某项目商业运作报告

中海【格林威治城】项目商业物业运作报告中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性地产项目，因商业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的整体规模和文化优势。商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续旺场经营。商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场经营利于项目的品牌塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、物管入手，形成系统的运作思路。商业项目的运作流程及关系示意：成功销售成功销售促进招商条件支持销售商业经营管理、物业管理促进招商条件支持成果支持成果支持商业项目后续物业销售、品牌塑造促进促进招商根据双方前期交流成果，以下从销售、招商、商管、物管阐述。一、销售板块物业经营定位——明确物业租售情况※14＃、15＃、17＃1F临街商业预留部分保留单位，作为其2F承租商家的门厅，此部分商业暂不发售；※14＃、15＃、17＃暂不作留存资产位置上的考虑，根据实际招商情况再行定夺；销售模式剖针对投资者鸟制定不同的团销售模式以肢迎合不同的脚投资心里。类投资自营的脂直接采用自挣然销售模式未；有的投资询者对租金的蛇要求比较理支性，相对更瑞看重收益的复长期和稳定涉性，物业的负升值空间，安则采用带租钥约销售，不坦承诺回报，督通过招商引列进品牌主力亭店实现销售年；有的投资拴者看重投资摊保障，则采闯用包租的形售式销售；针挖对经营商家恶，有意向购霉买但前期资竟金压力较大筋的，采取租佳转售形式，柜待经营旺场贪后再行购买湿。。。。。别。彩※轻14＃、端15＃、1峰7＃以及1勇6＃、18奏＃的衰1F大非主力店位羽置所属商业孩按拟定的销存售价格采用间自然销售，厉不带任何租刚约，业主可羡委托商旅公简司招商；狮为了保障整柿个项目的规想模档次，秩条序化经营，兔有效避免后隔期杂乱经营穷状况，按照包商业规划的仁业态呈现良嫌好的商业形宝象，14＃会、15＃外片街主力点所呜属物业必须歇采用带租约火销售。无论词是投资自营削还是委托租枯赁都必须符那合预定的商焦业规划。夺在不承诺租躲金回报和租规金补贴保障写措施情况下奇，招商必须炭要先行，在微招商成功后充再行销售，归否则业权分柔散后无法有股效管理。诵上述千2F痕、嚷3F京大部分商业逮均采用先租介后带租约销炭售的形式，券不贴补租金寄，转嫁租约遭，不提供任功何承诺保障痛，以品牌经枕营，长期稳蛛定收益推广华卖点；舱带租约销售参能为商家预荣先解决投资湖后，经营市霉场的风险，症对物业的保致值、增值有申一定的好处毛，有效地在浙商业业态分颠布上进行引柔导，一定程陕度上规避商掀业步行街容猫易形成地无盾序经营和恶死性竞争现象自地出现。君根据实际销灿售和招商情钓况，对于少仇部分贸2F害、执3F贺主力店位置缓（约200考0平米），夺在招商和销劳售均不利的部情况下，建矛议采取包租变的方式销售润。没具体做法：冤中海说·易物业管理商撇业经营管理支部与业主建叫立委托经营膝租赁关系。灵物管公司商好管部按双方牵约定租金标惧准和支付方则式向业主承磁付租金，租跌金标准以售雪价为参考依令据制定，保桶障12年脸—枕15年可收纸回投资，物犁管公司商管耀部补贴租金夹与投资回报驴的差价。商奏管部对返租雹的物业具有滑经营处置权铅和使用权以牧及因经营而叠获取收益的音权利。商管组公司约定一称个市场培育帅期，市场培例育期一般规德定在2张—坏3年。在培剃育期内，对绿外招租的商传家给予租金溉上的优惠，友商家享受此冰优惠，必须制服从商管公呈司的统一管盗理。商管部装对经营业态够、档次、规忠模、服务质夺量、品牌作芽限定。都采用此模身式，可以利麦用中海品牌饼为投资者提帽供有效的投承资保障措施属，对物业销老售起到促进切作用。同时气通过商管部火对商家品牌锁、经营业态碑、档次、规鞭模、服务质扛量作限定，鞭对整个商业苍步行街的经眼营起到引导碰和推动作用恳。蜻凡在销售前疤招商成功的烛物业，可根污据商家意愿戒签定租转售过协议（最长用不超过两年判期），同时岁为降低经营夜商家投资购志买门槛，制宵定两套租金寺标准，给予冲商家在前期会投入上的资限金支持。例梯某个商家租奋赁的区域租方金标准为4锄0/M获2半元，签定租点转售协议，夫租金可降低是至35/M唐2陕元，两年租坡金转为首付辱，反之，在暴约定期限内美未购买，租谢金标准为4惜5元/M旁2甘，须补足租距金。对前期订商家前期入描驻经营是有研一定促进作伍用。吴农贸市场运胃作见后面。销售价格弃价格表（略无）；矛目前制定的宁价格表仅根趁据图纸制定掉，建议相关头人员到现场今查看实物形辜态，现状与醉图纸有一定级出入，以便梳修正目前的悬价格体系，挪使之更加合冬理。跃1F蔑商业售价可虽参照周边物研业制定，不膨考虑售价与监投资回报年刊限问题。但车2F耗、头3F产在制定售价增时一定要基例本保证投资弟者租金收益细在12社—村15年以内妨收回投资，铺建议在核定权2F候、失3F阀招商租金时触不超过40恨元/M脆2戴；震1＃与16车＃之间的修糖建的物业建王议取消，打羽通培根走廊仔与临河广场艺、小区人流坡动线，15晕＃内街、1从6＃商业售软价将有大幅赵提升。单4舌、销售控制买基本原则：耽年内将培根蜘走廊商业物犯业全部发售泊，辅以小户祥型发售。农裁贸市场延迟育到明年3月哄，高层住宅尘及商务公寓良力争年底发网售。些整个项目形由象支撑重点或在文化优势龟－－福“眯培根文化婚”落上，虽有运亦动休闲、餐径饮主题商业钳，但无法支泽撑整个项目业商业特色。递因此对外项肿目各栋商业方统称为培根平走廊。乳培根走廊（耐非主力店）勾物业特征分质类表裤面积区间跳总价区间亏区位优劣及省客户认可度腾价格拔高可飞能性泛招商重要性提14、15照栋一楼外街柔60㎡垃100万左询右授高户高著低幅14、15始栋一楼内街晚20登～蒙40㎡干40~50袄万党低泊高只高谋16栋一楼奶60㎡笔100万莲低鸟高弊高滤16栋二楼洒45㎡、1顺00㎡粗40魄～斩80万康低古高恩高里17栋外街隆60㎡沿110万农一般登低奶低暂17栋内街专30㎡浅30巾～盾50万亭低买低蛋低愧18栋书40状～遍80㎡葱30伴～榨50万剧低社一般谅一般泻根据上表，回培根走廊商回业发售搭配糊原则：尖就培根走廊叶体量和业态赢规划而言，游建议推广批陈次为两批次嘉：发售原则颂如下握首批次发售垄单位面积、倚总价要合理慎搭配，照顾季多种客户需筝要；面积以气30蔬M圾2天－考60吼M日2什为主；丧内街商铺目砍前不被客户英所看好，但禾培根概念成筒型后，内街号反而有价格尘拔高的可能拼。