企业商务花园独栋案例1150327267

附件一案例分析第一页，共一百四十七页。案例目录案例类别序号案例名称首发项目选择文化定位产品客户群北京商务花园1总部基地

2BDA国际企业大道

3非中心

4德胜尚城

5硅谷亮城

国内产业园区6中关村软件园

7永丰产业基地

8大连软件园

9浦东软件园

国外商务花园10澳大利亚堪培拉商务花园

11爱尔兰园西商务花园

12美国加州Bishopranch商务花园

区域开发13郑东新区文化园区14印度禅思文化

第二页，共一百四十七页。一、商务花园案例总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城第三页，共一百四十七页。商务花园案例案例名称总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城第四页，共一百四十七页。一、商务花园案例总部基地第五页，共一百四十七页。总部基地（ABP）位置条件位于北京西南四环中关村科技园丰台园二期紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺第六页，共一百四十七页。总部基地基本指标总占地面积：65公顷总建筑面积：130万平方米商务区容积率：1.59绿化率：50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3-5年第七页，共一百四十七页。总部基地分期情况西区东区第八页，共一百四十七页。总部基地分期情况西区占地47公顷302栋商务楼21个会所3栋酒店总部公寓总部购物中心东区占地18公顷54栋商务楼4万平米地下商业9洞高尔夫练习球场第九页，共一百四十七页。总部基地分期情况西区由外向内壹期壹期贰期叁期一期20万平米，85栋二期20万平米，87栋三期30万平米，130栋第十页，共一百四十七页。总部基地物业风格现代风格装修标准外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面内部：毛坯第十一页，共一百四十七页。总部基地产品形式每栋面积1200至6000平米，6-12层类型层数面积（平方米）组合形式A1253002楼座组合B1233002楼座或3楼座组合113000102700C822002楼座或3楼座组合7190061600D612004楼座组合E822004楼座组合7190061600第十二页，共一百四十七页。总部基地产品形式A型12层二楼座组合电梯2部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度46.4米建筑面积5960平米第十三页，共一百四十七页。A型总部楼1＃2＃单层建筑面积约500平米第十四页，共一百四十七页。总部基地产品形式B型二楼座组合或三楼座组合电梯2部/楼座，计4台或6台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米楼型楼层数单体面积（平方米）B123306.72113031.16102755.60第十五页，共一百四十七页。B型总部楼1＃2＃单层建筑面积约280平米第十六页，共一百四十七页。总部基地楼型楼层数单体面积（平方米）C82204.4871928.9261653.36产品形式C型二楼座或三楼座组合电梯1部/楼座，计2台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米第十七页，共一百四十七页。C型总部楼1＃2＃单层建筑面积约270平米第十八页，共一百四十七页。总部基地产品形式D型6层四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度26米建筑面积1200平米第十九页，共一百四十七页。D型总部楼1＃2＃单层建筑面积约200平米3＃4＃第二十页，共一百四十七页。总部基地楼型楼层数单体面积（平方米）E

822107190061625产品形式E型四楼座组合电梯1部/楼座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米

