江苏-南京-鼓楼区-招商葛洲坝-紫郡蘭园项目营销竞标提案报告

引领南京·城市价值的变革NO.2015G11项目营销沟通谨呈：葛洲坝&招商首轮项目认知回顾地块价值认知客户定位认知住宅改善趋势明显，区域热度低中高档集中型商业稀缺，街铺商业价值较高，以单层及一拖二连售少写字楼+公寓，可考虑酒店运营37万㎡体量综合体项目住宅：商办=45%：55%鼓北核心，旧城新改市场竞争认知逐渐成熟的未来主城、既有客户区域价值认知不足两大品牌&物业形态丰富&区域综合体首轮市场报告项目核心客群集中在红山路、慕府南路、龙蟠路之间周边区域对项目价值认知不足PART1明确项目发展使命盲点VS亮点进入营销之前的讨论城北始终被忽略的主城板块+两大发展商首次联袂的综合体传承？突围？追随市场发展脚步，还是主动塑造价值高地营销的两大现实问题50万㎡≈100亿元？进入营销之前的讨论运营使命明确及策略拆解产品策略：安全快销/低风险/高溢价

/丰富全面性营销策略：综合体大盘形象/品牌营销/资源嫁接运营策略：多物业协同开发

/投资风险规避核心策略拆解123经营目标明确：借力项目价值&品牌价值来撬动区域价值进入营销之前的讨论发展远景展望催生城市发展变革区域综合体价值高地深化品牌形象不跟随，引领鼓北新中心的价值变革以综合体优势自成一体，创造新的城市价值区域内唯一性的综合体项目，定制化打造，产品价值及利润最大化招商南京首个大型综合体项目，适应未来综合体发展趋势，实现招商品牌深化为超越&传奇而来，招商G11耀世登场进入营销之前的讨论核心问题提出如何找寻产品定位的高利润与低风险之间的平衡点？Q1：如何从全局出发，进行综合体大盘的运营开发考量？Q2：营销推广的总精神以及渗透性创意点思考？Q3：PART2产品定位的深化思考关于住宅住宅产品>>整体市场动态南京市住宅市场热度高涨，全年量价快速增长城北整体板块均价站稳2万+，板块整体跃入中高端改善时代市场热度不断提高，全年量价整体稳步快速增长2015年南京市整体市场呈现稳步快速上涨趋势，成交均价从1月份1.4万元/㎡左右上涨至1.65万+元/㎡，整体价格涨幅高达18%；在政策红利的刺激下，市场一反往年金三银四，金九银十的市场规律，全年成交量快速稳步上涨，市场热度不断提高；城北成为新的热点置业板块，板块均价站稳2万+城北板块的均价整体上涨区域与全市趋同，板块均价有年初1.6万左右上涨至2.0万+，涨幅大，板块置业热度高涨；2015年城北整体供应96.72万㎡，成交71.28万㎡，供销比1.36:1，整体供大于求，成交量相比往期板块年成交量50-60万㎡左右涨幅明显；住宅产品>>整体市场动态城北价格：20000+元/㎡仙林价格：20000+元/㎡城东价格：25000+元/㎡河西价格：30000+元/㎡江北核心区价格：20000元/㎡城南价格：20000+元/㎡江宁价格：16000+元/㎡城中价格：30000+元/㎡表中价格为主流项目整体价格原有南京市场格局高端低端城南城北仙林江宁江北河西城东城中现有南京市场格局市场分级分明，各区域客户区域特性相对明显主城内各区域均价集中在2万+元/㎡，板块特性趋同化，客户选择面多样化全市各区域主力项目均价基本均跨越2万+门槛，板块分级逐渐模糊化城北置业热度高涨，市场逐渐打开，客户由区域内向全市转变是发展趋势，但仍然需要一定培育周期住宅产品>>整体市场动态2015年末，城北滨江及燕迈皋桥中心片区各项目推盘去化均在8成以上均价迈入2.3万+时代，相比上半年2万+涨幅明显，供应整体偏中高端改善恒大翡翠华庭中海G16龙湖春江紫宸深业滨江半岛中电颐和府邸中冶盛世滨江复地新都国际待售项目在售项目尾盘项目世茂外滩新城滨江片区区域均价21000-23000元/㎡改善集中，品牌集聚星叶瑜憬湾近期开盘量价表现项目名称开盘时间户型面积（㎡）推售套数（套）去化情况成交均价（元/㎡）龙华春江紫宸11月5日130-144212售罄26500毛坯深业滨江半岛12月9日60-853328成2400065年毛坯世茂外滩新城12月27日104-1694569成27000精装恒大翡翠华庭1月4日20060/25000精装保利朗诗蔚蓝12月12日81-1381808.5成23000精装星叶瑜憬湾迈皋桥中心区区域均价20000-24000元/㎡热点开发区域，品牌集聚开盘至今累计上市1204套房源，共11.61万㎡，目前，累计去化1204套，全部售罄，整体成交均价21622元/㎡；

其中，近期加推房源130-144㎡均价26583元/㎡，较上次推盘2.2万元/㎡均价大幅上涨；3#4#5#6#1#2#龙湖春江紫宸首开去化量价表现面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40-50㎡2900.98622900.98621984070-80㎡14751.6618614751.661861856090-100㎡57002.1862057002.1862020323100-110㎡13427.0312413427.0312421885120-130㎡67085267085223841130-144㎡21353.9916021353.9916026583合计116143.841204116143.84120421622近期加推房源近期加推130-144㎡房源，均价达26500元/㎡，已售罄前批推盘尾盘均价22000元/㎡，成交均价大幅上涨龙湖春江紫宸：住宅产品>>竞品最新动态项目分为05-01和05-10地块，为3期开发，由2栋（65年产权）住宅、3栋（70年产权）超高层住宅、2栋高端商务写字楼和3万㎡商业组成，目前已经动工。此次首开户型为65年产权60-85㎡公寓式房源；首开65年公寓式房源，85㎡户型单价超2.4万元/㎡，去化8成70年产权住宅预期打造120-185㎡为主的中高端改善产品深业滨江半岛首开去化量价表现面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价50-60㎡4164.6872528.8292275060-70㎡5780.16962408.4402286970-80㎡2210.428552.672392280-90㎡10576.171234470.3522417290-100㎡862.419578.67625940160-180㎡657.284000合计24251.13328538.79114238201#溢价房源深业滨江半岛：住宅产品>>竞品最新动态