所以14掌、15栋内姐街、16栋搂、18栋作过为培根吧世户界所囊括的桥单位，在发终售时必须给机予投资者足匪够的经营信型心，其客户活认可度改观例，建议二批块次发售；废同质性强的揭单位（栋与恢栋之间）避炕免同批次推衰出，如黑17栋一楼浊与14、1末5内街、1燃6栋在总价坐、区位优劣局势等方面同拍质性很强，葵同发售势必捷有抵触。建症议首先逆推售17栋光；锤二批次发售汪的主力店商答业由于投资架总额大，投麻资、置业谈煎判的时间长盾、难度较大苦，需要积累轿一定客户资斩源进行组合托投资推售和衡做商家租转枯售工作，因患此项目开盘樱即应部分发肃售。煎培根走廊推谦售（非主力叶店）发售计贯划：脊第一批次疤第二批次就发售时间跃2004年年9月25日功2004年职10月23续日雅发售范围原14、15逼栋一楼临街厘商铺；1围7＃一楼丘14、15僻栋内街、1薪6栋、18结栋及一批次河保留单位出体量炕2243.营29㎡左右捉；46套菠4773.着785㎡左梯右；63套逃保留单位脾保留14－锁1－（5～堡7）、15验－1－（5浙～7）捏备注症保留单位灶为二、三楼拨主力店预留姻铺面作迎宾着大厅和通道砖而预留听16栋未达乌到预售资格补，但为了保蝶证培根吧统彩一发售、统构一开业。拟担以客户申请清认购的形式现发售；规②压锋培根走廊主惑力店推售计逮划沉占据项目商泄业大半体量后的主力店发矮售将是商业谋发售中最大舍的难点。主袍力店顺利经定营对商业口驴岸的营造无啊疑帮助很大仍。就目前情伏况看来，我徒们对主力店坚招商及发售打确定以下原灭则：好2004年蜻9月25日吨开始出售1员4、15栋孟二、三楼、派17栋二楼沫主力店，招集商及招商优草惠以利于销四售为重点；邪2004年挨发售的主力劣店，其发售浆价格需保证剖与招商意向鄙租金大致相营吻合，利于抵发售；穷2004年要10月23肌日燕16、18礼栋二楼主力认店开始发售滩。划③该前期封盘辅14＃、1蹲7＃外街傲1F烛保留商业，植保留单位脖为二、三楼燥主力店预留杯铺面作迎宾调大厅和通道钻而预留，若封主力店商家蔽选择租赁一陡楼铺面，则亚一楼铺面带福租约销售吸；住15＃渐1F冲外街商业如辰在比9月25日握招商未果的垮前提下，建璃议予以封盘偶，招商成功蝴后推售。销售渠道台①妄客户推介到奖励计划刺销售上一定主明确告知客汪户，介绍客皮户有一定的辽奖励，以利畅益驱动扩大应投资群体；烧②最异地销售即利用中海在醒其它城市的彻销售网点，乱展开销售和沿投资宣传；岔③加网上发布步信息（不能针仅局限于公昌司网站，考缘虑公众网）年；糖④爸招商过程粒中作销售推找介。台销售工具准贩备槽商业楼书制课作要求帜楼书目标客调户：主要针透对意向较为皱明确的投资计者和经营者除（集吸引买孤家和租赁者付于一体的综酒合性楼书）锄；消楼书内容框移架：股项目理念、拦项目概况、央项目区位、毫建筑规划设喝计、项目商各业定位、商浮业规划、商纵业管理、投纱资前景、中辟海品牌内容提要：猪项目理念：笋培根文化深正层次提炼，疏格林威治城甘的生活描绘讯（商业意境亿）；割项目概况：行商业项目的屠效果图（培裕根走廊、临谣江商业）、陶项目概述、擦经济弊有指标；遥项目区位：掘项目地理位豆置（区位平疫面图）、附助近商圈简介详；锄项目环境：脱侧重介绍成艰都外滩规划塞、延河人文帜、自然景观树、发展前景姜；也建筑规划设赢计：物业设悬计理念以及畅产品亮点、辨甚至是细节竞介绍（建筑视设计效果图舱、广场景观桐意境图、局受部透视图）耕；磨项目商业定猫位：商业定挡位描述和相染对应的商业签氛围图片；铃商业规划：株各街区商业刑规划介绍，聋重点放在仗“耗培根走廊缸”所酒吧区和餐茅饮娱乐主力钩店和临江高姥尚商业部分殃（商业规划双平面图）；孝投资前景：代投资前景分晌析（物业增畅值方面，也幸可从成都高士校商圈租金汗收益增涨、华租金对比入咬手）；钉商业管理：移中海公司商哈管部专业打污理，给予投边资经营以信刷心保障；按中海品牌：网中海公司品叔牌、形象、追实力展示。局销售现场包咽装、氛围营暑造跳销售展板内毒容要求羊商业经营氛盼围，经营环歼境效果图；偶商业经营特济色、不同业叉态经营场景廉展示图；渗建筑外观、庙物业形态效阁果展示图；蛮商管价值、护服务品质；权根据不同经叫营业种制作戒商业物业内矮部装饰装修道效果图；裙投资保障、微收益分析等项（2）仍彩色挂旗维※纲鸽部分更新销闭售现场室内芝悬挂彩旗及殖内容，营造剧喜庆热烈的祝现场氛围，着带动销售现劝场火暴气氛束。建议更新扇的彩旗的色瑞泽以鲜艳为张主。柏※破扇在销售现场岸外可以沿整凳个销售现场殃轮廓及外部展绿化植物设限立彩旗、彩适条将销售现康场的整体气暂氛烘托，使唇抵达现场位睁置的到访客堆户还未进入本销售现场内啄部就能感受负到浓郁的喜塌庆气氛。（3）空飘件通过在销售傍现场外部设录立10截—果15个大型吉空飘气球及音空飘气球下闪的广告条幅什，配合其他候渲染气氛的钱道具将现场肆氛围进一步危提升；同时晶可以指示未蝶了解项目确悄切地址有是度第一次抵达倍现场的客户熔快速识别现珍场具体地理享位置。狱（4）销售登现场整体引述导系统态由于开盘期帆间客户到场抱数量大，置茶业顾问可能边无法同时接并待所有的到率场客户，销浇售现场整体鼠引导系统将奴从停车月——润项目资料取村阅猴——鄙项目展板浏苦览斜——洋洽谈－－客圾户休息区（纲洗手间等）哭等整体引导角到场客户自鱼行参观了解锐项目及等候旬置业顾问的台接待。荐（5）鲜花栗、气球设置阁沙盘上方可匪考虑悬挂球编，更新部分奇销售现场内很所有鲜花及孟植物并按现哥场功能分区计设置不同的译摆放形式，搁以便于客户县区分。咬③宫工地现场振包装表（1）工地央现场平整管由步于在销售现哪场内可以看停到工地现场士的情况，因拨此为给客户永以良好的第锄一印象，工角地现场需要悬进行全面的侄建筑垃圾清秃理及物料堆托放的整理，初同时应保持烦工地现场的援整洁。绵（2）地现罩场商家到场蓬参观线路设义置夸与项目销售车同期开展的盛租赁招商工阵作中，商家篇客户将会到帜达工地现场扁进行实地考阴察，所以务纷必请规划一脱条适合销售育租赁工作开灿展的，工地卵现场参观路陕线。风（3）外围皇在施工项目除包装恩项目的14捷、15.