2019年房地产行业分析报告

2019年房地产行业分析报

目录1．千亿房企（31强）布局版图：看好一二线城市511.12018年约31家房企销售规模超过1000亿..........................................6.2家千亿房企一二线城市土储面积占比超过70%...............................72南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等...............................1022.1寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市....................................10.2从城市圈看发展潜力..................................................................................143．重点城市基本面深挖......................................................1633.1北京成交量回暖，供给端放量去化率下行............................................16.2上海成交量上升，价格下行压力较小.....................................................194．附表..............................................................................22第2页共页图表目录图1降....................................................................................................................5图22018年9月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负................5图3：商品房销售价格走势与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回落，在10%左右.........................................................................................................5图4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有下行影响..5图52018年销售金额30强房企门槛为千亿.................................................6图61.3,8.9.............................................................................................................7图7：千亿房企布局一二线城市土储占比在（7%98%家房企一二线土储面积占比超过70%..........................................................................................7图840个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别（左上角为第三象限延展图）.....................................................................................................................10图92017年销售增速处于底部，年下半年有所回升................................................................................11图20172018年9-11月销售面积同比增速依然保持高位.................................................................11图...........................................................................................................11图：深圳、武汉、西安、呼和浩特、贵阳9-11月销售面积增速在(-10%0%).....................................................................................................................12图：重庆、沈阳、青岛、兰州、福州9-11月销售面积增速在(-20%，-10%)12图：太原、哈尔滨、北海、杭州9-11月销售面积增速在(-25%-20%)..12图：石家庄、海口、西宁9-11月销售面积增速在(-70%，-25%）..........12图但依然处于高位，预计可持续性相对较强.......................................................13图：2018年1-11月中西部的销售面积累计同比增速仍为正，东部区域2017半年进入销售增速为负的阶段，2018年降幅收窄..........................................15图：2018年1011月中、西部分别出现单月负增长的情况，预计2019年中西部负增长的概率较高..........................................