2020年美的置业经营分析报告

2020年美的置业经营分析报告2020年3月

1.地产开发：快速成长、土储成本领先，新晋千亿龙头美的置业目前形成了房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的「一主两翼」发展格局。2019年上半年，美的置业实现营业收入141.95亿元，同比增长33%。从收入结构看，开发业务仍是公司主要收入来源，占比达97.81%；物业管理服务收入占比1.51%；而其他业务包括旅游休闲项目、物业租赁、酒店运营及管理服务等合计占比仅0.68%。图1：美的置业营业收入各业务占比100%1.18%1.19%1.31%1.18%1.51%99%98%97%96%95%94%93%92%91%90%98.28%201897.61%201597.65%201697.82%201797.81%2019H1物业开发及销售旅游与休闲项目物业租赁酒店经营及管理物业管理服务收入数据来源：公司公告，1.1.销售：4年规模增长十倍，跻身千亿规模后来居上，销售规模破千亿大关。2019年美的置业销售金额达1012亿元，同比增长28%4年销售金额达100227%往4年CAGR达54%，远超行业平均水平。公司顺利完成全年销售目标，行业销售排名持续向上，从201587位持续提升至2019年的位（地区销售金额分别占比35%、19%、12%、15%、，除去广东大本营外（销售占比19%25%、8%，此外中部的湖南、江西、四川分别贡献销售的10%、、。24%44%较为广阔，规避了单一区域对整体销售规模的扰动，经营情况更具稳健性。5/30图2：美的置业销售金额（亿元）及同比增速图3：美的置业销售面积（万平米）及同比增速1200160%140%120%100%80%60%40%20%0%1200120%100%80%60%40%20%0%1012100210001000790791800800600400200050760039240020002972061761112015201620172018201920152016201720182019销售面积（万平米）同比销售金额（亿元）同比数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，图4：美的置业2019H1销售金额各省市分布图5：美的置业2019H1销售金额区域分布江苏广东湖南江西四川浙江河北其他19%长三角长中游华北25%8%35%8%15%西南8%19%珠三角12%19%9%10%数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，图6：美的置业销售金额行业排名数据来源：CRIC，6/301.2.拿地：低成本土储布局，从跟随集团布局到独立发展储备项目主要跟随集团布局，2004年公司成立后第一个项目就位于佛山，年开始赖自身拿地能力。2019改造的投入力度，预计公司逐渐转化为土储的城市更新项目有个，规划建面达万平米，可售货值亿元。2019H1966万平米，新增土储占当期销售比例的213%；新增拿地金额亿元，金额口径的拿地销售比达达82%；新增土地储备货值达1254亿元。整体来看，公司仍紧抓窗口期，积极补充土储规模。拿地适度提升城市能级。截至2019H1，从货值的城市能级分布看，新增货值中新一线、二线、三线、四线城市分别占比38%、、20%、6%；区域布局看，长三角、43%9%15%城市能级，继续聚焦基本面更好的核心都市圈，上半年新增土储中一二线城市占比较2018年末提升个百分点，长三角及珠三角占比提升9个百分点。公司因地制宜，对徐州株洲等具备人口和产业基础的原有深耕城市持续拓展。图7：美的置业2019H1土储货值各线城市分布图8：美的置业2019H1土储货值区域分布9%19%24%长三角珠三角西南30%新一线二线27%13%三线华北四线长中游14%24%40%数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，7/302019210个城市。公司总土地储备5251万平方米，平均成本仅2677元平米，是当期销售均价的27%。土地成本优势使得公司具有较好的盈利能力和抗周期风险能力。从深耕能力看，20192561亿元，占总土储货值的比例为47%。图9：美的置业2019H1签约排名前十城市的土储货值（亿元）1000853800600375400200031519918215615811812085佛山邯郸徐州常州重庆无锡苏州沈阳南昌贵阳2019H1签约排名前十城市的土储货值数据来源：2019H1公司业绩会材料，图10：美的置业土地储备建筑面积区域划分100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20%16%22%16%22%18%22%24%14%21%16%23%20%25%21%2018H120182019H1长三角西南珠三角华北长中游数据来源：公司公告，1.3.依托母公司美的控股，资金优势明显4母公司支持下的融资优势。目前公司银行授信额度充沛，截至2019H1，公司仍有尚未8/30动用的银行授信额度621亿元。2019H1公司加权融资成本仅5.95%。与同等规模的民营房企相比，融资成本较低。