中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案

中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案李柏<I>中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。</I>第一章项目及开发企业概况一、项目概况中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。第二期工程规划总建筑面积150250平方米，占地226亩，兴建国际农产品交易中心（35000m<SUP>2</SUP>）、物流中心、加工中心（12000m<SUP>2</SUP>）、中泰国际大厦（29250m<SUP>2</SUP>）、国际农庄度假村（60000m<SUP>2</SUP>）、仓储中心（10000m<SUP>2</SUP>）、停车场（4000m<SUP>2</SUP>）。独特的位置，全新的概念，优惠的政策。该项目不但符合社会经济发展方向，而且可持续发展，属政府重点扶持产业，前景十分看好。二、开发企业简介担纲“中泰国际农产品博览交易中心”开发的湖南平伍农产品交易，是我国最大的自行车制造商之一，年销售额达5000万美金的深圳秦驰集团下属的子公司。公司始终坚持“诚信务实、客户至上”的宗旨，秉承“以人为本、稳健经营，开拓创新”的经营理念，公司现正向以国际农产品交易为龙头，辅以科、工、贸、农、服务业于一体的外向型企业迈进。<BRclear=all>第二章项目用地周边环境分析甲一、项目用羞地性质描述漆（一）地理于位置顺项闻目地处陆、局海、空立体庙交通十分便贤利的平江县裁伍市镇。京乎珠（北京哲—矮珠海）高速详公路与平伍国（平江盈—坡伍市）公路师交汇处；紧且靠北京赵—趣广州107巩国道。廊北暮通咸（宁）顿武（汉），插南抵长沙，睡东连九江，覆西接岳阳。俊市场距京广积铁路仅10践公里，距长逼沙黄花国际债机场59公蝇里，长沙通吊过高速公路社驱车30分桑钟即可抵达晶。直飞北京蛮、上海、广奏州、深圳、凶香港、曼谷姜等大中型城疯市；而岳阳扬机场也正在层报建中，届挣时在中泰国摇际农产品博乔览交易中心雹70公里的恳半径范围内涌，将有两个庆机场可供选允择，交通便志利，是平江律对外开放的倘重要培“挠窗口稼”盈。平江县决岔定将伍市镇叹作为全县的滴中心城镇来茄建设，伍市拉将成为湖南回东北部商业乳重镇和物资乒集散中心。督（二）土地本面积及红线佛图策由如于项目的特缘殊性，土地漆面积还存在局着一些不确枣定的因素。消经过调查了脏解，土地面望积和红线等色相关情况为圈：叼土间地开发方面遣，原计划为杀85亩，尚反有其中的3爬0多亩，土条地推平了，钱但还空着，获没有开发建尝设。镇政府鱼的意见是这绿30多亩地似还是属于一猎期工程的内渴容，由新的什投资开发商怕决策开发。继原臭计划的二期链用地目前尚部保留着，为分186亩，尺但各项手续浙尚未办理。船另外还有4壮0亩（山地南）也可划为我二期开发用狐地，政府方念面早已列为缘征收范围。则因艰而，开发商片如果有决心手，完全可以樱争取到总开仗发土地面积遗为311亩紧，或者更多精一些。拜（三）土地敞规划使用性奔质深该符地块规划和训批建的主要归使用性质为尼：商业用地概、市场。因墨而总体上是绑作为开发建短设大型的专残业化市场的四，以及该市攻场配套和相丑关的设施，斯比如市场经砖营所用的办械公楼、会展晶、酒店以及挂配套住宅等伴。嘱（四）建设袜现状顶第箭一期工程规僚划总建筑面叹积6000再0平方米，步占地85亩裂，能容纳经览商客户87础0户，有住泄宅698套婆。市场以经碌营农副土特桥产为主，兼帜营黄金、美携食、娱乐。弟实际现状是誓，已经建成艘的一期建筑歪为3.85凶万平方米，村实际投入3详200万元反，建成了门围面580多算套，住宅6帅78套。该旷工程由于种辜种原因，已枪经拖了5年魄时间。芒二、项目用桌地周边环境贯调查饥（一）地块杯周边的建筑洁物厌目渐前本项目周志边近距离内猴几乎没有什飘么建筑物，攀主要是对面匆平伍公路旁绳有一排自建李房，一般为袖三四层砖混朵结构，一楼等多为门面和登车库、杂屋贪，二三层为某主人居家自弓用。杨项竭目的南面有叉一个收费站妇，以及该站蔽所属的一个寒较高的水塔米；项目东面恐紧靠公路，驼这一面基本枝上还没有什甚么建筑物。喊西面有一个冬变电站。再号往西南，就拔是该镇老集慨镇，有不少撞居民住宅及丈配套建筑。翼项目东面有碗青山，再往板东为著名的险东山古寺，酷大约7、8嗓公里。杏特魔别注意的是膨，距离本项戒目不到一公袋里远的北面际为伍市工业壶园，这是岳率阳市工业发闪展的重点园页区，为省级达工业园，已光有18家企太业入驻该园两，目前发展舞形势良好。个（二）景观珍（包括自然拾及历史人文专景观）蒙项躺目尚无景观狸，有待人为波造景。但周担边的景观相缴当丰富，近蓬处的如汨罗敲江、屈子祠粪、石盘洲、受东山寺等，唐远的有平江凭起义纪念碑绕、岳阳楼、绳君山等景观驴。平江县素帮有将军县之盏称，历史人仗文景观更是重数不胜数。热就命算平江县就犁有近百处自蛙然景观，集昂山、水、石早、林美于一垮体，寓史、勺诗、情、趣绿于其中；幕竖阜之雄，福傲寿之幽，连橡云之奇，昌耻江之秀均可标称道。屈原共怀沙自沉、馅杜甫流寓冢重葬、三国东音吴名将鲁肃矿领兵守土遗贡址、唐代六眯相平江归隐程。恶平察江作为革命从老区更不乏淡“库红色阻”般遗址。著名档的旅游资源以包括：梧桐晌山、道岩、索舵上坪遗址害等一批名胜声古迹。纪念鹊地有汉昌烈佳士墓、湘鄂深赣省苏维埃昆、加义新四威军通讯留守婶处旧址。各平客江地方民俗骗文化内涵丰杀富。龙灯、呼彩船、狮子顽、民歌、花基鼓等表演技晶艺高超，都头市游客喜闻衰乐见。什人疾文资源更如座汪洋大海：态李元度等6婆7位清代和森民国时期的缩军政要员，晋54位共栋和国的将军纵，60多位坑共和国的省赖、部、军以需上领导干部胀，20余名阴著名烈士，澡还有参与中燃华人民共和绳国国徽设计毫的中央美术对学院一级教融授周令钊，粒有享誉海内联外的采“吐东方神经科匹专家哄”程凌敏猷，有杰参与宇宙飞铺船登月研究驱、任美国哥痒伦比亚大学蛇副校长的著集名数学家李免达，有发明婚无线接差收机、被美咐国报纸称誉狐“头此项创作实程已于无线电博话界新境活”罚的吴维岳，堵有植物病理千博士、美国欢密支根大学胀生物教授刘确杰垣，有菲裁律宾国立大僵学研究院盼“液最优秀科博有士蓝”纺陈道真，有郊美国纽约州伤立大学教授眼李厚白；平夹江还有一批舅居住在港、逮澳、台的知肯名人士，如翼台湾前喷“滚副总统鄙”圾李元簇，台握湾大学教授蹈徐少英（女谎），台湾海慧洋学院院长求、雷达博士思李昌来，国串民党中央社曾总编辑方国六希等。菜在敲市场经济的盛今天，平江成的人文资源淘更有了新的遗发展。目前忘全县分布在黄外的私营企碑业在100弹0家以上，转在沿海一带嚷的不下50狠0个，其中谢年产值超2塑000万元愁的企业达1骄00家左右宫，而分布在欣海内外的各脆界成功人士佳更是不计其梅数。每到逢喇年过节，平赏江籍人士纷蛇纷回乡探亲词访友，街上槐人潮如织，旨名车如云。聚他们眷恋家邀乡，相当一经部分企业家伍准备回乡发伪展，构成了广现代平江人弦文资源的新片景观。紧（三）环境偷污染状况乔本帅县范围地质用构造不太发毅育，尚未发丝现岩浆岩，波区内工程地员质更加良好棍，不存在滑请坡、崩塌、晕地面沉降、蜘泥石流等不士良工程地质婆现象，历史眨上没有发生坑过地震灾害诱，可不作工腊程设防。姻本项目周边车10公里内浙均无较大的寸环境污染。概即使将来有斥污染，也可盐能只会是1眉公里外的伍示市工业园的腥工厂污染，扭而就调查研民究，该工业桑园属湖南省剩级，在引进后项目和企业俘时，就将环荷境因素放在光了第一位。遍这儿的自然帆环境保护得泼很好，空气丧、水等环境蹲均属良好。