知名房企房地产项目开发进度管理

项目开发进度管理2010年11月24日

开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点

一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失，都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划要服从大计划，局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次某项目开发总流程图某项目设计流程图某项目工程流程图某项目销售流程图三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，相互影响，组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计划中，进度管理我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。三、要严抓进度管理的落实，首先进度计划制定要科学，一经确定要树立进度计划的权威性，毫不动摇地推进各项节点的落实。四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素，设计报建是关键环节！1、项目取得后，首先要进行各项决策，包括市场定位、产品定位、规划定位等决策，准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地获取后二周内，营销部就根据项目区位、周边情况进行项目提案，技术部提前介入直接了解市场及策划意图，营销及时对技术部的设计成果反馈意见，营销在完成定位报告时，技术部也初步完成了规划及户型建议，公司领导班子在此基础上，迅速决策，各项目基本都是在拿地一个月内，确定了项目定位和规划思路，为后续各项工作的开展明确了目标和方向。也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定，规划在各经办人员之间揉来揉去，迟迟到不了最高决策层，延误了决策时间，甚至是别人同期拿的项目已经开盘销售，规划还确定不下来。目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审批；两个月内完成规划方案确定，开始方案报批工作；公司要求各项目最迟不应该超过八个月落实四证，具体申请贷款条件。江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位，紧接着提供原始资料、营销初步设想、看现场，要求设计单位二周内提交2～3个规划设计方案（含户型选择、立面选型），江苏公司在确定了各项技术指标、规划条件符合后，直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监及各对口部门汇报营销定位和规划构思，第一时间一次性听取各方意见，7～10天内修改完毕汇报第二轮，这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户型和立面风格，马上可以进行深化设计。2、立项决策完成后，才是迈开了项目开发的第一步，如何加快进度将项目尽快推向市场，过去可能更多的是要迅速开工，边设计、边开工、边报建，搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格，“三边工程”也越来越困难。只有迅速完成设计成果，迅速组织报批报建，早日取得施工许可证，才是节约时间，尽早开工尽早销售的硬道理。对于一个合格的施工队伍来讲，浅基础单层地下室一个月抢到正负零，标准层五天一层都是可以做到的，延误也不可能成倍时间的耽搁，但设计不抓紧，设计时间翻倍确是经常发生的，报建不提前沟通好，打回重报时间就是翻倍，因此项目建设中，真正消耗时间的不是施工本身，而是设计报建等前期工作。成都公司心语花园售楼部复制上海公司的夜上海项目，立面设计上参考林语溪项目，迅速确定了设计方向，施工图单位提前介入方案设计，都有效地加快了设计进度，缩短了报建图、施工图设计时间。通过提前与政府各个部门沟通，有效地缩短了取得施工许可证、预售证的时间，使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的XX中心、香槟花园、心语花园和XX花园项目，全部在2010年1月进场施工，示范区4月底全部完成，“5.1”对外开放，五月份全部形成销售并取得了很好的销售业绩。五、进度管理要求正确区分主次矛盾，次要路线要为关键路线让路并创造条件。在各项工作推进过程中，不同的阶段工作的重点不同，就需要正确区分主要矛盾，为关键节点的实现创造条件。项目初期岂，为尽快章形成示范缘瑞区展示形旦象，售楼弱部、样板枝房、园林乐的施工就金是主要矛烘盾，管线碧设计就必棕须为示范场区让路，深施工队伍蜓、材料采粗购的选择煎就必须以灵满足示范宵区的进度按需要为主虾。例如江独苏公司跨香槟国券际项目寸，2009年9月8日获取土减地，组建锣公司，年没底售楼部染、示范园匆林已开始斯施工。在项目服建设时亡期，单筐体按销姜售计划睛达到预袋售形象须是关键淡节点，闯除此以挑外抓好缘瑞工程质旨量、确泰保如期克交楼也肾是关键立节点。股份公棕司总结斜了各地掠区工程凤施工进解度的基平本特点迟和差异丹性，对雾工程工梅期作了房诚明确要墙求，以脉规范各细地工程我进度管送理、保泄证公司垮收入结绢转的计青划性。阶段内容工期备注施工准备场平、土方、道路30山地可适当增加基坑支护市区60+20xx指地下室层数郊区60

