物业设备维护与管理

物业设备维护与管理物业公司维修部培训资料1目录一学习目标二设施设备维护与管理的意义及目标三物业设备维护与管理的内容及要求四物业管理设备分类2学习目标1）了解物业设备维护与管理的特点；2）熟悉物业设备维护与管理的组织机构及相关制度及岗位职责；3）深刻理解物业设备维护与管理的基本理念；4）掌握物业设备维护与管理的内容；3设施设备维护与管理的意义及目标物业设备维修1、零星维修工程；2、中修工程；3、大修工程；4、设备更新和技术改造物业设备维护管理意义及目标：

A提高物业管理服务质量B提高物业销售的价格及租金C有利于保证业主及使用人的生活安全D有利于提高物业管理企业的经营利润E提高物业管理企业的声誉及社会形象物业设备保养1、日常养护保养；2、一级保养；3、二级保养；4物业设备维护与管理的内容及要求1、前期管理2、使用管理3、维修养护管理4、经济管理5、安全管理6、增减、更新和改造管理7、技术档案资料管理5物业设备分类建筑设备

给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生与厨房设备、室内供暖、制冷、通风设备电器设备供电及照明设备弱电设备电梯设备防雷设备6第一章室内给水系统给水设备概述：指通过室外给水系统将水引入建筑物内，并在保证满足用户对水质、水量、水压等要求的情况下，把水送到各个配水点（如住户室内卫生间、厨房、水池、消防设备等）给水设备的组成：引入管、水表、阀门、水平干管、立管、支管、水龙头、卫生器具或用水设备室内给水系统方式：1、直接给水方式；2、设有水箱的给水方式；3、设有蓄水池、水箱和水泵的联合给水方式；4、设有气压给水设备的给水方式；5、分区分压给水方式；7设备的日常维护消防设备的日常维护室内给水管道及附件的日常维护水泵机组的日常维护水池、水箱的日常维护8给水设备的安全操作程序

日常管理及常见故障处理1、安全操作程序2、给水系统的日常管理3、水泵房使用管理4、二次供水设施的使用管理9常见故障处理1、水质污染2、给水龙头出水量过小或过大3、管道和器具漏水4、管道冻裂5、振动和噪声6、水表记录不准确10排水系统概述：排水系统是将建筑物的污（废）水收集，通过室内排水管道排到室外排水管网中，然后排入城市排水管网中。排水系统的分类：A生活污水排水系统B雨水排水系统污水排入市政管道的规定室内排水系统的组成：污（废）水收集器、排水支管、排水横管、排水立管、排出管、通气管、清扫口、检查口及检查井第二章室内排水系统11室内排水系统的运行维护与管理排水管道及其设备的日常维护时延长排水管道使用寿命必不可少的工作。排水管道，特别是生活排水管道，由于粪便污水、厨房油垢等极易使管道内壁结上污垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污物挂住，导致排水系统堵塞。12室内排水系统常见故障的处理1）排水管道和器具漏水2）排水管道堵塞13第三章室外给排水系统室外给水系统取水：保证取得足够水量和良好质量的原水净水：使水质满足饮用水的水质标准输配水：将满足水质的水输送到各用水点，并保证有足够的水量和水压。室外排水系统1）排水体制：分流制排水合流制排水2）排水系统组成：室内污水管道及卫生设备、室外污水管道、污水泵站与压力管道、污水处理设备、污水出口设施14污水处理1）污水抽升设备2）污水局部处理设施A化粪池B隔油池C沉淀池D降温池中水处理的流程杂排水 筛栅调节池初沉池二沉池压力过滤活性炭和臭氧中水储水池中水15室外给排水系统的维护与管理对室外给水和消防给水管道的养护，要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重对方物品，不允许放置对水质有严重污染的化学品等放置对管道的水管腐蚀和污染。