目标管理标准作业规程

目标管理标准作业规程1.0目的规范物业管理公司的各级目标管理工作，确保公司总体工作目标的实施。2.0适用范围适用于物业管理公司的各部、各级目标管理工作。3.0职责3.1公司董事会负责同公司总经理签订目标管理责任书并负责总经理目标管理的考评、评价和监管工作。P物管远教网3.2公司总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签订目标管理责任书，并负责部门经理、各管理处经理目标管理的考评、评价和监管工作。P物管远教网3.3管理处经理负责同管理处各部门主管签订目标管理责任书，并负责管理处各部门主管目标管理的考评、评价和监管工作。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1目标管理的基本作业流程（略）P物管远教网P物管远教网4.2物业管理公司总体目标的制定与总经理目标管理责任书的签订。P物管远教网每年年底(或每一任期结束)前，公司总经理应召开公司经理办公会议，结合董事会的工作要求和公司的实际管理状况拟定出第二年(或第二个任期)的公司总体物业管理工作目标：P物管远教网a)制定目标的基本要素：P物管远教网－目标均应为量化目标，非量化的目标不应列入；P物管远教网－目标应具有可考评、可检查、可评价性；P物管远教网－分目标应与总目标保持一致oP物管远教网b)目标的分类：P物管远教网－按物业管理目标的内容分，可将目标分为管理质量目标、服务质量目标、经营利润成本目标；P物管远教网－按物业管理公司的管理层次分，可将目标分为公司总体工作目标、部门工作目标、管理处总体工作目标、管理处分部门工作目标；P物管远教网－按物业管理公司的工作时序分，可将目标分为长期目标(5／，10年)、中期目标(2-4年)、年度目标、季度目标。P物管远教网c)制定物业管理总体工作目标时应考虑的因素：P物管远教网－达到的目的；P物管远教网－必要的工作环境(人力、物力)；P物管远教网－以往的经验教训；P物管远教网－物业管理公司的实际工作状况；P物管远教网－必要的责、权、利状况。P物管远教网d)总经理应当综合考虑上述各种因素后再制定管理公司的总体工作目标。P物管远教网4.2.2公司总经理就公司次年(或次任期)的物业管理公司总体工作目标以及为保证工作目标所必需的权、责、利同公司董事会进行积极的协商讨论。P物管远教网4.2.3协商讨论一致后由公司总经理代表物业管理公司同董事会签订《物业管理公司总经理目标管理责任书》。《物业管理公司总经理目标管理责任书》的内容通常由以下内容构成：P物管远教网a)公司总体工作目标：P物管远教网－管理目标；P物管远教网－服务目标；P物管远教网－经营目标。P物管远教网b)责任人(总经理)的权利、义务；P物管远教网c)公司董事会的权利、义务；P物管远教网d)目标考评的方法和考评依据；P物管远教网e)目标完成情况的奖罚措施；P物管远教网f)其他。P物管远教网4.3物业管理公司总体工作目标的分解P物管远教网4.3.1公司总经理同董事会签订完毕<物业管理公司总经理目标管理责任书》后为确保公司总体工作目标得以实现，应当将公司总体工作目标进行有效分解。P物管远教网a)将工作目标的一部分分给公司机关各职能部门；P物管远教网b)将工作目标一部分分给各管理处。P物管远教网4.3.2公司总经理在分解完工作目标后，应当召开公司经理办公会议，充分讨论目标分解后的公司权利、责任、利益的分配与协调问题，直到各方达成共识。P物管远教网4.3.3公司总经理同机关各部门经理、各管理处经理签订《目标管理责任书》责任书的内容结构如下：P物管远教网a)工作目标；P物管远教网b)责任人(经理)的权利、义务；P物管远教网c)公司的权利、义务；P物管远教网d)目标考评的方式和考评的依据；P物管远教网e)目标完成情况的奖罚措施；P物管远教网f)其他。P物管远教网4.3.4管理处可以将本管理处的工作进一步分解至管理处各部门。由管理处经理同各部门主管进一步签订分解目标管理责任书，方法同上。P物管远教网4.4目标的日常监管P物管远教网4.4.1公司总经理每季度末应就目标的完成情况向董事会作工作汇报。公司董事会应每季度对公司目标的完成情况作出评价和指示。P物管远教网4.4.2公司各部门经理、各管理处经理应每月末向总经理作工作目标小结汇报；公司总经理应对各部门、各管理处的工作目标的完成情况(工作状况)作出评价和指示。P物管远教网4.5目标完成情况的结果验证和奖罚P物管远教网4.5.1一个管理周期(一年)或一个任期结束后，董事会应当对公司的总体工作状况即目标完成情况作出综合评价和验证。公司总经理、管理处经理也应对公司各部门、各管理处、管理处各部门的总体工作状况即目标完成情况作出综合评价和验证。P物管远教网4.5.2依据公司总体目标的完成情况，公司董事会应当依据同公司总经理签订的《物业管理公司总经理目标管理责任书》兑现对公司和公司总经理的奖罚。P物管远教网4.5.3依据各部门、各管理处的目标完成情况和公司总体状况，公司总经理应当依据同公司各部门、各管理经理签订的目标管理责任书兑现对各部门员工、经理的奖罚。P物管远教网4.6目标管理责任书、评价验证报告书、奖罚情况记录均应统一在公司归档长期保存。P物管远教网5.0记录P物管远教网6.0相关支持文件P物管远教网公司所有标准作业规程。P物管远教网7.0附录P物管远教网7.1《物业管理公司总经理目标管理责任书>(仅供参考)P物管远教网7.1《物业管理处经理目标管理责任书》(仅供参考)P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网附录一P物管远教网年度物业管理总经理(仅供参考)P物管远教网目标管理责任书P物管远教网P物管远教网为确保——物业管理计划目标得以实现，经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨，已确定——物业管理——年度工作责任目标，并由目标责任人代表——物业管理签署确认。P物管远教网1.0责任目标P物管远教网1.1管理目标P物管远教网注：“重大安全事故”是指：P物管远教网a)因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；P物管远教网b)因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；P物管远教网c)因失职或玩忽职守引发的火灾事故；P物管远教网d)因失职或玩忽职守引发的水浸事故；P物管远教网e)因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。P物管远教网1．1．2所辖物业设施设备的使用完好率达98％以上。P物管远教网1．1．3员工上岗培训合格率100％。P物管远教网1．1．4员工对企业的满意率达85％以上。P物管远教网1．1．5导人赐09阗0质量体系建立健全标准化管理。P物管远教网1．1．6其他各项指标在——年——月——日前达到《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》中优秀住宅小区的各项管理指标。P物管远教网1．