深圳某公司发展战略

1、问题的提出战略需要有产品的支撑，战略需要通过产品来表现，战略需要通过产品来完成。为了达到树立项目品牌、成就企业品牌，获取长期利润，这一企业战略目标，对于N8地块的开发策略，就必须考虑以下几个问题：如何定位产品，以区分于中心区的其它楼盘，规避、弱化竞争风险。按照中心区的规划，整个中心区的总建筑面积将达到600—700万平方米，其中商品住宅的总建筑面积将达到300万平方米以上，商品住宅的个案数量将超过二十个，这些个案将在未来五年内逐渐上市，如此大的开发数量、销售面积，要顺利消化，必须有超常规的开发思路，以及独特的产品定位，各个楼盘应有相应的错位经营，避免同质竞争，共同托起市场。如何错位经营就成为摆在各个企业面前的难题。如何整合周边资源，以达成项目唯一性、排他性和权威性？从宝安消费者调查来看，买家的关注点主要集中于生活、居家两个方面，因此如何服务业主的生活居家要求是未来工作的重点。这不仅需要自身的努力，还需要整合周边的生活资源。根据中心区规划，项目周边区域是整个宝安中心区配套最完善的区域，拥有学校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多的生活、娱乐、商业资源，如何将项目周边的资源整合，形成楼盘唯一性、排他性、权威性的卖点，是本案成功的关键，也是本案打造项目品牌的关键。这些资源的整合必须以满足居家要求，完善业主生活需要，打造项目卖点为目标，合理高效、优质完善。如何确定产品价位，在保持竞争力的前提下，获取项目的长期利润？房地产销售最主要的就是卖性价比，合理的性能价格比是项目成功的前提。在高效的资源整合基础上，价位的确定主要以企业的要求有关系，对于本项目来说，产品价位与以下几个因素有直接的关系：企业的利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆的效果、客户心理价位。最终产品的价位是这几个因素互相平衡的结果。项目品牌与企业品牌如何转化？项目是企业品牌的基础，离开项目谈企业品牌是空中楼阁、是不着实际的空谈，项目品牌与企业品牌相辅相成，两者正如自行车的两个车轮，企业品牌是方向，项目品牌是动力。在现今黑马频出的时代，企业要想获得超常规发展，必须依托项目品牌的成功，星河湾、蔚蓝海岸等企业走的都是这样一个途径。项目品牌与企业品牌的转化是比较关键的因素，很多企业都无法解决好这一难题，比如卓越集团，益田地产等，在未来的项目推广中这是一个需要重点关注的内容。如何吸引关内的客户购房，形成本项目重要的客户群？项目虽处于宝安，但良好的交通条件——地铁、公交、道路系统以及关口使得项目的影响力却跨越关内、关外两界。可以吸引众多的关内客户购房，而本项目较大的体量也决定了仅仅依靠关外客户是不足以支撑的，必须有大量的关内客户补充才能获得成功。唱要吸引关内寨客户购房，疾就必须找准碰关内客户的羽兴奋点，极骗力渲染。这们一兴奋点是英什幺？价格葡？交通？产陈品？还是教碑育？这需要蚀准确把握。烤2开、企业的战砍略选择圈（领1据）战略选择孙之一亮——张在未来三、肺五年内，发赠展成为宝安螺一流的、在麦特区有影响顿的优秀房地展产企业。仪从训2001轮年起，房地坏产业开始走锄入品牌全国扫化的阶段，影最大的特点剪是大企业成伐就大品牌，炮目前房地产糊企业第一轮堪的全国化扩喇张已经结束池，沉淀出几圈个全国性的说品牌，比如爽万科、中海晓、珠江等；客经过几年的耀调整，第二亲轮的品牌扩惊张已经逐渐妙拉开帷幕，蹄其特点是究“没黑马频出，强时代造英雄戚”苗，项目品牌携成为品牌扩软张的急先锋暗。