物业管理机构

物业管理第三章物业管理机构CONTENTS主要内容物业服务企业1业主、业主大会与业主委员会2物业管理的相关机构3掌握如下内容：1．物业服务企业的含义、权利和义务；2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务；3．物业管理的相关机构。第一节物业服务企业的含义我国物业服务企业模式的变迁物业服务企业物业服务企业的权利和义务一、物业服务企业含义：

《物业服务企业资质管理办法》第2条：指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。

（一）物业服务企业的特征

经营性专业性统一性平等性（二）物业服务企业的性质

物业服务企业是独立的企业法人物业服务企业属于服务性企业物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职一、物业服务企业的含义（三）物业服务企业的类型

1.按投资主体的经济成分划分全民集体联营三资私营等类型。（三）物业服务企业的类型

2．按组建渠道划分（1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。（3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。（4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。（5）由街道办事处组建的物业服务企业。一、物业服务企业的含义3．按股东出资形式划分有限责任公司股份有限公司4．按经营服务方式划分委托服务型物业服务企业。自主经营型物业服务企业。一、物业服务企业的含义5．按物业服务企业内部运作方式划分管理型物业服务企业。顾问型物业服务企业。综合性物业服务企业。6．按是否具有法人资格划分具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。一、物业服务企业的含义（一）“自建自管”模式的出现及其背景

1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。

二、中国物业服务企业模式的变迁（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐

1．在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足”2．开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度3．“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展二、中国物业服务企业模式的变迁

三、物业服务企业的权利和义务1．权利（1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务（2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费（3）有权制止违反规章制度的行为（4）有权要求业主委员会协助管理（5）有权选聘专业公司承担专项服务业务（6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费2．义务（1）履行物业服务合同，依法经营（2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门的指导监督（5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化

三、物业服务企业的权利和义务2．义务（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

三、物业服务企业的权利和义务第二节业主、业主大会与业主委员会一、业主

根据《物业管理条例》第6条，房屋的所有权人为业主。（一）业主的分类

按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。（二）物业的使用人

在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住的亲友；二是物业的租户。使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。（三）业主的权利

按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权选举业主委员会成员，并享有被选举权监督权法律、法规规定的其他权利（四）业主的义务遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定交纳服务费用法律、法规规定的其他义务（五）业主自治自律1．业主自治

业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权，也就是说，物业管理的责任在业主。业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。需要说明并强调的是，选择权有三层含义：（1）表达自己的选择。（2）少数服从多数。（3）承担选择的代价。

2．业主自律

业主的自律意识是实现业主自治和业主权利的保证。自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。自律意识的核心思想是没有无限制的权利。《物权法》第7条规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法利益。《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。以上规定实际上是所有权限制的两大来源。法律、法规主要体现公共利益对所有权的限制，即法律意识；管理规约主要体现私人利益对所有权的限制，即公众意识。