府（四）市场逗情况颈据呀我们调查，磁项目周边及盐更大范围内车，还没有象供如此规模的漆专业农副产塘品交易市场员，现存的主永要是城镇及输乡村的农贸亡市场和摊担织小店。在长抛沙以及再北民面的常德已确经出现或即语将出现较大办规模的农副浙产品交易市焰场，它们将伪是本项目的库竞争者，也借可能是本项颠目的有益互掀补。攀三、地块交渠通条件调查望——“饥一江三路治”禾联通世界细本腿项目位于长卡沙与岳阳的诵中点，东邻狡江西修水，滔南接长沙，杜西靠汨罗、脖湘阴、北连慧湖北武汉，科是长沙、汩眯罗、岳阳、耳平江四市县博和湘、鄂、截赣三省的核旋心点。陈本笑项目的交通似便捷，京珠舅高速公路、宰107国道劲、S308版高等级公路晴及汩罗江纵蛛横交错，在拍此形成交汇昼点，106诞国道，平汩轧、平岳、平庭益公路过境佳，京广铁路文擦边而过。加通过图“攻一江三路塞”穷的交通优势华，构成了本芦项目联接湖扩南乃至世界宫的立体交通监网。天（一）地块疮周边的市政尝路网以其公野交现状、远过景规划远陆仙运：中泰国隔际农产品博渐览交易中心阴位于京珠高仿速临湘至长鹊沙段平江、秧汩罗出口仅蝴1公里处，浮距长沙市6竭3公里（以扩京珠高速计疮算）、岳阳弃市66公里梁、平江县城安38公里（非平伍高速公税路）。10涝7国道、S降308高等执级公路紧绕酒中泰国际农亡产品博览交炊易中心区经梅过。以前局湿限于短途运辅输的本地运恶输业因为京脉珠高速公路赞的建成而把督运输半径由矩原来的30择0公里提高尚到了800谢公里。络铁迎路：中泰国抬际农产品博考览交易中心痰距京广线长虹沙火车站6遣3KM、岳秒阳火车站6饶6KM、汩暖罗火车货运但站10KM敌，通过高速恼公路驱车3瓜0分钟即可抢抵达长沙、税岳阳二站。损长沙、岳阳退站是京广线桃上的枢纽大字站，可通达也全国各地。兴炸航空：中泰欣国际农产品联博览交易中位心距长沙黄正花国际机场两59穴KM，通过挡高速公路驱蜻车30分钟贺即可抵达。槽岳阳机场也衰正在报建中津，届时在中船泰国际农产粮品博览交易刃中心70公坝里的半径范怒围内，将有纤两个机场可滑供选择。胶海泼运：中泰国凉际农产品博胀览交易中心术距长沙港7槽0KM，长常沙港通江达宵海，具有长誉江、湘江娇“复黄金水道模”怒干支直达的茄运输优势，友是与国际接霜轨的问“益桥梁筝”迹。长沙港每躬年通过上海阻港进出口运教输的国际集糖装箱2.2寺万标箱，通挑航航线已辐葵射至世界五通大洲80多贸个国家和地凝区。吹水蜡运：汩罗江喷发源于湖南让平江、湖北手通城、江西披修水三县交茂界的黄龙山填，经平江入添汩罗县境，斯流入南洞庭捐湖。区内有经300吨级罩汩罗江内河菜航道连接洞携庭湖、湘江版、长江，可渔直达长沙港横、岳阳港、奋武汉港。皱（二）地块日周边的市政歪道路进入项坟目地块的直膀入交通网现午状魂岳阳（66东公里）漠★吗汩罗证披条节匪况陷删枕痒侄普平江<薄/P>雪（1侧7公里）兔砍饭谣扇茄捆雀寇此（澡41公里）欠烫莲炕化湘如阴唉叠富葱粘崭钩黄花扫机场度侵疑冶（拖27公里）还巨像踏较帝见（59公览里）霜长沙（64忍公里）增四、周边市邻政配套设施处调查融（一）购物漠场所尽近闷距离只有集模镇的购物场执所，规模均斩不大。稍远务一些，可以棋进长沙、岳启阳和平江县坚购物，也算荣比较方便，诵平江县城的洗知名购物场固所已经有心旦连心和上海朱瑞东超市。窑（二）文化锅教育药2援00米内有市高中、初中倒、平江五中晌（3000拆多师生）、冻伍市小学（毯400多人始）。再稍远杀处有省市重简点学校，如谈长沙、岳阳贴、平江等城绍市的教育机零构。掀（三）医疗描卫生奋3刘00米左右辽为县三医院杨。据调查，核本地若有重锋病急病，一腐般都喜欢往抗长沙或岳阳栋看医生，因章为距离并不兼远，加之高俊速开通后，分只要半个多穗小时就可到绢达，既方便兔又可保证治数疗效果。蚀（四）金融育服务赴距酱项目1公里坡，就有农业描银行、信用能合作社、邮效政储蓄等金协融机构。待龟项目建成以盒及伍市工业膀园开发到位嘉时，还会有希更多的金融际服务机构进治驻。朋（五）邮政杜服务撑平驾江县伍市邮腐政分局离项愉目只有不到馒500米，番而且将来本款项目可会有权邮政机构进黑驻。禾（六）餐饮萌、娱乐、休亏闲、运动（竿设施）什近痰有九龙宾馆欺和湘阴饭店以，就在本项山目旁边。2供0分钟车程期又有远近闻身名的石盘洲梁生态休闲村蚂，可以提供脆餐饮、娱乐金、度假、休谷闲、运动等赛各项服务，使是周边人们逮甚至岳阳、垮长沙等市民卸的好去处。旺（七）生活图服务凶目皇前伍市人的命生活配套服抱务基本上都隆在老集镇上缘，有菜场、各小超市、百飘货店、送气题站、美容美锹发店等，据两悉镇居委会岂正计划建一仍个统一的菜荷市场以解决衔附近居民买经菜等问题。德本项目一期惰建成后，应刮该考虑增加损或提供相应档的生活服务壶设施和配套莫，使本项目氏及周边形成鸡一个大社区疏。浩（八）周边愚可能存在的曾对项目不利绑的干扰因素魂在腔五年前，周塘边的人们就抬盼望着本项迅目能建成。宣经过我们调纽查，大多数弯人们还是希雅望这个项目丸能够尽快建械成开业，而明且再不能失暑败，因为人壮们对其寄予兔的希望太大充了，而且政盯府方面也不析想看到再有衰不利因素影南响本项目的方进程。段因清而，除了项扎目本身和历洁史商业文化归氛围的缺乏祥外，周边基壁本上没有对禾项目不利的盾干扰因素。论<BRc失lear=滴all>四第三章凝区域市场撇现状及其趋灯势判断喂一、宏观经呆济运行状况渗（一）湖南屡省国内生产懂总值船今阴年以来，湖朱南省积极执湖行中央宏观括调控政策，知国民经济承发袭一季度快喂速发展的良氏好态势，继蹄续加快增长劳，上半年全肆省完成生产靠总值240甘2.58亿智元，增长1糊1.8%。愧增速比上年虽同期快2.较4个百分点件。趋湖暑南省固定资球产投资规模丝总体上仍保党持了较快的负增长速度，寺1-5月湖读南省全社会圈投资534香.17亿元葡,增长34半.9%，比雕上年同期增鼠幅高7个百首分点。上半横年固定资产故投资价格在茄投资高速增唉长的拉动下圆同比上涨6奖.1％,涨樱幅比200直3年上半年伴扩大5.1犯个百分点。扫湖扎南由切“会长株潭一体馅化暖”柜的票“本融城生”雀概念到溪“剑泛珠江三角庸洲约”岸（即拆“总9+2低”煎经济圈）的涛“托融珠揪”烘概念，无不波是机会和发旅展的提升，租而且每一次晶都实现了更受高更快更好拼的发展。纺当剧前世界经济嚼形势对湖南液的影响可谓笔机遇难求。县当前的世界誓经济形势，望总体判断是树：增长前景掏看好，减速依风险犹存。堵从年度经济他增速来看，董呈逐年攀升秤之势。20槐01、20潜02、20隆03年世界卖经济分别增并长2.3%杆、3.0%锦和3.9%荒，世界贸易搞分别增长-台0.5%、置2.3%和恼4.5%。鹅世界经济形停势在经历了锋近三年的低抖迷和艰难复世苏历程之后并，自200恒3年下半年桥起重新恢复磨较快增长。财（二）岳阳奔市国内生产斜总值缓岳捎阳市自去年倒下半年以来仗，经济发展慨步入上升通盆道，200载4年上半年朝岳阳市GD蓝P持快速增和长态势，实身现GDP总初量260.煤59亿元，激同比增长1顷3.3%，浑比上年同期萍高3个百分盾点，其中第挣一产业实现销增加值为4制0.4亿元伶，第二产业户实现增加值卵126.1猾2亿元，第诱三产业实现部增加值94荣亿元，同比呀分别增长4扯.2%、1燕8.9%和释10.7%岸，比上年同梳期分别高0义.6、5.剂5和0.8划个百分点。峡据流一份政府报鹿告显示，岳略阳经济社会夸发展目标：矮2005年耍国内生产总果值达620晌亿元，年均垒增长11%正，三次产业践结构调整为比17:41欠:42，城哭镇化水平达绕到40%，窜社会消费零亩售总额达到剑205亿元附，进口总额章达到3亿美黄元，出口年事均增长率1视5%，进口贩年均增长1印9%，5年口累计全社会持固定资产投华资总额达到累660亿元岔，利用外资定12亿美元模。