X年承德房地产市场简析新

2010年承德房地产市场简析2010/12/301第一部分:承德市场总况第二部分:区域房地产市场研究第三部分:承德房地产项目分析2010年承德房地产市场简析目录2第一部分:承德市城市经济概括2010年承德房地产市场简析3城市规划“一核三带”三带为：围场—隆化—中心城区—承德县—宽城城镇带；丰宁—滦平—中心城区—平泉城镇带；兴隆—鹰手营子矿区—承德县—平泉城镇带将建成6条高速公路（承朝、承唐、承秦和承德至坝上高速公路等）、3条城际铁路、一座支线机场。到2020年，承德中心城区居住人口控制在80万人以内，建设用地控制在84平方公里以内。规划期末GDP达到3000亿元。重点发展现代旅游、钒钛钢铁、清洁能源、装备制造、新型材料、特色农业六大主导产业。城市规划4城市规划--城市空间实施“南进、西扩、北移、中疏”的发展战略将中心城区划分为主城区、北城区和南城区三个分区。主城区主要职能为行政、文教、商业贸易、生活居住区，其中旧城组团中历史形成的老商业中心是城市的核心区域。北城区主要职能为现代物流区。南城区职能为工业区。“疏出”机关、“疏出”企业、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城区由过去承担所有城市功能向功能分区合理布局转变。围绕中等城市建设，优化城市空间布局5按照规划，承德市城区面积确定为1250平方公里。承德城市性质为：国家历史文化名城，山水园林城市，连接京津冀辽蒙的区域性中心城市。到2020年，承德中心城区居住人口控制在80万人以内，建设用地控制在84平方公里以内。规划期末GDP达到3000亿元。近期2008—2010年；远期2011—2020年；远景展望到2050年。根据规划，到规划末期，承德市城镇化率达到59.6%，实现地区生产总值3000亿元；三次产业比例调整为10∶45∶45。规划重点发展现代旅游、钒钛钢铁、清洁能源、装备制造、新型材料、特色农业六大主导产业。在城镇体系结构上，将分为大城市、中等城市、小城市和建制镇四级结构。其中大城市一座为中心城区，中等城市一座为平泉，小城市8座，规划建制镇95座。城镇体系的空间结构为“一核三带”。一核为中心城区，三带为：围场—隆化—中心城区—承德县—宽城城镇带；丰宁—滦平—中心城区—平泉城镇带；兴隆—鹰手营子矿区—承德县—平泉城镇带。将建成承德至北京、承德至朝阳、承德至赤峰、承德至张家口、承德至唐山、承德至秦皇岛6条高速公路，铺设承德至北京、承德至唐山、承德至赤峰(承德至坝上)3条城际铁路，在中心城区附近新建1座4C级支线机场(坝上旅游支线机场)，改造112和111国道市域段。该市将通过“南扩、西进、北延、中疏”带动城市向南、西、北三个方向发展，疏解老城区职能，形成组团式结构。国家历史文化名城，山水园林城市城市规划6承德简介：一座因庄园而兴起的旅游城市，中国唯一一个具有皇家贵气避暑胜地城市相关指数单位增长率市域面积39519平方公里19.6%户籍总人口369.38万人5.08‰GDP715亿元11%财政收入101亿城市居民人均可支配收入13282元10.1%国内外游客1081万人次43.2%旅游综合收入72亿元42.7%经济发展7经济总体企稳向好，发展基础进一步巩固全市生产总值完成715亿元，增长11%；全部财政收入完成100.1亿元，其中地方一般预算收入45.2亿元，增长19.6%。狠抓投入保增长，全社会固定资产投资完成567.2亿元，增长46%，其中城镇投资520亿元，增长51.5%。全市规模以上工业实现增加值306亿元，增长13%以上。全市金融机构新增贷款167.9亿元，同比增长39%。全社会消费品零售总额完成218.2亿元，增长18%。全年接待游客首次突破千万大关,达到1081万人次，实现旅游总收入72亿元，分别增长43.2%和42.7%。荣获“中国十大休闲旅游城市”和“中国十佳避暑旅游城市”称号。全年引进市外到位资金130亿元，同比增长27%。实际利用外资7000万美元，同比增长17%。保障性安居工程建设加快，新建廉租房42.44万平方米，经济适用房38.73万平方米。城市居民人均可支配收入13282元，增长10.1%；农民人均纯收入3850元，增长6%，提前一年完成“十一五”规划目标。就业形势总体稳定，城镇新增就业3万人，下岗失业人员再就业1.9万人，城镇登记失业率控制在4.5%以内，农村富余劳动力向非农产业转移10.8万人。经济发展8城市结构调整编制并实施钒钛钢铁、清洁能源、食品医药、装备制造、物流业5个产业倍增计划和服务业发展规划。钒钛钢铁提档升级，基地新厂一期工程开工建设，承钢钒钛资源综合利用改造提升项目全面完成，建龙、兆丰技改升级配套工程投产达效，宫后钒钛新厂等一批新增长点项目竣工投运。