织在地产企业能品牌全国化唇的热潮下，躬以泰华、鸿彼荣源为代表铅的宝安地产井企业已不满萍足于宝安区德域市场，谋订求进一步的责发展，第一仿步就是进军启特区市场，水其共同的特倍点就是在绝抵版地段，以竖高档次的物旱业成就企业控的品牌。进婆关伊始就以栽拍卖时的高值姿态轰动特蔑区，打响了宽企业的知名收度。而宝安般本地的一些叶中下地产也哗在寻求突破停，这个模式清将不同于本辱地三大主流梅地产商走的街路，这些中嫌小房地产企趟业将顺应市膊场的变化、俘行业的变化炭、以及经济懂环境的变化恩，立足于地棕块的特性和组优势，根据翼自身的资源培和素质，因谣时、因地、钓因人，走出陶一条个性化猜的道路。表色现在项目开楼发中即以项呈目品牌提升忍企业实力，丸打响企业品摸牌，比如桃赠源居往-圆航空城。薯屹海达公司养在宝安有着季十余年的开梨发历史，迄信今已成功开灯发了中南花来园等知名楼世盘。但由于都种种原因，呀企业至今依尝然未能建立树起自己的品犬牌，在现今董地产企业品派牌化、企业径品牌全国化浸、宝安地产积全市化的背璃景下已显得纯落后，如果冰在未来几年义内依然无法象建立起企业榴品牌，对未毛来楼盘开发想销售、企业侦融资、企业插声誉、企业关战略等将产合生极大的负公面影响。在烧现时最可行营的途径即依尖托项目开发侮，带动企业符品牌，最终表实现企业的瓦可持续发展扔。管屹海达的品产牌之路岩对于屹海达守的品牌之路洁，我们认为孕，第一步就顾是依托目前喘中心区庄N7李地块的开发发，以出众的售产品定位、妄超常规的开歉发策略、轰依动性的引爆南措施、有节施奏的市场推垂广，打造强怕大的项目品缺牌，并以多涝种推广手段菊，而后依靠懒项目品牌的粪牵引，将项唇目品牌转变灿为企业品牌协，最终成就颤为宝安一流吨的房地产企朋业。祖屹海达的品势牌中期目标悔根据这一思皆路，屹海达郑企业发展的密中期目标为已，闸——拾利用目前正运要动工的宝菠安中心区项打目，以点突吹破，在雨1-2绍年内塑造成构功的项目品从牌，而后在容3-5睛年内将项目流品牌转化为膝企业品牌，轿使企业成为敬宝安一流的贵、在深圳有收影响力的知忙名房地产企听业。在这串3-5宾年内，企业制公关的重点闻是打响知名金度、塑造美耀誉度、强化仍客户满意度红。榜（洞2敲）战略选择探之二犁——禾与企业的发露展紧密结合霞：短期内投诚入与产出持素平，长期内按追求利润最团大化做品牌是企业泳可持续发展淡的基石，财息务目标才是踩企业发展的宰关键，不同签的时期有不励同的财务目盲标，不同的同企业发展战逢略也决定了傍不同的财务猪目标。在市惑场经济中，段房地产企业杏的项目运做佣的财务目标嗽无外乎三种纽：一是利润据最大化，为疑追求高额利辉润可以付出蒸一定的时间辽代价；二是霜追求资金周规转最快，获类取资金在时悦间上收益；栏第三则是对脆项目的收益麦不做要求，净形成公司的敢固定资产。棋对比这三种灭方式，可以草看出，对屹购海达公司来帖说，做资产忠是不合适的榆，不能将企搂业的资金沉抖淀下来，对克企业未来的以发展不利，搭甚至追求资漆金周转也不池合适，最佳液的企业战略帮就是短期内胡投入与产出荡持平，追求行长期利润最控大化，在现君有市场条件骨下取得最大搅的经济收入核。不苛求短日期的得失，弱而注重长期刚性的收益，暗付出一定的用时间代价，架在销售速度搜上有所牺牲医，在一段时程间之后取得熔丰厚的收益吗。虫在这一战略耻的指导下，摧屹海达公司郑下阶段的工预作中心就是拜——教抢占先机，泉做形象、树惕品牌。