湖北高端住宅项目营销策略总纲及销售推广方案图文并茂

xx中央生活区2012年营销策略总纲报告结构2011年回顾开发商目标解析案例借鉴操盘策略1xx前期营销审视我们走过了怎样的2011？2011年实现销售业绩

从11月6日开盘，截止2011年12月28日为止，xx二期西区已认购566套，认购金额7.2亿，合同金额5.98亿，备案均价为10348.96元/㎡

单价突破万元大关1月2月3月5月4月6月7月8月9月10月11月12月11月6日二期2、3、6、9#开盘，推出90-164㎡高层272套，小高层127-174㎡110套；开盘销售高层220套，小高层51套，销售率达70%，高层表均价10500元/㎡；小高层13000元/㎡10月5日二期启动认筹，截止开盘前认筹842组客户1-4月一期尾盘销售，均价8400元/㎡5月一期住宅商业销售12月26日二期8#开盘，推出90-164㎡高层136套，开盘去化108套，销售率达80%，高层表均价10920元/㎡；二期蓄客中2011年上半年由于货量不足，无大型活动造势因此市场影响力不足下半年二期开盘引爆市场，项目持续热销，市场热度迅速提升6月武汉小学xx小区奠基仪式举行12月25日湖北剧院答谢业主话剧包场活动9月5日xx“未来计划”活动开启，大桥会入会活动推广主打学校卖点，项目整体形象缺乏主线贯穿，形象提升不足，陷入卖什么打什么的境地，缺乏对后期推盘的承接2开发商目标解析开发商目标年度交房金额2011年10亿2012年15亿2013年20亿2014年25亿2015年30亿该目标意味着什么？次年的交房目标为当年的销售金额，意味着在2011年，xx销售金额需达到15亿,2012年销售金额需达到20个亿2011年西区可售房源盘点：二期东区产品：主力面积为90㎡小户型，面积达到73060平方米，占总建面的75%，且位置属于大盘中边角位置90㎡77㎡78㎡60㎡59㎡92㎡92㎡144㎡138㎡168㎡91㎡92㎡92㎡92㎡91㎡91㎡121㎡121㎡92㎡12345楼栋单元户型编号户型面积（㎡）户型套数分楼栋合计面积（㎡）1号楼1个单元L1216813614416J91682号楼2个单元J9113627224888k921363号楼1个单元K-1923413614280O14434J92684号楼1个单元N1683413516434M13834J90675号楼2个单元H786840626570F59136G60136I7766合计1085套965882011年东区可售房源盘点：三期产品：三期建面13万方，产品线丰富，拥有高层和低密度产品物业类型楼栋面积段分面积段套数分栋总套数总面积高层1#1706613223562187662#134661321478490663#916820417340926872684#916820417340926872685#916820417340926872686#91682041734092687268小计1080107706叠拼7#287、2074/4819768#287、2078/81639529#287、2074/48197610#287、2074/48197611#287、2074/481976小计4811856物业类型楼栋面积段套数总面积联排12#265379513#2654106014#265379515#2654106016#265379517#2654106018#2656159019#26582120小计359275双拼20#358271621#3582716小计414322011年底-2012年可售房源盘点：二期可售房源2011年-2012年可售房源盘点：三期可售房源二期西区高层房源（2#、4#、6#、8#、10#，共计106套，1.6万方；二期西区剩余小高层房源（1#、3#、5#、7#、9#，共计166套，2.4万方二期东区未推高层房源（1#、2#、3#、4#、5#,共计1083套，9.7万方三期高层房源，共1080套，10.7万方；三期别墅房源，共87套，2.3万方剩余产品总结：1。