漕河泾田州路项目市场报告及价格建议

PAGEPAGE24漕河泾田州路项目市场报告及价格建议一、漕河泾开发区简介开发区概况上海漕河泾新兴技术开发区于1988年经国务院批准为国家经济技术开发区，1991年经国务院批准为国家高新技术产业开发区，2000年又成为APEC国际科技工业园区。开发区总规划面积14.3平方公里，目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心，及“双优园区”、“数字园区”、“国际园区”等三大园区。漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术、发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。是全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区。目前,漕泾开发区内微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业巍然成群，研究开发、金融数据、科技创新等四大功能中心；目前开发区汇聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，世界500强跨国高科技企业60多家。累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。分园区经济情让况太漕河泾开发腐区为上海经巴济发展创造餐了超过3%士GDP总量哪，为上海对笑外贸易创造箭了7.5%氧的出口，对肢上海高新技膊术产业销售训收入贡献度慢高达15%渡，其中在电娇子信息产业躁方面，漕河辜泾开发区占赤到上海电子多信息产业销福售总额的1南7%。男谊糟义2005年阶，漕河泾开朴发区实现销独售收入91给0亿元，实迅现地区生产牲总值（GD偶P）330毒亿元，工业灭总产值82叛0亿元，实草现税收20立亿元，产品茫出口达到8朴0亿美元。健开发区单位虫面积经济效鸦益在全国开煮发区行列中各名列前茅。视歪根据国家施商务部《中警国国家级经便济技术开发固区发展报告悉（2005疏）》，漕河易泾开发区在贞全国国家级涉经济技术开险发区投资环念境总指数排任名中居第五降位，并在综再合经济实力讨、社会与环骑境、技术创艰新、发展与金效率等方面骄均列前茅，斩其中振“研发展与效率羡”凤名列第一，昆技术创新名剑列第二，出刊口排名第三洞。睁地理位置情壶况截漕拼河泾步开发区位于广上海市区西差南部待的边沿驾，毗邻徐家按汇，周边交势通网络完善酬，地下铁路鞠、火车站南景站及剃虹桥味机场均近在病咫尺。座地点沉高架轻轨驰上海火车南扛站亲漕宝路地铁板站跳徐家汇商业唱中心翁虹桥国际机腊场累人民广场锄上海火车站致陆家嘴金融猫贸易区袄距离益2餐公里陵4趴公里盏5内公里脱7愉公里等7阅公里恨11批公里且14性公里颗14奶公里经时间齐6分钟醒15分钟渣8分钟葱12分钟壤15分钟挑25分钟差35分钟泻35分钟蓝交通工具窑汽车忧汽车犹汽车映汽车冈汽车大汽车、地铁部汽车、地铁签汽车、地铁宁开发区公交剧线路她直接停靠或路路经坟漕河泾开发竟区疑有什152路（异钦江路—龙畜里路意）、89路党（格南浦大桥—宁合川路雄）、120取路（匠上体馆—万勒源路粮）、205牙路（卢浦大额桥强—殿静安新城）台、252路持（坊北区汽车站找—开发区辅）、804该路（扔华泾音—冤陈家桥开）、809秩路（载龙华屋—挣龙柏新村不）、927绑路（眼上海火车站蜘—倾钦江路崇）、92路公（罩上体馆长—芒交大农学院柜）、92B筛(棋上体馆孕—工九亭岗)、93路钢（惭武定路虽—三汇安路附）、506敌路（职上海火车站馋—经静安新城锯）、513爽路（篮漕河泾望—讨七宝钱）、713疫路（烧虹桥镇俭—壳紫阳花苑怀）、735谅路（疮罗阳新村偶—拦华星路殿）、757肃路（丹虹古北路墙—长莲花路地铁夸站陆）、752越路（保凯旋路、宜泪山路芝—抗静安新城代）、763防路（撕静安新城吩—嫂莘庄地铁凭）、953挡路（枪田林新村牛—霉莘松新村改）、867代路（午上海南站侨—蕉新华新村叫）、149锦路（俘平吉新村宽—笑凯旋路劈）及莘仙线载（奸莘庄吹—献仙霞路洲）。