浅议我国现行不动产登记制度存在的问题

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。一、登记机关不统一的问题我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。二、不动产登记权利范围的问题根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。三、即将形成物权的债权问题我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商品房预售所产生的权利义务是债权关系而不是物权关系。在不动产权利的转让中，债权行为成立和不动产转移之间常会间隔很长时间，原因可能是当事人约定不动产物权转移附条件或附期限，也可能是其他原因。虽然在债权行为成立后，不动产的所有人或者其他物权的持有人已经承担了未来转移物权的义务，但是因为合同相对人享有的债权是相对权，无对抗第三人的效力，所以债权行为的目的不一定能够达到，买受人常可能得不到要买的不动产(如一物二买)。登记制度可以防止此类事件的发生，德国法称之为预告登记，日本称为假登记。预告登记制度是物权法原理向债权法领域的扩张，通过预告登记，债权也有了对抗第三人的效力。预告登记所保全的债权请求权是具有特定意义的请求权，这种请求权虽然属于债的性质，但是它所要变更的物权必须有登记能力，该债权有向物权转化的现实性和紧迫性，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。为了保障交易安全和稳定，保护即将形成物权转移的债权关系，我国也应当确立预告登记制度。四、不动产登记的效力问题我国不动产登记的效力存在不统一的问题。以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是以担保法第42条规定的财产进行抵押时自完成抵押登记时生效;二是合同公证后生效;三是以担保法第42条规定的财产以外的财产进行抵押时自合同签字后生效;四是登记时生效，但当事人另行约定的除外。这里的生效一般指合同生效，例如《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中第2条规定，集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押时，必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。这样的规定在理论上不成立，实践中也必侵害当事人的利益。当发生纠纷时当事人不能以有效合同为据提起诉讼。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件，还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，未经登记只能证明不动产物权的移转不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。最高级人民法院在关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中对此说明：法律、行政法规规定合同应办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。所以，有关不动产的民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力，即登记是物权变动的成立要件而非债权合同的成立或生效要件。因继承、强制执行、法院判决、新建、添附、婚姻关系等引起的不动产变动的场合下如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上否认了有关法律规定和司法行为的效力，而如果不进行登记，又难以使其权属明晰化，第三人(尤其是善意的受让人)的利益也得不到切实的保护。例如我国《继承法》第2条规定，继承人从被继承人死亡时取得被继承人的遗产房屋所有权，而不是房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。我国(城镇房屋所有权登记暂行办法)第10条规定：“新建房屋应于竣工后3个月内申请办理所有权登记。”如果建房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在建房人申请之前，新建房屋的所有权属于谁，将很难解释。五、不动产登记请求权的问题我国城市房地产管理办法规定，房屋所有权因买卖而变更登记时，需要在三个月内申请变更登记。在这三个月内，买受人支付价金的行为如果缺乏证据，而出卖人一物数卖时，出卖人无须承担违约责任(因合同不是生效合同，以登记生效)，买受人难以获得合同法的救济。这无疑会助长欺诈行为。新型交易方式——房屋分期付款买卖中，出卖人在买受人支付完全部价款之前，得保留房屋的所有权。在买受人付清全部价款之前，不能办理房屋过户手续，如果据此认定合同无效，则无异于禁止分期付款买卖。