北大地产培训如何做名成功的房地产策划师

北大地产培训：如何做一名成功的房地产策划师目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产开发策划的内容开发区位和地段的分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机和开发进度的分析与选择（比如上海金融中心）开发合作方式的分析与选择项目融资方式的分析与选择开发完成后产品推广方式的分析与选择开发商资金来源自有资金，预售或预租收入，抵押贷款，合作方出资，集资或发行债券，融资性租赁融资租赁：非常适合小企业。对于房产项目比如电梯、中央空调等设备。房地产开发程序项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段项目立项阶段投资机会研究——申领项目选址意见书及项目立项批文——申请定点——申请购置土地，办理土地产权手续——申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件——编制规划设计总图——提交总图，申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位——申领建设工程规划许可证和施工许可证——申领房屋拆迁许可证——做好七通一平工作——选择承包单位——选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场——加强开发项目工程管理与控制——申领商品房预售许可证——项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后的产权登记手续——申领商品房销售许可证——与物业公司签订物业委托管理合同——提交相关资料——与用户签订商品房销售合同或租赁合同——做好物业管理工作第二节：城市规划城市规划的概念、任务“合理、有效和公正地创造有序的城市生活空间环境”城市规划的原则1.人工环境与自然环境相和谐的原则2.历史环境与未来环境相和谐的原则3.城市环境中各社会集团之间社会生活相和谐的原则城市规划的层面及主要内容城市发展战略层面的规划：确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题。建立在市民参与和法律法规的基础上。我国城市总体规划及土地利用总体规划属于这个范畴建设控制引导层面的规划：对具体每一地块未来开发利用做出法律规定，它必须尊重并服从城市发展战略对其所在空间的安排。控制性服详细规薪划和修奶建性详狱规P43城市总体封规划的调统整、修改钱和审批城市总体主规划的调焰整由城市赤人民政府语作出，并牵报同级人烘民代表大墨会常务委榜员会和原况批准机关缩慧审批修改总体寺规划由城蕉市人民政泡府组织，叙并需经同摊级人民代你表大会或血常务委员馆会审查同愿意后报原慈批准机关确审批。第三节割：房地受产策划房地产策健划的概念喊：本章节见蜘自编教经材第四节：订房地产项拔目规划与练设计规划设计沾的基本内竹容：1）土地使眠用、用地胀边界与面蹄积2）环境容范量：建筑世容积率，代建筑密度搁，人口密捐度，绿地布率3）建筑控夺制：建筑跳高度，建师筑后退，柏建筑间距4）城市设积计5）建筑态空间，宇功能及吹其经济敌性6）基地施停车车背位，总半体布置凡，出入徒口房地产嘴项目规格划内容亦及审批漂程序“一书两杀证”制闯度：实暴行选址叼意见书舒，建设偷用地规因划许可晌证，建昌设工程焦规划许受可证制慕度1、选址意伏见书制度纺：项目基田本情况/选址依育据2、建设风用地规桥划许可蜘证制度法：现场掉勘察/征求意宜见/提供设絮计条件/审查总平虹图和用地压面积/核发建捏设用地昂规划许粗可证3、建设坦工程规阁划许可秘证制度禽：建设半工程规口划许可日证申请/初步审姻查/规划设计僻要点意见淘书/方案审查/核发建设尤工程规划蚂许可证工程勘察给与工程设咏计勘察过程画：资料分亏析（1：5000）/初步勘察亦（1：2000）/详细勘窄察（1：100庄0）/施工勘察菠（不一定惨做）勘察工作对内容：地蛾形测量/工程勘察/地下水圈地表水忽的勘探/气象调查设计过歪程：初凑步设计/技术设桶计/施工图设送计设计工鄙作具体纸内容：龙总体设佩计/单体设宴计/建筑构造惊设计/抗震设防城市土休地分类城市土地谈分为六大拒类：居住顷用地、公吗共活动中杨心用地、显工业用地壶、仓储用捎地、市政芹公用设施叉用地及绿化地环境容量葵指标：居住区创人口净魄密度=住宅区初总人口/住宅区阅建筑总乳用地人均住鹅宅区用珍地=住宅区总稍用地/住宅区酿总人口住宅区必建筑密翠度=住宅区亲总建筑吧基底面裹积/住宅区总芒用地面积住宅区容性积率=住宅区总之建筑面积/住宅区总粪用地面积参见各容黎积率对应奇的建筑形扔态容积率是瞎不是越高弓越好？设施与急布局公共服务钩设施道路与停快车设施教育设岁施绿地与盟户外活倘动场地卡设施管理设施市政设施从人本角艘度考虑：隔这些设彼施规划时禾应该注意身什么？道路交通各组织路网布莫局体系人车分行浴和人车混贿行居住区级上道路/居住组团局级道路/宅间小趟路出入口停车位建筑控杆制建筑高攻度：还钻要考虑机到航线帆、气象森观测、衔通信消页防、城蜓市景观建筑后袭退：道倡路宽度油和建筑算高度的稀对比，急叫做路枕幅比一般路泊段沿路剪建筑高背度不得体超过规脆划道路怨红线宽深度，并孩为冰建筑后学退距离单的1。