安徽省及部分城市房地产市场运行简况

安徽省及部分城市房地产市场

运行简况安房网房地产研究中心2011年6月一、全省市场总体情况1、全省房地产投资情况2010年，全省房地产投资月度增幅平稳，各月同比2009年增幅均在30%左右，呈稳步上升态势。一、全省市场总体情况2、全省商品住宅市场2010年的两轮调控对全省楼市月度成交量产生一定的抑制作用。其中一次调控后出现3个月左右的“低迷期”；二次调控后涨幅放缓，出现三个月的“平台期”（含9月）；2010年四季度冲高后，2011年2—3月出现回落，与2010年年底有相应差距。进入2011年之后，全省楼市呈震荡走势，传统销售旺季金三冲高后，银四和红五回落盘整。一、全省市场总体情况2、全省商品住宅市场2010年的两轮调控对全省楼市的月度成交均价也产生了相应的影响。虽然从整体上来看，年内均价总体有所上涨，但在一次调控后的5—6月和二次调控后的11月分别出现两轮下跌走势，延缓了年内均价上涨速度，2011年年初高开后，2—3月持续回落，4月在宅销量走低的同时出现反弹，5月宅销量小幅回暖，宅均价走势维持上升。一、全省市场总体情况3、全省市场总评一次调控后全省各地分别出现3—5个的销售“低谷期”,二次调控后呈“抗调控”之势；2010—2011年，全省楼市成交量高峰出现在2010年年末四季度，尤其是2010年12月和2011年1月；2010年的两轮调控对全省均价都产生影响，虽然全年均价整体上涨，但上涨趋势被调控打断，上涨速度受限；政策出台密集期提速，对楼市销售旺季进行针对性打压，楼市尤其是成交量指标受显著影响；2011年3月，全省楼市成交量虽有反弹，但较前期仍有相应差距；2011年3月，全省部分城市供应量快速反弹，但截止目前成交量没有迅速跟进；集资房、定向销售房等低价房源项目对整体市场的影响已经逐渐体现出来；2011年上半年传统销售旺季金三银四月红五月成交相对低迷，没有出现持续而强劲的回暖走势；个别城市呈现出供大于求的情况，在供应量和成交量同步下跌的情况下，成交量跌幅大于供应量；个别城市由前期单纯的成交量下滑，转向出现量价齐跌的走势。一、全省市场总体情况3、全省市场总评皖北：阜阳、亳州、淮北、宿州、淮南、蚌埠皖南：安庆、巢湖、池州、铜陵、芜湖、马鞍山、黄山、宣城1、从年度房地产投资总额来看，2010年皖南各城市投资总额领先于皖北，皖南市场处于快速成长期，而皖北市场目前仍未完全发力。2、从年度商品住宅市场成交量和成交总金额来看，皖北和皖南城市成交量排名交错，基本持平。3、从年度商品住宅成交均价来看，皖南芜湖、马鞍山、安庆三地成交均价排名靠前，皖北城市蚌埠、阜阳、淮南三地成交均价目前在省仅排中下游，有进一步成长空间。4、总体来看，目前皖南部分城市房地产市场发育较为成熟，正处于市场发展的高峰期，其中部分仅次于合肥的省内二线城市，如芜湖、马鞍山政策压力较大。而皖北部分城市房地产市场发展还处于导入期，特别是几个人口和资源大市，后期在住房需求改善和城市化进程中人口聚集的双轮驱动下，市场发展空间可观。二、宏观经济1、2010年芜湖市房地产投资2010年芜湖市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，上半年增幅波动较大，下半年（6月后）基本稳定在35%的增幅左右，年末12月增幅冲高至40%左右。二、宏观经济2、2010年马鞍山市房地产投资2010年马鞍山市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，上半年（1—5月）呈现出持续下滑走势，此后维持在20%—35%的区间运行，其中8月再次探底至17.9%，5—12月呈现出小幅回暖趋势。二、宏观经济3、2010年宣城市房地产投资2010年六安市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，年内增幅波动剧烈，2—4月波动剧烈，5—8月高位盘整，9月后在二次调控作用下，增幅呈持续下跌趋势。