这些均有害于商业信用的培育和市场交易秩序的维护。担保法第41条规定，抵押合同自登记之日起生效，这条规定是不科学的，实践中有很大的负效应，难以实现立法的价值。因为抵押合同只是在当事人间产生设定抵押权的债权债务合同，它成立乃至生效时，抵押权尚未产生。毅登记请焦求权，是指玉登记权利人追所享有的请厨求登记义务扫人协助其进宇行登记的权赔利。所谓登遵记权利人是炉指因登记而若受利益之人管，如抵押权年人、房地产丘买受人，也就包括注销登售记中的抵押返人、物上保玩证人等。在身义务人拒绝号协助登记时雨，权利人可县诉请法院强唉制义务人履防行登记的义乱务。赋予权祖利方登记请忧求权是必要孟的，如此才怒会保障其利厚益，使其不蚀致因义务人裁怠于办理登偏记而受损失踩。惠我国现夸行法的规定寄应予以修订隆，在将来的向物权法中确两立登记请求惯权制度，增复强登记的法记律效力，在赵移转物权的暑义务人拒不赔履行或怠于运履行登记义伸务时，赋予驰权利人请求步义务人履行云协助登记的跟义务，为权叙利人取得物槐权提供法律辽保障。在登捉记出现瑕疵披或与实质权绩利内容不符步时，赋予权隙利人按一定叶程序要求更隶正的权利，乐以保护真正睬权利人的利彼益，维护正酷常的交易铁晌序。辞六、不伙动产登记错断误的后果和言责任看在现代爆社会中，无遭论不动产登院记制度多么稍独立、完善疾，仍不能完亩全避免登记项权利内容与颂实际权利状腹态不一致的遵情况发生。怨导致这一问嫁题的原因主节要有：1、桂因登记机关翻的过错而造枣成错误登记托或错误涂销湾;2、登记惑以外的法律论变动，如表千见继承人取哗得遗产或继捷承人取得应谣继份额以外剥的不动产并晌为继承登记绸;3、买卖漆合同无效或扩被撤销，但遇登记尚未涂随销;4、依柔法律规定取摊得不动产物你权，如征收绵土地，但尚邮未办理登记堆;5、不动赛产共同共有搞关系中，不曾动产物权仅才登记在一个行或部分共有境人名义下。盯在上述情况深下，第三人译往往难以知爷道真实的权政利状态。摔对于错亮误登记，澳贴大利亚实行琴国家赔偿制宋度。登记机幕关用其所收篇取的登记费罚用的一部分保建立专门的段保险基金，殿若因错误登殖记而导致交父易失败，则蕉由登记机关论以该保险基衣金进行赔偿针。登记错误事的责任承担储实行的是无井过错或推定父过错责任原稍则，只有登伏记机关确能练证明是申请绒人的过错造滩成登记错误爱时方能免除捕责任。这种绣做法具有借趣鉴意义，它长在维护行政骡机关权威的疮同时也保护苍了申请人的况利益。壶不正确亭登记的受害套人主要是权软利人自己。婆对不正确登悦记的纠正，钳德国民法中举有两种方式查，其一是“旬异议抗辩登齿记”，其二誓是“更正登淘记”。异议猛抗辩登记，痛全称“针对弯不动产登记积的正确性的嚷异议抗辩登狠记”，指当韵事人发现不铜动产登记簿晒中关于自己隐的权利的记划载有错误时样，为了缓解佩更正登记费桃时较长的问均题，从而将剥自己对不动务产登记簿中旦关于自己权碗利登记的异态议抗辩予以帐登记的程序输。其效力在厅于它能赋予垫登记权利人所异议抗辩权奏，使得第三谅人不能依据萝“登记的正饭确推定其效寿力”而取得气不动产的有资关权利，是眯一种进行更骨正登记之前慈的临时性的凉应急措施。慧更正登记是量对不正确的秤不动产登记趋进行更正的贿登记程序，农具有封锁后挥来物权变更窃登记的效力毛，进行时必猪须有相关当闯事人同意。择在发生错误君登记的情况筋下，第三人朗基于登记的坏公信力而与覆登记名义人值进行不动产村的交易，这翁时第三人能临否取得该不树动产物权，沿尤其是善意氧的第三人，冷是否适用不皇动产的善意谨取得?我国分现行法对不忌动产是否使庆用善意取得表没有明确的垒规定。火不动产途登记具有公乳信力，只要痛登记无异议织，即使登记封所记载的权担利与真实的容权利状态不恶符，因相信纳登记正确而鬼与登记名义程人进行交易邀的善意第三骗人，所取得解的利益仍受编法律保护。晴最高法院《桨关于贯彻执视行<中华人法民共和国民盯法通则>若榨干问题的意耐见》第89秤条规定：“饿共同共有人裁对共有财产井享有共同的呈权利，承担误共同的义务辰。在共同共颂有关系存续稳期间，部分敌共有人擅自再处分共有财站产，一般认辟定为无效，奖但第三人善终意、有偿取盆得该项财产邪的，应当维阴护第三人的鲜合法权益，趁对其他共有型人的损失，乒由擅自处分晶共有财产的绞人赔偿。”钻这条关于共应同共有财产皇善意取得的丝规定，包括民了共同共有纺不动产的善隶意取得。由卵此可见，我检国实际上已洞经有限度地滥承认了不动伶产的善意取漏得。袋适用不送动产善意取餐得制度的前馅提是第三人板的物权取得踏必须是完全烦正当的：1池、第三人已身经进行了不摆动产登记;粮2、第三人摘必须基于对刚不动产登记互的信赖而从顿物权人处取犯得物权，并槐且须为善意愧。只要第三苍人取得的是销在不动产登画记簿中登记桂的物权就可蝇以认定第三稠人是善意的浪。对此，不拣要求第三人屈实际阅览不蜓动产登记簿年，不要求第悲三人尽审慎亡义务了解登袖记的正确性疼，但是如果睬他人举证证您明第三人明辉知登记错误职而取得不动骗产即为主观融恶意，不能扁受保护;3华、第三人根雄据法律行为核取得不动产手物权，若非瞒因法律行为错而取得，即咬使办理了登肢记也不受登剩记公