物业管理方案

物业管理方案编制专题培训课2014

前言什么叫物业管理方案原为投标文件的一部分，是对物业项目管理过程的详细解析。是实施管理服务的纲领性、指导性文件。

前言

前言

编制要求1、准确性：定位准确；2、系统性：一体化管理服务、衔接对应；3、针对性：特点、特色；4、可操作性：易于理解、实施；5、有效性：效果可预期。目录

一、编制方案必须遵守的规定

二、编制方案的一般程序三、方案的主要内容四、编制方案的要点和方法五、编制方案应注意的问题太阳地球地球公转轨道月球一、编制方案必须遵守的规定——细节部位做好标注，为下一步提供依据支持认真仔细研究1、响应招标文件的要求（招投标项目）；2、必须根据项目的基本情况和特点制定；3、方案必须在熟悉、了解的基础上制定；4、方案所做的服务承诺、工作计划、工作目标、实施方案等必须切合实际，切勿脱离实际、能够履行的基础上承诺；5、物业服务费用收支测算合理、设计科学、运行合理；6、内容符合国家及地方法规的规定（招投标项目）。编制方案必须遵守的规定如何编制物业管理方案？怎么编制物业管理方案？一到九步告诉你编制方案的程序123456789二、编制方案的一般程序组织管理、技术、财务等人员参与制定；制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作，参与部门越多，方案执行过程中效率越高。1编制方案的一般程序

收集物业项目的基本情况信息；项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分析。2编制方案的一般程序编制方案的一般程序

对客户需求进行调查；包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。3编制方案的一般程序

确定组织架构、人员配置、岗位名称；方案在编制过程中，是一个系统工程，各模块都相对应，为了做到前后衔接一致，必须事先确定组织架构、岗位设置及名称。（测算中需要人员配置，资料管理中需要人员配置、日常管理方案中需要人员配置）4编制方案的一般程序

根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。5编制方案的一般程序分工、协作、编制；根据部门工种及员工特长进行分工，例如、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培训等进行协作分工。6编制方案的一般程序根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点等考虑。7编制方案的一般程序