二期西区剩余产品主要为大面积段产品及小高层产品2。未来东区产品以小户型产品为主3。三期产品线丰富，种类跨度大期数物业类型套数总面积预计单价预计金额以销售80%金额算销售时间交房时间二期西区高层10651.22011年2011年二期西区小高层166套23599120002.82.242011年2011年二期东区高层1083套96588105001082011年2012年一、二期住宅底商——8500300002.552.02011-20122012年三角地商业————4000400001.61.12011年2012年商业街————8000400003.22.562012年2012年三期高层1080套1077061100011.859.52011年底-2012年2012年底-2013年三期别墅87套225632000043.22011年底-2012年2012年底-2013年三期住宅底商——4800300001.441.22011-20122012年底-2013年经济测算2011年10个亿交房、2012年15亿交房目标意味着什么？2011年，为满足2012年15亿交房目标西区剩余货量必须全部清盘，共计272套，约3.8万方东区必须销售8亿，共1080套，东区总面积约9.5万方，以均价10500元/㎡算，要到达8个亿，销售率需要达到80%以上三期在2011年底必须预售，销售约5万方左右，保证2012年交房5个亿意味着2011年需销售西区剩余3.8万方+东区8万方+三期部分5万方，共计16.8万方，共约1800套左右西区剩余必须在1-4月消化完东区900套消化时间从5月至10月，意味着月均180套三期600套消化时间从11月至次年1月，意味着月均200套从2011年住宅排行来看，年消耗16万方，约1800套，以市场最快消化速度来看，需要挤入市场前三名从xx目前销售来看均价已经突破万元，如何在高价下保证高销售速度将是xx的核心问题xx目标的实现关键——如何建立高端大盘价值的持续影响力，全年市场保持高影响力？如何以较高的价格，迅速销售，保证消化速度？

[世联观点]:Q1：我们可以类比是武汉怎样的项目？他们是如何做到10个多亿的销售目标？3借鉴案例1。菱角湖万达2。华润中央公园3。万科高尔夫武汉菱角湖万达广场地处武汉市重要的城市区域，是集商业、办公、公寓、住宅等功能为一体的建筑群体。南侧临新华西路和新华下路的交汇处，建设万达商业综合体，地上总建筑面积约为40万平米，地下11万平米，主要由购物中心、写字楼、公寓、购物中心外铺组成。项目用地北侧主要室外步行街、住宅和底商。住宅区域采用围合的设计手法，同时考虑与商业综合体建立关系，沿轴线两侧布置底商，既考虑到了住宅空间的私密性、舒适性，又能与万达商业综合体相呼应，形成互动，提高地块的开发品质。菱角湖万达广场——定位于城市商业综合体推广展示合：全城覆煮盖式推广疾＋现场创疏新展示1：集娱乐赚、展示功溉能于一体毕的售楼部昂（震撼的银展示+趣味玩区+洗脑房驻）现代风格挠十足的震半撼售楼部银，内部设咸置除沙盘庆、区域展经板、洽谈区区外另设古置年轻人蒜游乐区和虽洗脑房，尘多功能于棒一体，为劈燕武汉首个堵集趣味游屿戏、洗脑胃房、沙盘统展示于一距体的售楼含部。大幅连卧续落地票展板、垃道旗长吓廊、阵狮列式空忘飘等推墨广方式狂短时间蚂内快速只聚焦，甩形成市百场轰动辰。2：密集母的户外吨推广营销活动贺：开盘前啊大规模活教动集中爆报破，全城竿轰动1：赞助键201冻1中国耍武汉东于湖梅花箭节2：“万达罩生活体验橡月”系列踪蝶活动——江汉路京万达广喘场大型究外展万达集团胸赞助201霜1中国武歌汉东湖扩梅花节2月6日开幕，文万达集团飞将累计捐富赠5600万元，树连续五课年对武宝汉梅花讲文化产责业进行略投入。曲本届梅臣花节将进从2月6日持续惰至3月8日。万达翠集团注资插千万办节过、兴建古结梅园，使寄本届梅花司节在规模估及影响力僻上都远胜米往届。3月13日，由驼武汉菱修角湖万畅达广场剪倾力打站造“万院达生活望体验月旅”盛大塘启幕。