周（三）平江带县国内生产泼总值醒锈2003年训平江县全年崭完成国内生非产总值（G母DP）39堡9039万帝元，比上年已增长10.炸5%。其中籍，第一产业芦增加值12示4572万昨元，增长4老.2%；第捧二产业增加蜻值1326路57万元，浊增长17.毁1%；第三事产业增加值外14181剃0万元，增暑长10.8壮%。盘据接最新统计公耐报，今年上长半年，全县直实现生产总轿值1987篇59万元，疲比上年同期寿增长12%患，增速比上辟年同期上升奥1.9个百糠分点，其中村一产业完成弊39449高万元，同比宅增长4.4役%；二产业吓完成7略9032万很元，同比增匹长15.7凶%；三产业市完成802台87万元，鼓同比增长1抱1.9%。纪一、二、三培产业比重分掉别达24.涨5:40.靠4:31.执1。箩（四）区域扮产业结构构扫成屑筑平江县的区狡域产业结构侮不断趋于合橡理化，目前芝基本上是三撞次产业各占倍1/3的程践度。就发展冒趋势来看，丽第三产业的寻比例还在不跨断上升。呼2准003年一北、二、三产亲业产值占国猎内生产总值时比重由上年分34.2趴∶趟30.4火∶陆35.4发壁展到31.哲2江∶轧33.3任∶肆35.5。径（五）房地忍产基本情况此因2004年俭1周—蜂6月，湖南骂全省房地产嗽开发投资1帆36.85芝亿元，其中啄长株潭占6隆6.3%；董商品房平均睛销售价格为乖1606.绍51元/平拼方米，居全放国第23位瓣；土地供应昏、商品房空孝置面积明显矩减少。足1收—仁6月，房地锈产开发投资他136.8酿5亿元，比堤去年同期增兴长39.7饭%，比全国细高出11个称百分点，居毕全国和7位粘。商品房屋难开工面积2向705.0研8万平方米荣，同比增长拥38.5%西，相当于去农年全年竣工础面积的2.牲4倍；1-龄6月竣工面包积384.去66万平方材米，增长3字6.9%，做表明我省后膜阶段商品房鄙屋供应量依慕然较多。山1婚—银6月商品房甜平均销售价习格为160战6.51元蛮/平方米，耀同比增长3饼.9%，其舟中除商业营沃业用房的销于售价格较去含年同期有所图下降外，其址余的住宅、远办公楼和其亩它用房的销要售价格均高欧于去年平均捡水平。我省还销售价格居优全国23位蒙。催从亏市州分布结礼构看，1深—触6月长株潭止3市共完成猛投资90.呆66亿元，陵占全省投资办比重的66伯.3%，比划去年同期上肠升2.4个聪百分点，更粗加突出了中虑心城市房地咬产的投资优前势。偷岳渗阳房地产开他发居全省中崇游。200刚3年全市房立地产投资完洗成11.8哪6亿元，绝王对数居全省述第6位，次近于长沙、株蜻州、郴州、针常德、湘潭开；同比增长繁速度为58练.0%，居态全省第8位揉，高于全省送5.6个百轻分点。蜻岳晓阳的房的产锅市场，从2苗003年的夹数据看，表爷现在三方面闯：其一，目妇前有开发项辱目的88家饿房产企业，于实收资本已邪达10.2仁亿元，50烂0酷—碌800万元泛的39家，悄1000寸—邀2000万灯元的22家储，3000煮—校5000万撒元的4家，汇2亿元以上达的有泰和集冤团1家；其草二，200炼3年底，全绑市房地产资弃产总计达3忠4.33亿浮元，1亿元决以上的有华锤厦菀、恒泰脂、汇泽、泰崖和、新长江守等7家企业气；其三，资嗽金总量大于盟开发投资总转量，增长速梢度高于开发偿投资，全年缺到位资金1勾4.12亿充元，同比增杏长44.1极%，高出上呀年26个百然分点，其中也自筹资金4咏.95亿元叶，国内贷款汇3.71亿哗元，其他资帮金2.94币亿元，并有坡外商投资0远.2亿元，穴可见，房地平产企业实力漫在不断加强择扩充。鹿（六）房地士产开发景气孟指数著炸2003年蝇岳阳市房地百产投资大幅请增长，高于增全市固定资介产增长速度耕46.3个植百分点，是第历史上的最余高峰。趁随懂着市场经济膜的进一步搞皱活，房地产惊开发自身进果入渐进调整欠与发展阶段壁，施工面积帅、商品房销旧售结构发生洪明显变化。董首先从近7刺年施工面积南看，住宅施棒工面积虽逐剩年增加，所免占比重逐年席递减，由1今997年的缝86.7%钻，下降到6页2.4%，否商业营业用独房施工面积允所占比重却唯成正比，逐碰年攀升，由昨1997年白的10.6峡%上升到3果1.6%，另上升21个赶百分点，其忽次从近7年谷房屋销售情赠况看，同样颈是商业用房数销售比重逐杂年上升，由葡1997年秩8.2%上膛升到31.摩2%，上升贴21个百分呜点；住宅销滴售比重逐年舞下降，由1序997年的坟91.8%透，下降到6浙5.2%；躺可见我市房绪地产开发逐届步在跟踪市剃场需求进行冈边调整边发缩展。婶商品房销售苗越来越旺。扛自1993允年商品房销丘售出现第一瞒次高峰后，斯连续几年在凝低谷徘徊；乞1998年抄出现第二次臭高峰，20奔03年又再舱次超历史，吨全年商品房粪销售面积达悲45.92滔万平方米，耳是1997仆—见1999年沃3年之和，穴其中住宅销太售36.5侍5万平方米计，增幅与上战年基本持平知，商业营业邻用房销售面恶积达7.4姑万平方米，墨同比增长2贸.2倍，大孤大超过住宅议销售增幅；河商品房销售冻额达4.2姻2亿元，同紫比增长4.风6%，其中筑商业营业用寻房1.32鞋亿元，同比舰增长1.8济倍，是20减00年前8眼年之和，主易要是商业步焰行街周边德男赛、金穗、盖汇泽等二十遣几家商铺所抄带动，外省性、外市的中混商百货、百阁盛集团、广后州摩登百货铅、新一佳等娱商业巨头来摸岳投资兴业邪。饿2巷003年平督江县房地产毕市场情况是敏：全年共计睡发证401欧5个，其中检：乡镇发证吼2660个瓣，城镇居民彼、单位发证怖1355个科；发证面积蚊共计93.话9974万渠平方米；全遥年共办理各叮类房屋交易咬274起，延其中：城关拼办理151绵起，乡镇办腾理123起蜘，计交易管煮理面积12乓1768平容方米；全年疮共办理各类胜房屋抵押2鸣443起，烛其中：城关微办理184面7起，乡镇膨办理596休起，计抵押荐面积98万利平方米，抵滔押贷款额2坦.3万万元学。盗（七）近期棋中国房地产肆市场情况较国机家统计局最政新测算的全方国房地产开脑发景气指数垮表明，20暂04年1至旨5月份，全筐国累计完成讯房地产开发浴投资370脉3亿元，同凤比增长32哪%，增幅比怒去年同期回巨落0.9个狱百分点。与久此同时，商励品房平均销裹售价格明显眠攀升。1至愁5月份，全畅国商品房平兆均销售价格向为2708闭元/平方米倚，同比增长抹10.7%缸，增幅比去晚年同期提高低3.7个百梦分点。蚂从寨土地开发情淡况来看，全稍国完成开发新土地面积6馋408万平址方米，同比苏增长19.跳8%，低于灿去年同期2膀2.1个百牛分点；房屋翁竣工面积增肿幅回落，商深品房销售面欣积增加。芽（八）货币猫政策、利率牧、农村房地帅产政策、新诞的房地产政典策及其影响过作用降亏从资金供应址看，信贷和童国债资金对评投资拉力减循弱。主要是钻控制银行信肚贷规模，2主004年全冒国新增信贷斧规模2.6魂万亿元，比关去年减少1坑700亿元忧。另外，还芬提高了存款脸准备金率，辽由7%提高陡到7.5%庆，全国金融类机构将一次表性减少可用廉资金11网00亿元左什右。亲1被998年以处来，为扩大兰内需，国家理一直实施积戚极的财政政隐策和稳健的秧货币政策，劣但今年以来昨开始发生转欧变，积极的姿财政政策转烤向中性，稳芹健的货币政匀策转向适度开从紧。由于梦政策的调整泉，估计影响稻我省投资8骗0亿元。道今院年以来，国窗务院采取了巩一系列宏观他调控措施，飘严格用地管柏理、信贷投拜放和项目审饰批，加大对掏部分过热行胳业、过热地咽区的整治力号度，清理和斜严肃查处违吩规建设项目浓，严格控制存新开工项目栗上马。主要率是按照国家轻产业政策和助行业规划、常土地管理、鹅环境保护、窑银行信贷、英项目审批等丛方面的法规溜、政策，重品点对国家控诱制的钢铁、猪电解铝、水农泥、党政机贞关办公楼和静培训中心、狱城市快速轨钟道交通、高苹尔夫球场、辟会展中心、须物流园区、请大型购物中捆心等项目进幻行清理，并冰严格控制新野开工项目。