珠海房地产经纪产业分析报告

珠海房地产经纪产业分析报告房地产经纪是特地为托付人供应房地产信息和居间代理业务的经营活动，俗称房地产中介。它简化了繁杂的交易程序，极大地促进了房地产业的发展。经过多年的发展，房产中介询问、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地产市场所占的比重也越来越大。自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到肯定的发展。随着我国房地产行业的兴起和不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。如今，房地产经纪公司已从早期2~3人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素养也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在许多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属状况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严峻影响。尤其是2008年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小中介企业不堪压力纷纷落马，创辉租售轰然倒塌，长河地产、中大恒基大幅缩水，中天置业携款潜逃，中介行业面临着空前的信誉危机，中介行业内在缺陷的消极影响越来越不容忽视。由于房地产市场的蓬勃发展，为房地产经纪机构的产生和发展供应了良好的机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、利润较高，房地产经纪机构如雨后春笋般遍布大街小巷，它们在促进房地产发展中发挥了主动作用，但其存在的问题也是不容忽视的。因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美妙的发展前景，亦应留意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困难。由此，让我们结合课堂上所学的学问来分析一下珠海房地产经纪业现在和将来的喜和忧。喜：发展前景从全国房地产经纪业的总体发展前景来看，在将来10年时间，到2020年，二手房市场有两大拓展动力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5亿，2020年将增加到8亿，将有2.5亿人口的居住需求，占30%的刚性需求。二是已经在城市内的人，人均住房面积会增加，现在是28平方米，到2020年会增加到从珠海房地产市场来看，将来几年，随着珠海人居自然环境不断提升、港珠澳大桥开工建设、广珠城轨完工、十字门商务区启动等，珠海作为珠江口西岸核心城市的地位将进一步凸显，珠海楼市也将会迎来一个突飞猛进的发展新时期。珠海作为一个新兴的移民城市，作为一个最适合居住、最有华蜜感的城市，楼市的刚性需求照旧旺盛，珠海楼市市场目前仍处于快速发展的阶段，距离成熟期尚有较长的一段路，将来五至十年仍将处于快速发展阶段。可见，房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在将来的发展中展示出巨大的潜力。二，行业规范化据悉，自2010年6月1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的，不能以经纪执业人员名义在本市从事房地产经纪业务。该规定为提高经纪执业人员的业务素养和职业道德，加强房地产经纪人及经纪执业人员的信用管理，并逐步建立起经纪人及经纪执业人员的资质信用评价体系发挥了重要作用。和此同时，工商部门发布了关于严格落实《经纪人管理方法》，加强房地产经纪人监管的通知，整顿和规范房地产经纪人经营行为。这些规定，肯定程度上可以保障房地产经纪人的专业素养，结束珠海房地产经纪人队伍良莠不齐的尴尬状况，有利于提升珠海房地产经纪人的整体形象和信誉。正如一位房地产经纪人所说的：“大家都把市场规范了，市民心中对中介的感觉会比原来感觉好许多，信念更足了，不像以前谈到中介，像小作坊，小家子气，现在有一些改观。所以对整个行业来说，对消费者来说，也是好事。”人才一支高素养的房地产经纪人队伍，须要高质素的人才作为支撑。正如前面所提到的房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素养也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。现在的房地产中介市场正趋规范，人才战略对于企业很重要，提高底薪或福利是企业对人才的重视，而且，良好的发展前景亦是房地产经纪业吸引大批人才的主要缘由。目前，珠海内拥有多所高校，每年都会向珠海输送出大批高素养的人才，如北师大珠海分校不动产学院每年都为珠海房地产业供应大批优质的人才。能够拥有一批高素养的房地产经纪队伍，对珠海房地产经纪业将来的健康发展将会发挥出至关重要的作用，亦是珠海房地产经纪业相对于周边城市的一个资源优势。相对稳定珠海的房地产市场起点比较低，不想深圳，广州和上海，房地产价格相对比较稳定。目前，由于国家出台了一系列调控房价的政策，全国各大城市视乎又进入了观望时期，多个来自业界的声音认为深圳楼市的寒冬来来临之时，和之相邻的珠海楼市是否也感受到了一阵“冷空气”？从珠海的房地产中介论坛可以看出，珠海的二手房交易视乎影响并没有深圳大，还是相对稳定的。