室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结合井等阀体和井室，要定期检查并做好记录。阀门要定期试水，转动杆件处要定期加润滑油，并保持开关灵活。室外排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好、无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除，若管道坡度不正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好，盖板齐全。排水井、雨水井、化粪池每季度全面检查一次半年对易锈蚀的污水井井盖、化粪池井盖刷一次黑漆防锈，保持污水井井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈16常见故障的处理1）屋顶水箱溢水或漏水屋顶水箱溢水识由于进水控制装置或水泵失灵所致，发现溢水现象后应检查进水浮球阀或液位控制装置及水泵，看是否处于正常状态。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口发生问题，二是箱体出现裂缝。水箱漏水可以从箱体或地面浸湿的现象中发现。2）污水井水位过高发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水，若污水泵故障应立刻用备用污水泵抽水，并立刻报告主管安排维修水泵或控制电路。17第四章供暖系统供暖系统的组成：热源、输热管道、散热设备集中供热系统的换热站主要设备：换热器、循环泵、分集水器、除污器、补水泵、水箱等18供热系统的运行与维护管理热水供热系统的试运行1）供热系统的充水2）供热系统的通热3）供热管网的初调节4）用户系统的初调节19供热系统的日常维护与管理1）勤检查、勤修理，尽量减少漏水，发现问题及时处理；2）检查了解各用户、各房间的用热情况，进行必要的调节，保证安全、经济、合理地供暖；3）注意检查电机、水泵等动力设备运行是否正常，发生故障及时排除、修理；4）对各种热工仪表（如压力表、温度计、水位表、流量计等）要经常核对、检查、冲洗；5）系统中的分（集）水器、减压阀、排水放气装置、各种阀门、除污器及安全装置等要及时检修，保证正常工作；6）防止超高压、超高温运行，以免破坏设备，造成事故；7）当运行中发生突然停电、停泵事故，要密切观察管路情况，避免回流等异常情况；8）在运行中如有需要局部停止供暖进行检修时，应将水放尽，防止发生冻结事故；9）供暖结束、系统停止运行后，一般应进行一次全面的检修。检修后热水供暖系统要注水进行湿保养，防止管道和设备氧化腐蚀。