第二十一页，共一百四十七页。E型总部楼1＃3＃单层建筑面积约270平米2＃第二十二页，共一百四十七页。E型总部楼1＃3＃标准层以过廊相连2＃第二十三页，共一百四十七页。总部基地楼型比例面积区间（平方米）比例（％）1600以下481900－2200402700以上12第二十四页，共一百四十七页。总部基地配套设施会所玛雅风格21个分散布局，餐饮、休闲功能总建筑面积10000平米，单体面积300－1500平方米餐厅：50－60％员工餐厅、30－40％中档、10－20％高档总部大讲堂：1200平方米酒店五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米商务酒店：2栋，20000平方米第二十五页，共一百四十七页。总部基地配套设施总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层停车场设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统租赁，地上停车位150元/个·月，地下停车位500元/个·月第二十六页，共一百四十七页。配套设施分布第二十七页，共一百四十七页。会所第二十八页，共一百四十七页。会所第二十九页，共一百四十七页。总部小公寓第三十页，共一百四十七页。五星级商务酒店第三十一页，共一百四十七页。总部基地项目特色建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势第三十二页，共一百四十七页。总部基地项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气第三十三页，共一百四十七页。总部基地项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气第三十四页，共一百四十七页。总部基地项目特色会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气第三十五页，共一百四十七页。总部基地项目特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性第三十六页，共一百四十七页。总部基地项目特色组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性第三十七页，共一百四十七页。总部基地客户类型行业类型包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43％电信、电子、软件等高科技企业占总量的23％第三十八页，共一百四十七页。总部基地客户类型地域范围北京：70％外地：25％北方企业为主，尤以河北居多其余多为全国性大型企业国外：5％第三十九页，共一百四十七页。总部基地客户类型企业性质国资委企业民营企业合资企业外资企业第四十页，共一百四十七页。总部基地租售情况可售可租销售价格：一期开盘价为6000元/平方米，二期开盘价7150元/平方米，现均价7900元/平方米租金：3.5元/天·平方米物业管理费：4-5元/平方米·月，保安由园区统一提供第四十一页，共一百四十七页。总部基地经验借鉴成功创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象宣扬总部经济：以“经济现象”大造声势，标榜项目现实性与前瞻性引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次中国诚通集团中国铁通集团有限公司中华通信系统有限公司中国航天时代电子公司中牧实业股份有限公司中成进出口股份有限公司正泰集团德龙钢铁第四十二页，共一百四十七页。总部基地经验借鉴不足设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低配套考虑不周：基本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后期楼型面积逐渐减小）第四十三页，共一百四十七页。一、商务花园案例BDA国际企业大道第四十四页，共一百四十七页。BDA国际企业大道位置条件北京东南五环亦庄北京经济技术开发区内国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业氛围浓厚第四十五页，共一百四十七页。BDA国际企业大道基本指标总占地面积：12万平方米总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米容积率：0.77绿化率：41%第四十六页，共一百四十七页。BDA国际企业大道分期情况由外向内分三期开发，一期面积3万平米壹期贰期叁期第四十七页，共一百四十七页。BDA国际企业大道物业风格全区统一的现代简洁风格各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造第四十八页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式每栋面积1000－3000平方米，3-4层楼型层数面积（平方米）组合方式A地下一层，地上四层1649.83独栋B地上三层2571.962楼座组合C地上三层2174.292楼座组合D地下一层，地上四层2184.78独栋E地下一层，地上三层2171.54独栋F地下一层，地上四层3197.78第四十九页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式A型地上四层、地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积427.16平米建筑面积1649.83平米第五十页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式B型地上三层二楼座组合无电梯单层面积893.61平米建筑面积2571.96平米第五十一页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式C型地上三层二楼座组合无电梯单层面积839.58平米建筑面积2174.29平米第五十二页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式D型地上四层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备单层面积624.78平米建筑面积2184.78平米第五十三页，共一百四十七页。BDA国际企业大道产品形式E型地上三层，地下一层独栋提供1部电梯的井道，不提供电梯设备

