XXXX年世联廊坊市绿宸地产固安项目

走向未来，更决定未来走向!——绿宸地产固安项目定位报告谨呈：绿宸地产项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略项目背景。本体分析开发商目标本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，属于北京周边陌生区域固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区；固安与北京大兴区仅有永定河相隔，古有“天子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉；固安距北京天安门50公里，属于京郊区域；50公里本项目位于固安县城南部，距离固安县城核心区2公里；本项目属于固安县城市总体规划（2008－2020）南部工业区内居住用地；廊涿高速东干渠京九铁路106国道固安站固安核心区北部工业企业南部工业区项目地块本体分析项目区位固安本项目位于临空发展带的中心层内，毗邻第二机场，发展潜力巨大；交通优势明显，具有承接北京人口疏散及空港人口的区位，本项目紧邻106国道，交通便捷，距离南三环车程40分钟106国道、京九铁路纵穿全境，京九铁路在固安设有车站和货场；大广（大庆、广州）高速北京段直达固安县城；廊涿高速公路横贯东西，向东30公里与京津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速衔接；区域内943路公交直达北京；廊涿高速公路南六环南三环南四环南五环京九铁路京开高速106国道大广高速紧邻106国道，出行便捷，至北京南三环车程40分钟；距离在建地铁大兴线南兆路站距离约25公里；943路公交，直接通达北京；首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程距离京九铁路固安站不到3公里；区域交通——项目交通——大兴线本体分析项目交通943路公交车首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程53.5公里，快车33站，慢车47站，发车间隔约15分钟大广高速公路河北段，计划2010年开工，2013年建成通车；地铁4号线大兴线预计2010年10月开通，终点站南兆路站。周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受县城中心现有配套固安人民医院文固安第一中学固安人民政府文京安学院聚宝龙超市固安镇医院明珠商厦固安人民法院文政府学校商场医院周边有少量配套，且配套低端；项目地块距离固安县中心距离不到2公里，可享受县城内配套设施；项目地块本体分析项目周边配套固安核心区启动区（南五里）汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡引清干渠沿街餐饮106国道启动区周边配套公主河农兴路106国道固马路本体分析项目四至106国道一期二期三期启动区前期售楼处位置天顺家园小区回迁小区加油站云龙湾酒店混凝土厂垃圾处理厂固马路引清干渠加油站在建道路木材林农兴路搅拌站周边道路现状良好，地块较为规整，具有水体资源东至：106国道，双向六车道；西至：固马路，双向四车道；南至：云龙湾酒店；北至：农兴路，双向四车道项目四至尚品阳光地块现状项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持本体分析项目经济指标经济指标整盘（开发商提供）一期（根据用地红线图）启动区规划总占地面积1815亩500亩228亩住宅建筑面积165万平米约83万平米约38万平米公建建筑面积19万平米酒店：2万平米小学：1.4万平米幼儿园：1万平米医院：0.4万平米文体活动中心：1万平米菜市场：0.5万平米其他商业配套：12.7万平米--------居住建筑密度30%30%----容积率1.522.52.5绿地率30%30%30%汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡公主河沿街餐饮106国道启动区周边配套本体分析启动区启动区地块规整，无可利用资源，紧邻国道，北侧紧邻回迁别墅区，周边有少量低端配套启动区（南五里）交通便捷；紧邻106国道，通过京开高速直到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环超大规模;184万超大规模社区（开发周期8－10年）具备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业紧邻北京，具备一定的城市属性；中低等容积率，物业类型可以有多种选择边缘地带，区域认知较差；紧邻主干道，噪声影响；周边配套较低端；回迁房影响品质优势劣势本体属性：北京周边，中低等容积率，配套齐全超大规模的区域开发项目对启动区影响较大！本体分析项目本体小结项目背景。本体情况开发商目标“资金快速回笼”“考虑大盘，给前期客户留足一定利润空间”世联理解：此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实现快速销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。“打造绿宸集团品牌形象，项目引领固安市场”项目背景开发商目标首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力项目背景世联解读整盘综合效益最大化，引领固安市场项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略问题聚焦。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；永清县固安县廊坊市固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道密涿高速京九铁路固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇

无强势区域价值吸引力主要客户流向燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊均价：6500－7500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度项目普宅项目核心区本项目区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；2010年2011年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米本项目将面临多层面的激烈竞争，主要对手为区域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量150万平米2012年预计本案入市时间2011年5月本区域市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米内向型，低品质，尾盘销售——分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高品质——主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场问题聚焦核心问题Q1:强寻找区域白机会,挖膨掘区域发走展价值，队突破现有屑区域竞争劣氧势Q2:事寻找市场跌机会,愤挖掘自身清价值体系威，突破激梯烈综合性市场邻竞争审视现有乒区域认知踪蝶、市场基物础、本体责条件与目升标实现间右存在的问掀题世联的蔽大盘操它作经验大盘操作语，有规可圈循：不是随行矿就市，大管盘也可把惠握、可控治制启势炒卧作区域涂奠定形耳象，灵守活应变挡产品升寸级，精忌神属性图传递生牛活方式控制卖点材、控制节双奏、控制替价格远郊大盘弹，看发展搁、看客户紧抓区撤域发展通前景，适把握客触户真实粉需求项目背景核心问饱题聚焦整体思路项目定位启动区策痒略项目机辫会寻找整盘操已盘策略机会寻找广。区域机宏会寻找市场机会修寻找价值体系慰建立区域机会——从患城市发葵展视角宁寻找机闯会区域机奖会凭借优越驳的地理位黎置，固安唉将在北京爽城市发展四过程中受姑到南城发尊展计划、垂第二机场盏建设、大符七环发展缓的多重利佳好影响，对取代东部屑方向成为筹新的城市爬发展热点北京城市赢定位国家首筹都世界城市文化名湿城宜居统城市大七环捕范围的圾北京城用世界城善市2005贿年2010绪年2015长年2020烂年205俊0年中关村咳、CB迫D、金事融街的忠逐渐成只熟CBD怠东扩、柱“南城凉计划”构、首都马国际第啦二机场察等东带动北奇京全面都发展，衣特别是册向东南肃方向的裹延伸北京城市边发展近期远期远景内容来源残于《北京瞧城市总体奋规划20黎04－2干020》《北京练市20愿10年蜘政府工畏作报告安》区域机会北京城市未来城市西部发展带东部发展带中心城区域山区区域山区区域“两轴两辟带多中心诊”北京城穗市发展守格局中心城区萝不断升级杜完善，东喘部区域首验先启动，盲西部区域风以生态涵井养发展为垒主，形成著多点带动界的城市格服局高度发展夫新城/05舍年启动姑重点新描城通州——现代国飞际化新躬城，北卧京未来踏城市综互合服务拍中心；主要功芹能——行政办诊公、商放务金融勺、文化未、会展等。亦庄——高新技绳术产业勾中心、阴高端产踪蝶业服务逮基地、赵国际宜袋业宜居物新城；顺义——北京绿绢色国际畅港；主要功能冲——现代制雕造业、勺空港物晴流、会毕展、国凭际交往富、体育咏休闲等；发展中新拥城/09甲－10俩年启动横新城大兴——宜居、宜膜业的，具灵有综合性守区域服务专职能的京会南绿色新敬城；主要仅功能—援—生物医桥药等现化代制造圾业、商仙业物流尾、文化燃教育等汁；房山——首都西南胸枢纽、友拔好产业新叨区、山水终文化名城活、宜居城盈市；主要功能骨——现代制造架业、新材添料产业、矿物流、旅么游服务、翁教育等；昌平——科教创等新基地炮、人文恼生态景怠区、和悟谐宜居狐新城主要功能障——高新技简术研发断与生产抄、旅游幅服务、标教育等；怀柔——国际交湖往中心炭组成部美分，生浪态友好罩型都市哀产业园核区和重踪蝶要的科紫技创新鄙及成果胖转化基辉地；主要功能都——会议、旅凡游、休闲珠度假、影龟视文化等；密云——国际交往饲中心组成闻部分，环珍境优美、陷舒适宜居坚、节约高匙效、社会忽和谐的生唇态新城；主要功获能——科技含量嘱高、无污喜染的都市蓄型工业、蜂旅游度假疏、会议培辆训等；门头沟——西部综合重服务中心沃的发展平姐台，生态录、旅游宜庭居新城；主要功能股——文化娱葬乐、商瞧业服务企、旅游垂服务等；未启动新乳城延庆——风北京联系兆西北地区菌的交通枢哈纽、北京遥国际化旅使游休闲区问；主要功能教——都市型工氧业、旅游初、休闲度培假、物流趴等；平谷——北京东部掘物流、休童闲度假及膊绿色农业热基地；主要属功能—丈—都市型工叛业和现代功制造业、散物流、休邻闲度假等；东部新城之引领新城莲快速发展阻，目前已匙基本成形颂，部分区屠域进入升今级阶段，忽南部近城肺的远郊区睁县正处于贵全面启动竹阶段，发阅展空间巨蜡大；内容来榆源于《诱北京城砍市总体丢规划2罪004当－20剃20》通州顺义亦庄昌平房山大兴怀柔密云门头沟延庆平谷区域机会北京新城发展阶段京沈亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速新城发展获带动外围行城镇的发枝展，东部切区域为发推展成熟片透区，发展抓空间及后啄续动力有离限，南部宏区域在城慢市发展主趴线上，发判展前景良连好，主流袜影响力、冶吸引力建副立中交通圈辣范围确沟定通过去Goo为gle洗Ea凉rth走测量骨/规青划发展挠情况来源于《昌北京城市浩总体规划沿2004克－202眼0》/《北京市盈2010汤年政府工肺作报告》北京南段部区域旋：2010怪年初开始榜启动的南泉城计划推胆动了整个肤南部区域威的发展，英之后第二舒机场落户裂大兴的利健好消息又栏给南部区故域增添了打很多机会斯，并通过骗辐射作用倚间接影响薯到了廊坊范、固安、蛋永清等县迹市廊坊：泳城市升双级阶段江；固安：起醋步阶段；永清：起娘步阶段；固安：由南部发吓展带动，岭结合自身油城市升级妄改造，正父在加速发箭展。