室外地沟内不允许存水，非供暖期间，晴天时将检查井盖板打开让空气流通，以降低沟内空气湿度，防止管道支架及保温层的锈蚀和损坏；10）供暖系统每年运行前，需检查所有供暖管道和散热设备，清洗内部污垢及外表积尘；20供热系焰统产生客不热的物原因1）外掏部管网购的缺陷姓引起用菊户系统嗓的不热2）用载户系统貌空气滞路留引起楼的不热3）管胳道或散暂热器堵悉塞引起缩慧的不热4）安装女不当引起环的不热(管道连悉接不当裁、阀门移安装不晒当）5）操作真不当引起撑的不热（在系统柿开始运填行时，掌充水过盖快或充锄水不足抚都会造谋成系统主的不热晋，因此敌在操作感时要慢谱慢的充你水，使穿空气来燥得及排纷出）21第五章末空谎气调节葡系统空调的基少本功能（加热或没降温，港能够调伤节空气杠温度；莫加湿或霸减湿，碰能够调单节空气艺是湿度踏；能够关使空调砖具有一令定的流删动速度）空调的原皆理（空气调自节的原惊理就是葛采取适缎当的方偿法抵消注由于室织内外干牵扰造成嗓的影响矿，从而笑使空气陶环境得欺到有效券控制，辫保持人现们需要助的温度粮、湿度突和其他芹状态标军准）家用中固央空调子组成（1、压缩纽奉机2、耻冷凝器脉3、蒸发清器4肝、冷热源）（压缩机角、水泵残、板换凡器、四戚通阀、斯水流开爸关、风讲机盘管漏、主控况制器、释风口控金制器、削过滤装雹置)22家用中寨央空调仪维护与酸管理机组自植身的维段护（压缩机赛、除霜盘功能、掠四通阀丸、压力迟开关等）室内风机烘的维护（清洗过滤跨器、清洗滚回风口、其滴水盘、忍管道和阀漆门）23家用中央榜空调常见套故障的排岭除约克常见霸故障：E1低蚂压E2装房间湿度粘感温头报罗警E3剖高压相序生系统不制洗冷(制热附)报警E执4室外篮盘管感温辽头报警E诸5室内润盘管感温糊头报警E鼠6通讯深错误麦克维尔由常见故障馆：E1：爸压缩机电编流过大舅压缩机过塌热、排气茫温度高、各模块保护就，应检查惭过载保护纤器有无断笑开及压缩础机感温包姓是否短路怨。E2兽：室内零蒸发器防棕冻保护。柜E3厉：室内温桐度感温头角短路或开误路。E姑4：室筝内蒸发器醋管温感温办头短路或岛开路。境E5：靠室内外通剩信故障。24第六章流供配电刘系统发电厂洪发出的医电能先见进入升猴压变电多站，把扯电压升航高后再帆输往各研用电地供区。在窃用电地趋区经降泪压变压桂站将电道压降低塌为10撤KV的怪配电电脉压，分武配到居菜民生活商区，在烫由配电闲变压器裙将电压吨降为380假/22匠0V给用户露的低电午压设备炉供电从升压变闹电站到降俘压变电站涨的所有电昌力线路和仆电力设备网的组合成往为电力网冰，因此，例电力网是就联系发电适厂和电能消用户的中间环瞧节由发电厂学、电力网伴及电能用乔户所组成裕的发电、兼输电、变墓电、配电间和用电的拍整体叫做电力系统25电力负荷子的分级及敲对供电电忌源的要求电力负烈荷的分津级1、一棉级负荷2、二级清负荷3、三嚼级负荷各级负荷摩对供电电圈源的要求1、一级第负荷对供庙电电源的宫要求2、二级抬负荷对供享电电源的份要求3、三叨级负荷济对供电迫电源的花要求26电气照姑明常用电光歌源：白炽灯渴、碘钨灯府、荧光灯粥、高压汞默灯、高压那钠灯常用灯具：吸顶灯讲、嵌入顶失棚灯、悬颗挂灯、壁匀灯、台灯遭和立灯电气照饲明的种飞类1、一李般照明2、局航部照明3、混合棍照明27过电压殃与防雷内部过显电压内部过电虏压是由电浙力系统内裕部电磁能掌量的转化烈或传递所朱引起的电达压升高一般内部酸电压不会灰超过系统溪正常运行父时额定电恼压的3倍粮至3.5肚倍一般可以蛮依靠绝缘峰配合而得服到解决雷电过复电压1、直链击雷过蜻电压2、感外应过电幅压3、雷醋电波侵旷入防雷装置1、接鼓闪器：弱避雷针尊、避雷都线、避葬雷带和句避雷网2、避雷爪器28供电系统睁的运行与奶维护1、配殃电室运衡行与维唐护的主掠要内容2、配电剩室送电、愁停电操作浴及操作票展制度3、配电昂室运行与轻维护的基尾本制度4、架础空线路撑的维护5、电适缆线路片的维护29第七章甜弱电系男统1、电话沈系统2、有线戒电视系统3、宽带4、公共锯广播30第八章佣物减业提升悠设备电梯的分泛类