内资房地产所得税解读

内资房地产所得税讲义一、内资房地产所得税的沿革

国税发（2003）83号（

本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行）★

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国税发〔2006〕31号（本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行）

★2

★注1:过渡期政策衔接

1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税?

对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。宁地税发[2004]23号

2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯?

★注2：31号文过渡期衔接政策苏地税发[2006]120号(国地税共同签发,但国税未转发)1.企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。

二.预售方式销售收入的确认（31号文）

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（★注）先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。即：预交所得税＝（预售收入＊计税毛利率－期间费用－营业税金及附加）＊适用税率

营业税金及附加

苏地税发[2006]120号：营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

住房性质所处地区计税毛利率经济适用房

—≥3%非经济适用房于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的≥20%地及地级市城区及郊区的≥15%其他地区的≥10%计税毛利率的确定

注意“预计利润率”和“计税毛利率”两者的区别：

营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用；

营业利润率=营业利润/营业收入；

计税毛利=营业收入-计税成本；

计税毛利率=计税毛利/预售收入。

经济适用房项目必须符合建住房〔2004〕77号等有关法规的规定

必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。不符合上述条件的按非经济适用房的规定计算缴纳所得税

经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及税务机关要求报送的其他相关材料。苏地税发[2006]120号笔者评价

引进了预计计税毛利率的说法，其实质还是体现对预收收入征税，同时考虑到经济适用房和非经济适用房，地区间的差异。同时总局在制定政策的时候充分考虑政策的衔接，在扣除项目上明确了可以扣除的项目，从而在一定程度上减少了预征利润率提高带来的一定影响。预售收入的范围？？

实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”）这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。其是否应并入所得税的预收收入范围内？？

注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。苏国税发【2003】第195号比较83号文的规定

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

三、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则三、完工开发产品的税务处理

完工开发产品定义完工开发产品确认收入的原则完工开发产品的纳税申报开发产品销售收入的范围开发产品销售收入确认具体规定开发产品（成本对象）完工标准

符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）完工开发产品的税务处理预售收入确认为实际销售收入结转计税成本计算实际毛利额差异调整(注意差异调整时点、口径、方法（三）完工开发产品的税务管理○开发企业报告开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告其他相关资料○税务机关核定计税成本权和税收处罚权（四）销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断（五）销售收入确认原则○销售方式

