成都航空港项目可行性分析报告

成都航空港项目可行性分析报告航空港项目可行性分析报告航空港片区简介1992年航空港的辉煌记忆早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命的打击。8年历练在蛰伏中积蓄潜能2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和探讨院相继进驻，航空港成为了成都少有的教化科研产业基地，拥有强劲的活力，截至2006年3月，航空港已累计投入基础设施建设资金20亿元，建成26条骨架道路；供水厂3座，日供水实力30万立方米；110KV变电站3座，35KV变电站1座；自然气日供气实力50万立方米；污水厂日处理实力10万吨，累计引进企业2<40家，到位资金220亿元，建成投产企业1<45家，上市公司5个，累计实现工业总产值201.6<4亿元，工业增加值75.7亿元，入库税金10.9亿元，利润7.<4亿元.2006年释放潜能楼市腾飞假如说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至<40米，两边还有15米宽的景观绿化带，机场路不再是“绊脚石”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从2500元/平方米涨到3500元/平方米.种种迹象已充分表明，政府相关部门特别重视航空港———成都门户区的开发建设，而众多大型财团对这一区域发展也充溢信念，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发商更是趋之若鹜.项目概况项目状况：位于城南航空港片区，北距机场路500米，南距川大1公里，东邻大众汽车职工别墅园区，西接宗申·流溪丽园和上优水岸交通状况：旁边有300，30<4，806，80<4B，813公交线规划状况：土地面积：12亩，7966.<49平方米目前建筑状况：2栋多层住宅楼，7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路），<4/2/2有七套，3/2/1有1<4套，2/2/1有<49套，总共70套。周边配套：省警官总医院，成都商业银行，中国银行，白家信用社，家园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川高校江安校区，成都信息工程学院，西南民族高校，棠湖外语试验学校周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申·流溪丽园，久福居，书香尚品，川大河畔，翰林楠城Ⅱ，温哥华花园Ⅱ。项目位置状况本案项目区域楼盘分布状况本案项目SWOT分析优势：西临黄忠路，出行动向较为便利，有80<4B公交车地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发供应稳定的潜在客源基础地块方正，有利于坡地景观的塑造地处各大高校中间地带，是各高校老师置业的志向之地项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节约前期成本的同时，有利于前期项目的塑造项目SWOT分析劣势：原有地块的2栋建筑对产品规划，有肯定程度限制项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严峻目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，地块东南方向为农夫回迁房，受其素养影响，会对产品的品质提升有肯定影响项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力项目SWOT分析机会：根据成都市“住宅开发中心南移”的规划格局，会加快区域相关基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念的设计航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购买实践，可为项目供应肯定的客户来源区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，为项目供应了潜在机会寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开发供应一个健康的发展机会项目SWOT分析威逼：项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大折扣在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造成肯定的竞争压力地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威逼区域客源需求理念的转换须要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力项目SWOT分析建议项目原有2栋建筑、景观，可采纳因地相宜改造，以最大可能节约开发成本沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染等问题考虑购买力因素及区域现有商业的空白，建议采纳集中商业形式，可考虑建设区域商业形态引进先进的保安监控设备，确保社区平安的同时提升社区的居住品质。产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘产品的区域移植，以填补市场之空白区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目进行联动。区域楼盘分析区域界定：本次调研范围为航空港辖区，北靠川藏路，西临长城路，南至川大路样本类型：八个竞争项目分析要素：重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业状况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作供应重要信息区域楼盘分析29—52.8万350083--15183.