XXXX商业地产行业特性与发展趋势ar

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。陈倍麟易居中国·克而瑞咨询中心副总经理上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师2013年5月17日商业地产行业特性与发展趋势一、国内外城市综合体项目的开发设计理念

二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势

三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍目录一、国内外城市综合体项目的开发设计理念（一）商业建筑体设计的商业元素案例：日本银座商业街案例：新加坡乌节湾购物中心案例：泰国展览馆商场案例：新加坡克拉码头案例：苏州圆融时代广场案例：苏州圆融时代广场案例：苏州圆融时代广场苏州李公堤：20万㎡，现代苏州滨水休闲娱乐区。（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）案例：香港国金中心商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场案例：香港园方广场商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场案例：香港国际金融中心（24小时城市通道）商业综合体的城市功能融合——城市道路进入商场案例：香港圆方商业广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场案例：香港国金中心/新城市广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场新加坡九楼屋顶游泳池商业综合体的城市功能融合——游泳池进入办公楼案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城商业综合体的城市功能融合——与公园相伴案例：马扁来西亚国撕家科技馆商业综俱合体的魔城市功朗能融合——科技馆进捞入商场案例：烟新加坡闹乌节湾商业综合扑体的城市摸功能融合——美术展便馆进入妄商场案例：日板本商业露单天表演台商业综们合体的夹城市功墓能融合——表演剧温场进入亚综合体案例：稳香港新输城市广拉场案例：薄日本六拿本木露返天音乐斗广场案例：日支本维纳斯是城堡商业综息合体的殃城市功抽能融合——体育设仅施进入拾商场案例：泰顶国中央世垃界溜冰场案例：香搭港圆方商走业广场溜质冰场商业综件合体的吉城市功待能融合——溜冰场进愁入商场案例：号泰国中班央商场期内影院商业综合炭体的城市喊功能融合——电影院丙进入商绳场案例：友宁波天画一广场商业综合寺体的城市劫功能融合——水幕电涂影进入贼商场案例：蝇香港新嘱城市广疑场商业综合推体的城市烫功能融合——儿童娱乐游进入商场案例：马合来西亚绿插水坊商业综头合体的丝式城市功贫能融合——儿童娱乐勾进入商场（三）红商业建恐筑体设勉计的景肠观环境案例：振新加坡症屋顶游级泳池商业建筑田体设计的同景观环境——游泳池进君入酒店香港海逸姑酒店屋顶地游泳池商业建筑拔体设计的夕景观环境——游泳池进创入酒店香港w精品酒店泰国芭车提雅酒刃店商业建浓筑体设捆计的景喝观环境——人造沙至滩进入蝴酒店泰国芭尖提雅商贫场顶部依人造沙烫滩商业建筑统体设计的恩景观环境——人造沙收滩进入吐酒店泰国芭桃提雅商近场顶部触游泳池商业建筑校体设计的阶景观环境——游泳池乓与大海厚连成一姜体泰国芭提泼雅商场顶狗部游泳池商业建筑桐体设计的博景观环境——游泳池与胶大海连成抓一体案例：牢美国夏乘威夷君嘱悦酒店眨商业商业建筑今体设计的勾景观环境——公园景侍观进入改商场商业建筑荐体设计的型景观环境——公园景知观进入魔商场案例：泰搂国芭提雅猴商业商业建筑奴体设计的门景观环境——公园景狗观进入昨商场（四）政商场的秆人性化兆建筑细办节设计案例：泰馅国中央商美场室内电哀动购物热车享受无嗓负担的矩轻松购界物商场内人吉性化配置——商场内钻电瓶车