................................................15图：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较相对较高，但下滑趋势较为明显.....................................................................................................................15第3页共页图：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，楼市回暖的空间相对较大图：2018年1-11月北京商品房销售面积增速-19%9-11月同比增速为30%.....................................................................................................................16图：2018年12月北京商品住宅去化周期为16.9个月，处于相对高位....16图：2017年1月-2018年6月北京月均推盘2018年7月月月均推盘量上升至213万方.....................................................................................16图：北京二手房市场交易2018年年中开始回暖.......................................17图：2018年5月商品房新开工面积增速大幅回升....................................17图：2018年北京地方财政赤字1682亿元，成交土地价款1683亿元，成交土地价财政赤字比值为1.0倍，财政压力较大.....................................................17图：2018年北京土地成交大幅下滑，1-12月成交价款同比增速降至-39.8%18图：2018年1-11月上海商品房销售面积增速4%9-11月同比增速为26%.....................................................................................................................19图292018年月上海商品房去化周期为对自身的高位.................................................................................................19图：2017年1月-2018年6月上海月均推盘129万方，2018年7月推盘量上升至252万方.................................................................................19图：上海2018年年中起二手房成交量开始活跃，但成交价格持续负增长.20图：上海2018年5月商品房新开工面积增速大幅回升.............................20图：2018年上海地方财政赤字1243亿元，成交土地价款1909亿元，成交土地价财政赤字比值为1.5倍，处于历史低位.....................................................20图：2017年上海土地成交较高负增长为-10.2%2018年由负转正至29.7%.....................................................................................................................21表1：千亿房企前十大城市集中度在(22%89%)，华夏幸福、金科股份、首开股份在75%以上.........................................................................................................8表22018年拿地情况看，强房企对于城市布局的调整普遍较大...............9表340城销售热度与潜力综合排名表：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市.........................................13表42016-2018年销售排行榜，首开股份、万科位居前三..................18表52016-2018年销售排行榜，万科位居前三...................................21：重点公司估值表................................................................................22第4页共页1．千亿房企（31强）布局版图：看好一二线城市行业整体规模收缩的背景下，我们需要找到结构性的增长点——在细分区域成长性较2019中，我们预测，2019年全国商品房销售面积增速（-9.4%-4.5%），其中一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正，三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值。2019年我们认为布局一二线城市的房企较大概率实现高销售增速，进而体现在较好的业绩增速与股价走势中。行业趋势与政策放松的相关研究判断可详见2019市房地产市场在2019年处于上行通道、且公司基本面较好的房企。