图：美的置业有息负债加权平均利率图12：美的置业银行授信额度及未动用额度11126.5%1,2005.95%5.91%1,0007068005.81%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%6215.32%5.23%600400200034220182019H120152016201720182019H1银行授信额度（亿元）尚未动用的银行授信额度（亿元）加权融资成本数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，图132019H1各房企融资成本，美的置业在同等规模民企中处于领先9%8%8.1%7.7%6.9%6.6%7%6%5%4%3%6.5%6.5%6.1%5.9%6.0%5.6%4.9%4.6%金地平均融资成本数据来源：各公司公告，（备注：恒大为20182019年4月公司评级再次由AA+上升至评级。2019年1月后，公司新发行的债券已不再依赖母2020年244%，再创发债成本新低。9/30表1：美的置业债券发行情况汇总发行金额（亿元）5.0债项/主体评级证券名称发行日期到期日期票面利率债券期限担保人1616011602180101B2016/1/42016/3/302016/6/12019/1/52019/3/302019/6/12021/5/242020/7/312020/7/312020/7/312021/9/172022/1/22022/1/282022/2/272023/7/42024/8/42024/2/244.28%4.80%4.80%7.80%7.80%7.20%0.00%7.50%7.00%5.30%6.50%5.20%5.70%4.00%33AA+/AA无10.020.032018/5/232018/7/312018/7/312018/7/312018/9/132018/12/272019/1/252019/2/262019/7/214.43无4.92AA+/—无01A12.12AAA/—无01次18011901190119021903190420010.92无10.03AA+/AA+AA+/AA+AAA/AA+AA+/AA+AAA/AAAAAA/AAAAAA/AAA无10.03无30.6310.03无无无无17.02+23+22+22019/8/113.02020/2/2514.4数据来源：公司公告，使用集团背书，对杠杆的使用非常理性。2019H1公司资产负债率为87%，净负债率下降至96%2017年以来公司杠杆水平逐渐下降。公司2019H1的借款总额仅亿元，从负债的期限结构看，1年内到期有息负债占比仅21%，在手货币资金对短债覆盖倍数达242%公司债券占比分别达到14%、3%、。10/30图14：美的置业资产负债率及净负债走势图15：美的置业现金短债比144%300%262%119%242%124%250%97%96%104%84%64%44%24%4%89%87%87%200%160%150%100%50%0%201720182019H120172018净负债率2019H1现金短债比资产负债率数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，图16：美的置业借款总额期限结构图17：美的置业借款各个渠道金额结构2%3%8%21%银行借款公司债券信托融资资产抵押证券保险融资8%1年以内1-2年45%14%2-5年5年以上67%32%数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，1.4.秉承制造业基因，高标准化、高周转、高效率衡。要求贯穿产品建设的全生命周期，涵盖设计、施工、交付、入住等阶段。/30图18：美的置业质量品控及验收管理要求贯穿建筑产品建设每个环节施工阶段设计阶段交付阶段入住阶段•编制《工程质量提•编制《美的置业设•通过组织工程与物•监察及审视居住健升作业指引》，对选用材料进行严格的质量评估，将死循环管理管控与监管贯穿施工质量的预控、过程管控及质量验收等各个环节。计品控管理制度》，以区域为重点对项目进行100%内审，同时，本集团还对重点成果进行质量抽查和审查。业交付联合评估小组、模拟验收、工地开放日活动及第三方评估机构等对户内质量、公共范围、园林、地下室等区域开展综合评估，确保交付质量。康与安全风险，并通过第三方暗访、区域品质巡查等保障房屋交付质量及物业管理水平。数据来源：公司公告，同时，公司在2019年开始在全国推广装配及全砼外墙、铝合金模板、薄浆砌筑、薄抹灰、精装修穿插等核心工艺为主的「5+N」新工艺建筑体系，利用革新理念和创新5+N的优势涵盖质量、效率及环保等多方面：➢➢➢鼓、开裂等质量隐患；一次成型防水构造节点结构，降低渗漏隐患。降低装修工期。源；免抹灰或薄抹灰有效减少砂浆的使用，降低扬尘污染和对环境的影响。截至20184430万平米，新工艺使用占比达到51.9%。12/30图19：美的置业「5+N」新工艺建筑体系•高精模板•智能爬架5大核心工艺•薄砌+免抹灰或薄抹灰•全混外墙•全穿插施工•PC预制构件•ALC墙板N项专业技术•市政园林穿插•地下室激光摊铺•室内大堂墙砖空铺干挂数据来源：公司公告，系。