◎一次性全额收款

◎分期收款◎银行按揭◎委托销售◎先出租再出售完工开发产品确认所得的原则

正常计算应纳税所得：

开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。（收入成本配比）

该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。完工开振发产品乎确认所艰得的原晨则核定其计层税成本：凡已完兽工开发帆产品在时完工年覆度未按叹规定结掀算计税爽成本，或未对添其实际域销售收诵入毛利抖额和预柴售收入千毛利额鹅之间的身差额进漠行纳税罗调整的股，完工开发辆产品确认渣所得的原彩则笔者注：房地产市访场的价格遮确定与其锣成本与一子般商品的雨确立方式岩不同，一疾般与成本例无直接关王系，如果渔仅从收入岩的角度对缩慧其进行核卷定征收，拖不符合客缝观实际。絮而实际工换作中，对你于房地产荐的成本确拣实一个公促开可以确币认的价格蚁，通过核睁定成本的乏方式有效峡的堵塞了过去部冬分企业恳利用收疏入核定医征收进活行变相麻避税的魄目的，搅实为31号文的芬一个重猪大突破威。完工开闹发产品柏确认所诱得的原西则笔者注埋：《城市房地询产开发经难营管理条示例》（国务院讲令第248号）第迎十七条恢规定：仗房地产仿开发项扎目竣工绵，经验脏收合格园后，方箱可交付通使用；粒未经验泳收或者毯验收不榨合格的婶，不得护交付使满用。房辜地产开系发项目我竣工后催，房地页产开发惹企业应四当向项追目所在贝地的县佣级以上向地方人厦民政府貌房地产苹开发主他管部门冶提出竣农工验收吊申请。佩房地产脊开发主柴管部门黎应当自彩收到竣霞工验收秩申请之弱日起30日内，对询涉及公共扬安全的内现容，组织跳工程质量锦监督、规评划、消防就、人防等未有关部门室或者单位逐进行验收圣。《商品房销排售管理办载法》（建设部构令第88号）第三威十条规定骂：房地产认开发企业哨应当按照径合同约定瞒，将符合片交付使用些条件的商泪品房按期让交付给买暑受人。（三）完伏工开发产贞品的税务盯管理1.开发企玩业报告染开发产咳品完工纪情况2.开发企业周在年度纳手税申报时狼出具税务鉴害定报告其他相小关资料3.税务机关壶核定计税义成本权和竖税收处罚撑权完工开发照产品的纳彩税申报开发产品肯完工后，丝式开发企业应于年度纳廊税申报出前将其完工情况制报告主管税招务机关浓。在年度纳份税申报时锻，开发企只业须出具若有关机构吗对该项开郊发产品实际销售免收入毛利惕额与预售冻收入毛利巴额之间差津异调整情吓况的税务觉鉴定报告以及税着务机关笼需要的凑其他相永关资料派。上述差麻异调整琴情况鉴善定报告的基本内滴容包括：惊开发项目陵的地理位尺置及概况跃、占地面谅积、开发阻用途、初温始开发时松间、完工忍时间、可榆售面积及失已售面积道、预售收帆入及其毛任利额、实姜际销售收扭入及其毛继利额、开宜发成本及槽其实际销孤售成本等砌。关于税务准鉴定报告琴的规定1、《通知》第二条第科三款所称夺税务鉴定漆报告，是李指税务师铺事务所等备具有法定拨资质的社宅会中介机听构的经济瞒鉴证证明怪。中介机旬构应依据净相关法律拔法规进行纠经济鉴证赌行为，并粒对其行为偶承担相应幻玉的法律责俊任。2、中介减机构出欲具税务讨鉴定报令告时，捆同时要才提供《开发产府品计税爪成本及救毛利额次调整计缺算明细马表》（见附表阀）。苏地税发[20盟06]扮120号（四）挠销售收预入范围○销售开发求产品取得万的全部价费款现金杰现金等奏价物易其他经蒙济利益○代收款香项以出具发草票单位为鬼标准进行脑判断开发产品辆销售收入袄的范围开发产品馆销售收入陆的范围为销售开斗发产品过挣程中取得道的全部价柳款，包括春现金、现酬金等价物及其他经须济利益。代收款忠的税务挨处理开发企播业代有轻关部门连、单位奸和企业框收取的舰各种基后金、费炒用和附狭加等，凡纳入腔开发产赛品价内凯或由开缸发企业隐开具发折票的，应按规染定全部宪确认为颈销售收愈入；凡止未纳入倦开发产抗品价内陪并由开隔发企业绿之外的屯其他收苏取部门底、单位悟开具发扶票的，可作为代刚收代缴款拘项进行管坑理。注：该搁规定仅郑适用于瞒企业所债得税，鞠不适用多于营业预税。笔者注贡：代收祸代垫款辞项的营等业税规搁定下列代收谈的款项不坐包括在销驰售额中1、住房维暂修基金自国税亿发[200悲4]69号2、据苏犬地税政家一[200且0]21枪8号《关于房地上产业的几镜个营业税服问题的通鬼知》（2000年9月29日）第冬一条“欣关于房史地产开惨发单位给代收费三用的征安税问题论”：路（1）房地产制开发单位塘代收的各宪种费用按筹营业税细词则规定，苗原则上都必应按价外古费用同经互营的应税酬项目一并矿征收营业叙税。但对没符合苏财济税[97两]55号和苏财摇税[98]大7号文件精凶神的行政帖事业代收矩费用可不叠征收营业炸税。星（2）房地宵产开发佛单位在恢履行各响类代收订费用时围，必须抢持有该烂项费用假的代收团授权书活和使用跌财政部产门核发而的统一燥票据，膏并按规纽奉定解缴破收费主球管部门尺，否则跌一律照辽章征收加营业税耀。笔者注：蛋代收代垫懂款项的增闲值税规定纳税人代外行政部门洒收取的费侦用是否征睬收增值税欠问题纳税人版代有关垮行政管惭理部门巾收取的扰费用，匀凡同时症符合以挣下条件反的，不赖属于价锤外费用宇，不征吊收增值竞税。（1）经国务赠院、国务像院有关部饲门或省级听政府批准辟；（2）开具经辣财政部门盆批准使用故的行政事手业收费专振用票据（3）所收限款项全翅额上缴舅财政或哀虽不上踢缴财政忘但由政侮府部门知监管，舒专款专拣用。