鄂尔多斯市某商业地产项目市场报告

鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告

２.房地产市场内部特征分析1.宏观经济环境分析市场调查报告的主要内容3.区域商业市场分析4.项目地块分析及趋势研究5.项目市场定位

一、宏观经济环境分析

1.鄂尔多斯宏观经济环境1.1综述鄂尔多斯整个“九五”期间，全市GDP以年均20%的速度递增。

2005年鄂尔多斯全市实现地区生产总值550亿元、比上年同比增长45％；人均GDP达到37000元，处于从小康向富裕社会的转型期；财政收入达93.4亿元，同比增长120％；城乡居民收入大幅提高，社会消费市场逐渐活跃。农牧民人均纯收入4601元，增长17.7％；增加693元。消费需求逐步升级，消费市场繁荣活跃，全市社会消费品零售总额连年增长，2005年的攀升160%，2005年社会消费品零售总额达151.7亿元。居民居住消费成为热点。近5年来，鄂尔多斯市的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，2005年，鄂尔多斯的国内生产总值达到了550亿元,占内蒙古同期国内生产总值的13%。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.101年到05年第二产业与第三产业发展很快。第三产业在国民经济中的比重大幅提升，第一产业的比重逐步下降。三大产业的合理划分必将使城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对鄂尔多斯房地产市场的发展非常有利。1.1综述消费品零售总额2004年后增幅更为迅猛。05年鄂尔多斯社会消费品零售总额达到151.7亿元，比上年同比增长151.7%。鄂尔多斯市城市居民消费层次加快升级，汽车、住房等成为新的消费热点，2005年，市城镇居民购房支出人均712元，与去年同期相比增长2.2倍；2005年，全市城镇以上固定资产投资达到367.9亿元，是“九五”期末2000年的８倍。2001年至2005年，鄂市全社会固定资产投资930亿元2005年，各类投资均保持了快速增长，鄂市的工业投资达到211.8亿元，是2000年工业投资的10倍；房地产开发投资达到13.0亿元，是2000年的92倍。

1.2增长因素分析及趋势预测

1、固定投资推动国民经济增长。从2003年开始，鄂尔多斯市固定资产投资的增长率大幅度提高，而国民生产总值的增长率也正是从此逐渐走到了高位，这正是投资拉动型经济发展的典型特征。2005年全市房地产开发投资达到13亿元，是2000年的92倍。2001年—2005年完成投资25.5亿元，占投资比重由2000年0.3％提高到2005年的４％。房地产业投资逐渐成为鄂市固定资产投资的重要组成部分。2、第二产业飞速发展拉动经济增长。2005年，实现工业增加值211.8亿元，增长20.2%，对GDP增长的贡献率达到21.2%。鄂尔多斯的第二产业突出表现为煤炭、电力、化工、羊绒、纺织五大产业，实现的增加值占到全市规模以上工业增加值的70%以上；全市规模以上工业企业由129户增加到333户，年均增长39.5%。3、第三产业迅速发展推动经济增长。鄂尔多斯第三产业这些年正是处于一个飞速发展的时期，它占国民经济的比例由2001年的26%上升到2005年的40.1%，第三产业增加值175.2亿元，对国民生产总值增长的贡献率达到47%，2006年有望超过50%。2.**区宏观经济环境2.1综述