图1：一线城市商品房销售面积累计同比增速底部回暖，三四线（非40城）增速持续下降图2：2018年9月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负60%40%20%60%40%0%20%0%-20%40%-20%40%---60%40大中城市:一线城市0大中城市:三线城市40大中城市:二线城市非40城市40大中城市:一线城市40大中城市:三线城市40大中城市:二线城市非40城市4资料来源：wind，Creis，XXXX研究资料来源：wind，Creis，XXXX研究图3：商品房销售价格走势与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回落，在10%图4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有下行影响50%40%30%20%10%60%40%0%20%0%-20%40%-10%-40大中城市:一线城市0大中城市:三线城市40大中城市:二线城市非40城市40大中城市:一线城市40大中城市:三线城市40大中城市:二线城市非40城4资料来源：wind，Creis，XXXX研究资料来源：wind，Creis，XXXX研究第5页共页1.12018年约31家房企销售规模超过1000亿2018年约有31家房企销售规模超过1000亿，强房企销售均价显著高于全国商品住宅平均价格，top11-30的房企销售增速与单价更高。其中top10房企销售门槛为200026%1.28top11-20房企销售门槛约130039%1.52万元平米；top21-30房企销售门槛约100065%，1.50万元平米。图5：2018年销售金额强房企门槛为千亿7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-160%111864240%20%00%0%0%0%0%0%万科中国恒大碧桂园融创中国保利地产中海外新城控股华润置地龙湖集团世茂房地产招商蛇口阳光城金地集团绿城中国旭辉集团富力地产泰禾集团华夏幸福金科集团中国金茂融信中国远洋集团正荣地产雅居乐集团荣盛发展首开股份2018销售金额（亿元）同比增长(右轴)资料来源：公司公告，*为克尔瑞数据，XXXX研究（图中未包含中梁地产、祥生地产，碧桂园为权益销售额，其他均为流量销售额）快周转公司平滑市场波动风险的能力较强。一方面他们在拿地时做的盈利模型准确度相对较高（极端情况下，拿地3个月就开售的地块可近似认为短期市场波动为零），另一方面可打运动战，快速的在不同城市间做拿地和销售比重的调整，以适应市场变化（例如2018例如：金科股份、泰禾集团、万科。慢周转房企往往是资源富裕型房企，普遍的特点是资金成本较低、毛利率较高。他们擅长于在重点布局的城市深耕，以时间换取盈利空间，尤其以一二线城市布局居多，所在市场的格局相对稳定，产品线上多以中高端产品见长，溢价能力较强。当布局城市面临政策放松、量价齐升的时候，他们土地储备充足且获取成本较低，往往能够轻易的获取超额利润与超预期增速。例如，中国金茂、远洋集团、富力地产、招商蛇口。在投资模式上，快周转房企强调“人”的因素，提高推盘和刺激销售积极性，而慢周转房企强调“势”，当所布局城市销售行情好转时，往往量价齐升，讲究的是趁势而为。我们用房企的2018年半年报中的可售面积/2018年销售面积近似视作公司周转能力的体5.2-开工-极短。因此可售销售面积可作为量化指标的参考仍需结合企业实际情况做判断。第6页共页图6/销售面积”比值在（1.3,8.943322110,0005,0000,0005,0000,0005,0000,0001218642005,0000中国金茂远洋集团富力地产招商蛇口碧桂园中海外荣盛发展中国恒大融创中国龙湖集团世茂房地产新城控股金地集团首开股份保利地产融信中国旭辉集团雅居乐集团绿城中国阳光城华润置地华夏幸福万科正荣地产泰禾集团金科集团总土储(万平方米)总可售面积(万平方米)总土储/2018销售面积(右轴)总可售/2018销售面积(右轴)2018年半年中若无披露则使用2017年年报数字）1.215家千亿房企一二线城市土储面积占比超过70%按一二线城市土地储备面积占比从高到低排序，我们看到占比90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外，80%~90%的为阳光城、金地集团，70%~80%远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。从2019年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。图7：千亿房企布局一二线城市土储占比在（98%家房企一二线土储面积占比超过100%2%4%8%14%14%9876543210%0%0%0%0%0%0%0%0%13%22%22%22%23%24%25%25%28%32%33%37%38%39%39%52%52%53%62%65%75%86%76%93%70%70%54%56%70%62%70%83%76%67%6%44%53%62%57%45%45%29%7%38%22%25%16%22%16%16%17%12%13%5%10%8%6%6%1%0%2%4%3%3%4%中国金茂首开股份中海外阳光城金地集团远洋集团金科集团龙湖集团招商蛇口华融创中国万科旭辉集团中融正世茂房地产保利地产泰禾集团富新城控股绿城中国荣盛发展碧桂园雅华夏幸福润置地国恒大信中国荣地产力地产居乐集团一线二线三四线资料来源：公司公告，XXXX研究（变色部分表示一二线城市土地储备占比合计值）第7页共页一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城70%，前十城占比低于50%50%~70%集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与在A股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。