2服务目标P物管远教网1．2．1住户对管理服务工作的满意率达95％以上。P物管远教网1．2．2员工对饭堂服务工作的满意率达95％以上。P物管远教网1．3经营目标P物管远教网1．3．1全年各项开支控制在预算指标内。P物管远教网1．3．2全年实现经营利润万元。P物管远教网2．0为保证上述责任目标的实现，公司实行总经理负责制，责任人(总经理)的权力如下：P物管远教网2.1人事管理权P物管远教网2.1.1对物业管理总经理助理(含)、部门经理(含)、管理处经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。P物管远教网2.1.2对物业管理副总经理／财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。P物管远教网2.1.3编制范围内员工招聘录用决定权。P物管远教网2.1.4工薪标准范围内的调薪决定权。P物管远教网2.2财务管理权。日常经营管理资金预算范围内的支出决定权、借款审批权、费用P物管远教网报销审批权。P物管远教网2.3管理决策权P物管远教网2.3.1主持物业管理的日常管理工作。P物管远教网2.3.2组织实施物业管理的工作目标，P物管远教网理制度。P物管远教网工作计划、工作标准、工作程序、管P物管远教网2.3.3主持召开物业管理的各类工作会议。P物管远教网2.3.4组织管理评审。P物管远教网2.3.5审批各类经济合同。P物管远教网2.4申请支持权P物管远教网2.4.1依据物业管理的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持QP物管远教网2.4.2申请修改物业管理的组织架构和人员定编。P物管远教网2.4.3申请业务支持。P物管远教网3.0责任人的义务P物管远教网3.1接受董事会的统一领导。P物管远教网3.2向董事会作工作汇报。P物管远教网3.3确保责任目标的逐步实现。P物管远教网3.4自觉接受董事会监控、考评、检查。P物管远教网3.5每月5号前按时上报财务报表和其他工作报表。P物管远教网3.6每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评和员工绩效考评P物管远教网3.7积极配合董事会完成其他专项工作。P物管远教网3.8保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。P物管远教网3.9保证公司操作不违背国家的法律、法规。P物管远教网3.10保证员工的生活、工作秩序。P物管远教网3.11保证员工的整体操作·技能和工作质量。P物管远教网3.12为公司培养人才。P物管远教网3.13向董事会交纳风险抵押金。P物管远教网4.0董事会的权力P物管远教网4.1有对公司运作状况(工作进度P物管远教网的权力。P物管远教网标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督P物管远教网4.2有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。P物管远教网4.3有要求责任人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。P物管远教网4.4有对公司财务运作状况的审计权、监控权。P物管远教网4.5有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。P物管远教网4.6专项事件的调查权。P物管远教网5.0董事会的义务P物管远教网5.1及时提供合适的业务支持。P物管远教网5.2提供信息支持。P物管远教网5.3提供资金支持。P物管远教网6.0目标考评P物管远教网6.1董事会定期(不定期)监控、审计、检查物业管理公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。．P物管远教网6.2董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。P物管远教网7.0目标奖罚P物管远教网7.1公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。P物管远教网7.2如果工作目标完成，则公司可按董事会的奖金分配方案对员工发放奖金，其中目标责任人可提取公司经营利润的——％作为个人奖金。P物管远教网7.3如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25％目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。P物管远教网7.4若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。P物管远教网8.0本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，物业管理公司存档一份。P物管远教网8.1未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。P物管远教网10.0本责任书自签订之日起生效。P物管远教网11.0本责任书解释权在董事会。P物管远教网P物管远教网P物管远教网目标责任人签署：董事长签署：P物管远教网P物管远教网P物管远教网日期：日期：P物管远教网P物管远教网目标管理责任书P物管远教网附录二：P物管远教网——年度物业管理P物管远教网管理处经理(仅供参考)P物管远教网P物管远教网为确保——物业管理——管理处计划目标得以实现，经公司与目标责任人(管理处经理)共同商讨，已确定——物业管理处年度工作责任目标，并由目标责任人代表——物业管理处签署确认。P物管远教网1．0责任目标P物管远教网1．1管理目标P物管远教网1．1．1全年不发生重大安全责任事故。P物管远教网注：“重大安全事故”是指：P物管远教网a)因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；P物管远教网b)因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；P物管远教网c)因失职或玩忽职守引发的火灾事故；P物管远教网d)因失职或玩忽职守引发的水浸事故；P物管远教网e)因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件、。P物管远教网1．1．2所辖物业设施设备的使用完好率达100％1)2上。P物管远教网1．1．3员工上岗培训合格率100％。P物管远教网1．1．4员工对管理处的满意率达90％以上。P物管远教网1．1．52000年年底前，获得“全国城市物业管理优秀示范小区”称号。P物管远教网1．2服务目标P物管远教网1。2．重住户对管理服务工作的满意率达95％以上。P物管远教网1．2．2员工对饭堂服务工作的满意率达95％以上。P物管远教网1．3经营目标P物管远教网1．3．1全年各项开支控制在——万元内(详见《预算明细表》<略>)。P物管远教网1．3．