计算指标雾类别城容积率阶利润S1崭利润S2吼元/平方米盲高档住宅沸0.30掉588.0过0婶1045.絮00罪洋房猫0.75功590.0颠0爪1043.榆00限制性指标蛇项目恰指标毅占地面积陪88004阻.4平方米领记入建筑面若积软62000溪平方米德绿化率铅大于50%教容积率高0.7枝配套雀3500平教方米速地下室绸3000平弊方米企覆盖率陶20-25乳%忘高度盘不高于四层牵假设高档住种宅面积为A迹，花园洋房挺面积为B烂项目利润S咳1时，即低飞价位时升项目利润函橡数：V=5透90虫×只A+588粪×誉B拍限制条件：概A/0.3良+B/0.期75规≤午88004阴用地面纯积小于等于皇占地面积;即A+B晕≤删62000信肝仰防建筑面填积和小于总伏建筑面积笔A/2.5机+B/3.皱5俭≤永88004闹×姜25%鸭覆盖率衬小于25%缎88004价×吧20%辽≤雄A/2.5效+B/3.包5跳覆盖率大于摔20%芒2.计算破结果阳2.1耻低位价格吃分布如下优察化极限值如受下：席利润值轮最大利润意38622臂710柱起始调下限目标式酒极限目标式哥变量值沙极限轧结果训结果估A榨2668.族67司1622.迅48滨64903鹅527.6是2喉66048绍060指B贸59331分.33庄57866平.67陈64489凤654.6尘7家66048梦060伸2.2拍高位储价格位分布租如下优化极枝限值如下：贝利润值秀最大利润调67142呆710拉起始丧下限目标式尊上限目标式赵变量值堵极限驴结果王结果净A芹2668.骄67德1622.限48消92637彩510.9剥5捐94258桶060揪B需59331嫂.33张57866军.67辛92033循231.3虹3晓94258类060阳2.3优粥化运行结果咱表（高价位盈与低价位二炊者似）闷名字础初值学终值厉A种2668.士67雹2668.串67揪B牧59331资.33考59331抖.33棒约束凶名字骨单元格值弟公式烤状态拒数值尝占地面积拦88004浙到达限制值嚼0叹建筑面积佛62000泊到达限制值拘0界覆盖率蒸18019元.28勺未到限制值丢3981.任72竟18019铜.28锄未到限制值舌418.4吓8孟A录2668.省67搞未到限制值户2668.锤67纪B领59331垦.33轨未到限制值筋59331早.33饶3.结果些分析撑计算结果显荒示，在项目趴用地指标条模件严格限制映下，根据测掩算成本和预涝计价格计算议，项目产品嘉规划高端住四宅建筑面积幻：2668庭.67平方抗米，花园洋穗房建筑面积彼：5933延1.33平忙方米的情况炕下，项目能爽到达产品与阴经济效益的包最优组合。葵结论：高档导住宅面积数盘量确定应适解当，目前在递项目既定条予件下，高档族住宅产品如绩果没有高价逐支撑，数量赏不应太多，倾太多了有两坦种可能，一狭是降低容积味率，二是提锈高容积率。筒这两种情况舅对利润和销斯售都会有影红响。辱三方案建趋议径根据定量分配析结果，考筐虑贵阳房地刷产产品结构煎与消费者情顽况，建议容漠积率适当提售高3个百分鲜点左右，别山墅占18栋照左右，产品惯根据位置拉刚开档次。在泻不影响整体凑效果的情况屋下，提高产傲品项目整体赞品质。雹项目规划如铸下览花园洋房面悉积为：59哭000平方调米；乏别墅面积为负：5200幸平方米；惨公建面积:雁3500平亏方米;授建筑面积共梅：6770您0平方米，芹容积率约为昌0.77。号四松项目经济评嘱价隆1.投资红估算及收入郊预测槐1.1项造目总投资估拴算千本次估算分务类标准采用价《房地产开桑发项目经济私评价方法》碗（建标【2搏000】2贯05号），惑对于一般房偿地产开发项福目而言，其倚投资成本及略成本费用由握开发成本和键开发费用两才大部分构成耐。本项目开监发成本估算禁是以卓信地覆产提供的成把本和收费标民准为基础，晃按照上面分激析的用地指食标（洋房建昨面：590面00平方米谅，别墅建筑扶面积为：5走200平方木米），依据运项目投资估利算方法分类叹的。经测算惕，整个项目头的总开发成两本为浅16893目.38们万元，成本侄单价为颗2631煌元/平方米赞，建筑成本筋：存1783.叶10花元/平方米血。详见下表创《项目开发蒸成本估算表睡》。其中：料地价：包括疏土地出让金浩、城市基础果设施配套费明；梯前期工程费逼：包括调研佩费用、咨询湖费用、勘察拿和设计费用罢、图纸审察绳费用、三通竿一平费用和稻手续费用；杏建安工程费慢包括土建工咱程费和安装严工程费等费命用；附其它费用主症要是报建开欣发过程中政镜府收取的费坑用；戒不可预见费座一般按基础碗设施建设费汁、建安工程皇费、区内配循套工程费之普和的3%-抢7%计，根桌据本项目有筝许多不可预期见情况费率姐按4%计取努。傍项目开发成惊本估算表朋1.2项币目收入预测矿花园洋房价左格3500翼-4000汇元/平方米么之间；斯别墅价格在疼5500-尝6000元旋/平方米之霸间；敏按照可售面磨积配比，项比目预计均价蛾在3990魄元/平方米竟。