物业管理装饰装修管理知识

物业管理装饰装修管理内容浩远物业物业装修管理内容物业装饰装修范围和时间管理物业装饰装修管理的要求物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理物业装饰装修现场管理案例分析制作陈萧物业装饰装修范围和时间管理物业装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。一般装修时间（除节假日之外，可分为作业时间和打拆时间，一般打拆时间比作业时间前后收缩半小时）一般作为时间为：8：00~12：0014：00~18：00特殊装修时间是指节假日，为保障其他业主的休息和正常生产活活秩序，原则上不允许节假日进行装修，特殊情况缩短装修时间。装修期是指装修过程的完结时间，法律无明确规定，一般情况不超过三个月。制作陈萧物业装饰装修管理的要求

为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装修管理应重点检查：有无变动建筑主体和承重结构有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。有无扩大承重墙上原有的门窗尺才，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。有无未经有关单位批准的下列行为：搭建建筑物、构筑物改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗拆改供暖管道和设施拆改燃气管道和设施超过设计标准或者规范增加楼面荷载的改动卫生间、厨房间防水层的制作陈萧注意检查以下方面施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等。是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）制作陈萧物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理物业装饰装修管理即涉及公共权益，也涉及业主个人得益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。管理服务费（因物业装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人员和物业约定）垃圾清运费（垃圾清运费是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保，安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装修处理装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。制作陈萧物业装饰装修现场管理由于装饰装修工人的来源控制有极大的确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口（包括电梯）的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标训的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内。保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。物业装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：核对是否为审批同意的材料核对是否符合相关规定对于有特别要求的材料或设备（如电焊机），应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。制作陈萧严把出入关，杜绝无序状态加强巡视，防患于未然控制作业时间，维护业主合法权益强化管理，反复核查制作陈萧严把出入关，杜绝无序状态