诚这一系列政勿策措施的出抓台，对投资难者的心理预愈期压力较大解，尤其是土漫地、信贷、扰项目审批等敲严格按照产静业政策实施颈，影响后期锈新项目开工担，这对原本稠投资规模不梁大、增速不翁快的湖南具逮有较大的制姜约影响。鹿但慌是，短期影团响相对较小浙，长期影响缓较大。今年薯缩减用地规债模，半年内播停止土地审睡批，会导致秀部分新增项截目无法立项远，部分招商亏引资项目无鞋法签约，影夫响新开工项尺目上马和后板期项目储备盆。今年计划狡用地规模6姐700公顷驾，即使全部绿用完，也比申近4年全省乖平均实际批佳地量减少4灭146公顷渴；如果所有顿土地在五年腐内充分利用土，平均每年钳影响投资1社24亿元。筹但是短期内框调控政策的繁影响相对较治小，一是部狐分项目已在响限制之前报着批用地计划趁，将会陆续缘取得土地并社开工建设。母（九）社会楚消费品零售贺总额：居民昏消费价格指旧数、商品住茅宅价格指数毙、主要消费俗支出增幅秃关隶于湖南城镇碑居民消费价功格指数，据盼2004年眨7月最新一惯份资料统计女如下：膊据区湖南省城调县队调查，2护003年湖偷南城镇居民报人均消费支想出6082磨.6元，比霜上年增加5再07.88肯元，增长9乳.1％,剔难除物价因素获实际增长7气.6％，居鱼民家庭八大茄类消费性支虫出呈现七增材一减。麦<STRO杆NG>港据统计防调查，20幅03年湖南归城镇居民在翅消费支付情熔况主要表现升为：交通和严通信支出增吹长14.1互％，</S紫TRONG我>2003矮年每百户城起镇居民家庭但购买了家用脖汽车0.2蔬7辆，<S磁TRONG酿>医疗保健梯增长13.挖9％杂项商等品和服务支须出增长12值.8%教育笨文化娱乐服寻务支出增长甲12.5％铸食品支出增棍长9.7％持，衣着支出栋增长7.6缴%。居住支曾出增长0.伐9%。</信STRON撑G><ST驾RONG>庄</STR港ONG>冬2扇003年，遮人均居住支任出58上6.9元，盛比上年增加者5.04元卸，增长0.攻9%。其中辩：住房装潢努支出160筒.2元，下准降16.7唉%。但是，光近年来城镇款居民家庭用娇电量不断增宇多，200承3年人均用许电321.热8度，较上饮年增加62鲜.4度。水据电燃料价格雀调整也使居花民支出增加境。2003久年，城镇居苗民人均水电晶燃料及其他注支出355址.6元，增铁长18.1吃%。<ST棉RONG>福而家庭设备拌用品及服务蚕支出与上年缩基本持平<均/STRO桌NG>织二、岳阳与窜平江房地产集市场概况及并政府相关的让政策法规桑（一）当地管的居民住宅距形态及比重绘平及江县城居民谜住宅形态还暑属于初级阶浅段，基本上胶是多层的砖暴混住宅，有滨三四层的，狡五六层的，饥极少有十层肆以上的。老平转江城镇居民钱原来自建房山屋的比例为临大部分，随冰着市场化程佛度和国家对谋自建房及集宫资建房的严坑格控制，近拒年基本上没职有在城市内裕自建房的了莫。而在乡镇始的居民，则叠仍然以自建赏房为主，自独建的比例大产于购商品房骑。供屿岳阳的城市吩发展相当快群，而且高楼模大厦已经是鹊数不胜数，伶许多花园社帅区和高档高最层住宅楼出梨现在城市中棉心或城郊。管居民几乎全赤部是购买商尺品房。璃（二）当地兔政府对各类毙住宅的开发遭和流通方面誉的政策法规农平肝江县的房地精产政策方面梯：房屋所有借权初始登记愚费由原来的何每平方米3咏—斧4元核减为备现在的住房薯每套80元忍；城市房屋援拆迁管理费戴由原来按房担屋拆迁补偿肯安置总费用奴的1旦‰领核减为0.财6扁‰俊；城市房屋像安全鉴定费油由原来的1汤元/m<S郊UP>2<伤/SUP>葛核减为80脊元/次；商屠品房预售管垒理费由原来脏的按预售价面值5否‰酬核减为2摸‰泼；洗停止了一切予以任何名目遇为形式的集纷资建房立项雾、报建；重诸新审定有关固立项、报建雷、审批环节伶与程序，办遍事效率大大做提高。如开迹发企业资质桶年审由原来咬的15天缩城短为一周，手房屋产权登乔记权证的发丢放由原来的砖一周缩短为膨三天。侧（三）短中后期当地政府悦在项目所在乓地及项目地牵块周边的市错政规划重平附伍城镇建设贸及基础设施纸建设：19盗95年撤区暗并乡建镇，滤1998年妨斥资30万下元聘请市、顾规划设计院士编制了城镇急总体规划，西规划分两期机实施：近期栗（1997针年沃—渡2005年璃）。建成区灭面积达1.蜘5平方公里埋，城镇人口雅达1.5万蚕；远期（2纷006年倾—尝2023年怎）。建成区辜面积达5平沟方公里，城疮区人口10言万。岛已蒙建和将建的中街道有平伍剃、伍向、中栽兴、茶园、坏学园、长青烈等6条街道票；还有日供岂万吨自来水得厂、11万朋伏变电站、诊伍市医技大暖楼、伍市小辉学、九龙宾怠馆、文化站竞、国土所、季信用社、教花师之家、嵩族岳图书馆，注500户农僻民进镇购（自建）房；新案架了3座电糟信信号塔。影2卸0隆02年2月岸，设立为伍奖市省级工业遣园，园区总睛体规划面积淘10平方公波里，首期开瘦发用地3平旧方公里。现贱有入园企业火投资总额达露5.1亿元锦，预计年产柴值可达16夏.2亿元，冒增加就业岗闷位3000锻余个。晚三、当地房您地产市场总违体供求现状寿就检岳阳而言，笼房地产发展装相当快，而浅且供应量和纷需求量都很荡大，总体是抛求略大于供肥；而平江的望房地产市场怠则另有一番绩风景，尽管搅新开发的城席区一片欣欣位向荣，房价扬也比老城区气高，但整体愈市场并不大喉，所购买商暴铺及住宅者德基本上本地章居民或下面迟的乡镇中兴做阶层，可以手说市场总体盒是供求平衡庄，没有大起酷大波。腔在慈伍市等镇里注，房地产市讽场还相当不炮成熟，基本罢上没有完全士竟义上的商技品住宅，多坦为自建的住碑宅。因而，耐市场还需要钞时机和创造苗。不过作为省一种投资，净当地人们已象经看到门面擦和住宅一体彩式的商品房帐具有发展潜寇力，镇中心湖的商铺和住搞宅出租较容铅易，五年前磨该项目一期加尚在建设时惜就几乎全部宿预订了，而冶且交付房款谣的占了20睡%，后因种怕种原因，工架程没有如期恐交付及经营约，才导致其击它预订者没福有交钱并改祖变了购房打煮算。抖四、当地商啄品住宅市场诵板块的划分温及其差异吸目冷前，就平江留而言，商品院住宅市场还误不太发达，们基本上没有代发展成象岳愚阳、长沙那轿么成熟和竞食争激烈，一堡个县城的房厨地产就是两咽个板块，老挺城区板块和僵新城区板块警，由于城市退发展方向和虚环境原因，冒新城区的房讨子明显要好疲于老城区，藏而且价格也饮高出100模元/平方米溜左右。愤据爆调查统计，闲平江县房地转产业200娘3年为14笋603万元柳，2002稻年为135劳21万元，兔同比增长了破8.7%。浅全年共计发氏证4015份个，其中：气乡镇发证2抓660个，喜城镇居民、自单位发证1臂355个；舍发证面积共萄计93.9罚974万平老方米；全年筐共办理各类由房屋交易2盾74起，其袄中：城关办纤理151起蠢，乡镇办理比123起，崭计交易管理载面积121需768平方均米。亭五、当地商臂品住宅平均谨价格走势及汗市场价值发询现爷霞在平江旱县城内，住学宅的销售价椅格均价为5爸00包—累600元/决平方米，上记涨幅度不大贪。估计一二丈年后，均价晨将可能略有篮升高，大体慈为650元婚/平方米左颤右的水平。门在踢平江县城，移从天岳大道谈到民建路一箩线以及十字剥街到犁头嘴吩一线，商铺缘的成交均价谋大概为30碌00元/m泰<SUP>究2</SU奖P>，其他惭地段均价为葱2000元寺/m<SU小P>2</根SUP>，辅偏僻地段1左200元/皂m<SUP疗>2</S壳UP>。随帐着市场的不负断发展和房叨地产的成熟迅，商铺的价狂值将会不断烤抬升，估计共三年后，一炸类地段临街康商铺的均价阔可升到35膜00渔—毛4500元喘/m<S拖UP>2衡</SUP饼>。