冈本次活冷动由时问尚城市朴季、奇量幻电影指季、街岩头艺术晕季、原劈燕创艺术煌季、缤冤纷生活才季等不喉同主题穗构成。浙从3月13日起一直电持续到4月中旬，梨全面展现旺了万达集爆团的品牌椅实力，传嚷达万达品挤牌精神的腹同时，将修繁荣、便贯捷、时尚叼、优质的拐“一站式悬”万达生期活方式集抖中演绎。推售策鼓略（一怕）：平机价入市霞，小步型快跑，讲四次开耀盘当天社成交1050套，创造匀销售奇迹4月5月15日万达咏二期住肤宅开盘4月24日开盘5月1日万达二许期价格公客开，二期挪续筹开始4月5日启动认仓筹5月6月26日万达四华期住宅开比盘6月14日万达召三期住吗宅开盘6月5月31日万达三基期价格公毙开，三期早续筹开始一期平族价入市轰，二至讯四期价顶格小幅宵增长，电保证快扮速回现挡；四次开珍盘，当字天共计幕销售1050套，创造舌淡市下奇洒迹。2个月一次却大型开盘腥，三次加明推，小步霸快跑，次傅次火爆；200受9年11月22日，琴最台大剧滤院商铺芹开盘，伯售价3万元/平米，当辅天售磬2011年4月24日，武男汉剧院腐开盘，诵推出7号楼、8号楼，共372套，当俘天售出242套，价滔格9500元201孤1年5月15日，武罩汉剧院列第二次洁开盘，胃推出2号楼、5号楼、6号楼，共620套，当天嘉销售230套，价格9700元2011年7月2011年6月2011年8月14日，第待三次开阁盘，公舒寓A1栋、A3栋，共922套，销睛售439套，售则价1000蚕0元；29日，第珠四次开拔盘，1号楼、3号楼、4号楼，喇销售139套，售价1000馋0元推售策略燃（二）：骗注重推售伤节点同营枯销活动的与搭配，活勉动为销售君造势，聚梯集人气剩余房源膛，持续销辉售，公寓+住宅共担销售280套剩余房笨源，持顺续销售辽，公寓+住宅已销形售180套200似9年9月2011年2月2011年5月2011年3月2011年8月东湖“梅柏花节”招商大头会武汉、踢宜昌、根襄樊三惯地万达雨广场倒具计时活哑动万达生活悲体验月积玉桥万杯达动工典匪礼，捐款5600万元，地连续五锁年支持缘瑞东湖梅痕花节市场表现:始终主艰打综合伴体优势碗，商业贼销售带跑动住宅故销售，丛约一年味时间商叙住共完垦成销售踩金额约24亿2009年11月2011年9月2011年9月201把1年4月商业完汤成销售丛额10亿元住宅销售14亿商业带饱动住宅都，一年界完成24亿销售任务特，创造武唇汉楼市神咽话。菱角湖演万达案青例对x器x的借炊鉴意义末：1。大活阁动节点潜爆破，左制造全帽城影响锈力，销详售配合荡营销活眠动聚集险人气。2。商业驴开发前格置，综嗓合体价印值贯穿小开发销膨售始终盆。3。小步快秋跑销售策沈略，多频凝次加推，管持续制造慌影响力。27建立了梦除东湖壁、长江裁之外的垄另一极泛生态豪腊宅居住屑区华润中姓央公园——201翠1年市场严槐厉调控下蝴，实现10.2衬5亿签约额牢牢掌握掩汉阳区域鸦房地产市直场的定价促权……Q：面对跟多次全停国性的库政策调喊控，华吩润中央蚀公园实驻现连续2年10亿销售额水的目标，虹它是如何档在淡市中店顺利完成折目标的？1月C4#楼最后呀一周内薯卖,均价1080指0元，推60套，售37套，全月旦完成销售90套2月华润中央坏公园2月春节哄其间，销售90产品，月染销42套；3月华润中层央公园201晓1年二期臣全年持将续销售球策略，3月份楼王炊单位开盘跪均价1300牛0元/㎡，实现成汉口中两心区一河线豪宅关价格，并推动汉泻口中心区顷价格进一痰步攀升，值引爆整体贵市场5月进入淡方市，五一园期间其搏他楼盘撕销售一除般，由赶于前期匙的蓄客洒，抓住滩了刚需胞、刚改颗的自住请客，华勇润中央扰公园加推C3#楼65套劲销格近八成介，约50套4月6月楼市疯狂卵，华润中恒央公园楼衡王销售火牧爆楼市越碍来越淡亲，华润紫中央公雹园上门猜量、成仅交量均骄下降50%，市场供阔应格局发牙生变化，汉口中心哑区分流大洲量客户，霸过桥收费傻等问题，徒给客户提冠供了不购竿买华润中衫央公园的怜理由7月8月9月10月11月12月9•29新政淡市情况些下遭遇梅阿雨天气，近影响上门详及成交，茫系列暖场滚活动挽救注人气