（1）法律法规对所有权的限制①相邻关系②紧急避险（2）管理规约对所有权的限制

在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如，宠物的活动区域等。

二、业主删大会《物权法》第75条规定词：业主睁可以设节立业主宵大会。《物业管理燥条例》第8条确定鞋了业主秃大会的克内涵，云即物业佛管理区出域内全促体业主然组成业尿主大会孙。从建筑尖物区分铁所有权净理论来梢看，业钩主大会炎是基于婚业主的制建筑物石区分所薄有权的掌行使产欣生的，贝由全体榨业主组辈成，是杜建筑区灾划内建堂筑物及骑其附属刻设施的驶管理机护构。（一）驰业主大这会的成径立《物业管剩理条例》第9条和《业主大咱会和业呈主委员快会指导救规则》第7条规定了泳业主大会何的成立条套件：业主辟大会根据桨物业管理弊区域的划尖分成立，剃一个物业善管理区域脊成立一个拖业主大会蝴。物业管虽理区域御的划分禁应当考券虑物业籍的共用副设施设胜备、建扛筑物规叼模、社糊区建设柏等因素肿。《物业管妥理条例》本身没座有统一晴规定物邀业管理耽的区域强的划分座标准，盗而是由腊省、自崇治区、辫直辖市粱来制定悲具体办只法。一手般而言态，一个突物业管则理区域疏应该是桶一个由省原设计猫构成的谋自然街锻坊或封裁闭小区随。自然团街坊是凶城市建其设中自项然形成尸的相对枕独立的毒居住区圈。1．业主咸大会成宇立的流盏程《业主大汪会和业素主委员娃会指导数规则》明确规凑定了业诉主大会烛成立的未流程。（1）报送用筹备首动次业主庄大会会兽议所需局的文件必资料（2）成立凡首次业套主大会科会议筹什备组（3）组织斜召开首够次业主香大会会乓议首次业主戏大会会议缝最重要的形内容有：①表决通岸过管理规裁约和业主屠大会议事帐规则②选举毫产生业弟主委员店会2．业主舟大会成讨立的指耳导、协桨助与监励督业主大会祝的成立不交仅是业主崭自己的事告，也关系柴到城市社肿区管理的岸公共事务额。所以《物权法》第75条规定管，地方挣人民政洁府有关棚部门应砍当对设初立业主狼大会和巡寿选举业肺主委员创会给予总指导和浅协助。《物业管理质条例》第10条也做抵出规定籍：同一题个物业腐管理区谜域内的铺业主，躲应当在络物业所仗在地的泳区、县必人民政骨府房地提产行政排主管部辞门或者蜜街道办损事处、他乡镇人史民政府苹的指导淹下成立傅业主大腰会，并黎选举产想生业主乱委员会旬。《业主大浩会和业穷主委员州会指导肯规则》则详细规咬定了指导添、协助和艇监督的内垂容。（二）毙业主大呆会的职喝责《物权法》第76条、《物业管践理条例》第11条和《业主大咳会和业僚主委员幼会指导喘规则》第17条规定了三业主大会荣的决定事孟项，这就荐是业主大保会的职责暴，主要有纤：1．制定和充修改业主团大会议事脸规则；2．制定和爱修改管理邀规约；3．选举乳业主委霜员会或备者更换白业主委悦员会委绿员；4．制定铅物业服讨务内容携、标准卵以及物角业服务光收费方邻案；5．选聘和企解聘物业姥服务企业炼；6．筹集和惜使用专项瓣维修资金殿；7．改建、夹重建建筑竞物及其附卸属设施；8．改变港共有部毫分的用榜途；9．利用佩共有部夸分进行泥经营以猴及所得洁收益的亲分配与徒使用；10．法律法丘规或者管劈燕理规约确者定应由业待主共同决溉定的事项恼。（三）朋业主大少会会议1．会议类淹型（1）定期会删议业主大会窃定期会议封应当按照殿业主大会挑议事规则动的规定由辨业主委员叙会组织召渠开，一般期每年度召竞开一次。定期会仍议的内蒜容就是楼物业管背理活动骂中应当批由业主插共同决艇定的事谦项。（2）临时会侮议临时会议近的会议内跳容由召开枪临时会议盒的原因和辜目的确定孤，一般是贪一事一议挨。2．会议形盖式《物业管理可条例》第12条和《业主大会市和业主委浙员会指导吨规则》第22条规定汉，业主朝大会会棒议可以积采用集欲体讨论港的形式萌，也可拐以采用由书面征赵求意见考的形式借。3．业主岛参加业撕主大会妄会议的席方式业主参加概大会的方拉式既包括防亲自参加烂，也包括种委托代理寸人参加。4．业主大练会会议的师表决规则《物业管季理条例》和《业主大会海和业主委幻玉员会指导蒸规则》对业主凶大会的袖决议分权为两种董，即一籍般决定怪和特殊狭决定。三、业主舞委员会业主委升员会是卸业主大全会的执怪行机构财。它由烫业主大倚会会议胶选举产蔑生，在姜物业所判在地的槐区、县朵房地产般行政主艇管部门荡和街道稿办事处桑、乡镇阶人民政垮府办理宁备案手盘续，并室在物业众管理活辣动中代追表和维店护全体僻业主合朝法权益榴的组织钥。具体来讲掉，业主委肃员会是一喉个物业管拖理区域中弟长期存在析的、代表柴业主行使蔑业主自治班管理权的必机构，是塌业主自我采管理、自仗我教育、挽自我服务窑，实行业笼主集体事纱务民主制吉度，办理孤本辖区涉丙及物业管重理的公共蒸事务和公奖益事业的灵社会性自贡治组织。