2015年累计上市829套房源，共11.44万㎡，目前，累计去化931套，共12.82万㎡，整体成交均价19740元/㎡；

面积段100-144㎡&160-180㎡房源去化较好，面积段250-350㎡大户型房源整体均价较高；世茂外滩新城近一年分面积段供销价情况面积段上市面积上市套数成交面积成交套数成交均价90-100㎡3891.81393891.813922490100-110㎡22535.4122024419.9923218859110-120㎡110.8512771.232517196120-130㎡1652013116026.4412721628130-144㎡28273.620238944.0928218049144-160㎡448.23300.43221995160-180㎡30439.2518222612.1513320435180-200㎡005246.852918249200-250㎡5094258749.454320519250-300㎡7128.16265209.041927053合计114441.3829128171.593119740超高层，年底加推456套104-169㎡产品，精装均价约27000元/㎡，已去化超9成，全年量价表现良好，价格攀升迅速世茂外滩新城：住宅产品>>竞品最新动态恒大翡翠华庭开盘至今分面积段去化情况面积段上市套数上市面积成交套数成交面积成交均价100-110㎡3303.87303.87320979110-120㎡303509.223509.223023504120-130㎡161951.961951.961622909130-144㎡496883.846883.844922739160-180㎡12621660.321660.312622589180-200㎡3556.9000200-250㎡22645746.813040.466422467合计45380612.8947349.6528822648开盘至今累计上市453套房源，共8.06万㎡，目前，累计去化288套，共4.73万㎡，整体成交均价22648元/㎡；其中，200㎡&230㎡大户型走速慢，144㎡以内中端改善产品均去化完毕；C地块B地块A地块16171867201998在售楼幢12月加推4、5号楼200㎡房源，均价达25000元/㎡，180㎡以内户型均去清完毕，110-144㎡户型单价较高恒大翡翠华庭：45住宅产品>>竞品最新动态已知区域竞品后续供应结构两房一卫三房一卫/两卫四房两卫五房两卫及以上项目名称70-80㎡80-90㎡80-90㎡90-100㎡100-105㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上合计恒大翡翠华庭1121801121121246264766星叶瑜憬湾52233133394341071中电颐和府邸350175241997248868中冶盛世滨江16458361007728463深业滨江半岛62197256135448702合计52164233421287641508440100511287154723870改善型产品为后续区域主导需求型产品其中120-144㎡产品以三房两卫改善型产品为主，少量为功能型四房中海玄武公馆：未来供应95㎡复式三房一卫，120㎡三房两卫，140㎡四房两卫住宅产品>>后续产品结构区域刚需客户调研汇总实际需求需求意向家庭结构：常住人员较少次卧需求：一个次卧居住率高

两个次卧需求一般社区配套：主要关注入户大堂及社区服务产品户型精装标准：不认可精装修，普遍认为2000元/㎡以下空间设置：要求两房以上朝南，主要关注卧室，其次餐客厅户型功能120㎡以下：功能性三房两卫120-130㎡：功能性及舒适性各50%130-144㎡：舒适性功能为主，少量功能性重点参考次要参考辅助参考区域品质刚需&首改客户110㎡以下功能型三房不认可精装修住宅产品>>客户需求的深度调研区域改善客户调研汇总实际需求需求意向家庭结构：以三口之家及三

代同堂为主次卧需求：一个次卧居住率高

两个次卧需求较高社区配套：主要关注社区景观及社区服务产品户型精装标准：精装认可度低，普遍认为2500元/㎡以下空间设置：对朝向要求较高，主要关注客厅，其次主卧室户型功能120㎡以下：功能性三房两卫120-130㎡：舒适性三房两卫80%130-144㎡：舒适性及功能各占50%重点参考次要参考区域改善客户120-130㎡舒适型三房客厅要求高，四房需求度偏低次要参考住宅产品>>客户需求的深度调研全市改善客户调研汇总实际需求需求意向家庭结构：以三口之家及三

代同堂为主次卧需求：一个次卧居住率高

两个次卧需求较高社区配套：主要关注社区景观及社区服务产品户型精装标准：精装认可度高，标准在2000-3000元/㎡之间空间设置：对朝向要求很高，对于客厅及卧室尺寸要求均衡户型功能120㎡以下：功能性三房两卫120-130㎡：舒适性三房两卫77%130-144㎡：舒适性三房两卫79%重点参考次要参考全市改善客户130-144㎡舒适型三房及功能四房需求皆有，精装修认可度较高重点参考住宅产品>>客户需求的深度调研本案户型配比户型产品配比房型描述89㎡25%三房一卫，三面朝南108㎡30%三房两卫，三面朝南128㎡30%四房两卫136㎡10%四房两卫162㎡5%四房三卫产品过于强调功能及安全性本案初步设计方案实际市场情况①板块量价跃迁，全市板块分级逐渐模糊化②城北市场逐渐打开，客户面向全市扩散③区域步入中高端改善市场时代④后续竞品120-144㎡以三房两卫设计为主产品定位所匹配目标客户需求特性过于集中（高功能性、舒适度不够）与产品策略发展目标不匹配：产品丰富性、安全快销市场改善化客户多元化住宅产品>>规划方案调整建议莱蒙水榭春天产品定位中小面积88-143㎡，去化快，但市场形象被定位为刚需盘，价格涨幅远低于品质改善盘招商雍华府莱蒙水榭春天88-90㎡两房两厅一卫116-120㎡三房两厅两卫140-143㎡三房两厅两卫莱蒙水榭春天强销期逐年分面积段成交情况面积段2013年2014年销售面积成交均价销售面积成交均价80-90㎡21992.62258752294.482592890-100㎡2807.66259241175.7825437100-110㎡5309.1525276541.7525148110-120㎡17723.572587710562.225913120-130㎡13182.27250581325.3324276130-144㎡48424.052686010734.2627000整体成交均价109439.32618026633.825505市场背景：改善型市场大面积改善集聚、中小户型极度稀缺改善型市场，满足客户基本功能需求后舒适度越高，溢价能力越高招商雍华府Pk莱蒙水榭春天价格对比面积段2013年2014年2015年备注莱蒙水榭春天261802550530298区位更优招商雍华府260422642132424/小结改善型楼盘价格涨幅更为明显①产品溢价能力②产品市场形象③产品溢价能力项目营销经理语录：河西客户认为莱蒙就是刚需盘，大部分都是买不起其他盘的，映像很low注：2015年数据来源于搜房网挂牌均价住宅产品>>规划方案调整建议莱蒙VS招商经验：高功能户型在高价板块的溢价成长性较弱客户分类社区品质空间设置现方案户型功能精装修120㎡以下120-130㎡130-144㎡3/2/13/2/24/2/24/2/2区域刚需客户社区服务入户大堂两房以上朝南卧室舒适化功能型三房两卫均衡需求三/四房各50%均衡需求三/四房各50%不认可2000元/㎡以下区域改善客户社区服务社区景观多房朝南客厅宽敞化功能型三房两卫舒适性三房两卫均衡需求三/四房各50%认可度低2500元/㎡以下全市改善客户社区服务社区景观多房朝南客厅常规化功能型三房两卫舒适性三房两卫舒适性三房两卫认可度高2000-3000元方案优化建议重点打造社区景观植入优质物业服务产品设计多房朝南改善户型设置大面宽客厅100-110㎡：三房两卫功能型120-130㎡：三房两卫舒适型（增加）