基础灌注桩70~90视主体高度和地质条件预制桩45~60

天然基础30~45只用于多层结构底板和地下室30+15xx指地下室层数多层主体7nn为地上层数高层主体5n

外墙工程从结构封顶起算50+5n

市政及园林管线、园林、道路等70

工期调整精装修60~90视工程量（多层或高层）坡屋顶15

春节假期20

裙楼、架空5mm指裙楼层数气候0~20视雨季长短冬歇

视当地情况各施工阶厕段参考工世期第三部分顽：项目开县发进度管崇理的控制剖要点进度管理至要重点把垒握四个主性要环节：一是项目形呀象区的倘形成（刃包括售势楼部和赢样板区浇）；二是具备预闻售条件校；三是拆除外架慎、园林施押工、形成砍良好的销扔售形象，牌促进销售奋；四是完成市虫政配套违，竣工色验收，筒按期向铅业主交挡楼。一、开盘和前项目进厉度管理的果重点及手宿段1、优选示株范区的位霉置，营造化销售亮点急。（1）找准贪定位做妄好规划劣的同时什，要兼出顾优选如示范区万的位置换。示范区要彩能独立使匆用，与最挺便捷的交禽通路网相英连；自然条碗件优越焦，便于毅营造高轿品质的霞环境；便于营造薪较大规模移，园林可夏以直接提班早进入施尾工。例如：武柄汉XX心语项隆目，占鹿地637亩，售收楼部位铲于项目例中部临锁城市规携划路一优侧，在航选择示晌范区时让除了售皂楼部周悟边的园柱林景观勺，还将快园林示攻范区一蹲直延伸路到野芷得湖边并市形成了灾长达一他公里的失滨湖景顺观区，馅大大吸训引了售织房人的床眼球。江苏公司颂的香槟国者际项目，摆用地面积纺较小，在汤红线内打坏造示范区谢困难较大困，恰好项姥目二侧临独城市河道肆，红线与殊河道之间遮有20余米的夕飞地，爪考虑存甲在这一惯先天条钳件，江还苏公司神利用建纹筑退让贺红线的10米和20余米宽比的飞地译，打造焰了长700米宽30多米的滨掌水景观带的，这一景导观带不与器土建、管颗线施工发坚生交叉，壮园林成了大第一个进楼场施工的渔队伍。（2）尽快开玻展售楼部尚建筑及装喇修设计，炊选取已建硬成各方好枪评的售楼葱部，复用算图纸不失决为加快进挑度的好办格法。一般来说喘售楼部方多案设计、单施工图设傲计和装修愉设计至少辞需要二个隐月以上的比时间，稍知有方案反炭复则花费依的时间更鸦长。复用翅售楼部不轻失为一个此加快示范誓区进度的摸好办法。例如，江花苏公司的呆连云港项共目，201打0年7月19日拿地，8月初明确狂规划方案捐，确定了僚售楼部和耐示范区的替位置，售康楼部复用意成都公司肾金香槟，8月18日示范区杰正式开工泊，100天就完成辩了售楼部翁的内外装盒和示范园谱林，11月28日可以伏正式对共外开放穷。（3）尽快挣确定首珍期销售董户型的耽平面并幕委托样稠板房装峰修设计断，这样狮在完成喝建筑单浸体设计泊的同时贪就能完搜成样板驱房装修哈设计。要形成稍良好的谨展示效换果，样遵板房不膊可或缺穷，在单爬体平面绍方案确塞定后，爽就可以比委托室芦内设计遗单位提槐供创意姻思路，节单体进红行施工碑图设计展时装修雕正好也诵进行深调化及施井工图，钟这样土典建开工言时，内乖装的施洒工图设纺计及材美料样板培也基本奖确定，尚在土建铲施工的响阶段正鞠好进行雄装修的钻招投标朝，待土粮建达到逆装修进息场条件合时，装殖修的各闷项准备术工作都英已就绪则。（4）示范啦区要尽亏量不穿盗行综合乘管网。示范区胡由于要玻尽快形瓜成良好袭的展示挥形象，猜基本上章土建开氧工时园站林也要斤进场施龟工，甚挠至是土副建没有挖准备好傲，园林娱也要尽房诚早进场役，因为继园林完斑工后需色要有一肢段养护早和苗木泄返青的揪时间。脚所以示粉范区除左了售楼络部必不乡丰可少的从几条管从线外，惕尽量不稳要穿行好综合管甚网，无克法避免勺时就要伸提前在犹园林施霸工前把士管线埋惜下去。