，成交42套频繁开展洁线上线下磁的推广动归作，针对惯汉正街客辨户进行深讯入挖掘，匆效果较为班明显，成交56套9月份，般市场逐勉渐回暖跃，顺势加推64套二期C6的140产品，补给大打户型产圆品的缺目失，同蛇时配合旋多渠道刘推广，成交118套新政无法宰抵挡市场绞回暖的趋葵势，积极兄做好线下狂推广及活夹动，成交79套项目旁边鸣拍出“地即王”的利秘好消息加吩强了客户见的信心，加推120产品，中小户达型去化属速度快枪，成交95套4•1转5新政利用系列兽利好信息诊加强业内革传播，继纹续推进“历老带新”独更多优惠筛活动，“伪业主自购馆”及“业畏主介绍”承成交率较趋高，成交54套中央公园2011年政策调却控时期的未三个营销限阶段均价建立品随牌形象剂；楼王懒产品热论销，赢各得全城脉关注借势品牌午推广增强袭项目知名害度以应对茄政策调控做好业内前口碑传播尽和维系业凝主活动提怖高“转介蜂绍”成交示率新形象豪站位高咳端；结合活动肯和展示，拴注重体验施营销；线上线下照推广全面龄引爆；抢占市场粮空白点，振形成开盘养热销；楼王产品堪起势，建弦立价格标非杆；品牌活动呈提升项目维社会关注士度；线下渠讲道挖掘雀精准客追户；针对客你户需求柜及时调鲜整推售盲产品；注重业内术传播，形榨成“意见卖领袖”；多种形圈式进行亦业主维佳系；现场展早示释放涛利好信夺息促进体销售。295月进入淡勒市，五一锻期间其线他楼盘台销售一潮般，由旗于前期猛的蓄客省，抓住蠢了刚需脚、刚改夏的自住龟客，华认润中央饥公园加推C3#楼65套劲销誓近八成熟，约50套6月楼市越来喉越淡，华英润中央公颠园上门量迟、成交量竟均下降50%，市场供炊应格局发容生变化，谊汉口中心区推分流大性量客户拢，过桥堡收费等昆问题，恨给客户粗提供了朗不购买鹅华润中什央公园枪的理由法国艺术扎节东南亚水凑果节幸福交通房活动雪花碑酒口时间现场抽烛奖活动伊顿幼欢儿园签枝约端午节活寇动激情世界狡怀7月红色华润蔬主题展览打开艺术统之门系列招活动9月清凉读书蚂会汉正街慰夜间专结场推介厚会玩具总动械员淡市情况奋下遭遇梅姨雨天气，奇影响上门砍及成交，失系列暖场问活动挽救挖人气，成交42套频繁开展师线上线下懒的推广动赢作，针对简汉正街客悠户进行深惠入挖掘，今效果较为哲明显，成交56套9月份，市酬场逐渐回猫暖，顺势加推64套二期C6的140产品，补给大户编型产品的认缺失，同易时配合多琴渠道推广洽，成交118套4•1疯5新政8月销售营销活动营销实现5月1日C3开盘5月8日C3加推6月14日C3加推7月3日C3加推9月4日C6加推9月25日C5加推借势品牌嚼推广增强送项目知名之度以应对渠政策调控入伙陪伴月系列活动303月13日，在骂琴台大割剧院成耍功举办剑“二期裙产品说袄明会”售，邀请鲁新老客虑户参加染，营造齐“中央绣公园的宴生活方毙式”，酿并通过尿一系列瞒的媒体具炒作，裙顺利开译启华润翻中央公蛮园品牌偏之路，否受到市招场的广宣泛关注传；产品说尸明会上绍的“生吴活情景现秀”开放示予范展示忙区活动策略助：结合大敌量活动和牵高品质的冠样板示范肝区展示，博注重体验辱营销客户策撇略：研撞究客户厦内心需旧求，细轧分客户桶，针对积成交客暑户区域泰，线下下渠道精厅准客户珠营销，材并做好令老客户膨维系利用产品卖推介、设笑立外展点帽派单、短愤信、CALL客等方式迹深入挖掘悄汉正街、湖海工大、希武广等区花域的精准苹客户派单：枣在明确分客户构误成的基枕础上，发深入挖脂掘客户短信：高甘频次发放锁短信，多睡维度释放孩项目信息CAL奶L客：有效滴提高销售邪率以多种惠形式做报好业主根维系，督有效提魔升“转戏介绍”享成交率颜，同时趋建立业奶内口碑棚传播通过举办滩圈层活动例、暖场活租动，进行师“老带新舅”优惠、发做好“入胞伙陪伴月速”等形式插维系老业恶主；大大丑提升了了朵“业主自不购、业主反介绍”的晓成交比例华美达涨的十周慎年活动入伙陪伴月系列活动成交客户凝主要通过样路过工地牧围板、转领介绍(朋友、挺亲戚以咏及业主休、员工)获知项临目，其验中，“渠业主自伟购、转叨介绍率瓣”达到25%。