产业阵园的不断使完善也起养到一定的佣助推作用炊。刚起步，句发展中北京东部魔区域：200档0年起豪由CB钞D发展哗带动整箱个东部战区域，差另外由烦于首都岭机场的炉辐射效剧果，东横部区域策逐步发炭展至通干州乃至护燕郊，腊而近期侄香河、池大厂区花域也稳院步发展盐起来。燕郊：形发展成怠熟；香河及大孔厂：起步厌阶段；区域机会北京近郊区县发展区域机会——从阔城市发搬展视角尼寻找机侦会区域机会处于北摆京世界漫级城市扬发展体疯系的重粱处于近期快速推动发展线路之上，发展空间及机会巨大区域影响力及吸引力将在区域发展进程中快速强势化区域机键会——从估世界级猛城市视漫角寻找法机会——从捉重大规城划、设陈施建设可视角寻民找机会区域机会据丰台燃区相关毛负责人鹊透露：首都第刺二机场她“落地伞”大兴泻已成“曾定局”，预计10月躬份对外湖公布，北京市撇有关方面坐低调处理护相关事宜谣，但业已稼抽调人手挑到大兴开让展前期工尘作。大兴易区已经为趣新机场预纤留了备用河地，该预宋留地目前巡寿已具备建口设机场的袍基本框架学，并已在拆除梁违章建筑。《大兴木新城规扬划》中换第12告6条明确指防出：“要做好第慢二机场晓落户大房诚兴的准旱备，预留足鸣够的用地提，严格控泛制预留用果地的端净浩空和侧净辣空区域，横适时开展件与新空港有配套的集笼疏运交通脉设施建设王的规划准上备工作。可”北京首丝式都国际住机场相迷关负责饰人透露板：新机场不会与现哭在的机场盲错位发展，而将同酒样建成一界座大型枢纽英机场，建设规罪模会满足仇每年600酷0万人效空港经宫济将为似城南区侧域经济炕新的增钳长极，缩慧强势占串位城市客发展极谷点，快抽速摆脱购现有区册域竞争核局面区域机会第二机场选址第二机场约3公里固安广阳永清第二机需场预计202组0年达到4宫000祝万吞吐僚量区域机会第二机场定位及发展第二机怕场的设突计吞吐设量80挺00万裹~1亿居，即使挎按照目奇前的增订长量预抚测首都尸第二机爪场的旅高客吞吐证量也将鸟排名于抗世界顶条级；并且，按槽照发改委栽的说法，星预计20乔15年建奶成运营，捷将是下一膀个时代的篇机场；全球前十栗大机场年库旅客吞吐邀量（20初08年）数据来源随：国际机特场协会万人次/伸年首都机娘场20继09年核11月暴30日雷年吞吐丽量达到腹600习0万第二机出场的设满计吞吐挥量80站00万遍~1亿定位为麻现代化险世界顶费级机场静，建设园开发时窄序长达箭25年豆吞吐量年201520202025203深0203局5第二机场巧拟投入使显用预计达到4000劲万年吞吐捞量预计达到8000支万年吞吐村量设计运背力800刻0万~谱1亿初建期成长期发展期成熟期本项目开蚁发周期由临空园产业化顿向空港曲新城发唱展粗放的控、低效摩的、单继一的土笛地利用偿方式集约的、疲高效的、民复合的利糠用方式由到高端的、锅高附加值绪的产业由到低端的、病低附加值作的产业由到由到单一的咸公路交侄通，不凭完善的麻配套立体交痛通体系完善的挑生活配稳套高建筑忆密度的狼工业区宜产宜您居宜商筑宜游的居新城市社区设难施生活德化发展理念堪：以价值蛮为导向的惊新一代空刮港新城市聚，突出“跨公园化、殿体验化、价生活化、倾娱乐化”区域机会第二机场定位及发展区域机会固安之于第二机场固安作胆为业态色提升型伞空港市芹镇，未置来将提畜供办公薪、产业义及提升董生活质扎量的综琴合性配宇套设施城市配哥套成熟具备综合领性发展基咽础具备人才伸资源基础有发达由的外向山型交通待网络具备一穿定的产托业基础惨并且有用升级趋软势具备良侄好的自季然资源远基础有一定旅材游资源基怪础具备生态双产业基础具备旅世游服务目配套基窄础有足够叹多的发愁展空间与机场核除心城交通打联系紧密与机场挎交通联鼠系紧密具备工业乒用地资源具备吸引参产业人口罪基础广阳——栋复合发展充型空港市龙镇永清—跑—资源惩导向型弊空港市址镇固安——程业态提升王型空港市吉镇市镇类型设施作用代表设施功能复合型市镇提供公共服务完善城市生活功能提供商务功能图书馆、医院、学校、购物广场、博物馆、艺术馆、影剧院、休闲娱乐综合体、企业总部商务楼宇业态提升型市镇提供办公场所提高产业环境提高生活质量写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、购物中心资源导向型市镇提供旅游休闲服务完善城镇的各种功能以提高宜居性酒店、公园、高尔夫球场、曲棍球场、会展中心、酒馆、咖啡馆、图书馆、办公室、购物中心、精品商店业态提臂升型机鸟场市镇凳通过机腔场驱动蜜产业升放级或完就善产业淹链，有蕉专业的愚产业功雁能拉斯科虹琳娜的片总部办陆公楼斯劳贸俊易产业器园巴黎北部班II商务幼区功能特朽点：依托机场挥，以某类满产业为主霞要驱动力凡形成或发方展的城镇暖，都有较择成熟的产评业园或产高业集中区促；有吸引美产业人挠口的居豪住、公秃建配套浊设施，翁能够形料成一个脉综合服后务的中乳心；空间特点取：产业用地界比例突出有相当比拢例的居住抢用地和配最套用地生态绿地摊占一定比浑例设施类蒸型：写字楼勿、科技剥园区、槽数据中补心、文纵化娱乐慰综合体竟、公园蚕、会展慌中心、丙购物中互心代表案宿例：维拉潘乖特（戴察高乐机固场）、付拉斯科籍琳娜（更达拉斯络-沃斯勒堡机场形）、巴叛黎北部纵Ⅱ市镇包(巴黎睁戴高乐木机场)估、埃格谁姆（伦猎敦希思租罗机场野）、埃反尔克格客罗夫（把美国芝捕加哥奥恼黑尔机足场）区域机会固安之于第二机场固安工业园已经形成了良好的投资结构，信息产业产业占据主导地位固安工业园区品牌效应逐渐扩大固安工业洪园三大主盼导产业信息产女业、汽档车零部断件和机班械制造所占的投谦资比例之罢和达到了气91%，波其中信息贺产业投资波额度所占喷比例达到衡了53%慕，占园区椒投资额度叨的半壁江丙山。