、娇17幢等已致基本断水封坡顶，同时又图地处项目外息围，因此需俊要对其进行册外部的清理虹，保持整洁员，并可在其艺外部设立广功告条幅提示雹现场具体位访置，展示项轻目特点。帜④修销售上涉遥及的协议文拍本资料跪销售合同及着补充协议、裹委托招商协格议、租赁协薯议、委托经爱营管理协议境、前期物管谢协议（含物碧业、商业、任装修管理等多内容）、租撕转售协议、京排号认购协意议久⑤袖开盘前的祝销售培训探以本报告作声为纲要，对际各个板块、锅操作流程进艺行培训，时郑间在本月1梅0号左右。抓销售现场操湖作流程泪自然销售模越式投资吵商旅公司招右商部竹死为围蛇册签署委托招饼商协议投资委托事宜协商一致委托事宜协商一致自营套签署销售合己同及补充协川议偷速经毛物管公司洒览泰浅圣嫌签署委托经梢营管理协议自营兵与物管公司众签署物管协原议（含商业架、物业、装哄饰装修管理钩）航珍尘②翠带租约雨销售模式协助烂商旅公司招废商形成租约协助确青诚哑假晕路或你独立投资律侮盲乏脂净烧菊渣与商家签署时租赁合同，俱租约主体变汪更独立投资组合投资晋签署销售合屠同及补充协由议组合投资籍瞧勇票岔漏全潮融僻与商家签署肾租赁合同，臂租约主体变慎更绝恶物管协议胃婚玩塌欢慌亩监洽起优马社桂交木满手用与物管公司奉签署委托经骡营管理协议铅、物管协议腔③箭包租销限售模式窜商旅公司招横商形成租约届痰灭涛驴商家泡命降赌坐脸姥围花溜榆勿竞租赁协议颜签署销售合伶同及补充协孕议代聚妥物业公司商疑管部签署委蛾托经营管理涛协议创④德租转售愉模式还商旅公司招欢商形成租约遥亡责中海公司招商尤瘦跌嚼各从恳半悟方感招商湾茄凝锁偷经负院介当昆寇签署租转售栽协议商家通开盘销售排莫号认购安排漆9月18日历开始排好，养并预定房号朗，交认购金材1摧—猫2万，签定源排号认购书抚；湖9月24日凝销售确认，妨发出要约邀船请，作好时版间安排；走9月25日萄认购转定单叨，未到现场伟或未下单，孕视为放弃认龟购权的退还屠认购金。惩开盘销售促哈销活动建议消第一批次发乌售的商业体柴量不大，只片要抓住现有戒意向性客户饰和通过广告帆前来的零散唉客户，就可旦以消化第一脸批次待售商要业。中海公催司是一个成惜熟的品牌，冰不需要大量楼的公关活动染来树立品牌僵和口碑。加蚊之目前大量寻的地产项目邮开盘过多流拍于形式，大揪多搞一些歌衫舞表演，而船观看者大多反是周围居民贩和工地民工辆，这些人不鼠是目标客户余群体。岛项目现场条湾件所限，爆故不建议闻基于上述原禽因，建议您在现场简不搞驶大规模交互咬型庆典活动药。前期通过割媒体宣传基绳本上能达到场造势目的。饺销售策划工铸作的重点应勿放在现场包未装以及人员牲服务质量上烤，保证开盘停当日前来销南售接待中心苍客户得到比大较满意的服咱务。卖场氛嚷围浓厚，有缴一个良好交椅流、沟通环滔境。塑10疤、开盘人员搏服务要求建瓶议穿置业顾问及夫招商人员得加深对项目高的熟悉及了洁解，作到面咽对客户的问唉题能对答如扶流，如发生砍不能回答的详问题应及时幼应变，不要制让客户产生共疑虑。由于寸本时期内到传场的客户数纱量庞大，一商定要坚持良容好的积极的尽工作态度，礼不要有任何洽不满的情绪浆在客户面前龙流露。安保人员败安保人员是畜客户到场后艳第一拨接待虫客户的中海怎员工，其表枣现的好坏决汽定了客户的遥第一直观印某象，并且还因传递了以后装项目的安保记管理水平的友潜在意识。聋所以安保人姿员的相关业果务培训也要婆提高，同时衰能够在客户蛙提出简单项匹目问题时能容及时给客户潮以回复或指连引客户向谁犬咨询了解。保洁人员妹到场客户的哈数量大且到喂场时间不确络定，不管客闪户什么时候想到场都会看似到销售现场指的整体情况班，同时会联享想到入伙后凶的物管业务循水平，所以肢保洁工作必钓须强化，始升终保持现场员的整洁。并贯且在保洁工风作的同时要乳注意礼貌用馒语及文明工票作方式。施工人员挽施工人员的吐着装、举止宇等方面也需那要严格规定梨及控制，让续客户能充分现感受的优质顾项目的源自乞过程的严格松把控。其他人员纺其他人员无桃论从着装、宗言行、举止处等各个方面僻都要严格要唉求，给予客毙户最好的表厘现。直11骂、销优惠措它施（略）服如折扣、现思金抵扣、礼扣品礼卷、免挑物管费、免锯产权税费、宿送车位使用落权等，具体沈由中海公司旁制定。绸二、招商板株块漆1、商业经伤营原则谦针对中海项洽目，在确定陷商业业态规廊划时，考虑裂了以下几个蜡方面的因素咏：拼①扑商业业咽态规划要体稼现跑“档中海呆”旱品牌和项目庄品质唱要充分考虑石主力店商家岔的区域规划蛾，在物业硬绝件上满足所筛规划业态的偷场地使用要营求；使主力丛商家的店面士形象和经营梅档次与建筑员本身比较切亮合；色在商业的档哭次定位上即被要符合市场经，同时也要聋具有一定的覆实力、品位敢和知名度；爪严格限制有单视觉污染、乔噪音污染、准环境污染以起及与其它规疾划区不和谐骗的业态进驻途。切②为商业业躺态规划要符裳合项目的整瞒体定位和商阵业定位：买项目定位：祥以娱乐、餐裙饮、休闲为伐特色的目的扔性消费、体林验式商业步龄行街炭该项目定位皆包含了以下搜三个层面：彻业态定位、量目标消费群杂定位和产品赠定位。妙业态定位：裤娱乐、餐饮验、休闲是【涛中海颠·旗格林威治城腊】三大主营迎业态，娱乐狸主要体现涌“筹培根走廊预”习酒吧文化；妖餐饮、休闲踏主要集中该铃项目的商业值步行街的主通力店区域（宋二、三楼）漫以及贩250M扫临河的商务造公寓。三大被主营业态的惩规划面积占腥【中海蛾·评格林威治城败】商业项目辞总建筑面积岗的80%；镇目标消费群愉定位：目的统性消费是指昂该项目的主首要消费人群货既不是周边福的社区人口晴，也不是四熊川大学的学船生，更不是纤路人，而是扰通过项目的伙特色吸引川叫大20%的拿高消费群体配，并辐射全纽成都有一定悲消费实力、歌有校园、培据根情节的中酬高消费群；拣产品定位：塑【中海奴·态格林威治城大】的产品定发位是体验式穷的商业步行指街。体验式绒商业步行街酷为消费者提品供的不仅仅掘是单纯的购瘦物和普通消域费，而是在面购物和消费搬中得到享受投和身心的愉取悦。它需要习通过步行街阻的景观、配辞套、人性化侄的设施以及吹商业规划来俗实现；【中奥海超·繁格林威治城企】的物业是遭开放型、围嫩合循环式的削商业步行街仗，这就与普别通的社区商轿业和传统底眠商严格、准雅确地区分开寇来。旷③尖规划要乔以市场为依俭据、加强引允导、兼顾灵阵活性牵商业规划必建需要以市场特为准绳，而业不是一相情各愿的主观臆疯断，否则商县业规划将成控为一纸空文订，难以落实贤；另外，市朋场引导和商显家引导也是绿非常重要的愚，特别是对跪于【中海哄·受格林威治城险】特色楼盘缺；在招商过耕程中，既要宵严格商业规遭划执行，同幸时兼顾灵活塑性，在与整着体规划没有胖冲突的情况语下，合理把火握。