东升科技园二期项目土地一级开发实施方案

中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案衡编制单位：秒北京中创伟杜业房地产辛评估有限责锅任公司番编制时间：傅二化○远一二年七月目录TOC\o"1-2"\h\z\u碗第一章词谎项目基本情汪况勺絮1冈一、项目区缘位情况贤接1心二、土地利橡用现状分析冶律2盈三、现状地宗上物状况飞或3后四、项目规胳划情况散笑4巾五、项目背并景和实施内廉容叨距6肿第二章挨半编制依据糟返8困一、法律法而规依据煌液8尺二、项目依潮据旗班8纸第三章咱昏项目市场分电析铅只9络一、北京市冒房地产市场腾分析块搬9掩二、北京市论土地市场分仁析孤酒10蒙三、海淀区召经济发展概蓄况奸忌11济四、幼2023栋年北京市土婆地市场预测岭该12柔第四章哥品一级开发实荒施主要内容仔及开发进度蜻方13桂一、一级开唉发实施主拢要只内容井菊13饼二、项目开侧发进度计划森择13荒第五章啦啦征地实施方黎案算室15携一、征地情灭况概述钓撕15林二、征地补园偿方案请阵15蛙第六章改喘拆迁实施方欺案岭遮17碗一、现状调示查叮夫17擦二、拆迁补监偿方案伞轰17帅三、拆迁成棚本分析亩较20洁四、拆迁安巡置方案登从20另第七章团竖市政基础设轰施建设方案善乓23惭第八章联尤土地供应方呢案毫浅24类一、土地供锅应模式坚念24栏二、土地供香应计划都骂24济三、土地一固级开发深度斥禁24丝四、一级开古发成本及入喊市交易底价搜的确定黎摆24趟第九章巡单项目投资方朴案庙倾25难一、项目一精级开发总投海资估算道胡25变二、土地地拣价款估算逃苹26省三、入市交具易底价估算鸭嫂27昆四、土地销削售收入估算桌体27览五、政府土末地收益测算调液28环六、项目资汗金平衡分析笔程29泥七、资金筹吴措宰钻29左第十章蓄日项目管理方激案俯径30椒一、建设计盈划管理弊烟30小二、项目的贞进度计划管片理样剃30稍三、项目管幸理房呼31师第十一章痒斧重点事项说什明同音32贡第一章旁项目基本情胃况去一健、项目区位皆情况伴1、区域位调置伴中关村东升停科技园二期肆项目位于北序京市海淀区慈东升镇西小猴口村，东至缺现状谅黑泉路驾，南至规划界西三旗南路夹（现为西小篇口路），西跌至屋规划育新花播园西江路，北至北特新建材抽（含代征绿倾地）芬。门位置如图1嫁-1所示。项目位置项目位置吵图1-1：否项目位或置示意图乳2、宗地自腿然特征旅海淀区位于突北京市区西傅北部，地理厨位置北纬3盒9°53'竞-40°0贿9'，东经餐116°0乏3'-11朗6°23'顿；东与西城诞、朝阳区相盯邻，南与桌宣武都、丰台区毗徐连，西与石符景山、匆门头沟区兽交界，北与葡昌平区接壤芝。全区总面有积426平拥方公里，南禁北长约移30公里端，东西最宽荡处绍29公里始。蛋项目宗地位芽于海淀区姑中东秆部，主要自赢然特征如下陷：（1）气候俗本项目地处予北京市区的碍西南部，属拜华北平原温冤带大陆季风例型气候。季裂节温差及昼故夜温差大，卸年平均气温朝约为11.父5度，最高僚平均气温2抚6度，最低剩平均气温就—南6度。年降析雨量变化较苍大，多年平浩均降雨量约储为580处—袍600毫米同，60%的芬降雨量集中艳在6蛛—由8月。长年粪主导风向为室西南风和西社北风，夏季舌主要刮西南系风，风力不困大，冬季主榆要刮西北风匆，最大风力急可达8级。（2）水文吧海淀境内有匀大小河流1无0条，总长桃度悠119.8茅公里兼，主要水系售有舟高粱河另、清河、万岸泉河、南长灭河、小月河协、南沙河、唯北沙河及人片工开凿的永生定河引水渠锄和侧京密引水渠杆，还有昆明拐湖、玉渊潭消、沙紫竹院掠湖、上庄水陆库等水面，遥占北京市湖如泊总数的2笛0%；水域爷面积4平方捡公里，占北篮京市水域面夜积的41.栗28%，湖壳泊数量和水赚域面积均列绒北京市各区联县之首，昆驶明湖是北京惨市最大的湖脉泊，水域面坦积1.94朵平方公里质。眯（3）地形汽地貌失本项目位于瑞海淀悉区批北五环外侨、绞林萃眠路临西侧浸，地貌类型俱简单，以平蜂原为主，海狠拔较低。项贫目区内地势枯平坦。（4）地质咽本项目命地块闻尚未聘请专摆业机构进行剩地质勘察，纲但从项目周芹边用地的地吃质情况推测赏，本项目地登块庸地质条件奇应适合进行缩房地产开发匠建设。浆3、区域特冷征与区位分妙析逐项目所在地蔽位于祖海淀孔区鄙的逢中坦东蚊部扇，隶属于慈东升镇，夸邻彩近奥林匹克墓森林公园北塘园。眠项目姓紧邻弱黑泉西路最和西小口路环，邻近北五夺环路、京藏烟高速公路虫，纽对外交通更较为典便捷刘。项目位置粗距忘北三环启不到繁10公里迎。匆区域交通条专件较为优越辆，灭地铁严八盈号线香在单项目西侧设责有西小口站验，距项目不离到桐1000米吨。喇项目爆周边震有唯公交线路通跌过。星周边配套宾较为火完善建，戒银行、医院评、学校赢等揉配套笑设施较为齐钓全冈。葡二抱、土地利用米现状分析决1、规划用陶地现状权属宪本项目总占燥地型69.96遮公顷给（1049座.4亩），斯全部为慰集体土地奖。钳2、规划用亏地现状性质肃本项目描用地全部为脂集体土地，们土地性质有划农村委宅基地、集血体企业用地谦、农村道路昨、林地蜓等，具体情稠况详见下表岸。槽表认1杆-1：趁项目壮土罚地利用现状祖情况已单位（公顷糟）鼻行政权属内集体土地肥农村舰宅基地谈集体企业初道路巴等其他颈合纷计倾东升乡详23.4僵24.9疲21.66曾69.96誓三牲、现状地上柏物状况狡本项目艺一级开发拢用地及拆迁队范围内有现娱状地上物总栏建筑面积羽40血.抖5电万平方米脂。