二、宏观经济4、2010年巢湖市房地产投资2010年巢湖市房地产投资增长平稳，与2009年同期相比，年内增幅呈持续回落趋势，其中2—5月为第一阶梯，7—10月为第二阶梯，11—12月为第三阶梯，在三段阶梯中，可以看出调控政策对当地市场产生的作用。二、宏观经济5、2010年安徽房地产投资排名在2010年全省房地产投资中，芜湖在291亿元左右，排名全省第二，但是距省会城市合肥还有相当的差距；巢湖在87亿元左右，排名全省第六；马鞍山在85亿元左右，排名全省第七；宣城在82亿元左右，排名全省第八；三地房地产投资额均在85亿元左右，在全省处于中等偏上水平。三、商品住房市场1、商品住房成交量作为安徽省内第二大城市和外向型经济城市，芜湖宅销量和调控政策呈现出紧密的关联性，其中2010年5月、10月和2011年2月先后出现三次低点，而这三次成交量低点的出现分别紧随4月、9月和1月三轮调控政策密集期出台之后，此后市场窄销量出现了长短不等的回暖期。三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年，马鞍山楼市宅销量年内呈现出明显的U型走势，其中7月为年中低点，1—4月和9—12月分别为两个高峰期，进入2011年之后，宅销量在年初1月冲高后，2—5月持续在低位运行。其中，一次调控后，马鞍山楼市宅销量出现一轮回落过程；二次调控对宅销量影响较小；2011年年初调控后，宅销量在相对低位运行。三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年，宣城楼市宅销量受调控政策影响，呈现出三段式的行情。其中第一阶段为1—4月，呈现出传统的上涨回落走势；第二阶段为5—8月，持续在低位盘整；第三阶段为9—12月，呈现出高位盘整行情；2011年受年初调控影响，宅销量在1月走低，此后缓慢攀升。三、商品住房市场1、商品住房成交量2010年巢湖楼市宅销量走势被两轮调控截为三段，首先是年初1—5月的常规态势；其次是6—7月的低迷期；最后是8—12月的回暖期，但其中受二次调控影响，回暖期内仍然呈现震荡走势，年终12月有所冲高。进入2011年后，在年初调控的作用下，巢湖楼市单月宅销量稳定在350套左右。三、商品住房市场1、商品住房成交量从2010年住宅市场销售数据来看，芜湖销售面积201万㎡，排名全省第三，属于第一梯队；巢湖销售面积72万㎡、宣城销售面积71万㎡、马鞍山销售面积63万㎡，三大城市销售面积分别位于全省倒数。可以说单从销售面积这一指标来看的话，三地市场在全省市场排名靠后。三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，芜湖楼市宅均价涨幅较为平稳，从年初的5028元/㎡至年底的5559元/㎡上涨600元/㎡左右；进入2011年之后，芜湖楼市宅均价跃升至6000元/㎡以上，此后在3—4月向下震荡盘整，5月再度冲高至6300元/㎡左右。结合三轮调控政策来看，调控政策将芜湖楼市宅均价涨幅抑制在相对合理范围内；同时，跨年涨价现象显著。三、商品住房市场2、商品住房成交均价2011年4月后宅均价由样本楼盘均价得出2010年马鞍山楼市宅均价年初1月和年末12月均为4700元/㎡，从数字上来看是基本持平，不过在年中层一度上涨至6300元/㎡的历史高位，价差达600元/㎡左右。而在进入2011年之后，马鞍山楼市宅均价快速反弹至5800元/㎡左右，此后一路突破6000元、7000元大关，5月有所回落。调控政策对马鞍山楼市宅均价的影响主要体现在6月走低，四季度10—12月的宅均价走低主要受低价房源大量入市影响。三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，宣城楼市宅均价同样受到调控政策影响，年内宅均价分别在5月和9月、11月出现多次下探，而这两个月分别为一次调控和二次调控政策出台后不久，政策效应明显；而一次调控后的6—8月和二次调控后的11—12月，宣城楼市宅均价分别出现平台期和低迷期。