5倍建筑间蜡距：客按照冬昏至日、部大寒日矮两级日程照标准煮设置多貌层和高嘱层住宅恭间距城市设计总体“形、色降、质”单体建朵筑“点、线载、体”内外环境城的转换关疑系建筑空墨间、景薯观和形素象开放式讨仁论：空间乓的创新突障破景观和叮形象：首软质景盛观和硬昏质景观（参考资偿料：绿城雨景观成本漂）住宅建筑皱设计功能定令位建筑风白格和造肯型定位房型设计具体空间差设计（卧鼻室、厨房胀、卫生间帜、起居室跌、书房、员储藏室、盏车库）公共建薪筑配套千人指恭标：居续住区三底级公建虾配置的铃重要依转据千人指少标规定努之外原则：“也谁投资，师谁经营，悔谁受益”各地政听策差别点比较大吓：各地在瞧开发过你程中，是除了缴脾纳土地节出让金委之外，石还需缴条纳大配袋套费用宋、小配帐套费用联若干。北据悉，畏所谓大索配套费彩用，大屈配套一倘般是指荒房地产龟项目中止政府提锈供到地叹块接口抄（路由漆）的市军政项目赏，包括座自来水电、燃气岔、排水蜓及道路激及其他戒，一般亲不含两伸电一热扯（电力储、电信劈燕、供热浆），小怎配套一舍般是指傅小区非盒营业性币公建费默用，包惜括中小填学、幼驳儿园、萄老年公惊寓、居班委会、缝派出所乔、垃圾元站、交令通站等7项，一嫩般小配诵套的费行用包括身在房地竟产开发顾前期中队。房地产街投融资房地产毛开发项测目融资飘的特点丸：融资读规模大勇，偿还智期长，蹈房地产靠资金缺悠乏流动经性投资种妄类：住匙宅地产/商业房地难产/工业房地跌产/旅游房猪地产/综合房产地产商业房抵地产类半细分：题办公/总部经梳济办公/孵化器/生态园链区办公商业街SHOP娇PING柿MAL谜L房地产从开发项没目融资饰的基本马要求1、确定合算理的融资艰规模2、正确选末择渠道和资方式、降狡低融资成须本3、统筹司考虑房筑地产开歇发的融捆资与投赔资，提刑高房地勤产开发蹦资金的省使用效并益。4、按规定吊建立资本淋金制度5、优化房艰地产开发拔的资金结歼构案例某公司胜拥有100万股本，柴现投资一秘项目，投拣资收益率的为12%。如果以10%的利率软借入100万元，姓与原始阅股本一谦并投资买，收益偶水平仍尼然是12%。那么由匆于财务杠杯杆的作用狠，100万原始若股的净牛收益是贿多少？如果借锹贷利率红为10%，而收洗益水平渗由于市丧场风险聪跌到8%，那么，仙同样由于径财务杠杆俭的作用，100万原始股稻的净收益啦只有6万元，还收益率头为多少劫？房地产开竹发项目融满资的决策1、欲筹集诊资金的币酱种、数额2、融资流掏量3、资金姓来源构犬成4、融资干风险分上析及风付险管理抚措施5、融资成大本预算6、融资方书法7、明确痰融资的葬权力责茎任关系融资三大射衡量指标安全性经济性可行性房地产项虽目开发的割融资来源自有资金愉：不只包券括现金，洋还包括各夺种速动资备产。速动资愉产：包驶括用于态透支贷孔款，保慰函，或星信用证捷的补偿轿余额的无冻结资袜金。如卸能争取未早日解怎除冻结颜，也属妻于现金悄一类。俘速动资钟产包括批各种应范收的银纸行票据通、股票编和债券在（可以逗抵押、算贴现而曲获得现健金的证萍券），阳以及其败它可立帮即售出宁的建成径楼宇的鸣回款和格近期可欲立即售兼出的各鸟种物业判的应收落款。银行贷板款参见文呜章《银行利症率与房骡地产价狡格之间后的关系》参见文章《我国房地锋产开发资发金来源情孝况报告》我国利率沾政策对房低地产价格旧的影响.do凑c中国房旦地产资纸金来源鹊状况分羡析报告.do脆c证券化资繁金房地产曾股票房地产顾债券信托资吹金产业基金争取外单像位投资、朝外资、垫葬资、预售略款、合作麦开发外资如何谨挑选国内汪的房地产孟项目？我们更却倾向于竞拥有成破熟现金槐流的商窜业地产该或者是插具有升堂值空间勺的项目第六节企房地产市没场营销市场营裹销的概勿念指企业通呢过向顾客羽提供能满乡丰足顾客需疑要的产品逝和服务，纵促使顾客势消费企业值提供的产浮品和服务司，进而实悦现企业目各标的经营乖理念和战猴略管理活像动。营销与晨推销的转关系市场营销葡学的发展毅：初创时嫂期：19世纪末泻至20世纪20年代、周突期性经济毯危机应用时期锦：20年代至企二战结反束形成和发故展时期：具战略意义策上的4PPRO翼DUC漠TPRIC翅EPLAC珍EPRO匹MOT嚷IONPOW候ERPUBL孩ICR的ELAT律ION市场营销助在企业中郊的地位与生产职稍能、财务险职能、人痛事职能处躲于同样重摄要的地位当市场需任求不足时飞候，竞争惹激烈，销巩售下降，送成本提高虑时，营销徐职能会更那加重要市场营象销在我菜国的发粥展1978年以后重已新发展，律一门综合零性特点的基科学，一太门研究企杜业经营管彻理的“软科学”企业经营叛观念：生产观柱念产品观念推销观托念市场营销米观念社会营销楼观念经营观念膊的最新发腔展：CUS垦TOM哥ERCOSTCON侨VEN块IEN奶CECOMM煤UNIC绩ATIO罗NRELE抖VANC块YREA扩CTI阿VIT开YRELA并TIONRETU撒RN4RS营销4要素：与顾客建趣立关联提高市场械反应速度关系营销即越来越重挂要（AID峰A模型）注意ATT之ENT断ION系-兴趣INT祖ERE猴ST-渴望DES钻IRE危-行动ACT箱ION回报是花营销的拆源泉不是取代抓关系是完畅善发展关碗系。最终那结果是促葱成交换。成功把枪握客户顷需要是荡现代营钩销的本非质。房地