（一）何业主委叔员会的纳运作1．组建底和换届《业主大怕会和业孝主委员帐会指导烟规则》第31条则指象出了业遭主委员末会的人丛数要求修，即“折业主委践员会由做业主大顺会会议垫选举产付生，由5至11人单数组料成。主委员会浓委员实行呆任期制，舒每届任期临不超过5年，可连痰选连任，宫业主委员党会委员具圣有同等表居决权。业主委塌员会任读期届满添前3个月，应鉴当组织召挑开业主大谈会会议，重进行换届割选举，并忠报告物业剖所在地的虚区、县房声地产行政旺主管部门摄和街道办买事处、乡皮镇人民政剧府。业主委员贱会应当自勇任期届满本之日起10日内，乘将其保灶管的档宽案资料角、印章删及其他传属于业埋主大会说所有的淋财物移怀交新一席届业主旧委员会肉。2．委员趁的资格《业主大会糊和业主委泻员会指导巩规则》第31条规定，贸业主委员瓦会委员应饺当是物业荒管理区域绕内的业主超，并符合钢下列条件秋：具有完获全民事行肉为能力；奶遵守国家虾有关法律牧、法规；跑遵守业主纪大会议事秃规则、管浮理规约，岁模范履行滥业主义务伸；热心公霉益事业，虏责任心强低，公正廉胁洁；具有际一定的组遗织能力以有及具备必秧要的工作请时间。3．业主彻委员会淋会议《业主大会现和业主委季员会指导聚规则》第32条规定：拴“业主委会员会应当老自选举产杠生之日起7日内召凤开首次龙会议，寻推选业坛主委员糠会主任娘和副主阶任。”控第37条规定：改“业主委滨员会应当香按照业主季大会议事跳规则的规深定及业主碍大会的决沈定召开会辜议。经三防分之一以晒上业主委狗员会委员丛的提议，管应当在7日内召开唐业主委员艘会会议。4．业主颜委员会独活动经离费的来掏源《业主大熄会和业枣主委员绿会指导喂规则》第42条规定盆，业主动大会、沟业主委或员会工根作经费习由全体绩业主承零担。工车作经费友可以由爷业主分暗摊，也锦可以从惧物业共往有部分侮经营所带得收益朝中列支锤。工作肢经费的喝收支情粮况，应芒当定期指在物业千管理区爸域内公撕告，接抹受业主被监督。（二）业央主委员会铜的基本职侵责1．业主委句员会的基孝本职责《物业管辜理条例》规定业稀主委员应会履行幅下列职贵责：（1）召集业虾主大会会捐议，报告远物业管理馆的实施情响况；（2）代表业茄主与业主清大会选聘补的物业服呜务企业签刑订物业服肃务合同：掉（3）及时菊了解业近主、物我业使用由人的意煌见和建砖议，监译督和协喜助物业肥服务企译业履行裁物业服涌务合同旨；（4）监督管爪理规约的燥实施；（5）业主大悠会赋予的谎其他职责奔。《业主大柱会和业让主委员吩会指导寒规则》规定业贤主委员周会履行瓜以下职驾责：（1）执行业妄主大会的均决定和决妹议；（2）召集身业主大杯会会议不，报告它物业管第理实施乓情况；治（3）与业嘱主大会罪选聘的调物业服往务企业趣签订物筐业服务模合同；蹲（4）及时了眨解业主、焰物业使用削人的意见比和建议，盈监督和协去助物业服蹈务企业履侮行物业服腐务合同；误（5）监督管爬理规约的赌实施；督粱促业主交黄纳物业服寄务费及其并他相关费笨用；组织锈和监督专柔项维修资抖金的筹集店和使用；谅（6）调解业卸主之间因洗物业使用锄、维护和桂管理产生狂的纠纷；分（7）业主大滥会赋予的很其他职责贫。2．业主沉委员会盯的具体拍工作内朴容（1）负责钞召集、揭组织业拖主大会（2）代表全旬体业主选军聘物业服熊务企业、超完成交接（3）监督探和协助米物业服台务企业（4）监督管鞋理规约的拌实施（5）做好匪与有关较部门的北配合工鲜作（三）对抢业主委员钻会的监管1．对业主顺委员会成风员的监管2．对业主眯委员会机地构的监管惰，主要指视对业主委调员会的备泉案和换届朝的监管。3．对业主缓委员会行矩为的监管（1）当业主界委员会不对作为时的傅监管（2）当业主岸委员会的劣决定违法裂时的监管第三节飞物业管覆理的相关防机构一、房地竭产行政主步管部门（一）做组织物符业服务煌企业参惜加考评随和评比（二）负伍责对物业监服务企业旨的经营资艳质审批（三）主对物业赞服务人陶员进行辅职业培轻训二、相关种行政管理馒部门三、专业够性服务企傻业四、街往道办事哭处、乡费镇人民箩政府和点居委会五、物干业管理盲行业协府会（一）丘协助政知府贯彻农执行国穴家的有取关法律搁、法规挂和政策榨。（二）帮协助政自府开展茂行业调以研和行育业统计兼工作，胶为政府射制定行扩业改革季方案、转发展规晕划、产遭业政策交等提供都预案和用建议。（三）冤帮助政后府组织拾、指导质物业管庭理科研浆成果的慰转化和红新技术呈、新产促品的推虹广应用服工作，谢促进行籍业科技逐进步。（四）代蜡表和维护汉企业合法峰权益，向判政府反映弃企业的合鸣理要求和艳建议。（五）组榜织制定