3+1房两卫功能型130-144㎡：三房两卫舒适型项目首批以毛坯入市后续可根据市场情况调整为精装修销售参照客户摸排，建议120-130㎡面积段增设舒适型3/2/2，以满足户型舒适改善客户的需求；首批房源建议毛坯入市，后期可根据市场情况调整为精装修前期客群后期客群住宅产品>>规划方案调整建议关于40年公寓平层公寓3.6m高，面积45㎡，均价约18000元/㎡，无签约其余为挑高4.8m高LOFT，均价约23500元/㎡，签约420套紫荆国际公寓：平层公寓酒店A/B幢C幢平层公寓平层公寓项目由一栋酒店三栋公寓及社区底商组成，A、B栋共九层（8F为3.6m平层），C栋共8层（6-7F为3.6m平层），其余为4.8m挑高LOFT，共459套目前三栋公寓已全部推出，客户地缘性较强；项目精装交付，精装标准3000元/㎡，LOFT溢价平层30.5%，平层无签约，LOFT去化较好，LOFT及平层面积均控制在45㎡；公寓产品>>市场典型案例公寓产品>>市场典型案例4.8m挑高LOFT产品，面积段40-50㎡，签约均价19936元/㎡售价溢价周边老住宅小区约10%，40㎡以下产品去化超9成绿国万象都荟：万象都荟首开至今公寓推出与认购情况面积段上市面积上市套数成交面积成交套数认购率签约均价30-40㎡3426.129430458792.6%1993640-50㎡19436.88427（已推318）513011435.8%50-60㎡10304.14198未推60-70㎡449.32770-80㎡156.192100-110㎡1353.7813110-120㎡557.45合计35683.83746（已推412）817520148.8%21000项目共12层，6-12层为4.8m挑高公寓，总体量746套，11月17日首开，现在售楼层为6-9层，均价21000元/㎡，精装交付，对外报精装标准3000元/㎡，12月加推，预计月均去化60套，客户多以区域投资型、过渡型为主；项目精装交付，精装标准3000元/㎡，4.8m挑高LOFT，面积40-50㎡，40㎡以内去化更好；万象都荟价格与周边老小区价格对比项目名称目前报价本案签约均价本案签约价溢价龙翔鸣翠7%春光里177841993612.1%开源小区171341993616.4%康盛花园2062619936-3.3%4.8m挑高LOFT产品，面积段30-54㎡，毛坯售价13500元/㎡售价溢价57-85㎡平层35%，同时LOFT产品去化率更高明发新城中心：1#写字楼2#挑高公寓4#SOHO5#SOHO明发新城中心近一年分面积段供销情况面积段上市面积上市套数成交面积成交套数成交均价40㎡以下0036951.71095938540-50㎡0020578.36420939550-60㎡8030.851391622570㎡25449.4238425455.19384856570-80㎡19320.9625625126.89334876880-90㎡20696.425622080.192739105110-120㎡1248.1711000250-300㎡25655.64934431.63169219350-400㎡35887.2933094.0189331合计136288.641232153943.1228259068挑高平层3#SOHO一栋甲写、4栋4.8mLOFT办公、3栋平层SOHO（3m层高）公寓、集中商业LOFT公寓层高4.8米，面积段30-54㎡，2014年11月推出，总计1868套，已售1838套，去化率98.4%，目前售价13500元/㎡平层SOHO层高3米，面积段57-85㎡，2014年8月及2015年4月分次推出，总计1551套，已售1360套，去化率87.7%，目前均价约10000元/㎡公寓产品>>市场典型案例4.8m挑高LOFT产品，面积段65-70㎡，目前返租售价19000元/㎡；总价超120万，结合缓慢去化，裸售部分依旧面临滞销花样年喜年中心67㎡标准户型，投资门槛超120万，项目前期无返租吗，毛坯销售，严重滞销，后期对B2幢进行精装包装，同时提出返租服务2年，B2幢逐渐缓慢去化，B1幢目前仍毛坯裸售，难以去化；返租两年12%，实际成交均价约19000*88%=16720元/㎡（含精装2000元/㎡），相较于平层基本无溢价；花样年喜年中心近一年分面积段供销量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价50-60㎡385.737439.9382339260-70㎡10309.871535653.73841810370-80㎡4928.38681397.491918448合计15623.982287491.1511118448项目B2号楼精装，推出CEO公寓返租，预计年收益率6%，由花样年国际物业托管，租金以季付形式返还给购房者；B1号楼为毛坯销售，无返租业务，目前去化较差；B1#楼B2#楼公寓产品>>市场失败案例花样年喜年中心紫荆国际公寓热销项目低迷项目绿国万象都荟明发新城中心LOFT溢价率溢价平层30.6%溢价周边老旧小区10%溢价平层35%基本无溢价LOFT去化速度LOFT：560套去化超8成平层：:150套无去化开盘整体去化约5成LOFT：1900套去化98.4%平层：1500套去化87%LOFT：整体去化48%LOFT面积段45㎡40㎡、50㎡35-50㎡67㎡市场表现40㎡以下LOFT产品溢价40-50㎡产品500元/㎡40㎡以下开盘基本售罄40-50㎡去4成40㎡以下产品去化效果明显优于40-53㎡产品返租后实际毛坯均价约14720元/㎡，才缓慢去化LOFT产品溢价平层产品近30%，且去化效果明显优于平层产品，单套面积宜控制在40㎡以下，面积越小，溢价能力及去化速度更有保障公寓产品>>市场小结全市典型公寓客户典型案例热销产品客户构成万达广场（河西）47㎡精装平层80%投资客户20%自用客户首创天迈广场28-52㎡精装平层80%投资客户20%自用客户凯润金城48-72㎡精装平层85%投资客户15%自用客户蓝岸live科技青年街区30-57㎡精装平层70%投资客户30%自用客户明发新