供暖费物业费相关政策

物业管理和供热采暖工作

培训提纲一、适用的主要文件二、物业服务和供暖收费政策三、维修资金和售房款政策物业管理体制中央国家机关住房制度改革，包括住房建设、配售、出租、交易以及管理等多个环节。作为住房制度改革的重要组成部分，中央国家机关也实行属地管理与归口管理相结合的物业管理体制。住房资金管理和补贴制度，实行归口管理，需执行中央国家机关政策。例如，《关于发布<北京市居民住宅清洁能源分户自采暖补贴暂行办法>的通知》（京政管字[2006]22号）。归口管理的事项，还包括物业服务、供热计量、业主自治与社区建设的指导与扶持等内容。在收费价格、资质管理、小区评审、业主自治组织监督管理等方面，基本实行属地管理，可以直接适用北京市相关政策。一、适用的主要文件（一）收费政策方面1.物业服务收费价格与交费体制（1）《关于发布<北京市物业服务收费管理办法（试行）><北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准>的通告》（京发改[2005]2662号）（2）北京市建设委员会《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物[2006]30号）（3）《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）虽被明确废止，但实际上仍广泛适用。（4）《关于贯彻落实<在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见>有关问题的通知》（国管房改字[2000]35号）关系到部级干部去世后其配偶的物业管理、供暖费用负担问题。2.供暖收费有关政策

（1）《北京市供热管理办法》（市政府[2009]第216号令）变更合同主体。用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。采暖费由用户所在单位负担的，单位应当负担。（为采暖费“暗补”变“明补”政策出台前保留必要余地）维修改造责任。供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。室内自用采暖设施，是指室内支管、散热器及其附属设备。（2）《关于做好中央国家机关供热采暖合同签订工作有关问题的通知》（国管房改[2010]535号）3.房屋登记与物业、供暖清洁证明

（1）《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号）关系到已购公房上市前交费的清结保证以及上市后物业、供暖费用的负担问题（2）关于转发国管局房改办、中直管理局房改办《关于中央在京单位已购公房上市出售有关问题的通知》（京建发［2012］128号）自2012年4月1日起，城近郊区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）办理央产房转移登记、变更登记、抵押登记时，需收取《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件，不再收取央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。（3）《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改［2012］29号）产权人在办理相关手续时，须向交易办公室提交物业费、供暖费清结证明。（二）维修资金与其他房改资金政策方面1.专项维修资金及其交存有关问题（1）《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改[2008]346号）（2）《关于调整公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金单位资助资金标准的通知》（国管房改字[2002]249号）主要增加有电梯住宅维修资金的单位资助部分，仍然适用。（3）《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》（国机房改[2009]45号）（4）关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知（国机房改［2011］236号）主要明确了以下几个问题：空置旧有住房参照经济适用住房价格配售时的交存标准；已售公有住房、职工住宅参照经济适用住房价格配售时，受让人是否补交维修资金的条件;已售公有住房、职工住宅腾退时，原业主交存部分的处理。2.售房款使用问题

（1）《关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见》（国管房改[2006]）326号）

主要是明确售房款的使用方向，开通部分旧住宅区环境整治的资金渠道。（2）《关于旧住宅区环境整治有关问题的通知》（国管房改[2008]292号）

贯彻326号文件，明确旧住宅区环境整治的范围、内容、程序以及资金渠道3.住房资金管理

(1）《关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知》（国管房改[2009]358号）(2）《关于在京中央和国家机关公有住房租金使用管理有关问题的通知》（国管房地字[2000]153号）屋租金按照“统一归账，专项管理”的原则，专户存储，按租金构成因素所占比例分别立账。“售、租并存的单位公有住房维修所需费用，按相应面积比例分别从‘已售公有住房共用部位共用设施设备维修基金’和租金收入中分摊，由房屋产权单位统一掌握使用。”二、物业服务和供热采暖政策（一）关于物业服务的定价1.房改房住宅区。没约定的，仍按原指导标准执行。经约定，也可改采市场调节价。2.职工住宅区。业主大会成立前，经适房指导价。业主大会成立后，也可实行市场调节价。3.周转住房。结合住宅区具体情况测算。下一步，制定物业服务收费参考标准。（二）关于测算和收取费用的项目（1）明确可以从共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的项目。一是只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备，才能另行收费。二是没有政策明确规定的，只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有部分，不能另行收费。（2）明确不能列入物业服务收费构成的相关费用。（3）明确不得重复收费的项目。（三）关于服务交费的主体1.承租公房。2.售后公房。3.上市公房。4.继承公房。5.部级干部住房。6.职工住宅。下一步，拟出台补贴政策。（四）关于停车收费政策1.区分车位与车位管理。2.区分车位租金（场地占用费）与停车管理费。3.区分停车管理与保管责任。（五）关于服务范围与责任归属1.与业主责任进行区分。2.与结果责任进行区分。3.与保险责任进行区分。6.关于采暖收费政策

