物业公司管理制度汇编

物业品牌管理手册一、物业品牌定位识别系统（一）品牌名：物业招商局物业实施“企业/品牌同名”战略和“一牌多品”单一品牌战略：物业旗下拥有的八家法人分公司名称、多种物业类型及多种服务管理模式，都使用同一个品牌名------“物业”，企业名与品牌名统一；这样在宣传企业的同时宣传了品牌，在宣传品牌的同时又宣传了企业，消费者会将每一次的品牌行为都归结为企业的行为，也会将每一次的企业行为都积累到品牌的身上，品牌资产互动积累，有利于在消费者心目中树立起专业化服务形象和物业管理第一品牌的概念。公司名称是企业的生命。（二）品牌标识（三）品牌口号（品牌核心价值理念）百年诚信至尊服务百年诚信：（1）百年文化的精神和价值观里蕴涵的历史、使命、责任、尊重与人性关怀，令我们员工骄傲，令市场产生信任感；（2）百年企业文化底蕴，百年诚信商誉，是我们品牌具有独一无二的个性差异；（3）物业管理服务行业经营特性，客户对“诚信”品质有根本性的要求。至尊服务（双关语）：（1）从客户角度讲，顾客从招商局物业的管理服务系统中获得的品牌体验是尊贵温馨的，他们在我们的服务下有一种身份优越感，在心理消费上获得自信和自豪。这是我们与其它公司的差异点。（2）从员工角度讲，我们的服务是至尊的，是用我们百年文化精神内涵、特有的民族使命感，以及蛇口工业区20年来为优化人类生存空间所做出的一系列探索，赋予物业管理服务一种高品质生活。用心、诚心、恒心，让业主感受我们由此带来的文明健康生活、居住环境。｛注：建立强大品牌的真正本质，其实就是为公司、产品或服务加入价值，使每个品牌具有独一无二的识别特征。品牌定位就是向外部世界表达品牌的识别特征和个性，在拥挤的市场上，把一种品牌与其它竞争对手相区别。通过为自己的品牌树立一个持久的、打动人心的形象，建立良好的声誉，其目标是建立一种战略性的、可持续的竞争优势；它是对顾客认识的管理，定位过程的结果就是品牌形象和声誉；消费者让一个品牌声名远扬，最重要的原因是他们逐渐对品牌产生了信任感，把他们当作自己的朋友一般，从而建立起一种对价值的认识，不断增加的品牌权益能带来稳定性及赢利能力的方法，使公司本身会从中汲取巨大、持久的力量。这里简单介绍品牌经营：品牌经营超越了资本经营，它除了象资本经营追求“大”与规模经济外，还更追求“强”，追求塑造强势品牌。品牌的经营哲学是：从内部的拓展到外部，注重内部成为其经营的基础，更高层次的以品牌为旗帜进行外部的扩张，注重和加强对外部资源的控制和利用。再做一种解释：即品牌是企业内在属性在外部环境中创造出来的一种资源，在外部环境集中体现出来有价值的形象标志，而且因为其能整合企业外不同资源对企业内在属性发展产生反作用，它更是一种资源。这也说明了品牌的经营客体具有“无形性”。｝二、招商局物业品牌战略规划公司根据品牌经营特性，切实站在战略的高度上，结合企业的发展战略和竞争战略，制定出本企业的品牌战略规划，构建出品牌战略蓝图的基础平台。品牌个性和战略定位构成品牌战略平台，将此平台作为行动蓝图，进行统筹规划和协调指导，而所有的营销组合尽量在这一平台基础上实施。世界一流品牌始终能对顾客产生稳定的吸引力，是因为它们拥有自己的一个品牌平台。品牌化战略与品牌架构，不断地推进品牌资产的增值并且最大限度地合理利用品牌资产。实施品牌战略就是做大品牌资产的过程。品牌资产由五项组成：品牌忠诚度、品牌知名度、品质认知、品牌联想和专有资产。高质量是品牌表现的一个重要方面。（一）招商局物业品牌形象与品牌个性：品牌形象：诚信可靠、技术专业、管理现代、实力雄厚的大型物业管理企业。品牌个性：建立品牌个性，就是建立一种象征，提供与众不同的差别，加强品牌与顾客的联系，激发强烈的情感效应。它能代表购买产品和服务的消费者的想法和追求，这种效应来自于情绪感召力的拉动作用。·百年底蕴·人性关怀·尊贵可亲·专业服务·规模经营招商局物业的品牌个性，构成我们独特的品牌气质。品牌独有的气质和客户对品牌消费体验会演变成消费者与品牌之间的情结，建立和强化能吸引消费者的情感效应。·百年底蕴――承载招商局百年文化的精神内涵和价值观（历史、使命、责任、尊重、关怀），公司使命中包含历史责任感。·人性关怀――招商局独特的人性关怀体验：以人为本，以客为先，以员工为本。·尊贵可亲――在招商局物业管理的小区、写字楼、别墅等多类社区中，招商局物业为广大业主提供了超值的服务，细致、周到、热情、主动，赋予了消费者优越的身份认同；越多的业主和房地产业主从招商局物业的管理服务系统中获得了尊贵高尚的品牌体验，在心理消费上获得自信和自豪。这些品牌体验对顾客非常重要。（品牌体验：突出对品牌的一种“享受”，消费者在消费过程当中的独特精神享受，以便使品牌的信息传播更具准确性与针对性。）·专业服务――招商局物业管理根植ISO9001：2000、ISO14000、OHSAS18000管理体系，在品质、服务、工程技术等方面的形成中西合璧、独具特色的高级物业管理专业化模式，呈现给业主一支资深的、素质高、管理精、务实、规范的专业技术队伍。在坚持走专业化道路上，以不断创新和领先的技术为保障进军高端市场，发挥规模效应实行集约化经营，降低成本，提高效率，优化资源配置，拓展新的业务空间，推动传统物业管理服务模式的转变。·规模经营――规模经济所带来的效应、优势，遍布七大中心城市的规模平台，具有在国内首屈一指的规模效应优势和资源优势，地域跨度、物业种类、人力资源、全国覆盖网络等，要特别表现在广告宣传和促销活动、公共关系、媒体覆盖、包装及其他营销活动方面。以上形象、个性特点用一句简单的定位口号予以总结，“百年诚信至尊服务”。品牌最终的落脚点就是品牌个性的建立。通过持续统一的传播鲜明的品牌形象和个性化的品牌核心价值，才能在消费者心目中树立品牌个性，成功实现品牌的延伸，才能真正实现品牌资产的累积和品牌价值的提升。即使今后招商局物业广告形式发生变化（人物、广告语、情节都可能会有很大改变），但任何一个广告都要体现出、充分发挥出品牌个性。在制作精确、有创意的广告及各种宣传品，要配以跟品牌个性相适合的恰当风格和语调，要给客户带来这样的观感：有品味的、有气度的、有内涵的、稳重、关切，这些特点有助于树立品牌个性。（二）一段时期内招商局物业品牌市场定位：现阶段招商局物业市场定位根据企业资源优势和行业的发展趋势，招商局物业包容旗下多种类型物业多种管理服务模式，找出数种服务模式共同优势，兼容将来创新发展的多种服务模式，制定出品牌市场定位，同时也是品牌战略方向――未来更加专注于技术、服务与品牌推广。·CBD高级物业管理资深专家（大型商业中心区物业管理的技术专家，意味着不断创新和领先的技术。）·物业管理企业顾问专业机构（专门为追求高技术的、需要提升自身管理的中小型房地产公司、开发商提供物业管理市场策略、服务定位的咨询，帮助其建立管理服务、组织结构、设计服务模式及管理流程，成功协助客户实施。）·规模化物业服务之先导企业（驾驭大规模、复杂项目的现代专业物业管理企业）招商局物业市场定位策略细分出二个阶梯：首先确保招商地产，以中高档住宅为主，专为招商地产服务的专业物业管理服务商。（“开发中高档住宅”，是地产目标定位，家在情在的延伸）；其次：服务群体客户，对群体市场目标进行了上述三个定位，其中定位“CBD高级物业管理资深专家”，是为了避开招商地产的竞争对手。招商局物业的品牌市场定位实质是区分并占领高端市场的管理理念，旨在遍布全国七大中心城市的规模管理服务平台上，建立技术型、集约化物业管理模式，倾尽合力朝着“专”、“精”方向进展，形成自己强有力的技术壁垒，努力将招商局物业的标准建设成行业权威标准，建立招商局物业的核心竞争力。根据规模平台优势、资源优势和现有业务基础的总体评估，招商局物业提出了建立技术型集约化经营模式，“技术型”突显物业管理服务中技术要素的重要性，重新定位物业管理在产业化、专业化发展中的形式。“以领先的技术，赢得领先的地位”。