财政部国家税务记总局关于叮增值税若葱干政策的矿通知财税[200冲5]16息5号笔者注骄：公用柏事业收承费的税融收规定管道煤气托集资费（件初装费）沃，是用于薪管道煤气牢工程建设贴和技术改汪造，在报阳装环节一究次性向用头户收取的系费用。根萌据现行营丸业税政策陆规定，对探管道煤气帜集资费（矮初装费）疤，应按“建筑业”税目征收涝营业税。国税函［200态2］105号供电部掀门向用烦户收取羽的电力死增容费跟自1994年11月1日起暂匆不征收亩增值税连。摘自苏国请税发（94）107号、苏地珍税发（94）037号对从事热力、沃电力、念燃气、漠自来水等公用事肥业的增值陵税纳税人虽收取的一次性分费用，凡与货吉物的销售蝴数量有直止接关系的验，征收增捎值税；凡繁与货物的世销售数量诉无直接关求系的，不挑征收增值程税。财税[200摸5]16兄5号开发产品哨销售收入愿确认具体愚规定１．采累取一次性短全额收颤款方式销售开发削产品的，堂应于实际哨收讫价款迅或取得索阳取价款凭肠据（权利寻）之日，果确认收入扎的实现。２．采取分期收款牙方式销售开发旬产品的，线应按销售浴合同或协侍议约定的踢价款和付鼠款日确认冶收入的实甚现。付款方参提前付度款的，守在实际疾付款日撇确认收剩入的实沈现。３．采阳取银行按限揭方式销售开宴发产品连的，应坏按销售唉合同或怨协议约滑定的价拦款确定怪收入额央，其首付款应于实际收脉到日确认收入念的实现，余款在银行顿按揭贷丽款办理转付账之日确认收贯入的实弓现。开发产品塘销售收入眯确认具体棕规定４．采驶取委托方式销售开发良产品的，压应按以下冻原则确认粪收入的实性现：（1）采取呆支付手及续费方沾式委托度销售开季发产品尿的，应槽按销售合饿同或协听议中约浊定的价趁款于收到受用托方已销开踢发产品滤清单之腥日确认收入命的实现。开发产于品销售漂收入确爱认具体比规定（2）采取视同买裹断方式委托销售录开发产品隙的，属于开称发企业积与购买万方签订监销售合虎同或协膏议，或坑开发企迫业、受拉托方、之购买方支三方共娇同签订垒销售合扑同或协泰议的，跳如果销疫售合同锈或协议世中约定锻的价格高于买肢断价格，则应扭按销售斥合同或肤协议中声约定的设价格计伸算的价拖款于收诸到受托唯方已销机开发产鞭品清单主之日确御认收入搭的实现束；如果属津于前两烤种情况肾中销售肌合同或严协议中喷约定的仁价格低于买断梳价格，以及属蕉于受托方与金购买方签灿订销售合锹同或协议篮的，则应按格买断价晕格计算丘的价款纲于收到桐受托方例已销开树发产品薪清单之却日确认竭收入的结实现。开发产很品销售证收入确诊认具体吧规定（3）采取基价（弓保底价宾）并实坊行超基励价双方摩分成方展式委托销售寒开发产品达的，属于由发开发企宿业与购评买方签是订销售柄合同或野协议，找或开发般企业、伯受托方籍、购买舟方三方响共同签冬订销售有合同或毛协议的岔，如果冰销售合取同或协杂议中约杂定的价妥格高于基价，则应放按销售躬合同或储协议中遍约定的圆价格计强算的价于款于收怖到受托鸡方已销配开发产铺品清单衬之日确饰认收入抽的实现哗，开发企业嗓按规定支父付受托方丧的分成额怀，不得直英接从销售元收入中减项除；如果销售够合同或协搜议约定的陷价格低于基价疗的，则应锦按基价际计算的匙价款于盈收到受芹托方已款销开发袋产品清瘦单之日著确认收雄入的实彻现。属于由受托方蚕与购买愿方直接惜签订销海售合同至的，则应按悠基价加上封按规定取静得的分成桨额于收到惜受托方已按销开发产健品清单之鬼日确认收血入的实现楼。开发产品称销售收入沟确认具体寨规定（4）采取包销方式委托销售勺开发产品爹的，包销劳期内可根敏据包销合正同的有关策约定，参或照上述（1）至（3）项规剩定确认汇收入的摩实现；寒包销期烈满后尚鸡未出售齐的开发货产品，歪开发企洋业应根僵据包销坏合同或纲协议约臣定的价筋款和付数款方式藏确认收伴入的实已现。开发产品民销售收入辟确认具体炕规定比较83号文根据31号文件匪的规定庆，包销能期内正烤常售出无的开发继产品比瞎照前述脑代销方息式下的疫三种情册形（视贩同买断智、收取毕手续费蠢、基价+超基价分便成）确认新收入实现它，包销期篮满未正常押售出的开折发产品的蒸收入确认惩时间取决念于合同约跳定的付领款方式，但最乓早也要骆到包销银期满后丛，因此魔应不存苏在原83号文件吉规定的哲“包销桶方提前抗付款的昌，在实轿际付款酸日确认塘收入的雪实现”锐这一情栗形。★注:买断式恢包销据国税函翻（1996）684号199线6年11月22日苏地税函葵（199千7）009号199金7年1月20日在合同期确内房产企足业将房产肝交给包销披商承销，鸭包销商是贵代理房产贵开发企业暂进行销售叉，所取得猜的手续费葛收入或者逝价差应按臣“服务业——代理业淡”征收叉营业税刑；在合同期砖满后，房编屋未售出垮，由包销悠商进行收伙购，其实弱质是房产分开发企业袄将房屋销拨售给包销庙商，对房羡产开发企铁业应按“型销售不动幅产”征收线营业税；包销商沃将房产殖再次销染售，对寸包销商锤也应按技“销售捐不动产户”征收担营业税踢。房产开发运企业在合悉同期内委惰托包销商括承销房屋围，其取得吃的售房款描，均应按宋“销售不轿动产”计匙征营业税油。对其支听付给包销付商的手续蜓费，不得汽从计税营卷业额中扣代除。开发产品寺销售收入傍确认具体踏规定已销开发楼产品清单已销开是发产品猜清单应品载明售拔出开发则产品的裳名称、妻地理位弦置、编膊号、数鸣量、单炸价、金争额、手匠续费等彼项内容拳，以月求或季为无结算期独，定期抹进行结谅算，并某在规定线期限内欲向税务夜机关进筛行纳税舌申报、富预缴税刮款。对不按锻规定定杠期结算园、纳税柄申报和挂预缴税责款的，障按《中华人民樱共和国税溪收征收管含理法》的有关规是定进行处浩理。开发产冠品销售种收入确重认具体顽规定５．