采暖收费和物业服务政策的主要区别：费用负担主体的差异;有无统一补贴政策的支持;对企业的区分处理（《企业财务通则》）过去，集中供热的公房或售后公房，由职工所在单位负担。现在，淡化了住房的性质。新的供热办法把企业是否负担、负担范围以及如何负担等问题，基本上授权企业自定。目前，结合中央国家机关实际，我们在供热采暖合同签订方面进行了分类处理。三、专项维修资金和售房款政策方面（一）专项维修资金实体问题

1.专项维修资金的交存标准。（1）售后公房一是业主交存的部分。按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。二是售房单位资助的部分。其采用了时间和楼层的复合标准，即按照多层住宅竣工10年以下25%、竣工10年（含）以上35%，高层住宅竣工10年以下35%、竣工10年（含）以上40%的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。另外，中央国家机关已售公有住房高层住宅及设有电梯的多层住宅，在原有维修基金单位提取比例的基础上，每建筑平方米增加50元至70元，增加的具体额度由各单位根据售房款余额情况在此幅度内自行确定。（2）职工住宅2009年1月1日（不含）前签订购房（回迁）合同的职工，职工住宅、参照经济适用住房价格出售的旧有住房和非住宅的业主，每平方米建筑面积首期交存数额按原规定执行，即售房款的2%（已按北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）（即售房款2%）规定的交存标准足额交存住宅专项维修资金的业主，不再进行调整；已部分交存住宅专项维修资金的业主，按照原规定补交；尚未交存住宅专项维修资金的业主，按照新办法补交）。已部分签订购房（回迁）合同、约定按原标准交存维修资金的新建职工住宅小区，由售房单位提出小区住宅专项维修资金交存标准的意见，报中央国家机关房改办审核后执行。2009年1月1日（含）后签订购房（回迁）合同的职工，首期住宅专项维修资金为北京地区建筑安装工程造价的7%，即按照多层100元/建筑平方米、高层140元/建筑平方米的标准交存。（当初，建安造价在1800元－2200元之间，取7%，多层大约100元，高层大约140元。）（3）按经济暗适用住房宋价格向职翻工配售的抽空置公房空置旧张有住房思参照经卵济适用各住房价屡格配售质时，首帆期住宅创专项维凉修资金景按照多撤层100元/建筑平甜方米、灶高层140元/建筑平均方米的泼标准交密存。（《关于中央倚国家机关充住宅专项吊维修资金拜交存有关彻问题的补内充通知》（国机趣房改［201垄1］236号））（4）售房款督和住宅专败项维修资白金未划转地至本单位努在中央国拜家机关住伴房资金管赚理中心指崇定银行开另立的专户父的住宅已按照北放京市有关幼规定从售御房款中计易提住宅专蓄项维修资荷金、但与菊中央国家斗机关计提始标准不一争致的单位风，应按照柄中央国家绩机关计提涝标准重新毙计算首期垮住宅专项区维修资金征交存数额县。相关单坦位和业主凤应补交原进交存数额堵的不足部丹分。（《关于加悼强中央国花家机关售脖房款和住渗宅专项维密修资金统快一管理有纳关问题的涨通知》（除国管房改姓[200邀9]35某8号）（5）标准价住陈房变更为汁成本价住壤房购房人违申请标霞准价住狸房变更娃为成本屠价住房照时，购盖房人和竭售房单油位应当娇分别补创交原住穴宅专项志维修资牙金交存仿标准与牧《国务决院机关隔事务管净理局关震于印发剖<中央蹈国家机慰关住宅弱专项维捆修资金误管理办拉法>的锋通知》尝（国管党房改［捐200碎8］3悄46号蓄）第八否条售后坑公房维题修资金吊交存标姓准的差按额。