正如论坛上所说的那样，假如把深圳的二手房交易市场看作是海，那么珠海的二手房交易市场就应看作是湖了。一个相对稳定的房地产中介市场，是珠海房地产经纪业健康成熟发展的前提条件。忧：近年，随着珠海经济社会的发展，房地产经纪业蓬勃兴起，损害当事人合法权益的经纪活动也越来越多，诸如“未经登记注册擅自开展经纪活动”、“对托付人隐瞒交易价格等重要事项赚取差价”、“实行欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益”、“利用虚假的房地产信息，迷人签订合同”、“对经纪的房地产作引人误会的虚假宣扬”等经纪违法行为屡禁不止，对此社会反响也越来越剧烈，珠海市、区两级人大代表、政协委员多次提案要求相关职能部门加强对房地产中介机构的监管。依据目前珠海市房地产经纪业现状中所存在的问题，可以概括为：政策法规不健全，监管不到位；入行门槛偏低，从业人员良莠不齐；中介机构盲目扩张，粗放经营；执业不规范，行业欺诈屡有发生，如吃差价、收费混乱，挪用客户购房款现象普遍、合同陷阱坑害客户；有关部门监管不力。针对以上所存在的问题，结合堂上所学学问，我们可以作出一下对策以解决或规避上述问题。提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度将有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，对取缔非法交易、削减同业恶意竞争、降低客户交易风险、提高行业社会信誉特别关键。二，实行中介机构资质等级动态升降管理对中介机构资质等级应实行动态管理，将企业资金状况、规范遵守法律经营状况、自身建设状况、客户投诉状况和等级升降挂钩，促使企业加强自我管理，诚信遵守法律经营。三，采纳规范合同条款，避开合同陷阱由于大多数消费者缺乏房产交易学问以及合同谈判阅历，对合同陷阱缺乏辨别实力，所以政府可以聘请专业人士制定房产交易合同示范文本、房屋买卖(租赁)协议等标准文件，明确双方的责任、权利和义务、收费标准、违约责任、赔偿金额，并将收费条目清楚地列出,避开含混不清。还应规定房产经纪机构必需运用标准文件，并不得附加其他条款，这样可以有效防止中介机构利用合同欺诈消费者。四，完善经纪行业资金监管制度，加强资金第三方监管，保障交易平安强制执行经纪行业资金第三方监管制度是防范资金风险的重要手段，凡涉及自然人和自然人之间的房产交易，无论是租金还是购房款，都应引进资金监管，并将监管机构和托管机构分别。监管机构指交易中心，而托管机构指银行。目前政府对行业资金的监管还不完善，应不断完善执行机制，使程序更流畅，同时也要加大宣扬，让客户了解第三方资金监管的重要性。五，完善中介机构和中介人员信用档案系统目前，我国已建成多个房地产信用档案系统，并和中国住宅和房地产信息网联通，但还存在覆盖面小、信息记录不完整等问题。建立经纪机构从业人员信用档案，对经纪人伪造、涂改、转让执(从)业资格证书、异地挂靠兼职、欺瞒胁迫交易、吃差价的恶性行为向社会曝光，将从业人员置于公众的监督之下，从而有利于该行业的信誉度和健康长远发展。六，建立多层面的监管体系针对房地产经纪行业的特点，建立多层格局的监管机制。详细的可表现为：全国层面上成立全国房地产经纪管理委员会或相适性质的管理机构，主要作用监管个省市级别的经纪管理部门及行业协会。同时，可对大规模的全国性的房地产经纪机构监管，在个省市设立特地的房地产经纪管理部门，协同相关工商税务部门共同管理。并且成立房地产经纪行业协会，并出政府赐予其肯定的责权，由其制定行业协会规则及经纪人管理制度，将经纪机构及经纪人的相关业务及职业道德数据并入同一数据库管理。七，加强法制管理为规范房地产经纪活动，促进房地产经纪活动健康发展，应从以下几个方面入手：1．完善现行规定，尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规。第一，在房地产经纪机构设立上，适当提高准入的资金门槛，并引入房地产经纪保证金制度，将其作为设立房地产经纪机构的一个条件。其次，在房地产经纪人的培训、考核及注册制度上，加强对经纪人的专业学问的培训，增加《合同法》等相关法律学问的培训和职业道德教化，进一步完善申请注册的条件，如增加受破产宣告的企业经营人、受停止执行业务处分尚未完毕或撤销经纪人证书处分的人、不具有完全民事行为实力、被列入诚信黑名单的人在肯定的期限内不得申请经纪人注册。2．政府和行业协会应加强监管，加大惩罚力度。①严格审批程序。各管理部门及其工作人员应树立高度的责随意识，严把市场准入关，杜绝“人情”审批和腐败现象。②加强合同管理。其一，应加强监督经纪机构运用政府有关部门统一制定的合同文本，对于不运用规范合同文本，损害当事人的利益的经纪机构赐予惩罚。其二，建立托付协议的备案制度，为避开信息不透亮、暗箱操作、欺诈行为的发生，中介接受托付时必需签定书面托付协议，并刚好在管理部门登记备案，以有效的保障当事人的合法权益。③加强对房源信息的动态管理，刚好消退虚假、过时信息。房地产市场上信息不对称现象特别严峻，由于有些中介机构的不透亮操作，买卖双方对交易的真实状况无从了解，致使欺诈现象随处可见。因此，房地产管理部门应建立网络系统，对具备中介资质的公司进行统一联网管理，要求开发商、中介机构的房源信息按规定进入网上系统，并刚好对信息进行更新，以保证信息的精确牢靠。3.加大惩罚力度，增加违法成本。提高经纪机构违法经营的惩处力度，增加罚款数额。经纪人违法经营，损害当事人利益的，除处以罚款等行政惩罚外，还应注销和收缴其经纪人资格证，不得再从事房地产