如果一旅味的坚持原土来的商业规浴划，终将通启过残酷的市扩场竞争和自瞎然淘汰使理坝想化的规划仅走样；赶严格限制有还视觉污染、喂噪音污染、贺环境污染以身及与其它规污划区不和谐耗的业态进驻膨。婚④哭商业规腰划要充分体俩现济“育培根走廊起”贡文化精髓，贼规划中突出复重点和靓点病“剧培根走廊蛮”沉具有深厚的居酒吧文化底霸蕴，是【中掉海荒·福格林威治城汽】商业项目窄的精髓所在林，因此在商艺业规划中，鹅无论是从规踏划区域位置播还是整体规局模上都要得嫌以体现。同递时，餐饮、许休闲主力店枣也是该项目行的重点和靓援点。刚⑤流森商业规划要肌为项目的包碰装、推广、含炒作服务，陆要有新意播商业规划不扇仅仅要为【膜中海凳·件格林威治城扁】项目的招姓商、经营服谦务，同时也铅要为项目的篇包装、推广库、炒作服务聚。因此在规惑划中，既要圾尊重市场，我也不要墨守惰成规，照搬拔套用。要做捎出项目的特脆色，就需要深创新。蜡⑥气总商业规划要饥考虑工程进豪度不同步，玩物业交付和鸦经营时间不贷一致对商业填规划的影响译根据中海公距司的项目开纠发步骤和进呈度，【中海蝇·必格林威治城蛋】分成三期违先后开发，蛮这给商业步扮行街的氛围幸营造和整体光开业时间以叫及后期的经数营都带来了抬一些影响。递因此我们在挪商业规划中奔一定要考虑绸该因素，以府便我们在一玉期工程交付链，商家入场究经营时，业迹态组合、搭鹿配出现问题森。价2、商业经听营定位叼①领培根走廊族—肤格调吧世界每（动吧类）螺规划区域：拘14#楼波（踏1F倒内街）、1弓5#楼（咽1F眠内街），1底6#（吗1F贩、气2F规）、7#（拾1F窃—协3F槐）种业态内容：幕特色酒吧、答跳舞吧、D序ISCO吧坦、MUSI删C吧、KT梨V歌城；规划理由：崭（1）铅“谣培根走廊硬”溪吧文化区是锤【中海鸭·题格林威治城瓦】商业步行县街的主阵地赚，需要足够崖的规模支撑嘱，该区域的剑建筑、经营更面积达三千策多平米，具胆备打造酒吧桥风情街的物郑业体量。面（2）14恳#、15#肝、16#楼慌都是纯商业惰物业，不会刺形成噪音扰丘民纠纷，具闪体业态方面续主要以动感势吧类为主侨（3）14仪#楼（揭1F唐内街）、1腥5#楼（聚1F眉内街），1洪6#形成一减个围合式的仅步行街区，风别致的景观龟和延伸经营仓都有利于形黑成浓郁的商泪业氛围。豆（4）因为剂步行街的工赠程交付和开后业时间不一竿致，要充分灵考虑前期酒凑吧的入场经染营，所以将汇14#楼（剧1F映内街）、1峡5#楼（等1F穴内街）首期船交付的物业柄规划为吧街蜘。擦②项培根走廊亭—吨格调吧世界沟（静吧类）穷规划区域：私8#楼（兆1F愉、昼2F堆）甜业态内容：及网吧、水吧鞭、清吧、陶推吧、玩具吧惩、书吧、咖梢啡吧等；规划理由：凝安静类的吧勤区应该与动血感吧区自然边分开设置，命避免业态的诚互相干扰；贩（2）8丽#楼上是小渠户型公寓，拔考虑行业政盗策因素，不缩能设置餐饮厌行业和噪音豪污染行业；流③哀品牌餐饮挽、休闲店；肆规划区域：闷14#（篮2F闭、苍3F畜）、15#返（旬2F搁、滴3F旗）、17#都（阁2F虏）；闲业态内容：烈中餐酒楼、情火锅、特色棒餐饮、茶搂沟、康体保健粗等；参规划理由：可用该物业的面材积、配套设播施、楼层等什硬件方面都劲非常适合餐桥饮、休闲业余态经营；珍14#、1皆5#、17茂#楼都是纯向商业物业，亦餐饮业和休笛闲业没有政腾策性的行业豪经营限制。察④铃蚁高尚休闲商董务会所壶规划区域：稠1#、9#家、11#、竹13#的惧1F惨—扯3F满；李业态内容：懒SPA美容债健身房、西南餐咖啡馆、枯商务会馆；规划理由：析（1）这几圈幢商业物业肌都处于景色赛宜人的府南然河畔，建筑满设计别具一翁格，具备高糟档商业入驻秀的硬件、环蜡境方面的条株件；枣（2）这几鞠幢商业物业岔都将整体出寸租，要求入瑞场的经营商犹家具备实力姿、规模和格式调，规划中跌业态具备了残这些要素；渴（3）若条饼件许可，也坝可考虑高档危酒楼。迎⑤贵疼时尚浮·玉运动彼·肉旅游特色区岁规划区域：挖14#楼（坛1F油外街）、1获5#楼（缩1F麻外街）；国业态内容：判旅游服务、学户外、登山鬼、野营用品脖、运动器材三、运动服饰森、时尚精品荷店等；规划理由：迁（1）根据断市场经验，啄外街底层一波般都设置为腾零售业态，嚷14#楼、妻15#楼所茧处的区位较罢好，因此所附规划的业态帜应具备特色宫和档次；予（2）为了奴体现项目的津品质，并为鼓推广、炒作毫提供素材，劝规划中应有求创新，旅游浊、体验式运沙动区就是不维错而且贴近庭市场的创意畏。刺⑥观固定性消著费零售服务搏区（社区型炎）昼规划区域：包17#（甜1F垫外街）众业态内容：文小百货、干鹿洗店、冲印鼻店、鲜花店木、发廊、家少居用品店、到金融网点、聋移动、电信惰网点等；规喷划理由：劝该项目周边陷住宅云集，牢具有坚实的览社区型消费雪基础；大该规划区域鬼所在商业步陡行街的位置尚相对略差一希些，且靠近那农贸市场，梨与小环境较乡为切合。量⑦涌紧固定性消费她零售服务区里（校园经济吹型）凉规划区域：警17#（膛1F昼内街）百业态内容：违休闲服饰、促礼品、音像歉店、饰品店幻、书店、眼描镜连锁店、堵图书音像租罢赁店等规划理由：液挤校园经济虽吧然不是该项爹目的主题，闭但临近四川爱大学和川音次，数万师生奶也足以支撑础600余平泽方米校园经牧济型固定性喂消费零售服嚼务区。湿⑧良蠢社区超市妹规划区域：渣18#（它1F甚）啄业态内容：红知名卖场的鬼便利店、红慢旗超市、互肚惠超市规划理由：席该商业用房雪的面积和区姥位比较适合投一个社区型引便民超市，检超市的经营葛内容与农贸踩市场的业态舍不相冲突,翻主要以日用控品、副食品童为主。禾⑨涉愧娱乐主力店肿规划区域：贼7#（韵1F误—犁3F蝇）、16#积楼（匹2F视）扇业态内容：尊特色、主题秩酒吧、KT隔V歌城规划理由：足7污#楼、16孤#楼处于绸“眼培根走廊自”即的格调吧区心，符合规划想的总体布局棋；指该物业的经类营面积以及肥硬件设施能娇够满足娱乐缓主力店的经把营需要。荡⑩造收农贸市场（逐略）坚3、业态规川划的引导与渐界定耽（1）引导坡性经营定位车主要为促进撑销售，结合码项目特质对洗投资者及自钱营者描绘经甲营思路，但遮对小业主经延营范围不做缸强制性规定宰14、15微栋外街规划有定位为是“郑时尚、运动贷、旅游畅”饮特色区；乖外街底层为伏零售商业，优为销售说辞龙而言，其规股划业态应具森备特色和档材次；才7栋的1楼烧定位为固定赏性社区消费伤服务区；扁临河商业定娱位为高档休售闲商务会所猪，主要经营臭高档西餐、搂咖啡、俱乐弊部、商务中迫心等业态。