招商局物业在大管理平台基础上，采用高科技手段，统一技术平台，从管理技术、营运技术和研发技术三个方面建立技术体系，全方位提升、加大物业管理的技术含量，保持行业内的技术优势，以高技术含量、高附加值、高品质保持服务产品的高档形象和价位优势，实现资源配置的最优化和资源共享。“集约化”是一项系统工程，需要我们做积极探索，主要包括准确的市场定位、完善的营销网络、扁平化的管理结构、优化的资源配置、较强的核心竞争力和有效的风险控制几方面，通过集约化的经营管理，以求形成规模经济效应，发挥市场优势，集中资源在高端市场上做专做精，在中国物业管理行业中率先在高端市场上形成具有较强优势和较高准入门槛的核心竞争力，进而做大做强招商局物业。招商局物业通过构建经营集约化、管理规范化、服务技术化、操作标准化对品牌的构建和发展提供了一份蓝图。一段时期内品牌的目标细分市场随着招商局物业市场定位清晰，也就随之明确了我们的客户是什么类型？才得以有的放矢地进行品牌传播。招商局物业的目标细分是高收益、高品质、高附加值、大规模的高档写字楼、优质别墅、大型社会化物业和高尚住宅（高端市场）的业主及住户；这些住户·文化程度高·社会中层以上人员·注重生活品质·付得起一般价位之上·希望能够享受到全方位、高水准的物业管理服务。根据我们在深圳、上海、南京三地品牌调研结果，他们对物业管理的消费习惯是：接受物业管理并需要物业管理，需要拥有一个良好、舒适的居住环境，有安全、可靠、高效、优质的管理体系，服务便捷、周到、热情、有礼貌。他们对物业管理的需求心理是“希望少的投入得到实惠超值的服务，解决日常需求、生活问题；希望得到尊重，有求必应，及时处理，当他一有需求时，就能看到物管员的身影。希望享受到管家式或星级酒店式服务（包括软件与硬件上的服务）；没有对目标客户群的洞察，将无从发现建立品牌的基础。这方面，不同区域的客户有不同的生活习性与需求，我们尚需要研究。（三）拥有强有力的品牌依托招商局物业管理有限公司是香港招商局集团旗下唯一致力于物业管理业务全国性的专业公司，有“招商局”金字招牌的支持，“招商局”金字招牌历经百年锤炼，早已深入人心，在市场中具有较高的商誉，对招商局物业进军全国市场、树立知名品牌，构筑了强劲的基石。此外，招商局物业为招商局核心产业之一------地产业的重要组成部分，长期致力于为招商局地产业提供强有力的后续品牌支撑，为招商地产各优质项目的顺利销售和入伙提供良好服务品质的物业管理。深圳招商地产是地产界的一大品牌，已提前进入深圳地产三甲，成为2003年中国房地产上市公司十强之一。招商地产企业目标与发展战略：不断整合资源，全面打造以客户为中心的企业，成为提供物业整体解决方案的品牌专业开发商和服务商，立志做中国最优秀地产商。其开发模式：以中高档住宅为主“社区综合开发模式”，具有一定规模、高起的总体规划，在规划控制下有序建设。招商地产五年规划（2001－2006）：以深圳为中心，向北京、上海等中心城市进行全国性发展。根据招商局集团的部署，不久的将来，招商局物业将注入以房地产开发为主业的上市公司----招商局蛇口控股股份有限公司，招商局物业将直接赢得招商局地产的品牌支持。三、招商局物业品牌建设目标近期目标（1--2年）：在系统内达成品牌共识，切实统一品牌形象，统一品牌思想、统一品牌情感，树立起共同的品牌意识。中期目标（3-5年）：成为关注科技，高品质的全国一流的现代物业管理公司，名列全国行业三甲。长期目标：作国际品牌、百年品牌，塑造成为一种文化的代表者。四、招商局物业品牌管理工作指导制定招商局物业品牌管理工作指导，目的凝聚企业内部的有限资源，协调各个部门运作的合力，从整体的角度来考虑品牌的利益，使企业品牌成功概率变大。1．首先，以品牌核心价值为灵魂统帅和整合企业的一切营销传播活动牢记：一切广告、经营都是对核心价值的演绎。品牌核心价值理念，是品牌的精神与灵魂，它能够使各项工作归于中心。百年诚信至尊服务是招商局物业品牌核心价值理念，是品牌的精髓，它是招商局物业品牌营销传播活动中最独一无二、最有价值的部分；同时，也是让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与个性，是消费者对招商局物业品牌理解的概括。明确了“百年诚信至尊服务”为品牌核心后，各公司的品牌管理的中心工作就是持之以恒地将品牌的核心价值贯彻下去，贯穿到每一次营销、广告活动，并且在以后的十年、二十年，乃至上百年的品牌建设过程中，始终不渝地坚持这个核心价值。只有长期不偏离既定轨道，才能树立起鲜明的强势品牌形象。（纵向统一）全力维护和宣传品牌核心价值理念已成为许多国际一流品牌的共识，是创建百年金字招牌的秘诀。即使组织结构、营销政策、广告形式、包装、价格等都在变，但总有一根维系彼此的主线不变，这就是核心价值理念。“招商局物业品牌的核心价值――诚信百年至尊服务”的作用相当于一个乐队的指挥，各公司在任何一次营销活动、广告活动，即从采购、研发、包装设计、电视报纸电台广告、海报挂旗等广告、促销品、新闻炒作、软文宣传、通路策略、服务甚至每一次接受媒体采访、与客户沟通等任何与公众、消费者沟通的机会，都须是对这一理念的创新、弘扬与继承；在每一个细节上竭尽全力、让每一个品牌行为都对品牌资产积累有所贡献，让点点滴滴的传播动作都成为品牌资产的积累和沉淀，从而使消费者任何一次接触品牌时都能感受到核心价值的信息，从而加深消费者大脑中对核心价值记忆与认同。尽力将品牌个性融入开展的每项工作中，品牌的个性与顾客匹配，这样，它向顾客明确传递一个这样信息，那就是公司通过为顾客提供各种服务体现是一家诚信可靠、技术专业、管理现代的企业。2．其次，在品牌行销、媒体宣传上向“三高一大”物业市场倾斜，明确打出品牌形象与个性在现阶段，一系列品牌行为重点向“三高一大”物业高端市场倾斜，围绕现阶段制定的市场定位展开营销传播，塑造出：“CBD高级物业管理资深专家物业管理企业顾问专业机构规模化物业服务之先导企业的现代大型物业管理企业形象”。（横向统一）3．第三，集中优势兵力，主推最有市场前景的产品，打造了明星项目、样板工程，塑造品牌形象。4．第四，整合媒介资源，提高广告投放效率。品牌的推广目的是使所有潜在消费者能够接触到品牌特征信息，它是一个复杂程序。我们的推广价值在于以最低的成本和最小的浪费来最大限度地把品牌特征信息传播给消费者或潜在消费者。5．第五，现阶段管理重点就是平衡好品牌扩展和顾客体验两个方面品牌扩展延伸，重点放在品牌力的培育强化，厚积品牌资产，达到品牌增值的最终目的。作为企业的无形资产，品牌价值是由品牌资产所带来的价值。关注顾客体验（感受），形成服务的个性化。｛注：品牌是作为整体来吸引和抓住消费者的，这才是其力量所在。当公众对这一品牌在技术、品质、服务、亲和力上的高度认同，自然而然得到的对品牌的印象和看法，被消费者所认知的品牌印象的总结就是品牌形象。｝五、各分公司品牌工作原则：（一）品牌管理1．根据品牌管理中的统一性要求，坚持不懈的监控是关键所在。总部建立品牌监控制度：A、对所有维护品牌的工作实行集中监控，监督整个公司的市场营销沟通计划（包括集团层次、各地区公司层次负责的市场营销活动；）B、监控所有的宣传活动。2．设置品牌看护人，由他来确保品牌的个性和定位永远不会退而求其次，对任何将消费者与品牌相联系的方面，都必须始终如一坚持，恰如其分地宣传。这意味着要对品牌体验和各方面加以控制。品牌经理的任务就是保持品牌价值，并保持顾客的忠诚。品牌建设要求的是始终如一，而生存和短期利润要求的是不断变化，这时，品牌经理必须平衡这两者的关系。3．不管品牌管理如何组织，保持对品牌价值的忠实才是关键的。4．从整体品牌角度来看，品牌扩展也好，系列扩展也好，均应保持原有品牌的核心价值，这一点至关重要。由于品牌个性、品牌定位、消费者体验都要求始终如一，因此品牌管理显得更为重要，当公司的扩展从特许经营转为品牌许可，这样公司就能完全控制品牌形象，同时，又可以让投资伙伴获得预期回报。5．