案例（一）物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识的施工人员在小区进行装修作业。其称未来得及办理相关手续。制作陈萧分析：未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。制作陈萧加强巡逻防患于未然物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。制作陈萧案例（二）巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工制作陈萧案例分析这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，在物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。制作陈萧控制作业时间，维护业主合法权益物业装饰装修管理要物特别注意装修施工（尤其是拆打）的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外还应对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。制作陈萧案例（三）某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。制作陈萧分析：装修作业的时候控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。制作陈萧加化管理，反复核查物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是要检查装修物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。制作陈萧案例（四）某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。制作陈萧分析：此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。制作陈萧案例（五）装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。制作陈萧分析：装修现努场材料纪应堆放锐有序，害施工人迎员不得次在现场坐采用简嫩易方式绒点火做盒饭，易撒燃易爆搏材料应增专门堆欣放，现姑场必须氧配备灭昂火装置秩。否则苹，应当斧勒令其刘停工整砖改。制作屠陈看萧在物业装床修中各方匆主体的责第任为减少物扎业装修过痕程中违章现现象的出宋现，物业讯管理单位床应主动提见示督促业瘦主（物业孔使用人）融阅读理解宿装修管理膏的规定和荷小区规定败。为了分铁清物业装纯修有关各烈方的责任甚，物业装降修管理协珠议等相关馅文件应由籍装修人、耳施工单位阀及物业管渐理单位三春方签字。示物业装饰饥装修过程强中如出现君违章行为韵，造成公清共权益受志到侵害和言物业损害沫的，物业亭管理单位享应及时劝质阻，对不腰听劝阻或辩造成严重类后果的，皱物业管理迟单位应及季时向有关露部门报告以。装修人逝和装修镰企业的偷责任物业管理泊企业和相别关管理部办门的责任制作庸陈萧装修人和续装修企业良的责任装修人系引指业主或兴物业使用竟人，装修亚企业系指仗装修施工剪单位。装揭修人和装测修企业在负装修活动描中的责任鼻包括：因装饰溉活动造锈成相邻沃住宅的译管道堵奥塞、渗融漏水、哪停水停贩电、物补品毁坏迹等，装暗修人应圣当负责绣修复和率赔偿，图属于装隐饰装修旋企业责摇任的，尽装修人劳可以向寺装修企走业追偿佛。装修绢人擅自饼拆改供板暖、燃待气管道肆和设施妄而造成忧损失的椒，由装巧修人负值责赔偿盯。装修人延装饰装内修活动鸽侵占了暖公共空的间，对疮公共部哑位和设跌施造成纺损害的误，由城床市房地暖产行政异主管部即门责令案改正，透造成损宗失的，洒应依法国承但赔帜偿责任贼。装修人以未申报笨登记就均进行住换宅屋内肺装饰装店修活动查的，由于城市房添地产行律政主管和部门责狠令改正博，并处柿罚款。装修人违胳反规定，伶将住宅室虏内装饰装麻修工程委球托给不具昏有相应资那质等级企唐业的，由撒城市房地广产行政主个管部门责设令改正，亲并处罚。装饰装修夹企业自行哨采购或者冠向装修人惕推荐使用质不符合国脑家标准的窝装饰装修冬材料，造纸成空气污睛染超标的披，由城市骄房地产行皱政主管部侵门责令改会正，造成视损失的，建依法承担窑陪偿责任踩。制作范陈萧装修活洪动有下甚列行为示的处以眨罚款将没有防泛水要求的戴房间或者月阳台改为济卫生间、跨厨房间的至，或者拆裙除连接阳眉台的砖、结混凝土墙病体的，对仁装修人和犁装饰装修圆企业分别假处以罚款焦。损坏房将屋原有帅节能设袜施或者两降低节冰能效果严的，对帝装修企爆业处以捏罚款擅自拆改窝供暖、燃泥气管道的躺设施的，评对装修人屿处以罚款未经原设骄计单位或亦者具有相胁应资质等狮级的设计责单位提出花设计方案详，擅自超扎过设计标狗准或者规们范啬楼面遵荷载的，顿对装修人帝和装修企哀业分别处骡以罚款。未经城丝式市规划雹行政主闸管部门宁批准，洒在住宅朗室内装开饰活动故中搭建辨建筑物裳，构筑怎物的，去或者擅低自改变稼住宅外渔立面，滩在非承允重外墙辩上开门磁窗的，扫由市规佩划行政睛主管部喝门按照《城市规微划法》及相关止法规的章规定处站罚。装修人挪或者装黑修企业聚违反《建设工程议质量管理牙条例》的，由挤建设行横政主管次部门按胀照有关烫规定处锄罚装饰装最修企业阴违反国青家有关乔安全生庭产规定万和安全袭技术规塞程，不或按照规搅定采取械必要的醋安全防匀护和消碰防施，殿擅自动禾用明火角作业和在进行焊观接作业垒的，或袖者对建父筑安全予事故隐愧患不采魄取措施旅予以消绞除的，瘦由建设懂行政主嫁管部门采责令改麻正，并医处罚款酸；情节践严重的枝，责令遭停业整葛顿，并崭处更高乔额度的糕罚款；厉造成重侵大事故忧的，降假低资质纺等级或纱吊销资液质证书不。制作粮陈饿萧物业管蛇理企业侄和相关汉管理部菠门的责宋任物业管尺理单位始发现装边修人或纪者装修筛企业有间违反相文关法规切规定的秤行为不传及时向戒有关部贱门报告蝇的，由粪房地产涛行政主玩管部门亲给予警伞告，可熟处装饰耳装修管烤理服务搂协议约早定的装劝饰装修呜管理服洒务费2~3倍的罚款物业装饰突装修行政懂主管部门欺的工作人蹄员接到物蝴业管理单商位对装修涨人或者装左饰装修企初业违法行登为的报告咱后，未及彻时处理，潮玩忽职守角的，应依经法给予行宅政处分。制作宋陈萧装修管理姿应注意的怎问题服务与挠控制是严装修管兆理过程毒的一对茄矛盾，真如何处纹理充分削体现了梅物业管栋理的水绘平与技资巧。物直业管理与是服务撕活动，价而装修秩管理工界作的核盟心是对加装修人鞠各项装锈饰装修畅行为的镜控制，车甚至是袋约束。叼因而，岔如何做造好控制域和服务俊，解决俯好这一稍矛盾，愉在实现慨控制的镰基础上寇让业主许得到最熔大程度缎的满意堂，树立脸良好服找务形象钱，就需瞎要物业希管理各欠级各类掌人员真孩正做到纸坚持原女则，熟甩悉装饰盛装修管按理规定论，要换猴位思考惧，为业良主着想垃，规范转操作行搁为。制作议陈萧装修人员凭在准备资架料的阶段缴，常常不炊知道如何哄表达需做头的装饰装慈修项目，桶甚至因为挤语言表达营不同，致冰使装修人姜与物业管娘理单位出盖现理解岐乐义。此时蠢，物业管慌理单位有冲必要进行推现场核对吐，避免出支现漏项或搁错报项。在装饰水装修项梳目申报很登记时有，物业换管理单汇位必须洋到现场径对所附尾图纸进何行核对挖，对防若有漏项崭，或有嫁大的拆往动项目砌漏报。坚如建成均使用己形有数年领的房屋伐早请装亭修，需港注意其再在此之雪前是否运做过装兽饰装修障，内部酸布局是禽否有改跨变。尤造其是多胸层建筑崇，一般宰情况下弊大多数酿墙体为肿承重墙础体，如久在此之沙前进行细过拆打刚，则需完对其新伙申报的艰拆打项剩谨慎检拐查，以仓确保其吸结构的昨安全。在办理艺理开工赤手续前处，物业污管理方薄需确认寇装修施晃工的相刘关手续柄是否已咸经完备再。在施工过铁程中，物畜业管理方粥应注意现淋场是否有妄未申报项课目和材料律；是否存赶在违反有桂关装修法扣规的行为夸（如装修橡中是否注棚意防火安荡全，有无突使用电炉历等）；装渴修工程是金否对公共吐秩序、公梢共