表1：千亿房企前十大城市集中度在(22%，，华夏幸福、金科股份、首开股份在75%以上土储面积前十大城市前十大城市土储集中度12345678910华夏幸福89%廊坊张家口保定嘉兴滁州沈阳焦作沧州秦皇岛六安金科集团*碧桂园78%重庆77%广东76%北京76%福州74%漳州74%北京72%福州71%西安71%泉州67%重慶65%沈阳63%重慶63%中山63%重庆62%深圳60%濟南58%重庆56%长沙长沙江苏遵义安徽成都湖南贵阳苏州广州中山南京广州武汉成都廊坊太原惠州广州苏州重慶杭州上海济南河南海门平潭北京武漢漳州杭州济南杭州临沂海南漢中武汉南京北京沈阳重庆内江浙江绵阳合肥郑州廊坊紹興北京天津北京沧州惠州廣州天津昆明天津长沙广州无锡湖北成都南京杭州上海阜陽成都南京青島重庆大同長沙昆明广州瀋陽嘉兴青岛浏阳上冻天津郑州济南重慶上海郑州沈阳武漢徐州梅州常州南京成都苏州广西苏州上海太原深圳蘇州苏州福州瀋陽湛江包頭西安杭州烟台北京贵州厦门南昌上海成都西安厦门大连貴陽青岛哈爾濱瀋陽上海佛山青島南京温州首开股份正荣地产泰禾集团远洋集团融信中国阳光城葫芦岛福州莆田福州天津杭州福州广州煙台南京天津陵水沈阳重庆成都武汉南京长沙南京大連鄭州长沙惠州濟南蚌埠湘潭騰沖西安武汉廣州合肥北京世茂房地产*龙湖集团荣盛发展富力地产雅居乐集团金地集团招商蛇口中海外蘇州含無錫)長春旭辉集团中国金茂上海宁波佛山苏州绿城中国融创中国华润置地保利地产新城控股52%杭州50%重慶43%惠州41%佛山41%南通东营青島重庆广州咸宁宁波天津成都成都郑州陵水濟南武汉武汉徐州长沙成都沈阳青岛西安台州西安南京南昌武汉沈阳昆明太原重庆抚顺柳州武漢福州长沙萍乡临安無錫济南江门天津湖州杭州唐山北京西宁万科A28%杭州22%成都北京贵阳广州北京成都长沙郑州武汉合肥广州无锡徐州长沙无锡南昌南京济南济南中国恒大资料来源：公司公告，带*号为根据中指数据库整理，XXXX研究第8页共页2018年拿地情况看，30强房企对于城市布局的调整普遍较大，新拿地规模前十城市中不属于存量土储十大城市在5个以上（标粗城市）。其中保利地产、金地集团、华夏幸福、中国金茂、首开股份相对更深耕于布局城市，新进入拿地十大城市数为5-6个。从拿地的溢价率来看，碧桂园、雅居乐和荣盛发展溢价率高于30%，体现出城市扩张节奏较快，在成长性较高的同时需关注盈利能力的变化。表2：2018年拿地情况看，30强房企对于城市布局的调整普遍较大2018年拿地前十大城市中指2018年拿地数据拿地金楼面价元平均溢价额(亿元)/平米)率(%)12345678910万科A上海南京佛山济南广州武汉杭州天津昆明宁波东莞重庆佛山岳阳重庆台州合肥六安金华天津太原武汉江门荆州成都大连常州黔西南凉山惠州青岛贵阳常德惠州1,9703945,0441,6702,3783,0156,0439.3中国恒大碧桂园呼和浩特太原成都柳州17.130.94.3广州杭州佛山湖州上海昆明宁波上海郑州昆明青岛成都1,300508融创中国保利地产1,36613.8中海外北京常州济南杭州南京温州广州重庆杭州南京杭州武汉合肥杭州昆明长春合肥盐城北京杭州北京成都南京苏州成都苏州漳州深圳宁波天津上海泉州广州菏泽南京杭州厦门佛山重庆温州济南广州上海湖州南京徐州长春温州哈尔滨青岛无锡合肥温州北京嘉兴重庆大连南通株洲南宁青岛青岛乌鲁木齐重庆淮安东莞南昌大连宁波泰州济南北京徐州沈阳昆明1,0017708,0573,0995,3416,6226,3687,2613,6979,4206,53818.618.18.8新城控股华润置地龙湖集团1,09695822.910.717.925.014.320.3世茂房地产福州389招商蛇口阳光城杭州重庆北京杭州541713金地集团旭辉集团上海温州呼和浩特金华苏州622苏州徐州无锡常州武汉1,051泰禾集团金科集团富力地产华夏幸福中国金茂融信中国南昌重庆苏州南京北京杭州中山郑州漳州廊坊长沙58436216952,7264,3082,2742,37510,4621.519.311.211.98.2苏州杭州合肥佛山广州常州沈阳郑州眉山滨州武汉焦作滁州杭州南京常州贵阳晋中九江渭南六安成都温州无锡乌鲁木齐太原赣州唐山郑州宁波嘉兴嘉兴廊坊湖州上海佛山武汉成都郑州阜阳4452952,24111,1577,0993,5222,2169,49516,98741.318.315.739.237.512.814.0远洋集团正荣地产北京福州南京漳州北海重庆温州合肥苏州徐州重庆漳州汉中佛山嘉兴绍兴苏州杭州烟台150100399177533254吉安赣州南昌雅居乐集团天津成都潮州西双版纳济南郑州荣盛发展绿城中国首开股份石家庄合肥蚌埠嘉兴张家口徐州廊坊邢台漯河株洲苏州上海杭州北京天津温州福州南通合肥舟山重庆成都武汉苏州沈阳天津第9页共页2鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等2.1寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市我们将个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。其中当前销售热度用2018年9-112018年9-11售面积同比增速较2018年1-11月销售面积同比增速的增加值”来衡量。图8：40个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别（左上角为第三象限延展图）0%贵阳武汉----2资料来源：Wind，Creis，XXXX研究13别为：北京、上海、长沙、济南、合肥、乌鲁木齐、长春、昆明、南京、苏州、厦门、三亚和银川。2017年销售增速处于底部，220182017年销售增速相对较高、018年9-11月销售面积同比增速依然保持高位。第10页共页图9图10：昆明、银川、三亚、乌鲁木齐、长春合肥2017年销售增速处于底部，2018年销售增速相对较高、年月销售面积同所回升比增速依然保持高位150%00%150%1100%50%50%0%0%-50%-50%-100%-100%北京厦门上海长沙南京济南苏州合肥昆明银川长春三亚乌鲁木齐资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究第二象限表示当前销售增速为负但处于上行态势（较全年），具有增长潜力，共有4个城市。