在确立了品牌价值内涵后，集中精力，把这些价值应用到业务的方方面面，如：工作室和办公室的内部装潢和格调；一切物品和装饰；色彩组合；员工和顾客的关系，员工的产品知识、服务态度等，媒体上使用的语言；员工的服装和仪表风度；音乐；感觉；场所的选址和外貌等，以上各方面都会影响顾客体验，因此，对每一项都得仔细检查，认真调整。这种工作的结果是使公司获得竞争优势，为其进一步发展奠定了基础。6．企业要注重对品牌的投资，形成品牌投资的回报，即品牌资产的累积，提高品牌的溢价能力。品牌资产组成部分：品牌忠诚度、品牌知名度、品质认知、品牌联想和专有资产，它们是互相影响，互相制约，任何一个构成部分的增加或减少都会影响到其他几个部分的增加或减少，从而最终影响到整个品牌资产的增加或减少。7．在策划宣传活动与广告方案过程中要清楚把握三个基本问题：传播的目标受众是谁(know-who)、传播什么内容(know-what)和怎样进行传播(know-how)。每项宣传都必须真实反映品牌的价值和个性，这一点不一致或不相称，那么就会极大地损害品牌和品牌形象。不管公司以何种形式位于世界何处，都必须“众口一词”支持品牌。有许多因素会对公司品牌产生正面或负面的影响，要在这些方面都保持品牌一致性，是关键所在，而且是维护品牌的一项重点。这些主要影响因素：＠有关品牌的传闻：雇员对品牌形象的议论＠员工的精神风貌：衣着、态度、顾客传递信息；一流培训、质量措施＠产品性能及开发＠经营场所的面貌＠永久性展品＠包装＠公共关系＠公司的重大活动＠协作活动和顾客关系活动＠促销活动＠赞助和其他活动＠广告＠直接营销＠服务标准和表现｛注：这些因素都属于整个品牌推广过程中的不可缺少的一环，基于消费者的互动价值关系，共同组成品牌关系网，不知道如何经营这些关系，效果就会很低。由此可看到品牌是一个由全员参与的，贯穿全过程的、涵盖所有商业活动的、跨职能的整合过程。品牌整合营销推广的每一个环节都是与消费者或潜在消费者沟通，以使其认识到品牌的特征和价值，以及凝结在品牌内的情感。｝下列种种情况，都要尽可能清晰地定义品牌的每个目标细分市场，在正确的地方合适的时间传播适当的信息：跟媒体建立关系举办研讨会和顾客论坛参加访谈节目在各种报刊杂志上撰写文章参加展览会访问公司，建立公司间的联系（二）品牌维护品牌维护的基础是确保品牌平台不受损害，这要求确保在开展与品牌个性和核心价值相关的每一项活动时，都要做到前后一致，合适得体，而且在品牌定位上不能有任何妥协。整个工作的目的是尽可能向顾客提供最好的品牌体验，宣传战略对管理和维护品牌的作用是最为重要的。（企业的常规品牌维护包括产品保证、质量管理和广告宣传三方面。）品牌维护的职责之一就是管理公司行为，对公司行为进行控制和修正，具有相应品牌公司形象，使公司成为公众注意力焦点，这一工作不但重要，而且涉及范围很广。是否有能力建立一种品牌文化。六、如何发展和管理本公司品牌的意识――内部达成清晰的品牌识别内部达成清晰的品牌识别，目的在于得到一个持久一致、鲜明的品牌形象。企业的发展定下了方向，企业上下就可以沿着这个方向不断向前进，最终实现目标。通过让员工了解品牌核心价值及品牌个性，员工就有了方向感。在内部向全体员工宣传品牌的核心价值百年诚信至尊服务，这是整个品牌建设工作的主要部分，因为既然员工必须向顾客提供品牌价值，那么就必须了解公司要求他们提供哪些品牌价值。公司可以向员工宣传品牌价值、个性、识别特征、定位，向员工列举在接待顾客时可能会遇到的种种情况，这其实是在帮助全体员工共同承担品牌管理的责任，承担形成品牌文化的责任，兑现了对顾客的承诺就是传递了这种文化。让员工了解品牌的意义，自己在品牌的中的位置，员工如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长也是非常关键的。在主题活动中，要确保每位相关人员大致了解品牌，了解创建这一品牌的原因及其个性特点，这不仅是对公司的要求，也是对所有活动项目的赞助者和主办者的要求。品牌建设没有捷径可走，越重视品牌，品牌就会越成功。比如品牌一个特点：诚信，那么就要告诉每个人，在进行各自的工作时，诚信意味着什么？只有那样，他们才会知道该采取什么特定行为、态度和关系来具体表现这种个性。这不是一项容易的工作，它对于人事管理、员工培训等具有特别重要的意义。企业员工形象是企业形象的基本构成部分，要使公司的品牌形象，特别是服务方面的品牌始终享有较高声誉，公司的雇员必须“身体力行”地传达品牌的价值和个性。而且，还要有相应的品牌文化相辅助，它的作用是把品牌价值应用组织生活的各个方面。离开品牌体验，定位战略就会前功尽弃。因此每个员工都要通过“身体力行”来宣传品牌，每一项宣传要表达其价值，给顾客带来至尊服务体验是至高无上的追求。七、品牌文化建设指导思路品牌维护还有另一个同样重要的方面，那就是公司是否有能力建立一种品牌文化，来真正体现广告所宣传的品牌个性和品牌定位。品牌是一种文化，而且是一种极富经济内涵的文化现象。物业管理行业特性，决定了品牌的外在形象价值是文化的，其品牌内在品质价值也主要是由某种思想、观念和精神来决定的。招商局品牌有着深厚的文化底蕴，其品牌建设根植于企业文化，其核心将企业文化精髓提炼，扩大、发扬到更广空间，建立起一种大众甚至民族的价值观、大众的生活观，通过凝练于品牌核心价值后，企业可以发扬符合此价值观的行为和战略；如果公司价值观在一定程度上跟品牌价值相似，那么可以保留公司价值观，同时借助个性来巩固和加强对这些价值观的贯彻。另一方面，如果公司价值观与品牌个性相距甚远，那么必须做出选择，放弃部分或全部与价值观不相符合的行为，并围绕一个全新的品牌核心价值建立一个全新的公司文化。让品牌化为一言一行，建设强大的公司品牌行为和文化。品牌承诺对外承诺：管理理念：以人为本、以客为先。服务理念：精心管理、全心呵护。服务主张：“用心做事，诚心服务，恒心达成。时刻意识到客户的满意是我们的追求；时刻意识到追求服务品质是我们永恒的目标”。企业使命：为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越社会、客户对物业管理不断增长的需求。对内承诺：企业用品牌作为对员工的承诺，号召员工为品牌做出贡献，同时用品牌保证兑现对员工的诺言。企业共同价值观：追求卓越目标、至诚服务客户、不断超越自我、诚信依法经营、尊重信任员工、团队协作发展。团队成员七个基本条件是：“品德、抱负、学习能力、专业知识、勤奋工作、协作共事、遵章守纪”；团队发展的六个基本面是：“人才精英化、思想国际化、管理规范化、专业超前化、运作竞争化、生活健康化”……品牌对消费者而言是一种保证，我们的品牌承诺表明企业始终以消费者利益为第一位，企业领导者灌注在物业管理营运中的管理理念、服务理念、服务主张、使命始终保持稳定，使消费者在接触这个品牌时有十足的信心。品牌能让公众认同有一个过程。第一阶段为基本认同，第二阶段为延伸认同，最后达到第三阶段为品牌认同。其中的第一、二阶段最为重要，是品牌认同的关键所在。[注：当品牌一体化管理后，如何在一个总品牌形象下，在保持企业整体形象、价值观念和企业文化的前提下，重视各公司发展特色、地区市场差异化，突出不同个性，塑造各自特色，创招商局物业企业管理品牌、服务品牌、环境品牌、文化品牌、教育品牌等，形成各自的忠诚群体，共同构建一个招商局物业管理产业链，为企业赢得更为广阔的市场和生存空间，是总公司领导班子都在思考的问题。档案管理规定（试行）第一章总则第一条第二条本规定所称档案，是指公司总部及各属下公司在生产经营、管理过程中形成的对本单位、公司和社会具有保存价值以备查考利用的各种文字、图表、声像资料和实物等不同形式的历史记录。凡是总部及各属下公司在生产经营和职能活动中形成的，具有保存价值的原始材料，包括收发文、电、内部资料、会议文件、会议记录或纪要、本单位编印的出版物原稿与印本、印模、录像带、录音带、照片、计算机软盘、光盘等，都属于文件材料的归档范围。人事档案、会计档案由各相关各部门归档保管。第三条在统一领导、分级管理的原则下，总部综合管理部负责总部档案的收集、整理和保管，并指导、监督各属下公司档案管理工作；各属下公司档案由各单位行政管理部门负责收集、整理、保管。