秤在怒伍市镇居民女认可的住宅救价格，估计止为400元昆/m<S济UP>2<塘/SUP>则左右，因为朽据调查他们辉自建的综合通成本约为2中50-35史0元/m侵<SUP>更2</SU督P>。据我悦们调查，本情项目一期已出建的商铺和凑住宅土建成蝇本约为45初0元/m彻<SUP>返2</SU津P>，若加盾上土地等成伐本，综合成养本则达到5夫00喊—使550元/宴m<SU爷P>2</洋SUP>。治当初销售时壤的商铺均价何为1500掩元/m<环SUP>2兔</SUP筛>左右，住外宅则为55得0稼—农600元/剃m<SU戒P>2</义SUP>左蚀右，销售形缠势还相当不威错。可见人每们是认可这昨个价值的，懂但可惜市场吸没有马上经潜营起来。夸我荒们分析，如墙果一旦气势绪做足，让投肥资和经营者天重新找回信珠心，或者更疗加充满希望号，那么本项名目的价值还降将会提高；梳而且也只能稳这样，才会蹦让当初已经眼购买了本项鼓目的投资者糠感到安慰和毁再鼓足勇气请，或再购买筹或影响周围筛的人群购买遗。督六、商品住冤宅客户构成莲及购买实态藏分析因（一）各种息档次商品住课宅客户分析请在伐岳阳和平江瓶，所开发出秀来的商品住纳宅，几乎全凡部是本地人暂在购买，他秀们长期居住握在本地，购篮房就象成家虚立业一样，句成为一辈子悼的事情。一仇般居民都只征有一套房或烘还住在公房旷或老房子中戴，一些当官瓣者和经商发榆达者则有几诊处房，或者豪他们已经在纸更发达的城粘市购了房屋困，而在本地捕则自建别墅律。痰就毅我们对本项哈目原来购买束客户的分析瓜，发现来购龙买本项目的你客户具有以将下特点：一炎是来源相当太散，既有本辆镇的，也有澡平江县其它帆镇的及县城槐投资者，还接有附近如汨挥罗市的，还昌有来自岳阳钢市的。二是盈投资者比自苏营者更多。顶三是有政府已资源关系者蹲较多，可见妖政策因素的阔影响力。明（二）商品制住宅客户购酱买行为分析烦就饱岳阳和平江姥住宅市场来艇看，客户购诚买主要是改蝇善自己的居遵住环境和提于高居住水平柔，以自用为战绝对主流，含很少有购买则住宅作为投令资者。<B翼Rcle但ar=al秋l>舰第四章中召泰项目SW弓OT分析丘一、项目的迎优势（S）粒（一）独特福的经济地理避优势橡中渴泰国际农产裕品博览交易恰中心位于国岗家开放口岸谦岳阳市（长套江经济带）春和湖南省省厅会长沙市（光长株潭经济怨圈）的结合锡部崇——破伍市镇，是柄国家西部大册开发的过渡攀带，西气东奸输工程的结榆合点，同时始又是长江经老济带和沿海太开放带的交释汇点，能够逐充分接受长起沙乃至港澳叫、京华的辐受射作用。仔（二）优越妥的国内交通落优势罩中巡泰国际农产添品博览交易咬中心交通便疑捷，东邻江煮西修水，南件接长沙，西雨靠汩罗、湘轧阴，北连湖穗北武汉，是惕长沙、汩罗屯、岳阳、平渣江四市县和恢湘、鄂、赣吸三省的商品临、物资集散踏地。京珠高慧速公路、1绳07国道、淹S308高卷等级公路和刷汩罗江纵横论交错，在此社形成交汇点绕，京广铁路健擦边而过，娃具有科“强一江三路醒”庸的交通优势跨。距长沙市副63公里，巧黄花国际机崭场59公里吹，岳阳市6旺6公里，距狮平江县城3含8公里。座（三）长株闯潭经济圈的瓶卫星城北长菌沙、株洲、棋湘潭经济带茅和岳阳地区俊经济发达，煤农产品资源深丰富，商品扬流通活跃，袍中泰国际农杏产品博览交危易中心紧靠闪长株潭经济愁圈和岳阳市娃等农产品需势求量大的市取场，具有很养强的经济吸欣纳能力、辐总射能力和市竞场潜力，是神长株潭经济磨圈的脏“完后花园外”翅、长江生态方经济圈的重沿要节点。藏（四）巨大院的资源优势迁平宾江县加快产狱业结构调整哀，已基本形治成跃“头一乡一品勤”膀的产业格局钱，如：酱干赴之乡、茶叶高之乡、蚕桑德之乡误……态，随着农业纤产业化进程文的深入，平观江的农业、困蓄牧业及传丹统山货产品置正在形成自慎己优势，这洋些产品门类地独特，地域绘风格明显，敢畅销海内外穿。兄平或江是全国1票8个重点中恰药材基地县叔。中草药品券种多，分布弊广，资源丰秩富。全县有车中草药11锹81种，可乌采量2.7与5万吨，能递正式入药的厦有309种约。绞股兰、躺玄参、半夏健、百合、香鞠附、菊花、涨扁豆、杜仲镰、厚朴、黄滨业、乌药等滴是平江传统胖药材。具有绿极大的开发叨利用价值。酸平况江特产甚多岁，农作物资期源种类达4词30多个品祸种。其中粮鼓食作物有稻兆、麦、豆、打薯等30多诱个品种，年铸总产量44伸万吨，已列唇入国家商品粱粮基地建设爸县。经济作椅物有210文多个品种。摸无公害优质疗米、反时令储蔬菜也已形医成一定的开屑发规模。畜卖牧业资源主骆要有生猪、职菜牛、黑山坛羊、鸡、鸭回、山桂花蜂伴蜜等。年出率栏生猪10汽0万头，是敞湖南八大重梁点基地县之歇一。山桂花秧蜂蜜是全国反少有的珍稀码蜜资源，平湾江蜜源丰富锣，属全国九梅个重点基地同县之一。唱厚平江县还具塔有丰富的人州口资源、土替地资源、矿扰产资源和森滨林资源以及境文化旅游资破源。确（五）政策铲优势秘中天泰国际农产贞品博览交易稿中心由于符凤合国家产业阔发展方向，裕具有可持续碗性，从而拥彻有多种政策半优势，可享支受以下政策孙的优惠：围1、农业产翠业化政策摔继续推进农店业结构调整注，挖掘农业载内部增收潜抗力。笔冠……摩农产品市场镇和加工布局译、技术推广捕和质量安全葛检验等服务规体系的建设外，都要着眼撑和有利于促药进优势产业催带的形成。逗……巧要进一步完长善农产品的齿检验检测、子安全监测及误质量认证体错系，推行农项产品原产地笑标记制度，监开展农业投泛入品强制性唐产品认证试的点，扩大无辟公害食品、羞绿色食品、宿有机食品等末优质农产品泽的生产和供境应。佳加体快发展农业激产业化经营淋。各级财政陷要安排支持诚农业产业化铁发展的专项卡资金，较大器幅度地增加婆对龙头企业玩的投入。对熟符合条件的柏龙头企业的盆技改贷款，御可给予财政待贴息。对新充办的中小型新农副产品加箩工企业，要功加强创业扶贞持和服务。虚不管哪种所态有制和经营故形式的龙头宣企业，只要戏能带动农户矩，与农民建忠立起合理的查利益联结机删制，给农民压带来实惠，依都要在财政蛛、税收、金晶融等方面一去视同仁地给明予支持。法<DIV财align底=righ芦t>铁——塔中央1号文均件《关于促效进农民增加深收入若干政央策的意见》薯2、国家物畜流政策石国惊家领导人明命确指出要把译现代物流业贪作为国民经幻济重要产业温与新的经济构增长点，国绘家洲“出十五帖”左计划将物流切业列为大力苏发展的新型妹服务业之一东。粮国学家物流产业娘政策将在市沃场准入、税拖收政策、土尺地政策、交茂通管制、鼓叹励第三方物尝流企业发展景等方面有具逆体规定。联中央1号文谅件也明确规绕定：发挥市约场机制作用司，搞活农产夏品流通。捎培军育农产品营跑销主体。鼓浆励发展各类宁农产品专业种合作组织、节购销大户和芽农业经纪人关。积极推进疼有关农民专秧业合作组织忠的立法工作散。从200流4年起，中终央和地方要级安排专门资疲金，支持农皆民专业合作床组织开展信舌息、技术、腹培训、质量贷标准与认证橡、市场营销蚂等服务。有逼关金融机构奴支持农民专谅业合作组织趟建设标准化富生产基地、唱兴办仓储设油施和加工企纷业、购置农亲产品运销设败备，财政可晃适当给予贴房息。加快发算展农产品连职锁、超市、侄配送经营，麻鼓励有条件净的地方将城铁市农贸市场饱改建成超市卵，支持农业有龙头企业到巷城市开办农撕产品超市，坝逐步把网络撞延伸到城市底社区。进一渔步加强产地碧和销地批发和市场建设，渐创造条件发愁展现代物流危业。加强农铁业生产资料悉市场管理，拘有关部门要虾保证货源充芽足、价格基战本稳定，严滑厉打击制售恐假冒伪劣农境资等坑农伤液农行为。支鹅持鲜活农产假品运销，在龄全国建立高舍效率的绿色晕通道，各地贫要从实际出质发进一步改烦善农产品的源流通环境。孔3、小城镇扭建设的优惠疫政策舞繁绪荣小城镇经描济。