2、合理安矿排施工工捉序，加快期施工进度忽。（1）合理区鸦分示范区均及施工区织，二者要抗能完全独胜立互不干糕扰；例如：武羽汉XX心语项短目，示未范区在牵项目中咸部，施虫工区从蝇南北二婆端进入驰，示范辈区不断迷向南北租扩大，终但施工男图区域蛙始终不饶干扰示露范区的享封闭和咏使用。（2）园林迫要能提践前介入默施工，亿高大乔临木要能券提前种蓝植养护桨；由于园往林需要或返青和纲养护的说时间，词因此示紫范区的漆苗木越非早种下冲去就能传越早长召叶发芽童。例如馆武汉海泡上五月凭花项目傍，示范滚区不大蝴且与土揭建的交著叉也比蒜较多，疾但还是慕在项目膨开工初就期就见爽缝插针垄地把大钳乔木基泛本种植确完毕。（3）售楼部砌体量较小葛，可以采狂取办理临卖建的方式三先行开工世。土方、谈桩基一般狐可以先行酷施工，设予计明确后齿可以提前疾开始示范抛区的基础牧工程，为男样板房尽诸早装修施乒工创造条床件；（4）装修在拦售楼部、炭样板房砌奖体工程完胁成后可以激提前介入自施工，可泻以与门窗苏工程、外封墙工程相洗互交叉一塔段时间。例如：阁成都的筝几个项端目在土膀建主体杯结构完悦成后，晃第一时叶间完成舌屋面防切水和外间围门窗雷工程，互保证室她内没有海明水进弱入，确枪保室内项精装修律能按时路进场施云工。在室外题幕墙和宰石材施绒工时，皂要求外盯墙施工埋不能遍半地开花挂，而是莲集中力馒量完成秒一个墙击面段，挖拆除外卫脚手架抗，移交碰给园林棚施工后影，再去茶施工另杜一个墙伟面段。（5）示范区引要尽量减群少施工队音伍和所涉悲及工种，个更要避免厕工种交叉勤。每次在吃抢工时胞，铺排驱的进度悟计划往徒往能够带按时完泳成，但那实际上贿总是有建所拖延联，这主弃要是对滋于每个镰施工队它伍而言打，完成脖自己的押工作是院由把握婆的，但课很多家礼施工单桑位交织旺在一起肌，相互除影响相董互牵制扯，工作凡效率就绑大打折市扣，甚阅至是工真作面受览制约工凭作都无灶法开展辅。这就教要求我更们尽量逃要减少沸交叉，村处理好阶、衔接洗好交叉爪。3、发挥锈开发协乏调能力且，抓紧铅证照办狐理。（1）抢示范净区是对外烘展示的需喜要，抢开售发报建如萍期取得预巨售证才是隶各项努力墓的终极目径标。现在来欢看，抢休出一个底示范区妥是很容骡易的，供一来售谜楼部体邮量较小应，不容势易引起个建设、黎规划等青执法大乓队过分亲的关注绸，二来爸示范区君主要是电做园林晃，政府蚀本身也都鼓励。摄但示范议区出来统了，迟掉迟不能守销售，册带来的胸违章施真工的压杠力和市棕场不定扰因素的溉压力就抛很大了雀。例如：江搅苏公司紫椒晶山项目舱，在201牲0年6月23日就完成汇了会所的完外装修、话售楼部的拔内装修及转示范园林该，但一直另到9月21日才取退得预售获证。9月29日又出调交控政策，蜓销售受到抢了较大影诸响。（2）立项西、可研腥、环评浪，申领《建设用墨地许可湿证》受设计进敢度制约很侨小，可以焦提前开展摘；（3）规划取审批和快单体报除建合并缴，节约家报建时斯间；（4）利用增孕发后国有升比例<50％，工程妥可以采用卵邀请招标异。例如：助江苏公灰司是股懂份公司挑的全资炕子公司写，但在货办理工布商登记鸽时，工谢商部门啄认为江课苏公司厕的国有缎成分不捏足50％，营腹业执照她注明为省私营。象我们利蜻用这一降点，所类有的工勉程招投姿标办理谎邀请招缩慧标，大摸大节约晴了时间欧。（5）初步框设计与面施工图括报建同蒸步进行牌，施工凯图审查涌与专项朱报建、砌放验线膛同步进至行，都布可以缩恋短了报掏建时间兴。大部分豆的报建视工作前衫后有关茂联，但每也有很脖多相互帽之间是寨没有前荐后关系火的，例坚如：办生理建设赏工程规汁划许可绑证时可刻以同步牙办理施团工图审泪查、防坛雷人防蜻等图纸秘审查；身办理建月规证的威后期可筛以提前伯报入施宿工许可潮证的资逆料，建环规证和撒施工证王几乎可资以同时辽取得等呼等，筹锁划好，抖同步办劝理就可纯以节约疏报建时飘间。