单层面积720.27平米建筑面积2171.54平米第五十四页，共一百四十七页。BDA国际企业大道楼型比例第五十五页，共一百四十七页。BDA国际企业大道楼型比例二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用面积（平方米）比例（％）变化（％）一期二、三期1600271116220053596250020119320001919第五十六页，共一百四十七页。BDA国际企业大道装修标准外立面一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料二期：外立面采用面砖局部玻璃幕墙内部毛坯第五十七页，共一百四十七页。BDA国际企业大道配套设施会所一个为独立会所，另一个为售楼处独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼设有公共会议室，设备齐全包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等停车位每个办公楼赠送8-10个车位地上停车位出租，150元/个·月第五十八页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象第五十九页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化第六十页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化第六十一页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化第六十二页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色小尺度绿化景观更具实用性第六十三页，共一百四十七页。BDA国际企业大道项目特色小尺度绿化景观更具实用性第六十四页，共一百四十七页。BDA国际企业大道客户类型行业高新技术产业能源产业时尚产业地域绝大部分为北京企业个别国外企业无外地企业第六十五页，共一百四十七页。BDA国际企业大道客户类型部分入驻企业名录西班牙泰尔文特控制系统(北京)有限公司，1600平米北京爱捷洲际科技有限公司（evejoin），1600平米迪泰柯申信息技术有限公司黄金集团中石油天然气管道投资有限公司，2200平米北京白领服饰有限公司设计中心及总部，5000平米（2500×2）北京科曼-维斯凯（viscap）服饰有限公司，2200平米资生堂（中国）研发中心，3000平米第六十六页，共一百四十七页。BDA国际企业大道租售情况只售不租售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/平方米各楼型销售情况都很好第六十七页，共一百四十七页。BDA国际企业大道经验借鉴成功依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品1000－3000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要第六十八页，共一百四十七页。BDA国际企业大道经验借鉴不足一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足第六十九页，共一百四十七页。一、商务花园案例非中心第七十页，共一百四十七页。非中心位置条件北京东五环外朝阳与通州交界处紧临朝阳北路，交通条件一般北京东部唯一的低密度办公物业不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商业区未来规划为办公区，目前周边发展缓慢，无商务氛围第七十一页，共一百四十七页。非中心基本指标总占地面积：约为39公顷总建筑面积：45万平方米容积率：0.91建筑密度：22％绿化率：30.8％第七十二页，共一百四十七页。非中心分期情况由内向外开发，三期为会展中心、临主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28栋办公、4栋会所办公：114558平方米会所：24300平方米壹期贰期叁期第七十三页，共一百四十七页。非中心物业风格现代装修标准外立面：全玻璃幕墙内部：毛坯第七十四页，共一百四十七页。非中心产品形式每栋面积2500－3500平方米，4层3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团第七十五页，共一百四十七页。非中心楼型比例7个组团每组团由1栋水滴形建筑与3栋矩形建筑构成会所楼型面积（平方米）比例（％）水滴350025矩形290050250025第七十六页，共一百四十七页。非中心楼型比例其中一个组团分层销售，单层面积600－1000平方米户型面积（平方米）户型比例（％）一350019二290032三250016四500-90033第七十七页，共一百四十七页。非中心配套设施会展中心：10万平方米会所：24300平方米商务会馆：会议、商务服务、邮局、银行、客房、超市、洗衣房休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发停车位：地上地下共728个第七十八页，共一百四十七页。会展中心第七十九页，共一百四十七页。会所一期平面第八十页，共一百四十七页。非中心项目特色相对独立的小组团，为大客户提供整购的可能第八十一页，共一百四十七页。非中心项目特色每个组团的楼与楼之间，通过二、三层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被首层二、三层第八十二页，共一百四十七页。非中心项目特色外立面采用low－e玻璃，大落地窗提升项目的观景效果第八十三页，共一百四十七页。非中心项目特色水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间第八十四页，共一百四十七页。非中心客户类型行业以工业企业总部为主目前签约部分客户包括四川某工业集团：1组团，12000平方米维维豆奶：2栋，6000平方米某信用卡公司：1栋，3500平方米同一首歌：1层，800平方米第八十五页，共一百四十七页。非中心租售情况可租可售，也可带租约销售售价：8000元/平方米，租金未定目前已销售23000平方米，销售速度较为缓慢第八十六页，共一百四十七页。非中心经验借鉴成功独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都”地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用一期位置与功能选择十分合理由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购买信心第八十七页，共一百四十七页。非中心经验借鉴不足没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象推广策略与销售理念欠缺非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够，尤其没有主动引入庄家客户，导致项目一度封盘2005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心则仍以“现象”进行宣传，而忽略客户最关心、也是项目最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费第八十八页，共一百四十七页。一、商务花园案例德胜尚城第八十九页，共一百四十七页。德胜尚城位置条件位于北京北二环，紧临德胜门属中关村科技园德胜分园第九十页，共一百四十七页。德胜尚城基本指标占地面积：22047平方米总建筑面积：71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米绿化率：24.5％容积率：2.08