射销售总周期触为七个季度瓜，由于土地挺和前期投资蝴额度已达到厕预售条件要牛求，项目开始工后第二个僵季度就可以村进行销售，料按第三个季岛度开始有销躺售收入计算温，并以此编讲制房地产项考目销售进度猛表。项目销乡售前6个季混度达到销售善面积的90推%。剩余的歇10%按平丸均价格的9喇0%作为销肿售收入。公向建配套部分理至项目结束米以成本价抢642.5举万元作为销斩售收入。坛则总收入为蓄：磁26002像.14丙（万元）距详见附表《蒜销售收入预晓测表》两2.动态事分析指2.1资凝金运用计划留项目总开发次周期为两年负，项目资金袜运用计划按矮季度编制顿土地费用：穷包括地价与赛配套，假设欲在项目开始解时付清；羊前期工程费泥：包括勘察配设计费、图漠纸审察费；椅三通一平；夫人防工程费翼；此项费用盖在开发前期傻按项目前期音3个月内平道均支付。汁建安工程费披：包括土建进工程费和安学装工程费等鄙费用，按项果目工期此项才费用根据项望目开发情况绩，分期均匀五投入。勺不可预见费遍、管理费用摄、随着开发勺进度均匀投桨入。甘详见〈〈资伏金运用计划拨表〉〉没〈〈资金运梢用计划表〉塞〉表明项目瓜前期做好销爹售工作可以扒减轻资金压潜力，同时降害低财务费用船。庭2.2资勺金筹措粪项目开发投舰资的资金来营源主要包括燃自有资金、煤银行融资、内其它来源及狡销售回款等孙渠道。本项适目采取这几艘种渠道结合减使用，自有驳资金占一部乡分，银行贷亩款筹集一部冲分，在项目奏建设过程中群，采用预售勤手段，实现佣资金快速回栽笼，保证项益目建设并开赴始偿还贷款饮。抄2.3资惊金来源与运感用雄项目资金来煮源有三种方源式，一是自今有资金，二集是销售收入葵，三是银行敌贷款。根据浙建设部房地鲁产项目管理历规定，项目鱼自有资金不悔低于35%饱，首先要支塑付地价款和页配套费54兰45.90豆万元，项目到自有资金需匙达到591辈3万元。本澡项目其它的解资金缺口采头用由银行贷戴款和销售回唇款组合方式挠进行资金筹螺措。宴则项目的资凤金来源主要勒有：自有资浅金、银行贷桥款、销售收宽入等三部分处组成。详见羞附表〈〈项百目现金流量蝴表〉〉。值3.财务帅分析谨3.1赢奏利能力分析闹根据国家现酬行财务制度依和价格体系那,分析计算亏项目直接发悬生的财务效渗益和费用，蠢编制财务报摇表，计算评凝价指标，考券察项目的赢华利能力，以升此判断项目部的财务可行喝性。财务评路价的主要技摔术经济指标指有，财务内节部收益率、戒财务净现值尊、净现值率境和投资回报币率等。息3.2动寿态投资分析欠:负（1）财务慎内部收益率半（FIRR范）为82.兄43冠%坚财务内部收笋益率：就是例指在项目寿化命期内使投搁资方案净现斤值为零的贴扑现率。它揭宗示了投资项倒目实际达到埋的最高报酬乞率，也是投专资项目贷款则所能支付的趴最高利率。扯采用线性插拥值法,得出职本项目的全陈部投资的财宅务内部收益设率为：82挑.43妥%拼（2）净现士值（FNP辜V）为：狠5165.庄11逆万元厦净现值是投爸资项目在投办资活动有效梦期内的净现袖金流量按预惠先规定的基踩准收益率8痰%，折算到感投资项目实着施开始的基副准年(投资冠项目开始投善入的年份)滔的数值。哥经过折算该界项目的净现备值为窝5165.把11做万元。片（3）净现贵值率为30麦.6%接净现值率亦阀称动态投资绢收益率。它已表达了单位榴投资现值所犬获得的净收怠益现值的大洁小。它的计予算公式如下结：邻净现值率=拦净现值钳÷兼投资总额纽×跳100%柜陆闻阔=5燥165.1燃1帅÷质16893序.38柱×悉100%=晚30.6%怜3.3陆静态投资分动析:利润表隔序号卡项目芽金额豪备注愧一祖销售收入从26,00弹2.14泰售价*可售录面积岸二榴销售费用伪910.0有7到(一)*3疏.5%矮三算销售税金女1,437特.92腊3.1+3严.2+3.萝3疏3.1鞋营业税伏1,300磁.11负(一)*5月%臣3.2迫城市建设教消育衔130.0陷1奸（一）*0器.5%驱3.3侨印花税冶7.80窝(一)*0般.03%茧四富总投资错16,89蜓3.38石4.1+4释.2捎五醉财务费用呈34.33喝六停利润总额歌6,726亩.44岗(一)-(倚二)-(三拿)-(四)径七懒所得税胀2,219酷.72睡(五)*3蛇3%牢八誓税后利润吴4,506戴.71宇(五)-(泥六)益九仆成本利润率畜26.68胞%届成本利润率歼繁喜税后利润什总额碍÷鸡投资总额进×准100%=擦26.68硬%侄自有资金回朵报率：渗想税后插利润总额巩÷弯自有资金总值额本×冒100%=剑76%蓝结论：项目盲投资回收期允短，财务内著部收益率远射远高于基准幕折现率，财愈务净现值也脊大于零，项犹目的静态投抛资回报率较怠高，自有资捧金回汇报率秧达到了76很%，这几项猜指标都高于觉同行业的平目均水平，说骂