开发大企业将开景发产品先出租再颠出售的：凡将开排发产品转作固贩定资产技的，其租赁茅期间取得袖的价款应颤按租金确蒙认收入的缺实现，出乒售时再按坐销售固定够资产确认圣收入的实强现；凡未将开全发产品转作固定烫资产的，其租箩赁期间剪取得的砌价款应上按租金轻确认收蜘入的实枕现，出售时再仿按销售开励发产品确腊认收入的蔬实现。开发产世品销售旁收入确图认具体序规定５．开发韵企业将开茫发产品先出租再普出售的：凡将开发扒产品转作固定铅资产的，其租赁廉期间取得列的价款应苹按租金确倦认收入的仅实现，出雀售时再按允销售固定谷资产确认颠收入的实满现；凡未将滑开发产近品转作固定义资产的，其租赁馅期间取得浊的价款应氏按租金确狡认收入的散实现，出售时再惜按销售开拉发产品确厌认收入的提实现。☆注☆注：开发企贿业将开甲发产品宜先出租漏再出售梨的，凡葵将开发败产品转宰作固定研资产的堂，必须际按照《通知》第六条规阀定视同销患售，其租造赁期间取罩得的价款虚按租金确猴认收入的吐同时，允许按照写相应的计惑税成本计描提折旧在塔税前扣除蹲。未将开发岂产品转作久固定资产伏的，不作视户同销售须处理，其租馒赁期间感取得的束价款按婆租金确吵认收入迹，不再扣剑除相关协折旧或没摊销费句用，出线售时再岔按销售烂开发产献品确认霜收入的号实现。想苏地饱税发[20盯06]突120号比较83号文31号文件嫁同原83号文件制实质一绑致，仅什改变了精以前的雄表述方味式，统形一为“缩慧转作固采定资产某”。但辣是，这眼一规定兽可能与染新的《企业会器计准则傲第3号—投资性房特地产》不衔接，临尤其是如皮果投资性匹房地产采聋用公允价乎值模式进急行会计核绕算时应当伴如何税务摩处理和纳惊税调整的锤问题并未龄述及，有拍待今后进买一步发文宏明确。先租后售盈总结◎转作固粱定资产视同销猎售租赁期间坐取得的价贞款按租金西确认收入出售时按辉固定资产傻清理确认撑收入准予计骑提折旧◎不转遥作固定资针产无需视耻同销售租赁期间块取得的价常款按租金售确认收入出售时按半开发产品浇确认收入葡的实现不准计提纺折旧问题转作固返定资产崭是否为斗必做事抬项??四、关于衣开发产品预租收入的乳确认问屠题开发企歪业新建归的开发唉产品在尚未完缴工或办理贯房地产初碎始登记、弟取得产权特证前，与承租人它签订租赁预约协议的，自美开发产升品交付承将租人使呼用之日灿起，出租方衔取得的预翻租价款按傻租金确认辜收入的实雕现，承租鹊方支付的蔽预租费用协同时按租伶金支出进政行税前扣磨除。相关规抽定：国捕税发[199径7]19英1号★注：本规定未可区分经营第租赁，融教资租赁相关文件对具有怜明确租统赁年限补的房屋吴租赁合糠同，无文论租赁耕年限为容多少年纹，均不珍能将该英租赁行盼为认定敲为转让服不动产蜂永久使弃用权，叠应按照判“服务岩业－租恒赁业”成征收营以业税。关于营业概税若干政鞋策问题的打批复参国税函[20屑05]狱83号酒店产衰权式经衰营业主隔（以下钱简称业超主）在艰约定的害时间内摸提供房各产使用喷权与酒勉店进行跟合作经拼营，如减房产产乖权并未智归属新妙的经济陕实体，纺业主按爬照约定董取得的允固定收糖入和分垃红收入荷均应视女为租金私收入，部根据有叹关税收躲法律、叼行政法宁规的规痛定，应辜按照“后服务业-租赁业”包征收营业莲税，按照答财产租赁犁所得项目慨征收个人岗所得税。国家税务础总局关于期酒店产权触式经营业绸主税收问疫题的批复苦国税冈函[20姜06]淋478号五、关声于合作良建造开姓发产品馆的税务仍处理问对题开发企业蜜以本企业榴为主体联越合其他企赤业、单位葱、个人合肠作或合资顿开发房地恰产项目，且该项目会未成立独在立法人公更司的，按下皱列规定鬼进行处朴理：（一）凡帅开发合同却或协议中瓜约定向投迎资各方分配开发妖产品的，开发抗企业在首次分晋配开发趣产品时，如该虾项目已钞经结算上计税成品本，其灭应分配捉给投资罩方（即舒合作、锐合资方惰，下同抱）开发介产品的计税成本米与其投资薪额之间的锁差额计入铸当期应纳圣税所得额；如未结算计螺税成本，则将投蓄资方的纯投资额概视同预两售收入妖进行相狡关的税户务处理。再销售义计税成蝴本确定苏地税毛发[200安6]12群0号：开发蝴合同或协支议中约定推向投资各猎方分配开纠发产品的递，投资方马取得开发口产品再销售早时，无论该作项目在开决发企业是沉否已经结砖算计税成碍本，投资曲方均按照该投资额作灰为分回开轨发产品的惰计税成本水。分配开发翁产品的税矿务处理○收入坐确认的概时点：首次分配开发寻产品时○收入确酸认的范围含：应分开发产导品○两种处范理方法已结算计帆税成本：衡计税成本境与投资额复的差额计纠入应纳税猛所得额未结算滔计税成牛本：投屋资额转竖作预售筛收入笔者评价勉：分配开发灾产品，实急质是将接受的乎投资额视担同预收款擦（以该投厘资款作为抹价款，向狭投资方出窑售开发产哪品），按照所得蕉税不重复贴征税的原杆则，投资摔方分得的候开发产品巧，也应当考以原投资歼额确认为绑计税成本矮，即对于捞开发企业森而言，分苹配开发产景品时，接堆受投资款代与开发产把品成本之蓄间的差额寨作为应纳洒税所得额叙；对于投烧资方而言螺，分回开联发产品时楚为投资回驶收，因收捏回的开发释产品计税盯成本与原牛投资额相陶同而不产拿生所得税跪纳税义务羽，待以后音出售开发复产品时再添产生纳税孤义务。五、关锹于合作凳建造开盈发产品链的税务胞处理问睬题（二）凡蛾开发合同残或协议中约定分配摔项目利润药的，应按牧以下规售定进行帆处理:1.开发企雪业应将地该项目恼形成的孟营业利合润额并取入当期仔应纳税撤所得额洪统一申印报缴纳环企业所缴得税，不得在税榆前分配该舒项目的利芬润。同时不能因接贸受投资方嫩投资额而辩在成本中趴摊销或在纺税前扣除榜相关的利乞息支出。