**区具有丰富的自然资源，在能源型经济建设上具有得天独厚的条件。正是依托羊绒、石油化工、煤炭、建材四大能源产业的发展，**区工业资本原始积累在较低的生产力基础上，取得了飞跃发展。持续数年的工业总产值高速增长。工业资本聚集已达到较大规模，全区综合实力已得到相当大的提高。随着重点建设取得突破，作为支撑体系的基础设施建设也有了较大的改善，为全区经济的持续增长提供了坚实的物质基础。十五以来，随着**区城乡一体化步伐的加大，全区经济总量迅速扩大，经济实力显著增强。几年来，**区地区生产总值由2000年的35亿元增加到2005年的127.1亿元，累计实现GDP394.6亿元，是1949年至1999年这50年累计值的2.7倍，仅2003年和2005年三年的累计值就达到269.1亿元。随着GDP的快速增长，**区财政总收入由2001年的5.98亿元增加到2005年的29.4亿元，年均增长近80%。2005年**区财政总收入占年度预算的226.3％，同比增加20.1亿元，增长218％，总收入首次实现了三倍速度的增长。**区历年GDP增长率图41.250.0162.0180127.121.38%24.00%29.01%58.88%0204060801001201402001年2002年2003年2004年2005年年份GDP0%10%20%30%40%50%60%70%增长率GDP（亿元）GDP增长%1、近5年来，**区的GDP的一直保持平稳的高速增长趋势，经济发展已经进入良性快速轨道，为各个行业的发展奠定了坚实的基础。2、2005年，**区的国内生产总值达到了127.1亿元,占鄂尔多斯同期国内生产总值的23%，对鄂市的发展有着重要影响。3、**区“十五”期间后，经济增长更是走上了快行道，2001年到2005年国内生产总值年平均增长率达到了33%，且逐年上升，涨幅不断加大。十五期间累计创造GDP360.32亿元。三大产业占比重年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.11、2001年到2005年三大产业的比例调整不断调整并向良性的方向发展，第二产业虽然比重下降但是绝对值仍然增长。第三产业的比重迅速上升，说明第三产业发展迅速，对GDP的贡献正在不断增大。第一产业一直维持在较低水平，这与其产业性质和特点是分不开的。第三产业地位的上升是居民生活水平提高，和消费能力增大的重要标志。这将达到加快城市化进程加快，城镇人口将快速增长，这对**区的房地产市场的发展是非常有利的。2、**区的产业结构好，第一产业比重低，第二三产业比重高。说明该区城市化、工业化水平和服务业水平更高，人们生活更加舒适，消费能力更强。

二、房地产市场内部特征分析综述从宏观经济的各项指标来看，**区房地产市场呈现了快速发展的趋势，但从房地产开发指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面还处于一个较低的水平上，与其经济指标所呈现的发展水平相距甚远，充分表明了**区房地产市场的巨大发展潜力。随着城区总体规划和各项专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提高土地利用强度等各项战略措施的实施，**区的房地产市场将面临着迅速高温。1、房地产市场供应分析2005年，房地产投资额首次超过10亿元，施工面积近150万平米，同比增长123%；**房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃；也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市，一场激烈的房地产市场竞争正在拉开帷幕。当前供应特征分析区域分布特征供应规模供应产品分析现有产品形式以普通住宅、商业和普通办公楼为主，虽然2005年以后产品质量和形式有所升级，出现了一些档次中等的住宅和办公物业，但仍然缺乏一些高档公寓、高层现代办公写字楼等；另一方面某些已经出现的产品类型也不够纯粹，如别墅项目多数风格不纯粹，氛围也不纯粹，降低了别墅产品的品质感。但从2006年**区供应的项目看，**区房地产市场升级的步伐正在加速前进，真正高档、精品的产品有望尽快出现在**的地产舞台上。2、房地产市场需求分析从销售面积和竣工面积的比较看，2005年销售面积大大超过竣工面积，超过的份额也明显高出前几年的未售量，表明2005年大量商品房被预售，**区住宅市场处于供不应求的状态。2005年是**区房地产市场发展具有标志性的一年，房地产均价上涨400多元/平米，增幅近40%。明显地表现为供不及需，提高了市价。我们分别对以上四个楼盘分三个时间点进行了调研，调研的价格数据如上图。可以看到，平均每个项目在在2005年12月到2006年4月间价格都有近20%的涨幅。2006年3月到4月一个月时间价格平均上涨150元/平米，上涨速度颇为惊人。客户特征分析目前，**区的置业者主要可分为四类：一类是普通工薪阶层，以选择旧城改造的回迁房、经济适用房为主，购房面积也较小。第二类是城区年轻白领或个体小商户，他们置业的位置通常在城区比较繁华的区域，房屋单价较高，但需求的面积较小，需兼有自主和投资两种功能。第三类是本市机关事业单位、私营企业主或文化界人士。他们是**区中高档商品房的主力客户群，主要选择的商品房总价范围在15-25万元之间。第四类是高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群。他们选择的总价均在20万以上，多选择面积在130平方米以上的大户型。4、房地产市场未来发展趋势分析土地获取方式改变引起土地成本提高，导致房价将走高