2全年实现经营利润——万元。P物管远教网2．0为保证上述责任目标的实现，责任人(管理处经理)的权力如下：P物管远教网2．1人事管理权P物管远教网2．1．1对物业管理处班组长(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权(财务人员除外)。P物管远教网2．1．2对物业管理处副经理、部门主管／副主管、财务人员的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。P物管远教网2．1。3编制范围内临时工的招聘录用决定权。P物管远教网2．1。4工薪标准范围内的调薪建议权。P物管远教网2．2财务管理权P物管远教网日常经营管理资金600元以内的支出决定权借款审批权。P物管远教网2.3管理决策权P物管远教网主持物业管理处的日常管理工作。P物管远教网2.3.2组织实施物业管理的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。P物管远教网2.3.3主持召开物业管理处的各类工作会议。P物管远教网2.3.4审核管理处各类经济合同。P物管远教网2.4申请支持权P物管远教网2.4.1依据物业管理处的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持P物管远教网2.4.2申请修改物业管理处的组织架构和人员定编。P物管远教网2.4.3申请业务支持。P物管远教网3.0责任人的义务P物管远教网3.1接受公司的统一领导。P物管远教网3.2向公司作工作汇报。P物管远教网3.3确保责任目标的逐步实现。P物管远教网3.4自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查。P物管远教网3.5每月5号前按时上报财务报表和其他工作报表。P物管远教网3.6每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评和员工绩效考评P物管远教网3.7积极配合公司完成其他专项工作。P物管远教网3.8保证管理处各个标准作业规程的贯彻执行。P物管远教网3.9保证管理处的操作不违背国家的法律、法规。P物管远教网3.10保证员工的生活、工作秩序。P物管远教网3.11保证员工的整体操作技能和工作质量。P物管远教网3.12为公司培养人才。P物管远教网3.12向公司交纳风险抵押金。P物管远教网4.0公司的权力P物管远教网4.1有对管理处的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权力。P物管远教网4.2有对目标责任人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。P物管远教网4.3有要求责任人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。P物管远教网4.4有对管理处财务运作状况的审计权、监控权。P物管远教网4.5有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。P物管远教网4.6专项事件的调查权。P物管远教网5.0公司的义务P物管远教网5.1及时提供合适的业务支持。P物管远教网5.2提供信息支持。P物管远教网5.3提供资金支持。P物管远教网6.0目标考评P物管远教网6.1公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查物业管理处资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。P物管远教网6.2公司品质部负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据公司绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。P物管远教网7.0目标奖罚P物管远教网7.1管理处责任人(经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。P物管远教网7.2如果工作目标完成，则管理处可按公司的奖金分配方案对员工发放奖金，其中目标责任人可提取管理处经营利润的——％作为个人奖金。P物管远教网7.3如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25％目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。P物管远教网7.4若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由公司与目标责任人共同处理。P物管远教网8.0本目标管理责任书壹式肆份，公司行政部存档两份，目标责任人一份，物业管理处存档一份。P物管远教网9.0未尽事宜，由目标责任人同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。P物管远教网10.0本责任书自签订之日起生效。P物管远教网11.0本责任书解释权在公司。P物管远教网P物管远教网P物管远教网目标责任人签署：总经理签署：P物管远教网P物管远教网日期：日期：3.对外投资标准作业规程P物管远教网1.0目的P物管远教网规范物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。P物管远教网2.0适用范围P物管远教网适用于物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。P物管远教网3.0职责P物管远教网3.1公司总经理负责对外投资的论证、决策工作。P物管远教网3.2公司各职能部门负责组织、参与对外投资的论证、公关、决策工作。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1项目来源与立项P物管远教网当公司对外寻找到新的多种经营投资项目或寻找到对外招标物业管理项目时，总经理应指令分管副总经理对候选项目进行初步论证。P物管远教网4.1.2初步论证主要是初步进行技术经济分析，如果结论可行，分管副总经理应当编写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。P物管远教网4.1.3项目立项的基本要求是：P物管远教网a)有明确的项目说明、概况；P物管远教网b)有较为准确的技术经济分析；P物管远教网c)有结论；P物管远教网d)有对外投资合作的步骤、方法；P物管远教网e)有必备的原始凭证；P物管远教网f）有明确的立项结论。P物管远教网4.2拟选项目的可行性论证P物管远教网4.2.1项目立项后，总经理应及时组织相关人员组成主题可行性论证小组目进行全面可行性研究论证。P物管远教网对拟选项P物管远教网4.2.2可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响论证结论的前提和原则。