第四条各属下公司必须配备固定的档案管理人员，负责各公司档案立卷、归档和保管。各属下公司的档案管理工作是年终绩效考核的重要内容。第二章归档责任和要求第五条总部及第六条归档要求：（一）归档的文件材料，应以保持文件之间的历史联系为原则，反映出各公司工作的历史真实面貌；（二）案卷内的文件应按照文件的问题、时间顺序或重要程度作系统排列。拟定案卷题名要简明确切，概括反映卷内文件内容。填好案卷封面，编写卷内文件目录、张号、划分保管期限，以便查找利用；（三）归档案卷应依照一定方案排列，按照保管期限分开年度编制案卷目录；（四）归档的文件材料原则上须是原件（即定稿及其打印正本），没有原件的可以复印件归档，但须加注说明；（五）需归档保存的文件材料，应将底稿随同印本同时归入案卷。需长期保存，但使用频繁的文件可留复印件一至二份，供日常借阅使用，以减少原件的磨损。（六）项目合同、公司制度建设以及有关公司股权的重要文件应单独存放，如与其他文件共同存放，必须列出单独目录，以便查找。（七）公司发文过程中形成的初稿、修改稿应同终稿合并存放。第七条如发现归档的文件材料的作者、标题、年月日、印章、页次等标志有错误，立卷人员不得在原文上涂改增删，应在备考表中加以说明。第三章档案管理和利用第八条各属下公司要定期检查档案保管状况，对损坏或变质的档案应及时修补、复制或采取其他保护措施。第九条第十条总部及各属下公司行政部门应根据工作需要，编制必要的目录、卡片、索引等检索工具，有条件的单位应使用电脑储存和检索档案，逐步实现档案检索电子化。第十一条第十二条各属下公司或临时机构因各种原因被撤销，应在撤销前指定专人，将该机构在各项工作活动中形成与收集的具有保存利用价值的文件材料进行分类整理、立卷、填写案卷目录，在规定时间内向公司总部移交。第四章附则第十七条本规定由总部综合管理部负责解释、修订。第十八条本规定自颁布之日起执行。附件1：文书档案立卷归档办法一、总体要求（一）总部及各属下公司在工作中形成的、处理完的文件材料，必须按规定整理立卷，集中保存。（二）综合管理部是总部文书档案的立卷归档工作的承办部门，并负责督促、检查和指导各属下公司文书档案的立卷归档工作。各属下公司必须建立健全文书立卷制度，指定专人负责文书立卷、归档、保管工作。（三）文书档案应放在专用档案室或专用档案柜中二、文书立卷归档范围及保管期限（一）凡是记述和反映公司主要职能活动、具有保存价值的，已办理完的文件材料、电报、电传、会议文件、合同文本、内部资料、文字记录材料、本单位编制的出版物（原稿、样本）、图表、登记簿以及反映本单位工作和活动的声像材料（照片、录音带、录像带、计算机磁盘、光盘等），均须立卷归档。（二）文书档案依据保存价值可分为永久、长期、短期三种保管期限：1、凡是记载和反映本单位主要职能活动和基本历史面貌的，对本单位工作、国家建设和历史研究有长远利用价值的档案，应该永久保存。主要包括：本单位的指示、命令、决议、决定、工作计划、总结、汇总的统计报表，重要的请示、报告，各种会议的重要文件，本单位的组织章程、工作条例、机构演变、人员编制、中层以上干部任免、奖惩材料，本单位接收的工程图纸等物业资料等；主管部门颁布的属于本单位主管业务并需要贯彻执行的重要文件，如命令、指示、决议、决定、批复、批转、条例与规定等；下级单位重要问题的请示、报告、总结等。保存期限为永久保存。2、凡是在较长时间内，反映本单位的工作活动，对本单位工作、总结经验有查考利用价值的档案，可以长期保存。主要包括：主管部门和下级单位的年度、季度计划、总结、报告等；本单位一般干部的任免、奖惩材料；本单位与其他单位签订的合同、协议书；本单位各部门的工作计划、总结、会议记录等。保存期限为16至50年。3、凡是在较短时间内有参考利用价值的文件材料，列为短期保管。主要包括：本单位的季度和月份工作计划，与有关单位协商工作的一般来往文书；主管部门颁发的，非属本单位主管业务，但需要执行的有关条例、办法、通知等。保存期限为5至15年。（三）各属下公司对外签署的所有合同及合同性法律文件。如物业管理委托合同、物业管理顾问合同、电梯及空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同等，需将合同正本、《合同审批表》、《法律顾问意见函》一并存档。按规定由总部批准的合同，上述文件的复印件交由总部备案。各种合同的保管期限均为永久。（四）不必立卷归档的文件：（1）已归档的重复文件；（2）无查考利用价值的临时事务性文件；（3）上级普发的不涉及单位业务的文件材料；（4）平行单位来文中不需要办理答复的文件材料；（5）未经领导审批或会议讨论通过的未定稿材料、未生效文件。（6）参考性的资料；（7）下级机关送来的不必备案的文件材料。三、归档时间（一）凡是在当年内办理完的文件，各单位、各部门必须在第二年三月底前整理完毕送交档案管理人员；档案管理人员必须在四月底前审验整理、装订完毕，完成归档工作。（二）凡是不能在当年办完或需几年才能结案的业务项目，在最后结案一年成套移交归档。四、立卷方法和要求（一）文件立卷应按照工作活动规律，保持文件之间的历史联系，并且便于保管和检索利用。（二）根据文件所具的特征，分析文件之间的主要联系，组合立卷，从文件基本结构分析，可概括出六个特征：1、文件的作者——制发单位；2、问题特征——文件内容所反映的主题；3、名称特征——文种；4、时间特征——文件的形成时间或内容针对的时间；5、通讯者特征——往来文件的双方单位；6、地区特征——文件作者所在地区或文件内容针对的地区。具有共同特征的文件，可按照文件之间的某个或两个以上共同特征组合立卷，每份文件都会有几个特征，选取什么特征组卷，应具体分析对比，找出最密切的联系，选择最佳方案。（三）组卷的具体要求：1、把密切联系的文件，根据其历史联系和不同保管价值，合理组卷，正本与底稿、正件与附件、请示与批复、批转件与原件，应放在一起组卷；2、文件应与内容相关的电报、电传、传真等统一组卷；3、与文件内容相关的声像材料（影片、照片、录音带、录像带、光盘等）单独整理编号，划为声像档案，在声像案卷目录和卷内目录上注明互见号，以保持相互联系，便于查找利用；4、外单位来文与本单位文件有密切联系，合并立卷。（四）分类科学，标准一致单位内部组织机构比较稳定，职权分工比较清楚的，宜采用保存价值——年代——组织机构分类立卷方法，否则，就要采用其他切合实际的方法。下列文件应准确划定归档时间：1、年度计划、总结、预算、决算、统计报表，归入内容针对年度；2、多年规划、计划、预算、归入开始年度；3、多年总结、决算、归入最后年度；4、总结、计划写在一起的文件，归入主要内容的年度（如总结部分内容偏重，应归入总结的年度）；5、难于分清主次的总结、计划，对年度各一份；6、会议文件有针对性年度的，归入针对年度；没有针对年度的，归入举行会议年度；7、专案文件，归入结案年度；8、请示、批复的文件，归入批复年度；9、转发、批转的文件、归入本单位制成的年度；10、法规性文件，归入批准和公布年度。（五）党、政、工、团文件分别整理立卷。（六）卷内文件排列要有条理，有系统，保持文件之间联系。一般可按时间顺序、问题和重要程度排列。1、对作者、问题单一的案卷，按文件日期先后顺序排列；2、会议文件，按重要程度结合形成顺序排列；3、专案文件，按批复、结论、综合材料，证明材料和个人写的材料顺序排列；4、一份文件，正本在前，底稿在后，正件在前，附件在后；批复在前，请示在后，转发件在前，原件在后；重要文件的历次稿，最后定稿在前，其它稿依次排列。（七）保管期限要划分准确，不同保管期限要分别立卷。（八）案卷标题应全面、简明、确切，揭示卷内文件的作者、问题、名称等主要内容和成份。（九）卷内编目和填写卷内备考表1、填写卷内目录，应用钢笔填写。卷内目录的项目要填写齐全，字迹要工整、清晰；2、编写张号，卷内文件排列后，需用阿拉伯数字在文件右上角顺序编写张号。