渔具体数据见名下表：疲表1-2：震现状地乡上物情况统渗计持表悠序号挽建筑性质颗占地面积瞧垄（万平方米兴）株建筑面积近（万平矿方米）缺户数/个数攻人口避1受宅基地骑23.4呀15.6嫩1015桶2682碰2零集体球企业间24.9筒24.9阿——泡——鹿合计谷48.3荣40.5雷1015刃2682刚图1-严2垦：渡项目用地孩航拍框图瘦四寿、似项目规划情贫况傻本项目控规饰图及规则指慎标础（不含代征夕绿地）础如下：瞒图1-脑3熔：巡项目嫩控规绵图粥及指标亲本项目总体汇规划情况如倍下表：驱表1-紫4夫：项目亏用地规划指嘴标表源序号伸项目宁数值谜计量单位和1陕用地规模轧69.96眉公顷础1.1祥建设用地峰25.87匪公顷宰1.2茧代征道路己11.83杂公顷接1.3娘代征绿地活32.26未公顷集2院地上总建筑弊面积插82931判0诵平方米誉2.1挨回迁安置房犹及配套需13840污0解平方米映2.2授自持经营产足业用房出45915软0芬平方米门2.3创入市交易部杯分穴23000兔0妇平方米布2.4候110KV迟变电站帖1760没平方米丽3氏建筑容积率酸0.4~3套.5好(平均：3赌.21)雕4晚建筑高度擦≤循60艇米施5幅绿化率浅≥餐30深%依五、项目背内景疑和实施内容尼为服务汁中关村自主觉创新示范区控核心区锈发展际建设，尽快抄在膨本伪地区形成新稍的城市经济俯增长点，改料善予本贪地区城市环捆境面貌。北喉京市海淀区拖人民政府于巡2023年卡1月6日蛮下发了《关从于东升科技其园二期项目莫建设有关问孝题的会议纪苦要》锈“孕海政会[2愧010]2酱号庙”酱，《会议纪吓要》对东升高科技园二期楚项目功能定枣位为：以创赚建世界一流陷园区为目标沈，树立核心填区东部城市拆新形象，同奸时，要按照向“抛政府主导、钓农民主体、四留地安置、践发展产业年”批的原则着力欣解决西小口滥村城乡一体降化发展问题睛；在产业定碧位上，要按堪照核心区产程业规划的要茫求，进一步犬研究和明确走。赠2023年家11月13般日怪，北京市海光淀区人民政乳府核发了《庄关于东升科跃技园冠名挑“址中关村东升虑科技园樱”雀的批复》婆“旧海政函[2藏010]2套49号摊”棋。将该项目钻明确定位为驼中关村科技妖园区海淀园皆的二级园，粒重点引入符帐合核心区产见业发展方向葱的高新技术术企业；建为填集技术研发甲、产品展示北、企业孵化漏于一体的科照技园。抢遵照北京市趴人民政府的绣相关指示精部神，露2023年税4月23日躬，北京市住慕房和城乡建杜设委员会主田持召开了《养东升科技园辫二期项目协喝调会》，明蝶确提出将本齿项目睛“糊纳入中关村益国家自主创吨新示范区核使心区整体规动划腰”惑，请市规委雷、市规划院皆“态尽快完成高外压走廊改移恨、公交车站巾调整、增加巨容积率及预膨留产业用地斑等控规调整过工作聪”可2023年贺4月，北京增市规划委员打会完成了该斜项目控规调亿整方案的公蜘示，201慨1年8月，谜位于二期项朝目西北侧的计国管局经济蝶适用房（西丑三旗建材西援路16号院剩）项目进行叫控规调整，剧市规委协调拔二期项目在占4月份公示绢方案的基础视上再次做出端方案调整。娘调整内容为无：西部回迁剧房及托幼建驳设用地约5安.74公顷鲁，容积率0态.8~2.沙5，建筑高榴度他60米跑，建筑面积意约13.8连4万平方米至；东部教育因科研用地约年19.69寇公顷冤，容积率3偿.5，高度任60米认，建筑面积裤约68.9蓝15万平方条米；北侧市扎政用地0.寇44公顷，刘容积率0.笼4，高度汪12米瓦，建筑面积最约1760快平方米，总苍建筑面积约纸82.93桶1万平方米句。晕东升科技园梨二期项目拟骆实施内容为旺回迁安置房和及配套建设露、产业用地台的征地、拆雀迁和市政基怎础设施建设范。其中：若①幻1813-咽L03、1绍813-L破15、18化13-L1剪6地块进行扣安置房住宅杀及配套建设游；桃②怀1813-诚L18、1锦813-L册20、18恋13-L2租4、181投8-L25昌地块进行必厕要的征地、运拆迁和市政柄基础设施建笨设，其中三屑分之二的土戏地协议出让侧给北京市东污升农工商总叨公司或其控榆股的中关村式东升科技园龙有限责任公贿司自持经营核（平均分摊决土地一级开滔发成本）逃，剃其余灰三分之一水达到入市条窜件后入市交愤易皆。折项目规划地搬上总建筑面润积82.9兵31万平方氏米，其中回骑迁安置房及瓣配套面积1芝3.84万舍平方米，1荡10KV变槐电站临1760平辩方米袖，产业用地递中三分之二竿用于自持经恩营，三分之却一进行入市简交易。锐第二章村编制依据盟一、法律法轰规依据数1、中华人差民共和国土傅地管理法（炭中华人民共香和国主席令估第8号）；夏2作、北京市土解地储备和兴一级开发开暂行办法（识京国土市〔绿2005〕刃540号）注；才3、北京市肆土地一级开欢发实施方案坊编制和审核略暂行办法（济送审稿）。统4、北京市柳出让国有土咏地使用权招贡标拍卖挂牌阔办法；恰5、北京市联建设征地补心偿安置办法妇（北京市人不民政府令第赴148号）依；经6故、捆北京市集体柄土地房屋拆编迁管理办法后（北京市人工民政府令第奋124号）齿；复7、圆关于发布《及北京市房屋胖重置成新价押评估标准》未的通知嚼（伟京国土房管捐拆字[20餐03]80道8号值）耕8鞭、北京市国糊有土地使用疯权招标拍卖稻挂牌出让底易价确定试行巩办法（京国冻土用〔20驾05〕53龄3号）；技9栽、北京市人废民政府20胸02年12款月下发的《蓝关于调整本秆市出让国有逗土地使用权暮基准地价的宫通知》[京烛政发（20旷02）32来号]；今1萝0距、北京市国的有建设用地爬供应办法（泪试行）（京筹政发〔20朋05〕6号贫）；斤二、项目依伞据仍1欲、模项目控规指虽标破2火、挺委骨托方提供的方有关本项目段的资料和文选件畏3电、本实施方秘案编制人员赚调查收集的象相关资料围第三章递项目市场分蕉析忌一、北京市册房地产市场镜分析敞北京市房地稿产市场在悦20敞11休年扬政策调控的摧作用下，1换-1邻2知月全市房地招产开发投资槐持续蠢增长；房地劝产建设规模圆不断恢复；灭住宅销量访受政策影响睬较大判；唇政策性住房毕建设高速增险长；眨项目金融贷鹿款腿呈下降趋势抓。那（蛛一片）随房地产开发溪投资持续增诊长类2023年勒，全市完成裙房地产开发颈投资303狱6.3亿元卡，比上年增冬长10.1办%（根据国庄家统计局提州高投资统计育起点的相关赞规定，上年闲同期数据为躬调整后数据积）。其中，由住宅完成投险资1778拣.3亿元，浩增长21.净7%；写字充楼完成投资优363.8粮亿元，增长摘40.4%熊；商业及服习务业等经营劲性用房完成渣投资296票.7亿元，庄下降11.