而进入2011年后，宣城楼市宅均价和宅销量类似，呈现出较稳定的上扬趋势，未受调整政策的太大影响。三、商品住房市场2、商品住房成交均价2010年，巢湖楼市宅均价上半年1—7月呈现出震荡攀升行情，其中7月一度冲高至4500元/㎡以上的历史高位；此后快速回落至3600元/㎡左右，此后开始了第二轮上涨周期，截止到目前宅均价走势仍然处于该轮上涨周期之内，进入2011年后，宅均价呈现出加速上涨趋势。从目前来看，调控政策对巢湖宅均价走势关联度不是十分紧密。三、商举品住房越市场2、商品在住房成宜交均价从2010年年度待宅均价竹来看，巩芜湖宅然均价535黑4元/㎡、马姐鞍山宅偶均价5228元/㎡，同为5000元/㎡以上，勒仅次于省自会城市合齐肥。巢湖山和宣城楼魂市的排名婶较为接近载，巢湖宅拐均价为3797元/㎡、宣城董宅均价为3601元/㎡，在渴全省排歉名分别偷为第9名、第10名，属昆于中等笋偏下水嚼平，从弹目前看诊宅均价内方面仍识有相当正的上升漂空间。三、商恼品住房驳市场3、商品胖住房成侍交金额201府0年，芜湖徐楼市月度胜成交总金椅额呈现出剑震荡走势鉴，年内受陷两轮调控摧政策影响碧，分别在5月和10月出现低淹点，随后喇分别出现宰了4个月和2个月的回铺暖期；进乌入201鼠1年，新慢年年初曲调控政槽策的影睡响下，估月度成武交总金殖额再度承走低，2月探至那谷底，4月升至爪谷顶。其可以看喜出，芜嫩湖楼市株月度成关交总金性额走势南和调控头政策呈良现出密界切的关置联性。三、商品统住房市场3、商品住贴房成交金候额2010年，马鞍俘山月度成点交总金额缸在年中出狮现一轮探午底走势，代年初和年布末均处在狱较高位置袜运行，年讨度整体呈芳现出较为运明显的U型走势；创进入201容1年后，年它初出现一解轮上升快划速上扬行捧情，但在猛次月就出挤现回落，秒此后持续村在相对低铸位盘整。裹可以说2010年的一次铜调控对马求鞍山楼市足月度成交留总金额产杂生一定影向响，二次丈调控影响秤不大；而201浪1年初的一丙轮调控压雹制马鞍山稍楼市月度战成交总金抚额持续低斯位运行。三、商品之住房市场3、商品住搬房成交金碎额2010年宣城森楼市月徒度成交环总金额押年初走具势中规恋中矩，肝年中在到低位盘耻整，年弊末持续凳回暖，泼结合年酸内两轮浊调控政萌策来说梯，一次躁调控对弓宣城楼津市月度汇成交总谎金额影姜响较大践，二次舟调控影优响相对节较小；城不过进疤入2011年后，设虽然受亦新年调普控政策允影响，翻但宣城串楼市月惧度成交展总金额役仅在1月下跌脊，此后爬基本呈颂稳定上啦升走势释。三、商币品住房厘市场3、商品住寻房成交金胸额201余0年巢湖脱楼市月企度成交椒总金额扒年初呈侮常规走庆势，3—6月进入伐下跌区裤间，此事后出现锯盘整上乔升行情迅，但是烂总体涨匙幅不大庄；在年彻底12月一冲鸣高后，201龙1年年初受率巢湖楼市造月度成交侦总金额快腾速回落，陶在相对低仁位盘整运只行。从巢醒湖市场走诵势和调控怒政策关系脆来看，几古轮调控政破策对巢湖弱楼市月度零成交总金宗额持续压桐低在相应传低位运行剩。三、商品悔住房市场3、商品住钳房成交金趴额从2010年年度间成交总形金额来合看，芜芳湖在107亿元左右松，排名全减省第二，伯不过距离傅省会城市王合肥还有肉一定的差踩距；而马浓鞍山在33亿元左右绑，排名全柱省第9位，处于灶中等偏下蛋水平；巢漏湖和宣城诸市场分别塔在27亿元和26亿元左禾右，在拌全省排痕名垫底动，市场忍容量相素对较小惨。四、市场薯研判芜湖市芜湖楼摇市不管凝是房地横产投资粱额、商仁品住房吨成交量侵、成交爷均价、妻成交总贵金额方冈面在全捆省排名宗都相当舞靠前，晕为仅次铅于合肥灾的省内笛第二大赤城市。乓不过芜窜湖和合番肥市场珠的情况煮类似，善城市区洪域辐射次力强，顺房地产布市场中纹外来人雷口占一攀定比例龙，市场剖的政策湖压力和继风险较评大。马鞍山悼市马鞍山掀楼市房暴地产投抵资额在指全省排吸名居中后，商品兔住房成班交量排详名靠后馆，成交股均价排薄名前三奇，成交痛总金额钥排名中蚊等偏下苹。从马傻鞍山市摆场总体塘来看，