编写张号以案卷为单位，一个案卷内，张号不得重复；3、填写卷内备考表，卷内需要说明的问题，以及其他要备考的问题，填写清楚，附于卷尾。（十）案卷装订1、案卷装订前，要去掉文件上的金属物。装订线外边有字迹的要加边托裱，破损文件要修补好；2、案卷要用线绳在左侧装订，右侧和下边要取齐，结头在背面，装订要牢靠、整齐、美观，不掉页、不倒页、不压文件字迹，不损坏文件。对案卷文件的装订也可采用散装的办法，即对单份文件进行装订。散装文件应在每份文件的首页加盖档号章。（十一）封面撰写案卷封面要用毛笔或黑色碳素墨水笔逐项填写清楚，字迹要工整、清晰、整洁、标题布局合理大方。（十二）案卷排列一个年度案卷的排列，要保持案卷之间的有机联系，排列有序。（十三）案卷目录案卷目录的项目要用钢笔书写齐全，字迹工整，案卷标题与案卷封面标题一致。附件2：档案保密制度为了做好档案保密工作，根据招商局蛇口工业区、招商局地产控股有关规定，结合自身实际，特制定本制度。一、档案管理工作人员和档案使用者必须严格遵守《招商局地产控股有限公司档案保密制度》等规定，严守档案秘密。二、本公司的档案保密工作由公司分管行政副总、综合管理部具体负责，保密的文件要在其左上角加盖密级章。三、严格控制秘密档案的利用范围和查阅手续，有密级的档案无论以何种方式利用，均需公司分管行政副总批准，并只能在档案室或秘书室内查阅，不得外借使用，未经许可不得擅自复印。四、如因工作需要摘录或复印密级档案内容时，必须经公司分管行政副总批准，摘录或复印的材料必须签注“与原件核对无误”的字样，并加盖公章。由公司秘书进行使用登记，严加管理，限期使用，及时收回销毁。五、对外提供资料，公布数据，发表文章等不得系统引用公司尚未解密的档案。六、经鉴定确认已无保存价值的档案，必须限期销毁。销毁档案时，必须详细列明销毁清单，经公司分管行政领导审核后，由公司行政经理主持销毁，防止泄密。七、公司设专用档案室保存档案，非档案管理人员不得随便进入。八、凡违反以上规定造成泄密者，视情节轻重，追究责任。员工宿舍管理规定宿舍人员不得私自出入宿舍，宿舍管理员或当日值班员有权阻止出入。非公司员工到宿舍探访，须与被访人一起到管理处得到批准后并留下有效证件，并于当天22：00前离开。未经允许不得留宿外来人员。若住宿员工亲属确需留宿，经批准并办理登记手续后方可，留宿时间不得超过3天。离职人员须到管理中心申请退宿，并自觉配合当日值班员履行检查手续后方可将行李取走，否则当日值班员有权拒绝放行。住宿员工应自觉爱护宿舍的公用设施及物品，每日自觉整理本宿舍内务，保持环境卫生整洁。住宿员工须自觉接受舍长的管理，按“每周卫生值日表”自觉轮值，当值人员若因故不能值日，应向舍长说明，经舍长同意后补值。宿舍须于22：30前熄灯就寝（因工作需要或特殊情况除外）。住宿员工因故需在外住宿一个月以上，须事先通知管理中心，否则管理中心有权取消其住宿资格。禁止在宿舍从事违反国家法律、法规、法令及地方法禁止的一切活动。禁止携带易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品及管制刀具、有杀伤力的机械进入宿舍。禁止在宿舍酗酒、打闹、争吵。未经许可不得在宿舍私用电器；不得私自乱接宿舍内的电线线路。不得在宿舍墙上乱写乱画及张贴，不得乱扔杂物或垃圾。不得随意破坏或改变宿舍的布局结构。节约用水、用电、用气，正确使用和养护水电设施、电器及液化石油气瓶，确保安全。宿舍无人时须关闭所有水电设施及煤气。违反规定者不享受住宿待遇。员工宿舍安全防火规定为了确保员工宿舍的财产及室内人员的人身安全，特制定以几点防火规定，请各位舍员严格遵守执行。煤气使用时注意安全，用完必须关闭总阀。在宿舍内吸烟必须注意安全。严禁私接电源。严禁睡床吸烟。严禁使用电炉。使用完电器后必须关闭电源。离开宿舍时必须关闭总电源。宿舍内严禁存放汽油、油漆、烟花等易燃易爆等物品。情况严重者取消住宿资格，情况轻微者在绩效考核中扣分。管理中心（处）：室长：室员：员工住宿约定遵守国家的各项法律法规，如有违反者后果自负，与公司无关。自觉遵守员工宿舍管理规定，服务室长的安排。不得在宿舍内使用各类明火，避免发生火灾，一经发现，按照相关规定给予严罚，造成严重后果的，将追究其法律责任。保持宿舍干净、卫生。不准在宿舍内吐痰、吸烟、乱图乱画、乱扔瓜果皮、纸屑等，不准说粗话，脏话，要文明用语。起床后必须把被子叠放整齐，物品摆放有序、整洁。不得在宿舍内大声喧哗、打闹，不得影响他人休息。不得在宿舍内看淫秽、黄色影碟、书刊等。不得损坏公共物品设施、如果损坏按价赔偿。不得带与管理处无关人员进入宿舍，严禁留宿。宿舍人员外出需提前办理请假手续每晚22：30前必须归队。宿舍钥匙专人保管、交接，严禁交与其他人员。夜间看电视不得长于22：30，早晨7：00前不得将电视打开，以免影响他人休息。注意用水，用电，用气防盗安全，确保及时关水、关电、关气。严禁在宿舍内赌博。如有违反以上规定，公司不予提供住宿舍条件。管理中心（处）：室长：室员：员工宿舍奖惩制度在宿舍从事违反国家法律、法规、法令及地方法规禁止的一切活动，按国家、地方的有关规定处理。携带易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品及管制刀具、有杀伤力的机械进入宿舍者，由管理中心予以没收，并给予100元的罚款，造成不良后果的，按国家有关规定处理，解除住宿待遇。严禁在宿舍赌博，违反者没收参赌者随身携带的赌资，并予以开除处理，情节严重者送交当地公安机关。违规使用电器者经查实没收违章电器并扣罚100元。外来人员超时逗留，经查实第一次扣罚被访人50元，两次就予以解除住宿待遇。未经许或擅自留宿外来人员以查实扣罚留宿人100元，解除住宿待遇。在宿舍酗酒、打闹、争吵者，给予罚款100元，解除住宿待遇。上班时间未经主管领导批准擅回宿舍者，扣罚100元。损坏、丢失公物照价赔偿。浪费水电及不正确使用液化石油气者，经查实扣罚100元。在宿舍墙上乱写、乱画、乱贴及乱扔杂物或垃圾者经查实扣罚50元。不服从室长安排，故意不参加卫生轮值，罚款50元，解除住宿待遇。第二篇计划财务篇会计制度公司的会计制度是依据财政部颁发的《施工房地产开发企业财务制度》,并结合本公司实际情况制定的财务、会计制度。会计年度按公历年计算，即从每年1月1日至12月31日。会计核算的原则“权责发生制”。会计记帐采用借贷记帐法。公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表等各种会计记录都必须根据实际发生的经济业务进行登记、手续要完整、准确、及时。会计的一切自制凭证、帐簿、报表均采用中文书写。记帐本位币为人民币。记帐汇率以中行当月一日公布的市场汇价为基础，或按业务发生时的市场汇价作为折合汇率。年度终了，各种外币帐户的外币期末余额按照中行期末公布的市场汇价进行调整。固定资产折旧采用分类直线法，残值为10%，开办费等递延费用采用均摊法，在5年内摊完。现金管理制度为了加强现金管理，根据国务院颁发的《现金管理暂行条例》及中国人民银行制定的《现金管理暂行条例实施细则》，结合本公司的实际情况，特制定本制度公司及各部门同各企业单位之间的经济往来，凡达到支票起点的，必须通过银行办理转帐结算，属下列范围的可支付现金。职工工资、津贴。个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其它专门工作报酬。支付给个人的各种奖金。2.4各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他现金支出2.5出差人员必须随身携带的差旅费。2.6结算起点以下的零星开支（结算起点为1000元）。财务部门现金的存放必须使用保险柜，并做到钥匙由专人负责保管和使用，用后及时锁好。存放保险柜的房间无人时，需将保险柜的密码调乱报警器开关打开。