城中心4.8米挑高30-35㎡57-80㎡平层公寓85%投资客户15%自用客户德盈国际广场45-55㎡挑高50%投资客户10%办公客户40%自用客户证大喜玛拉雅30-90㎡精装平层40-90㎡精装挑高90%投资客户10%自用客户绿地之窗6.6米挑高38-80㎡55㎡平层SOHO75%投资客户25%自用客户本案公寓客户预判：投资客群为主、自住客户为辅、很少量老人分巢投资价值高低对项目销售速度影响很大对比复地新都荟，本案投资价值更高&公寓产品>>购买客户特征火车站商务差旅客客户特征：项目紧邻南京火车站及红山动物园，每日暂留南京外地差旅客数量庞大，周边酒店长期运营优良，市场机会明显在南京上班的年轻一族，大多数非南京本地人，背井离乡，无自己住房，需求面积较小，享受时尚、便捷的生活行业的精英，企业的高层管理者，收入的顶尖层，对生活品质要求很高，主城高端行政公寓一房难求，本案距离新街口仅6公里有在南京长期发展的打算，期望能够在南京定居，但经济实力不足，退而购买公寓或租用公寓，度过过渡期本案公寓预期四大类目标使用客群主城上班白领全城高层精英自住过渡客群公寓产品>>使用客户特征本案产品配比地块产品面积段体量C地块LOFT45㎡左右0.3SOHO45㎡左右5.2D地块LOFT45㎡左右0.6SOHO45㎡左右1.6LOFT极少量SOHO体量过剩本案初步设计方案实际市场情况LOFT溢价平层近30%，去化好从快速去化&溢价两大发展指标考虑：最大化排布40㎡内LOFT产品公寓产品>>规划方案调整建议未来域在南京分布地点未来域所街店租金情况位置面积（㎡）租金（元/月）日租金（元/㎡/月）周边单室套面积租金（元/月）日租金（元/㎡/月）单套溢价率单平溢价率一期（一般房源）25㎡16002.1345㎡1500-16001.11-1.18基本持平93%二期（优质房源）30㎡26002.8847㎡2400-25001.7-1.774%-8%69%未来域白领公寓产品深耕南京市场，主要分布在交通便利地段单套面积在25-30㎡，基本满租，租金与周边45㎡单室套持平白领公寓未来域公寓产品>>运营模式考虑网上招租，入住前三月即已满租，定位年轻人的交流社区，配套公共服务设施，单平租金溢价周边住宅小区高出超两倍白领公寓YOU+（上海）小区名称面积段（㎡）月租金（元/月）单平租金（元/㎡/天）YOU+青年公寓12-172800-35007.5东泉小区46-682700-35002.0金牛苑39-452300-26001.9罗城小区82-854200-46001.8挹翠苑72-844800-65002.5海波金桂苑40-422500-26002.1配置400㎡公共大厅公共中央厨房600㎡天台花园洗衣烘干自动售货机走道布置绿植极小公寓毛坯大厅东泉小区金牛苑罗城小区挹翠苑海波金桂苑体现年轻人群体：①在墙上涂鸦，展现个性。退房后这些设计还不要求还原，不会扣押金；②45岁以上不租（更加细分市场），带孩子的不租（房间和楼梯为单身年轻人设计），不爱交朋友的不租（促进社区氛围营造）；③定期举办各种主题party活动公寓产品>>运营模式考虑恺信亚洲运营服务式公寓基本满租，租赁价格高于高品质楼盘约5000元/月，高于老小区约10000元/月，高出近两倍服务式公寓海珀旭辉（上海）服务式公寓是指为国际高端商务客提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。一直以来，服务式公寓一直受到高端商务人群的青睐。94㎡两房68㎡一房海珀旭辉恺信行政公寓楼盘品质小区名称面积段（㎡）月租金（元/月）区域高品质楼盘海珀旭辉公寓68-9414000-17000盛大花园120-1508000-9000徐汇苑101-1589000-14500尚海湾豪庭70-949000-13000百汇园13613000-14000普通品质小区徐汇新湖云庭100-1208000-9000老小区天钥新村公寓654500-5500盛大花园徐汇苑尚海湾豪庭百汇园天钥新村徐汇新湖云庭公寓产品>>运营模式考虑产品方向购买动因使用功能对位客群客户需求市场验证本案客户匹配度公寓LOFT自用白领公寓过渡客群精装修短暂过渡溢价率高，去化快公寓客户首选产品投资对外出租过渡客群精装修拎包入住平层自用分巢自住老人分巢老龄化设置公共服务配置建安成本高适用客群窄投资服务式公寓全城高层精英高端行政公寓平层，类住宅成功运营案例拔高项目形象、收益白领公寓主城上班白领完善公共配套专业物业服务主城白领需求旺盛能有效提升投资价值产权酒店火车站商务差旅客临时居住需求大堂服务酒店需求旺盛可增强客户收益最大化LOFT：面积控制35-40㎡、精装修交付、快速实现租赁收益回报少量设置平层公寓（满足容积率指标）：服务式公寓，委托恺信（同策独家资源）进行托管，以实现高溢价销售公寓产品>>运营模式考虑公寓产品>>运营模式考虑恺信亚洲，源自英国，亚太区一线服务式公寓运营商关于商业商业产品>>商业市场需求区域市场有较大的消费需求，家庭主题类集休闲娱乐、餐饮购物为一体的一站式时尚休闲综合体对位项目发展定位及市场需求上轮结论时尚体验感休闲娱乐主题家庭消费一般综合商业体量4-6万㎡消费力推算可支撑7.2万㎡本案集中商业4万㎡内为宜项目名称万谷慧生活广场项目地址栖霞区华电路1号项目定位时尚生活购物中心开业时间2015.8.1商业面积6.5万㎡商业层数B1-5F业态构成零售为主、服装、休闲娱乐为辅停车位1000辆主力店星巴克、晋家门、爱婴岛、屈臣氏开发商华东电子集团有限公司招商运营华东电子集团有限公司出租率95%城北迈皋桥片区唯一中低端购物中心，目前人流量较大，经营情况较好，项目定位时尚生活购物中心，主要服务于区域内社区人群万谷慧生活广场楼层楼层主题业态分布进驻品牌5F餐饮、影院餐饮、影院十锅鲜、欧美亚自助烤肉、胡世刺身、喜满客影院、康乔酸菜鱼等4F餐饮、影院餐饮、影院东淮西川、尊爵牛排馆、九月山自助烤肉、喜满客影院，晋家门、芒可等3F餐饮、零售、亲子餐饮、儿童手工品味泰国、呱呱叫干锅、绛云川、玛丽莲甜品、蒂娜朵拉、奶酪时光、爱婴岛等2F餐饮、零售、服装女装、内衣、餐饮八爷火锅、Only、veromoda、耐克，阿迪等1F餐饮&商店餐饮、零售南华宝庆、casio、必胜客、星巴克、中国黄金、屈臣氏、D&Q，汉堡王等-1~-2F过锅瘾、庆善园韩国料理、郑文琪龙虾盖浇饭、李疯子烤牛蛙、猫山王、城市超市、停车场商业产品>>商业市场需求区域中档一站式生活购物中心运营较好，主力店能够很好聚集人流建议本案主力店统一招商运营，分散自持，聚集人流，提升项目经营价值区域综合体商业运营情况项目名称运营方式形象定位主力店项目档次运营状况万谷惠生活广场自持，统一招商管理时尚生活购物中心星巴克、晋家门、爱婴岛、屈臣氏中档好玉桥商业广场自持，统一招商管理时尚生活购物中心稚慧王国儿童主题乐园厨具精品卖场中档较好南京商厦自持，统一招商管理零售区域级购物中心周大福、宝庆幸福蓝海影城中档一般玉桥小商品市场自持，统一招租百货类零售市场无低档一般金盛家居自持，统一招商管理家居小商品市场稚慧王国儿童主题乐园厨具精品卖场低档一般金桥市场自持，统一招租批发/零售小商品市场无低档一般区域内综合体项目均为统一招商运营，专业市场类经营状况一般，一站式时尚生活购物中心市场表现较好；商业产品>>商业市场需求城北商铺主要售产品集中在100㎡以内，面积越大，单价越低城北商业市场2015面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40㎡以下2397.88801004.51344267840-50㎡3040.89661144.07253130050-60㎡4450.19811787.04333243960-70㎡3915.9460221180㎡6336.93841868.02252574280-90㎡7694.47911277.44153181990-100㎡2103.26221151.21221875100-110㎡3374.2322203.472123117110-120㎡4170.4836681.66628099120-130㎡4610.57372122.691727141130-144㎡3686.72272023.881525785144-160㎡5171.79341636.471124575160-180㎡5759342212.41328660180-200㎡2110.66112644.841420808200-250㎡4476.37202533.781124976250-300㎡2423.3792496.85917934300-350㎡619.422000350-400㎡1088.553753.36223730400-600㎡6500.6613463.45111868600-800㎡1318.0920001000㎡以上7705.5924135.3317932合计82955.0374634351.6429924148单价趋势商业产品>>商业市场需求商业整体采用一拖二连售方式，首层层高4.2m，二层层高3.6m80㎡以内为主力供销面积段，其中70㎡以下产品溢价率最高恒大翡翠华庭A地块B地块C地块恒大翡翠华庭商铺开盘至今去化量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40㎡以下315.910223.3173638640-50㎡317.527317.5273184950-60㎡391.387391.3873927760-70㎡581.419581.4193845170-80㎡808.7311808.73112548280-90㎡337.194254.4532574190-100㎡380.724380.72424755100-110㎡326.063326.06323921110-120㎡229.142229130㎡9908990830924130-144㎡277.082277.08230048144-160㎡579.74579.7423752160-180㎡668.794339.61230284180-200㎡1145.966951.48531643200-250㎡204.781000250-300㎡299.721299.72116916合计7854.08836950.317529347商铺已推货量19-20幢、6-9幢底商及22、23幢独立社区商业商业价值较低地段采用平层、小面积切割保证利润实现与去化，二层商业价值低商业产品>>社区底商案例采用一层单层销售及极小面积一层捆绑二层大面积销售，90㎡以内产品去化率最高，单价实现好，120㎡以上去化差，价格低龙湖春江紫宸龙湖春江紫宸商铺开盘至今去化量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40㎡以下680.3924386.82146139540-50㎡180.3483.5726827450-60㎡2815221.9244770760-70㎡518.218456.6974654970-80㎡294.544222.0734382380-90㎡775.959515.3364476290-100㎡93.481000100-110㎡210.312102.94155595110-120㎡229.822114.37146857120-130㎡493.954000130-144㎡278.132135.12128113144-160㎡1052.667308.91226121160-180㎡1715.6510849.97528383180-200㎡572.963000200-250㎡1626.927467.91226570250-300㎡1350.55791.03325126350㎡以上316.661000合计10671.43984656.655137255龙湖春江紫宸采用将一层商业价值最大商铺采用极小面积切割，主力面积在90㎡以内，单层销售，同时以极小面积一层结合大面积二层捆绑销售，保证商铺展示面，提升产品价值3#4#5#6#1#2#4号楼商铺户型图商业产品>>社区底商案例各业态对商铺产品要求业态便利店零售类服务配套及精品类美容美发类超市类餐饮类（中西快餐）餐饮类（西式快餐）餐饮类（西餐咖啡厅）娱乐休闲类面积50-80