莲（2）半强奇制性经营定普位耗先行销售，界但为了项目彩品牌树立及论后继住宅的撤发售，对部企分商业做半奴强制性业态姜定位，以业滨主公约形式锣对小业主进铲行约束很14栋、1演5栋内街和柏16栋定位联为格调吧世电界；亏（3）强制苦性经营定位记为营造商业振口岸，部分画主力店先行稠租赁，待商筑业氛围形成磁后再行发售艳；速14栋、1遇5栋的2、描3层定位为趁品牌娱乐、康餐饮主力店侵；古17栋2楼消定位为餐饮拔、休闲娱乐孔主力店。恋4、商业规朵划中主力店剑设置搭为配合开发承商对项目一彻期的销售和客整体商业氛奇围的营造以坝及业态的引暂导，主力店自及主力点在嚼商业区域中愉作用显得尤筑为重要。为叛有效引进需蝇求商业，特晕制定以下策拒略和原则，奸以指导双方今工作。室（1）设置童原则巩区域原则：绿根据项目整很体开发进度微，将在商业膜项目的三个独开发周期里决分设各主力经店和主力点特，本次以一宗期开发区域范进行设定；肚价格原则敢：核心主力筒店的租金价稿格具有区域技市场环境内啄的绝对冲击贩力，并对该暴项目其它区梳域的租金价直格具有参考终性和引导性肥；舅业态设定原酱则：掌符合对项目反定位和业态荒规划统一要耐求，具备一赞定社会知名起度和美誉度很；姨物业原则：做主力店的商滥业使用面积逗应大于烘300键m明2欺，开发商将盟根据其实际轧经营需求，驱对物业条件准采用蹲“仙量身设置比”替的方式，进春行贴身化服扮务。其物业愉收费标准将艘低于其它区旱域物业。脚（2）区位碰确定虫主力店区位挽及面积龄区位追商铺编号即单层面积(撒㎡)骄招商面积（萝㎡）盘A1区失T14＃脾2F极、赠3F柿1030戏2060司A1区肃T15＃擦2F吩、久3F腥1250抱2500填A1区杠T17＃魂2F控1400幸1400裁B区拾T7#望1F绣、国2F钉、刮3F站600秀1800落C区有T1＃食2F睛、争3F阵860（律2F拍）、75绿0（盖3F夕）亦1610边C区生T9＃、驱11#、1逢3#融T9＃（体1F龟：450叉、底2F脖：360炉、洋3F粒：110）集T11#旁（叼1F怒：800、俱2F战：570、军3F遭：140）脖T13#烂（付1F桃：385嗓、没2F虹：270欣、滑3F苦：184.撕9）吸3269.看9楼主力点区位穴及面积悄区位竟商铺位置熄主力招商建妥筑面积（㎡撒）观备注长A1区绪T14＃幕1F蔽秧200㎡以塞上洗A1区当T15＃肠1F御西侧，圆形走建筑呼运动休闲精院品店，在销话售中注意业堪态限制企A1区位T17＃累1F显东侧，圆形张建筑叛在销售中注困意业态限制尘A2区卸T18#劲1F冠320㎡鲁先招商，便超利超市伸B区阀T16#胡1F倒300㎡以肯上键酒吧主力店今（3）主力纤店业态范围啊区位滩商铺编号捕商业划分原叫则疑业态范围替A1区玩T14＃巴2F石、骡3F熄以楼层横向鸡分割，1斑—慧2个商家经:新派餐饮缸、火锅、康硬体休闲是A1区蚀T15＃瞒2F陷、绒3F咐以楼层横向免分割，1孩—援2个商家累特色中餐、属料理、茶坊暴A1区梁T17＃图2F赏1个商家洋休闲、娱乐吊业态鞋B区栋T7#毫整体考虑，史1个商家骡特色酒吧、穿咖啡担C区帖T1＃童2F轻、名3F缩前期先行招辈商，在匀1F乡预留大厅，喜与水2F曾、两3F鸽整合租赁魄西式快餐仗C区词T9＃、1测1#、13协#求整体考虑，磁每幢1个商起家菊高尚休闲商幼务会所谦（4）租金胃价格建议素区位则性质值楼层苹第一年租金螺建议（元/搜月）法A1区辆主力店膜14＃透2F味35－40落3F分30凳主力店宅15＃误2F巩35－40门3F陵30米主力店欧17＃梯2F士30奏注：主力商屋家若对租金拦、物业标准幕等特殊要求铁，则再另行观商议解决。输5、招商执崖行计划励商业项目推侦售计划、初英步拟订的商争业定位和商痰业规划以及枯近期定向招赔商反馈信息框，我公司对俱前期的招商暑策略作了适胶当的调整，迅并制订了挥8亦月颜25吉日娘—鸭9疯月虹25秋日背的招商工作同执行计划：丽厉(1)招住商对象桌成都知名悲“亮餐饮、娱乐反、休闲痛”溪品牌为目标若主力商家；服以运动、旅躲游以及知名脆连锁品牌为症次主力店目约标商家。世(2)招伞商区域堡“服培根走廊弱”厚商业步行街桃面积较大的世整体租赁商映业单位，主横要集中在1朽4#、15诵#、16#滥、17#、驻1#、7#仍的二楼和三尿楼；爽“宇培根走廊法”杠商业步行街苏14#、1搁5#、17塞#的底楼外梦街商铺。招商方式访通过猫“似置信镰·糟商业联盟缘”肿的资源优势甚，以定向拜北访招商为主隔；满销售中心现在场办公招商烈为辅（购买胀者和投资经饿营者）；而活动招商（著执行方案另显列）；曾媒体宣传、摇招商推广的考配合。属6、商对销获售的支持、助配合导（1）在【晌中海罩·斑格林威治城乓】开盘以前悄，招商摇工作取得麻阶段性成果狭，力争签订落5份意向租炒赁合同；上（2）在租骆赁区域中，块从易入难，士首先从一期升项目（肝14#鼓、慎15#哗、稿17#亩）底层外街份商业单位的草招商中实施畅突破；思（3）在术9月25日缴前唉，按照商业竿规划，力争啊休闲、旅游碰、运动区主直力店招商成闷功，形成租册约，为该区宣域销售创造层条件；熔（4）以下蹦是招商逃工作一些进零展情况，在水销售物业时丙，可介绍下纲列商家准备但入场经营：首前期意向租天赁商家反馈室信息表颠业态分类扎商家名称只租赁区域户租赁面积揉租金标准你（报价）让其它条件（坛初谈）面娱乐谢半打酒吧拣7败号楼眼1F冲500考平方米汤50仍元吸/配㎡惧M98厕酒吧垄1遮号楼络2辟、挖3F帆1500雾平方米踏商家趋向于役购买，报价搬为万7500朽元伙/怪㎡唇休闲龟蓝色海岸犹（有水休闲斜）掩独立区域垮5000雕平方米爷面积较大，悄量身建设糊格调茶坊猴9哲号楼或太11惩号楼栏1000积平方米掏45巡元夹/牌㎡幼地面车位的姜保障施淑媛会饰18姐号楼执2F萄1000予平方米胖50袭元笼/局㎡文餐饮向满庭芳拣13校号楼剑800m喜-900承平方米章60确元驳/购㎡殊老房子担17加号抱500启平方米喘加盟商烛1500碎—纷2000晨平方米情40盼元组/荷㎡谦尚未落实加晃盟品牌沉体育运动榨中天白丽纷14谷号楼、故15#明号楼梁1F来500-1泻000器平方米逢55分元中/评㎡窜中天白丽勺14魄号楼、命15#章号楼侨1F竟500-1外000讯平方米湖55炉元桌/腰㎡幕劲浪体育冶14组号楼绝1F挥或赤15#舞号楼脾1F振或加1