第九十一页，共一百四十七页。德胜尚城物业风格现代装修标准外立面：劈开砖内部：公共部分精装修第九十二页，共一百四十七页。德胜尚城产品形式七栋独栋写字楼地上5层，地下2层面积区间为3600－9400平方米商业第九十三页，共一百四十七页。德胜尚城配套设施沿8－14米宽斜街布置咖啡、展示等四合院、东南角地下一层为集中商业停车位498个，108辆/万平方米第九十四页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色德胜门的文化挖掘将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”“七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城”中式庭院斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同”古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰第九十五页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色特色屋顶观景每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室满足接待、会议、休息多重需求局部设计2米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落精品休闲商业配套新建仿古四合院，其功能为茶室或会所斜街内部首层布置部分咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活跃的气氛第九十六页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”总体布局第九十七页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映远处的德胜门第九十八页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色立面第九十九页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色大堂第一百页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色电梯厅第一百零一页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色楼梯青砖墙壁第一百零二页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色卫生间第一百零三页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色观景办公室第一百零四页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色观景办公室第一百零五页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色观景办公室第一百零六页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落第一百零七页，共一百四十七页。德胜尚城项目特色配合不同主题，在屋顶形成独立院落第一百零八页，共一百四十七页。一、商务花园案例硅谷亮城第一百零九页，共一百四十七页。硅谷亮城位置条件位于北京北五环以外上地信息产业基地入口处周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑第一百一十页，共一百四十七页。硅谷亮城基本指标用地总面积：119021平方米建设用地面积：101479平方米总建筑面积：261832平方米，地上192811平方米商业建筑面积：50400平方米办公建筑面积：142411平方米建筑密度：35％绿化率：53％容积率：1.9第一百一十一页，共一百四十七页。硅谷亮城物业风格现代风格装修标准外墙采用玻璃幕和实体相结合第一百一十二页，共一百四十七页。硅谷亮城产品形式16座多层建筑，建筑层数3、5、6、7层9栋独立式办公楼两组6栋7层集中式办公楼第一百一十三页，共一百四十七页。硅谷亮城楼型比例独立式办公楼集中式办公楼商业第一百一十四页，共一百四十七页。硅谷亮城楼型比例独立式办公楼面积区间为3800－13800平方米楼号建筑层数占地面积建筑面积（平方米）数量（栋）地上地下(平方米)商业1#4层1层12348632931集中式办公楼2#7层1层72585728933#7层1层5902455393独立式办公楼4#7层1层11831108115#7层26层2层902710517#6层1层1161852718#6层2层934652219#5层1层8214874110#3层1层8533783111#5层1层2313122921第一百一十五页，共一百四十七页。硅谷亮城租售情况只售不租均价8800元/平方米可分拆半栋出售第一百一十六页，共一百四十七页。硅谷亮城经验借鉴商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢商务配套缺乏：上地区域虽发展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置商务配套，无法满足大企业的办公要求第一百一十七页，共一百四十七页。二、产业园区案例中关村软件园北京永丰产业基地大连软件园浦东软件园第一百一十八页，共一百四十七页。二、产业园区案例中关村软件园第一百一十九页，共一百四十七页。中关村软件园位置条件属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部第一百二十页，共一百四十七页。第一百二十一页，共一百四十七页。中关村软件园一期基本指标（二期规划中）占地面积：139公顷总建筑面积：61万平方米容积率：0.443绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6％建筑密度：14.6％第一百二十二页，共一百四十七页。中关村软件园分期情况由外向内开发一期139公顷二期160公顷上地信息产业基地软件园一期软件园二期第一百二十三页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）产品形式平均建筑层数3层，单体建筑面积8800－46000平方米第一百二十四页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）地块划分最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，2－3公顷内最为集中第一百二十五页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）配套设施软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物第一百二十六页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）配套设施康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身项目第一百二十七页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）配套设施软件出口服务中心6.8万平方米分为“园中园”、软件加工区、培训中心、电子商务服务中心、软件工程师公寓等五部分餐饮大型配餐中心若干员工食堂地下小吃街第一百二十八页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）配套设施停车位共5300个：地面路旁泊车位300个，公共商务区两座停车楼泊车位1300个，各研发组团16个“浮岛”内各自采用地下、地面、林中等多种停车方式，泊车位2700个公共商务区65辆／万平方米，研发区150辆／万平方米地上车位视公司购买情况予以赠送，地上车位出租150元/个·月，地下车位出租350元/个·月第一百二十九页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）园区特色景观分隔离绿带、中心绿地、森林绿地、庭院绿地、水面5部分园区中心绿地，长约750米，宽100-220米中心水面，面积约2.8公顷，容水量约4万立方米购地企业可在满足园区基本要求的情况下，自行规划建设第一百三十页，共一百四十七页。第一百三十一页，共一百四十七页。第一百三十二页，共一百四十七页。第一百三十三页，共一百四十七页。第一百三十四页，共一百四十七页。第一百三十五页，共一百四十七页。第一百三十六页，共一百四十七页。中关村软件园（一期）入驻企业企业规模除数十家领头企业购地自建之外，还有大量的中小型公司一期已经签约的130多家企业，人数在50人以下的中小型公司占企业总数的80％左右企业类型软件开发企业其它行业软件研发机构第一百三十七页，共一百四十七页。企业允许建筑面积（平方米）面积小计（平方米）面积比例企业个数比例ORACLE462008960023.90%10.53%港湾43400信威3020011750031.34%26.32%华夏科技24200中欧工商学院21700百校信息园21400IC企业20000待定1925016785044.77%63.16%启明星辰17600汉王16500红钻15900东软14300方州14100大洋14100和达科技1