惨3舱、市场策略绘——监做火车头躺与产品定位骂一样，对于州任何企业来说说，进入一眯个市场都会爽给自己一个匠定位，确定冤自己在整个驳区域竞争者紫中的地位，及明确自己的拍发展方向，茅以此来决策室企业的发展冰道路。归纳父到一点，就霸是企业在这稼个市场上，薯是做火车头嘴还是火车厢究？这是项目伞开发的前提雅，是一个无默法避免的问根题。滔火车头意味叶着市场领导卖者，意味着撤市场的第一胜力量，是市枯场的领头羊惨，表现在产惩品上则意味汁着开发独特胃的、差异化石的产品，引农领行业潮流栽。这一模式傻利润较高，江风险也较高竖，但容易一罢炮打响，只侮要有良好的杀开局表现，紫既可轰动市铅场，树立品滑牌，实现企中业的超常规葬发展。顿火车厢则意悟味着市场的毙跟随者，意幼味着市场的扭补充力量，巩表现在项目页上则意味着榆开发成熟的歉、大众化的绢产品，紧跟跟市场潮流，麦不断补充市虏场需求的热灰点内容，这漏一方式比较饺稳妥，一般弄不会失误，纳只要项目价暂格有竞争优升势，既可获凶得行业平均稳利润，但不陕易形成品牌貌，适合常规渡发展的企业惠。醒4猜、开发节奏晶——稠快做球开发节奏特石指项目的工歼程进度和销踢售进度，最释简单的有快辣和慢两种方瞒式，两种方贯式各有利弊弓。快做尊快做要求项耽目在最快的冠时间内开发皆、销售完毕颜，为完成这浓一要求，不垒惜采取一些藏非常规的手何段，一切以册快为基准。吊这一节奏的屈利益点是：若一旦有良好超的开盘局面直，可以迅速做形成项目品绝牌，强占市葬场高点，达撒到出品牌、蚁出效益的要夕求。目项目开发比许较主动，全析力贯彻前期予制定的思路助，一切以我华为主。垮在目前中心每区基本启动啊的情况下，病可以最大限呜度的吸取中烂心区的购买羽力，完成利鞠润目标。牛可以获取较厌快的资金周德转速度，获五取资金的时蹈间效益。翁快做的风险寺是：回中心区尚未吼成型，消费宜者还未行动寸后期产品调尘整比较困难妙在整个开发辟周期，需要否企业有很强伸的项目把控传能力，对企川业要求比较影大。慢做寨慢做的策略灾就是以稳妥漆的方式开发替项目，随时除关注中心区虾其它楼盘的掌情况，精益蜻求精，根据内中心区其它塞楼盘的特点佣及时调整产斩品。谋慢做的利益芽点在于：初企业在开发格期内可以根监据市场情况惨做出相应的蝴调整，避免升大的风险。撇可以和其它翼楼盘一起烘淘托中心区楼虚市，避免孤兼军奋战。忙慢做的风险访在于：缠无法在众多灵楼盘中脱颖馆而出，形成么具有轰动效肝应的项目品父牌，最多只镜是中心区的扩知名楼盘。蚁在开发上比榆较被动，处捞处以竞争者绑态势、消费述者的喜好而仇变动，最终糠将影响项目由的销售，乃亦至市场形象浅由于时间跨丹度较长，如榜果后期没有员强烈的卖点模，将会湮没扶于市场之中蝴。亏一流企业做绢市场，二流程企业找市场早，三流企业覆等市场。综级合快与慢的减优劣势，结纽合企业的发赖展战略，我爷们建议项目容的开发你选择快做的资策略吉。但快做不忠等于不根据铁市场情况做离调整，不等稳于埋头苦干麦，不理会市漫场。不等于亩不顾快做的盛风险，一味切求快。而是余周密考虑，惰细致安排。且开发之初即章订立详细的足开发进程，架全面考虑项续目开发、销照售进程中的蒙可能发生的屡各项问题，鼻对这些问题戒制定细致的序解决措施，课形成合理、偶有效、弹性换的开发计划具。同时为及贼时解决计划猜中没有预料扬的情况，需境要制定完善将高效的危机料反应机制，悟一旦出现意造外情况，也浩及时解决、宾调整。炎5繁、开发方向串我们这个项锐目因该做成耽什幺样的产盟品，档次是泄怎样的？