跨国公司盯最佳投资纺开发区中国十大军最具投资除价值工业贱园区200族8中电季绿环奖锤——绿洪色制造艺最佳基污地中国最但具投资叠价值十房诚大环保芦园区最佳通信柴产业基地河北省槽高新技嚷术区域微特色产标业基地河北省高销新技术区赏域特色产摇业基地河北省惧发展速弯度最快毯园区最具投资智潜力省级汁十强开发诵区资料来伍源：固事安工业棒园网站以现有漂信息产神业为基窜础通过室机场驱毫动产业芽升级或滥完善产脏业链，寨形成专欠业的产凉业功能缎，带动即规模产灾业人口卸进驻以现有信殿息产业为埋基础，依材托机场，抄以信息产谷业为主要肯驱动力形虑成或发展晨的城镇，茶形成较成陵熟的产业赚园或产业锹集中区；区域机会固安之于第二机场区域机寒会——从重洁大规划、塔设施建设生视角寻找换机会区域机会作为第侄二机场茫重要组放成部分自，区域辽升级指匪日可待务，基础享设施建优设，高民等级生涉产、生资活配套压即将落婚地在现有产饮业基础上响大力推进杜产业发展敲，带来大育规模产业山人口进驻机场大规逼模建设与慢前期快速盘发展阶段杠与本项目竹开发时序饥吻合度高鹿，本项目富可充分利催用机场开胸发进程带枪来的各项舟利好区域价值钻建立区域机会——机会点僚：多重愉规划利应好下的裁快速区顷域价值让增长北京城绸市发展算新方向Q1:垄寻找凡区域机李会,挖绿掘区域冻发展价贪值，突迟破现有端区域竞扶争劣势——价值点：北京第二成机场建设城市级滥别规划顾利好，货与房山造、大兴好南城区修域共享石，突破球城市发挣展方向岸竞争阻截隔；交通体膊系建立虽完善，进高速路迎、快速岭公交、邮轨道交训通均投舱入使用碗；城市级躺别综合凑配套规途划建设杜中业态提升逢型空港市羞镇城市群级正别规划利工好，与大螺兴、广阳包、永清共燃享，突破镜南部区域难强势带动京冀两地区域发展；高层级现代化综合配套规划建设中；机场建设中发展时序利好明显；现代化国际化市镇级别配套规划建设中；高端产业人口进驻将有效推动区域生活需求不断升级；机会寻作找。区域机宪会寻找市场机会歇寻找价值体躬系建立市场机会——从闸北京外音围区域获市场发扬展视角倒寻找机假会市场机会北京内挪城NEWS房地产奖市场发福展成熟妹区域东部：200较0年C辣BD启讯动开始筑，随着含CBD异的成熟宴，房地谢产市场雾也成熟肿起来，启现处于辣深耕、凯完善阶糊段北部：随着北部杜居住区及昌中关村、冈上地区域叛的发展逐筝步成熟，险房地产市器场也成熟唱起来，现泄处于深耕尖、完善阶鹅段客户认舌知高、甜区域发计展有限房地产市掘场发展受清限制区域西部：西部山昌地及绿伪地覆盖议较大，施基于此座，区域芳内可用包于房地充产开发蒜的地块月有限，表而可开捎发地块兵已较为淋成熟，陡且暂未谊有明显蠢规划利判好，现政处于深炉耕、完鲁善阶段客户认顿知较高割、区域捏发展有腥限房地产夜市场快包速发展惧区域南部：较为落后街，但20顾10年开阿始启动的既“南城计郑划”，塞以及首都稍国际第二菊机场落户林大兴的消螺息都推动冲着南部区悔域快速发崭展，现处隔于快速发宜展阶段客户认知旅较差、区泽域发展空宗间巨大随城市场发展方访向转变钓，北京程南部是镰未来房呢地产市昼场的重辞要发展惧方向北京东部猜及北部区案域通过1他0-20休年的发展查，都已经稍较为成熟胃，待开发住空间有限税，而西部券由于受地徒域情况的坦影响发展面有限。相比之翠下，南岗部较为招落后，朝但发展虚空间巨成大，于段此同时般由于政麦府的政刘策导向歼，南部盼必然成趴为北京慕房地产挖市场发血展的重防要方向市场机会固安市场之于北京以环线交史通为客群撤流动路径漏，南部区萍域市场在蜘区域升级术推动下，僻凸现区域抓市场优势扭，愈发分裙流被动外欢溢客群主要客户叔流向顺义均价：1.5瓦-1.终8万元竭/平米产品形式判：普宅、糕别墅、食类低密交通方式艰：公交、浑自驾车产业：空港\会并展\渡假通州均价：1.5-御1.6万士元/平米产品形胆式：普宅、类犬低密交通方碰式：轨道、公惕交产业：CBD配陕套燕郊均价：750庆0元/直平米产品形式爸：普宅交通方式厉：公交、较自驾车产业：无(规婚划产业纯园)香河均价：550倘0-6葡000臂元/平督米产品形贫式：普宅、类颠低密交通方束式：自驾车产业：家具城大厂均价：4500夏元/平米产品形式芬：普宅交通方匪式：自驾车产业：无房山均价：1.3箩-1.雕5万元分/平米产品形式菠：普宅、类拦低密交通方式狼：轨道、嘉公交、扬自驾车产业：CSD抽\化工暮\物流大兴均价：1.7晨-1.额8万元党/平米产品形式创：普宅、口别墅交通方式嫩：轨道、丧公交、具自驾车产业：物流\糊高新技枝术廊坊均价：6500昏－750他0元/拢平米产品形削式：普宅交通方式召：自驾车产业：会展\高甜科技产业固安均价：5500厘-600宅0元/平卵米产品形式劈燕：普宅、研别墅交通方式贺：公交、扣自驾车产业：工业园永清均价：550绍0元/给平米产品形式坐：别墅、类目低密交通方敌式：自驾车产业：休闲、渡艘假次要客河户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄均价：1.8腔万元/窝平米产品形藏式：普宅、类首低密交通方民式：轨道、锣公交自努驾车产业：产业新城市场机会北京东南部市场情况成熟发颜展区域启动发展乒区域燕郊等逼东部外圆围区域带受通州俩新城的智快速发卖展带动亚下发展筋较成熟中，价格调增长迅善猛，客叶群分流阳趋向显住著；香河、席固安区白域市场召成为首乎要承接吼区域；半小时耐交通圈脸所含区药域对比一小时交反通圈所含额区域对比一小时区途域：价格低廉早，交通方验式低级，袄产业结构瞧初级，发形展相对缓柏慢，客户驾构成多为锯价格挤压恒客户。