品另外，桐开发区残还夺开通区内至璃虹梅路地铁巷站的班车墓，桥同时过也在扣办公楼宇狮处佛开设地铁一蹈号线、天山膊地区的专线勤班车扑，虽使客户出入关办公楼宇十滑分方便快捷敏，礼并提供最佳泛的交通服务宜。锄随着上海城渣区向西南区艳域的不断延温伸旗，药政府对开发私区周边道路鼓投巨资进行仔了改造。目仔前安，迁新漕河泾大甲厦等办公楼原向东可达漕稍溪路、沪闵暴路高架直至存内环线、徐肺家汇商业区移；向南可达象地铁一号线酸、沪杭(松龟)高速公路没；向西从虹触梅路至外环烘线连接延安碍路高架直达师市中心；向琴北经虹许路鸭至虹桥开发福区、地铁二老号线,并由加延安路高架岸直达虹桥国乏际机场。人文环境巡开发区周边摩有数十所高像等院校裁：如狡交通大学、士华东化工学养院、上海师庸范大学、上协海应用技术读学院等理工鹊科高校，湖以及倚徐汇区附近债的扣华东师范大厨学、东华大丛学、上海工残程技术大学哲、上海大学双、上海医科假大学、上海昆中医学院等以高校。焰企业科研单波位云集，偷各类研究所耳近百个，其宅中有：中科李院上海分院何、中科院上埋海生物工程恰研究中心、镇中科院上海铸微电子研究第开发基地、钩华东计算技绒术研究所软势件分析、华翻东测试技术例研究所、工墓微所、能源面所、激光所南、光电所、拨航天803筒研究所、航鲜天第八设计接部、机械部食21所、核液工程研究设筑计院、广播车电视研究所蜻等等。配套设施只为方便开发订区内企业和天办公楼宇内挡的客户妇，兽驻开发区内蛋的政府、商销务机构如海饲关、商检、欣外税、外资忧审批及项目喉代理、银行讲、邮局、航饥空票务、国根内（国际）您快递、货运续、保税仓库屯等“一站式跑"服务机构帆，乎都分布于新遭漕河泾大厦允等办公楼宇方内。景园区穷办公楼宇内寻还设有国际志经贸、信息款咨询、人才祝交流、人才京培训、律师岛事务所、会激计事务所、疮专利商标事颜务所、高新舍技术企业认贺定机构、开恭发区企业协揪会和因特耐非特网络公司被等支撑服务巾机构。晨入住园区企过业所享受的提优惠政策缴生产性外商己企业，按1街5%税率上展缴企业所得存税，其中，巡对经营期在伙十年以上的闭企业，从注作册年度起第某一年至第三响年免征企业叹所得税，后渴两年先减按与7.5%征牙收企业所得周税，后将地坛方得益部分衡的80%奖牧励给企业；受另外，被认富定为先进技锡术型的企业冶可延长三年竟减按10%堤税率征收。鸡经认定的高辫新技术内资广企业，享受旨15%的企率业所得税优遥惠税率。同功时，入住企鲜业注册起1否-5年内，彼前三年地方稳得益部分的针所得税10阅0%奖励企嫁业，后两年说奖励90%洽,注册第6片年奖励50隔%。峰减免税期满笑后，凡企业互出口产品产渔值达当年总粗产值70%继以上的，当圈年度减按1胁0%税率计县征企业所得逐税。旦凡入住本园惹区的企业，渐增值税基本陆税率为17艰%。从注册湖起5年内，卖前二年地方翻得益部分的慈80%奖励余给企业，后榨三年地方得册益部分的6赶0%奖励给蝇企业。吓凡入住本园设区的企业，燥在注册起5挺年内所缴纳季的个人所得舍税地方部分孩按50%比登例奖励给企胡业。毯经认定的高工新技术成果烦转化项目和尤拥有自主知照识产权的高幅新技术转化晴项目，其税岩收优惠政策页依据《上海轿市促进高新援技术成果转芽化的若干规帜定》执行。亡二、项目概至况蹦1、项目地喝理位置副本项目选址质于上海市漕莫河泾新兴技恰术开发区西距区W18-阅1地块，基占地总面积为朴26495笼平方米。而姐漕河泾新兴爱技术开发区毛位于上海市糖的西南部，蓝是以微电子忌产业为主的重国家级新兴萌技术开发区痒，区域规划承面积6平方猫公里。本项透目基地四周危均为漕河泾窄开发区用地凯，其中南侧宇和东侧均为普开发区内已兵建成的厂房纲，北侧为田残州路，西侧登为莲花路。大莲花路以西绑为规划中的衣科技绿洲工粪业项目用地渔。亡2、项目基延本数据灶项目地址：妨上海漕河泾质开发区西区固W18-1样地块圆地块总面积浇：2649跪3平方米舅总建筑面积勒：努52110拆平方米（其泪中新建地上念建筑总面积狂48450止平方米，地搞下建筑面积找3660平封方米。）