组织业内胶参观房地产躺专业网疮站举行贴主题讨龟论利用专这业博客围、微博锁、软文纷、帖子胀等形式口释放信唤息华润中瓦央公园领案例对苦xx的池借鉴意万义：1。形象至占位鲜浙明，在涛把握产户品的基否础上，欠以项目旗的核心绢卖点发漫力2。紧扣驾市场环朽境，抓分住市场具机会，用顺势而弹为3。各个阶拴段持续举域办活动，逃吸引客户烫关注；以汪客户为本盘，深入研狂究分析客留户，线上乔线下精准魄渠道挖掘裁目标客户4。紧凑蚕推盘，虹稳健提绩价，推亲售方式荷灵活多写变，多压频加推础与集中歌开盘相长结合万科高愈尔夫——截止到201带1年12月31日，总悬成交778套（其恋中高层746套，别程墅32套，车白位47套），痒成交金陕额7.4慕5亿，成喷交面积8.2读4万方，签约7.30亿（世联经方面6.3柱1亿，友狼晞0.9蓝7亿）世联方泼面成交675套，成交刃金额6.3凶4亿，成交面鲜积7.1辛3万方。霞其中，亡高层638套，别矮墅27套。绝少人知怕道可以孟有这样一挥种方式进柱入万科高根尔夫高层880喝6栋，6月14日开盘，策推240套，217锹23方，均价8500；别墅860疯5、86066.14样板房暗开放开佳盘，推18套，4480方；高层8805栋，4月17日开盘糠，推246套，2172钓3方，均穿价860确0；高层8807栋，9月21日开盘针，推202套，213拾77方，均棋价880善0；高层880烛8栋，12月18日开盘，镰推240套，1788航1方，均虚价9148；别墅8607，86089月21日开盘，纽奉推18套，181饿16方；让观湖丑瞰江沦玻为平常湖光果眉岭上，培建筑世巧界敬仰春生活十年臻萃挨一岛封比藏梳理产品众，以高层历与别墅交童替分批推爆售，为价谦格提升提以供支撑渠道组合推广力度效果评估户外推广红人（持续）、民航、三五（阶段性）LED屏重大营销节点（8805、8806开盘）出街，阶段性动作报纸媒体重大营销节点（8805、8806开盘）出街，阶段性动作夹报楚报、晚报、金报，开盘前加大力度短信持续性动作，每周进行，主要为万科业主、外围资源（存款100万以上话费消费200元以上注册资金300万以上法人新车购价40万以上车主年收入30万以上）大客户单位宣传全年重要动作社区宣传持续进行动作，主要以跟换社区绗架，电梯间广告为主。电视广告6月份8806开盘期间推广动作，效果一般；网络搜房、亿房、万客会网站，重大节点跟换，每日跟贴，效果明显。外展点6月8806的推广动作，档次相对低端，效果一般；派单持续性动作，每月根据现场客户量情况即时增加的动作CALL客持续性动作，每月根据现场客户量情况即时增加的动作营销活动4月10日8805样板房开放；4月17日8805开盘；6月14日联排样板房开放、8806\8506\8606开盘、现场举行大型活动《中法文化之春》；8月，邂逅下一秒；9月26日，8807、8607\8608开盘；10~11月，万科41亿促销活动；12月18日，8808开盘；每周末销售现场举行暖场小活动。全方位进扣行推广，歌短信、夹缝报取得较弟好效果，否并持续进号行大客户短单位宣传营销活监动以“狮每周末白小活动秧，重要知节点大商型活动拢”持续怎进行，逐通过活山动保证固了周末氏现场的司人气，酸同时促患进老带铁新，活膨动无论勒对于上国门、进勿线、成仓交、市吸场影响栋力，业技主间口移碑传播挪，效果舌均非常策明显。推广实时哑监控效果曲，注重渠绢道拓展，缺周末小活辣动及节点研大活动促勉进成交效男果显著低成本营售销，关键节系点集中蔬爆破；口碑维特护、老荐带新成功运用抄；多渠道研行业资源利俯用；大量的暖场活动乘有效带动枪成交项目区壳域利好揉和产品自告身优势联深度挖亏掘；强销卖场的氛围打极造营销推广营销活粒动现场环您节万科高暗尔夫案牧例对x鼓x的借铃鉴意义靠：4201沫1年-201令2年营销垦策略未来我湿们如何挪完成15亿的目么标？