P物管远教网4.3可行性论证报告书的编制要求P物管远教网4.3.1可行性论证报告书的内容应当包括以下几部分：P物管远教网a)投资项目的基本情况；P物管远教网b)影响投资的基本要素；P物管远教网c)技术、资源的可行性论证；P物管远教网d)经济及风险论证：P物管远教网－成本预测；P物管远教网－利润预测；P物管远教网－风险论证。P物管远教网e)本公司的优劣势分析；P物管远教网f)结论；P物管远教网g)实施工作进度预测表。P物管远教网4.3.2可行性论证报告书的编制要求：P物管远教网a)“投资项目的基本情况”要求较详细地列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等；P物管远教网b)“影响投资的基本要素”要求详细列出拟投资项目的对外合作条件和可能影响本次可行性研究的因素；P物管远教网c)“技术、资源论证”是可行性研究的重要论证之一。技术论证主要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证，资源论证则是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力；P物管远教网d)“经济论证”是可行性论证的核心部分，编制时要求：P物管远教网－详细测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本；P物管远教网－利润测算则是在测算完毕预期收入以后，依据收入测算出的预期投资利润、利润率和收益率；P物管远教网－“风险分析”要求对对外投资进行详细的盈亏平衡分析、现金流量分析、敏感性分析和必要的投资风险概率分析。P物管远教网e）“投资的优劣势分析”要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对可能出现的各种隐忧应详细一一列出。P物管远教网4.4论证结果的处置P物管远教网4.4.1可行性论证结论出来后，总经理应召开经理办公会议或专题讨论会议，邀请有关专家(必要时)一道对可行性论证的过程和结论进行评审。P物管远教网4.4.2评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，总经理应在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上做出拟选项目上与不上的审批：P物管远教网a)决定投资的，开始组成项目组开始投资准备工作；·P物管远教网b)暂缓投资的，将前期已经做完的可行性论证报告书、立项建议书和评审报告书一并归档备用。P物管远教网4.4.3评审认为可行性论证论证不充分、不完善的，应当交由可行性研究论证小组继续补充论证直至清晰完善。P物管远教网4.4.4可行性研究论证认为不可行的，论证小组应当将可行性研究报告书，连同各种原始凭证一并交总经理，由公司总经理决定是否归档保存。P物管远教网4.5对外参加公开招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由公司总经理组织编制物业管理投标书(详见《物业管理投标方案编制标准作业规程》)。P物管远教网4.6对外投资(标)金额在50万元以下的项目，在经理办公会议讨论通过后由总经理批准；金额在50万元以上的对外投资，由经理办公会议讨论通过后报公司董事会讨论审批，批准后由总经理对外签约、组织、实施。P物管远教网5.0记录P物管远教网6.0相关支持文件P物管远教网P物管远教网P物管远教网4．物业管理投标方案编制标准作业规程P物管远教网P物管远教网1.0目的P物管远教网规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。P物管远教网2.0适用范围P物管远教网适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。P物管远教网3.0职责P物管远教网3.1公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。P物管远教网3.2公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制工作。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1投标书编制小组的组织P物管远教网4.1.1公司在接到物业管理招标书邀请(或议标书邀请)后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作(详见《对外投资标准作业规程》)。P物管远教网4.1.2投标书编制小组的分工如下：P物管远教网a)财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算；P物管远教网b)管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制；·P物管远教网c)办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；P物管远教网d)品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制；P物管远教网e)经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。P物管远教网4.2物业管理投标书的结构与内容P物管远教网4.2.1拟接物业的基本概况。P物管远教网4.2.2公司接管后准备采取的管理方式。P物管远教网4.2.3针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。P物管远教网4.2.4为开展物业管理所配置的人力、物力资源。P物管远教网4.2.5开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。P物管远教网4.2.6为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。P物管远教网4.2.7费用投入和成本测算。P物管远教网4.2.8经济效益分析oP物管远教网4.2.9社会效益预测。P物管远教网4.2.10需要招标单位协助解决的问题oP物管远教网4.2.11本公司的优势和长处oP物管远教网4.2.12物业接管后的工作进度安排oP物管远教网4.3投标书的编制要求P物管远教网4.3.1“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。P物管远教网4.2.3“准备采取的管理方式”要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。P物管远教网4.3.3对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。