而声其中东部体区域认知辱高，廊坊菌城市等级凭较固安高术级。因此纵，在现阶嫩段房地产史市场上固男安并无明特显优势。半小时区扁域：价格较高喇，交通便泽捷，产业裤完善，发狼展相对已废经成熟。盈而其中东薪部区域认循知高，顺崇义、通州创要领先于卧房山、大录兴、亦庄跃区域。其拖客户较为诱高级。截至20蹲10年7批月各区域陕成交居住恨用地楼面惭地价对比外围县盈市在楼尸面价格却上都有窄很大优香势，但睛由于东纠部区域鄙主要承蔬接通州介客户，魂南部区第域主要蛛承接大膜兴客户插，而土摊地成本让价值基张本相同饮，在考或虑价格白提升空券间上，东部区筐域具有芹一定的弃优势。市场机会区域市场类比区域定位产业发展情况基础设施客群来源市场开发情况市场特征开发商情况燕郊京东新城现代服务业、房地产北京东部带动高速公路、配套成熟北京东部客户外溢相对成熟，无利好普宅，7500元/平米竞争激烈香河家具第一城家具、房地产燕郊带动高速公路、配套低端燕郊客户外溢发展中，无利好普宅、类低密，5500-6000元/平米大开发商进驻大厂滨水新城畜牧养殖加工、房地产燕郊带动公路、配套初级北京客户外溢刚起步普宅，4500元/平米本土开发商为主廊坊京津冀枢纽会展、高新科技、环保工业内向自然增长高速公路、配套成熟廊坊本地为主城市升级中普宅，6500-7500元/平米大开发商进驻固安京南“卫星城”电子信息类产业园区北京南部带动高速公路、配套低端北京南部客户外溢城市升级中，有较大利好普宅、别墅，5500-6000元/平米本土开发商为主永清生态旅游城市休闲渡假内向自然增长公路、配套初级北京客户外溢刚起步别墅、类低密，5500元/平米本土开发商为主市场机会外围区域市场类比燕郊作为外逝围县市缠中首个尸大批量且承接北利京外溢民客户的夺区域，发展已相每对成熟，比逐姻渐扩散极至香河为、大厂澡区域。劫而现今香河、固渣安已成为怕承接被动评外溢客群征的主要区瞒域，香河作为燕郊积堤压下的发川展区域，大开发侦商纷争悄且无强魄势规划虽利好，相反固安处滑于起步浆阶段，枝受大兴山、房山岛快速增造长带动域，强势运规划利毙好不可欠替代，即将弹成为继幼燕郊之谱后承接丧主流外蛮溢客群末区域市足场，且糖区域市凳场发展肠条件优舅于其它金“全北京向南看、向固安看”的新格局即将形成。香河、固韵安为承接湖被动外溢室客群的主绪要区域，霞但香河竞退争激烈且氏无强势利绑好。固安生不可动摇逐的发展地赴位将其推直向继燕郊筋后承接外柴溢客户的殊主力区域锈。外围县协市详细控对比市场机会处于市场绳新发展方雄向上区域强势隐升级推动警市场成为旗首要承接坑被动外溢缴客群市场市场机会——从此北京外殖围区域躁市场发挑展视角逢寻找机坏会市场机会——从北伴京外围区店域市场发辆展视角寻念找机会——从区扫域市场发制展视角寻俊找机会市场机特会北京永定河106国傻道橘洲中宏新界学府芳灾园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫颤城天顺家公园方城馨苑第九区恒基现蔬代城永定河孔嚼雀城低密度项明目普宅项嫁目核心区本项目固安房地晴产市场以缸普宅项目们为主，主骆要集中在躁核心区红，南部及沈北部零星侮分布；核童心区价值茫最高固安市场剖目前主要举代表项目北部区令域南部区域市场机会区域内市场核心区板旺块——以朽中小规模位中高容积防率普宅项嚷目为主，雄平台价格冻集中在5妻500-抵6500昏元/平米氧，目前仅至万汇广场酸在售，开畜盘当月销犯售400秩套，新政狭后每月8歌-9套；购可开发空告间有限；项目恒基现代城第九区万汇广场橘洲中宏新界学府芳园红城位置位于廊坊市固安县固涿路北位于固安县新中街与玉泉路交口位于固安县新中街与106国道交汇处位于固安106国道西新源街南财政局西侧位于河北廊坊固安京开高速106国道与固安新源街街口位于固安新源东街北侧位于固安县新源街与育才路交汇处，农行南侧规模总建筑面积：24万平方米总建筑面积：14万平方米占地面积：3.2万平方米；总建筑面积：10万平方米占地面积：4万平方米；总建筑面积：13.6万平方米占地面积：14万平方米；总建筑面积：50万平方米占地面积:43000平方米；建筑面积:73000平方米占地面积:6万平米;总建筑面积：10多万平方米容积率22.92.791.632.1建筑类型小高层、高层小高层小高层小高层、高层高层多层、小高层多层户型68-110平米的一居，85-97平米二居，104-139平米的三居85-97平米的二居，114平米的三居，还有170平米的跃层大三居二居89-128平米，三居120-128平米58-70平米的一居，70至120平米的二居一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米60平米一居，90-97平米两居，120平米三居59平米一居;70-80平米两居;115平米三居，其中二居为主力，占2/3客户构成客户多来自为北京，以大兴区为主，且多为在北京做生意或打工的外地人，东北客户纯投资的多，一次买好几套的客户占到20%；本地客户和北京客户各占一半；自住客户占60-70%，投资客大部分是北京来的，很小一部分来自外省。投资和自住客户各占一半。投资客户30多岁，主要来自北京南城。北京和固安的客户各占一半，投资客较小，有意向客户多是大兴过来的，或是南城的拆迁户。客户80%是在来自北京。纯投资客、自住各占50%客户大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域，占80%，固安本地客户较少，；自住客户和投资客户大概各占一半；固安本地客户占50%,多为固安一中老师、周边拆迁居民等兴.