趟8%。己房地产开发宰投资中，建拌安工程投资转完成123叉5.1亿元车，比上年增迟长35.6辞%，占全市悦房地产开发错投资比重为饱40.7%曾。连（竞二上）享房地产建设镜规模不断恢熟复端2023年唤末，全市商桂品房施工面植积为120冤65.4万悔平方米，比裁上年增长1与7.1%。到其中，住宅留施工面积为巡7168.节1万平方米闯，增长16盆.1%；写杠字楼为14痕22.7万疾平方米，增三长34.9绪%；商业及晴服务业等经腊营性用房为随1187.页5万平方米沟，下降3.址4%。茄2023年毯，全市商品逐房新开工面尖积为424窜6.1万平硬方米，比上社年增长42窄.8%。其矮中，住宅新满开工面积为叨2596.振4万平方米布，增长25忽.8%；写券字楼为48脆9.4万平疫方米，增长零1.4倍；节商业及服务睁业等经营性史用房为30坛6.4万平爷方米，增长商26.4%递。培2023年奏，全市商品饮房竣工面积旱为2245黑.2万平方挠米，比上年案下降5.9病%。其中，价住宅竣工面友积为131姻6.1万平雁方米，下降夏12.2%认；写字楼为旬245.2释万平方米，洪增长23.眼6%；商业驶及服务业等盐经营性用房避为232.极4万平方米周，下降14拿.5%。丛（筝三汽）扛住宅销售棕受政策影响绩较大则2023年思，全市商品欢房销售面积拿为1440返万平方米，礼比上年下降用12.2%鸡。其中，住匹宅销售面积府为1035吧万平方米，蓄下降13.梳9%；写字阵楼为211聪.4万平方签米，增长1溉.6%；商武业及服务业栋等经营性用遣房为108呼.7万平方早米，下降2胆3.5%。升分功能区看扎，2023舍年，功能核训心区和功能里拓展区商品犁房面积分别寄为71.抱2万平方米移和631.外5万平方米嘉，分别比上苏年下降42誓.2%和1扇9.8%，象发展新区和笼生态涵养区衫分别销售6纺45.棕9万平方米志和91.误4万平方米霉，分别比上肯年增长0.仔9%和2.与9%。守（丰四么）萌政策性住房茫建设高速增浸长况2023年愁，全市政策伙性住房完成窄投资746忧.1亿元，咏比上年增长它94.9%棕，其中住宅味完成投资5蹦89.5亿区元，增长8腹7.9%。崭12月末，塑全市政策性叠住房施工面替积为408巷4.4万平张方米，比上眉年增长46亿.3%，其羊中住宅施工占面积为32纠73.4万馅平方米，增闻长43.1吐%。蹦2023年扬，全市政策照性住房新开磁工面积为1座726.8愤万平方米，类比上年增长废59.7%层，其中住宅用新开工面积喜为1388腰.7万平方慕米，增长4幸9.7%。普（忠五陡）仙项目中金融贷款尚呈下降趋势倾2023年罪，全市房地格产开发项目甘本年到位资腾金为535放8.1亿元挣，比上年下敬降4.8%平。其中，金柏融贷款为1兄168亿元伴，下降11挠.3%；自舅筹资金为1点746.2才亿元，下降盆0.1%；货定金及预收恼款为151鸡8.1亿元泉，下降5.豆8%。收二、北京市丛土地市场分掠析响阴根据《北京衰市2023叠年度国有建找设用地供应匀计划》，2诚011年全滑年计划完成侄供地总量庙6500公效顷膜，其中经营识性用地索3100公京顷肯，包括住宅钱用地猾2550公星顷扒、商服用地诵550公顷批。而住宅用咐地中，安排希了保障性住收房用地卫1330公丑顷妈。鱼2023年凝北京实际种土地送供应总量为疲5970公蠢顷，完罚成全亏年6500辅公顷供应计根划的92%甘，这是近3何年来北京首茶次没有完成厅年度供地计君划。据市场势研究院的数武据统计，截乡至涌2023年驳12月15夹日投，今年北京亿市共成交经饱营性用地9亿14.7公蒜顷，正在挂纠牌交易的经握营性用地共馅计213.价9公顷，因狸此目前仅完怀成全年非保赌障房经营性巾用地供地计棵划1770帖公顷的64您.8%。今忧年北京市共雕成交住宅用槽地50宗，沈规划建筑面骂积总计76顺5.2万平月米，不仅较愉去年大幅下瞒降47.3晒%，更创近狐5年来新低洋。此外，今欠年成交住宅申平均楼面地倡价为486龟9元/平米霞，较去年下甚降33.5名%，也不及枣2023年扯，且平均溢筝价率仅为1倚1.3%，蕉为近5年来握最低。绳从2023拣年各月的成磁交情况看，穗土地市场供燃应可以分为问以下两个阶赴段：介第一阶段，坟1-5月份冠，政府推地娇节奏较慢，随摸索保障房示用地落实方府法；开发企器业在新政下嘱谨慎拿地。良此阶段，北膨京市共完成卖住宅用地供亩应19宗，升成交13宗挣，成交面积慧仅占全年成剪交量的20条.9%。唯第二阶段，寄6-12月洲份，政府为万完成全年供店地计划，提互高推地节奏能，部分开发芝企业谋划弱梳市低价拿地羡。此阶段，匹北京市共完源成住宅用地哈供地54宗抢，成交37丝宗，成交面沉积占全年的猎79.1%要。迁从区域分布哄上看，20逗11年住宅柿用地成交中翠，生态涵养绪区的比重显病著上升，达舅23.3%留，较201暮0年高出1册9.9个百陡分点，特别描是怀柔区、悬门头沟区等食远郊区域，悄土地成交活刷跃，将成为说未来商品房躬供应的重要玩区域。裹2023年浓12月中旬怖，中央经济棋会议对明年可房地产调控午确定了基调俩，一方面，虑抓好保障性苏住房投融资属、建设、运与营、管理工前作，另一方兔面，坚持房莲地产调控政算策不动摇，值促进房价合缘理回归，加粉快普通商品挥住房建设，亿扩大有效供祝给，促进房研地产市场健阁康发展。拜三、毯海淀孙区边经济发展概喘况颂2023年肥，海淀区经晚济运行基本薯稳定。财政谋收入实现较失快增长,浸工业生产增丸速持续走低赠,全社会恢固定资产投北资稳步回升肆,消费市江场运行基本桌平稳,对刊外经济贸易房增长乏力,旗城乡居民付收支稳定增慕长。伙1.财政收油入实现较快仇增长栽2023年领，海淀区累用计实现区域靠财政收入1椅309.3垃0亿元，同扬比增长26队.8%；累劝计实现区级蝴财政收入2姿41.76征亿元，增长悟26.6%油。与生产经砌营相关的主餐体税种完成畜情况良好，愤其中营业税雀实现102咏.84亿元溉，增长23吧.3%；企新业所得税实渐现42.7剃9亿元，增霜长17.2清%；增值税菌实现21.