当保管钥匙的人员有特殊情况请假时，需事先向领导请示，请假获准后，钥匙要由部门领导责成专人代管。财务部门要建立健全现金日记帐，每发生一笔现金收（支）都有要及时在“收”、“付”凭证上加盖“现金收（付）讫章”及收（付）款人名章，及时记帐，逐笔记载现金收支。结出每日余额，月末做出月结和累计收支发生额。购买物品在100元以下的需借用现金时，由借款人填写“借款单（现金）”经总经理审批并签章后由出纳员付款，所借现金必须当日归还，遇特殊情况当日不能归还的，财务部门凭“借款单”及时转帐，不得以白条抵库。因公外出，包括去外埠采购人员，要将本部门经理导审批意见及签章的借款凭证交总经理审批，然后到财务部门办理借款手续，去外埠采购人员要先编制采购计划，否则出纳人员不予付款。外埠出差归宁的人员，必须在返宁后的三日内报帐。出纳员在每日业务终了必须核对库存现金和业务周转金，做到每日现金、帐相符。对超过现金限额的部分及时送存银行。送交款，提取现金必须保证安全。每次到银行交大额现金款必须有两人以上同行，使用报警安全包，有保卫人员同行，以确保安全。有关现金管理的其他几项规定：不准超出规定限额范围使用现金。不准以不符合财会制度规定的凭证顶替库存现金和业务周转。不准因私事借用公款，不得将单位的现金收入按个人储蓄方式存入银行。不准私用帐户替其他单位和个人套取现金，不准单位之间相互借用现金。不准编造用途套取现金和用转帐支票套取现金。不准保留帐外公款和私设“小金库”。财务部门存放现金过夜，不准超过一万元（待定）。因特殊情况超限，应有主管领导同意。支票管理制度支票的使用1.1支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，支票分为现金支票和转帐支票，现金支票不能转帐，转帐支票不能支取现金。1.2单位在同城或票据交换地区的商品交易和劳务供应以及其他有关款项的结算均可以使用支票。1.3公司所属各部门因采购商品、物资材料、用具设备或支付外单位劳务费用时，财务人员要严格进行审核，根据手续完备，印章齐全，合法的原始凭证签发支票，将签发日期、收款单位、大小写金额、用途等填写齐全，并在支付支票的原始凭证上及时加盖“转帐付讫”章，超过现金起点和不属于现金支付范围的款项不得签发现金支票。1.4因工作需要而借用支票，由借用者填写“借款单（支票）”，经借用者及部门经理签字后交由总经理审批，到财务部门领取支票。财务部门签发支票时，要将支票内容填写齐全，如遇特殊情况也必须填写签发日期、收款单位及用途。为严格使用支票并随时掌握支票使用情况，领用支票当日结算。遇特殊情况要向财务人员说明原因，方可延时结算。1.5外出采购人员领用支票要预先提出进货品种数量、用款额度，按照采购权限确定资金使用限额。采购人员要严格掌握已核定的资金使用限额，遇有特殊情况需超额使用时，要及时与财务人员联系，重新确定使用限额，如造成银行空头和罚款由使用支票者负责。支票的管理为避免签发空头支票，财会人员要准确地控制银行存款金额，及时逐笔准确登记银行存款日记帐，定期与银行对帐单进行核对，编制“银行未达帐项调节表”。发现问题，及时解决汇报。每次借用支票最多两张，财务部门将交回的支票存根要核对号码，及时注销，对借出的支票有权督促及时核销。借用支票人员对于支票必须妥善保管，不得随意乱放。一旦发现丢失、被盗要及时查找并向领导汇报，同时向公司财务部汇报、由财务部向银行办理挂失手续。因丢失支票而造成的经济损失要追究当事人的责任。丢失支票而又没能及时报告，及时寻找的，要严肃处理。顾客交来的支票，要审查支票内容，填写齐全，无涂改，印章清晰明确，大小写金额相符正确，是在有效期内，方可收受，否则予以退回，收受支票还应及时在有关原始凭证上加盖“转帐收讫”章。为防止发生意外，所收支票要及时交公司财务部门送存银行。支票管理的其他规定3.1支票起点为100元，提示付款期限为10天（从签开的次日算起，到期日遇假日顺延）。3.2签发支票应使用墨汁或炭素墨水，以及经市人民银行批准的打印机，未按规定填写被涂改冒领的，由签发人负责。支票正面的签发日期必须用中文（汉字大写）书写，用阿拉伯数码填写的支票无效。支票上的日期、收款人名称、金额大小写均不得更改，更改的支票无效。3.3支票一律记名，签发人必须在银行帐户余额内按照规定向收款人签发支票，对签发空头支票或印章与预留印签不符的支票而造成银行退票，致使罚款的，追究当事人的责任。3.4必须严格执行《银行结算办法》，不准签发空头支票，不准将支票出借或转给别的单位使用，不准出租出借帐户。3.5过期作废支票要在支票上盖“作废”戳记，并按票号装订在原始凭证序列中，妥善保管，不准乱扔乱放。财务专用章和法人章的保管4.1支票与银行预留印签应分别保管，不得由出纳一人管理。4.2财务专用章和法人章必须有专人严格保管，不得借出，如因需要，必须经总经理同意，由财务部人员携带随行。4.3如因业务需要，用财务专用章或法人章的，须打报告写明用章原因、日期、部门、所盖份数等，由总经理签字同意后，在“借印签本”上登记，方可使用。4.4如因保管人保管不当，造成公司损失的追究当事人责任。费用报销制度报销日期:公司只在每周星期一至四进行报销，各部门将部门经理签字认可的费用报销单交财务经理审核，上报总经理审批，总经理签字认可后方可领取现金。招待费的报销制度花销一定要符合“必要且合理”的原则，并一定是为了公司利益；报销单据在由财务经理签字后，交总经理签字；不得以招待费的名义宴请员工；宴请支票上的金额要真实，若发现有弄虚做假的现象，公司将严肃处理。费用报销规定3.1各部门报销因公出租车票时，须注明地点、始末时间等具体内容，经部门经理、人力资源部经理签字认可。若有缺漏项目，财务人员有权退回，不与报销。3.2各部门报销费用时，须持有正式发票。购买办公、文化用品等除有正式发票外，还应有卖出单位开据的有公章的明细清单。3.3汽油原则上由行政与人力资源部统一购买并管理使用，如有特殊情况临时购买时，须经行政人事主管领导在原始单据上签字认可，并由行政人事主管领导进行备查管理。3.4报销汽车修理及检修费用时，除开据正式发票外，须提供修理清单。个人借款的申领制度个人因公需要借款时，应事先填写请款单，注明具体用途及金额，由部门经理签字认可，财务经理审核后，送交总经理审批。财务人员根据有总经理及相关人员签字认可的借款单，向个人支付借款。个人因公借款，办完事之后的一周内到财务部报帐核销，如有逾期未办理者，财务部有权从该月工资中扣除，直至报帐后，再补发已扣除的工资。发票管理制度发票购买审批手续发票的审批由公司财务部凭税务登记证副本和发票准购簿，定期到主管税务部门办理购买审批手续。税务部门审批后，由公司财务部到发票专卖点购买并登记发票管理簿。各部门需用发票时，一律由专人到财务部领取，按规定将所领取发票号码逐一登记。3发票内部领用手续3.1各部门必须由专人负责领用、保管、使用发票，按照发票使用、登记制度，设置发票登记簿，在使用发票时，必须登记使用日期、发票号码、金额、收票单位及经办人姓名。各部门对领用的发票认真履行以旧换新手续，收回用过的发票时，要与领用发票登记的号码进行核对，并在有关栏目内注明收回字样和收回日期。4发票使用范围4.1资金往来专用发票只限于资金往来代收水电费、煤气费，对外业务中发生的预收款、暂收押金。服务发票只限于管理费、车位费及各种有偿服务费等各种费用。各部门禁止私自使用成文厚三联收据，必须到财务部门领取发票，由财务部门统一上帐管理。5开具发票5.1开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实开具，填写齐全，上下几联金额必须一致，并加盖单位财务印章或公章，按要求填开发票人签章，交审核人审核，填写审核时间并由审核人签章。不得将发票转借、转让、代开、虚开。资金往来专用发票在开出时按所收取货币资金性质在发票上加盖现金、转帐收讫章，支票要注明支票号码，并及时入帐。每天资金往来发票用完之后要与入帐金额进行核对，入帐金额与票面金额不符时，及时查找原因，确保入帐金额与票面金额一致。