他们分别为：天津、成都、大连、广州。3个月销售面积同比增速分别为-4%-1%0%-21%，1-11月销售增速提高了134、104个pct，。图11增长潜力100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%广州天津成都大连资料来源：Wind，Creis，XXXX研究第11页共页18个城市。他们分别为：武汉、贵阳、西安、呼和浩特、深圳、宁波、沈阳、重庆、兰州、青9-11月销售面积同比增速从高到低排序）。其中，南京、杭州、兰州销售增速负增长已达2年，可期待拐点的来图129-11月销售面积增速在(-10%，图139-11月销售面积增速在(-20%，11150%30%10%150%130%110%90%975310%0%0%0%0%70%50%30%10%-10%-30%-50%-10%-30%-50%深圳宁波武汉呼和浩特西安贵阳重庆沈阳青岛兰州福州资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究图9-11月销售面积增速在(-25%，-20%)图159-11月销售面积增速在(-70%，-25%）11150%30%10%150%130%110%90%975310%0%0%0%0%70%50%30%10%-10%-30%-50%-10%-30%-50%-70%-90%太原哈尔滨北海杭州石家庄海口西宁资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究第12页共页第四象限表示当前销售增速为正但处于下行趋势（较全年），短期可抓住窗口期，共有59-11月销售面积增速从高到低排序），2018年1-11月销售面积增速均高于10%。2018年销售面积增速高于2017年个pct9-11月同比增幅逐步收窄但依然处于高位，预计可持续性相对较强；南昌、温州、南宁2018年销售面积增速均较2017年有所回落，1-11月累计增速依然超过10%，9-115%。图16但依然处于高位，预计可持续性相对较强100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%无锡南昌郑州南宁温州资料来源：Wind，Creis，XXXX研究2018年9-11月同比增速高于20%为310%为20%为1-10%为0分，小于-10%-1分；9-11月销售增速环比增幅（与6-8较）大于0%为11-11月销售增速增幅（与2017年1-11月比较），高于20%为30%为2分，高于-20%为1最终得到，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。表3：40城销售热度与潜力综合排名表：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市基本面打分2018年2018年1-11月同比增速同比增加值32%2018年2017年2018年同比增速同比增速环比增加值城市9~11月增速-1~11月增速象限9-11月9-11月6-8月同比增加同比环比年度增幅合计同比同比同比值12北京上海30%26%-66%-47%6%-9%96%73%24%35%49%331133771122%42%第13页共页345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940长沙乌鲁木齐济南合肥昆明长春郑州无锡三亚南京苏州厦门银川天津南昌南宁成都呼和浩特深圳温州大连武汉贵阳西安宁波兰州杭州沈阳重庆青岛广州福州哈尔滨北海太原石家庄西宁海口30%25%14%13%23%14%13%9%-41%-19%-6%31%-7%4%71%44%-2%33%11%14%27%4%12%14%10%16%18%1%43%17%21%36%-17%1%330111111111010000100010000010000000000032331223013223111220011112111110000000661111114411111244233423333333332333333320%26-48%18%-2%-1%-4%10%12%6%61%265%3516%2522%28%16%-31%-11%24%-6%-10%-19%20%0%-3%10%25%-33%-3%253%-4%1536%10%6%0%35%29%-14%15%-4%22%23%4%34-19%19%-12%14%15%22%21%-5%51%18%14%-35%5%41%2417%27%4%143%-21%16%2%1410%-4%10%6%5%2%13-65%28%14%-21%-15%-4%62%-19%-13%-15%3%13%-7%21%-13%-8%03-19%-8%12-8%12-1%-8%-8%9%19%4%-5%027%-59%-26%-5%-14%-16%-1%14%17%-27%-28%-5%02-5%0227%12%26%15%20%19%-41%-35%9%-18%-12%-27%-20%-28%-28%27%110%35%-6%10%-6%01-2%-5%-7%-9%-15%-22%-14%-14%-19%-21%-20%-21%-24%-25%-31%-45%-68%016%-11%-22%-30%-41%1%-6%-8%0115%22%27%-23%14%3%-12%-16%-6%-17%-13%9%0101-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1113%-3%-4%1-23%-2%-29%-17%-10%-23%-33%-13%-52%-47%-39%-49%-32%-16%-11%-12%4%-9%0-12%-12%-8%-14%-12%-15%-34%-32%-75%-22%-59%-29%-56%0-9%1%-7%0-13%-75%-41%-56%-39%-107%-54%-90%056%20%32%14%76%10%22%14%-8%28%22%8%-18%-11%-26%-41%-12%-24%-37%-1-1-1-1-1-1-15%-37%资料来源：Wind，Creis，XXXX研究2.2从城市圈看发展潜力按区域划分，中西部与东北部销售面积增速趋势下行，东部有望回升。