清洁能源发展加快，风电新增装机48.4万千瓦，总装机达到70万千瓦。第二个百万千瓦风电基地建设方案上报国家发改委；围场御道口5兆瓦光伏发电项目进入国家首批“金太阳示范工程”；丰宁抽水蓄能和核电项目进展加快。产业聚集区建设加快推进，完善支持园区发展的政策体系，编制完成10个产业聚集区单项规划，全市产业聚集区面积达260平方公里。科技创新能力增强，规模以上装备制造业和高新技术产业增加值分别增长14.7％和15%。安排1000万元鼓励重点产业技术创新。承德国家钒钛新材料高新技术产业化基地被认定为国家高新技术产业化基地，全钒液流储能电池开发集成化应用等两个项目列入省重大科技创新专项。20种产品被评为省名牌和优质产品，“山庄”和“板城”被认定为中国驰名商标。节能减排有力推进，完成77家企业节能工程，淘汰落后钢铁产能130万吨、水泥111.2万吨、电力装机13.7万千瓦、酒精和造纸各4万吨，完成39项化学需氧量和62项二氧化硫减排项目，单位GDP能耗下降5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别削减6.5%和6.3%。经济发展9第二部分：区域房地产市场研究2010年承德房地产市场简析10承德市场情况2010年承德市房地产市场依然保持积极向好的势头：商品房销售量维持高位，商品房成交均价平稳，商品房可售余量进一步消化，商品房新增供应量有所下降，具体情况如下：1、商品房销售量维持高位。全市商品房销售备案面积为150.22万㎡，同比上升35.52％，其中，商品住宅销售备案面积为110.33万㎡，同比上升26.70％，环比上升2.78%。2、商品房成交均价平稳。全市商品房成交均价为3884元/㎡，同比上升2.87%，其中，商品住宅成交均价为4810元/㎡，同比上升1.49%，环比上升2.43％。3、商品房新增供应量增加。全市商品房批准预售面积54.49万㎡，同比上升26.62%；其中，商品住宅批准预售面积28.78万㎡，同比上升16.25%。4、商品房可售余量进一步消化。截至12月，全市商品房月末累计可售余量较去年同期最高点减少10.13万㎡。承德市房地产市场整体情况11截止2010年12月，承德全市（三区八县）取得销售许可证项目共有56目，商品房累计可售面积为150.22万㎡，已售面积89.2万㎡，待售面积61.02万㎡，占可售面积的40.7%。其中承德市可售面积约72.26万㎡，已售面积约43万㎡，待售面积29.26万㎡，占可售面积约40%。

分析：

从统计数据来看承德市商品房待售面积占可售面积比例的40%左右，可以看出开发商销售压力依然很大，但是大量待售房屋并不代表商品房高空置率，按照规范统计口径，商品房空置率面积是指商品房竣工交付后一年以上未售出的面积。目前，承德市中心区的所售商品房是取得预售许可，但未竣工交付使用，不存在商品房空置问题，所以目前承德楼市还处于理性发展的状态中。承德房地产市场供应情况承德房地产市场情况12承德市土地市场情况2010年承德市土地市场动态[2010]经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双滦区滦河镇滦河发电厂路西地块编号为[2010]03号地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途准入产业类别规划指标要求出让年限投资强度（万元/公顷）竞买保证金[2010]03滦河发电厂路西228543工业热轧张力减径机组及纵剪生产线综合项目容积率不小于0.6绿地率不高于20%建筑系数不低于30%50年不低于12455000万元若竞得人在出让期限内，改变出让地块规划的土地用途等土地使用条件的，由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。

13[2010]04：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双滦区二幅地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：地块位置土地面积（㎡）土地用途准入产业类别规划指标要求出让年限投资强度（万元/公顷）竞买保证金双滦区陈栅子乡化育沟村京承高速路南侧1号地块37531.1工业水泥制品生产项目容积率：≥0.750年不低于625400万元双滦区陈栅子乡化育沟村京承高速路南侧2号地块33895.9工业沥青混凝土搅拌项目容积率：≥0.750年不低于625350万元若竞得人在出让期限内，改变出让地块规划的土地用途等土地使用条件的，由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。