案例：美竿国迈阿密乡丰坦帕购物抬中心售鞋区原域配备狠了舒适沃的沙发陷和量码屠器案例：美给国迈阿密疮坦帕购物动中心商场内人们性化配置——卖鞋处亡的沙发肚椅与量膏码器案例：美溪国夏威夷暖阿拉莫阿阳娜购物中炉心日本千叶勤购物中心日本难波掠城商场内人缸性化配置——垃圾桶干的配置度位置案例：泰萍国中央商需场商场内疲人性化除配置——V修IP贵宾休脉息室案例：马阿来西亚阳卧光广场商场的唉人性化叮配置——书店里为姿残疾人配雹置专用电遥梯案例：日舍本商场外嫩停车设施商场的人治性化配置——自行车排停车位案例：泰国中央商场四楼女士停车场商场的笼人性化骂配置——女士停车诉场、残疾锅人专用停委车位案例：美桐国坦帕商斥场残疾人虫专用停车废位日本商道业新加坡舒商业商场室湖内人性直化配置——洗手间蹄内的细壶节商场室内轧人性化配泉置——洗手间艘内的细五节洗手间手陈纸放置位翼置门上挂肌包勾位辈置案例：香委港APM商场商场室内脱人性化配催置——洗手间创吃意设计、惨婴儿护理疏间案例：香剥港apm商场商场室爪内人性幼化配置——厕所门置口的休渗息座椅案例：台及湾商场洗驶手间开门后驾座便器繁的盖子础会自动吩掀开商场室捉内人性稍化配置——厕所门泻口的休裕息座椅商场户素外人性琴化配置——休息座椅案例：美腹国夏威夷摸阿拉莫阿证娜购物中六心、日本小啦啦宝都案例：上理海仲盛世驳界商城商场室鬼内人性念化配置——电梯旁的贝休息座椅案例：竞上海浦饭东嘉里佳城案例：扎南京麦旨当劳案例：盐城金鹰国际商场内人炸性化配置——商场挡皮风口设扭计案例：牲香港国丛金地面把空调出册口案例：娃日本难象波城地穿面空调桐出口商场的欺人性化州配置——地面空剑调出风蛇口案例：成种都来福士麦停车位标各识商场的人电性化配置——停车场悉的车位楚感应指勺示案例：厦溪门SM商场二黄期地面材榆料颜色立用错！案例：上海仲呜盛世界换商城第一：综合体炕项目的软后期营哗运成功红与否从叛建筑体摇的设计适开始“辛种”下迟了“因欣子”。第二：商业综脂合体项驱目的建畅筑设计交要超前着，经营型定位要幼现实（盗逐步提话升），捉才能为锈后期成上功运营袄打下基蕉础。观点：二、中国改商业地产泳发展特征感与未来发巡寿展趋势1、中国商碗业地产的导发展特征特征：1、商阀业布局捡结构失叼衡2、集聚采效应无法惧形成3、多陆方产业惩力量进声入中国商化业地产惰发展特负征2、中国商胡业地产的鹿发展瓶颈1、政府漂规划的缺聋失2、缺乏尖有实力的通开发商3、缺合少品牌削经营者中国商业旧地产的发养展瓶颈1、政府陵规划的缺找失与外行席干预（1）访地方的兆商业规帆划不完携善（无摧交通配尼套）（2）地猎方的商业墓规划水平带低（缺国额际视野）（3）地杠方的商业坡地块分散辜且超量（卖各自为战据）中国商吴业地产稠的发展阿瓶颈2、缺乏留有实力的福开发商（1）开董发商业又烤不愿意“朗养商”（2）不溪遵循科学糠的开发流消程（沿袭仇住宅思路第）（3）缺祖乏开发商贱业地产的倚各类资源（资金、摔商业设计亲公司、人顽才）中国商涨业地产嚼的发展斥瓶颈3、缺少库品牌经营协者（1）奇商业项梯目同质耻化非常提严重（2）国键内著名的蠢商品品牌让数量很少（3）愉缺欠社业会性的拢商业运咐作团队（缺失产含业链一条插龙服务的裙咨询代理疯公司）中国商秒业地产拘的发展渐瓶颈中国商卧业地产躁的发展深瓶颈的把表现——缺乏专查业市调晚定位的剩失败案苹例1、上海激正大广躲场失败原野因——定位错误赢：前期定放位高端奢屡侈品商业满，曲高和输寡，以招调商失败告屡终，亏损名经营达五膊年。正大广索场位于陆家嘴盏金融区24万㎡超大浊商业体循量周边高端金中融人才聚集项目初还期定位榆：亚洲最大Sho临ppi仆ng闭Mal夕l定位高端奢葡侈品路喊线前期定肝位不准厕确，导拌致招商脉困难，甘对消费赖者的吸桨引力不腾足，销缎售额无卡法达到蜡预期，光品牌商泡家纷纷诊撤出，库导致“诞十铺五猜空”的腐现象。正大广毒场案例重新调记整——以家庭汽消费为里主流：您形成家耕庭消费写、年轻删时尚、激饕餮美忠食三大检主题，暑打造上王海年轻出人的聚佛会场总体定副位：现末代家庭屿娱乐的庙购物中鞠心年轻时尚家庭消费饕餮美食正大广场欠调整了原泄先的定位尊，放大了今消费群，厦使正大广由场在重新桃招商开业骂后吸引了芦消费者，仇经营情况稍良好。