杠2.投资方取渠得该项目候的营业利味润应视同抛取得股息、红佩利，凭开发企锯业的主管欺税务机关传出具的证袖明按规定复补交企业萄所得税。若投资方液是个人的楼，应按规歇定缴纳个巡寿人所得税图。分配利他润的税窄务处理○开发企业炼统一申报喂缴纳企业相所得税不得在命税前分启配该项删目的利备润○投资方虾取得利拣润视同擦取得股益息、红暮利○开发企营业接受付的投资家额不负壶担成本卖费用笔者评价奖：分配利润挑，视同股碌权投资买的税后突分利进寨行税务养处理，暂投资方雪需补交烫税率差。开发企览业可能服需要对聋该项目袍单独设撒账核算目。因此妥，这两婆种分配荷方式，导对投资哀方来说嫂需注意承权衡。六、关于以土楼地使用权拣投资开发父项目的税帜务处理问捎题（一）企业、抛单位以欠换取开屠发产品光为目的，将土箱地使用落权投资求房地产院开发项酬目的，效按以下肤规定进用行处理界：1．企业、态单位应在首次取得足开发产品仆时，将其幻玉分解为牛转让土像地使用脆权和购炕入开发衣产品两兽项经济油业务进敏行所得阵税处理案，并按辰应从该项目兵取得的开锦发产品（疫包括首次票取得的和拘以后应取己得的）的揪市场公允颈价值计算怕确认土地悼使用权转鲁让所得或丽损失。2．接受土沉地使用权骡的开发方钩应在首次分让出开发瘦产品时，将其猾分解为苗按市场公厚允价值销售该渔项目应喜分出的开发产旋品（包简括首次伏分出的韵和以后在应分出册的）和超购入该盖项土地头使用权渴两项经协济业务欠进行所畅得税处挥理，并滔将该项贯土地使蜘用权的演价值计殿入该项删目的成串本。投出方涉扶及的税务阁处理◎收入呀确认的础时点：首次取得窗开发产品栽时◎收入咏确认的凉范围：应取得的席开发产品◎经济云业务分坟解为两摧部分：转让土地猎使用权吗、辽购入开尺发产品接受方涉迷及的税务向处理◎收入确誓认的时点贞：首次分另出开发产况品◎收入确舍认的范围扛：应分出胳的开发产爬品◎开发项耕目成本的售确认：购洞入土地使珠用权价格六、关于以个土地使晌用权投冲资开发误项目的长税务处满理问题（二）企业、单龙位以股权卧的形式（笔者注：秤获取分红），将土地盒使用权投竖资房地产询开发项目锅的，按以耳下规定进质行处理：果1．企业、轨单位在投沟资交易发士生时，应揉将其分解丽为销售有左关非货币罩性资产和缝投资两项璃经济业务危进行所得块税处理，扫并计算确附认资产转速让所得或区损失。上述土枪地使用妇权转让初所得占皱当年应防纳税所灾得额的宣比例如护超过50%，可从昌投资交粗易发生议年度起往，按5个纳税烦年度均洲摊至各柏年度的弦应纳税逼所得额凤。2．接受土敬地使用权极的开发方宏在投资交售易发生时院，可按上私述投资交温易额计算衣确认土地臂使用权的远成本，并晃计入开发浆产品的成兴本。投出方的蠢税务处理◎税务终处理时序点：投哗资交易影发生时◎税务锡处理原插则：将弃交易分非解为销抛售非货许币性资港产和投脖资两项讯经济业毒务接受方的贝税务处理◎税务故处理时保点：投顷资交易底发生时◎税务处渔理原则：陵按投资交珠易额计算筐土地使用脆权的成本汽，计开发带产品的成殊本笔者注仿：“企业、布单位首萍次取得倦开发产名品”的哗税务处贺理，与观国税发[20撤00]甜118号文件哨关于投丽出时即观应将资督产的公蜂允价值伐和计税思成本之寺间的差安额计入县应纳税牵所得额些的规定顶不一致滩，个人浩理解主仅要是出免于简化顺征收的竞考虑，齐因为如间果投出窗时土地畏使用权省的公允航价值和景计税成铲本要计廉入应纳沸税所得葛额，则副取得开凡发产品膜时开发炎产品的亩公允价始值和投谨资的计毯税成本厅（即投慨出时土份地使用握权的公傅允价值百）之间吩的差额轰同样要颗计入应鄙纳税所绘得额。娘现在在侨取得开谜发产品宅时一次惨征收，辟有助于脱降低征娘纳成本迷。对投贷资方而圾言，也额可以从彩部分税批款的延歪迟缴纳盏中获得漂资金的搏时间价防值。这遮里“首算次”强善调了纳智税义务貌的发生匙时间，垃即使开兄发产品叠分次取垦得，转让土恋地使用胳权的所毒得也必穿须一次闭确认，相应地源，对于那诵些应当取宾得而尚未唤取得的开冤发产品，袋其公允价裙值也就只笛能参照纳时税义务发辨生时同类绵房地产的净市场公允秒价值推算承。以股权嫌形式将无土地使逢用权投友资开发睁项目的码税务处买理规定档与国税傲发[20顷00]燃118号和国疮税发[20省04]创82号文件论的有关告规定一结致笔者注毅：江苏填省地方龟规定合作开折发房地四产项目宽的征税久问题。纳税人以商非货币性繁资产与房蓝地产开发保企业合作奔开发房地悄产项目的胡，如开发革合同或协故议约定向返合作各方分配伍开发产品望的，按非拆货币交拼易的有坛关规定财进行税垮务处理蛋；★如合同盟或协议键约定分佣配项目周利润的私，房地愧产开发炎企业不忆得在税羊前扣除大项目利毕润，合繁作各方摇分得的膊利润视队同投资回收益进呀行税务到处理。《江苏省闭国家税爷务局关虫于企业惹所得税听几个具僚体问题首的通知》苏国税函[200煮5]20讲6号七、视象同销售视同销淹售的类叹型视同销售伙确认收入婆时间视同销莫售收入观额的确傲认视同销健售的后皂续调整视同销售怜的报表填疾列视同销太售的类仿型开发企君业将开发瞒产品转篇作固定近资产★1或用于捐浆赠、赞助扮、职工福路利、奖励锻、对外投筒资★2、分配给吓股东或投匙资人、抵茫偿债务★3、换取其他割企事业单团位和个人篇的非货币贿性资产★4等行为，应视建同销售柱。注：包括竹拆迁安置血房★1注:房地产开示发企业在瘦开发项目企立项时作为自用俗或经营性阶的资产，可作器为自建罗固定资绳产，按实际撞发生的博成本计俱价，不视同蔽销售。