我它们先综合分旅析一下项目多的先天条件计：果首先，我们标认为，项目营最大的优势四在于交通以浇及周边的配饺套，而最大助的劣势则在煎于河流的影眼响以及关口阴所带来的人桂流影响，机汽会则在于河失流的整治，裳一旦河流得队到上盖的整且治，同时在递规划上规避吊人流噪音的课影响，项目草完全可以做承成中心区的罩样板楼盘。刚（活1沉）两种开发爽方案震因此我们认侵为，项目的壤产品定位有惕两种方案：未其一是类似献美丽垮365忧的大众化楼怕盘，中小户故型设计，瞄双准首次置业吨的群体，摘其二是类似敢星河湾的精惯品社区，中击大户型设计枣，瞄准二次心置业群体，深下面我们从览几个方面来蒜分析两种模艇式对本项目辆的影响。暂开发方案斧星河湾模式钟美丽龟365臭模式聚建筑类型呜高层、小高葛层混合化小高层为主抬容积率绸3.8难3.8锯建筑面积重50奇万愚50偷万股可销售面积瓣42肌万寄42鱼万础主力面积痒120-1课30饺平方米处100-1换10书平方米三房舞成本妥3000耻元考2500展元妄成本内涵（企单位：元矿/东平方米建筑践面积）铺建筑成本烘1000呢，内装修成羞本叉600属，绿化捆150泛，地价渔1000董，期间费用笔250研，销售费用段50摸。其它拨50负元视建筑成本祝800骑，内装修成丈本复300惧，绿化台100网，地价戏1000魂，期间费用密200恩，销售费用礼50暂，其它手50的售价巡5000睁元祥4000嚼元津主力总价权60-65秀万愈40-44源万繁总成本才15斯亿殿12.5财亿腐总销售金额元21嫌亿绩16.8规亿弟毛利润素6豆亿顶4.3姐亿共静态收益率盛40%爬34.4%崇前期投入扛高搂较高缴风险性粗较高丢较高背风险所在岭高档次产品持的市场承受武能力葵中心区同档坐次楼盘的大糕量供应进前海楼盘的宴市场拦截银品牌知名度款高北低防品牌特性扶超越性、差漠异性速同质化、大牌众化边（选2雨）两种方案腾的优劣势比楚较方案一：朴方案一是以把星河湾的模窗式为基本思遵路，目标是盈为宝安人打田造一个名片源，提供一个壤别样的生活百方式，打造份一个精品的欲社区，提倡姜一种崭新的赏生活态度。宝这一模式的棉机会点在于哥位于中心区惠这一政府未党来的形象区晨域，且位于翁中心区的东混南门户地带映，做得好可革以形成城市命的标志性建柄筑。丧市场的直接赶竞争者较少誉，并且已进劝入销售尾期离，并且未来员的市场供应序比较少，市良场面临一定铜的空白。硬精品化的楼迅盘高于宝安懒所有楼盘的挡开发水平，予符合宝安客馒户的产品主聋义认知，容犁易引起市场斑轰动，形成候品牌。快投入稍多的为成本既可获右取更大的利菊润，满足企胃业长期利润丙的需求。赴方案的风险咽点在于榜单价高、总湿价高，客户倒接受度较低雀，销售压力详大，特别是都在中心区其漏它楼盘算4000付元左右的价贴格衬托下，淡比较难接受碰。漆方案的销售辟关键点在于芽方案一的目抗标客户是宝乡安的二次置民业者，如何梨唤起这些人剩的换房热情胖是未来销售拳成功的关键忌，必须在开怕盘之时既完迹成部分实景捷，以星河湾兽开盘时的姿涛态亮相，使自客户感叹，殖刺激换房的浴需求。荣本方案下的蜘产品，其竞跌争对手大致诵为中心区的炕楼盘以及宝缠安老城区的慎高单价楼盘番。竞争对手存比较多。在锤价格上重点况参考冠城世吗家、御景台脾的价位，同固时综合考虑狮中心区楼盘地的价位，保揉持一定的价愧格竞争力。洪因此我们的填价格可以在腊5000-见5200俱元之间，以优5000嘱为佳。方案二：随方案二是以暗美丽狗365骂花园为参照闹模式，开发厚大众化的社报区，为工作圣3荷年左右的白富领打造一个拾家园，溪这一模式的汽机会点在于皱可以形成良精好的社区形尊象盈客户层面较毅宽，市场容筐量稍大虾单价低、总斗价低，置业千门槛低苏方案的风险俩点在于泥没有一定的禽价格差，关纺内客户很少矛来购房，减沈少了大量的荷市场潜在客貌户。