北京客户主要来自大兴区,大多以东北人较多,投资客约占30-40%推广北京搜房、焦点房地产网、新浪乐居网络（新浪、搜狐等）、报纸（北青）、车身广告焦点房地产网、新浪乐居焦点房地产网、新浪乐居搜狐、焦点房地产网、新浪乐居，106国道旁户外广告牌北京搜房、焦点房地产网、北青网北京搜房、焦点房地产网、新浪乐居价格5800价格未定价格5700预计开盘售价：6000元/平米一期售价：6500-7000元/平方米；二期价格未定6400-6800元/平方米报价5500-6500元/平米销售目前和11号楼已全部售罄一期4栋300多户未开盘五月底开盘，60套售完；六月底再次开盘，目前销售40多套总共1100户，因新政影响未开盘一期1000户以全部售罄，二期受政策影响尚未开盘160套房源基本售罄预计10年7月开盘客户多来复自北京，探本地客户借相对较少脉，投资、阔自住客户慌各占一半中小规麦模、中治高容积错率项目沫为主，户建筑形乱式多为胆高层和必小高层户型主犯要集中骗在40皮－60志平米一痛居、8徐0－1道00平滔米二居衡、10卧0－1养30平榜米三居单价区间纳主要集中三在550招0－65垂00元/滴平米目前仅惕万汇广熄场开盘午，成交探价格5慰700旷元/平络米，月原均销售衡88套市场机会区域内市场南部区躺域——卫规划中六新城区饱域，价摆格主要裤集中在峡580勇0-6裤200扭元/平穷米，可愿开发空徐间巨大项目方城馨苑天顺家园汇丰家园位置固安县京开公路西侧16米处，工兴路北侧紧邻固安106国道，距固安工业区仅500米紧邻固安106国道，距固安工业区仅800米规模总建筑面积：10万平米总建筑面积：50万平方米总建筑面积：5万平方米容积率2.22.57/建筑类型小高层高层小高层户型一居60平米，二居90-100平米，三居105平米76-90平米两居，120平米三居50-60平米一居，80-90平米两居，121平米三居客户构成首置客户占80%以上，大部分来自北京，固安本地客户较少；年龄40－60岁，大部分有车，多为被挤压的改善需求大部分为北京南城客户，打工外地人居多；自住、投资各占一半客，年龄40多岁，在南城做生意，部分客户在此置业是给老人养老使用；90%的客户都选择贷款客户大部分来自北京，多来自南城，刚需客户；固安本地的客户多为投资客，投资客多为本地的拆迁户；年龄40－50岁，多为改善需求推广未推广搜狐焦点网固安地区派发DM单，搜房、焦点等网络推广，固安当地报广，市内大兴区设有售楼处。价格一期销售均价：4000元/平方米一期6、7#销售均价：5800元/平方米目前销售报价：6200元/平方米销售一期已售罄，二期尚未开盘目前一期已售罄，二期尚未开盘开盘时间未定80%以辫上客户来井自北京，射年龄在4从0岁以上盐，多为改承善需求，纷自住为主单价区间摆主要集中观在580谅0-62歇00元/火平米户型主要悉集中在5坚0－60东平米一居双、80－疫100平旋米二居、算100－狂120平傍米三居中等容积剂率，主流肯住宅，建悉筑形式为蹲高层、小蹲高层市场机会区域内市场北部区械域——颗京御系示列，产改品类型削丰富，俘品牌具心有一定烟知名度板，大露卫城8呀月8日申开盘，乏续客4扁月40您00组专左右，幅均价5筐300茂－60赏00元应/平米圈；可开状发空间赵良好；项目孔雀大卫城永定河孔雀城位置北京经济管理职业学院南侧（玉泉营上京开高速直达永定河桥南）北京与固安交接处，北京经济管理职业学院对面规模总建筑面积：100万平米总建筑面积：20万平米容积率2.320.8建筑类型多层、小高层独栋、联排、叠拼、洋房户型一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米大堡独栋全庭院约220-280平左右；全景联排约235-285平左右，；阳光叠墅约172-250平左右；客户构成大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半；95%来自于北京，5%来自于周边；北京的客户主要来自海淀、金融街和CBD推广短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址价格5300-6000元/平米六期大堡总价200-400万；联排220-300万；叠拼110万起；销售8月8号开盘，蓄客4000组左右一居6000元/平米；二居5700元/平米，三居5300－5500元/平米预计7月底开盘客户以北狮京为主，被低密客户私多用于周迟末度假，洁普宅客户颤自住、投迎资各占一像半京御系列蹈，低密及晒普宅项目竖，多产品腿线，产品随品质较好市场机会区域内市场固安的房蹲地产市场挽处于房地产发忘展初级阶觉段，多数长为当地语开发商讯，中小规胆模项目伸为主，少有大疯盘项目；市场同质化竞争严廊重，户泊型均以80-注100受平米两居为主跌力供应（正占比70羡%左右）液，一居面枯积60平现米左右，钞三居10扁0-13塞0平米之走间，建筑桥类型多以小高层件板楼为主，中亚小规模为欲主；目前市故场价格鸣主要集恶中在5300瓣-620盟0元/平米扎，以满足北寻京南部筒区域刚枣需客群膛需求，茧价格差怪距主要症存在在症地段及去周边配裳套上；新政后叠大部分会项目都代在观望妹中，目迁前仅万冷汇广场轰及孔雀额大卫城借在售，欺大卫城臭一居消恼化能力气最强（律全部认贫购），池实现价批格最高券，二居扁占比7抓0%，孕消化9纱0%，诉价格实爱现仅次核于一居草，三居厅价格实欲现最少聚，消化鹅90%杂；市场机会区域内市场受北京炎高企房栋价挤压馒，区域伐客户主曲要来自劣亦庄、恐大兴、颤丰台等梅南三环启以南的厕外溢刚岩需客群本项目邀：京郊秒陌生区削域主流查规模大范盘，面裁向主流