苏国税发【200税3】第195号★2注:同国税发【20届00】即118号被投资企坏业向投资述方分配非垫货币性资挂产，在所炸得税处理淋上应视为慰以公允价鞠值销售有鉴关非货币谅性资产和窗分配两项惠经济业务视，并按规捡定计算财棵产转让所责得或损失舟。★3注：同《企业债技务重组缝业务所伍得税处香理办法》债务人咬（企业沈）以非庭现金资念产清偿呆债务，麦除企业丈改组或丙者清算高另有规钩定外，覆应当分棉解为按叨公允价剧值转让食非现金竟资产，毅再以与寸非现金巩资产公偏允价值量相当的惠金额偿妹还债务腰两项经踩济业务员进行所毫得税处祸理，债迅务人（弦企业）咬应当确希认有关染资产的轧转让所异得（或电损失）澡。★4注：同昆前述获仰得非现宏金收益楼的处理舒是一致肆的纳税人秘取得的匠收入为灵非货币任资产或修者权益情的，其随收入额铃应当参慈照当时榜的市场鲜价格计鸽算或估晴定。《企业所得牵税暂行条葡例实施细坐则》第五十君八条笔者注波：拆迁倡安置房所得税：房地产豆开发企业康以房屋抵扑顶地价款旋赔偿给原滥住户的，铅在计算缴判纳企业所宾得税时，盯对赔偿的倾房屋应视县同对外销颠售，销售尤收入按其插公允价值妄或参照同幼期同类房厅屋的市场闭价格确定驾。国税函[20饭02]短172号营业税：纳税人在丙房地产开设发过程中焰给予拆迁雾户补偿或料安置的房扎屋，不论挡其以何种眨方式结算福价款，以伙及拆迁人循取得房屋梳作何用途跑，均应属快于营业税梅的征税范喝围，应按侄“销售不遵动产”税惩目缴纳营齿业税。苏挠地税函[20扔00]捷309号笔者注：牺与营业税扯视同销售溜的区别此处的庭视同销伴售仅为河计算所严得税的颤依据，究同样不勉是计算斤营业税字的依据句。根据营业练税暂行条鲁例及实施菌细则的规吸定，只有劈燕两种情况狱为视同销蜜售要缴纳配营业税，童一是单位亦将不动产焦无偿赠与笛他人；二棵是以转让仿有限产权背或永久使井用权的方贪式销售建斜筑物要视湖同销售。视同销者售征收基所得税充的情况阔要比视昆同销售暑征收营蚕业税的煮情况要番多得多搜，这一矩点应该怖引起注轧意。视同销售坟确认收入捡时间开发产音品所有错权或使版用权转榨移，或惩于实际出取得利路益权利迫时确认兆收入（层或利润相）的实毒现。实务操气作？？视同销芬售收入掠额的确则认确认收入咱（或利润腐）的方法动和顺序为喊：（一）按铺本企业近庸期或本年或度最近月梅份同类开姿发产品市侨场销售价苹格确定；公（二）由无主管税务诉机关参照熄当地同类肺开发产品鼻市场公允撞价值确定城；★1（三）覆按开发韵产品的由成本利婆润率确晋定。开发产糕品的成肯本利润昂率不得居低于15%,具体比削例由主护管税务历机关确补定。★2注：江苏的规容定？？计算公拼式，成侍本利润鞠率与计建税毛利珍率的差滔异★1注：区别企业将惩自己生征产的产野品用于钻在建工蚕程、管脾理部门非、非生局产性机百构、捐持赠、集劳资、广黑告、样句品、职恒工福利盾奖励等专方面时板，应视鸽同对外破销售处哥理。其箱产品的垒销售价辛格，应刷参照同贝期同类伯产品的痛市场销隙售价格漂；没有鱼参照价栽格的，晕应按成筒本加合植理利润从的方法胖组成计霸税价格欠。（摘自财爱税字(199茶6)79号）★2注：计算公匹式为：宿销售收崭入=开发产驼品成本产*（1+成本利润炊率）/（1-营业税俭税率）苏国税发【20券03】第195号，苏地柄税发[20双03]隔258号(同营业拢税调整证规定)视同销卷售的后师续调整非货币性昨交易其中换姓取其他乎企事业先单位和章个人的索非货币详性资产武等行为茄有个价梯格确认滋的问题冶，一般匪企业以瓦成本，摆所以这区里就存跳在着时宇间差异虽，需要夕纳税调悠整。注意在转日固的时候摸，企业一杰般只是将第成本的数悬额转为固据定资产，慰但在所得灵税调整时妨，主管税政务机关一仙般会根据依平均销售挥单价调整氏应税所得借，这样计老税的依据千往往会比腹账面上的钳固定资产研原值要大湿，此时要疯注意的是定计提折旧麻的依据可马以是计税鞠的依据，获而不依据飞账面原值庄，但需要好单独设置页台账进行摘管理。视同销携售的报房诚表填列？？？八、关梦于代建考工程和损提供劳桌务的税睁务处理过问题（一）开勤发企业代贿建工程和轻提供劳务陵不超过12个月的，鸽可按合同须约定的价艇款结算日称或在合同装完工之日钓确认收入宗的实现；怀持续时间谜超过12个月的，但可采用完傻工百分比尤法按季确必认收入的邮实现。完工百分层比法即是滚根据合同惠完工进度扰同比例确岔认收入和胞费用。完工进度伞可按累计贱实际发生纱的合同成尾本占合同挨预计总成届本的比例朴、已经完否成的合同戴工作量占误合同预计滴总工作量疾的比例、遵测量已完怜成合同工堪作量等方悄法确定。燥（3种）八、关然于代建现工程和敲提供劳亩务的税丘务处理鄙问题（二）且开发企件业在代启建工程孩、提供捞劳务过杜程中节窄省的材顷料、下射脚料、畏报废工尝程或产心品的残勉料等，炭如按合蓬同规定都留归开米发企业底所有的喘，应于实际取得呼时按市场蚕公平成交扫价确认收争入的实现。★注:关于代建约行为的认便定:关于房岁屋开发淡公司代做承建的务房屋征法税问题房屋开赏发公司太承办国下家机关询、企事刘业单位慕的统建册房，如委托建厉房的单位饲能提供土傲地使用权芽证书和有逼关部门的员建设项目洁批准书以尝及基建计充划，且房傲屋开发公工司(即受托想方)不垫付命资金，倍并同时湖符合本《通知》第三条中秀“其他代方理服务”遍条件的，则对房调屋开发公偶司实际取辩得的手续平费收入按脱“服务业乒”税目计赚征营业税辣。否则，凝对房屋开技发公司承塑办建设的或各种房屋凝，均应全道额按“销昏售不动产哄”计征营点业税。江苏省液地方税闯务局关喉于营业上税若干照征税问探题的补品充通知(二)苏地税发(19叛96)轻074号笔者注凡：其他添有关销似售收入暮规定1.3年应付未勒付款企业应键付施工他单位的志工程尾劣款、质量保证勇金，超过阔合同或协俘议规定的适支付时间鲁三年以上摔尚未付出混的，应作性为收入处故理，以后摘实际支付诸时可税前孟扣除。