2018年1-111011第14页共页20192017年下半年已进入销售增速为负的阶段，2018年降幅收窄，2019-20年销售增速有望超过中西部区域。图172018年1-11月中西部的销售面积累计同比年下半年进入销售增速为负的阶段，2018年降幅收窄图182018年1011年中西部负增长的概率较高43210%0%0%0%40%30%20%10%0%0%-10%20%-10%-20%-东部中部西部东北部东部中部西部东北部资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究5年月度数据点不少于502014年2-2018年11547682210277个）、东北（2个）。年1-11月月商品房销售面积增速较相对较高为2.6%/1.0%/-3.8%-6.5%/-9.1%/-10.2%2017我们认为2019-20年若因城施策适度调整楼市政策，则楼市回暖的空间相对较大。图19：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较相对较高，但下滑趋势较为明显图20楼市回暖的空间相对较大86420%0%0%0%80%60%40%20%0%0%-20%40%-20%-40%-中西部海西经济区东北环渤海长三角珠三角资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究第15页共页3．重点城市基本面深挖3.1北京成交量回暖，供给端放量去化率下行2018年7月起新房市场商品房成交放量。2018年1-11月北京商品房销售面积-19%9-11月同比增速为30%1-11月销售额增速-18%9-11月销售额同比增速为40%2018年12月北京商品住宅去化周期为16.92017年以来调控力度较严影响所致。供给端预售证发放提速，是销量高增的主要原因，同时导致去化率大幅下滑，价格面临一定下行压力。2017年1-2018年6月北京月均推盘90万方，2018年7-12月月均推盘量上升至213批准上市面积比值从118%42%，销售价格同比增速由2017年双位数降至0%附近。图21：2018年1-11月北京商品房销售面积增速-19%，9-11月同比增速为30%图22年12月北京商品住宅去化周期为16.9个月，处于相对高位150%00%60%40%20%0%35301252050%1510500%-50%-20%-40%-100%商品房销售面积商品房销售额商品房出清周期商品住宅出清周期商品房销售价格右轴)资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究图23：2017年1月年6月北京月均推盘万方，2018年7月-12月月均推盘量上升至213万方332211500050005000200%118460%20%0%0%5000%商品房>批准上市面积商品房>销售面积销售/批准上市(右轴)资料来源：Wind，Creis，XXXX研究第16页共页北京二手房市场交易2018年年中开始回暖，在严格的政策调控下需求端依然有较强2017年1-2018年4月二手房销售套数平均同比增速为-45%5-9月二手房销售套数同比增速为85%，四季度随着新盘供给增加二手房成交量增速逐步回落至13%。2017年销售价格增速2%2018年1-12月销售价格平均增速提升至27.7%。图24：北京二手房市场交易2018年年中开始回暖图252018年5月商品房新开工面积增速大幅回升21100%50%00%40%100%80%0%30%20%10%0%640%50%20%0%0%-20%-50%-40%60%-100%-10%-二手房销售套数二手房销售额二手房销售面积二手房销售价格右轴)商品房施工面积商品房竣工面积商品房新开工面积资料来源：Wind，Creis，XXXX研究资料来源：Wind，Creis，XXXX研究年北京地方财政赤字亿元，成交土地价款亿元，成交土地价款/财政赤字比值为1.0倍，财政压力较大。20131415172~4倍，2016年为0.6倍。图26年北京地方财政赤字16821683/财政赤字比值为1.0倍，财政压力较大100%3,5003,0002,5002,0001,5001,000500080%60%40%20%0%---5001,000-20%40%1,500--2,000地方财政收入-财政支出(右轴)成交土地总价(右轴)地方公共财政收入增速地方公共财政支出增速资料来源：wind，Creis，XXXX研究2018年北京土地成交大幅下滑。2017年1-12月，北京土地成交价款同比增速平均为228%2018年4月开始由正转负，2018年1-12月同比增速降至-39.8%。第17页共页图27：2018年北京土地成交大幅下滑，1-12月成交价款同比增速降至-39.8%400%300%200%100%0%-100%200%-供应土地规划建筑面积累计同比成交土地楼面均价:累计同比成交土地规划建筑面积累计同比成交土地总价:累计同比资料来源：wind，Creis，XXXX研究从城市基本面来看，我们看到北京市场需求端较为坚韧，二手房价格回暖，政策端新2019因此看好布局北京市场的房企实现高销售额，存在结构性增长的机会，建议关注：首开股份，金融街，北京城建，首创置业。表4：北京2016-2018年销售排行榜，首开股份、万科位居前三年1-5月排名1企业名称首开股份万科销售金额亿元)356.53排名1企业名称首开股份泰禾集团万科销售金额亿元)2