亭99亿元，隶增长24.挣8%。惨2.工业生电产增速持续趁走低古2023年掉，海淀区规合模以上工业烛企业累计实赶现工业总产观值1304诚.9亿元，班同比增长2查.1%，累鸣计增速为年钢内最低。在竞规模以上工尤业总产值中贪，高技术产投业实现产值锹623.9麻亿元，同比坡增长8.4榜%。从销售肺情况看，2补011年累争计实现工业斜销售产值1旅304.8苗亿元，同比拍增长3.7她%，其中累摆计实现出口使交货值79滤.4亿元，急同比增长1部.1%。那3.全社会横固定资产投库资稳步回升衔2023年贯，海淀区完子成全社会固它定资产投资仆625.3昨亿元，同比排增长16.惕0%。其中魔，城镇固定玻资产投资完锄成339.赵3亿元，增网速回升至1竹2.3%；议房地产开发六投资完成2受81.1亿斩元，同比增喘长19.8岸%。城镇固逢定资产投资碑中仍以三产滴投资为主，普2023年辞全区第三产枪业投资31环7.1亿元宇，同比增长心13.2%栋，第二产业院投资仅为2仪2.2亿元布，同比增长再0.9%。渣4.消费市害场运行基本孙平稳掩2023年潜，海淀区实雀现社会消费帮品零售额1光383.1盾亿元，同比策增长10.董0%，其中识限额以上企愧业实现消费逃品零售额1妨210.1柳亿元，同比对增长8.9灶%。在限额狸以上零售额膨中，汽车及升零配件销售遍行业实现零劫售额218培.5亿元，茅同比下降1制7.5%。沟分行业来看漆，限额以上析零售额中批蚁发业、零售鹿业、住宿业捐和餐饮业分无别增长11负.3%、7荣.8%、1薄6.7%和管14.8%被。浮5.对外经申济贸易增长枯乏力雄2023年诞，海淀区合啄同外资额为讯16.0亿享美元，同比等下降32.窄2%；实际蝴利用外资1可4.3亿美雷元，同比增权长5.6%燃。抢6.城乡居堆民收支稳定逐增长香2023年晶，海淀区城休镇居民人均批可支配收入绵实现377缎46.4元尺，增长13池.2%；农吓村居民人均劳纯收入实现消20015废元，增长1格3.7%。泉2023年农，海淀区城器镇居民人均颗消费性支出最23999脚.6元，增枝长11.1播%；农村居袜民人均生活战消费支出1陡6498元垦，增长10区.8%。固四、201栗2年北京市猪土地市场预辽测秆第一，住宅航用地供应总泄量同比有所羞增长，但涨宅幅有限；所斗供土地以近崭远郊区域为智主，其中远纸郊区域所占览比重将继续壁上升；配建屿保障房的住布宅用地比较单将进一步加料大，同时也距将有更多的学纯保障房用螺地推出；由再于北京询土地一级开陪发抓涉及成本过要高，土地价撇格也不会有元明显松动。妄第二，出于幸对资金链的名担忧，以及示对利润的考著量，开发企挤业在京拿地沸将更为谨慎思，品牌房企猎将延续今年呈的趋势，更施加注重处在膨快速发展阶嘉段的二三线闷城市拿地。凑而除个别企示业可能积极煌介入保障房帮开发建设外死，大多数企圆业对此仍将湾视为危“屑鸡肋饱”枝，从而影响近拿地热情。佛第三，在供仆应小幅增长睡，需求继续吴消退的情况责下，未来一商段时间内北兄京市土地市泡场仍将持续嫂低迷，总体渴成交量仍将律维持低位，欣除了个别优企质地块外，派很难出现往刃年多轮哄抢际的局面。撞第四，受住浇宅限购等住毫宅价格调控煤政策的影响太，办公及教旋育科研类用酸地将会逐步呜受到市场青脊睐。换第四章蜡一级开发走实施主要内箩容及开发进暮度燥一、欧一级开发抢实施主要内龟容筑从授权开始凤至土地入市妄交易，和一级开发钱实施单位具钞体承担的任箩务主要包括棉三大块内容酱，即前期手鬼续办理、实春施征地慈、拆迁绒及市政咨询疫规划设计余、验收入市恩交易及相关根后续事项浊。属该项目整体押规划建设姐东升科技园井二期，同时婆就地安置西慨小口村庙和后屯村破被拆迁富农咐居民，解决猛该区域经济委发展落后、宾现状环境脏故乱差的困境或，按照别“额政府主导、庭农民主体、策留地安置、渣发展产业舞”倡的原则着力挨解决厘两坊村城乡一体工化发展，弟并沫与核心区产舌业规划要求逗相一致乱。游二期项目内随分三个地块僵分别实施回查迁安置、产差业自用、产断业上市。晃二、项目开改发进度亚计划绞根据项目用梁地的整体规粮划和现状情号况，描考虑办理各疫种手续的顺蔑序、时间与希可能性，更项目踏计划返实施周期为目1冤8狭个月状。燃本项目开发心进度安排如介下图所示：估图4-冈1好：我土地一级开挣发亿进度图纱第五章关征地实施方揉案怒一、征地情昆况概述婶东升科技园脚二期项目叮用地位于绞海淀欣区陷东升镇西小拦口村允，地处网海淀、朝阳扰、昌平三区定交界扰。搬项目东至现丝状黑泉路，删南至规划西个三旗南路（功现为西小口佩路），西至裙规划育坑新花园西膜路，北至北文新建材讽（不含代征末绿地）骂。谦1、规划用欧地现状权属渠本项目总占唯地盒69咐.96公顷拌，追全部为盘集体土地开。斗2、规划用储地现状性质搅本项目集体接土地性质有冶农民宅基地哗、集体企业米用地、农村亮道路沿、林地味等，具体情柿况详见下表绸。丛表尖5观-1：钥项目辨集体牵土篇地利用现状强情况驰遍单位（公顷夺）铜行政权属瓜集体土地趁农村定宅基地袖集体企业柳道路允等其他阴合宾计廉东升乡限23.4筋24.9肾21.66抚69.96移3、诉征地数量浙本项目需征暮收领中关村东升扩科技园二期楚用地敢69.96盟公顷渐，其中项目殃建设用地稻25.87能公顷宫，代征道路护11.83渠公顷廉，代征绿地罗32.26涨公顷亭。项目建设次用地中安置略房住宅用地埋7.03公企顷滋，采用空转悲形式征收猾，不计算征屋地补偿费和毅劳动力安置钢费绳；其余后计算籍征地侦补偿的土地抽面积插62.93冈公顷制；征地税费谜仍按以69.96流公顷酒计算咽。傲二、征地补才偿方案捧1、征地补形偿内容及标背准兵依据《北京齿市建设征地迫补偿安置办漂法》（北京广市人民政府衡令第148她号）：牛（1）征地副补偿费包括董土地补偿费说、安置补助宋费。涉及青眨苗和其他土备地附着物的炕，还应当向成所有权人支是付青苗补偿裁费和其他土尘地附着物补芝偿费。述（2）征地堂补偿费不低抱于北京市最自低保护标准判。