测算物业服务费收入（管理费单价）。依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入，找出利润。

8编制方案的一般程序

最后校对、审核、调整、打印、装订。9编制方案的一般程序三、方案的主要内容

物业项目的整体设想与目标、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测算与成本控制、重点难点工作策划、物资装备与工作计划等。主要包括：方案的主要内容关键性内饼容：？实质性内烫容：？按照作用握分为：方案的伪主要内秋容四、编制妖方案的要连点和方法第一部赢分丘项目认赤识、服三务定位臭、承诺盐目标管立理措施办整体设木想11、项目的绸整体设想播与目标。必须对项凑目进行分屑析研究的槐基础上实世施，只有侧对物业项督目的基本姑情况和业险主的需求商尽心详尽狭深入的调农查，分析惠才能制定苦出科学、征合理、可钥行的方案决，因此项缎目分析是删编制方案班的前提条欲件。编制方彻案的要暗点和方击法2、项目这的简介鸣（了解孝项目，任熟悉环蚕境）3、客户虫需求分自析（根梁据客户梯需求的叹调查情厦况，得商到客户风的需求府，进行椒合理定旅位），蹄例如、饿安全、宵尊贵、馅舒适、荣自然环匪境等等蹲。第一部软分艘项目认案识、服犁务定位离、承诺壶目标管砍理措施匀整体设秋想1编制方案蛛的要点和岸方法例如：A项目总叔建筑面积夺约252和323.架27㎡，思其中高层嘱住宅18午5214傅.1㎡、池商业用房蹲1397意.7㎡；B项目学总建筑状面积约刊为82蜘634酒.1平刚方米，抗19栋禾住宅、油1栋商词业用房筛，住宅略容积率识1.1顾8。第一部亩分包项目认破识、服额务定位莲、承诺俱目标管沙理措施立整体设找想1编制方催案的要臭点和方桑法第一部分芳项目咐认识、服程务定位、蛙承诺目标摸管理措施换整体设想1编制方互案的要蝇点和方绑法1、施工趴介入：缸人员、奋工作内纳容、沟牵通反馈灯；2、销兄售配合锦：人员讲配置、绍服务标是准、培丧训；3、承接宽查验：项吨目、交接瓶手续、遗要留问题处锤理、成品垂保护；4、入套住策划灵：流程墙设计、溉资料清芒单。第二部西早备期介入辛与前期抚物业管礼理2编制方杯案的要锄点和方茅法人员配备筹包括拟为采项目配置论的各类人轨员，各部敌门、各岗驻位的人员穷编制与专宝业要求等配置人员泼过程中应遥符合政策愁法规和等锣级收费标赚准制定，差同时参照雁同类项目喉根据管理汁经验配置灯。遵循科吗学、高劫效、合简理的原督则配置…第三部分敲组速织架构与凑人员配置3编制方案叙的要点和浮方法会审测算恭是否合理糠，价格是壮否接近招匙标方心理与价位。以中标驾为前提粉。第三部苍分石组织粮架构与堡人员配浊置3编制方案炸的要点和缴方法需关注：1、管理蛛岗位设置映结合工作占内容；2、工舞程岗位引设置考惕虑项目困设施设纠备；3、操作检岗位设置静根据实际械需要。第三部舞组昌织架构凯与人员煎配置2编制方考案的要颗点和方蚂法方案中避重点、枕难点是杆焦点，长把握准腐确、分柄析得当赌，彰显录方案的叨含金量磨，要根喜据物业田的性质衰、形态迁、业主宫的构成疑、需求扛综合分私析。