30－200

80-150

100-500

100-200

150-300

200-400

≥200-500

需求楼层需求11≤3

11-21-21-22～3

层高≥4

≥4≥4≥4.5

≥4≥4≥4≥4开间4-93.64.8

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进深≤15

8-1510-20-

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商业产品最大化布置，单套商铺主力面积70-100㎡、单层35-50㎡建议以“超市、服务配套及精品类、以及餐饮”等业态为主面积建议考量一：区域产品去化以40-90㎡小户型为主，建议本案商铺面积严格控制；考量二：区域商业二层价值低，单层销售难以去化，建议一拖二销售，提高去化；考量三：根据龙湖、恒大、中海等项目销售及预期，预判项目入市时区域主力在售项目住宅主力总价为300-450万，根据销售经验建议商铺总价建议符合此总价区间，若本案一拖二以4.0万计算，商铺面积75-110㎡，单层35-55㎡/间；商业产品>>商业产品建议商业产品>>运营模式考虑1层销售、2-3层带租约销售VS1-3层带租约销售社区底商一拖二销售街区商业相对较高价值商铺核心节点主力店招租、返租销售街区商业1-3F捆绑销售会带来滞销的市场风险建议通过“主力店+返租模式”，实现速度与利润的保障√商业产品>>运营模式考虑开发商以运营后退出（带租约销售或委托商管公司）为主要运营思路，强化对商业业态的经营及管理，确保整体销售价值的最大化规划方案调整意见方案核心调整意见汇总住宅公寓商业写字楼社区底商单层50-70㎡街铺商业单层40-70㎡置于D地块最后一期开发丰富产品线降低市场风险价格成长性的需要利润需要安全快销需要加速商铺去化减少价格折损规划优化物业形态现有方案调整初衷核心调整意见增加120-130㎡3/2/2户型最大化LOFT控制单套面积最大化首层商业严格控制单铺面积返租销售结合开发节奏进行合理优化PART3整盘开发运营规划货量盘点（按照调整后思路）调整各楼幢指标拆解地块编号楼幢编号体量（万㎡）业态建筑高度产品面积C地块①号楼2.514F，层高4m，下部两层6m60m/②③④号楼3.012F，10层4.8mLOFT60m35㎡商业街1.7///合计7.235㎡LOFT总计900套D地块⑤⑥号楼2.112F，10层4.8mLOFT60m35㎡⑦⑧⑨号楼0.95F，4层4.8mLOFT23.2m25㎡号楼1.612F，10层4.8mLOFT60m35㎡商业街1.5///合计6.125㎡LOFT总计270套，35㎡LOFT总计1050套10写字楼35㎡LOFT①②③④⑥⑤⑦⑧⑨10合计：可售LOFT体量7.6万㎡，商业3.2万㎡，办公2.5万㎡可售物业价值最大化，资金投入最小化注：①号楼楼面宽30*60m，标准层1800㎡/层

②③④⑤⑥号楼楼面宽60m，开间3.6m，每层30套，套均35㎡，300套/幢，10500㎡/幢

⑦⑧⑨号楼面宽56㎡，开间3.3m，每层30套，套均25㎡，90套/幢，3000㎡/幢

号楼L型设置，整体布局与②路相似，每层45套，套均35㎡，450套/幢，16000㎡/幢25㎡LOFT10根据上述调整调整，住宅与商业货量未变，原公寓体量调整为LOFT，具体指标如下：先住宅、社区底商，后商业、LOFT产品形态上开发运营节奏①②③③先A&B，再C，后D地块顺序上A地块住宅+商业：快速销售资金回笼C地块住宅+商业：安全销售利润追逐C地块、D地块LOFT：安全销售利润空间把握C地块、D地块商业：价值最大化利润空间把握销售目标上开发运营次序示意分年2016年2017年发展阶段飞跃发展期成熟绽放期运营目标明星物业安全回笼资金明星物业追逐更高溢价培养物业把握利润增长点市场形象综合体形象、大盘造梦利好兑现、发展成熟价值驱动规划价值、教育价值、品牌价值商业经营价值、写字楼开业、人气互动、一期住宅品质呈现人流导入区域内客户为主，区域外客户为辅区域外客户比例较之前明显提升物业发展住宅：先毛坯后精准、丰富的产品线供应商业：街铺商业，高价快速去化住宅：放缓销售速度、提高利润LOFT：控制面积、住宅涨价倒逼售价提升商业：通过经营价值提升来培育街铺商业开发运营节奏2016年，以价值优质型物业实现快速资金回笼2017年，拔高培养型物业的市场价值、实现全盘高利润指标

系数对比因素本项目恒大翡翠华庭新都国际星叶瑜憬湾外部因素15%地段因素评分1513121315%配套评分151514155%外部景观评分4434内部因素10%开发商品牌评分109995%总规模评分53335%物业类型评分544410%建筑品质评分1089815%户型评分1415151410%物业管理评分1089910%内部景观评分9998100%系数累加97888787价格定位

恒大翡翠华庭新都国际星叶瑜憬湾现时成交价（精装）24500\\毛坯价2200023500(二手房毛坯)23000系数调整1.101.111.11比准价格242002608525530参考权重30%40%30%本案毛坯价格25353元/㎡本案2016年6月首开入市价格25353元/㎡*1.03=26113元/㎡本案预计2016年6月左后入市，首开建议以相对低价博得市场热销口碑住宅静态毛坯入市均价26000元/㎡价格策略>>住宅街铺静态均价目标：对比恒大翡翠华庭及龙湖春江紫宸在售商铺，一拖二销售整体均价50000元/㎡预期首层商业售价58000元/㎡，二层商业41000元/㎡（2F:1F=0.7）对比维度具体细项价值权重招商G11

恒大翡翠华庭龙湖春江紫宸（X）（Y1）得分（X*Y1）打分（Y2）得分（X*Y2）打分（Y3）得分（X*Y3）环境价值60%区域价值30%10030902710030区位环境10%10010858.5959.5交通环境10%10010858.5757.5人流状况10%10010858.5656.5开发价值30%总体规划15%100157010.58512.75商铺套型10%10010656.5757.5建筑外立面效果5%1005804854.25品牌价值10%开发商品牌/实力5%1005854.25854.25物业管理品牌3%1003852.551003开发商呈现能力2%1002851.7901.8合计100%10001008158285587.05项目名称在售均价综合得分本案参考价参考比重本案商铺定价恒大翡翠华庭2934782首层5600040%58000龙湖春江紫宸3725587.05首层6000060%价格策略>>商业LOFT公寓静态均价目标：对比花样年喜年中心去化较好返租精装房源，本案预期精装均价20000元/㎡,成交总价整体控制在70万以内花样年喜年中心综合得分本案参考价实际毛坯价16720167毛坯17964对比维度具体细项价值权重招商G11花样年新年中心（X）（Y1）得分打分（Y2）得分（X*Y1）（X*Y2）产品价值60%户型面积25%2005015037.5总价优势25%2005015037.5产品功能10%2002020020配套价值40%综合配套25%2005018045交通条件15%2003018027合计100%1000200860167花样年精装返租去化较好，两年返还12%，实际成交均价约19000*88%=16720元/㎡（含精装2000元/㎡）价格策略>>LOFT本案办公定位项目名称产品形态主力面积价格常发广场普通45-75㎡14200元/㎡天正国际广场甲级180-350㎡租金3-3.5元/㎡/天本案定位甲级80-120㎡18000元/㎡办公静态目标均价：区域内品质办公物业匮乏，本案定位为甲级标准写字楼建议主力面积80-120㎡，均价18000元/㎡价格策略>>办公以近五年城北各业态价格涨幅情况结合后期市场预判保守估计住宅价格年涨幅率约8%，商业年涨幅率约4%，办公年涨幅率约2%近五年城北板块住宅逐年成交均价走势业态2011年2012年2013年2014年2015年近五年复合增长率住宅13309123021314915997187348.9%商业19481239732263324005241485.5%办公1714115251135811473315064微增收益测算物业类型统计项2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年小计住宅均价（元/㎡）2600030157314993290134365