F痕通是2F愁800厕—喘1200拌平方米盆购买、租赁兄皆可冤其它皂杏林药房纪14短号楼求1F们200梢平方米讲100鹿元夏/御㎡摊可以考虑购产买颈国美音像茧17奏号楼欠1F悉100共—能200追平方米侦7、销售上任关于招商的搞统一说辞架项目的商业脸板块的招商撤工作统一由怒成都置信集闹团下属的四销川置信商业纷旅业地产有服限公司运作魄；殊业主购买商抖业物业以后哗，可以自营寿，可以自己亦招租，也可隔以委托献置信商旅公础司代理招商痒，误中海公司不咽向业主承诺办投资租金回纠报；洪如果业主委饼托桂置信商旅公践司代理招商关，业主需与坝商旅公司签演订《委托招嘱商代理协议巩》，租赁意坚向达成后，门由业主与租冻赁商家签订砍房屋的《舱租赁合同杜》，业主需复支付商旅公爷司一个月的极房租作为代植理佣金；明无论业主自奥营，自己招汁租还是委托疗招商，经营位者签订租赁抵协议前，业势主或殿商旅公司高需向中海物旧管公司的商贼管部上报审林批，做好商肉家的登记、继备案。商家烟须服从项目到整体的业态色规划，遵守捧物业管理制态度和统一的何商业管理。镇对于投资自肥营的客户，镜其经营业种题也必须符合窑项目整体的浇业态规划。济如果业主自棒己招租，必私须采用中海痛公司统一制寒作的勒《横租赁合同菌》，以规范较管理和规避月风险。若有桑其它约定可货以签订补充晴条款或补充速协议；御经营者（租董户）除了与科业主签订研《象租赁合同蝴》谋外，还需要亚与中海物业才管理公司签懂订面《佳物业管理服牙务协议传》瑞和冒《含二次装修协进议军》桑。如果涉及仰二次转租问写题，业主可缺以委托中海罢物业管理公锄司下属的商挑管部代理招夏商（建议一朗个月的租金市作为代理佣棵金），也可疗以自行招租融；赶销售人员针塔对投资自营宅客户导致的棒业权分散问誓题，应从产芳品的硬件、项设施设备标庆准上引导客思户，其适合斤的经营的业齿态和整体规和划上进行解塌说。俘8、下阶段遭招商工作重简点包9篮月份从下列购商家入手，建全面展开招清商工作：胜本阶段新拓血展目标商家惕拜访表坛业态扣分类宝商家名称饰招租区等域引导妙业态务分类哨商家名称形招租区找替域引导酒业态受分类鼻商家名称毕招租区监域引导惜火天气锅余丹类村食圣连锁村14#15恳#17#眼的希2F支、字3F腰连非锁窝店远文轩连锁柏17#棋楼蝶1F宗娱奥劣乐饰类昏空瓶子臂培根酒吧区扮三只耳港14#15哑#17#总的衡2F劈、采3F碧时代新华豆17#闹楼愤1F座音乐房子汇培根酒吧区默孔亮恋14#15礼#17#扬的周2F馒、膨3F碰宝岛眼镜蜘17#勤楼崇1F下兰桂坊营培根酒吧区晌秦妈火锅烧14#15盟#17#浆的葡2F躁、览3F比精视力眼镜抛17#编楼洁1F仓回归望培根酒吧区杠魏火锅埋14#15峰#17#聪的方2F拥、愉3F鼓老凤祥眼镜坏17#蚂楼锁1F艰鑫工场完培根酒吧区灿子耳朵餐14#15分#17#姜的逃2F圾、谜3F渴超睬市岩卖场便利店搭18#丑楼誓1F岸怡都螺培根酒吧区左中挑中朴餐崇类事味道江湖缠14#15悄#17#冠的量2F跨、肿3F拣红旗连锁最18#割楼细1F糠钱柜歌城棚培根酒吧区轮味漫江湖抱14#15扎#17#叠的痰2F栗、奔3F危互惠超市典18#塞楼平1F趴金耳朵泥培根酒吧区颤老房子齿14#15呢#17#棋的桥2F县、闯3F絮咖恭靠啡泡誉休丘俗闲债仙踪林象培根吧区宫故事村蹲培根酒吧区旧陶然居丛14#15裁#17#录的唱2F芒、供3F伪上岛咖啡询培根吧区赔星光灿烂恼培根酒吧区返巴谷园彩14#15案#17#百的担2F亮、响3F灭咖啡地带隙培根吧区引阿伦故事驻培根酒吧区疼狮子楼抬14#15腐#17#衣的挎2F伸、弟3F冰欧洲房子距培根吧区拴新视听浊培根酒吧区纯（说明：上沙表是我部在道该阶段内必司须要完成定奇向招商的目符标客户名单留，其它商家璃的拜访工作嘴则根据实际葵情况灵活安纲排。）寒9、招商政忍策识①裂装修优惠自期珍主要根据租异赁面积和商毙家品牌确定炮优惠时间，红租赁面积在副1000痒m裤2纪以下，装修汁免租期：两您个月；租赁喝面积在机1000片m藏2查以上，装修游免租期：三盯个月。依照织不同的楼栋欢，给出不同迎的优惠期，翅据实考虑，丝并非每个商魄家都必须给波出优惠。判②旗物业管理且费猛以楼层分别多计算物业管布理费：一楼毫：6元/平斩方米；二楼让：4元/平极方米；三楼逝：3元/平逢方米；杂2楼的3珠元/平方米世和三楼的3脑元/平方米挨作为跟主力家商家谈判的造砝码和底线恐；匹③燃停车位以阿及停车费英按照甲乙双锤方签订的合斥同并参照同仔类物业条件线的标准，其躁主力店商家立停车位及收纪费标准如下班：停车位：喊租赁面积把小于朗500因m坐2异，每户提供年1-2个免嗽费停车位；削租赁面积在软500拿m氧2胳－省1000诵m豆2办，每户提供泻2-4个免油费停车位；镜租赁面积大恼于吊1000案m脉2供（含悠1000群m犯2在），每户提耍供2-4个建免费停车位标；乡停车费：收栋费原则建议嘉采用发牌记降取，月末结倦算的方式，清根据停车数赔量多少向商朋家收费。地尝面停车费用廊标准：2元女/次，地下晴停车费用标颗准：3元/廉次（2小时抵），每增加质一小时则增登加收费一元去（过夜另计好）。割总的收费标午准是按政府录物价部门规患定的标准和寒市场实际情堆况收取；牢④参商业各区岸域准确的交处付时间险A1区14史#、15#输、17#楼作于2004存年12底交笼付；逼A2区18埋#、19#进楼暂定为2绪005年六跃月底交付；斤B区16#钱楼暂定为2单005年六吗月底交付；症B区1#、辅7楼的1民-3F色暂定为20还06年中旬师交付；帐临河商业（膜9#、11秀#、13#果）因高层住遇宅的施工，矿要在200饮6年10月手底交付；界⑤滴对外招商券的租金标准蜻1F棒商业单位（武14#、1碰5#、17奥#外街）业孝主委托商旅烈公司代为招也商，商旅公筋司原则上在伴以下租金标醒准内接受业纳主委托，超盯过此标准，愧商旅公司有专权不接受委幻托，有业主县自行招商或有者按业态规散划引导其投插资自营。象委托招商租吹金标准旦蛛显航欣纱皱锁（胆最高价）敬社象石榨鹊单位：元绣/M浴2序14#碧楼外街商铺汉编号闷1#弟2#绪3#削4#看5#倚6#察7#误8#黎9#释10#建11#腾租金凉标准垫70米70腥70海70梦70熄70阅70毫75窗75革75燃75任15#原楼外街湾商铺助编号句1#甩2#痕3#捆4#丽5#址6#编7#质8#艘9#唤10#畅11#挎12#选租金仔标准垃75毒75叉75没75究75矮75覆75牌80暂80惰80颠80席85赵17#侍楼外街渡商铺敬编号蜂1#其2#森3#票4#带5#感6#丘7#嫂8#流9#妹10#顿11#锅12#稳13#风14#枪15#俩16#网租金资标准哀80么70箭70陈70雷70橡65吧65疗65阻65粮65鸭60鸭60裕60油60宫65州65劝（2）中玻海经营销售夺部、商旅公买司招商人员拌在对外与商要家首轮谈判握租金报价均朗按下表执行忽，避免在招雹商执行过程枪中标准不统走一。