承德市土地市场2010年承德市土地市场动态14承德市土地市场2010年承德市土地市场动态[2010]05：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双滦区二幅地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]05-1双滦区双塔山镇下店子北山1号地块东侧118439.91商业住宅容积率：小于等于1.6建筑密度：小于等于25%绿地率：大于等于35%商业40年住宅70年1800万元[2010]05-2双滦区双塔山镇白庙村原啤酒厂地块78581.07商业住宅容积率：小于等于2.0建筑密度：小于等于29%绿地率：大于等于32%商业40年住宅70年2500万元[2010]05-1号地块及[2010]05-2号地块规划住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上15承德市土地市场2010年承德市土地市场动态[2010]06：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双桥区编号为[2010]06号地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]06狮子沟香蜡厂南侧3871商业容积率：小于等于1.3建筑密度：小于等于35%绿地率：大于等于30%40年90万元若竞得人在出让期限内，改变出让地块规划的土地用途等土地使用条件的，由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。该地块地上附着物补偿款由竞得人支付给狮子沟村委会，由村委会负责拆迁补偿。16[2010]07：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双桥区碧峰门编号为[2010]07号地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]07碧峰门47726商业金融、公共服务设施容积率：≤0.9建筑密度：≤40%40年5000万元竞得人需在该地块设置一处4轨制幼儿园为周边住宅服务，占地面积8亩，建筑面积3600平方米2010-2-22承德市土地市场2010年承德市土地市场动态17承德市土地市场2010年承德市土地市场动态[2010]08：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市双滦区双塔山镇编号为[2010]08号地块（两宗）的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]08大三岔口杜家店144564商业容积率：≤0.8建筑密度：≤40%绿地率：≥40%40年3000万元大元宝山村部南侧容积率：≤1.1建筑密度：≤40%绿地率：≥40%该地块内地上、地下的各种管线管网的迁移整改等事宜，由竞得人自行负责处理，费用自理。2010-2-2218承德市土地市场2010年承德市土地市场动态[2010]09：经承德市人民政府批准，承德市国土资源局决定以挂牌方式出让位于承德市鹰手营子矿区滨河东路编号为[2010]09号地块的国有建设用地使用权。并委托承德市土地储备交易中心具体组织实施。现将有关事项公告如下：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]09滨河东路7328.95商业、住宅容积率：小于4.6建筑密度：小于0.45商业40年住宅70年200万元该地块规划住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。2010-2-2219承德市土地市场2010年承德市土地市场动态[2010]10：一、此次挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]10大石庙偏岭承朝高速西侧30641住宅容积率：≤1.4建筑密度：≤25-28%绿地率：≥30%70年

1000万元该地块规划住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。2010-3-12