整体营销娘策略形象上继，树立项目拌绝对“城禾市中心地圈位”领导岗者，利用蛙大节点爆支破，周末交持续暖场聚活动制造娇人气推售节奏舱上，采取多驶次开盘然，频繁墙加推，屈小步快辰跑策略价格策略臣上，平开高杜走，在娃保证速炸度的同俩时，提掏高溢价服务策体略上，提升销售缘瑞服务质量制，建立五谎星服务案馅场，提升薯客户价格闻感知推广策略武昌只完有一个静中心，而xx拥办有她的全劣部项目的”生活意象”“武昌只肿有一个中旬心，xx祸拥有她的角全部”武昌绝对夹的中心领杜导者只有城经市中心养才会有膝两条地眯铁线路只有城市没中心才会鼠有三个市轻级商圈只有城市附中心才会挎有知名教蔽育机构只有城市虹中心才会挽有多达50路公交只有城另市中心观才会有牢便捷交唇通路网只有城颂市中心纲才会有柿更大升院值潜力百瑞姥景没有x挂x动资本谢与生活雨难有此僵等相遇中心生楼活手册——告诉客户秘在真正的厉中心享有招的生活一本武棉珞路生迹活圈配型套手册执，深入秀挖掘项质目宜居练生活价留值——生活环境关手册以武锅厂项区保留的庄百科原生浴大树及中记央公园园搂林为环境莫卖点，讲蕉述项目闹田中取静的场宜居生活雨价值。——武珞路生执活圈配套朵手册围绕周语边配套孟为客户磁提供娱桶乐、休辨闲、购佩物指南乔，充分胃体现项校目已经振成熟的芽地段价进值中心xx生活白皮则书线上建泊立中心股领导者华地位树冬立项目侨形象，势以成熟旷中心生牵活统领毁小户型嫁和城市康中心别禾墅，线司下分渠毯道精准原把握客请户，差阴异化营殃销突破网络广告定投放：以各阶火段主题促免销活动为帖时间为节瞒点，分步娘释放活动誉信息和房昨源信息，榆吸引客户笨上门论坛话形题炒作：对论溪坛发帖戴进行维盘护，通偶对各阶哑段活动染信息的血释放和挽炒作，疗制造信苍息关注易点，提翻高客户饺对项目席的关注档及口啤宇。新闻专栏革消息更新：以各阶徒段艺点对永搜房设立夺各房源相斯关信息通必过新闻消死息发布增慰加爆光率休。小户型客晋户：以网络蜻为主要鹊渠道，旅如搜房相等网络状及业主林论坛持训续制造极影响力到咸宁、受黄冈、黄图石、汉川迷、仙桃等际周边三线竿城市进行拴大巡游，汽以花车巡昂游方式迅蹦速吸引客山户眼球，秤制造话题岗，在当地院设临时展翅点，组织椅看房车集中体看房。利用世厕联在仙敲桃、汉比川、恩峰施的站足点，大筹量积累损外地客络户外地多修渠道拓押展豪宅大们盘营销刚宗旨：大盘，防就得干丧大事！“xx教杯”青粉少年艺尝术钢琴访邀请赛活动时明间：自201桐1年4月2日起始，肝至201盒1年8月25日结束活动目待的：建立领导遍地位的大采盘，借助阶大营销事畅件，强化品烟牌影响淡力，形艘成市场撞影响力活动形毫式：利用李云岗迪以专场浩演奏会的杀形式开启心“xx杯踪蝶”邀请赛徒活动，从4月2日起进行乡丰全市招募出，各个阶梳段采用钢挺琴比赛海五选、复赛嚼进行少儿触艺术钢琴降演奏会评强比，获奖怪者可进行肠维也纳音删乐之旅。活动配合宵：报纸、乘车身、悼户外、体网络、确电台等疲所有媒和体进行佳配合宣于传。“xx杯逗”青年艺尊术钢琴邀此请赛招募洞中2011年项目持行续进行武周末暖侮场小活匀动，吸恒引上门杆量，为战多频次求推盘蓄徐客做保溉障围绕教炉育主题智的业主勒子女书联画比赛少儿艺术订表演浓情蜜坟意xx——巧克力久制作活第动利用项目黎工程节点跪，利用事饲件营销，毅聚焦热点即，扩大影劣响力事件一：悠中央公园问盛大开放事件二脊：403会所试运鬼营，免费驶体验周大户型珠及别墅思客户：线上保钢持大盘迫调性，月给予高稼端客户狠身份感龟，主打别市中心甚品质生裹活，出搭则繁华纯，入则进清幽的村生活方杏式线下利文用积玉项桥、大陈东湖片敞区高端锦住宅大纲量入市僚机会，于截留积嫩玉桥、茎东湖高足端客户在东湖梨园、中北路增加户外截流增加积玉桥户外，截留积玉桥客户精致高档DM渗透政嚼府事业完单位推售策略结合工纪程基础胀，推售踪蝶节奏上恩，采取否多次开鄙盘，频旁繁加推墓，小步止快跑策仰略价格策略续上，平开导高走，在柜保证速度展的同时，驶提高溢价。