（燥《关于丙标准价磁住房变主更为成宝本价住历房应否汇补交住厘宅专项筋维修资旦金问题顽的函》岂（国机美房改［蝴201腊2］2宾71号宴））下一步，有待出台住宅专项维修资金续交指导意见，建立切实可行的续交机制。2.专项翅维修资专金的使砍用条件咳。一是保亮修期满烧。依法应绘当由建南设单位蓄或者施阁工单位堆承担的衬住宅共蛋用部位象、共用辫设施设斯备维修广、改造睡和更新甩费用，羽不得从吃专项维队修资金贝中列支之。《建设捏工程质居量管理挥条例》捧（国务借院令第叨279惧号）第武四十条捡：在正桌常使用蹦条件下砍，建设损工程的扫最低保无修期限值为：（况一）基饺础设施卫工程、莫房屋建惰筑的地孩基基础咏工程和采主体结抬构工程保，为设旗计文件监规定的骡该工程根的合理砌使用年原限；（洲二）屋宅面防水品工程、陪有防水劫要求的顽卫生间母、房间慢和外墙裤面的防寺渗漏，春为5年穿；（三筛）供热忌与供冷漠系统，皮为2个的采暖季宁、供冷洲期;（贿四）电里气管线傍、给排吐水管道平、设备嫂安装和廊装修工巨程，为射2年。优其他项惹目的保肿修期限母由发包担方与承歼包方约口定。二是需要网维修、更圣新、改造美。根据物插业服务擦合同约义定，应兄当由物脱业服务冷企业承冻担的住锡宅共用漏部位、盘共用设枪施设备披的维修厉和养护遣费用。象也就是役说，日么常维修笨养护和赢小修不惹属于专膜项维修遭资金的丈使用范旦畴。《关于腾印发〈恶北京市汗住宅专彼项维修摩资金管胖理办法迟〉的通末知》（孕京建物导〔20梅09〕援836载号）第部二十一医条规定诞：住宅在共用部乳位的维殃修和更尚新、改您造范围气包括：患（一）主屋面防乒水层破蔑损，顶夫层房间进渗漏的尾；（二崖）楼房封外墙出页现雨水场渗漏，据引起外侧墙内表企面浸湿键；（三衔）地下史室出现些渗漏、盖积水的妥；（四润）楼房荒外墙外言装饰层等出现裂排缝、脱植落或空镜鼓率超结过国家膨相应标掏准、规袖范的规晶定值；禁（五）膜增加保糠温层、盆建筑保拥温层出啊现破损培或脱落迁，或建急筑保温板不良引朝起外墙毙内表面欲出现潮另湿、结罗露、结缴霜或霉忆变；（阳六）外晨墙及楼彩梯间、混公共走变廊涂饰及层出现亭开裂、康锈渍、跟起泡、传翘皮、垮脱落、开污染的热；（七努）公共醋区域窗促台、门赤廊挑檐绩、楼梯液踏步及市扶手、格维护墙谋、院门天等出现卵破损的以；（八刘）公共知区域门装窗或窗究纱普遍隆破损的骨；（九旦）其它吩情况。三是属于菠共用部位豆和共用设疑施设备。自用部骂位不可，如户钢内门窗偶。相应市政初公用等设站施设备不奸可。四是非人网为损坏。应由当厉事人承紧担所需聚的修复望费用。相例如，多电梯机觉房空调沉被人为孔损坏，敲应由行泥为人或概责任人楚承担。3.售后驱公房维眯修资金芳的分摊贪规则。按照《中勉央国家机径关住宅专义项维修资里金管理办惧法》（国饺管房改[偷2008是]346晃号）第十驼七条：已宵售公有住淡房之间共葡用部位、沉共用设施颠设备的维梅修和更新蜻、改造费轻用，由相解关业主和镜公有住房施售房单位翅按照所交帖存住宅专移项维修资抽金的比例方分摊；其勉中，应由撞业主承担盒的，再由棍相关业主宜按照各自段拥有物业狭建筑面积姿的比例分编摊。与原来做曲法不同，宇也与北京珍市政策不逼同。4.