30765去化量（万㎡）44442.78

18.78销售金额（亿元）10.412.0612.6013.169.55

57.78公寓均价（元/㎡）

200002055021115.125

20452去化量（万㎡）

331.6

7.60销售金额（亿元）

6.006.173.38

15.54办公均价（元/㎡）

18000

18000去化量（万㎡）

1.5

1.5销售金额（亿元）

2.7

2.7商业均价（元/㎡）

05000051000520205306051325去化量（万㎡）

2221.17.1销售金额（亿元）

10.0010.2010.405.8436.44合计10.440.6655.565.84112.46备注：住宅2016年下半年首开毛坯均价2.6万元/㎡，2017年开始毛改精，提升至3万元/㎡收益测算本案可售物业整盘货值约为112.5亿元（不含车库）2016年10.4亿元、2017年41亿元、2018年56亿元、2019年6亿元PART4关于大盘营销的想法opportunities

3大机会G11项目的机会与挑战机会一区域迎来快速变革——众多楼盘在售，板块热度提升恒大翡翠华庭中海G16龙湖春江紫宸中电颐和府邸中冶盛世滨江复地新都国际待售项目在售项目尾盘项目世茂外滩新城滨江片区区域均价23000-27000元/㎡改善集中，品牌集聚迈皋桥中心区区域均价21000-25000元/㎡热点开发区域，品牌集聚迈皋桥中心滨江片区恒大翡翠华庭中电颐和府邸星叶瑜憬湾中海G16世茂外滩新城龙湖春江紫宸深业滨江半岛中冶盛世滨江星叶瑜憬湾金浦御龙湾电建G38深业滨江半岛证大大拇指广场复地新都国际客户蔚蓝客户情况恒大翡翠客户情况区域外客户占比22％区域外客户占比43％区域外客户占比53％2014年12月开盘三期2014年4月开盘2015年11月开盘优质楼盘客户分化——区域分级模糊化，高价竞品项目的全市客占比逐渐增高机会二玄武湖、南京站1公里新街口6公里迈皋桥2.0公里幕府山3.5公里编号用地性质用地面积（㎡）容积率建筑高度（M）建筑密度（%）绿地率（%）ARb商住48358.9≤2.6≤60≤40≥30BRax幼托6946.56≤0.8≤15≤40≥35CRb商住65301.3≤3≤60≤40≥30DBb商办23137.6≤2.7≤60≤40≥30主城超大综合体——不可复制的主城地段，区域稀缺的综合体项目机会三challenge

4大挑战G11项目的机会与挑战恒大翡翠华庭中海玄武公馆龙湖春江紫宸深业滨江半岛中电颐和府邸中冶盛世滨江复地新都国际综合体项目纯住宅项目纯商办项目世茂外滩新城星叶瑜憬湾证大大拇指广场边城V时代广场中海G34地块紫金江景苑天将孝门绿地缤纷广场电建G38莱蒙都会里常发广场金浦御龙湾保利朗诗蔚蓝中铁建青秀城东方兰园招商1872海赋尚城金浦紫御东方电建洺悦府弘阳招商G17中航G26规划待定竞争项目：鼓楼滨江区域：7迈皋桥片区：7燕子矶片区：8铁北片区:2势单力薄的孤盘——市场发声小，在售项目匮缺，面临鼓楼滨江商务区的强势分流挑战一中央门北片迈皋桥片域红山-迈皋桥客户五塘-中央北路新庄片域客户一：五塘—中央北路片区:婚房+品质改善终极置业首选区域为下关滨江，如小市有品质非常好的项目，也可考虑在区域内置业，毕竟离生活圈或工作圈较近客户二：:婚房+品质改善知道铁北规划，但是持观望态度，价格抗性高，选择就近置业，但是觉得迈皋桥发展更好客户三:改善、投资私营业主为主，购买力强，首选河西、鼓楼滨江，认可小市的位置，看重项目品质客户四：迈皋桥片区:品质改善认可迈皋桥片区，除非产品非常吸引人，外溢到小市的可能性小客户五：湖东-新庄片区:对城北较不认可，首选城东、仙林；置业城北的话，优先选择迈皋桥。新街口滨江=小市＞迈皋桥滨江＞小市=迈皋桥滨江＞小市=迈皋桥迈皋桥＞小市迈皋桥＞小市传统客户来源仍有局限性——区域内客户为目前主力客群，本案价格预期与其心理认知有较大差距挑战二北侧A地块远离主干道、较为独立完整，且与集中商业的关系不强，安全性高，建议率先开发C地块商业体量大、昭示性强，建议在中期开发，先住宅后商办，实现整体项目的价值升级D地块为纯商办用地，且可借势C地块集中商业的人流优势，建议在最后开发，促使自身价值最大化2016年中-2017年2017年-2019年2018年-2020年挑战三综合体配套兑现需要时间周期——项目由北向南开发，集中商办入市时间晚，影响客户价值认知集中型商业+公寓约6.7万方街铺商业+办公约7.2万方办公/公寓市场相对低迷，持续处于供过于求的状态挑战四商办业态占比偏大——商办体量大，整体市场低迷，去化难度高、周期长4大挑战G11项目营销核心思路3大机会大盘形象如何聚焦？住宅与商业价值如何互动？？城市中心+央企联手+一线品牌汇聚+综合体=大盘形象关于大盘形象如何聚焦营销核心策略1：