贞容积率：编1.799挽绿化率：3馒1%枪建筑密度：有29.7%老本案（综合积楼）基本数杏据：灶建筑面积：棵24982烛平方米南外观：圆弧映形建筑物愧展开面长：第约72米纽面宽：约2侧0米女楼高：58兴.5米织层数：地上某16层、地澡下1层尿层高：地下作一层铸4.2米，用地上一层4墓.5米，二抄层以上均为守3.6米。条3、周边配赤套设施身由于地块所凤处新兴产技潜术开发区，园为纯工业型森态的园区，流不属于传统鉴住宅区范畴驳，故区内生稍活配套设施据教少。4、商业田林商圈：兽距地块约2蛇公里，是徐闹汇区西部发福展成熟的大剧型生活社区幼，设施齐全个。已形成了切以小型零售祖业、中小型姻餐饮业为主耽的商业一条命街。（好又貌多大卖场，浴餐饮有肯德踢基、麦当劳注等）条吴中路商贸呢街：做由于周边居熟民区密集，投吴中路路沿扔线形成了以破汽配，建材羊为主的商业屡一条街，银吐行、邮局等请生活设施一桌应俱全，基狮本能够满足终周边居民日番常生活所需肾。（易初莲姐花大卖场、时肯德基等）趴三、个案简长述沙兴园科技广派场听地址：奖桂平路41贵8号坐楼盘类型：梨商务楼迁层数：27麦层静建筑面积：殿46785己平方米薯标准层面积肃：境1316华平方米撇标准层层高息：2.65领米当电梯数：阁4部客梯1根部货梯袋车位：地下苗约170帖配置：I累P宽带光缆驼通讯系统野租价：2.煌6元/天察•挠平方米；呢物业管理费池：未定创新大楼灭地址：形宜山路10村09号彩楼盘类型：喇商务楼疼层数：21刘层晋建筑面积：果33520报.88姻平方米爷标准层面积肠：堆1552.束17蛋平方米种标准层层高匆：3.8米荒电梯数：锄4部客梯1雨部货梯车位：有题配置：I兔P宽带光缆醋通讯系统齿租价：2.举3元/天田•婚平方米；偿物业管理费纳：7.5元每/月役•馋平方米凤凰楼眯地址：膀古美路15说15号多楼盘类型：垄商务楼指层数：24三层译建筑面积：互37158狂平方米阶标准层面积稻：惧1700雁平方米白标准层层高支：4米炉电梯数：5谦部客梯1部肠货梯径车位：3岭00多牌配置：I应P宽带光缆静通讯系统病租价：2.旁7元/天午•寺平方米；狂物业管理费犯：7.5元镇/月象•泛平方米据科技大楼C升楼腊地址：班宜山路90宿0号种楼盘类型：嗽商务楼洽层数：25塑层级建筑面积：蚊31307浮.89该平方米怒标准层面积伸：饶1325.稠89跑平方米摸标准层层高建：3.7米疼电梯数：述4部客梯1撒部货梯车位：有劫配置：I催P宽带光缆烟通讯系统擦租价：2.锅5元/天昌•死平方米；弊物业管理费虹：7.5元萝/月述•阿平方米送新漕河删泾大狮厦嘉地址：蜻漕宝路50挖9号屡楼盘类型：殃商务楼舱层数：20钩层励建筑面积：蔑22455抄平方米旬标准层面积犬：扩976隐平方米园标准层层高恒：3.8米半电梯数：氏3部客梯1盛部客货两用幸梯虑车位：20绣0仗配置：I达P宽带光缆棍通讯系统撇租价：2.表7元/天台•屋平方米；痒物业管理费坚：20元/侦月遣•领平方米促新银大必厦种地址：蚁宜山路88蜜8号艺楼盘类型：岁涉外商务楼纵层数：22弱层掉建筑面积：监24500源平方米挤标准层面积蛛：协900踩平方米爷标准层层高威：抗2.65则米夹电梯数：编3部客梯1絮部货梯使车位：补地下及室外迫车位共80握个矮配置：I贫P宽带光缆呼通讯系统，宅上海市信息阻港工程候选纱楼盘之一。陆租价：2.长6元/天未•证平方米；万物业管理费旧：20元/漠月寿•隙平方米愁新业大沃楼逐地址：河田林路38恰8号将楼盘类型：藏商务楼都层数：12面层签建筑面积：本24826誓.74涨平方米阴标准层面积立：全2295.鸣76估平方米笛标准层层高葬：4.2米恼电梯数：吉3部客梯1牧部货梯车位：有宰配置：I遗P宽带光缆找通讯系统陈租价：2.尖5元/天绩•巧平方米；绞物业管理费裕：7.5元他/月绝•之平方米束田林财大楼胀地址：虚田林路30劈0号透楼盘类型：寒科研、办公敞大楼层数：6层等建筑面积：盼7600平常方米球标准层面积锄：1250泊平方米淘标准层层高夺：3.1米扣电梯数：2乞部客梯后车位：症20个室外岸车位钳配置：I拌P宽带光缆态通讯系统者租价：1.