高市场增长率高明星婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵现金牛产品策略东区2#、3#市场主比流刚性逗需求二流房产品段，共计408套三期别墅城市稀龟缺别墅止高端产按品，共遮计87套东区5#，市场刚暴需主要产营品，共计404套，位置矩较偏东区1#、4#市场主流膨改善性产慰品，共计271套三期3#、4#、5#、6#市场刚需耳产品，共816套三期1#、2#市场改贷善型大悬户型，共共计264套201东1年主要锁以现金暑牛产品揭推售为厕主，迅眯速回现岭，后续辈明星产鸡品与现津金牛交亦叉加推钞，三期况利用别怖墅明星奸产品起请势，提醒升项目严形象推售节奏绝安排2011年1-4月集中鄙推售西区魂剩余小高张层及大户披型2011年5月推售色东区2、3号楼201宪1年6月份季推售乡丰东区1、4号楼2011年8月份推孤售东区精举装5号楼201老1年11月份朽少量晃三期别特墅起势咱，同时田推售4、5、6高层2012年3月增推售高僵层1、2、3和少量别懒墅2012年5月葬推售三期尿剩余别墅西区大户壳型和小高召层全年推售散节奏通过高端消别墅产品拉升项烤目形象1月-4月5月1日小户型推姑出6月18日公寓加推9月1日大户型惠推出11月1日三期高层险推出11月1日三期别本墅面市2012年3月1月三期高层两推出小户型作堤为大量蓄亭客后首批右爆破产品顺势加推中央公尾园完工乞，1、4号园林展示未区出来，志提升客户价格妈预期实财现溢价保持热度持续加齐推201盼2年5月1月别墅加推西区清志盘，回款5亿销售70%，回款2.2甚3亿销售80%，回款3.2泄9亿销售80%，回款2.7评3亿销售80%，回款5亿2011年销售18个亿：90㎡77㎡78㎡60㎡59㎡92㎡92㎡144㎡138㎡168㎡91㎡92㎡92㎡92㎡91㎡91㎡121㎡121㎡92㎡12345201骨1营销铺梅排：2011年5月1日推售2、3号楼92、91、144平方米晓户型，豪共计408套原因如聚下：1.前期西辨区剩余凉均为大困户型产笛品，推猫售2、3号楼小萄户型能德够弥补妙产品线滩的不足2.市场上半衬年政策的叼不确定性魔，推售小积户型产品萌能够迅速杨搅动市场拜，抵御风贩险，能达处到迅速出腹货的目标工程配合:在现在滴西区样帖板间户关外展示粥区增加1套92平方米寇临时展类示样板零间，现越场不对挪外开放楼栋套数总面积预计销售均价总金额销售80%总计金额2#27224888105002613240003.29亿元3#1361428010500149940000二期东区品推售建议别：6090㎡77㎡78㎡60㎡59㎡92㎡92㎡144㎡138㎡168㎡91㎡92㎡92㎡92㎡91㎡91㎡121㎡121㎡92㎡12345201展1年6月18日推售1、4号楼121、91、90、168、138平方米户辰型，共计271套原因如下始：1号楼、4号楼能稠够看到鉴中央公扁园景观1号楼户型介面积段较腐好卖，此些时推4号楼大户纤型也能够熟弥补西区盼大户型消询化后的大护面积产品鹅缺货的不斗足工程配合:1、中央公库园7月份完工80%4号楼之向间小区可园林景飘观必须厚在6月份建成这，形成园社林展示区楼栋套数总面积预计销售均价总金额销售80%总计金额1#13614416110001585760002.78亿元4#13516434115001889910006190㎡77㎡78㎡60㎡59㎡92㎡92㎡144㎡138㎡168㎡91㎡92㎡92㎡92㎡91㎡91㎡121㎡121㎡92㎡123452011年8月20日推售5号楼59、60、77、78平方米核户型，迫共计404套原因如下姓：5号楼全沫部带装锻修，工醒期会稍型慢工程配合:1、做一整蜜层精装样竹板层展示2、入户大泽堂、电梯词间装修展恭示到位楼栋套数总面积预计销售均价总金额销售70%总计金额5#40426570120003188400002.23亿元201百1年12月1日推售三朗期4号楼、5号楼、6号楼72、91、92平方米网户型及话叠拼别强墅7、8号楼，联衔排12、13,双拼21原因如弄下：1.4、5、6属于三期别位置较差弯地段2.4、5、6楼高层客扔户与前期劳推出二期霉东区5号楼客户胖均为小户客型客户，这能够节约乳推广费用盏，且前期5号楼客户善蓄客能为恋三期高层纽奉客户所用3、此时鸣推售少教量别墅绵产品能旗够拔升祝三期调选性，别贼墅主要脉作为价则格标杆需工程丽部极力颈配合服务策略提升案场疗服务标准最，建立五拣星服务案饼场，强化进销售管理斗，加强销血售员对市词场的了解统，并定期泼进行培训姜沙龙1、从接听客隔户电话开鸡始至成交德客户维护土，在客户尚购买全过际程中通过样专业细微隔的服务来赏传递项目块非凡品质盟。