托2F仇、花3F子对外招商租候金统一报价漂一览表悉区位犬幢号涌楼层掌面积柿租金统一报资价轮租金底价肌递增时间皱递增比例沟9月25日赖前腥9月25日灯后粗A区俘14号畏2F猫1097.咳24腊60元/m舞2哲70元/m傅2尊40元/m咸2肌租赁期第三拼年开始讽≥绘5％男3F桥1279.忆21近50元/m汤2拉60元/m粗2慨30元/m纲2三租赁期第三固年开始案≥尺5％辈15号剥2F请1317.寸01服60元/m正2夜70元/m耗2台40元/m扫2响租赁期第三奶年开始乖≥袋5％岁3F装1180.蚕62览50元/m妻2伟60元/m煌2挨30元/m蜘2包租赁期第三这年开始回≥磁5％宝17号讲2F猫1375.地27m座2件60元/m碗2誉70元/m木2全40元/m相2森租赁期第三所年开始喊≥耀5％执B区漫1号盼2F祝860m眼2多70元/m侍2广80元/m添2剃50元/m丸2盆租赁期第三优年开始斥≥碗5％盘3F团750m统2吗60元/m励2钢70元/m级2命40元/m鞭2柔租赁期第三透年开始吨≥码5％记7号悦1F控600m摩2固75元/m滚2疲85元/m蜓2店50元/m锐2敬租赁期第三例年开始按≥步5％徐2F妇600m奴2浩60元/m略2程70元/m乓2唤40元/m廊2语租赁期第三李年开始套≥隙5％衰16号撑2F代1100m仙2犬60元/m辫2饿70元/m貌2从30元/m贤2每租赁期第三裙年开始扒≥吸5％荡18号蔽2F搂――合－缠60元/m柱2榆70元/m弹2妄30元/m蜂2谨租赁期第三辟年开始贯≥汗5％凭9号减1计-3F为920m尘2向70元/m搭2做80元/m菊2贪60元/m附2纹租赁期第三惊年开始肠≥策5％扑11号草1昌-3F仙1510m很2街70元/m易2要80元/m奏2滴60元/m叫2煮租赁期第三渡年开始缝≥扔5％并13号遍1只-3F诊839.9何m种2辅70元/m奉2斧80元/m欢2绪60元/m滚2槐租赁期第三阵年开始跃≥周5％柴说明：术根据双方签捏署的合同，躬2F桌、宇3F老委托招商的吵低价润30元/m窑2餐，上表中所姻列租金低价焦仅作为我公缠司招商工作尿开展的期望扣值，希望通智过与商家的徐沟通、谈判饲，在上述租疑金低价标准圣以上招商成认功，不排除免最终招商租俯金达不到此姻标准的可能占，因此所列甩租金不能作育为物业销售南价格制定的猾依据和约束税商旅公司招套商的条件熊。贫10、招商药活动横【招商见面虫会】牵活动时间：烂时间暂定为撕2004年永9月跃活动地点：妄索菲特万达相酒店宴会厅活动形式:束简约确具有扒品位的互动欧式自助酒会逐带动整个活抄动开展；慎用简单而不糠失优雅的布松置在活动现所场营造出一桃个轻松、愉蚕悦的环境；振通过格调高敏雅的小提琴蓝乐队的现场套演绎世界名输曲，给与会夏者以高品位郊的感受。开展目的:析选择入驻商电家，强化商借家对项目的污归属感；瘦收集商家意学见，准备和刃调整招商策待略；锹推动商家的芬签约工作开皂展；抹强化投资意阴向客户对项蒸目的信心；穗为商家和投倾资客户架设库信息桥梁。攀准备工作：仪（详见活动穿方案）方活动内容：堂疏小提琴乐队组演奏；压项目介绍，眼3D演示；姨互动小游戏螺（中海项目孩有奖问答；肠经济专家谈数成都的等“叨外滩经济亮”叶；坡活动参与商付家加盟招商嗓信息发布（航商家与投资泰者互动）；忌招商人员与改商家开始1涉对1互动；自助酒会；枯商家现场考明察。悲【商业联盟昨活动】锤预计在10融月中旬，活丝动方案（略核）盘其它活动根趁据实际招商勿情况另议州11、物业在交付使用标碎准故按照中海公议司覆2004年梨7月30日今提供的张“月中海格林威惰治城唯14.15并.16爬.17.1妹8.19栋残商铺交付标供准胶”束执行；熟1.7栋及或临江劳9.11.鱼13龙栋商业交付惕标准在招商郑过程中由甲枣方书面明确绿。恶12、招商零执行流程丝Ⅰ嗽把中海经营销蒙售部销售物第业吵鱼业主委托爬夹商旅公司招友商仗担皆形成租约阴屡Ⅱ出命中海公司委耍托金寸商旅公司招顿商搂糖炉形成租约恨拜限中海经营销倾售部销售物益业支持林叠犹墨疮时藏喊商旅公司招柔商俘比形成租约闹支持粱Ⅲ竟蓄中海公司销蚊售物业晌面陕骗帽煮限逢物业管理公蚁司签署委托矛经营协议睡三、商业管孟理板块跃1、商业经责营管理模式炉有地由中海公司被成立物业公鸣司下属商业教管理部进行隙商业经营管语理，四川置谷信商业旅业敢公司作为商耗管顾问。勾商业管理负广责步行街商心业经营秩序正，塑造、维则护品牌以及略服务质量等呜。通过商管红部统一业态季规划、统一骄经营管理、孙统一活动促乎销，制定商平家经营公约妄规范商家的监经营行为。石商管部作为授公约的执行惭监督方，对霞商家经营行皂为进行约束饥。从而保证鹊整个商业步摘行街持续旺往场经营，维节护、塑造项狼目品牌，最折终达到物业鸦升值的目的鸟。夫商业经营管俭理提供服务旺范围大致如荐下宪：口①壶在前期介拴入即对业主走进行引导，门宣传并利用狱商业联盟的抖网络优势对享入场商户、晴品牌进行选留择，确保入杯场经营者的弱层次；意②日制定步行埋街的业态分魄布规划，使捐之有序、合汪理，避免相俊互干扰，由听业权分散而削导致的市场档无序竞争；锁③滥对步行街者的店招、广寸告等进行统虽一规划和管胞理，即形象攻维护；垦④你对商品入闹场的时间、容卸货场地等吩进行规划，逢并对商户提筒供必要的协垒助；咬⑤吐签订业主协公约，对经锅营规范进行赢约定，明确昌门前卫生及月道路使用规嘴则等，避免戚日后导致相冷邻权侵害；跪⑥秃规范道路垦停车，确保绵公共交通秩校序；忽⑦玩扫商场开业后式的广告、活惹动促销，为穗持续旺场经管营提供有力陕保证；题⑧蹈本商场开业后弊的租务管理屠，接受业主慧委托，开展胸二次招商，浪及时弥补因弄商家退场而敌形成地市场滥真空；杯⑨质注商场开业后辟的投诉管理绢，保证整个差项目经营的霉服务质量，歇有效地形成上品牌效应；张⑩兵列严格消防监盗督，避免火疤灾隐患；桑另：绍针对包租的寄销售模式，帜中海磁·廊物业管理商精业经营管理乌部还可以接案受业主委托呢经营，与业抗主建立委托蝶经营租赁关播系。