图20：美的置业销售运营策略•一盘一策，抢收市场•加快去化和回款，保证现金流•持续打造自销渠道销售策略•强化长期与短期激励机制•打造“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系•坚定推进标准化，提升开发效率•拉通房地产开发全流程业务职能模块，提高集约化管理水平和工作效能运营策略•做好分权与授权，充分将经营权下放至区域•打造供销适配、成本适配的弹性运营体系数据来源：2019H1公司业绩会材料，13/302.延长产业链条，多元业务协同发展2.1.美的物业：精品服务，优质管理，收入增长可期美的物业成立于20002016年12务体系。图21：美的置业提供优质物业管理服务数据来源：公司官网，线上服务2016年推出线上服务平台寻APP的推2018H1APP超过了83339名注册用户，覆盖28个住宅社区，占公司所管理的住宅社区的67%。物业管理收入增长靓眼。截至2019年上半年，公司物业管理收入达2.14比增长36%2018H1目占比高达96%。同时，公司销售规模自2016年后快速增长，随着销售项目逐渐进入结算期，管理面积增长有望持续提速。14/30图22：美的置业物业管理收入及同比图23：美的置业物业管理面积走势180017004.03.53.02.52.01.51.00.50.070%60%50%40%30%20%10%0%3.5567671600150014001300120011001000142.332.14141.4316870.98159415961410201520162017201819H120152016201718H1物业管理收入（亿元）同比美的置业面积（万平米）第三方面积（万平米）数据来源：公司公告，数据来源：公司招股说明书，2.2.商业投资及运营：五大产品线，收入稳健增长不同城市、不同客群的商业需求。商业收入稳步增长。2018年公司商业运营收入达1.62亿元，过去3年达17%；2019H1商业运营收入达0.96亿元，其中旅游休闲项目、物业租赁、酒店经营分别占比67%、28%、。图24：美的置业提供优质物业管理服务1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.621.541.391.000.96201520162017201819H1商业运营收入（亿元）数据来源：公司公告，15/30图25：美的置业商业产品线数据来源：公司官网，3.独特优势：产业赋能，坚持职业经理人路线，品牌认知度高3.1.产业赋能，构建智能产业、建筑产业双“产业核”+开发及运营主业。图26数据来源：2019H1业绩会材料，16/303.1.1.智能产业化，打造智慧家居、社区、城市的产业新格局的置业背靠的美的集团具备强大的科技实力，在智能健康社区的推进上具备独到优势。图27：美的置业智能家居案例情况数据来源：公司招股说明书，的全产业链打通。17/30图28：美的置业智慧生活系统化解决方案数据来源：公司官网，图29：美的置业智慧生活系统化解决方案具体介绍数据来源：公司官网，达多项，从晨起、离家、回家、娱乐、就餐、安防、访客到睡眠模式可自行设置、多设备联动、一键切换。18/30图30：美的置业智慧生活系统化解决方案实例分析数据来源：公司公告，3.1.2.建筑工业化，整合建筑全生命周期根据十三五装配式建筑行动方案的目标，预计至2020年，装配式建筑面积有望达到新建筑面积的15%计至2025年，每年装配式建筑面积达20.12亿，产值达到4.7万亿元。图31：装配式建筑面积走势及占比250020001500100050035%30%25%20%15%10%5%201217551511128210658606093721141502015201620172018E2019E2020E2021E2022E2023E2024E2025E装配式建筑（百万平米）装配式建筑面积占比7300%数据来源：公司公告，19/30图32：装配式建筑预计产值走势470705000045000400003500030000250002000015000414103597030760257602098014970923010000500003750285018202015201620172018E2019E2020E2021E2022E2023E2024E2025E预计装配式建筑产值（亿元）数据来源：公司公告，25-30%4从战略阶段进入落地投产阶段。2019年25筑工业化产品交付并完成首次吊装。目前公司具备整合装配式建筑设计、建造、生产全业链的能力，采用EPC模式，科技化、工业化、规模化制造房子。3.2.品牌优势显著，市场认知度高依托美的集团优质品牌，市场认知度更高。美的集团成立至今50余年，已连续四2019年排名第2019年中国房地产企业产品力TOP29”“2019年品质美宅产品系年蝉联美宅产品系殊荣。图33：美的置业持续强化产品力建设产品战略升级，全面焕新升级产品系5M智慧健康社区价值体系全面修订全面推进智慧健康场研发落地智慧家居控制体系3.0上线智慧社区3.0样板落地数据来源：公司官网，20/30图34：美的集团世界五百强及中国五百强企业排名数据来源：美的集团官网，3.3.持续谋变，坚持职业经理人管理路线3.3.1.后来居上，持续谋变美的置业成立于2004业化的「一主两翼」纵向一体化发展格局。