P物管远教网4.3.4人力、物力资源要求详细列出：P物管远教网a)拟接管物业的组织架构；P物管远教网b）拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述；P物管远教网c)主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；P物管远教网d)为开展工作前期投入的设备、设施。P物管远教网4.3.5管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标和目标要求有可操作性可考核性。P物管远教网4.3.6服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。P物管远教网4.3.7费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。P物管远教网4.3.8经济效益分析要求按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。P物管远教网4.4投标书的编制程序P物管远教网4.4.1总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。P物管远教网4.4.2编制小组开始详细依照本规程4．3条的要求逐条完成单项编制工作。P物管远教网4.4.3总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。P物管远教网4.4.4汇编后打印、装订成册报总经理审批(大的项目尚需报董事会批准)。P物管远教网5.0记录P物管远教网6.0相关支持文件P物管远教网《人事定编管理标准作业规程》P物管远教网7.0附录P物管远教网《物业管理成本测算法》(略)P物管远教网P物管远教网P物管远教网5物业接管标准作业规程P物管远教网P物管远教网1.0目的P物管远教网规范物业接管工作，确保接管工作完善、P物管远教网2.0适用范围P物管远教网适用于物业管理工作对外接管物业工作。P物管远教网3.0职责P物管远教网3.1公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。P物管远教网3.2公司接管小组具体负责依据本规程实施物业的接管工作。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1物业接管工作流程P物管远教网P物管远教网按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区／大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。P物管远教网4.2.2委托接管物业，发展商／业主管理委员应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。P物管远教网4.2.3当物业管理公司同发展商／业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托合同》。P物管远教网4.3《物业管理委托合同》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容：P物管远教网4.3.1依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》确定物业管理处的组织架构和岗位设置。P物管远教网4.3.2依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。P物管远教网4.3.3依照《转正／晋升／调薪／降级标准作业规程》，任命管理处经理／副经理、管理处各部门主管／副主管。P物管远教网4.3.4依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达到定编。P物管远教网4.3.5依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。P物管远教网4.3.6提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。P物管远教网4.3.7依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》：P物管远教网a)确定物业管理服务费的收费标准和收费方案；P物管远教网b)确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；P物管远教网c)确定物业管理水、电、气、、有线电视的收费方案(代收代缴方案)；P物管远教网d)确定保安、消防的具体管理方案和成本指标；P物管远教网e)确定清洁管理方案和成本指标；P物管远教网f)确定园林绿化管理方案和成本指标；P物管远教网g)确定机电维修保养管理方案和成本指标；P物管远教网h)确定公共事务管理方案和成本指标；P物管远教网i)确定内部控制管理方案和成本指标；P物管远教网j)同公司签订目标管理责任书。P物管远教网4.4在物业开发建设竣工验收完毕具备人住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收(详见《物业接管验收标准作业规程》)。P物管远教网4.5对于接管验收出现问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商／业主委员会协商迅速解决。P物管远教网4.6在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意发展商／业主委员会对物业开始进行移交。P物管远教网4.7钥匙移交P物管远教网物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。P物管远教网4.8项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商／业主委员会签收《物业移交清单》。P物管远教网4.9项目物业管理处同发展商移交管理用房。P物管远教网4.10项目物业管理处开始进入物业办公。P物管远教网4.11项目物业管理处按政府规定同发展商／业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。P物管远教网4.12上述移交完毕后，总经理应当提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金(开发建设总投资的2％)一次性转入小区专用账户。P物管远教网4.13发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。P物管远教网4.14管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。P物管远教网4.15公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订<物业移交书》，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙通知书》。