小城镇肉建设要同壮千大县域经济壮、发展乡镇跳企业、推进秩农业产业化叛经营、移民堤搬迁结合起救来，引导更价多的农民进速入小城镇，撒逐步形成产缴业发展、人偏口聚焦、市勿场扩大的良群性互动机制胡，增强小城县镇吸纳农村符人口、带动数农村发展的顶能力。国家浩固定资产投案资要继续支湖持小城镇建神设，引导金亏融机构按市贺场经济规律贝支持小城镇泉发展。检<DIV凳align讯=righ细t>烘——唤中央1号文熟件《关于促抛进农民增加馒收入若干政侍策的意见》没4、当地政规府部门制定靠的优惠政策奸中泰国际农气产品博览交馋易中心优惠狭政策狭第一条毫为了鼓岸励国内外客双商来中泰国裹际农产品博航览交易中心麦投资经营，业特制定本优校惠政策。商第二条耍国内外畜客商可不受滋地域、身份孩、行业等限石制前一中泰挣国际农产品演博览交易中更心投资经营驴，除国家明奋令禁止和须劈经有关部门绘特批的行业颠、项目外，狡其余一律实猾行自行选择和，自主经营地，享受本优翠惠政策。式第三条率凡进入忍中泰国际农眼产品博览交乎易中心的经极营者，凭居蒜民身份证等雾相关证件、垮资料到工商即、税务、卫娃生、公安等唤联合现场办素公窗口办理锐有关证照。列办理证照除欠收取工本费汇外，不再收辰取其它任何荒费用。悼第四条序凡进入姜中泰国际农册产品博览交旷易中心的比物经营客商，虎经工商、税野务等部门认迫定，2年内括免收工商管福理费、暂住展人口费、防山洪保安费、刮治安费、绿撕化费。县外子经商户在经村营过程中，灭除增值税外慨，地方税收犹依法定程度冷前两年实行徐先征后返，致后3年地方泛税收实行确裂定基数，超流基数部分全下额返还，县迈内老经营户作进入大市场赌经营，地方饶税收实行确血定基数，超拢基数部分前谜两年全额返螺还，后3年关减半返还。漠第五条恰凡进入滔中泰国际农虎产品博览交桐易中心的固盟定经营者，青其家属子女绳符合户口投菊靠政策的，泳由公安部门衰优先办理厦“姨农转非降”本；不符合投伸靠政策的，拳可按有关规渗定办理倒“歼经转非兰”逃。一个门面杜可解决1感—循2个城镇常醉住人口，其极用水、用电角、粮油供应网、招工、参脉军、医疗、煌保险和子女眠入学、入园降（包括外地诵客商的子女茄）等一切待洋遇与市场所滴在地城镇居愿民同等对待梯。夏第六条亡凡进入侵中泰国际农洁产品博览交寄易中心的集光体、私营企伞业和个体工寇商户，具备份条件的，可记由银行、信博用部门按规庭定优先发放背贷款。兔第七条牌水、电钢、电视、电僻话安装实行疾“警三优嫌”耍，即按照优继先、优质、卵优惠的原则增安装、开户西、入户，不仇加收其他费居用。覆第八条布中泰国坊际农产品博帅览交易中心衰由中泰国际添农产品博览删交易中心管枕理委员会统市一管理，坚剂持杜绝多头有管理、多头秀收费，两年喂内除卫生费忘外，其他各滤种收费不得胆入场。严禁哪乱收费、乱疾摊派、乱集缎资。对不按售规定收取的恋税、费，经钳营者有权拒萍交，并可向膝市场管理委点员会投诉。刮市场管理委忠员会应予及踪时处理。肌第九条雄平伍在市纲场设立公安冶扫执勤室，拍负责市场治雁安管理，并缴按社会治安抽综合治理有浑关规定，组双织经营户开受展治安关防棍，实行24找小时值勤巡呢逻，以确保奋经营者的生倦命财产安全铺，保证市场罩的正常经营冒秩序。农5、各级政舰府领导的大珠力支持脂项乖目在各级领雪导的大力支掌持下，第一恳期工程由平烧江县人民政合府和湖南国炼信房产公司纲共同开发建胸设，一期的洁征地、拆迁嘴、规划、报修建和部分建冶设工作已经垂完成，市场胜的雏形已经丹建立，为中没泰农产品博拉览交易中心要的发展打下橡了一个良好昼的基础。该母项目的续建占得到了平江毙县、岳阳市那和湖南省各衬级政府的大修力扶持，并控制定了若干曲优惠政策。邪湖南省委书也记杨正午、斤岳阳市市长富罗碧升亲临伐市场考察指透导工作，积俱极赞许在湖淋南开展中泰兔农产品合作痕的意义和现笋实可行性。掀该项目积极凤向省计委和笨国家计委申们报，争取获道得优惠扶持斧政策。共6、以农副蛾产品为内容艺，集市场交涛易、会展为穷一体而具有还无可比拟的咽规模优势。抖中省泰国际农产弊品博览交易惜中心，主要货通过举办大喉规模、多层阀次、多种类提的会展活动取，带来源源伍不断的商流游、物流、人脉流、资金流贴、信息流，世直接推动商雨贸旅游业的跟发展，不断男创造商机，民吸引投资，菊进而拉动其兰他产业的发泡展，并形成乔一个以会展凑活动为核心皇的经济群体虑。其以农产门品为主的博更览会将会带汤来巨大的收握益。苍会羊展是一个航罪空、旅游、妨商业、餐饮料、住宿等多侵方受益的产拴业，国际上碧有1:9的溉说法，即办段会展的场馆芽收入如果是文1的话，那英么相关的社兆会收入就是翁它的9倍。惑所以在欧洲辆流行一句话题：会展是城总市的面包。拢瑞士的日内呢瓦、德国的犬汉诺威、慕界尼黑、杜塞懂尔多夫，美苦国的芝加哥屯、法国的巴秆黎、英国的巾伦敦、意大骂利的米兰以被及新加坡、耐香港等都是货著名的瘦“佣展览城荷”登，这些城市脊将展览业作终为支柱产业朗加以扶持，万展览业的兴喇盛带来了巨您额利润和城宇市繁荣。美此国《贸易展锁览》周刊的企统计数据表轨明，美国一惯年举办的2吉00多个商翅业会展所带主来的经济效栽益超过38步亿美元。法么国博览会和喇专业展览会锐每年的营业比额可达85亭亿法郎，展着商的交易额纵高达150胆0亿法郎，坚展商和参观胸者的间接消五费也在25脊0亿法郎左切右。驼7、本项目汁与农家乐旅概游结合的产归业互补优势染。能随港着我国春节周、扯“声五一惑”饺、绢“坐十一瑞”朗3个旅游黄还金周的形成馋和暑期旅游蛙的蓬勃发展启，居民度假仗旅游消费模专式初现雏形念。国务院调碰整节假日制绞度后形成的捏全年3个7普天的长假，懂已成为我国帆的锡“膜旅游黄金周泼”投，对刺激全瑞民的旅游需馅求、拉动内累需、促进消贵费的作用十思分明显；包固括双休日在伤内的每年1请10多天的愤节假日，已愉经成为我国礼居民消费的爸集中时段，召假日经济已议初具规模。梁以答度假旅游为衔主题的弯“昼农家乐洲”唤持续升温，而据省旅游局犁透露：节假阳日期间一些贼农家乐全部傅客满。今年僵过夜旅游者历人均逗留天逝数比同期延熔长0.35艺天，度假倾德向更为明显费。绩祥“眯五一舱”眼期间，居民旨度假休闲消砌费比例有所鹊上升，许多筑城郊度假村坚爆满，长线洞的度假线路呢也受到普遍秆欢迎。奸中驴泰国际农庄欣度假村以泰毛国及世界主控要国家的民图俗民居为载饭体，突出简陵单、朴素、橡洁净的格调弯，对农家院甚落、传统民嚼居进行改造瞒和包装，设烂置农家桌椅溜、农用器具军，收集民间兵故事、民间携服饰，吸引民游客休闲娱且乐，体验农坏家风情。充斜分利用庭院女空间以及周环围的鱼塘、砖树林、果园站、菜地等农盲家资源，增泉设耕地种菜龟、现场采摘德、任意至“请点宰第”鞋、自选自做仆等服务项目投，让游客吃壁农家饭、干茂农家活、当允农家人、享某农家乐。从按而填补了南遍中国没有国党际农庄的空井白，必将受丢到旅游者的列青睐。此二、项目的楼劣势（W）颤（狡一）本项目担作为新建项紫目，选址既右不处于产地驰也不处于销构地，又没有物老市场作为脏基础和依托歇，其历史上寸也不是一个寒传统的商品陪集散中心，丝因而市场缺妥少一种其赖欢以生存的文旺史基础，需粒要较长时间互的市场培育蛙过程。吩（伙二）现已建束好的一期工赞程，市场的逮布局不尽合够理。物流中沾心须具备容格大广纳的特肃征和开放式雾的气势，现据有市场过分警重视临街门核面的收益，膝临街门面设咽计太多，道区路与内部的障交流感觉受仍滞；建筑物业密度过大，狠间距太小，缺很多通道只拥能容纳一辆游小车通过，低与大物流货票畅其流的要愤求相距甚远哀；临街店面释稍大约30纸平方米，内漆部店面面积转约20平方美米，面积太眼小，不适合歉部分产品的弦大进大出；题店面结构单瓦一，不适合芽综合性产品监的经营要求么；市场内没般有规划面积址足够大的停偷车场。溉（崭三）平江及叔周围地区形柱成产业化产哑品趋势不明丈显。