核心之一第四部分日重点难点词管理及措敏施4编制方案迫的要点和厅方法大厦、偏综合性匆物业枕经饥营管理刊和设施铜设备管塘理方面住宅小灭区刺基础管辆理服务简方面工业区览消防请、货物纱的出入腾管理方焰面政府办绳公楼朵维祝护政府央形象、捡保密管冷理及特乔约服务方面第四部分允重点难点义管理及措产施4编制方纱案的要优点和方万法计划详猪细、操革作性强工作计裁划的制在定紧扣斧物业管喘理项目抱的总体督策划及搬指导思壶想、工聪作重点钟。要结率合项目迟的实际凭情况分欲阶段制敏定，要满做到全雹面而不币缺项，保例如创捉优计划歪、重大锋维修工宿作计划蜘、社区仿文化工涨作计划震等。第五部分赶工作计划趣及物资装菠备5编制方案毛的要点和似方法第二小猴部分：升内部管吊理制度第一小部通分：公众肿管理制度第六部引分岗管理蕉制度的号制定6编制方幕案的要知点和方贪法内部管理付制度：员傻工手册、恨各岗位职句责、岗位光操作说明本书、考核塔等规定公众管浸理制度盼：业主晚规约、暑业主手周册、装炕修管理舱规定、吵电梯使嗓用管理盯规定、垒装修管价理流程彻、办理践入住管本理流程第六部胆分塌管理村制度的去制定6编制方鉴案的要屯点和方似法逐一编制文本编辑编制合白成制定日江常管理哀方案，规应切合奖实际，迎按照服块务等级微进行编松制1、秩序钩维护，落消防安谊全，车遵辆管理额、房屋埋维修、扫设施设抹备维护具，清洁伐维护、言绿化养晋护、特鹊约服务绕等方面纠逐一阐宾述。第七部趋分遇日常销管理服呈务方案组、质量宪标准及四措施7编制方萝案的要榨点和方挥法2、编制舅过程中想应按照促项目需蚁求、管记理重点鞋、管理搜方法、盈管理措省施来编趋制；3、在编制塔中应对各亿种应急预慰案进行编肚制，如停赌水、停电挣、火灾、追电梯困人结、雨雪天水气等等；第七部栽分墓日常冶管理服饺务方案冤、质量尤标准及苍措施7逐一编制文本编毯辑编制合视成编制方案征的要点和贺方法对于档乏案和资玩料要进悉行区别冬管理；如：建免筑设备杯的图纸齐，隐蔽领工程的迫资料，发设施设途备的年际检保养差记录，杂物业使慰用人的驻档案资捡料；日常运愈行的记浑录，人拣事资料弯等等。非常关键刷，是日后逝解决问题烦的依据。第八部分哑档钩案管理、稀资料管理8编制方案猜的要点和贷方法方案的单组成部研分及编岁制要点物业服务奔相对其他庆行业来说这，利润不丘高，尤其叫收入单一杀，现在有本人常说物糠业行业是讲捧着金饭守碗讨饭吃友。因此需模要我们李来共同椒拓展思司路，比晋如现在欺有的，艰收快递禾、做中你介、百衰姓菜场忠进小区匀，情人观节卖花厚、等等稿。9第九部助分笋项目辟特约服松务与经仙营方案方案的继组成部迈分及编千制要点1、在衣枣食住行用用中找出需烦求。2、与社龙会化机构油、专业公解司合作，曲通过社会勿化力量开逝展专业服添务。3、根据谊项目不同、区位不同考虑需求门不同，如青幻玉年城与茶熙园。4、根毛据项目精性质不请同多重弃考虑，阁如写字慢楼的保斗洁，文化广尤场的例子。思路：9第九部分恨项狮目特约服蹦务与经营霉方案为编制准备尽量详骨细准确季、具体嫌真实。1项目的定价方式，了解酬金制还是包干制的区别？2一种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。第十部分月物仆业费收支逐测算9编制方案忆的要点和肚方法为编制准备尽量详细仰准确、具软体真实。3核算成本，列出excel公式，按照费用的组成结构，逐项核算；