中海许·杜物业管理商捐业经营管理逆部自行或委叹托专业招商罪公司对返租盏物业进行招升商。物管公剃司商管部按裙双方约定租挖金标准和支足付方式向业驻主承付租金望。招商租金菜用于支付返旺租物业租金鞋，不足由中冒海公司贴补自，超出部分鉴作为管理收膨益处理。商深管部对返租唱的物业具有龄经营处置权纵和使用权以炊及因经营而是获取收益的士权利。商管吹公司约定一顾个市场培育欺期，市场培饼育期一般规骆定在2肥—汗3年。在培庆育期内，对直外招租的商帆家给予租金玻上的优惠，龙商家享受此劲优惠，必须摩服从商管公弦司的统一管光理。商管部息对经营业态陪、档次、规抵模、服务质寿量、品牌作漆限定。帮2、收费标穗准豪鉴于从事商扔业管理的机青构是物业公题司下属商管按部，商业管贴理收费含在磨物业管理收妇费中，按以箭下标准收取碧：森表原一层经6元技/示㎡怒二层虹3元/词㎡熊三层摘3元/牙㎡注此费用标准梦与中海公司锯制定的标准急在二层上有下所不同，将谜二、三层管忌理费调为一沙致的主要因加为：眠商业步行街始的物业管理年服务相对单竞一，商管与蹦物管在工作淹职能上有一渔定的重叠，顾但主披扩要一商管为劈主，有别于西住宅或写字匀间管理费的填制定原则；考作为商业经踢营，二、三药层的经营口获岸没有本质唤区别，物业尘硬件配套条泉件基本一致寒；挠作为大型商拴家整体经营猫，二、三商难业很可能是摔一家，作为缓同一商家面熟临两种收费闻标准，执行踩难度较大；坛两种收费标阀准给招商也侄带来一定的驶难度。健3际、商管组织件构架、职能管理常内部事务日南常工作：（论略）暂制度执行：肚严格遵守执毛行公司的各稀项规章制度减。蒸文化建设：钉注重企业文研化建设，弘控扬公司企业掀文化。抚信息收集：眉收集与项目尿有关联的相弓关市场信息遭，对市场采怕用不定期调迎研。了解市大场动态及项铃目的目标客丛户状况。根馅据项目的要荡求，分析所歼储备的信息忌资源，撰写璃分析报告。酷基础资料；驳项目租务管扭理基础工作寇的准备。基场础资料应作波到准确、真姿实、具体、阴可操作性和捧可持续性。服并在实际工殿作中逐步完敬善。权后期运作：洪项目客户资框源的开发。畏入场商家的址业务跟进，花为项目租务向管理进行严争密细致的工岗作。队项目执行：钞全力执行公狱司下达的经第营指标，认棉真协调参与片项目的前期榨策划、中期值执行、重点梦突出后期租正务管理工作蚂，预期内实古现项目利润而目标。冰组织管理：保根据培训计卧划，员工进计行定期或不植定期的工作君培训。做到董分工明确，及目标到位。江文档管理：记收集、整理阔、归档部门国的各类文书争档案，专人建负责，对密劳级档案确保钞安全。秩信息处理：缠及时对所收游集的相关信羞息进行分析叮，如项目有乡异动情况，做应及时调研恰，作出调整匙。貌客户开发：肿主动、热情伪、规范地对讽入场客户进组行业务接洽跌，注重自身逃的言行举止毅、行为规范兄，以企业形秋象为本，任滩真对待客户盾。兼完善资料：醋根据市场和切项目变化，盯在实际工作该中逐步完善细相关资料。叮求变创新：塌立足对项目锋利润、项目确管理工作的述提升，在实腥际工作中努巴力求变创新寒。协调关系孩准则：以企兆业文化理念周、企业自身谱形象为准则钓，处理好公膨司内部各职殃能部门和对掌外的社会公亦共关系。式对内协调关狂系：紧密联估系各部门，衔协调好上级读与下级、公仿司与公司之淹间的关系。射从而达到盘“疫企业利益高仔于一切丈”毒的目标。择对外协调关简系：与政府苏部门关系：培针对政府机发构的特殊性向，掌握其机衔构设置及职骗能划分基本壤情况。熟知嚷其办事程序朴，建立与政螺府部门的良畏好关系。蓄与社会公众区：建立与媒黑体和社会公碌众的友好往位来关系，弘恼扬企业文化挑，维护企业景的社会形象走，体现企业艘的品牌价值丈。恼与目标客户趣：按照乖“缓有理、有利思、有节拔”队的原则，保智持热情的态毙度，处理和叫协调双方关圾系。要体现色相互合作的同精神，建立帮真诚双赢的纠合作伙伴关亚系。胀岗位、职责挣献商业管理部拣经理（1名拥）况任务：全面碎负责商业管撤理部的各项敬管理工作，倾保障公司下京达目标任务恋的完成。主要责权：吹负责整个商亿业管理部的悠日常管理；怕负责制订、嗓贯彻商业管输理部的规章妥制度，制定镇工作要求、剧工作目的；北组织商业管桨理部的管理晃目标、管理臂计划、经营赢结构调整方捡案的制定；保负责制定商始业管理部管贩理策略、宣贱传策略及租接金收取方案含；骂完成公司下牌达的管理目露标任务；种完成上级领蠢导交办的其唱他工作任务骂。组织关系：秀受物业公司芹总经理指挥牧与监督，并焦向其直接报衔告；粉与公司内外短各方维持良蛛好的关系，跟确保渠道畅锅通；输充分体现部扬门的协调、扒管理、监督促、配合和服晋务职能作用疯。苗业务主办（郊2名）：论任务：负责悠部门领导下葱达的工作计挂划任务，安桂排本部门的良日常工作及裹职责工作完扬成情况，保勇证部门计划花工作的完成做情况。主要责权：形负责商业管毙理部相关合传同、协议订依立、业务接邻洽、营销策听划、市场调安研、信息收博集等；什负责按租赁树物业合同条系款对商家进弹行管理，督赏促商家按合廊同条款进行绳；趟对商家违反歇合同的行为组进行界定，鲜即时处理或棵提出意见报熟批；毁负责协助经桌办商家入场歉、办证、过援户、退场等覆手续，规范帆商家经营行史为；长建立开放式铁管理与现场伏巡逻制度，太受理商家投傍诉，即时解畜答和组织现龙场办公；撇负责收取租托金、物管费纹、水电费及岔其他服务费标等费用；赚维护市场内虑经营秩序，高调解场内各容种矛盾与纠炸纷；胆负责协助部跑门经理协调坡外部关系（腹如工商、税扇务、行管、序新闻媒体、临技监等）；垮定期组织公贷司相关部门兵对物业的设片施、设备、掠消防等进行围安全检查，谣并作好相应斩记录存档；堪负责配合物蔑业公司对新母进场商家二存次装修方案唱的审定、监绒督；梳接受业主的桥委托代为进该行招商，做谁好商家资源党储备；判负责商业管奋理部各广告疤位收费标准锋的制定和管盼理。忌承担上级领功导交办的其除他工作任务挥。组织关系：屡受商业管理深部经理指挥瓣与监督，并裹向其直接报流告；学充分体现部旺门的协调、帖管理、监督环、配合、服继务的职能作纵用。答商务内勤（夕1名）：忍任务：负责旷部门经理下积达的工作计龄划任务，安伍排本部门的掩日常工作及度职责工作完炼成情况，保街证部门计划齿工作的完成排。主要责权：励负责商业管稼理部文件撰促写、信息档痛案的建立、袭租赁合同整招理和管理等胶事宜；犹承担商业管肿理部的文具犁保管清点、颂收发传达文棉件、妥善保那管部门的各安类文件等事钥宜；巧与公司内外妖各方维持良判好的关系，叹确保渠道畅