2.标书费3.选号费4.违约金5.代收代垫也款项6.各项税收涛返还7.各项政曾府补助九、开谣发产品服成本、鞭费用开发企滋业在进浑行成本收、费用喝的核算展与扣除裕时，必余须按规御定区分期间费用瘦和开发产她品成本、托开发产品泡会计成本规与计税成屈本、已销谊开发产品神计税成本悟与未销开斩发产品计饺税成本的界限区。开发产品讨的计税成胖本1．开发组产品建杜造过程梢中发生既的各项亩支出，当期实际绳发生的，应按权胁责发生制雾的原则计挽入成本对刮象；当期尚璃未发生汽但应由束当期负雷担的，除税收规返定可以计饥入当期成部本对象的果外，一律不塔得计入当材期成本对沫象。？？映？2．开发蜜产品必正须按一般经营能常规和会对计惯例合理地划抖分成本嘱对象，漂同时还推应将各迹项支出塘合理地左划分为直接成本稿、间接成灵本和共同南成本。83号文：直接成本可根据有冲关会计凭巩证、记录榨直接计入望成本对象凳中。间接成本能分清负抹担成本对乎象的，直俱接计入有元关成本对背象中；因择多个项目布同时开发赤或先后滚僻动开发而繁不能分清驾负担对象描的，则应掩根据配比叛的原则按各项功目占地食面积、呈建筑面详积或工按程概算等方法配桨比计入有千关开发项沉目的成本屠。开发产品态的计税成纺本3．开发秋产品完工前发生的直接成减本、间接勾成本和共吸同成本，应按配比遗原则将其连分配至各腾成本对象。其中，直接成本和能够分竖清成本负器担对象的间接成本，直接役计入成鸡本对象神中；共同成赔本以及因多周个项目同刃时开发或创先后滚动寸开发而不基能分清负申担对象的面间接成本始，应按各个成本锯对象（项挡目）占地嗽面积、建机筑面积或粪工程概算高等方法计榜算分配。4．计入开盈发产品典成本的子费用必须是真实发生组的，除税丹收另有颗规定外垫，各项预提贸（或应付泛）费用不得计入余开发产品嘱成本。《通知》第八条拐第一款掀中，开比发企业蚂发生的割各项预屋提（应宅付）费稍用，除肚税收另个有规定踩外，必须凭合效法凭证计入开发院产品计税虾成本或税衔前扣除。达苏地税发[200浑6]12硬0号开发产肃品的计捡税成本5．计入开再发产品趴成本的音费用必须符合国家芳税收规定。与税僵收规定纳不一致捞的，应仰以税收诞规定为偶准进行白调整。战6．开发笋产品完吵工后应盒在规定梯的时限旱内及时扰结算其虎计税成形本，不得提孙前或滞蠢后。如结算了怠会计成本，则应按智税收规定刑将其调整肢为计税成悼本。注：相关举概念（土可地增值税龄规定）(1)取得土地芬使用权所匹支付的金晃额；纳税人为镜取得土地丑使用权所盼支付的地顽价款和按夹国家统一念规定交纳乓的有关费患用。(2)开发土地开的成本、昏费用；纳税人斧房地产蓄开发项翻目实际伏发生的巧成本（技以下简疏称房地纸产开发介成本）主，包括域土地征堡用及拆蹦迁补偿低费、前悠期工程然费、建画筑安装户工程费友、基础影设施费退、公共嘱配套设原施、开奔发间接旷费用。①土地征蛮用及拆迁局补偿费，包括土靠地征用费澡、耕地占颠用税、劳嘴动力安置际费及有关廉地上、地她下附着物贫拆迁补偿魔的净支出特、安置动侍迁用房支龟出等。②前期范工程费，包括规卡划、设计扬、项目可弦行性研究孟和水文、闻地质、勘册察、测绘驴、“三通隙一平”等宴支出。③建筑安班装工程单费，是指从以出包戏方式支借付给承条包单位蒸的建筑筑安装工幕程费，升以自营扶方式发售生的建泊筑安装菜工程费海。④基础没设施费，包括开毅发小区内疯道路、供糠水、供电愚、供气、岂排污、排鄙洪、通讯栋、照明、品环卫、绿微化等工程事发生的支浩出。⑤公共裕配套设乐施费，包括不伏能有偿转谁让的开发杀小区内公叫共配套设曲施发生的窑支出。⑥开发间状接费用，是指域直接组点织、管炸理开发拨项目发载生的费装用，包现括工资捐、职工昌福利费胆、折旧断费、修澡理费、统办公费烧、水电刺费、劳债动保护惩费、周坑转房摊立销等。（3）借款费狐用的特殊迫规定（土代地增值税份）财务费虑用中的嚷利息支倚出，凡名能够按贫转让房肺地产项晶目计算邪分摊并患提供金犬融机构乓证明的河，允许辅据实扣耽除，但漆最高不怒能超过败按商业芝银行同慢类同期隙贷款利晌率计算散的金额斧。《细则》关于扣除程项目金额骑中的利息旱支出如何先计算问题a.利息的响上浮幅泊度按国键家的有撞关规定址执行，歼超过上深浮幅度帮的部分袖不允许梢扣除；b.对于超案过贷款校期限的爽利息部货分和加鞠罚的利亏息不允许扣姐除。《关于土藏地增值塞税一些额具体问另题规定秃的通知》财税字(199竹5)48号准予扣除叠项目已销开发并产品的计悼税成本。应计入开晚发产品成团本中的费御用应付费用维修费用共用部位姑、共用设墙施设备维革修基金配套设施邮电通讯赞、学校、愤医疗设施准予扣态除项目售房部横（接待艇处）和按样板房保证金广告费、旱业务宣传与费、业务母招待费利息土地闲置穗费成本对象梢报废和毁缎损损失折旧1、已销胆开发产机品的计卖税成本唱。当期准予思扣除的已患销开发产头品的计税成本，按当期殃已实现销婆售的可售姥面积和可尼售面积单露位工程成催本确认。可售面强积单位慢工程成碑本和已喊销开发唯产品的骑计税成卵本按下东列公式姥计算确塌定：可售面礼积单位融工程成阻本=成本对象她总成本÷总可售面盈积已销开发禽产品的计抛税成本=已实现销评售的可售砌面积×可售面杠积单位影工程成很本问题：可碰售面积如贵何确定？词已实现销绣售面积如庙何确定？树按建筑面汉积计算，受不按套内榴面积。国税发[200芳5]17学2号，由译技术监锁督部门屑的测量著数据为猾准。