正大广渠场案例重新定欲位——扶持主力铺店：补贴葡装修费引之入ZAR承A主力店似，引来党一批快忘速时尚甲消费品灶的入驻蚁，开业性状况良场好重新调能整市场贺定位为惯打造年敢轻时尚给主题，补贴200药0万装修费招进ZAR矛A。ZAR披A的品牌挥号召力序引来H&M、C&A等一批快爹速时尚消绿费品牌入塔驻经营，警吸引了大凶批年轻白罚领消费群渔，开业状波况良好正大广览场案例2、上海龙伸之梦购物最中心失败原因—定位错误示：开发商塑把区级商问业定位为君市级商业校，并缺乏营运作经验网，导致初仇期开业率孝不足一半洗。龙之梦座案例引入专堤业运营烂商——让凯德引置地拥躺有100%经营权。起步期投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。困境期缺乏商业运作经验和资源，自身运营管理较差，未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。转型期引进专业管理团队，转型休闲MALL，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气始终不旺的现象。稳定期城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发展步入稳定发展期。龙之梦开喘发历程长峰集团开发初期，长峰集团自主经营管理，缺乏经验，经营惨淡。开发者遵循国际惯例，回归到开发商/所有者的地位，引入专业经营管理公司凯德置地。凯德置地凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权。凯德商用接手管理龙之梦，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气不旺的现象。长期战略合作龙之梦案吴例引入专业必运营商——让凯德置软地拥有100渴%经营权。龙之梦案偶例项目整歪改的重屑点—改变总捕体定位斯、修正弊平面结漠构，改阻变动线丸，调整臂业态比衣例，有则效经营占运作，昨最终实害现盈利一至七芬楼的“霸龙之梦粮百货”该定位高心端引进国吓际一线辫品牌以面向年追轻女性的遍中高档品宽牌居多淡化“百族货概念”谨，转型“张休闲茂”龙之梦斯自营的蚕百货、扁超市、垦书城等志八大业向态零售为主傅，达4万㎡以上业态调喘整档次调漫整品牌主替力店与夺专卖店餐饮、疏休闲娱靠乐等服坝务性业胖态提升赚到40%中庭切凶割成散占铺，平临面动线截凌乱修改为三哄个中庭，故原中庭引颠入主力店使整个润商场形颈成一条壁清晰的絮主动线平面结童构调整龙之梦大面积商铺空置调整前龙之梦人气渐旺调整后龙之梦桨案例项目整改来的重点—改变总体胖定位、修缘瑞正平面结姐构，改变苗动线，调麦整业态比弹例，有效览经营运作津，最终实姜现盈利龙之梦养案例平面图松（调整免前）平面图（盏调整后）3、上海仲避盛世界商屡城上海仲盛瞒世界商城白坐拥闵行婶莘庄区域旨核心地段届，经营却疮始终不温并不火，失柳败的建筑蛋规划是一接大重要原脖因。昏暗的地叮面材质2、地下通帽道出入口把设置失误吗，流失区巷域交通枢置纽丰富客咽群资源3、商场某主要出倦入口设适置失败氧，主力识店的人巷流没有始实现共究享1、建筑慈物缺乏问商业元属素，外高立面与依内饰难协以有效捆吸引人槽气商场入口侧地下通道入口侧商场入口家乐福入口呆板的废外立面仲盛世界菊商城案例上海仲瓶盛世界侍商城坐棍拥闵行稻莘庄区俊域核心吊地段，呈经营却尼始终不食温不火轨，失败侵的建筑六规划是拼一大重疾要原因馋。5、冗长的哪内街使消汗费者产生胜疲劳感，案同时造成涉商业死角6、为提乳高租金飞而强行碑增加小漆面积店赠铺，导多致商业识死角的置增加4、繁杂莫中庭的兴非对称妖格局，才人为地罩使动线魄复杂化过多的小洁面积店铺冗长的内街过大的中庭楼层平面图大中庭小中庭小中庭小中庭内街仲盛世界辣商城案例失败之兔处：1、交通位成置不佳，塑三条支马打路包围，热人流到达避不便仲盛世界零商城家乐福入羽口莘庄地铁站南广场次干道支马路莘朱路都市路名都路珠城路闵城路上海仲醒盛世界预商城82