二、项俱目建设割及续销喇过程中辩进度管征理的重晌点及手盐段1、抢主竹体工程医，尽早俘达到预攀售形象舌。（1）开盘销着售后，仍患要关注设塘计、报建挖、开工建盐设的进度营。设计要能途满足报建旱和各项招型投标工作走的需要，佣报建要能辫满足有证平开工的需武要，开工开及建设要滔能满足销艰售货量持痛续供给的单需要。2、抢样解板房、颠园林施祝工，不倾断新增组销售亮些点。（1）根据销剖售需要，猛要不断建词设新的示饱范区和样持板房，设拔计及施工遥进度要能紫满足不断泥为销售提说供亮点的脂需要。公司每部年销售陷指标的脂压力很变重，这跌就要求披产品本匀身要不项断推出拼新卖点割，而不建是一个币售楼部龟和示范侨区从头婚卖到尾糊，例如豪武汉的厉十二橡别树庄园要项目，光在销售帖期内连可续营造荣了多个献示范区步，基本致做到了多凡有开箭盘必有猪示范园重林、样忽板房支澡持。3、关注市刃场变化，肚及时调整笨设计报建药。（1）房地到产市场磁经常波犬动冷热释交替，细可能需狭要根据河市场变室化调整歪规划设任计及户开型设计离，这就庄要求设确计及时乏跟从市攻场变化掀而调整罪，报建轰要能及奸时与规馒划部门史协调换贸图。例如：返武汉XX心语项氧目，在07年第四偏季度，吨考虑到谱市场变傲化，及咏时调整旦规划和符单体报蜡建，减匪少大户粮型的比般例，增掀加刚性翁需求的拨小户型剂，一些秧已经土鹿建施工忧甚至封权顶了的翼大户型渗，通过胳户型调斑整改为节赠送附能加值，误在08年市场低艘迷时，增模强了抗风缝险能力赢州得了一定性的市场。但是随蹄着规划议部门的持管理日键趋严格顾，规划淋一经审耳批，调滴整的可率能性已兄越来越植小。4、严控成迷本，强化少竞争优势责实现利润政目标。（1）示范箩区为了润营造良晚好的展希示效果显，建设堪标准可奴能相对翅较高，刻在项目缸全面建粉设过程捕中，就粪需要加扭强成本梯控制，胁始终将恭成本控践制在目嘱标成本渣范围内享。例如，仔武汉十杀二橡树览庄园项鸭目，07年示范区罢的园林造弊价约400元/平方米族，交楼椅标准的抵园林造天价约200元。（2）成本泼管理也虫是招投悉标工作载的管理锄，提前去选择确胜定合作村单位，眠也是进纹度管理铃得以落凶实的关大键。在项目建迟设过程中茂，除了土尝建工程，丙各类分包扁工程都将铲陆续介入脚施工，分多包工程之捆间以及与扫土建工程毕之间，存扑在的责任插不清相互写扯皮的事艰情很多，崇这就要求离要尽早确律定各合作您单位，尽删早在工作伪中进行磨涌合，否则绵影响到整扎体建设进响度的可能欢性是非常浪大的。（3）房地输产市场席的竞争代最直接添的就是锹价格的倾竞争，扭只有成讯本领先墙，才具榴有竞争斯优势，巡寿才能保赚证项目页预期利炼润，因区此成本虹控制至案关重要全。三、项目斯竣工交楼油阶段进度圾管理的重胖点及手段1、抓紧耕土建、送管网、耻园林施无工，如述期完成画工程实与物。（1）项目如感期竣工验裕收交楼的虑前提是各膊项建设能饶够按照计顾划节点落尾实，整个球建设过程组中要关注公工程质量迅和大的工加程节点，则确保各阶单段性的进避度都能如轰期完成。某项目忌主体进笼度计划风表（2）要保督证项目屯进度，诵首先要璃选好合地作单位真，二要卵科学安凯排各工场种要统赠一协调凶，往往定主体工驼程问题街不大，灶但工程择收尾牵鱼涉工种抓多，顾绞此失彼束，耽误研工期，匙尤其是薄部分市惜政施工梦，如水巾电、煤互气等属估于垄断战行业，疫施工单骄位市场滴意识差今，更难创协调，蔬经常耽绳误工期祸。因此，我湖们需要关响注外排栅水拆除的进彩度；关注状水、电、摸煤气、电森信电视等常垄断性管踏线工程施明工的进度蚂；关注交墨楼前园林疫工程的施