P物管远教网5.0记录P物管远教网《钥匙移交一览表》P物管远教网《物业移交清单》P物管远教网6.0相关支持文件P物管远教网6.1《物业接管验收标准作业规程》P物管远教网6.2公司行政、人事相关标准作业规程P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网6，物业接管验收标准作业规程P物管远教网P物管远教网1.0目的P物管远教网规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。P物管远教网2.0适用范围P物管远教网适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。P物管远教网3.0职责P物管远教网3.1公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。P物管远教网3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。P物管远教网3.3接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1接管验收的准备工作P物管远教网4.1.1新建物业竣工验收后、业主人住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。P物管远教网4.1.2成立物业接管小组：P物管远教网a)在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；P物管远教网b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：P物管远教网－－公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；P物管远教网－－管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；P物管远教网－－管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。P物管远教网4.1.3接管验收前的准备：P物管远教网接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：P物管远教网a)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；P物管远教网b)派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；P物管远教网c)提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；P物管远教网d)准备好接管验收记录表格：P物管远教网－－《房屋本体接管验收表>；P物管远教网－－《公共配套设施接管验收表》；P物管远教网－－《机电设备接管验收表》；P物管远教网－－《接管验收问题整改表》oP物管远教网4.2接管验收的工作程序P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网P物管远教网否P物管远教网要求正确、真实补齐资料P物管远教网是P物管远教网P物管远教网P物管远教网否P物管远教网要求发展商限时整改P物管远教网是4.3资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。P物管远教网物业产权资料：P物管远教网a)项目开发批准报告；P物管远教网b)规划许可证；P物管远教网c)投资许可证；P物管远教网d）土地使用合同；P物管远教网e)建筑开工许可证；P物管远教网f)用地红线图。P物管远教网4.3.2综合竣工验收资料：P物管远教网a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；P物管远教网b)建设工程竣工验收证书；P物管远教网c)建设消防验收合格证；P物管远教网d)公共配套设施综合验收合格书；P物管远教网e)供水合同；P物管远教网f)供电协议书、许可证；P物管远教网g)供气协议书、许可证；P物管远教网h)有线电视合格证；P物管远教网i)通信设施合格证；P物管远教网j)电梯准用证。P物管远教网4.3.3施工设计资料：P物管远教网a)地质报告书；P物管远教网b)全套设计图纸；P物管远教网c)图纸会审记录；P物管远教网d)设计变更通知单；P物管远教网e)工程预决算报告书；P物管远教网f)重要的施工会议纪要；P物管远教网g)隐蔽工程验收记录；P物管远教网h)沉降观测记录；P物管远教网i)其他可能会影响将来管理的原始记录P物管远教网4.3.4机电设备资料：P物管远教网a)机电设备出厂合格证；P物管远教网b)机电设备使用说明书(要求中文)；P物管远教网c)机电设备安装、调试报告；P物管远教网d)设备保修卡、保修协议。P物管远教网4.3.5业主资料：P物管远教网a）已购房的业主姓名、位置、面积P物管远教网b）已购房业主的付款情况或付款方P物管远教网4.4联系等；P物管远教网4.4.1物业硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用P物管远教网4.4.2是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。P物管远教网4.5接管验收标准和验收方法P物管远教网4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。P物管远教网4.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法。P物管远教网4.6楼宇本体硬件设施的具体验收标准P物管远教网4.6.1主体结构：P物管远教网a)外墙不得渗水；P物管远教网b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固接口严密、不渗漏。P物管远教网4.6.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；P物管远教网块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，P物管远教网无明显色差oP物管远教网4.6.3内墙面：：P物管远教网a)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；P物管远教网b)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；P物管远教网对缝砂浆饱满，线条顺直。P物管远教网4.6.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水P物管远教网痕迹，无污渍oP物管远教网4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏oP物管远教网4.6.