农产品押生产基本以娇水稻为单一竭品种，蔬菜加、水果的种罢植主要满足底本地消费，优尚未形成专听业化生产的候农产品，其暴商品化程度架不高，影响受到农产品的支集散和品牌练的形成，目冶前只有汨罗非大荆的农业译产业化较有慎特色。唯挂（四）物流版、运输、交胶通成本较高泡。京珠高速犯的带动作用士明显，但收畏费较高,从绩平江到长沙脸和岳阳的小扯车过路费均野为30元,右大车的过路屑费更高，导厅致很多本地假及周边地区申来往于长沙硬和岳阳的车宝辆均绕道与彩京珠平行的奖107国道蚁。尾（蔽五）泰国水赌果进场需要怨有冷库等技根术支持，伍院市镇虽有冷雅库，但在市勒场之外，泰苏国进口水果涨价格较高，她属高档消费掌，本地缺少良消费基础，辩两头在外，艺难度不小。超三、机会点糊（O）踩（走一）搭乘爹“网泛珠三角弃”激经济圈高速喷发展快车。击湖南纳入罩“攀泛珠江三角考洲经济圈渔”怎，体现了珠提三角经济能盲量集聚亟需构扩大释放腹偶地的内在要欠求，将促进货“才泛珠三角裙”暑区域共同繁麦荣和发展，源实现互补双漠赢。这对中拘泰国际农产骨品博览交易志中心带来前满所未有的机暖遇。握本强项目可谓娇“刷北枕长江，冈南邻广东。边”“串湖南省会长温沙位于断‘玩泛珠三角芹’筑中两个中心河城市广东和样武汉的中间京，湘粤的合叮作对整个辅‘扭泛珠三角抄’映的融合起着屠至关重要的资作用。臣”辅本项目同样给如此。慌（镰二）全国铁狂路第五次提淡速，对加速仇中泰国际农律产品博览交妹易中心的物湿流将起到推警动作用。悦在偿中部地区，硬第五次铁路凉大提速主要绵在京广、京碎九线上，长判沙的周边城曲市如武汉、成南昌等同时颗受益，正如包一位经济学欣专家指出，担京广铁路干觉线的提速，谁必将强化湖栽南在吼“显泛珠三角泪”脸概念中的地朗位。同时也雄拉近了与政扁治中心北京羊、长三角经槐济发展中心箭上海的距离泡，可以提高呀湖南省经济改竞争的能力弃。泉当三年后湖游南到广东的蓝时速达25真0公里的客疫运专线开通制后，广东到丝长沙只需要腥3个多小时皱。此外计划看还修建一条疑到湛江的客肺货运铁路，鉴经过湘西北范、湘西南，扔然后进入广稳东。在两条洪铁路、两条栽高速公路的殊保障下，本托项目通联更枝广泛。宪（三）稼“迁长沙生态经当济带蔑”触带来的生态痰经济发展机姑遇。吴近俗来，省政府似发布的《湘我江长沙株洲律湘潭段生态细经济带开发众建设总体规蹦划》，这对按于促进地处形多重辐射、鸭黄金经济地竞带的中泰国您际农产品博福览交易中心策，成为演绎峰生态经济的其舞台、成为协可以燎原的然地域经济亮夜点，无疑是坊一个利好消如息。乓（四）商务键会议上山下膜乡，度假村队人财两旺工这趁些年来，各浆种各样的组童织都把商务期和会议等活诚动转向城郊科度假村，俨睬然形成了一直个新的吼“辽上山下乡的”录运动，从而醒带动了度假翠村的繁荣。殃中泰国际农华产品博览交踏易中心、中仇泰国际农庄晶度假村建成滥后，前来参疲加各种展会哪以及休闲度衔假的人将络溜绎不绝。同辩时，企事业良组织和个人束来到这里举贡行各种各样献的会议和商透务活动以及院休闲度假。急此外，这些络度假村的建侵设和运行除朗了带动当地洽建筑业、旅伪游业、交通剧运输业、种暂植业、养殖讨业的快速发喜展外，还解朋决了成千上浩万人的就业辆问题，并带苍来可观的经嫌济效益。涉四、威胁点菠（T）偏（一）近期去，中国人民亏银行对于房移地产开发信渗贷的门槛进驳一步提高，雹并将房地产梁开发的资本企金由原来的雕20%提升招为35%。箩这对需要大楼量开发资金兼的中泰国际银农产品博览收交易中心来爱说，是个很撑大的威胁。跨（二）一期粒工程已经定矿形，档次低炼，规划设计帜滞后，对后挠期的招商及达统一经营带迈来一定的困炸难。初（三）在我宿国云南、广艘西已有类似抬项目，在我甩省长沙、常光有关类似项弄目也在陆续脊推出，这对符本项目的招生商和销售带石来一定的挑级战。百五、全国同欠类市场（交竿易中心）比讯较才全国同类市桃场（交易中田心）比较表冤<TABL皂Ecel剑lSpac弯ing=0院cell哄Paddi今ng=0蚕width装="100允%"bo冤rder=关1>辟<TBOD季Y>财<TDw假idth=穗100>名称尼<TDw荒idth=腹80>区域位置浩<TDw行idth=容119>定位责<TDw见idth=肢108>规模畜<TDw询idth=孤121>运营状况这<TDw鸡idth=叹119>画备注</骡TR>当<TDw弄idth=盈100>剥广西盛大农亲产品加工物吨流中心颂<TDw海idth=伪80>末南宁市兴宁配区三塘镇周<TDw爸idth=初119>脏是广西农产呈品国际物流晶中心、国际搂农产品交易扣的大平台飞<TDw画idth=哑108>陪规划用地3已000多亩候<TDw吧idth=裂121>缠尚未投入运六营缴<TDw阴idth=始119>软规划用地3车000多亩悉</TR>巾<TDw壶idth=葵100>撑南宁五里亭棒农产品批发季市场示<TDw恒idth=川80>断南宁市五里者亭君<TDw水idth=膏119>递原为西南地打区最大的农快产品批发市龄场讲<T恰Dwid露th=10览8>岔年销售额达栋到10几亿览元。渐<TDw尼idth=风121>殖人气足、生导意旺、物流画量大。但是仁,由于是一虏个老市场,起起点不高、甲市场布局不狐合理、功能奸不全。前<TDw登idth=睛119>株后来慢慢被担昆明三宝小月屯农产品批肾发交易市场橡所抢占地位蚂。</TR苗>夹<TDw手idth=谎100>车昆明三宝小我屯大型农产茄品批发交易在市场训<TDw辱idth=剩80>饥昆明三宝小昼屯身<TDw游idth=馆119>伞为目前西南坚地区规模最陵大的农产品述批发市场。蝴<TDw壤idth=莫108>泊占地面积1矛05.7亩歼，建有占地孔28亩的生谁猪定点屠宰翠、鲜肉交易喘市场，80访00平方米信的交易大棚通。国<TDw残idth=槽121>劳于2002拆年12月中责旬建成并投婆入试营运。估正式营运年允交易额可达晚15亿元。歼<TDw生idth=悼119>蛾它一头连着辽基地、农户库，有稳定的至货源；一头功连着全国市菌场，吞吐能纠力强。</搜TR>晶<TDw速idth=望100>症东北亚农产帖品物流中心纺<TDw洒idth=演80>长春市齿<TDw惊idth=岸119>屿东北最大的师农产品集散臂中心盈<TDw蚂idth=近108>摆年经营量1种00万吨，学年交易额3亩0亿元。戒<TDw搭idth=兵121>与2003年靠12月8日遭首期建成开晃业，一期吼工程，占地授面积15万隶平方米，建低筑面积4.哥8万平方米遣<TDw拒idth=烂119>担该物流中心届总投资12奔亿元</T绕R>稻<TDw寸idth=坝100>盲海南农产品虾物流中心健<TDw册idth=句80>狮海南海口市技龙华区龙泉肆镇品<TDw元idth=倒227c楼olSpa槐n=2>拒具备200磁万吨的气调胀保鲜冷藏库熄和相应的分秤级加工包装霜车间,具有狐日运输能力湖1万吨的保续鲜物流机构以等，采用现隙代的保鲜技亭术进行农产货品的储藏，揉形成大规模哥的农产品经舒营中心。况<TDw乐idth=摆121>沟2004年词2月开始兴瑞建。血<TDw怎idth=毯119>代今年一期工仁程计划投资湖18亿元<蛛/TR>肢<TDw乐idth=忆100>颠中国（红星户）现代农业凑博览交易中逃心喘<TDw乏idth=载80>山长沙市10瓶7国道、韶奸山路、京珠翠高速公路的物交汇处教<TDw峡idth=司119>活打造成一个闯高起点、高杂品味、大流卧通、大商贸超，具有国际乞现代化管理译水平的农业牢博览交易中面心。技<TDw间idth=葛108>葛规划用地3恳069亩，丰建筑面积1之51万平方符米穴<TDw眠idth=补121>缝主体已建成碧营业，每年证召开具有全锅国品牌的竞“撑农博会茂”级喘<TDw剖idth=处119>施斥资19.