蔽置业客贼群到达本阿项目的踢置业路舍线：道路交通梦：地铁4号绳线，京开卡高速，1路06国道客户的她主要来圆源区域彻：刚需客满户——互亦庄、菜大兴、熟丰台等竖南三环蓬以南的体刚需自垮住客户简，看重家固安商票品房的档性价比廊涿高速副公路南六环南三环南四环南五环京九铁路京开高泼速106国顽道大广高扁速亦庄丰台京石高震速大兴市场机会区域客群分析客户的主冻要来源区美域：投资客户姑——主要火来源北京吹丰台、朝轧阳、海淀拍等全市客汉户，看重悄未来第二就机场给固腔安带来的洋升值潜力螺；丰台、大府兴等南部客户——访知谈孔雀菌大卫城蛙销售代束表——访炮谈中宏摆新界销教售代表北京来宪的客户涉占了80%，本地蛾人买房惜的不多纱；北京客户晓中40%-炭50%是川纯投资，这批客祝户年纪在怠40-5究0岁，私企老饥板及一粗些个体杠较多，秧新政后尾这部分筐客户几机乎没有泥了；也有自住的，年纪妹约在20-3敲0岁，他们一央般是两口照子新婚买房，月收健入不高忙，两人套每月收入之喉和在60家00-7访000元老之间；北京来的驾纯投资客洁户都有10-欣30万左右的车；还有北京耽大兴、南效城来的拆迁户，因拆醋迁得了带不少拆超迁费，切就上这辽边多买几知套房投柴资，或是买上一走套房自尼住再买子辆车；99%的客户都案是贷款。大部分为冬北京客户广，投资客和自住客户均有温，大概各占一半；投资客主要还育是来自目北京南部及东部，像丰台、朝阳，大兴，海淀、廊查坊也会有繁少量投购资客，巴主要还疲是偏南隐一些，筹以个体为购主，主要还医是看重固构安未来的发展机扁会及京御的这个惕品牌，孙年纪大扑概在40岁左右，司新政后青有这部尖分客群纷没有太魔大变化休，只是炭稍微有往所减少咬，主要姜还是因赶为固安填现在的也房价还趴不贵；自住有30-4谈0岁带小兼孩的夫妻，在南潮城上班肉，多为葡打工族栗，在北有京买不慎起房子驳；也有另年纪大料点的客相户给孩征子购买您，可先仿自己住吊两年，口将来给孩子用墓做婚房；也有部倍分客户用系做第二居澡所，周末休梨息度假油使用；刚需、自宫住的客户输居多，大多数泻客户都润有车；有部分客麦户是孔雀饼城的老业违主介绍朋香友来购买言；部分客歌户会问是始否有精装。市场机会区域客群分析——访谈刑塞纳香堤愤销售代表大部分饭为北京客航户，多来自南三环秩以南亦庄、衰大兴等蠢区域，超多为打臣工的外地人；自住客梯户与投捉资客户美各占一庸半；投资客户昂多为40删多岁，外地人奥在北京做生意，或者圾北京的药回迁户麻，大兴、丰台、朝阳南部较多，看该中固安未纠来升值潜书力；自住多想为20甲多岁的卧年轻人向，在此桃置业用裹做婚房，繁多购买申70平吴米两居序；部分年纪织大的客户资在此置业筐用于以后养老；大部分客朴户都选择贷款，一次性葬付款的停客户很阀少。——访绿谈学府跌芳园销碑售代表大部分为透北京客户怒，多来自大兴等骂南部区吹域，大概予能占到80%偷，固安本地竭客户较少浪，部分为旱固安三中条的老师；目前自住客依户和投资客户大概各占一煤半，但前哈期以自摔住客户问为主，群投资客佳都不会泳在这里叠居住；客户看钞重现房鼻，还有很教育资束源；大部分健客户都览选择贷漆款，一次捉性付款腾的客户璃很少；前期产品砌已经入住卖，入住率大堵概70-委80%。市场机会区域客群分析客户速畅写姓名：免李先生职业：老绵板年龄：4它0购房目梅的：投资现居住：折北京朝阳极区大郊亭腐桥附近“年初且的时候板知道固昼安这地飘儿，最筛开始关平注是因珠为大兴迅那机场；离固养安最近发，将来摩肯定会裤升值，责你看顺厌义都涨泉成什么故样了；搂现在固蔽安这么椒便宜，欢所以就狼买了”“自己不覆会去固糊安住，额买来主放要是出刘租和升净值，这险地见效凳益快，播比燕郊钥什么的鸽升值潜命力大多挣了；”“我对房况子本身的设计、园洞林、配套赌、户型都挺看重医的，比较站信赖有名争的开发商忙及大盘，催而且大社幼区才有好告的产品设计讯嘛，环境律、品质才有保证拆，以后不桌管租还出培手都非常位方便，比爷较看好80-拜90平偶米的两反居和1跪20左或右的三敞居”客户关注东点：80据-90平贫米&12胳0平米+焰前景+规摄模+产品诞+社区环音境+配套抵+园林客户速写“06第年的时腹候就已皱经知道幻玉固安了饥，最近会开始关此注是因献为新机场；离固涌安就一挡条河之舱隔，将灿来肯定砌会升值萄；”“主要还是蹦看好未来吉的升值潜降力，不排柴除几年后援机场起来宾了固安的功配套成熟告后，去住妇固安的可竞能；”“我比苦较关心忘房子的户型、与配套及朋社区环梅境都挺看重柜的，得保抛证房子的服品质，以荒后不管是油自己住还容是转手都愤有好处，策会买大盘邪，大社区醒才有保证躁，以后不境管租还出考手都非常绘方便，比症较看好80-茄90平刮米的两矩居，总价合就适，也只熔会买80间-90的喉两居。”姓名：李室先生职业：个异体年龄：3仍5购房目牢的：投资现居住躬：北京烛丰台区赵看丹桥捕附近客户关注观点：80望-90平锄米+前景旋+规模+虏户型+社关区环境+测配套+价因格客户速解写“固安绑不远，意我开车训也就4虽0分钟史左右，滩现在北乞京去哪胜不要大剩半个小屠时，以住后地铁授到黄村仙之后就付算坐公甘交也很屑快，主果要还是乱便宜，抢现在买湿着住，址等机场粱起来了栽，什么时候术需要钱卖袄了还能矛赚一笔。”“北京乞适合创志业，至轮少年轻的时坑候不会回搬老家。”“现在既赔然已经决鞠定在这买灿房了，就个得选个自己算喜欢的，住着方便的，看珍好90-1范20平米浪左右的房碌子。什么卖泽场啊、餐末厅啊…至仔少得近点俘吧，最好孤能有个会所啊、养公园广场什么的，祥朋友来了惨大家也有忍地方玩啊邪。社区绿化文也应该多跌点，要是标能有好锡玩的小毙品摆设哑，那就摸太喜欢疲了。”姓名：勉徐小姐职业：个沃体年龄：2绩9购房目的惑：投资兼自朋住现居住：荣北京丰台鸟花乡客户关注白点：90泛-120节平米+社终区配套+排园林设计洞+性价比爪+交通客户速绘写“一直粉住的都粒是七八桌十年代云分的公鱼房，户乞型比较井老旧，佣木地板孝也有点同坏了。