征地补偿馅费最低保护榴标准由市土份地行政主管篮部门以乡镇纳为单位结合崇被征地农村触村民的生活捕水平、农业度产值、土地弊区位及本办击法规定的人辅员安置费等探综合因素确抚定，报市人秩民政府批准也后公布执行爽。伞（3）征地喜补偿费用于牛人员安置后南，其余作为呼土地补偿费挡支付给被征茎地的农村集售体经济组织盒或者村民委判员会，用于立农村村民生蚊产生活。羊2、劳动力糖安置方案贺根据北京市克人民政府第降148号令童，本项目征绩收农民集体罪所有的土地捆后，相应的氧农村村民转板为非农业户汪口，应难妥善解决转吹工劳动力就喉业安置问题凯。刷劳动力安置许就业:本项蜓目简按照汁“证政府主导、数农民主体、差留地安置、抖发展产业历”够的原则着力钓解决西小口毛村城乡一体钢化发展问题少劳动力膜，规划的产孩业用地留有膨2/3由东耀升集体经济邪组织自持经蜜营，协议出携让，分摊土皮地一级成本乓。虾劳动力安置馆就业糖问题僵由算东升狠集体经济组宝织结合整体呼产业发展布林局，统筹考侄虑秩，不再单独伴计算安置费结用。候3渡、征地补偿底方案姨本项目征地梅采用泛留地安置结跨合肆货币补偿方超式。脏本项目征地大范围土地用别途为参宅基地著、集体企业储用地艺和林地柿，不涉及青荒苗和其他土勤地附着物。算根据《北京亿市建设征地坟补偿安置办哄法》（北京络市人民政府金令第148辫号）等有关碰规定，结合劝海淀词区稼东升镇爷征地补偿标锤准及本项目魂实际情况，概本项目征地寿费眯用阳包括土地补振偿费、人员言安置补助费胞、转居手续哪费、青苗补紫偿费液，包干价拟方定为200盛万元/亩，扶征地面积为依62.93陆公顷语（组943.9蜻5畅亩），原项目征地费颂用共计18接8790万扑元单，快征地税费为肿防洪费，按脑69.96遵公顷枝计算，为1场399万元劳。烈征地不可预洲见费不再单印计彻。方第六章肺拆迁实施方卵案陈一、现状调化查茄本项目范围咳内地上物情恐况如下：1、住宅夹项目阔范围内现有朋住户春1015哈户，百人口稿2682江人。唯农民宅基地散面积23.番4万平方米蓄，副建筑面积为斥15堡.果6栏万平方米缘。2、非住宅线集体唤土地非住宅瓦建筑面决积吴24怠.椅9叛万平方米荷。稍二、拆迁补御偿方案逐本项目拆迁挨采用货币补毯偿方式。抚（一）德住宅拆迁补界偿方案恋1、补偿依油据耀根据《北京后市集体土地找房屋拆迁管袜理办法》〖蕉北京市人民雅政府令第1树24号〗逝以及缠海淀娇区拆迁政策屿相关规定、江文件呼，确定集体斯土地住宅拆战迁补偿费用耗。昼2、补偿测蝶算及拆迁补偿费长主要包括坐农、居缸民拆迁补偿棵费各，集体企业赤拆迁补偿费灾。区拆迁费用包狂括拆迁评估企补偿及奖励咬费及烈相关服务在费用等构成颜。铺【1】农谅、居皂民拆迁补偿窑及奖励费怕经初步调查疯，项目用地致位于东升镇泽西小口村，柴总居住人数吓2682人督，总户数1疲015户，劣宅基地面积查23400狂0平方米据，建筑面积沿15600致0平方米似。白根据京政函青[2001隶]109号问、京房管拆色字〔200拐3〕808胆号、京房地凝评字（19落99）65栏6号等据实讲际情况确定歌。庭①宋区位补偿价僻依据嚼北京市集体售土地房屋拆季迁管理办法碍（北京市人兆民政府令第颂124号）垄和周类项目拌的拆迁区位滚价格执行情炸况，本稠项目宅基地霉区位辉补偿军价便确定为增5625截元/平方米颗。具②祸重置成新价词用房屋重置黄成本结合成炭新进行计算良。计算公式慌为：柔房屋重置成宾新价=［屋瓦面分数+房树架分数+顶脚棚分数+地沫面分数+（蔑墙身分数+烤门窗分数）杏×聪柱高差率］寺×肆标准间数钓×踏（成新折余近率+使用年却限折余率）详÷属2倒+装修分数央×自成新折余率洋+设备分数芝×拔成新折余率虚+附属物分税数纳×刚成新折余率置×留227元/荣分壮根据评估人拍员的现场调补查，结合估医价经验，确原定住宅房屋铸的重置成新得价为皱10投00盆元/平方米科，靠设备、装修撕及附属物身按照3悔00测元/平方米撞，合计13痰00元/平锁方米砍。巨③鹿工程配合奖菠按被拆迁房衬屋25万元心/户估算。否④疾提前搬家奖统：每怕户5万出元。记⑤并家电迁移补称助费：概每影户1650现元。郊⑥侧搬家补助费箩：按20元敬/平方米计狡算。秋⑦租周转补助费昨选择房屋安惜置方式的，驼在周转期间键，拆迁人按缝照被拆迁人裙实际安置房坚屋情况给予腥周转补助费彩，慈12仗00元/人能·月，周转裹期为供36轨个月。雪⑧园一次性停产录停业综合补钉助费恢以被拆迁房习屋面积的7味0%为基数眉进行补偿，亦补偿标准为假2000元忍/平方米董以上合计趟21626物1查万元，具体甲见下表梅：奏表5-SEQ表5-\*ARABIC绳1从项目农、居酷民拆迁补偿洲费用汇总巩表临序号宣工程项目鼻缴计费事基数列单价披费用合计醒（万元）展备注今1竞农、居民住野宅拆迁补偿快——助——牧2筑20940论房盛1.1呢土地区位补荡偿价纤5625元形/平方米臭23400顿0平方米辱13162壮5仿参照周边项搅目宅基地区碧位补偿价格停确定疑。尚1.2酱房屋腾退重弯置成新补偿牺费傍1600元糕/平方米谷15600逢0平方米话24960劝按全部建筑和面积160肃0元/平方率米计算元1.3喜工程配合奖览25万元/坝户肤1015户勺25375送缎按全部建筑滤面积孕1015户佣1.4斜提前搬家奖撕5万元/户呢1015户血5075捧按沉1015户突，补偿标准犹5骑万元岗/剂户误计算脸1.5焰家电迁移补君助棍1650元退/户织1015户日167咸按凭1015户泄，补偿标准晒1650活元温/惠户臭计算柜1.6乳搬家补助费仓20元/平琴方米续15600荣0平方米针312皆按全部建筑相面积20元内/平方米进众行补偿停1.7夫周转补助费庭1200元犯/人宽·骨月痕2682人钢11586代维120沸0愈元昨/花人酬·排月，共报2682人赞，周转期院36肌个月隐1.8榜一次性停产精停业综合补杂助费胞2000元欣/平方米渡10920科0平方米哑21840酿己按拆迁面积章的耳7夺0么%，崇补规偿仔标准200晶0元/平方机米估算轰【誓2袜】企业拆迁势补偿费霞根据调查，适目前项目用艰地范围内总粪建筑面积塑24900婶0过平方米塑。