5.5待一本发票使用完毕后，在发票背面注明作废发票号码，经办人及审核人在核准无误后均办签章。6保管、归档6.1发票的保管由公司财务部负责，由经办人员对已使用过的发票整理、登记。归档时，严格按会计档案的归档管理造册、归档。发票登记簿和已开具的发票存根联按规定必须妥善保存5年。公司发票的领取、登记、收发、整理、归档等工作派专人负责，统一管理。7违反管理规定的罚则7.1凡未按照规定开具、保管发票，给企业带来经济损失的，或因管理不善出现发票丢失现象，除按税务部门规定额度交足罚款，赔偿损失金额外，并要接受公司内部给予的处罚。违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，除没收非法所得，并处以未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。抽查所开具的资金往来专用发票金额与实际财务收支的进帐金额是否相符，凡不相符又无正当原因的，酌情处罚。固定资产管理规定固定资产分类：企业固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的房屋建筑物、通用设备、专用设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营的主要设备物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产按经济用途分为七大类：机器设备、电器设备、家俱设备、交通运输工具、通讯设备、其他、房屋及建筑物。固定资产建帐建卡工作:企业固定资产的核算由公司财务部负责，建立总帐和明细帐，按照固定资产大类和规定的折旧率，按月计提折旧。公司人力资源部建立固定资产实物明细帐，进行数量、金额核算，只记载固定资产原值，不反映净值，帐目核对按原值计算，各使用部门建立固定资产卡片，使用公司统一规定的表，登记实物的序号、品名、数量、金额，各使用部门设专人保管，定期与人力资源部进行帐、实核对。申购固定资产的手续：购置固定资产要事前填写“物品申购计划表”交人力资源部，由人力资源部汇总报公司总经理审批后统一购买。使用部门要到公司人力资源部办理领用手续。凭购置物品的发票，填制入库单和出库单，两单各一式三联，填好编号并盖章、签字。一联人力资源部留存，据以登记实物明细帐，二联连同购置物品的发票交公司财务部，据以入帐，三联使用部门据以登记卡片。固定资产的调入、调出、报废的手续：固定资产在使用过程中，发生内部转移、对外有偿转让、报废等，使用部门要事前报总经理批准后到人力资源部办理固定资产调拔手续，使用部门无权调配企业固定资产。固定资产调出、调入、报废时，由使用部门填制“固定资产转移单”、“固定资产报废审批单”，写明物品的原编号，调入、调出部门或单位，盖章、签字、报废要说明原因等情况。调拔单、报废审批单一式三联，一联使用单位留存，据以登记卡片，二联交人力资源部，据以登记实物明细帐，三联交财务部，据以登记总帐和分类明细帐。固定资产的清查与盘点5.1握固定资产的实有数和使用情况，检查帐、实是否相符，企业规定每半年对固定资产进行一次清查、盘点。由公司财务部和人力资源部组成检查小组，对固定资产的使用单位进行互查、检查的内容为：5.1.1固定资产的使用和维护情况；5.1.2固定资产明细帐，卡片的登记情况；5.1.3固定资产的帐、实核对是否相符，明细帐与卡片是否按公司规定统一分类，序号编制、明细帐与卡片的品名、数量、编号是否一致，卡片与实物标签的品名、数量、编号是否一致。5.2固定资产清查盘点的具体办法如下：5.2.1固定资产清查、盘点时由人力资源部按固定资产使用单位的物品编号，填写“固定资产盘点表”一式二份。一份人力资源部留存；另一份交使用部门核对实物。有的划3，没有的划´，在盘点中，如发生物品损坏、修理、停用、不需用、丢失、调出、报废等问题，应在该物品上注明上述情况，然后将盘点表与帐、卡核对后的盈亏情况，由人力资源部填制“固定资产汇总登计表”交财务部，经有关领导审批后，再由使用部门填制“固定资产转移单”和“报废审批单”，一式三联，盖章签字。一联由使用单位留存，登记卡片；二联交财务部登记总帐和分类明细帐；三联交人力资源部登记实物明细帐。确保帐帐相符，帐物相符。5.2.2公司规定每年11月份各部门要对其使用的固定资产进行清盘，填写固定资产盘点表，由检查小组对盘点结果进行检查，对于调拨、退回人力资源部的固定资产要在物品上注明。残损、报废的固定资产要由公司财务部、人力资源部参与签定，清查后填写报废审批单上报总经理批示。每次检查完毕必须由检查小组写出书面总结，好的提出表扬，差的给予批评。5.2.3对于固定资产有偿转让或清理报废，变价收入扣除清理费后的净收入及其帐面净值（原值减累计折旧）的差额，以及固定资产盘盈、盘亏、毁损、报废的净收益或净损失，计入营业外收入或营业外支出。毁损、报废损失较大的，可分期摊销，摊销期限不得超过二年。固定资产修理的审批程序6.1固定资产的正常修理费用应列入当期成本，固定资产的大修，即早期不能承担的费用，使用部门应先报资产管理部门，再由资产管理部门写书面报告，说明情况，报请公司总经理审批后再行大修，其费用应采取分期摊销的办法列入成本，一般需在一年之内摊完。低值易耗品管理规定低值易耗品划分及管理范围1.1低值易耗品划分标准：企业低值易耗品是指使用年限在二年以内，单位价值标准在2000元以下（不含2000元）的货架、电器及电动工具、各种工具、办公家具等。1.2低值易耗品管理范围包括：新购置的，购置后一次计入或分项计入成本转为帐外；有偿，无偿调入；赠送、赞助所形成的低值易耗品。1.3低值易耗品摊销办法：采用五五摊销法在领用时将其部分价值摊入“管理费用-低值易耗品摊销”科目。低值易耗品管理标准和要求2.1低值易耗品管理标准的基础工作，由公司人力资源部和财务部统一管理，编制低值易耗品目录，设置低值易耗品帐，建立定期清查和盘点制度。2.2低值易耗品帐的建立2.2.1低值易耗品的总帐、二级帐由财务部建立，二级帐按低值易耗品大类，建立多栏帐，对每一大类具体分类进行核算。2.2.2低值易耗品明细帐由人力资源部负责建立，统一使用公司印制的表，明细帐按部门建立帐户，对每一大类具体分类进行数量金额核算。负责编制季度低值易耗品汇总表横向分部门，纵向按大类具体分类金额汇总，一式两份，交财务部与总帐和二级帐核对。2.2.3低值易耗品台帐由使用部门建立，统一使用公司印制的表，低值易耗品台帐按使用部门资产顺序盘点，逐项登记每一物品的序号、数量、金额、保管人、负责人。2.3低值易耗品管理权限与责任2.3.1低值易耗品增减变动的审批权为公司总经理，未经批准，行政部、各使用部门，无权办理低值易耗品的增减变动手续。2.3.2低值易耗品增减变动的手续低值易耗品的购置、调拨、内部转移、丢失、报废等均要按照公司统一规定的程序办理手续。低值易耗品购入时，首先由使用部门填写物品申购计划表交人力资源部汇总，交总经理审批，由人力资源部统一购买。购置后填写入库单和出库单，办理入库和领用手续。低值易耗品有偿或无偿调拨，内部转移时，由使用部门填写调拨申请，办理审批手续。低值易耗品丢失、报废时，由使用单位填写“低值易耗品报废申请表”，（附表6）说明原因，列出报废物品清单，报请公司主管经理审批后，办理消帐手续。各种单据均需填写一式三联：一联使用部门据以登记台帐；二联交人力资源部，据以登记明细帐，物品入库和领用时，由人力资源部编制目录序号和标签；三联交财务部门据以登记总帐和二级帐，购入物品时连同购置发票、入库和领用单一并交财务入帐。各种审批手续，均由人力资源部和使用部门、财务部经理、总经理审批，审批后方能办理上述手续。各使用部门不能先斩后奏，更不能自行其事，否则追究经济责任。2.3.3低值易耗品实行实物负责制低值易耗品的实物负责制，实行二级管理网络，一级由使用部门管理所使用的资产；二级由公司人力资源部管理整个公司的资产。