谈在建工程估价思路及方法

#/7谈在建工程估价思路及方法.在建工程定义及估价方法选择在建工程是指符合有关建设规定，合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其现状工程价值及其土地使用权价值的评估。对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上，估价师应进行实地勘察和认真分析，然后决定评估采用的方法。一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。.两种方法运用的具体思路假设开发法：假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为：在建工程价值=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费一续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费2.."1总开发价值。在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价值。在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地产价值。根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适合采用收益还原法。.."2续建成本。就是在建工程在后续建设中所需投入的各项成本费用总和，包括：建安工程费、基础配套设施费、小区配套建设费、不可预见费等。.."续建建安工程费。可以根据估价对象特点和同类工程造价，以及当地《XX省（市）建设工程概算定额》，预估建安工程费。再根据估价时点估价对象的完工程度，估算续建建安工程费。.1."2.2基础配套设施费。可以根据同类工程投资水平和评估对象的特点，估算基础配套设施费。再根据到估价时点，委托方实际已投入基础配套设施建设资金情况，估算续建基础配套设施费用。2.1."2.3小区配套建设费。一般而言，按照经验数据，通常取建安工程费的10%。2.1."2.4建造成本。取建安工程费、基础配套设施费、小区配套建设费之和。2."2."5不可预见费。按照经验数据，通常取建安工程费的8-10%。."3管理费用。主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,通常取续建成本的3%。.."4投资利息及融资费。包括在建工程价值在续建阶段产生的利息和续建投资（续建成本）在续建阶段产生的利息。如果续建时间在一年或一年内，所采用的利率，以中国人民银行一年期固定资产贷款利率5."31％为依据；如果续建时间超过一年，所采用的利率，以中长期贷款利率5."94%为依据。假设续建建设资金均匀投入，均按单利计息。融资费取利息的10％。.."5开发利润。包括在建工程在续建阶段的利润和续建投资（续建成本）开发利润。通常取25%-30%利润率，但是，绝不能作为经验数据，需根据评估对象及其所处市场供需情况而估算。.1."6销售税费。是指销售全部可销售面积的总销售费用。销售费用或者代理费，一般取销售收入的1%-1."5%（包括手续费和代理费），销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加）取销售收入的5."5%。2.1."7买方购买在建工程的税费。买方需要缴纳税费主要是契税，为交易价格的4%。2.2成本法：以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要成本费用为基础，加上正常的利润和所纳税金，得到估价对象价值的一种方法。在建工程估价，应考虑估价时点上成本构成的客观水平，由土地价值和现状工程建筑物价值构成，用公式可以表述为：在建工程价值=土地价值+在建工程建筑物价值。2.2."1土地价值。一般可以采用基准地价修正法和假设开发法来估算土地价值。由于各地的基准地价不同，有的城市采用毛地价（生地价），有的城市采用熟地价，修正参数和修正的方法也不完全一样，所以，在运用基准地价修正法时，必须严格按照当地的规定执行。对于采用假设开发法而言，则，土地价值的求取方法是，先求得项目开发余值，再扣除购地手续费、购地费用利息、购地成本利润后，求取土地价值。用公式可以表述为：项目开发余值=总开发价值－总开发成本－销售税费－投资利息及融资费－开发利润土地价值=项目开发余值－购地手续费－购地费用利息－购地成本利润2.2."1.1总开发价值。可以采用市场比较法或收益还原法。具体要视项目情况及其所处的市场情况而定。2.2."1.2总开发成本。包括建造成本、不可预见费、前期及专业人士费、管理费用。建安工程费，根据估价对象特点和同类工程造价、《XX省建设工程概算定额》预估。基础配套设施费,根据同类工程投资水平和本项目的特点估算。小区配套建设费,一般取建安工程费的10%。不可预见费，一般取建安工程费的8-10%。前期及专业人士费，一般取建安工程费的3%。管理费用，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等,一般取建造成本的3%。2.2."1.3投资利息及融资费。包括在建工程价值在续建阶段的利息和续建投资（续建成本）利息。根据中国人民银行一至三年固定资产贷款利率5."94％，按单利计息，融资费取利息的10％。2.2."1.4开发利润。一般取25%-30%利润率。但不是绝对的经验数据。2.2."1.5销售税费。销售费用取销售价格的1."5%（包括手续费和代理费），销售税金及附加（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加）取销售价格的5."5%。2.2."1.6求取地价p>设土地总价为X则购地手续费为0."01X购置土地总费用为1."01X购地费用利息为1."01X*i*n购地成本利润为1."01X*p因此,项目开发余值=1."01X*(1+i*n+p)由此求得地价X=项目开发余值/1."01*(1+i*n+p)2.2."2在建工程建筑物价值。包括总开发成本、投资利息及融资费、开发利润。2.2.2.1总开发成本。包括建造成本（①建安工程费、②基础配套设施费、③小区配套建设费