根据市政睡府87号令终、京政函[羞2001]戏109号、陡京房管拆字涨〔2003换〕808号御、京房地评稻字（199煮9）656妖号等据实际桶情况过，项目集体很企业拆迁补美偿价贝按呼3500元惧/平方米馆计算踢，共计87奶150万元轧。侧【京3中】需其他费用父①枝拆迁服务费确：泛按照拆迁费放用的1持.5半％计取。槐②遮拆迁评估费圆根据北京市炮物价局、北填京市房屋土薄地管理局《馋关于房地产坝中介服务收欢费的通知》蔽(京价（房坐）[199砌7]第39搁8号)，参董照本市汗房屋报拆迁评估蝴要求，按照替拆迁评估补堡偿费用的1叮.5傅％计取。③拆除费碎参照本市维拆迁方案秆编制要求，冰取命40蒜元/平方米郊。拆除总面摧积为窄40500远0庭平方米互。叶项目亿拆迁成本具俗体构成见下晓表：睡表5-SEQ表5-\*ARABIC厌2谱项目拆迁补月偿费估算表酬序号现项目舅补偿标准忧数量泪金额（万元植）恢1活农逗、居民住宅图拆迁补偿董——冷——梦22094舰0累1.1垦拆迁补偿费振5625元另/平方米扎23400配0弃平方米肌13162满5义1.2稠房屋腾退重弹置成新补偿币费们1填6燕00元/平缠方米夜156年000软平方米塑24960挡1.3弟工程配合奖而25万元/粉户额1015燕户朴25375邮1.4念提前搬家奖检5万元/户肌1015登户郊5075钻1.5箩家电迁移补仰助谣1650元素/户臂1015同户颜167吐1.6鄙搬家补助费木20元/平男方米享156胳000闻平方米庸312括1.7严周转补助费芒（36个月始）垮1200元伴/人返·喊月奏2682人纷11586俱1.8拔一次性停逼产涝停业综合补粮助费校2000元访/平方米锋1092迟00钞平方米箩21840美2小集体企业拆很迁补偿费盲35泽00词元鲜/炉平方米或24900挥0讯平方米痒87150狱3余高压线入地察费用假25000嫩4晓其他费用事——源——骨9897协4.1测拆迁服务费前1.50%责30341用1昂4621娇4.2火拆迁评估费抬1.内5项0%短23905根5酿3656蜘4.3腔拆除及渣土吉清运费片40瑞元潮/碰平方米想40500拌0平方米应1620华5屡拆迁不可预划见费用乌10%部1,2,4尝项之和鼠31799靠6垮拆迁费用合缝计饲——薪——纳37478蚁6形三努、拆迁成本约分析寻本项目怜土地一级开祥发桌共涉及拆迁久住宅建筑面泡积亿15.裙6主万平方米知，殿1015话户，钻2682奇人，每户平滔均约垮2.64链人，经测算端，户均补偿责约捉21扭8滤万元，人均树补偿芒约起82吃万元。闸与同类区域烫拆迁停项目车情况相比，葛拆迁具有可匠行性。白四劝、纵拆迁安置方彩案内结合重点村脂改造的相关眨政策，初步朗确定眠本项目件拆迁以货币劝补偿为就主火，房屋安置唉、产业安置休为踪辅的方式进漆行棉。济依据拆迁安闯置方案，果东升科技园炉二期掠项目共需安劣置房屋参及配套扣总建筑面积披共计祖13840少0名万平方米，升其中，因安置房住宅址13269弟0平方米暑，配套公建禾3310平野方米从，柿配套幼儿园醒2400平列方米跌。词产权性质呢按照经济适搜用房管理替。答1、盆前期费用局前期管费用脏主要包括承立项扣可研及摘实施方案编积制费提、毯市政规划方古案咨询及综吧合费腾、用地普测拉及拨地钉桩幼费、环境影锹响评价编制狱费、姓土地地价评升估费简、地质灾害影评估费、成攀本审计费、吗工程勘察费窄等费用支出炮。型表瞒5拴-解4能：颂回迁安置房杯前期费用估蔽算表透序号漏项目名称摊基数奇单位谅方案指标同经审核方案凡投资额(万泽元）堂备注天一卖前期费用晌13.41幼㎡减112使1551谊【1.1】铺至【1.1垫5】月男1.1贸立项可研及色实施方案膏编制费盾75饺以估算投资剖额为基数，飘按姜“刮计价格[1验999]1刮283号吗”晶并结合市场真行情计算岗1.2攀用地普测及尤拨地定桩费浸10000梳0带㎡弓1.4元/邻平方米玻14局以建设用地逗面积为基数攀，按1.4蓬元/平方米哥（用地普测舌0.4、勘美测定界0.督2、拨地定略桩费0.8禽）计算杠1.3项环境影响评的价费限贤维愚20兔计价格【2贷002】1茎25号、发战改价格【2凉011】5位34号墨1.4虽地质灾害评唤估费矿斗惭吸20歌按照市场收膨费一般水平抛确定望1.5著工程勘察费崇10000量0龟㎡棒10元/平攀方米傍10等暂按照10成元/平方米沸，涛规发（20熄00）63凭0号哨1.6唐工程设计费腐39198椅万元汤颂800拢市场、市规拌发（200汁0）630祝号摧1.7裳工程监理费陪39198呆链呆314怠京价（收）族字（199雪6）第43柿号，暂按照帐建安造价的电0.8%计垮算匀1.8蚊招标代理费含幕递嘱50怕计价［20粒02］19被80号,包耍括勘察、设说计、监理、盖施工、设备绕等招标傲1.9贩造价咨询费比叔委衰50非京价(收)蛙字[200界2]第48帜0号押1.10亡施工图设计浑文件审查费俩13840再0捕㎡继2元/平方休米奶28键发改价格【田2023】概534号充1.11超竣工图编制酷费煎早堪挨50帜标1.12山工程保险费盾39198忽万元姓0.20%平78吼《北京市建呜设工程费用目（北京市城侦乡建设委员击会1997禾年）》并结粱合保险公司欠报价聪1.13拥检测费童13840座0刊㎡鱼3元/平方伞米逼42腐室内空气污茂染、电检、跳消检、土壤姨氡气检测杆2、土地取飘得费用降（1）土地冲征收费用低征地空转，体回迁房地块宋不计算征地瓶成本。帝（2）地上液物拆迁补偿露费用笋安置地块的腿拆迁费用统恒一纳入一级晶开发成本，运不单独计算倦。肢3臭、载政府土地收核益及相关税轿费候经济适用房旦用地按划拨絮供地，不计庸算政府土地源收益及相关昏税费。堵4劈、扔房屋济建帜造兵成本估算萝根据设计单冻位提供的设窜计方案，结素合现行工程筋造价标准贪和建筑市场蒜价格情况译，本项目回办迁房屋建造盗成本包含喊房屋丝建安费用仪、妖市政费用必、验室外工程扣、室内装饰浙等具，地上按2界200元/自平方米，地旁下按250灭0元/平方家米进行估算例。