已购公房贝出让人与魔受让人的晋关系。一是上市薪交易的。二是参照简经济适用嫂住房价格配售已息售公房讲的。其一，统受让人追是否补饺交？分跪户账结招余资金陪（业主他交存部净分和售恐房款提美取部分滔之和）惕高于首团期住宅勾专项维她修资金糟交存标狸准的，矩受让人朽不再交贵纳；低挑于首期携住宅专趋项维修券资金交鹊存标准励的，受悦让人须各补交不颜足部分界。其二，近下家与跌上家的军权义关苹系如何泛？已售嗽公有住失房、职意工住宅抄腾退时藏，分户某账中业刺主交存限部分结盐余资金晚，已确胸定受让另人的，姻由受让轧人按同下等金额镇随房价稳款支付竹给原业委主；未桌确定受警让人的笨，结余陆金额纳茫入房屋列总价款游，冲抵滥原业主释购房款简，待受揉让人确烂定后，栽由受让勿人支付执。（二）专茄项维修资他金使用程素序1.日常使墓用程序至。（1）公女告。（2）业疤主签名。（3）郑申请列海支。（4）主蒙管部门进蒸行审核。（5）油拨付资哨金。（1）公捐告。相关业主倦、售房单堆位或物业垫服务单位赔提出维修轨和更新、芳改造项目腥的使用意类见，售房杜单位或物挑业服务单奴位将维修堪和更新、谎改造项目搞的内容、飞范围、费陡用、时间质等向涉及骆物业的业刘主公告。（2）允业主签点名。根据有关遵法规政策豪，可有两订种方式：一是签名寻表（住宅帮专项维泪修资金仰列支范府围内专伶有部分柿占建筑撇物总面狭积三分舌之二以路上的业论主且占米总人数蹦三分之宽二以上鲁的业主杆同意）仅；二是业狗主大会叉决议。（3）申切请列支。售房单位跨持有关材遭料，向主僵管部门申究请列支。（4）主梅管部门进瞒行审核。一是造激价审核语与集中凤采购制蕉度。项航目预算茂一定金捎额以上会或情况江较为复套杂的，务实行造宣价机构刻审核;预算金汉额60钩万元以饼上的工筑程项目般以及电足梯、锅沸炉等成磨套设备嘉，原则炎上实行陶集中采诊购制度，由售房补单位委托繁政府采购保中心进行踪蝶招投标。二是现场荣勘查制度笨。项目预做算由造价复审查机构而实施造价葛审核的，馅造价审核劲机构会进而行现场勘膜查，房改彼办可视项纯目实际情辨况由2人棍以上进行剧不定期抽务查。（5）用拨付资犬金。资金中植心凭主美管部门茧审核意填见书（饲以后或甩许有备斑案通知田书），向售房单优位办理资春金划转手葬续。2.紧急项目版程序。一是各体单位应户结合自搬身实际或，提前当制定应歌急支取朴预案。可参考《北京北市住宅奶专项维咽修资金肺管理办蚀法》（边京建物［200脆9］8泡36号极）第二筹十九条谱，所称岁的紧急扮情况包搬括：（墓一）屋辨面防水相损坏造侵成渗漏滨的；（揭二）电燥梯故障佛危及人艰身安全惠的；（倦三）高费层住宅枯水泵损凶坏导致伙供水中迷断的；效（四）磁楼体单问侧外立勤面五分窝之一以撇上有脱津落危险仇的；（简五）消替防系统宁出现功旗能障碍牲，消防负管理部盏门要求乌对消防骄设施设吓备维修届及更新丘、改造裙的），掌明确紧病急项目马范围。二是应脆急支取兔预案应储经双2铜/3以食上业主秒同意。三是出现看紧急情况贵时，应按肾照预案先逝行处置，洗再补办资子金拨付手楚续。（需堂要提醒的淋是，实施隔紧急项目贫时，特别暗是隐蔽工皂程项目，载应提前沟荣通，避免蝇在工程量蹄以及造价左的后续审滔核方面出绸现争议）常。（三）臭售房款包使用政冬策1.《关于旧住画宅区环境洽整治有关膜问题的通灶知》（国管房倡改[200攀8]29瓜2号）（1）糠整治范趟围。（2）吴整治内柱容。（3）项汇目申报和虫使用程序反。（4）赔资金筹佣集渠道颈。２．《关