土地招、拍、挂制度的实行直接影响了发展商获取土地的成本，导致房价的上涨。房地产市场供应热点区域受**区政府西迁的影响，西部房地产市场开发迅速升温，供应区域将主要集中在**西部地区，包括铁西区和天骄路一带。预测今年天骄南路将是房地产供应的热点区域，从本年度**区第一次挂牌拍卖的地块就可看出这一趋势。房地产消费者结构投资客队伍壮大将导致房地产消费者结构发生变化。房地产产品发展趋势分析

未来房地产市场越发成熟，产品也将出现升级，将更加注重物业、景观、安全、舒适等的产品价值。宏观因素的影响从目前的城区规划、经济发展、人口发展以及国家政策等因素来看，房地产市场将维持持续的高温。三、区袭域商业遇市场分糟析1、商衫业市场近总体发覆展水平2、商业梳市场总体环布局**区劈燕现有商圣业形成羡了以达嫌拉特路脸与伊金北霍洛大尝街交界劝带为核限心，向瞎四方延另展的格京局。3、集疑中型商长业的商叶业特点1．**葵区大型集晕中商场在拘规划设计芳上具有一普定时代性孟，但是规和划水平仍粘有差距，搂产品同质涌化现象明剥显，细节格设计缺乏谦人性化和胸对商业经逝营的理解教。2．商业即模式仍存妖在市场空纤缺。目前堡的集中型细商业物业衔90%是概日常用品谜零售，而格一些专业言市场、批习发市场明仔显份额过厨小，批发迅市场现仅扒有一家，汽这与地区锯基础设施仙建设的滞茶后性有着担一定的关贯系。3．从功贺能上虽然巡寿增加了一我些餐饮、朴娱乐的设迹施，但并饼未形成娱闪乐的环境韵，仅作为蠢购物的配行套功能，初缺乏市场正发展所需担要的娱乐慨体验；4．从经狱营管理上鲜也没有引痰入专业的个商业管理悉团队。内啄部铺位设怎计、流线撕设计不够加合理，产认品定位上碑仍存在市柿场细分不昏够、市场折成熟度较轮低的问题柜。总之，弦现状下的免产品品质负和产品理沸念都需进庆一步提升龄。5.商抱场定价饱综合分效析：总价在恭20-活100捉万元间但的商铺麻是此区保域人们写投资的凶可接受脱空间，绩超过1折00万驶的商铺寄的销售电将存在根较大风昨险；而附单价范托围最好秃不超过乡丰100附00元嚼/㎡较蹲为合理尿。4、沿街删商铺的商素业特点分穷析1、总体饰上，沿街仓商铺的建喘筑设计缺踪蝶乏特色，叨也缺乏具辣有统一风火格的商业涝街。2、受核汤心商业区冲的辐射效或应，依然鸭是伊金霍裁洛大街和锯达拉特路阵上的商业撑交易情况滴较好，租蝴金较高，哨店铺比较究火爆。3、从祸业态来煤讲，沿隐街商铺梨的商业凤业态主拌要归为拆二大类丝式：1）羽居民日克常消费栽类，如认超市、罢餐饮、垂五金机寻电等；持2）高庆档时尚魄消费类呆，如服抢装、时虎尚休闲戒等。还狼缺乏一储些发展白程度较户高的市于场，如绵专业电杨脑市场恢、手机傻市场等土等。随向着**矛区经济陵的快速虑发展，裙这些专须业市场楚将很快碰出现在术**区伍的商业紫舞台上拌。5、现阶过段商业市戴场问题总抖结供应总殿量较大斜，分布遣不均衡**区商防业市场供曾应现有总浆规模超过愿百万平方沙米，主要抵集中在*剩*东部地眠区，而西扇部商业存锤在缺失，剑分布不均葬衡。市场需趁求也很搞旺盛，待且仍有封需求潜略力从**区解居民的消萌费特征看恋，其商业抚市场仍有习需求潜力裙。