络其中地上部浮分按安置用浴房面积13皆.84万平炭方米计入安益置房成本；符地下部分人役防、设备用钓房等面积1飘.92万平景方米及地下奥车库锄41600酬平方米核（车位配比抚为1户1个励车位）的部阿分面积帝15800禽平方米稿（1：0.敢2的部分如参系利用人防辈面积可全部崭计入，1：佛0.3的部燕分可计入6坝0%，其他议部分不能计线入回迁成本融），合计为牌3.跟5万平方米届计入安置房炮成本，另有涛2.58万故平方米的地抚下面积（建准设成本为大6450病万元）不能技计入回迁成景本。仆项目佣总贱建造成本权=13.8局4谣×兆2200+情3.5碰×叹2500=酿39198磁万元梢。直5咱、答定向吹安置房成本须定向安置房王成本包含诚前期费用歪、季政府土地收赤益及相关税恩费滩、役二级迅房屋建揉造列成本、助财务费用、落投资利润势、相关营业侮税费裕，末最终成本以丰审计审定金叉额为准引，债具体测算详诸见表未5助-颠5。竿表则5血-溜5己：拉定向安萝置房纺总勒成本测算表并序号加项目冒金额框（万元）廉单价珍[滤元/地上建虑筑面积怎]纺备注止一倦前期费用疮15录51虚辱11乱2乏二才土地取得费矩用狸0膊0垫2.1-2额.2项之和但2.1表征地费用雀0泪0醒2.2调拆迁费用茫0爱0以三熄政府土地收腥益及相关税复费拐0秩0都四衣房屋建设成联本筒39198沉2座832易凉含地下可计耳入成本的面己积涝五匠财务费用孙2813盆210改周期2年，拨利率取6.肤65%告六光投资总额抄40749列名3039秒【一】至【意四】项之和厚幕折合地上建报筑面积单价绘3039法洪弄元/平方米框镜折合总建筑竭面积单价梨2443哄牌禽元/平方米捏七范投资利润安122县2伟予91逮3%惰八撒相关营业税盼费呈2516减182刻收入的5.盲6羊%（赏按3350席售价计算设）锡九探合计厌4448齿7胡331锯7惹妇【六】世至【永八酿】项之和疤测算说明：谈以上数据为辟方案阶段估帽算，地下建正筑面积需经滤人防等部门献审定，最终归建设成本塑以审计审定翅金额沸为准。骨5轮、定向安置简用房销售价亲格旁根据定向安益置房的棒成本哨定价原则，对本项目初步嗓确定售价为截3350戴元/平方米粥。怒本项目需要盏安置拆迁农回民10匙15仆户、池2682词人，灯3350彩元/平方米梁的销售价格翁，总销售收优入为监44924装万元。着地下车库向取回迁居民租晚赁使用，不物计算销售收民入。刊安置房总成章本为讽4448种7糊万元，销售针收入为翠44924胸万元，解盈余内为汪437赢万元，屯盈余冲减中蚁关村东升科纤技园二期躺土地一级开赌发总成本，缴统一平衡信开发资金梁。夹第解七咏章左市政基础设旦施建设方案膛依据项目单色位提供的督资料喊，项目外部垦市政配套条改件具体情况射如下：铃①量上水:该项作目给水由建场设项目东侧淋林萃路艳DN200芒城市自来水尖管网提供，源供水压力大却于0.22中MPa。怕②狮中水:该项说目用地中水抛由爪项目用地东呈侧林萃路乐中水D16携0干线接入套D125支愚线至宗地。李③膀污水:该项粱目污水排至卧建设项目扇用地东侧林仪萃路划DN能400mm畏市政污水管盾网。钢④厚雨水:该闷项目建筑物赌四周设雨水造管道，可将革雨水收集后膜直接排入建富设项目民用地东侧林仅萃路炕DN500鹊-DN节700mm永市政雨水管式网。⑤热力眉该项目所在扇区域拥无壶集中市政供很热管网接入队，类本项目自建闲燃气锅炉尾。⑥电力内该项目才用地内规划扭建设110惭KV变电站洁。⑦燃气盛该项目由项帽目予用地东侧林倒萃路往现状DN3遮00中压管防线引入DN菊200毫米耀燃气支线，施接至用地绸北侧拜的络建材城高压若B壳调压站，向单项目集中供漠应燃气。喷本项目不发浪生市政建设孟费用，暂估裤市政方案咨筛询费用15斧0万元暂，计入本一酒级开发项目扰的前期费用农。涂第披八庭章土地挑供应方案训一、土地供街应模式爬根据有关经毛营性国有土调地公开交易寸的有关规定担，本项目在营完成群土地一级开福发径的征地、拆逗迁、市政亭方案咨询围等各项工作肯后，夕回迁地块按勇划拨供地，粪产业用地中情2/3集体啊经济组织自晨持部分在平防等分摊土地捎一级开发成蒙本后，按协温议出让供地汽，产业用地董其余1/3盒通过土地公餐开市场方式得（招标、拍哄卖或挂牌）股供应。二期分项目按三个匹地块分别供黑地。都二、土地供猾应计划千根据柏土地一级开怨发绑及招拍挂出屠让流程，结锐合已制定的匆征地、贷拆迁喜等开发实施富计划，本项白目相一级开发搏周期共激1辨年，印整体么实施，拟在鼻整体否一级开发览项目完成后芹实现学上市之地块的栗公开交易。浅三、应土地一级开牌发匪深度淡宗地内土地骂平整。喷完成用地范倚围外的市政揉方案咨询。哭四、茄一级开发翅成本及入市孕交易底价的徐确定届（一）入市搁交易底价的四构成施根据《关于蝴印发北京市浩国有土地使害用权收购和泪入市交易补架偿暂行办法卡的通知》（弓京国土房管扔出[200盐3]128察号），上市朵底价极由虹土地一级开蚊发挥成本与地价乌款构成。结郊合该项目具铃体情况，各肃项费用其中极：让1、信土地一级开关发界成本辰包括：赞（1）项目渣前期费用廉（2）征地珍、拆迁补偿呜费茄（3）市政冈基础设施建个设白（4）不可拦预见费牺（5）财务编费用僚（6绣）刮一级开发哀利润2、地价款廊根据北京市济人民政府发裹布的《北京状市人民政府遇关于调整本芹市出让国有般土地使用权秘基准地价的缩通知》煎(弦京政发凳〔200爆2溪〕32筒号绍)熊，项目所在算区域缴纳的少地价款类型气为毛地价。铅结合项目周验边同类项目墙的房地产市鼓场情况，初挤步对毛地价室进行预估。尖（二）喇入市交易出野让底价按照擦以下程序确勒定：折1、漆由有资质的块评估机构根姓据评估期日辱的正常土地取市场价格，牙对出让地块梳的出让底价轿进行评估并这出具评估报判告。勾2、谋市国土局和捏市发展和改甜革委员会根孤据估价结果吃，结合政府苦产业政策提织出招标、拍抗卖、捡挂牌槽出让底价初狮步建议。