20承德市土结地市场201夕0年承德市肥土地市场苹动态[201榨0]11：此次挂鹅牌出让地滋块的基本篮情况和规努划指标要核求：编号地块位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金[2010]11砖瓦窑A-3、A-4号地块83003商业住宅容积率：≤2.0建筑密度：≤35%绿地率：≥40%商业用地40年住宅用地70年5000万元该地块沉规划住漂宅套型吩建筑面疏积90平方米以喊下住房面州积所占比彻重，必须痕达到70%以上。2010代-3-1宝22010年第一季埋度承德市称土地出让逼面积共120武744启5平米，娘总建筑费体量为175外349仓2平米，其楼中商业及兆住宅性质液土地出让稳面积为4835米13.8蛙6平米，终总建筑吐体量为607概867平米；工宅业用地土贿地出让面挺积为2999可70平米，总络建筑体量附为187套125平米；互纯居住辞用地出庸让面积萌为4239犁61平米，愧总建筑沃体量为9585煎00平米。总结21201部1年市场华预测承德楼友市在全缺国大形弟势的影葡响下及把承德市路多样的众房产政规策上会肺出现短形期楼市犹回暖及抢在未来3-5年内的长摇期的小价继位的稳步精增长(增长幅址度不会张很大，程在200元-500元每平凤米徘徊,增长是齿针对09年一月起元的楼市)现在全童国各个浙地区都序出现楼望市回暖缓现象，手相信这介不是短诉期的现态象，这移只是中订国房地坟产上升暑的趋势迈，而各级个地区胡的区域盲政策也夜不尽相荣同，预喜计承德夹的三年欺大变样器会成为菠承德市脑房产价齐格增长亮的催化萍剂。从吐上述项佳目的统童计数据同及明年娱的放量伸来看，拔预计承雀德市（晋三区八模县）商夹品房市档场201溉1年累计扁可售面覆积为200万㎡左右洽，其中承匙德市预计狡在150万㎡（含埋新增和余相货），开蚁发商明年吧的竞争压洪力及销售下压力依旧柄很大。2011年承德房躁地产市场参预测22第三部分:承德房嘱地产项抽目汇总折分析2010年承德房嫂地产市登场简析23承德市四区域房谁地产市柏场总汇航表承德房护地产市劫场项目纵汇总24承德市问区域房冻地产市礼场总汇我表(续)承德房地顶产市场项槐目汇总25承德市局区域房醉地产市训场总汇绩表(续)承德房找地产市侨场项目岩汇总26承德市区娱域房地产拨市场总汇满表(续)承德房地文产市场项夸目汇总27凤凰御景项目规模占地512亩，总面积52万平米，商业面积65000平米，物业类型多层、小高层、高层、别墅、酒店户型（多、小高、高）1房1厅1卫（38），主力2房2厅1卫（80-100），3房2厅卫（110），主力错层3房2厅2卫（148）价格水平价格未定，11月开盘，预计均价3800元。客户群体客户基本为3区8县居民，北京客户占5%，大学城附近客户居多，如老师。销售状况目前处于咨询阶段，登记客户较多。营销推广售楼处内部包装一般，模型比较有震撼力。报纸，电视，网络，路牌，户外广告皆有应用。承德典型笛项目分析凤凰御景28凤凰御景项目规模总建筑面积30万平方米物业类型住宅周边环境位置较偏，但背靠山，拥有良好的自然风景价格水平均价4800元/平米开盘时间2010年8月关注理由中泰自然城是北京中泰房地产新推的住宅项目，总建筑面积为30万平米左右，共50多栋，2010.1.29日开始内部认购，价格在4700元以上。营销推广售楼处内部包装一般，模型比较有震撼力。报纸，电视，网络，路牌，户外广告皆有应用。承德典型烤项目分析中泰·自然城29项目规模总建筑面积81171平方米物业类型住宅容积率2.5价格水平起价4980元/平米均价5700元/平米最高价6500元/平米客户群体本地人仍以郊区县的宽城矿主和承钢客户为主，承德市区客户购买力不足，购买人群较少项目环境项目地理位置不错，处于城市次中心，交通方便。营销推广电视广告，公交移动广告，报纸，网站，户外广告、承德典型秘项目分析欧尚风景30项目规模占地16公顷，总建筑面积36万平米，2万商业。物业类型独栋、双拼、洋房、高层户型概况高层1房58-63，2房83-91，洋房：150-210价格水平一期均价5500元，客户群体本地人仍以郊区县的宽城矿主和承钢客户为主，承德市区客户购买力不足，购买人群较少销售状况一期推出花园洋房260户，首期2006年10月推出5，6，7，8四栋楼约80户，剩余3套，2007年3月2期开盘，二期A’B座约500套房子，A座2006年8月开盘，B座2007年4月开盘，销售状况很差。营销推广电视广告，公交移动广告，报纸，网站，户外广告，案场简陋。承德典麻型项目什分析美地湾帽景31项目规模60万平方米，一期总建筑面积11万平米物业类型多层、叠拼、独栋户型概况面积配比从90㎡到600㎡不等，其主力户型为125㎡-151㎡三室两厅双卫。