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮oP物管远教网4.6.7门、窗：P物管远教网a)门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；P物管远教网b)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；P物管远教网c)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；P物管远教网d)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；P物管远教网e)电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；P物管远教网f)不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；P物管远教网g)高档装饰门装饰完整。P物管远教网4.6.8楼梯、扶手：P物管远教网a)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀，表面平滑；P物管远教网b)砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。P物管远教网4.6.9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。P物管远教网4.6.10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。P物管远教网4.6.11油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。P物管远教网4.6.12电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。P物管远教网4.6.13有线电视已开通，收视良好。P物管远教网4.6.14开关安装牢固，开关灵活，接触良好。P物管远教网4.6.15灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。P物管远教网4.6.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。P物管远教网4.6.22其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。P物管远教网4.7公共配套设施接管验收标准P物管远教网4.7.1天台：P物管远教网a)天沟、落水口畅通完好；P物管远教网b)隔热层、防水层完好。P物管远教网4.7.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离坡度适宜、平整。P物管远教网4.7.3屋面避雷设施连接牢固。P物管远教网4.7.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。P物管远教网4.7.5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。P物管远教网4.7.6道路：P物管远教网a)路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；P物管远教网b)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；P物管远教网c)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；P物管远教网d)交通标识线、路牌清楚完好。P物管远教网4.7.7室外消防栓：P物管远教网a)消防箱标识清楚，玻璃完好；P物管远教网b)消防设施配件齐全；P物管远教网c)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。P物管远教网4.7.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。P物管远教网4.7.9垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便oP物管远教网4.7.10保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。P物管远教网4.7.11保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损oP物管远教网4.7.12停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好oP物管远教网4.7.13单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好P物管远教网4.7.14明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳oP物管远教网4.7.15沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物oP物管远教网4.7.16护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固oP物管远教网4.7.17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。P物管远教网4.7.18水池、水箱卫生清洁，无渗漏oP物管远教网4.7.19信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁oP物管远教网4.7.20雕塑、小品牢固，完好，安全。P物管远教网4.7.2重招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁oP物管远教网4.8机电设备的接管验收P物管远教网4.8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。P物管远教网4.8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。P物管远教网4.8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，P物管远教网标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。P物管远教网7.8.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。P物管远教网4.8.5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。P物管远教网4.8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。