爬一旦关内客档户不进场，检销售压力将鸣很大，既年轻人可能衔更愿意居住横在成熟的市广区。永方案的销售宾关键点在于仗关内客户能排否大量进入蜡是未来销售茧成功的关键拢，如何吸引唇关内客户到底关外来置业砍是困绕未来栽销售的难题企，而吸引的闷关键则在于名与前海楼盘羞保持较大的池价格差距，非梅林关的价码差在熟2000盲元左右，布模吉关的价差盯1500获左右。对比础之下，南头饮关的价差至毅少应在鞭1000杏元以上，因顿此我们的价姿格水平应控卵制在驶4000跟元以内。落在未来实际式销售中，本普方案下的产杜品面临的竞水争对手来自屿多个区域：诊中心区楼盘轰、前海楼盘直以及宝安老患城区的楼盘壳，竞争压力今很大，市场庄推广需要对煌比很多楼盘意，比较被动衬。暮综合分析两丈个方案，我圾们认为，与毯其选择被动槐的、同质化略的方案二，然不如选择主钞动性的、超谨越性的方案济一，并且方晃案一的投资谅收益性也优于方案关二。爪4恨、价格定位词项目总体的塌均价为效4900吉元磁/坊平方米，结飞合户型定位垄，主力总价仰控制在泉45-70逐万之间。问各期均价建战议为：绿岸左居均价为泊4500急元娃/电平方米，水针岸居均价为毛4900有元稍/亩平方米，海桨岸居均价为松5200在元页/跟平方米弹绿岸居启动驶时，主力总拨价控制在核50怖万以内。猎5括、项目商业穴部分定位篇（绳1裁）宝安商业被概况感宝安城区所叛辖面积约火12跃万平方公里竟，与西乡城寄区连城一体撒，街道纵横漂交错，数十烛条主要街道撞总长度独46雄公里。公园泉及许多造型棋多样的街心寻公园点缀城强区。工商、争贸易、服务类网点等遍布换大街小巷。菌目前的商业氧中心主要集钱中在老城区掩，以新圳路黎、创业路、诵翻身大道为种最为密集。钱（基2尤）宝安商业寺的基本特征伞宝安城区的氏商业基本表须现为两种业毅态：傲临街小商店渴——女小型旧式的棋临街商铺曾豪经占据主流青，主要以街乱道为单位面烟向当地消费而的零售为主粗，其经营种辰类主要以日浸常消费品和解汽配建材为舍主，分布比跌较集中，但辟规模较小，睡无法满足购扣物者一次性悬购物的需求语。酬中大型百货硬——靠新型综合百村货业态的兴剥起，在丰富蕉商业业态的猾同时也提升屠了商业的档梨次。以万佳酬百货、新一坝佳、天虹商忽场为代表，纽以经营中高竖档产品为主甲，其不仅外幕观比较现代艳，设计理念划超前，且营添造舒适的购东物环境，提昏升商业的档兄次和增强投踩资者的信心敌。综合百货吓的客户群体卧的消费特征形除购物方便酸、可一次性舅买齐外，更窄注重商品的卸档次以及商断家的信誉，乔对商品的品障质和商家的寒可靠性提出屠更高的要求扶。偿住宅区大量纳的底商以及向综合性的商符场呈明显的址上升趋势。权底商如小区肿内的杂货店占、猎24煮小时便利店剖、理发店、跳美容院等，搜主要分布在掠各个小区的疲底层商铺，橡对于小区居俯民而言，底竿商可以方便出快捷地满足氧居民对一些糕日常消费品默的需求，为娘小区居民的丝日常起居提扯供了便利。哪然而，底商蚕的最大缺陷庄在于无法形卷成规模效应摘，品牌效应城，一般价格码均比市场上搏的价格高，屡且存在普“挨一窝蜂忠”争现象，底商抛的供给明显企超出小区的涝本身需求，誓这种供给的谈势头有增无估减。竞争的令加剧导致了过服务质量下撞降，产品质徒量不过关等叛现象，出现斑了价高质低殊的现象，严和重影响了居难民的日常消叔费。虽然从吼目前来看租梢售势头良好岛，供需两旺啦，但从长远突来看，底商克已不适合商君业的发展趋毛势，无法满赢足消费者对育大宗购物和匹消费品质的竟要求，很难小持续经营。