（客梯、货傻梯;高速疼、低速）电梯的泰基本机别构（1、曳酸引系统渐2、导冷向系统害3、轿新厢4、太门系统要5、重乔量平衡长系统6岁、安全厅保护系遥统7、书附属设热备）电梯的驱模动（变频变压倡驱动电梯送的电力系兰统主要有神交流变级许调速系统麻（双速）陷、交流变息压调速系劲统、变频嫩变压调速咐系统、直工流驱动系久统以及最铁新推出的羽直接力矩休控制变频果变压调速齐系统等）31电梯的运赴行管理电梯的承管理和肚维修保啦养1、电载梯的日龟常管理宜制度2、电愉梯的管把理内容3、电亩梯机房扫的管理32电梯出纤现异常倘情况的泳处置1、发生堤火灾的处抢置2、电勇梯湿水值的处置3、电糟梯困人禁的处置33第九章桐电视巷监控系慌统基本结男构控制部小分摄像部分卸传输部分蹲显示与记疗录部分主要设让备摄像机送、云台芝、防护方罩、显口示设备秒、记录筐设备、舞控制台34信号传义输方式1、电费视信号具，从系嘱统前端临的摄像网机向电恰视监控黄系统的赶控制台旺传输信码号2、控制拾信号，从狂控制中心简的控制台煤传向前端岭的受控对漠象。电话线孝路传输台时最普斩遍的方挤式1、双绞瞒线传输方原式2、同轴左电缆传输离方式3、光却纤传输竟方式4、无恼线传输荣方式5、蔑数字传劣输方式35可视对讲更系统直接按鞭键式的骨楼宇可掀视对讲蔑系统数字编码惩式楼宇可灾视对讲系注统管理中心贫控制器基本组嫁成（中心控困制器、陕梯口机次、隔离黑器、用渐户分机膨、电源苹、电动锐锁等）36监控系桨统常见吐的故障喇及解决勾方法由设备和镇部件引起镰的故障及托解决方法1、电翠源不正姑确引发夺的设备再故障2、电路耐故障3、设包备或部码件本身萝的质量爪问题4、设俱备（或厦部件）椅与设备始（或部蛛件）之朱间的连万接不正拍确产生粉的问题传输系统覆出现故障钟的分析与巨解决方法1、由于健地环路或浆电源性能衡不良引起恼的干扰2、监视厘器上出现赚木纹的干誓扰3、由于芽视频线的财芯线与屏踪蝶蔽网短路亡、断路造港成的故障4、由于向传输线特数性阻抗不案匹配引起漆的故障5、由晴于传输错线引入增的空间迁辐射干洪扰其他故障1、云台奏的故障2、距离骆远时，操青作键盘无斜法通过解剧码器对摄素像机和云辞台进行遥走控3、监你视器图鸭像对比条度小，掏图像淡4、图驼像清晰厅度不高旬，细节优部分丢因失，严脱重时会织出现彩馅色信号胆丢失或三色饱和抱度过小5、色良调失真6、操哨作键盘米失灵7、主龄机对图寒像的切震换不干棚净37组成：1、触发高器件（火灾探荒测器、旷手动火夺灾报警废按钮）2、火灾巴报警装置粒（用来接收名、显示和低传递火灾榴报警信号芒，并能对境消防设备膛发出控制可信号）3、火元灾应急混广播4、消榨防控制武设备（防烟、排摇烟、防火论卷帘、电候梯迫降、裂喷淋、消验火栓、紧从急疏散等蚕）5、消疤防专用粮电源（主电源登为消防怎电源，付备用电网源可采蜘用蓄电豪池）第十章拔消防系湿统38火灾探测排器1、感烟竭火灾探测渐器2、感温有火灾探测徐器3、感光仙火灾探测封器4、气体陷火灾探测桥器5、复盟合火灾矩探测器39火灾自廉动报警颈控制器主机部分1、火灾泊声光报警身功能2、声仿光报警煮消声功旬能3、故痰障自动甜报警功虑能4、火冰警优先鹅功能5、自跨动消防魂设备联区动控制执行机浆构状态昆监视功圈能6、自检虚功能7、计话时、记牵录等辅距助功能电源部爷分1、主骨电源、弓备用电俭源的自寇动切换毁功能2、为探窝测器回路幸供电功能3、电州源故障傻检测和橡工作状徒态指示日功能40火灾报警伤控制器的贝分类按用途：区域火搅灾报警控委制器、集惕中火灾报肤警控制器马、通用火润灾报警控