退112亿元林，2003从年及目前的拨副附属项目凶和工程陆续紫开发建设和渗运营。</牧TR></圣TBODY理></TA舍BLE>六、结论昌通寇过对全国类锐似项目的调润查和比较，揪以及本项目姥特点分析，毅我们以为在馅中国的中部嗓地区开发这狂样一个以农料产品交易展晌示为主要内洒容，确定粱“默中泰国际腿”兄大主题，是身非常有个性练的哑“妈农博市场流”奇项目。具有存市场生存和品发展空间，彼而且可以达独到铜“碗特色经营、逆综合发展、蜻规模效益尚”叫的目的。<游BRcl沙ear=a那ll>怒第五章进中泰项目燕市场定位握一、类比竞赶争项目或相藏关项目调研列（一）类比炊类似竞争项杨目基本资料衰（含建设与尿招商、规划雹设计及销售仗）透1、广西盛塌大农产品加屡工物流中心灵广原西盛大农产拉品加工物流鲁中心是广西铃自治区为迎踏接渔“达南博会烦”递而兴建的重啄点项目，规炭模宏大，起陈点高，是广乳西农产品国孝际物流中心脏、国际农产面品交易的大本平台。枝该登项目位于南斜宁市兴宁区袍三塘镇，规颠划用地30洗00多亩，亦主要建设农讲产品竞卖批盛发市场、农演产品仓储中加心、农产品签加工配送中兽心等以及相雷应的配套服泽务设施。广熟西自壮族治杜区人民政府切桂政发[2毁003]2母9号文确定蚀该项目为自况治区指导协暗调农产品加彻工业重点项克目。惰一期项目招稍商内容：计静划征地50剩0亩，作为菌项目经营场摘所用地，投奔资总额为2症0215万裳元。巴其同中农产品竞恋卖批发市场叠为10万平女方米，包括狼农产品竞卖呜大厅及50障0间铺面，棋预计投资8评200万元庭。仓储中心厉为7万平方齿米，包括常范温、冷藏及贸冷仓库，设蔬计储藏能力辉为1万吨，盖预计投资7速940万元笔。妈此袜外，建设农步产品加工配叠送中心2万奸平方米，配姜置16条加肚工生产线及誉配送车辆，引设计加工能俊力2700乔0吨/年，觉预计投资3动700万元宫，相应配套虽设施停车场套为2.5万翠平方米，可厅提供500宫个车位，预统计投资37拌5万元。绳2、西南最壮大的农产品椅批发市场意──圈昆明三宝小胀屯大型农产之品批发交易院市场，于2娃002年1纪2月中旬建顾成并投入试倦营运。辈这罗个大型农产浇品批发交易杠市场占地面暂积105.切7亩，建有易占地28亩缓的生猪定点银屠宰、鲜肉凶交易市场，凤8000平狠方米的交易寇大棚。虾据孝悉，这个市忽场不仅在西妙南地区规模断最大，其配凝套设施也最弹先进、交易声品种也最全普。它一头连瓜着基地、农挨户，有稳定昏的货源眨﹔析一头连着全潮国市场，吞眯吐能力强。蒜试营业这几骂天，日均农饲产品交易量露达3000焦吨左右，预让期正式营运辩年交易额可才达15亿元盒。键3、东北亚巴农产品物流贴中心半由晒长春粮食集围团与德隆集超团共同建设夺，该物流中株心总投资1泳2亿元，分要两期施工，孙2003年餐12月8日吊首期建成开声业，一期接工程，占地蚕面积15万骄平方米，建唯筑面积4.秋8万平方米障，拥有15武0个门市和拼库房，年经嫂营量100独万吨，年交察易额30亿英元，交易品翁种以粮食和续成品粮油为乘主，辐射吉视林省的长春风、四平、松受原、白城等斯地区，并延巾伸到辽宁、黎黑龙江、内漏蒙、新疆及葱沿海各省。柿其设施先进步、功能齐全患、交易方式田现代化、市锈场管理信息韵化、幅射范序围网络化，森是与国家粮椅食交易网及占全国35个峰大中城市粮河油信息中心夕联网的专业善性粮油批发维市场。据悉裕，该项目全书部建成后将昏成为东北最泥大的农产品留集散中心。采4、海南农荐产品物流中菠心困位仆于海南海口行市龙华区龙岁泉镇，20籍04年2月中开始兴建。俱这一大型农敲产品物流中耀心建成后将舌具备200油万吨的气调枣保鲜冷藏库叨和相应的分蓬级加工包装般车间，具有不日运输能力乞1万吨的保翅鲜物流机构江等，主要引喝用先进的农蓬业技术，重盗视农产品保财鲜、储藏、找包装等，采漠用现代的保烂鲜技术进行攻农产品的储色藏，形成大秒规模的农产挪品经营中心织。据了解，狂今年一期工遍程计划投资混18亿元，赞完成20万羞吨气调保鲜育冷藏库和日泥运输能力2圈000吨的柱保鲜物流系泛统的建设。犬5、中国（锹红星）现代压农业博览交单易中心勺位牌于长沙市1打07国道、劫韶山路、京苍珠高速公路谢的交汇处，槽四周紧邻二并、三环线，委处于长株潭炕三市的中心剃地带，交通狭十分发达。悼该项目由政以府策划、市狸场运作、红淹星实业公司西斥资19．井112亿元赏，规划用地梁3069亩跨，建筑面积绵151万平有方米，是省泡、市农业产忘业化一号重犁点工程，长亮沙市的一项站标志性工程委。该中心划驱分为五大功读能区：即博旗览会展中心凶、农产品交络易中心、科你技信息发布谅中心、物流相配送中心、钢现代农业观坏光休闲中心凶，以及星级惜酒店、住宅浇小区、餐饮充娱乐等三大贺附属功能区绘，形成一个茧高起点、高亩品味、大流概通、大商贸俗，具有国际悄现代化管理台水平的农业马博览交易中例心。主体工卷程于200老2年建成并狂每年召开具贴有全国品牌阀的梨“挎农博会遥”盛，2003笼年及目前的孩副附属项目稻和工程陆续仪开发建设和箱运营。玻6、常德农昆产品物流中骄心昌由备香港泛华国青际投资公司寄与常德市联表手打造，投矿资总额为2认.5亿元人骨民币，于年陷初已经破土萌动工，该市池场建成后，漆将使常德成佣为我国中南浅地区较大的洋农副产品物税流中心。据戏悉，已有2牛00个珍珠甜专业户、1昌00个茶叶讲专业户、1帐50个干货干经销商、1浪50个水果视商及100届0多家农副肉产品加工企企业在这里预统订了专柜。妻总计已经招鹊来了邻近4沟省2000锐多个客商和具企业。标7、高岭水抵果水产批发袍市场占位陵于长沙市城会北的金霞大主道（即芙蓉龄北路）东侧瓜，即将开通比的二环线两街厢，紧邻新渗铁路货运北锋站和107敬国道，距霞虎凝水运新港雹较近。项目午占地面积为唇900多亩蔬。主要为水首果、水产、橡蔬菜三大功糖能批发市场征。计划总投事资5亿元。江目前正着手银报批及筹建搂工作。短（二）综合奴评判事在污区域内，目汪前还没有可愚以类比的项振目，岳阳市苍内没有，湖记南省内也少仁有。就全国圆而言，农产具品交易市场荒和物流中心捆可谓风起云抱涌，既有较埋早兴起的南顽方代表，又缩有西南的代浑表，也有华翼东的代表，江还有东北的甚代表，中南由的除了中国粗现代农业博害览交易中心藏外，再无现这代意义上的不物流农产品迅博览交易市般场。也就是钥说，类似市皂场项目还有兵较大的发展瓦空间。就已养经建成而且煎运营的项目铅综合分析，事基本上都产袖生了良好的让综合效益。怨二、中泰项械目定位丛（一）市场滋定位夫中塑泰国际农产叔品博览交易歉中心是中南胁地区第一个放与国际接轨哄的、集农产聋品交易、展泪示、加工、相信息、仓储摩、运输、服将务为一体，挪融商务、会悔展、物流、滩美食、旅游获、休闲、观樱光于一身的捏超级平台；水是国际农产搅品物流、信偏息流的集散载地；是农产堡品国际性交稳易的商贸区爱；是中国农辱产品走向世限界的窗口；政是世界农产筹品进入中国筐的桥头堡；与是中国人品舰味其他国家执农家生活的抽度假休闲区饺。拴（二）区域舰定位惯中忌泰国际农产哗品博览交易荐中心将打造刘成为中南地摘区第一个与顽国际接轨的绩农副产品博押览交易中心撞。艳（三）主力阿客户群定位附中国客商、泽泰国客商。络（四）功能托定位潜州集批零交易浅、展示交流说、会展合作悟、加工、仓钱储、物流、鉴旅游观光、摇休闲美食等讲功能于一体利。糠包括交易区门、会展中心讲、加工区、别仓储中心、禾酒店接待区苦、商务办公匆区、物流装说卸区、配套需住宅区、休捡闲度假区、菌观光区等几妈大功能规划犬区。籍（五）建筑虽风格定位忧以愤中式古典园宿林建筑为内行核，形式上野可以融合泰令式风情，从凭而实现真正余意义上的令“允中泰合璧匠”汁的建筑风格眼。<BR朗clear少=all>命