泄批发市场多赖处于小规模梯低层次状态妻，不具备区垂域性的市场凡辐射能力。漫近期开发的泪宝安电子城姻初步具备一盒定超前的规尺划理念，相仇信会在宝安馒形成一定行械业辐射力，桂但由于规模默偏小，而且蔑市场不够成砌熟，对当地心的影响力不斩大。从目前岩的经营形态描来看，大型膜综合批发市范场尚未出现贷。辅（篮3龙）宝安主要早商圈格局雅新安商业目拉前存在三大闯繁华商业区冤：苗万佳商业区您：隆目前宝安商漏业最为繁华筐的地区。万汽佳位于新圳丙路与宝民一奔路的交汇处虫，由于其自内身近宇20000袍平方米的巨稻大商业体量劲，使得其有翁力地带动了宋周边商业的翅蓬勃发展，慢又由于地处素老城区，周敬围居住人口奶众多，且居逝住人群层次民较高，因此膨消费群购买煮力强，从而疏导致整个商哄业区档次、毒水平较高。透天虹商业区休：床位于翻身大膊道，临近宝国安新中心区桂，随着天虹唉入驻逐渐成纤为宝安最为世重要的商业燥区。该商业倡区是商业相勇对集中，集见中着众多百顺货商场、超伸市、专卖店脑和专业市场疫等。痒顺电商业区险：赵位于创业一妨路与建安一吃路交汇处，原属于宝安老助成区的中心兔地带，商场投辐射范围较焰广。周边业少态主要以街江铺形式存在购，经营种类挤主要有建材次，五金，电吊器等，随着虽冠城世家中5子万平米商业塔的规划，其奖商业形态有益明显的提升集。地从未来发展革趋势看，中盆心区规划日摔趋明朗，住佛宅业将蓬勃危发展，必将魂带动商业的再崛起，万佳松商圈在宝安奴处于龙头的农地位将受到贪挑战；而顺供店商业区由冈于商业业态赔整体水平较钉低，且没有民发展空间，摊潜力有限；叔天虹商场已葱经开业，宝柴安电子城二盾期泰3纤万平米的一民站式电子购托物城已经动收工，新中心朴区四个大型赏商业中心已怪经规划，未殖来天虹商圈茫将于中心区桥商业融为一研体，成为未腹来宝安商业抹发展的龙头川。械6粮、差异化竞捉争策略难差异化竞争伯策略是避免妇同质竞争的代主要手段，搞尤其是在中怨心区这一供谎应量集中的射区域，更是检避免价格竞仔争、恶性循类环、互相打陡压的主要手丘段。在目前绣中心区大多江数产品尚未讯露面的情况患下，差异化滋的对象主要引表现为与新埋安区域其它屯楼盘的差异兔。浪根据对整个辞新安云-征西乡片区房圣地产市场的梯综合分析，收我们认为，摊本项目的差木异化策略主冻要表现在以容下几个方面业：产品差异化梨在目前的宝驼安房地产市检场中，所提响供的产品大含多属于经济歉实用性的住寄房，楼盘档宋次较低，户栽型面积中小甲，以满足基拉本的居家生莲活为目的，吵这些产品都贯无法体现出万舒适的居家饭要求。建议宾未来本项目防的产品差异淘化集中体现捷在户型、规旦划、立面等殃方面。室老城区内的永楼盘更多的齐表现出港式骡风格，楼盘障档次低、设沈计差这一局慧面甚至在中橡心区的部分田楼盘中都有善所体现。部盯分中心区项我目仅仅表现锻出普通的滨姐海风格，无涌法体现出滨越海中心区的厉魅力，甚至穿大大落后于芦特区内的楼春盘开发水平竞，为达成差迷异，项目的患建筑风格应绝向欧式滨海拜风格转变，摧建筑设计品填质感突出的稍产品，提升辜宝安产品档碧次，体现项霉目价值。景观差异化地宝安的小区眨景观基本都刘属于绿化层插次，根本体为现不出园林造的要求，在众宝安客户越捧来越重视环梁境因素的环枕境下，宝安阅楼盘的环境排景观已不符文合市场发展恒的要求。未睡来出色的园将林景观效果岭是项目差异短化的主要表股现点，而项膝目的园林景援观更是要体扬现出融和的寇小区居家气抖氛和浓郁的兴滨海风格。服务差异化刮服务