部分商业麻模式还存溜在较大的互空缺目前的愁集中型林商业物盒业90杠%是日跪常用品喉零售，议而一些期专业市蓄场、批胶发市场亿明显份雾额过小畜，如电耽子、家织居等；件也没有硬特色风哨格、统贯一主题勾的商业肚街等。功能单洒一，未扯形成一驻站式消抱费体验大型购挥物中心研业态单寻一、功是能单一判，缺乏街多业态蛮的购物哪环境，雨不能满客足一站贝式消费秃的便利扭条件。建筑规划惕和内部设连计布局不魂尽合理建筑规划封、商铺分阶割、铺位唉的排布、角公共空间闭的利用、者电梯的设卡置等不合瓜理营销策午略和经纲营管理删水平亟舞待提高6、商盟业市场分的未来宴发展趋金势分析商业市场朱供应量持糕续放大，骂需求依然喝旺盛商业物业齐形态越来更越向现代巨都市潮流鸣方向发展商业档次惭和布局水恋平将不断距提升商业物业驾开发、经坏营、管理计专业化消费层酒次再上岛一台阶铁西区发提展定位及卵用地规划规划铁积西区职邮能定位唐为：*榴*区的处政治、景文化和兄教育中爷心。在敬铁西区柿建设区面级行政灰办公中亭心、区群级文化先娱乐中棵心（博谱物馆、哭科技馆荷、文化萌馆等）萌、会议株展览中私心、商她务办公接区以及哀配套设讨施（商伐务酒店厦、公寓澡、公务热员小区麦等）铁西区肢未来发元展趋势依托铁西拜区的规划拐，我们可通以想象此榨区域未来有的发展趋组势：1、政务苗往来频繁津。2、区越域配套辣成熟，尿形成化另一个煤生活圈哪；3、中高伏端的高素棒质人群在陆这里汇集炭。4、沿半着包神术铁路，跟将是舱另一幅挪人口流估动、劳救碌奔波巨的生活什画面。项目地遭块分析项目地块患特征：1、集洪中商业歪区本项目地烟块处于一乖片集中商主业区，东督南西北四疤周都有集专中的商业烘用地。预鸭示着这里梢将是一块库商业繁华煌、市场竞翁争激烈的狗区域。2、商务色政务发展赴区**区四卫大核心党丛政机关的什迁入，无尘疑将为这构里政务的墓发展注入拍活力。而蛛与政务相伍关的产业编也将被带案动，形成踢商务、政指务协调发性展，相互赤推动的局法面。3、客运土中心区项目地古块处于鱼交通枢即纽位置录，承担拣着重要圆的客运曲、货运辜功能。居地块周假边将会厨形成巨再大的人洽流、物费流和信到息流。4、新区铁西区齿是**宗区为拓卫展城市袋空间而饮开发的鱼新区，冻就是在棉一张白苹纸上勾亏勒一幅遍新图。在这意味举着这里絮有充分让发挥的导空间，趋也意味驰着这里纯有不可混预知的盆风险。项目未胶来竞争俱环境分替析项目所处听的铁西区呆域：未来铁竭西商业彩市场供颂应将井唇喷式爆竖发，项窃目面临裤抢占市加场份额帮的竞争曾；但绩区域竞蛙争的激愤烈程度鹅还要取伴决于区询域其它毕商业地哈块的未出来发展雀定位。**商业军市场对本救项目的竞葬争力：**江被规划腾为鄂尔拘多斯的带商贸中气心，且模从目前随的开发浮情况看胡，这里四正在逐如步提高淹商业档询次和产祸品档次谅；再加瞎上传统员的商业泰氛围，妄对未来测的铁爬西区商颈业竞争耻力很大晒。项目S盘WOT伙分析优势S1）区位优势；2）交通优势；3）地块自身条件优势；4）规划政策优势；5）人群消费力优势。劣势W限高，限制了一些建筑形式的发挥；区域人气尚未形成；政府规划对项目影响较大；其他限制。机会O1）总体经济形势向好，商业市场向好；2）先机进入市场，有利于建立稳固地位；3）有机会挖掘**区商业业态空缺，争夺市场细