2、开发企题业发生的嘱应计入开发产品窜成本中的费用包括前期工程苍费、基础识设施建设谁费、公共蜡配套设施带费、土地辣征用及拆弓迁费、建鱼筑安装工需程费、开朴发间接费恳用等，应根羞据实际对发生额业按以下兄规定进秧行分摊构：（1）属于拔成本对胸象完工痒前发生肆的，应芽按计税削成本结孕算的规却定和其谣他有关揭规定直安接计入蛇成本对破象。（2）属于版成本对耍象完工游后发生他的，应世按计税问成本结馅算的规浸定和其离他有关糕规定，咽首先在恒已完工读成本对谊象和未重完工成等本对象映之间进园行分摊购，然后极再将应姜由已完气工成本犯对象负情担的部助分，在型已销开石发产品勾和未销胃开发产宫品之间从进行分誉摊。开发成巡寿本较83号文范围慨更明确，诵共6项3．应付费优用开发企业长发生的各巩项应付费年用，可以凭是合法凭纳证计入开痕发产品某计税成熟本或进闭行税前宅扣除，其预提壁费用除案税收另斯有规定权外，不得在税帆前扣除。○凭合法凭返证计算扣恐除外部凭柜证：发窗票、合屡同、司孔法部门那的判决内部凭环证：自润制凭证○预提费撤用除税共收另有筝规定外锡，不得书在税前规扣除对企业眯当年提笑取并实获际使用月的职工子教育经珠费，在街不超过迟计税工量资总额2.5％以内的位部分，可点在企业所工得税前扣纲除。财税[20搭06]屯88号4.维修费泡用开发企业细对尚未出缓售的开激发产品和按照有吓关法律据、法规正或合同锈规定对询已售开情发产品（包括共制用部位、屿共用设施贫设备）进吴行日常维开护、保养鬼、修理等实际发生穿的费用，准予在画当期扣除挎。注：较83号文涵盖设的范围扩历大。检查题中应注意汉一般房地壮产企业都谎有相关联岸的物业公蛮司，此中负有转移利扣润之可能参（物业公夹司可以核属定征收或淘者享受一孤免，或者用三免两减叉半）标准暂罪参照国翻税发[200浴0]84号文第三勤十一的规主定执行5．共用部裂位、共用驼设施设备恢维修基金开发企业转将已计入销售收入的共用岸部位、葱共用设灯施设备汁维修基躁金按规钻定移交兔给有关览部门、它单位的凝，应于移交时扣劣除。代收威代缴的印维修基台金和预提的维酷修基金不轮得扣除。房地产开惹发企业按骆规定以销磨售收入的朴一定比例淹向房产局粮上缴的公用部位触、共用设梅施的维修基斑金，据实圣扣除。览苏国税乐发【200愿3】第195号对代收欢代缴的蒙住房专设项维修茫基金，宰国税发[20辣04]犹69号已明脑确规定帮不计征计营业税已计入鞠销售收因入的维翼修基金瓶于实际型移交时碰扣系除代收代吸缴的维脖修基金耳和预提洲的维修而基金枝不得暮扣除6.会所等孙配套设忍施建造菠费用按公共配烂套设施处少理非营利兽性且产快权属于拴全体业找主无偿赠与嚼地方政府耀、公用事似业单位按建造固售定资产处炒理按建造开胜发产品处讯理6、配套设横施开发企间业在开发区内赛建造的会究所、停车咳场库、物多业管理场螺所、电站旗、热力站糊、水厂、拜文体场馆前、幼儿园竞等配套设励施，按以下孩规定进详行处理康：（1）属于非营利性且产权属舟于全体夺业主的，或无偿赠立与地方政牌府、公用下事业单位差的，可将其贵视为公锦共配套宿设施，其建造述费用按拨公共配伤套设施情费的有立关规定幼进行处券理。（2）属于营利性跟的，或产权纳归开发箭企业所曲有的，惩或未明聋确产权滤归属的宁，或无顿偿赠与挠地方政邪府、公颠用事业莫单位以锯外其他降单位的打，应当鬼单独核锐算其成舞本。除开发护企业自充用应按建造固定优资产进行处杨理外，忘其他一者律按建脑造开发冬产品进袋行处理暴。邮电通讯扶、学校、兔医疗设施出售的，按销售渐开发产品泳处理出租的，按固盟定资产尿处理无偿赠询与国家肌有关业停务管理贝部门的，按配舌套设施哨进行处休理有偿移交翅国家有关取业务管理叶部门，取得续补偿的光，直接挂抵扣建做设成本7、邮电例通讯、扒学校、曾医疗设慕施开发企亭业在开昌发区内怀建造的邮电通煮讯、学办校、医货疗设施种应单独简核算成竹本，按以述下规定临进行处熟理：拦（1）由开发贤企业投资煤建设完工狡后，出售的，按建造开额发产品进挎行处理；出租的，按建造段固定资印产进行哈处理；无偿赠与国家有关递业务管理哄部门、单桶位的，按建造公趴共配套设朱施进行处钞理。（2）由开腿发企业窄与国家艇有关业隶务管理为部门、温单位合纯资建设裳，完工俭后有偿纲移交的马，国家奸有关业恒务管理队部门、卖单位给昼予的经济补帮偿可直拘接抵扣灾该项目婚的建造体成本，抵扣的岛差额应觉计入当锐期应纳饥税所得呆额。售房部、房诚接待处、缴样板房建互设及装修能够单址独核算共成本，主按建造末固定资午产处理不能单独疾核算成本碑，按建造暮开发产品8、售房强部（接示待处）协、样板响房的装修费马用开发企纹业建造的售房部（削接待处）愈和样板房瞧，凡能够馋单独作为藏成本对象央进行核算清的，可按自建辈固定资产丢进行处理，其他伸一律按带建造开扮发产品北进行处裹理。售房部浮（接待光处）、概样板房悦的装修费用恰，无论数烟额大小，占均应计入隶其建造成贝本。笔者注：扇对于承租废的售房部岗的装修费右用，按照她承租期长授短进行摊症销。对于自建扒的文件有间了新规定德，实际操撤作中主要滤还是针对泳其装修费跌用有不同脏的处理，顺部分企业款前期已经槽销售费用械。尚未结屈转的余额过应按相关编规定计入挤建造成本蝇。9．保证金刮。（指卖方返担保）开发企物业采取银行出按揭方式向销售开发输产品的，仰凡约定开罢发企业为繁购买方的膀按揭贷款提供担保耽的，其销售训开发产品生时向银行茶提供的保己证金（担故保金）不妹得从销售棍收入中减夸除，也不销得作为费扰用在当期税前扣敬除，但实还际发生损杯失时可据敬实扣除。注：开竞发企业妙为购买崇方的按船揭贷款膛提供担判保实际鸟发生损段失时，钩按照《财产损失初税前扣除急管理办法》（国家