祸8元/天酸•膀平方米；仅物业管理费膨：15元/到月竞•肚平方米罗软件大楼碧叠剂级猫政上柔口叮但告霞粗滋剑首蜡兔便西裹让梢纤地址：漕宝捏路461号出贩滑老以奔庭手皆援猛楼盘类型：狠高级涉外办秘公楼永层数：17封层格建筑面积：脉30060害平方米害标准层面积通：1512俯平方米武标准层层高陶：4.2米座电梯数：4圈部客梯译车位：愧2男00缝个室外车位超配置：I夫P宽带光缆奸通讯系统亿租价：1.筹8元/天蜻•盒平方米；刚物业管理费倚：6元/月欺•价平方米使新联技贸中筑心类索址刷逢红凯锐匆兽势净商用牢崖秋凳幅勉因愈边地址：宜山爱路822号五副蜓骄淹影收尖提狠伪狡棕临毅麻修主院锋厦疏闭铺楼盘类型：亲综合商务楼层数：5层炕建筑面积：虎8000平炸方米林标准层面积罗：1400耗平方米候标准层层高列：2。7米野电梯数：2匆部客梯车位：有警配置：I望P宽带光缆粱通讯系统角租价：1.昌8元/天扇•歼平方米；楼物业管理费菜：15元/妇月诉•纷平方米卫四、项目S这WOT分析优势点捏本案地处漕岗河泾开发区森，地理位置脑优越营本案入驻公件司可享受众御多开发园区哪优惠政策舍本案周边道潮路通畅，商初务出行交通互方便珍本案周边多展为园区内厂腾房及综合办不公区，为同冰产业公司以隶及上下游企福业提供沟通耕便利事本案所处办夸公区内设中者央广场及集悼中绿化提升抓局部办公环评境劣势点加与园区内其拍他办公区相集比，本案单表幢出售，整寄体性较弱泰本案的客户电群体局限于荷含国内资本遮的企业，一胀定程度上给丙销售带来抗扇性肝本案引进的副企业必须是野无污染的高远新、高科技祖产业，客户系群覆盖面相夺对较小谣入驻企业必农须经漕河泾蛛开发区相关旬部门审批，扛造成相关手躲续办理比较牧烦琐，对销敞售产生直接判影响阿建筑本身存问在一些缺陷崭，如喷淋管跨线及通风管谣道安装位置功低，影响层劣高（净高约帮2.5馒—切2.6米）怕、无中央空假调设备等机会点店上海开发开谜放的深入，歪外商投资的用加大以及经窗济持续的良薄性增长成为冰政策面的利纳好支持诵上海整体写魂字楼市场的乌租售行情在凤2006年狡将有进一步另的增长并已腥经逐步显现因区域市场对副本案类型写姑字楼的需求贫稳定机漕河泾开发回区经过多年说开发日渐成疯熟，在同类读园区中具有芹品牌优势及眨实际的优惠纽政策支持蹄本案的多层摩厂房已全部弯售完，部分颤已购公司对直本地办公楼辆的需求直接戒有助于本案镰去化威胁点反漕河泾开发崖园区内同期艺有新办公楼分入市，区域庙内竞争不可笋避免糖产品本身存滨在一定缺陷席可能对动销醉有一定负面遇影响定产权性质的掉不确定性以轿及操作上的桥复杂性会影罪响销售去化绞土地使用年亦限预计较短尊政策变化的雾不可预知性茫五、狱销售价格探号讨直[假定租赁骡价格的获得证]宿通过对周边熊个案的了解头，目前漕河触泾地区的写夸字楼基本保粉持较高的出细租率，不少竹已经满租，弟优惠的园区叛政策以及与净上下游企业冠便利的沟通肠使本地区的顽写字楼的确借供不应求，尤我们对目前岛比较有代表通性的有租赁妥价格的写字毒楼个案就产弱品本身特性所与本案共同赢进行加权比豪较，期望得路到本案的假兄定基本租赁洋价格，为推哀导本案最终寄的建议销售守价格做基础江铺垫，如下维：质租赁价格权申重分析表榴比较项目毕权重锐评定分值肿新漕河泾大尊厦竞新银大厦践新业大楼给本案昨地段饱交通执0.15燃10社9喊9崖8啦8岛0.55爱周边配套弹0.15绸10堪9衡8观9飘7位地理因素庄0.1筛10垦9药9众9葬8远周边规划塑0.15逆10华8薄8召8啊8辉产品茂园区景观中0.1抢10姿8乌8郑8姓9绝0.45踢规模恭0.05素10好9泪9邮9罪8扛市场形象滴0.05漂10搞9盏8违8童8听自身配套它0.1妖10笔9摔9央9超8浆物业率0.03逐10谊9滑9陕9象9误建筑形态相0.05岂10费9滑9秘8蒜8懂立面设计微0.02懂10季8箱8卫7泊8扭租售条件少0.05每10见9档9侵9棉8奴合计走1帮2.7钢2.6厕2.5拍2.468暑041融2.432富356捉2.358烂15