蓝一直想延换个舒惰服点的进房子，研但四环罩这边的逐房价涨辛的太快坏了，光仆靠我和杆老伴的海退休金案肯定买截不起。茧固安那已边的房愿子，价格比寸较便宜释，而且怜有南北术向的房彩子，通丙风好，奋很适合训我们老迈人居住，如果周蜓边环境跟肯得上，就救更好了。有考虑针以后在四那买一衰套，毕灶竟离北京也诉不是很远，给孩奥子做婚探房也可避以，或摔者将来习升值了哑卖了也戴合适，蛇这边的番房价还筑是涨的港挺快。当然，如是果选择固偶安买房，由对社区规彻划、居住苗环境等肯西定会有要能求的，看励好90平朽米左右祝的两居。最好是板楼，蹄南北通牺透的那种万，有广场和绿善地，可以扰走走路趟、打打传太极。正平时生政活的日常配聋套也要有，番年龄都比搞较大了，慢不可能跑奇老远去买泳东西。”姓名：曹疮先生职业：瞎退休年龄：呆54购房目的柱：养老兼投托资现居住心：北京垃大红门客户关注租点：90企平米+大甜盘+产品猫设计+社眠区环境+会社区配套蛙+园林规悄划自住客户振需求销售代表严语录——户型&价坐格固安市宾场在新白政后受期了一些讨影响，钥现在房煌价现在虚普遍是辟550减0-6帆000樱元/平寇米左右狭，北京澡的客户赴大多都摘是刚需乌客户，男挺看重漠价格的商，目前也的这个刊价位，走还是会陪有不少古客户观瓶望；区域80-怜90平央米的二滋居最好卖劲，100爷-12付0的三愧居也是比较戴好卖的，填超过13净0左右的墓卖的不是既很好。小剪户型问的绩人较少，弦在这边不呀是很吸引颈人；北京的伍客户并骄不要求掠大面积邀，满足居住械功能和基本舒熔适度的前提赶下，要海是面积做小锈点，总价低蛾点，会更公好卖。销售代表打语录——规模&品迎质&服务因为在北什京同样的咏钱肯定是冶买不到太旗好的楼，汇虽然选择霜的这个地线不好，但魔是在这买版的话肯定与是要买好一幸点的楼蒸盘。小区仍周围的自环境肯庭定要好术的。到固安买我房的客户不太在意区开发商的赴品牌。毕竟也纱不是这个恩行业的，堪老百姓知倦道的少，脆也不是很已懂。电梯公矮寓好卖。1剂0几层的献这种还有垮高层的都郊比较好卖数；板楼好，塔楼溪现在建熊的都比州较少，朗几乎也源都没人结买。他们都劣会在意价格，楼盘品质，绿化和户型。北京来的错客户对景昨观，绿化梨比较关注斥，他们本口身欣赏楼刊盘的眼光涝就比较高啦。关于物业驶，安全第湾一，保安伴保洁维修角，没有其跟他更具体奏的要求。签对高品质起物业期待或不多，但物业费吐要透明。社区基础配套一定要鞭有，方纹便日常吓生活。庭比如超雕市、餐锐饮、美掩容美发久等，如碎果能有锯学校配抓套就更建好了，综合社养区对客户退的吸引猾力还是胜比较大孙的。需求特锄征：户型功能积，舒适度葛，总价，呈交通便利鹿，社区配座套、园林百规划客户速歌写“本来镰没想过亦在北京舍买房，津主要是逼太贵了谈，而且珠老家也妄有房子榴，虽然姻说两年缎生意好洞攒了点段钱，但仓就算在黄村垃买房还闭是很吃惠力的，以前司对固安榜不了解丢，想着根应该挺柳远的，扫上个月绩一朋友椒来买房乡丰，怂恿讽着一起谦来了，膨到了发再现还挺植近，而址且价格比黄村便金宜了那么史多，回穴去和老袋婆一商浊量，买趣一套吧勾，反正挥现在钱载越来越村不值钱笔了。”“不想回誓老家了，北京厌挺好，粒以后不径想干了优就在固绸安养老剑，也挺帮好”“平时以没事基排本在家发里，所偏以我对缺房子本潮身的质量和且社区规慢划都挺看重程的，要讲墨实力，首坝先大盘是很信得易过的，还洽能有点名构气，这样孝说出来也毛觉着住这有面汤子，而且贤大社区艰才有好童的产品设歌计嘛，欧环境、耗房屋质谊量才有保顾证，这劣社区里氏不是有阶水系嘛训，挺好渡，偶尔刮和朋友轿打打球田，聊聊闲天，这艰出来近市去的不层仅朋友萄羡慕，挠自己也似住着舒盐坦，生续活嘛，隙简单点抱、休闲侮点就挺难好，看育好80-抢90平劣米左右嘴的两居，”姓名：劣王先生职业：个订体年龄：3筐3购房目的向：自住现居住卫：北京照大兴黄邀村客户关注衫点：80灵-90平汽米+大盘反+产品设冰计+社区娃环境+房肺屋质量+库社区规划坝+价格客户速词写“固安房忙子价格和洁老家也差签不多，但蹦毕竟这离客北京近嘛推，结婚总要尽有自己的亡房子，先在这越边买吧，以后有最钱了再盐在北京端买。”“暂时钞没想过坦回去，向两个人迅工作都阳比较稳颠定，北婆京也不桐错”“这段时裕间里我俩释几乎转遍害了所有楼车盘，不喜欢燕樱郊，什么都骑没有，白准天都没有票什么人，异干什么都漠不方便而羽且太乱。测但真正喜表欢的不太挪多。不是铃绿化少、钉社区里活绒动场所不雹多，就是瘦户型不合鲁适，我们收想找一个采既不老套族又很宜居，抗最好还皆能有点特设计感份的房子葬，就算盼是被迫扫住在这嘴里，也问不能亏席了自己液吧，其实，在龟这里置业拢也就是过啦度吧，现耕在我俩都衣还年轻，工作是康最重要，还好这初边交通还熊不错，到配套也洁能满足订基本的出生活需阴求。能成浸个家，呆弄套可友以保值的房子，国住着就踏壳实了，会浓买120少左右的三烛居，考虑券以后有孩匠子及父母励来住”姓名：枯魏先生职业：职截员年龄：密27购房目乖的：婚房现居住秤：北京洪西红门客户关注明点：12商0+价格狡+产品设名计+社区皆环境+社孝区配套+书交通+前王景客户小寺结自住客户主要来自亦庄、大流兴、丰台等南三环课以南片区秒，首期客尚户受北京虎高企房价司挤压；投资客傅户主要来源授于丰台、朝阳南皂部、海淀及范廊坊等区域，冲主要看中踩区域未来雾升值潜力和及项目产夜品；以在北京衔南部、东僻部区域工铜作、生活圈的外地人狱为主；首期自住死客户有一音定支付能酬力但非常乞有限，无法支付包北京市区奸内的房价味；客户关逐注自住客户拍：户型功拣能，总价胁，交通便藏利、舒适烦度，园林坏规划社区砌配；投资客户修：户型设缺计、前景回、项目规苗模、社区妇配套、社室区环境及妈物业管理诵服务；市场机会区域市场小结市场平台醒