按各部门划分责任区，实行统一管理，分级负责，形成一个一级管理一级的管理网络。各级资产管理部门要指派实物负责人，对低值易耗品实行具体的管理，并负责办理其有关手续，认真执行有关制度，做到守职尽责，并对低值易耗品的管理达到“三清”即：人员清、资产清、帐目清。2.3.4实物负责人离岗的交接手续各部门的资产保管人员离岗前，要办理实物交接手续，首先由实物负责人对所管辖的资产列出清册，对于帐内、帐外丢失、损坏的以及未经报废的资产要加以说明，交接双方需要按资产清册，逐一清点实物，核对帐、实，然后双方在资产交接清单上签字，有关的档案资料、帐、卡等也一并移交，经有关资产管理部门验收后，方可离岗。未经办理交接手续，人力资源部不能给予办理调离手续。2.3.5低值易耗品定期盘点制度 低值易耗品的盘点实行一年两次盘点，年底清查制度。每半年盘点一次资产，由人力资源部填写资产清册，然后由使用部门逐项核对实物和帐。对有问题的资产要在清册上注明，每年11月份对资产要进行一次彻底地清查，确保帐帐相符，实物无虚数。对于丢失、损坏、报废的资产列出清单，并填写“低值易耗品报废申请表”（附表6）报公司总经理审批，审批后交财务部门，按报废清单据以调帐，切实做到帐物相符。2.4低值易耗品维护保养、档案管理2.4.1低值易耗品维修与保养为了延长资产的使用寿命，挖掘物质潜力，节约费用开支，对企业资产的维护与保养，由资产使用部门负责，各级实物负责人，对所使用的资产要按实物的性能、特点，定期检查其使用和磨损情况，加强维护与保养，对无故损坏的资产所造成的损失，要由当事人或实物负责人承担经济责任。2.4.2低值易耗品的档案管理低值易耗品的档案资料主要有：低值易耗品目录低值易耗品明细帐低值易耗品台帐取得或开据的原始凭证报废、转移审批报告、移交清册财产清查情况说明或报告，以及重要的档案资料。人力资源部要指定专人负责，妥善保管，对（1）-（6）项要按年度装订成册，保管期限为5年。资金管理规定公司各项资金的收入款项由公司财务部统一核算，各部门收取的款项统一交到公司财务部。公司各部门每月要将本部门所需资金计划交由财务部，由财务部汇总上报总经理审批，统一安排资金的筹集及使用。费用收缴管理规定目的规范物业管理服务收费(包括日常管理费、代收代交费用、有偿服务费)，确保用户对服务的满意。范围日常管理费、代收代交费用、有偿服务费等各项应收物业费用的收缴管理工作。职责3.1计划财务部负责各项应缴费用的统一控制、检查、监督，负责公司服务收费定价审核和管理。3.2会计负责对小区的各项应缴费用的统一控制、检查、监督,定期进行检查,并向经理及时反馈和报告有关情况。3.3项目收费员负责各项费用的收取及银行相关工作。规定4.1物业管理费收费种类4.1.1公共服务费：指为业主提供的清洁保洁、设施设备运行及维修保养、安全保卫、绿化养护等公共服务所发生的费用，即物业管理公共服务费；4.1.2公众代办性费用：适宜时包括为业主代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、业主房屋自用部位和自用设备的修缮费用；公共水电分摊费用等；4.1.3特约服务费：如为满足业主需要而提供的个别服务,包括室内房屋设施设备维修、维护、家电维修、代购商品、家庭钟点工等，此项服务费除维修维护所需要配件购买费用、物品购买费用外，还包括服务提供的人工费。4.1.4维修基金：指用语物业保修期满后，房屋公共部位、共用设施设备的大中修和更新改造的专项费用，亦即公共部位、共用设施设备维修基金。4.1.5其他收费：如停车费、装修垃圾清运费、装修保证金。4.2物业管理公共服务收费4.2.1计划财务部应按照公司核定的物业管理公共服务费收缴率指标监控收缴率的完成情况，严密组织各项费用的收缴工作。4.2.2会计负责定期对各管理处收费情况进行监督和检查。4.2.3项目收费员负责每月按时收取物业管理公共服务费,并及时做好登记工作。4.2公共代办性费用4.2.1项目收费员应认真核对工程人员计算的水、电费等公共代办性费用，4.2.2项目收费员根据工程人员统计计算的水电费用准确收费,具体收费标准以市政府有关规定执行。每月公共水电费收取按谁使用谁负担原则收取。财务部会计检查、督促项目收费员每月及时向用户派发水电费、管理费通知单并做好未交费用户的费用催缴工作。4.4每月项目收费员对于应收、实收费用应做好详细记录工作并及时将报表交财务部会计。财务部出纳、会计应根据原始单据和报表认真核对及检查管理处费用收缴情况，并对存在问题提出整改意见，同时报告财务经理。差旅费报销制度凡因公出差必须填写《出差审批单》，部门负责人签字同意，报行政与人力资源部、计划财务部审核签字，总经理批准有效（《出差审批单》必须注明出差事由及往返时间）。车费报销：因公出差交通工具火车，汽车，轮船。长途火车过夜可乘硬卧，不过夜乘硬座；轮船三等舱以下（含三等）；汽车可乘公交，中巴，大巴。规定之内实报实销，超过部分员工自理。各类交通票据一律由行政与人力资源部统一购买（提前2天通知行政与人力资源部）。住宿费报销：差旅过夜住宿费凭正规发票报销，报销金额严格按照规定执行，无正规发票不予报销，超过标准部分员工自理，发票金额不足标准规定，按发票金额报销。同性员工出差人数为双数者，只报单数住宿费，金额可上浮40元。因公出席有关会议、学习，住宿费可按会务安排据实报销，由接待单位免费接待的，不予报销住宿费。住宿费标准：上海，北京，深圳地区：200元/晚其它地区：150元/晚出差补贴：因工作需要，市内（含郊县）当天来回者，不享受出差补贴；超过工作时间可按加班计算，办理相关手续。公费会议包膳者不享受出差补贴；因工作需要宴请的，需先报总经理批准后方可宴请。每宴请一次，扣发当日补贴的50%。原则上公司不报销电话费，如有工作需要请示或汇报，应有电话费报销单，如无电话费报销单，应说明情况，说明何时打电话，何人接。项目顾问因公出差：长期项目顾问享受相关规定补贴，市区（含郊县）短期顾问和顾问培训尽量安排当日进行，不得过夜，如特殊情况需经总经理同意后方可享受出差补贴、住宿费报销。出差补贴标准：上海，北京，深圳地区：50元／天，其它地区：40元／天市内交通费用已实行个人补贴，不再另行报销。公司车辆只限市区内（含郊县）使用，市外按第二条款执行。出差天数计算：24小时以内按1天计算；24小时～36小时之间按1.5天计算；36小时以上，48小时以内按2天计算，以此类推。关于费用报销时间的规定为统一管理，加强资金安全，便于财务核算，现规定每周五和每月的26日-31日不报销。为进一步控制现金流量，规范资金管理，规定凡金额在500元以上的一律用支票支付。关于财务报销的有关规定一、差旅费报销程序各部门人员需出差的，首先填写出差申请表（详见附表），交部门经理签字，行政人事部经理签字，报总经理审批；需要借款的，要在出差申请表中写明借款金额。需借差旅费的员工，持总经理批准的出差申请表，交财务经理审核签字，即可到出纳员处领取借款。员工出差回来，应在一周内填写差旅费报销单，（如有借款，应在差旅费报销单中注明退〈补〉金额），和出差申请表一并交财务经理审核、总经理签字，即可到出纳员处报销。部门经理签字行政人事部经理签字总经理审批同意员工不同意需借款财务经理审核出纳员付款填写差旅费报销单+出差申请表不符合财务制度员工填写出差申请表部门经理签字行政人事部经理签字总经理审批同意员工不同意需借款财务经理审核出纳员付款填写差旅费报销单+出差申请表不符合财务制度员工填写出差申请表财务部经理审核总经理签字出纳员付款财务部经理审核总经理签字出纳员付款二、采购报销程序各部门每月28日前作好采购计划，经部门经理签字后，交行政人事部采购员，采购员汇总各部门采购计划，作汇总表，由行政人事部经理签字，财务经理审核后，报总经理审批。采购员应严格按照计划执行，未作计划的物品不得购买。如遇特殊原因确实急需，部门经理填写紧急采购单，经行政人事部经理签字，财务经理审核，报总经理审批后方可购买。采购员凭购买物品发票填写费用报销单