德盈国际广场模式万达茂模式销售情况：公寓率先开发入市，公寓结束后商业启动；商业对其他业态的价值支撑不明显推广方向：公寓低总价产品形象首先入市，单纯强调体为未来中心价值，综合体概念未明确推广方向：综合体形象率先入市，综合体规划理念明确，强调综合体特质，价值提前灌输销售情况：综合体概念落地后，住宅率先销售，受到市场追捧，商业价值对其他业态价值支撑明显VS综合体形象明确，有助于项目的溢价实现综合体形象必须聚焦鼓楼滨江板块：

千亿巨制滨江崛起重燃百年商埠黄金时代板块标签：商务迈皋桥板块：

内生型老城住区面貌无改善势头板块气质：老区板块形象界定市中心规模性时尚生活高端性鼓楼滨江核心商务板块本案迈皋桥核心居住板块>>地段、规模、时尚生活型及高端性为本案独特标签中端亲民商务铁北片区：

承载片区客户对生活面貌革新的寄托板块气质：革新项目形象界定

中海—《一叶知城》讲文化、说区位恒大—讲家族，说豪装，说面积项目标签：

土豪、区位项目标签：

文化、区位竞争对手都在说什么？这是一次告别，告别谈区域区属、谈文化、谈圈层的传统住宅模式，看招商如何以全新产品，开启城北国际化人居的新时代价值一、新街口6公里，不可复制的主城属性本案隶属于鼓楼，未来区域内有铁北红山规划定位为现代服务聚集区；距离新街口仅6公里，地段具有不可复制性玄武湖、南京站1公里新街口6公里迈皋桥2.0公里幕府山3.5公里核心区整体定位：现代服务集聚区价值二、双地铁、主干道，交通价值公交：

8路;30路;54路;72路;76路;77路;308路;575路地铁：1号线红山动物园站（800米）3号线小市站（450米）建宁路中央北路红山路和燕路龙蟠路1号线3号线地铁7号线（规划）备：地铁7号线（规划中）将无缝连接河西与城北，预计会在2019年建成通车。项目距离地铁1号线红山站1公里，3号线地小市站仅500米，双地铁沿和燕路主干道，与红山路、中央北路接驳，车行便利项目由招商局、葛洲坝集团（中国能建）两家A级央企强强联手，品牌保证中国葛洲坝集团有限公司（英文简称：CGGC）总部位于湖北武汉，以建筑工程及相关工程技术研究、勘测、设计、服务，水电投资建设与经营，房地产开发经营为主业，是隶属于国务院国资委的国有大型企业（又称中央企业），是实行国家计划单列的国家首批56家大型试点企业集团之一，享有省级对外工程承包权和进出口贸易权，拥有国家特批的企业财务公司，是国家创新型试点企业。招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期。140余年来，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局、修建了中国第一条铁路等，开创了中国近代民族航运业和其它许多近代经济领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。强强联手41家央企名单如下：1.中国海洋石油总公司2.中国石油天然气集团公司3.国家电网公司4.中国建筑工程总公司5.中国第一汽车集团公司6.中国移动通信集团公司7.中国华能集团公司8.中国航天科技集团公司9.东风汽车公司10.中国国电集团公司11.中国电信集团公司12.招商局集团有限公司……24.中国铁路工程总公司25.中国电力建设集团公司26.中国医药集团总公司27.中国广核集团有限公司28.中国兵器装备集团公司29.中国建筑材料集团有限公司30.中国大唐集团公司31.中国电子科技集团公司32.华侨城集团公司33.中国北方机车车辆工业集团公司34.中国能源建设集团有限公司35.中国中化集团公司39.中国核工业集团公司40.中国航空集团公司41.中国储备粮管理总公司价值三、A级央企，强强联手，品牌保证招商地产在南京积攒大量一线综合体操盘经验，为项目后续的运营提供了保障招商1872马群花园城价值四、丰富的综合体操盘经验，运营保证马群花园城燕子矶花园城众多具备号召力的一线品牌汇聚，共同筑起综合体价值。商业品牌综合体品牌酒店品牌恺信酒店公寓品牌招商地产战略合作商家公寓运营品牌花园城系列恺信国际服务式公寓恺信酒店式公寓恺信国际行政公馆恺信豪华精选价值五、众多一线品牌汇聚，品质保证住宅底商公寓写字楼A地块C地块D地块9.782.51.4集中商业1.75.52.22.51.410.920.683.93.17.72.5合计项目计容总体量38万方、开发建设规模达50万方价值六、50万方综合体，多业态共荣，价值互促共生此处为标书资料指标城市心·50万方·风尚生活样本街区价值树梳理6A社区心区域：新街口6公里·享山湖·风尚生活街区大品牌：A级央企·强强联手·”国家级”保障花园城：南京·第三座·花园城广交通：双线地铁·主干道·城市级立体交通国际范：一线品牌汇聚·共筑多元平台综合体：38万方·城心综合体·业态共荣形象关键词：时尚感、高端感、国际感项目品牌DNA梳理核心价值体系与品牌气质对位永远有美女，有时尚有明星出没的精品街区?一个国际大都市的畅想。好莱坞星光大道，洛杉矶的文化历史地标。名人星光大道，或将成为城市的时尚文化地标。>>草根明星，时尚大腕永恒的时尚风景线有时尚餐厅、有高档SALON有随意聚会的咖啡馆有24小时不关门的书店万象天地释义：

万象：寓意项目多种业态共荣，包罗万象；

天地：寓意项目带来无限的生活可能；关键词：包罗感、新奇感、都市感主推案名招商葛洲坝新天地释义：

新：区别于片区的老旧城市面貌，承载区域革新的寄托

天地：寓意业态繁多，包罗万象关键词：时尚感、文化感辅推案名招商葛洲坝滨湖新城其他案名营销核心策略2：

商业形象前置、商业价值前置树形象：品牌造势，项目立势——快速建立项目影响力及价值传导重展示：快速绽放，内外兼修——国际范儿十足的展示区综合体形象出街，一夜倾城做足项目包装中的国际化元素，深化综合体形象大活动：频频爆点，利好不断——线上线下各物业分线客户拓展招商、葛洲坝品牌造势，招商利好频传拓渠道：多维营销，客户聚集——线上线下各物业分线客户拓展本项目价值提升的关键在于项目立势与综合体价值的建立与渗透第一阶段：项目形象树立（时间：2月底－5月初）阶段诉求：炒作综合体形象，深入人心招商蛇口品牌发布会；项目产品发布；临时售楼处公开；Colourrun全城事件活动；核心内容一次品牌升级，一次产品形象发布会招商蛇口品牌发布暨