P物管远教网4.8.7保安监控设备：同消防监控设备。P物管远教网4.9接管验收遗留问题的处理P物管远教网4.9.1遗留问题的登记确认：P物管远教网a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将P物管远教网问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字P物管远教网确认；P物管远教网b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。P物管远教网4.9.2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。P物管远教网4.9.3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。P物管远教网4.9.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录oP物管远教网4.10《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。P物管远教网5.0记录P物管远教网《接管验收资料遗留问题登记表》P物管远教网《接管验收设施、设备遗留问题登记表》P物管远教网6.0相关支持文件P物管远教网《物业接管标准作业规程》P物管远教网P物管远教网P物管远教网7．物业管理达标创优标准作业规程P物管远教网P物管远教网1.0目的P物管远教网规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。P物管远教网2.0适用范围P物管远教网适用于物业管理公司创优达标工作。P物管远教网3.0职责P物管远教网3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。P物管远教网3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。P物管远教网3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。P物管远教网4.0程序要点P物管远教网4.1物业管理“达标创优”简介P物管远教网4.1.1“国家级物业管理优秀小区／大厦工业区”达标评比：是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区／大厦／工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区／大厦1T_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区／大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。P物管远教网4.4.2“省级物业管理优秀小区／大厦／工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区／大厦／工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区／大厦／工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区／大厦／工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。P物管远教网4.1.3“市级物业管理优秀小区／大厦／工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区／大厦／工业区评比。参加考评的小区／大厦IT业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区／大厦／工业区”荣誉称号。P物管远教网4.1.4“区级物业管理优秀小区／大厦／工业区达标评比”：是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区／大厦／工业区评比。参加考评的小区／大厦／工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区／大厦／工业区”荣誉称号。P物管远教网4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。P物管远教网4.2.1确立目标。P物管远教网4.2.2成立创优领导小组。P物管远教网4.2.3内部动员。P物管远教网4.2.4对照“创优”标准进行内部整改。P物管远教网4.2.5进行“自检”和“预检”oP物管远教网4.2.6迎检达标oP物管远教网4.3“创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区／大厦／工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。P物管远教网4.3.1成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。P物管远教网4.3.3内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区／大厦／工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。P物管远教网4.3.4对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为P物管远教网参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区／大厦／工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。P物管远教网4.3.5在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：P物管远教网a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、P物管远教网随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》)；P物管远教网b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》)；P物管远教网c)所管理小区／大厦／工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态o“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率；P物管远教网d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程)；P物管远教网e)消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消