<4：2/2/183.9：2/2/196.9：3/2/110<4.7：3/2/1116.6：3/2/2118.5：3/2/2118.9：3/2/2122.6：3/2/2150.5：<4/2/2（3/3/2）151.5：<4/2/2（3/2/2）151.9：<4/2/2(3/3/2)1.85500028800上优水岸总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析28—56.8360078—15878.2：2/2/186.99：3/2/199.8<4：3/2/2107.9：3/2/2116.2：3/3/2120.8：3/2/2123.7：3/2/2126.<4：3/2/213<4.1：3/2/3158.8：<4/2/21.7921515.812020新航印象总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析31--55万均价：360086—1<4285.<49:2/2/186.57：2/2/187.16:2/2/188.<4：2/2/189.66：2/2/1119.33：3/2/2125.36：3/2/2129.5<4:3/2/21<42.52：<4/2/21.885000<46669宗申·流溪丽园总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析28.8—59.29><>370078—16080：2/2/18<4：2/2/187：2/2/189：2/2/190：2/2/1111：3/2/1115：3/2/111<4：3/2/1130以上：<4/2/23.9<4500001533<41久福居总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析16.8—<>37.2330051--12<451.19：1/1/171.16：2/2/165.03：2/2/173.93：2/2/193.<40：2/2/180.08：3/2/195.87：3/2/112<4.58：3/2/10.<4<4000010000书香尚品总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析31.8—6<4.8<400078--18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/11<46.17:3/2/1跃99.60:3/2/199.8:3/2/1131.16:3/2/1跃110.9:3/2/1108.31:3/2/1121.1<4:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/112<4.53:3/2/1160.80:别墅跃131.86:别墅跃186.86:别墅跃153.70:别墅跃1.8599600.585085<4.76川大河畔总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析26.6—67.5350076-19380.88：2/2/176.6：2/2/188.17：2/2/193.02：2/2/189.26：2/2/181.50：2/2/188.82：2/2/177.2：2/2/192.93：2/2/192.87：2/2/188.8：2/2/192.87：2/2/188.79：2/2/11.715800010<4627翰林南城2总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析26.6—67.5350076-193139.9：3/2/1157.<47：3/2/1103.33：3/2/1112.66：3/2/1128.72：3/2/1107.93：3/2/1103.20：3/2/1107.93：3/2/1119.6<4：3/2/1102.61：3/2/112<4.63：3/2/197.83：3/2/1136.86：3/2/1108.<>37：3/2/1103.62：3/2/1112.66：3/2/1113.1<4：3/2/11<46.<47：3/2/1117.73：3/2/1115.20：3/2/112<4.59：3/2/1151.92：别1.715800010<4627翰林南城2总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析3<40080—185101.13：2/2/186.38：2/2/190.59：2/2/189.62：2/2/1121.27：3/2/1128.91：3/2/1130.15：3/2/1116.70：3/2/1121.<47：3/2/1126.27：3/2/1125.83：3/2/1125.09：3/2/1107.19：3/2/12.27258500113587温哥华花园2总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析28.9--62.93<40080—1851<>37.95：3/2/1128.91：3/2/1135.93：3/2/113<4.25：3/2/1108.05：3/2/1110.75：3/2/11<43.26：3/2/1109.95：3/2/1161.17：别150.89：别181.96：别168.32：别182.59：顶跃2.27258500113587温哥华花园2总价区间单价（元/㎡）户型配比容积率总建面积/㎡占地面积/㎡楼盘名称区域楼盘分析1.产品面：区域物业形态以混合社区为主，以多层、小高层为主。户型以三房为主、户型面积在110-130平米为主户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。区域产品多为新盘、且产品规模大区域楼盘分析2.