20042005-20092010-201720182010出5M智慧健康社区概念，至2017年公司销售规模已经突破亿元；2018年后公司确定一主两翼发展战略，销售规模持续提升，2019年公司销售已跻身千亿梯队。21/30图35：美的置业发展历程数据来源：公司公告，54个优质项目。图36：美的置业全国布局图数据来源：公司官网，3.3.2.股权结构稳固，但坚持职业经理人发展路线22/30美恒、美域合计持有公司股份81.27%股权。同时何享健先生也是美的集团的实际控制人，通过美的控股持有美的集团约31.88%的股权。图37：美的置业股权结构数据来源：公司公告，配售改善股票市场流动性。2019年12月日，美的置业以每股19.10港元配售40003.25%7.56债控股（BVI）持股占比从78.95%下降至76.39%，公司股票流动性大幅改善。表2：美的置业配售前后股权结构图配售、认购前配售后、认购前配售、认购后股份数量（万股）94000股权占比（）78.95股份数量股权占比（）75.59股份数量股权占比（）76.39（万股）900003000（万股）94000300030002.522.522.4430002.5230002.5230002.44其他公众人士合计--4000190573.3616.011004000190571230573.2515.491001905716.01100数据来源：公司公告，14年23/30房地产行业经验，在年就开始在关联公司美的集团担任多个职务。美的集团一直以来都具备职业经理人基因，方洪波先生自1992年入职美的集团，目前已任职美的集团董事长兼总裁。表3：公司主要管理层情况管理层加入公司时间职位履历逾142018年5月为本公司总裁。郝先生曾于1998年7月至2005年12月在美的集团出任多个管理职位，包括担任法务部长、法务兼审计监察部长，主要负责管理法律事务。主要负责本集团战略规划及土地投拓的整体管理，以及住工科技、产城融合和城市更理部部长、战略发展部副总监兼投资总监、厨具制造部总经理办公室部长等。于2018年5月日获委任为执行董事兼本集团首席财务官，主要负责本集团财务整体管理。2001年1月至2014年2业董事及美的建筑董事。主席兼执行董事、总裁郝恒乐姚嵬2004年5月2010年3月2014年月2012年9月执行董事兼副总裁执行董事兼首席财务官林戈执行董事兼设计管理中心总经理于2018年5月日获委任为执行董事兼设计管理中心总经理，主要负责本集团物业林冬娜开发项目设计的整体管理，以及整体卫浴板块。数据来源：公司公告，3.3.3.盈利能力稳步提升2018年公司营业收入达301.2长70%；过去3年CAGR达54%；2019年上半年营收增速继续录得33%的增长。从业绩端看，2018年公司归母净利润32.168%3年CAGR达102%；提升，自2015年以来公司毛利率、净利率均在持续提升，2019H1公司结算净利率达13%，再创新高。我们认为，盈利能力的持续回升，充分受益于公司前期大量储备的土地项目成本较低，具备较好的地货比。从盈利可持续角度看，公司2019H1预收账款达745.4亿元，是2018年全年营收的倍，后续业绩释放仍具较大确定性。24/30图38：美的置业营业收入（亿元）及同比图39：美的置业归母净利润（亿元）及同比353025201510532200%150%100%50%35080%70%60%50%40%30%20%10%0%30130025019177182001421501005012010834000%20152016201720182019H120152016201720182019H1营业收入（亿元）同比归母净利润（亿元）同比数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，图40：美的置业销售毛利率及净利率走势图41：美的置业预收账款（亿元）及同比74536%13%800700600500400120%100%80%60%40%20%0%40%30%33%28%55923%22%36420%11%201711%20183008%17910%0%5%2001000108201520162019H120152016201720182019H1销售毛利率销售净利率预收账款（亿元）同比数据来源：公司公告，数据来源：公司公告，4.盈利预测与估值4.1.盈利预测我们对美的置业未来的盈利预测基于以下假设：（1）预计2020年房地产市场政策整体稳定，销售规模不会大幅下降。（297.8%收入占比1.5%管理收入预计未来3年收入平均增速50%25/30过往增速给予15-25%增速；（3）公司在售及在建项目能够顺利竣工交付。一般来说，房地产行业从预售到竣工入伙，周期在1.5-2.5年左右，美的置业2017-2018年签约销售金额分别为507、亿元，这些销售的产品将陆续在2019-2020年陆续结算。2019-2021年公司EPS3.674.906.48元人民币，对应分别为4.9、3.72.8表4：美的置业2019-2021年盈利预测单位：人民币201870.01%3,210.0067.85%2.612019E42,236.8940.23%4,514.5340.64%3.672020E57,327.1435.73%6,025.8733.48%4.902021E76,471.8033.40%7,973.8532.33%6.48营业收入（百万元）同比