蛛3、权市国土局就披招标、拍卖为、酸挂牌凳出让底价会凭同市发展改蜻革、规划、企建设、财政渠等相关部门盛审议。沙4、久市国土局会据同市发展和鱼改革委员会将根据审议意妨见确定最终令底价，特殊誓情况与市发层展和改革委妨员会共同报活市政府批准岁。张第青九国章项目幸投资方案这一、项目溉一级开发忠总投资估算坝本项目总投沾资禁66248橡9新万元，苍具体投资估炮算详见盐表由9-1。回表9-1舍：微土地一级开矮发附投资估算明炭细表投序号日项目须总费用（万展元）炭备注掉一稍前期费用薯732糖.06戴1.1聚编制项目建宿议书舱(竟代可研报告渴)阔8伪0石按壶市场行情惨估算，最终雁以实际发生韵并审计审定门为准渣1.2项土地一级开牵发实施方案夸编制费角8娇0病按市场行情接估算，最终槽以实际发生龟并审计审定殖为准别1.3赶编制市政规嘉划方案费花150姑按市场行情观估算，最终激以实际发生震并审计审定略为准宝1.4横用地普测及凶拨地定桩费彩36.2愧以建设用地黎面积为基数竞，按挪1.4冷元走/群平方米计算般,最终以偶实际发生并槐审计审定为往准和1.5助编制环境影习响评价费乱82.93皇以规划建筑蹈面积为基数风，按锯1银元妄/跃平方米计算土1.6蚊编制交通影烈响评价费妙82.93米以规划建筑惑面积为基数悟，按帆1退元锄/察平方米计算盖1.7萄招投标代理以服务费院30勒以标的额为摊基数，按凑“横计价格缺[2002宅]1980河号章”图并结合市场伙行情计算唯1.8围编制土地上科市地价评估脖费虚30忌按京价香(源房显)删字晓[1997专]场第蒙398遣号文，并结率合市场收费滥一般水平确伙定凤1.9库编制地质灾灯害评估费问30刃按照市场收舌费一般水平统确定轰1.10旅委托入市交团易费景50射以入市底价影为基数，按誉“斗京国土房管目财杆[2003笔]82渐号献”凤并结合市场腿行情计算灶1.11问一级开发成干本审计费用曾80忧以一级开发遮成本为基数厘，按照土地堪一级开发成划本设计规则姑计算捧折合规划可烤出让建设面对积单价逆10沸.剧62伙元/平方米丧二果征地费用合芹计霜19018察9秀.0卫0疗【2.1】皂＋【2.2短】擦2.1币征地补偿费配18879谦0变.00馆面积露62.93况公顷滔，征地包干驾价200万垄元/亩脖2.2恶征地相关税嗓费崖1399.堆00欺含于征地包胆干费用中右折合规划可充出让建筑面炎积单价常27级60模元/平方米笨三晌拆迁补偿及预相关费用犬34298贼7仿【3.1】无至【3.阵4办】项之和蓄3.1详农民宅基地葵拆迁补偿指22094恼0搜拆迁折算单呜价1416局3元/平方迷米有3.2租集体土地非驶住宅拆迁补逆偿斩87150祖拆迁折算单茄价3500搁元/平方米驻3.3沫其他拆迁费扶用由25000巡高压线入地落3.4界拆迁相关费丧用权9897渔拆迁、评估誓、拆除服务扮折合规划可睬出让建筑面禽积单价帽4977蛇元/平方米耕四蜓征地拆迁不刃可预见费住31799串【4.1】书+【4.2朵】兰4.1局征地不可预鲜见费丙0半不单哪独多计算择4.2犹拆迁不可预痛见费咱31799叮按干“涂拆迁补偿及叶相关费用倾”瞧的10％计途算劝五称大市政基础现设施建设费架0姑满六鸽回迁安置房慕损益月-43盘7取七颠财务费用佳176侧50术警周期按1.自5年，利率跃取6.福4网%张，按65%稿计息厅八株小计费58榨2920傅【一】至【破七兔】项之和们九败土地一级开咳发投资回报决46634遗桨【八】淡×永8%神十侵两税一费乒34580炒魔【八】/(为1-5.6绪%)*5.巷6%搬十一我土地一级开训发总投资合戏计现66413木4惜【七】至【鼻九】之和车折合沉到功规划可出让榜建设用地穷的地面单价路25672疼胆元/平方米膝折合规划可艳出让建设面狼积叠的楼面拥单价旨9637愈元/平方米控二、土地地孤价款估算蚕项目规划裤可出让查总建筑面积勒68败.岭915户万泪平方米，苹规划用途更为车教育科研耳。犁本项目舍所处用途级铺别：按教育弊科研，则为林综合，位于窗五袜级地，基准渔毛地价为裤660-9迁90富元/平方米叉，出让金按秋60%计算约约为440榆元/平方米似；如按高新饺技术产业研通发用途考虑聪，则为工业晕用途，仍为其五级地，基壮准毛地价为翁195-3疑00色元/平方米群，出让金按吉60%计算黑约为160叫元/平方米牙。根据该区们域类似项目探的风综合转用途的地价波水平情况，妖结合项目自候身实际情况芦，本项目地凶价水平按照乏综合用途4抓40结元/平方米凉进行估算办。米三、入市交排易底价估算饺入市交易底质价为斜一级开发级综合成本与虏土地毛地价察之和。席一级开发陆综合成本鼠（包括拜一级开发固投资回报妙）房为料66威4134邮万元，扬折合规划可我出让建设面起积单价为疗96夹37画元/平方米兴，政策端土地隔收益牙单塌价为寿440赴元/平方米南，本项目入犁市交易底价委单价外估算笑为苏100耍77细元/平方米席。被本项目拟入除市面积为2栽3万平方米绕，入市交易床底价为艺231规771旅亿元。淋四、土地销风售收入估算录此处主要采漂用假设开发溉法确定项目金经过遇一级开发先后预计能实童现的土地销胆售收入，以滴此来考察本叔项目在市场巡上的经济实僻现能力。狮1、项目二泽级开发完成澡后可以实现怀的销售收入钱根据项目区济域市场调查失分析，考虑猴区剩域市场价格技水平和市场剖发展趋势。验经对周边境综合起类房地产的轨调查分析，盏确定在本项把目建成后，丸可以达到的敞综合物业阴销售均价桐预计为下22000米元。霉2、项目二驱级开发成本斯及开发商利月润邀（胜1位）建造总成傍本燃根据现行橡《北京市建蔬设工程概算魂定额》，并馒综合考虑各侄用途房地产恼的建筑结构械、寨装修状况及镇其区位等因垄素影响，测锣算详见聪下浩表：星表9-蔑4熄：建安综蛛合成本估算森表皂序号徐名称鬼单价

烟(元/M谜2招)陡备注村费率具体取梨值薄一劝综合建安费校用软5000闲板二辈市政费用怒50斯0笑逃皂红线内市政相50币0般建安费用的嫁(10-1唉5%)渴10韵%宪三朴建造成本排5止50拜0纹一＋二裙胶四票管理费用绕2