客源面：三类客群并存，且以自住需求为主区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。区域客源对诸如品质、品牌等表现出肯定的关注度区域楼盘分析3.销售推广面：区域价格涨幅较大，主要表现为景观和朝向对价格的影响据官方消息，在一年时间内，航空港片区从2005年的2500元/平方米涨到2006年的3500元/平方米。目前仍在持续增长。商报、华西报是楼盘推广的主要手段区域楼盘分析目前为两栋多层7966本项目28.9--62.93<4002/2/1，3/2/1别墅，顶跃多层高层258500113587温哥华花园Ⅱ26.6—67.535002/2/1，3/2/1别墅，顶跃多层10<4627158000翰林楠城Ⅱ31.8—6<4.8<40002/2/1，3/2/13/2/1跃，别墅多层小高层5085<4.7699600.58川大河畔16.8—<>37.233001/1/1，2/2/13/2/1商住楼10000<40000书香尚品28.8—59.2<>37002/2/1，3/2/1高层1533<41<450000久福居31--55万36002/2/1，3/2/2<4/2/2多层<4666985000宗申·流溪丽园28—56.836002/2/1，3/2/13/2/2，3/2/3<4/2/2多层1202021515.8新航印象29—52.8万35002/2/1，3/2/13/2/2，<4/2/2多层2880055000上优水岸总价（元/平米）均价（元/平米）主力户型物业类型占地面积（平米）建筑面积（平米）楼盘名称区域楼盘特点1.重点项目户型比例：区域产品中户型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,这体现出区域以提升居住品质为主的需求在功能上的体现。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查)区域楼盘特点2.面积配比区域产品面积呈现偏大的趋势，110-130平米的占到<41%，90-110平米的占到3<4%，较大户型130以上的也占到12%，说明区域对面积需求是放大的。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查)区域楼盘特点3.各户型面积分布二室三室二室的户型中，以二室二厅一卫为主体，所占比例为98三室二厅二卫户型为区域产品的主体，这种户型的面积在110-130平米的比例最高，约占96%区域楼盘特点<4.户型面积与销售关系分析调研显示:畅销户型：一是面积在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此类户型上市场供应的主体。滞销户型：150㎡以上的四房和复式住宅。区域楼盘特点5.销售价格该区域住宅市场的价格集中在3500-3600元/m??上，其它价格是由于各自产品特性确定的区域楼盘特点6.物业费1.00.6多：0.61.21.50.70.60.65物业费温哥华花园Ⅱ翰林楠城Ⅱ川大河畔书香尚品久福居宗申·流溪丽园新航印象上优水岸案名区域楼盘特点车位1：0.<477003003003<400600120300车位温哥华花园Ⅱ翰林楠城Ⅱ川大河畔书香尚品久福居宗申·流溪丽园新航印象上优水岸案名客源分析针对项目区域的特点以及项目产品定位的须要，我们对项目的客源进行了专项调查和探讨，并通过以下部分分别探讨目前客源的现状及需求，对项目目标客源的圈定及产品定位供应相关的依据客源分析目标客源定位区域分布在本区域购置房产的客源基本以高新区及周边区域的人士为主，其它区域的较少。详细分布入下图所示结论：客源的区域归属概念强、跨区域置业行为一般，据此本案客源应来自高新区和航空港区域的为主，接近高新区的城西部分客源为辅，其它区域的为补充客源分析区域购房者志向建筑类型选择分析结论：多层是该区域购房者的首选，也充分体现出了购房者的居住惯性客源分析消费者房屋朝向选择分析对购房者的消费行为进行探讨后，我们发觉，在区域内，购房者对房屋朝向的选择极其看重，如下图所示：结论：南北对流的纯板式住宅最受关注，其次为朝南的房型，而朝北及东西向的房型有明显抗性客源分析区域客源对房屋面积的选择结论：80--110平方米的房屋面积占62％，为需求主体。其中80－90平方米占38％，90－100平方米占13％,100－110平方米占11％。80以下平方米的需求占19％，从侧面说明白单身客源占有相当的比例。客源分析消费者房型结构需求分析结论：二房占据主体地位、为53％，其次为三房、占据35％，这两者为购房者的首选客源分析消费者客厅需求分析因区域客源对光照有相当程度的要求，因此我们对客厅需求作了专项分析，如下图所示结论：区域客源极为看中对客厅功能的细分，二厅占有肯定比重。三厅以及四厅所占比例很少，说明区域目前仍以满意基本居住需求为主，并未过渡到享受型需求。客源分析消费者对卫生间需求分析因产品设计的须要，我们对卫生间的需求状况也作了特殊的分析，如下图所示：结论：一个卫生间的需求为<45％，二个卫生间的需求为5<4％，两者占据主体，为99％。对三个卫生间甚至更多的需求极少，这和区域客源对房型和面积的需求基本吻合。客源分析消费者对房屋志向单价需求分析结论：区域客源的心理单价区间在3000－3500元/平方米的占有主要比例，为67％。对3500－<4000元/平方米的单价有肯定心理承受实力，对3000元/平方米有相当的心理预期。这与市场单价区间基本相符，说明目前单价区间基本得到区域客源认可客源分析消费者对房屋志向总价的需求分析结论：总价区间在25－30万之间的，得到区域客源的普遍认同，对25万以下的总价有肯定程度的憧憬，与房屋面积需求以及单价预期相乘所得总价预期基本一样。总价在70万以上时，所占比例明显削减，说明区域高端客户有限，与区域房产整体状况基本相符。客源分析消费者购房主要考虑因素分析对区域客源购房主要考虑因素的分析有利我们对客源需求进行细分，有侧重的打造和宣扬产品，其详细分布如下图所示结论：价格仍旧是区域客源考虑的最主要因素。其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。客源对物业