4核算收入，分清主营收入、其他收入等按照规定提取；5最后计算税费，不能缺项，如营业税、城建税、教育附加税、所得税等第十部慢分锐物业佛费收支倡测算9编制方得案的要霜点和方向法第十部分烟物厌业费用测蜻算10示G:\2014项目经理培训\2014年收支预算表.xls例方案的组口成部分及宽编制要点支出部分睬测算的要料求一全，瓦二细，挣三实，侮四多1、全-放-应“横革向到边，挨纵向到底巡寿，中间到任位”。编制方案捷的要点和狼方法2、细如测算炼人工费况，人头裕要细到风0.几坛个人田；测算材料暴费要细到颈多少根领气带、多少粮个膨胀螺驼丝。测算办裤公费用律可能要庄细到一完个月或琴一年要帖用多少弱支签字环笔等。测算电描费要细瓦到有多否少个灯梁泡，每曲个灯泡芬多少瓦烤，每个皂灯泡开若多少分练钟等．测算低蚕值易耗夕品要细市到有多碌少水笼刮头，每柱个笼头鸦的出水贼量有多铅大，开馅多长时地间，等蜘等。编制方厉案的要裳点和方礼法3、实就是要隐做实。之前要进隆行工作分仍析和工作偿分解。将一年叉、一季萌、一月串要干的仅事情，毫用货币些的形式隶反映出游来。科学测弊算的基限础是工沈作的有峡效分析厌和有效辜分解。编制方案末的要点和印方法如：测授算供配注电系统毁维护费工作分眼析和工呈作分解绒为：（1）笛保持配俯电房清晌洁卫生然；（2）检加查变压器叫电压、电滥流互感器慎、断路器裂、隔离开结关、高压火熔断器及麻避雷器、狱配电箱、脆导线等供暗配电系统刻的运行状舍况，并抄折表做好记葬录，出现柏异常及时号处理；（3)岸委托供专业单榴位对变乓压器、盏高压开碑关柜进表行测试公、试验劳等项目息的维修绍保养；编制方赴案的要殃点和方拉法（4）对圣变压器外雕部、低压桐配电柜进脱行清洁、宋保养；（5）保族证正常电撒力供应，咳内线限电窗、停电按棕规定时间铜通知业主戴(使用人闯)；（6）检锤测接地电怜阻；检测畅配电房主宵要电器设圈备的绝缘色强度；（7）检感测配电房悄内消防器删材，保持农消防器材雹完好；妥淋善保管高议压操作工选具：编制方版案的要畅点和方势法（8）潮叫湿天气时浅，采用抽把湿或红外贞线灯泡烘向烤等方法裂，保持配遵电房内主功要电器设侨备干燥；（9）饺检测配肃电房内病有无蛙爽、鼠、糊蚁等虫隔害，如仅发现马挡上采取耻措施杜芬绝；（10大）填写医运行记迷录，建晋档备查蔬。编制方案娘的要点和肝方法结合服务恐标准承诺索：（1）每挂周清扫地雨面及擦拭袭配电柜表结面，要求纽奉地面无积允灰，配电延柜表面无腾污渍；（2）每本日检查一郑次；（3）震每年测悦试、试牢验1次盛；（4）每吵年进行2得次；（5）钥限电、个停电至绳少提前甲三日通烛知业主公(使用拜人)；编制方浅案的要弓点和方效法（6）每区年检测1议次；（7）每泉年检测2梳次配电房锡内消防器军材；高压秩操作工具浇每年送供喷电部门检比测1次；（8）持吉续保持配捐电房内主效要电器设却备干燥；（9）每垒月检测1连次；（10）湾每日填写宪运行记录他并归档备副查。编制方腹案的要捎点和方怨法4、多要多次上排下沟通，颠多次讨论猛。编制方案悔的要点和症方法测算编制躁的方法（一）唤固定（共一般用万于在管稍）（1）以恰过去实际言费用支出洽为基础，役考虑测算轧期内相关醉因素，在购过去实际联费用基础震上增加或创减少一定瞧百分比确视定出的测蜜算。（2）其拍假设的前衫提是：现冠有的业务映活动是必孝须的；原琴有的各项赏开支都是架合理的；期增加费用辞测算是值砖得的。（3）竹主要特素点是编摄制后，萝一般不透做变动掏或更迭坐，具有街相对固泰定性。编制方厦案的要凯点和方舌法（二）危零基（载一般用啊于新建屡）（1）是储以零为基寨础的测算（2）震不受以馋往实际赔费用支冤出水平然的限制霸，完全脂根据测进算期内优业务活醋动的需酱要和各剪项业务芬的轻重英缓急，姑对各项睬支出项隐目进行腊逐个分赛析和计回量，从电而制定吸出费用劈燕测算。（3）孝有助于轮物业管馆理企业纺提高收么费的使预用效益衔，从而帝提高物搬业管理诱企业的找竞争能础力编制方案障的要点和民方法五、编洪制方案掠应注意燃的问题1、方案毁编制过程没中不能有爽漏项或缺久失，包括愚细节的阐鄙述。2、编部制科学谷、合理仅、可行想的方案界或者措锄施。3、编制喊方案过程鸦中要有针葵对性，要阿足够了解与项目的情呼况，分析姿存在的各稍种情况。注意编制方案窜应注意的齿问题4、遵贴循全面率、高效勤、合理母的原则泛。5、利刚用日常剃的管理亲经验综病合分析堆，必要婶时要采差取学习蹈借鉴。注意编制方案董应注意的健问题6、找流出项目疏中存在计的管理处风险、烈经营风尾险、通映过有效符的方法够防微杜扭渐。7、方案旁的内容要辩符合国家略及地方的撇法律、法药规的规定谅。注意编制方案松应注意的脏问题8、成本象控制：在胞编制方案布中要考虑情到管理过饺程中发生正的各种耗刻费，对进甲行计算、对调节和监软督的，也限是一个发宣现薄弱环窄节，挖掘驰内部潜力忠，寻找一身切可能降铺低成本途袍径的过程梁，但不钟是不发生便费用。注意编制方案助应注意的见问题不当之处狸敬请指教思考训胳练1、物业服宏务企业袭支付的露物业管店理用房堤有偿费倒用计入营业成古本或管欲理费用付；2、物驼业服务杨企业支酸付的物陕业管理伸用房装火修费用搅计入递延资产塘；3、昂收取固珠定费用敌，盈亏猴自负的阅物业服绳务收费枝方式是冷？思考训凡练4、代办谋业务手续他费是否需依缴纳营业愁税？5、税金膏、利润是级否是企业滨的营业成削本？6、专晶业公司敲单项承须包按实肿际支出答标准；叛社会保枝险、工卫资标准量按政府权部门的版规定作迅为测算陕基础。思考训贝练7、物业管理零企业一般筹按确定控制晓标准、执衰行控制标锡准、分析颗相关差异帅、纠正成惨本偏差、柱进行考核国奖罚等步骤进行成拨本控制。8、房屋出悬租收入是否属于物命业服务胁企业物铲业管理达收入？9、物业服务鼠费用酬金是以预