价格水平一期2480元，目前5600多元/平米客户群体周边8县客户为主，承德市区客户相对较少，承钢客户最多，占总客户的30%-40%。宽城，滦平客户也较多，相对滦电的客户不多。销售状况2006年5月1日开盘，销售100多套，之后至今月销售10-20套，还剩20多套房营销推广承德日报，广播电视报，以及承钢dm单页，售楼处比较陈旧。口碑传播较多。承德典察型项目毯分析兴盛丽坛水32项目规模总建面110万m，2期大约22万平米物业类型小高层和高层户型概况2房100平米以内，3房130-138平米价格水平均价4000元，最高价4500元客户群体市内较多，几十户承钢客户，滦电的不多，极少外地人。销售状况2007年10月16日5，6，7，9四栋高层352套开盘，2日内售罄。营销推广电视（cdtv--1，2），报纸，广告牌，车体，在宽城横幅广告。承德典际型项目闯分析世纪城33项目规模总建筑面积20万平米物业类型多层、高层、TOWNHOUSE户型概况1房40-50平，2房80-100平米，3房100-130平米，4房160平米价格水平2期起价3300元，均价3800元左右。客户群体市区的比较多占80%，外县的少战20%，附近金隆建材城得私营业主也比较多。销售状况2005年1期开始销售，目前已经售罄，二期高层在售，平均每月销售20-30套。营销推广高速路牌、主要在广播电视报承德典头型项目悠分析新世家34去化速度燃：通常，肤承德市楼虫盘的平均朴消化速度匠为每月20-匆30套，年怜消化量赶最大为5万平米左御右。物业类型蚁：目前市历场存在的步产品类型光主要为多板层、小高猾层、高层怎，从消化沉速度看并出无明显差鲜异。户型：摩二房和铃三房为钓主力户婚型，其趣中二房董面积在80-1遥00之间，涂三房为110-牛140之间，130平米左浑右居多暂，大户败型比例宋较少。客户：境按区域秒划分主写要为以么下4类：市华内客户爆；市辖知宽城、夕丰宁、辫滦平三陈地；承似钢客户迫；少部斑分外地漫客户。潮其中前杠三类为仓承德楼缘瑞盘的主委要客户扁群体。承德典型袋项目分析总结产品规划忌设计处于崇一个较低磨水平，园仇林、户型昨的设计水答平等可进椒行大幅提惊升。价格：哄大部分奇楼盘价时格平稳弱上升，森市场前阴景普遍村看好，券升值预勿期较大曾。推广：推爸广手法比俩较传统、济单一，主赚要为报纸茫、户外、啊网络、电焰视四种，霞报纸广告毕仍为最有唱效媒体。现场包添装：整圾体包装欲水平较石低，围附墙、售滩楼处等遥无亮点麦可言，啄比较粗爱糙，无悲样板房亦展示。销售人员念素质参差暗不齐，专菜业水平有槽限，服务屡意识较差条。35户型面隙积区间主总结在售高端转项目中，目有洋房产轧品的，只听有水榭花医都。水榭花集都洋房窑：三室膀：13牲0-1俩50㎡夸四室：疼180保-20念0㎡耻目前一蜜期房源茄剩余货属量2套宰以内。欧尚风剂景两室80野-90㎡槐12层昌小高层三室12勤0-20监0㎡惩12层政小高层兴盛丽水多层：二棵室90-芒100㎡异三室厨一厅1渠10-1夺20㎡斑三室两馋厅13藏0-14墙0㎡4皱室2厅馅140～纠160㎡吩5房跨(复式)炉180厕～210捧㎡市场销售甩状况良好征，户型面驾积，市场剂接受度较奖高。根据市场弦情况判断圆：我们决仔定选取商水榭花玻都洋房明的面积金区间作亮为参考殊：三室：托130阿-15悄0㎡畏四并室：1蓬80-张200间㎡由于项赌目比较猎高端，百不配置顺二居洋丽房，以晕此来屏杏蔽中低民端客户域，让高迟端客户灭享有专违属感与坟档次感漂。项目汇总绝分析3637建筑风婶格——痕不够丰岁富，客症户对风棋格选择袋不敏感除兴盛枕丽水，迈水榭花勾都，欧室尚风景逗外，其励余大都秤为现代套简约的有建筑风炊格。市场尚处异初级发展结阶段，建针筑产品及牧风格还不绵够丰富，签亦不具鲜琴明标识性棚。整个承日德的建欣筑风格丙较为单援一，市窝场空白酸点较多告，这种果情况为三本项目彩提供了冤足够丰兽富的施誉展空间亏，为打归出市场向差异化弱，寻求冬风格亮五点提供系巨大空料间。承德人耐对新事灿物接受皱能力较鸡强，购矩房者未舰呈现对竖某种建奸筑风格北的特别效偏爱。市场概况天总结37按照消培化速度享看，高忆层、小纷高层、核花园洋玻房消化毙速度未宾呈现明棋显区别梨。不同人群含对高层（追高塔）认绍知有差异曾，年纪较相长者对高吐层的认知乐度较年轻篮人低。数据来末源：销赚售部市觉场问卷祸调查市场概冷况总结产品类别过——市场仪主流产品渣为高层、凶小高层、雨多层，少叨量别墅，液花园洋房牙在市场上戚较为缺乏帮。38户型配嫌比——封三房基斑本在5挠0-6催0%左顽右，二衫房在2嫁0%-协40之奴间。房型配比房型配比兴盛丽水二房25%世纪城（2期部分）二房40%三房60%三房50%别墅