红线外岗销亭服务区域模或型讲解队区园林讲掀解服务太区样板房情帖景演绎工法房苗标准讲聋解物业服务腾讲解区小区模型爱讲解区大门岗服临务区大堂经理团服务区电话接犬听岗服驶务深度沟豪通洽谈晋区客户感毛知价值1987654321011客户触点超出期丙望符合期斗望可以接受12销售厅纷门岗迎循宾目标2、销售现场秃制定客户羊接待规范帐流程，完群善客户接既待服务体超系3、通过强有举力的销售胡组织和销溪售制度打丛造销售的老A团队客户导向疑的销售模倡式：晨会稿、晚会，糠始终都是跑分析客户团队协枪作：每辜一个客驱户，团漫队一起波分析，巩寻找解搂决方案第一轮：邀请客户陆体验作为糊天气好的问时候邀请肝客户再次竭看楼第二轮：价格打分泳出来之后柄进行初步苍的价格沟蚀通第三轮：发展商定飞价之后进士行价格沟冲通第四轮剧：通知开盘评时间及需班要带的资丑料，再次洞进行诚意比度排查造场：最美的开晕盘现场领导大辫变身：项目经仇理、公东司领导枝变客户裕，逼定萝客户做秀：吉利的滨顺序号、耽房号给客银户吉利的扶感觉市场播牙报：告知客户怠项目的销钳售情况，热坚定客户宣信心诚意度谣排查客户逼定团结、创柳新、不畏帆困难、充拜满自信的姨销售队伍4、为别墅算产品打跪造豪宅散销售团与队，强升化销售舱技能培昏养，通佛过系列梅“豪宅软客户接司待提升全”课程金的培训赢，建立傻与高端违客户对席话的谈稼资，定擦时举行影跑盘销唱售沙龙乒分享，长传递经篇验5、物业服朋务提升腰，让客稼户从停蚂车开始鼓体验尊母贵感入口迎免宾/送客敬悬礼；撑伞迎车张服务；定点定岗对指示服务艳；电梯服偏务；送水、送蹈餐服务；保洁服务吸；……5关键突破吧点1。小高层吸及大户型业销售2。商业辈销售突破点一俘：小高层涉及大户型魔销售购买120-验164㎡户型饲客户年必龄段主矛要集中歪在30-4敬0岁之间，酒其次为20-洲30岁，客肉户偏年荡轻化客户情况职：通过对销枪售代表的镇访谈，我搬们发现小承高层客户泻有以下几班个特点：1。看中胡区域和厦小区环泽境，注捷重生活家品质2。认同堂小高层酿的稀缺移性，公拥摊小.1梯2户，居住甚舒适3。对比素过复地惕及积玉寻桥万达槐公馆，喂在高端刚住宅中注选择大户型掀销售借浙鉴——在10-义12月，市伪场面临胶政策调文控的压通力下，航天双犯城项目3个月时间景，完成大洪户型销售1.4万方，实赞现月均销鼻售30套！大户型三骗大突破口突破一冲：提升项董目推广勤形象高猴度，以肺“国际少平层豪借宅”为控大户型否产品主胀诉求点突破二：挖掘“舒老业主波”，将仍住宅与灰公寓产速品进行残有效嫁隆接，通争过“财蜓智人生个专访”华活动，伐拉动公同寓客户有资源；突破三屡：线下多渠惑道行业圈侧层及拓展狸活动，针渔对双城的六客户群体貌，针对长著委、二航稍局等大客切户进行针粮对拓展；突破四版：加大对宜沿江商颈务区区肠域价值些的持续边炒作，伸赠强客尘户的购授买信心勤。手段一悦：饰充分填了解客刷户敏感杠点，线众上线下摊渠道推扫广集中阴释放大行户型信窃息，以锯品质生球活为核谦心，强腿调城心羊稀缺，彩截留积万玉桥、妻东湖区纸客户线下渠道油：短信、CAL拼L客、客户关拓展线下陆持续开展形式：——根据上门屡及成交客穴户，对于大型企斤事业单浊位、政星府部门唇等资源由销售割员进行吧上门拜吐访，对高有意向巷的单位蜂由销售字经理亲富自接洽哄。客户上门编拓展线上渠不道：连另续2个月户外情、网路、塘报广等线艰上渠道集腔中释放大疮户型信息手段二匪：针脆对小高脱层拥有朴特定说坝辞，组指织销售起员定期报跑盘了共解大户郑型市场少，小高吵层销售只业绩优梳秀员工党进行经坊验分享3.通过激励汁机制促进扛销售人员膀，大户型目成交奖励距，并开展言专题销售委沙龙培训1.与市场倚户型比丸较，深挣入了解姓产品优族势，认隙可项目墨产品2.销售动线筒的调整，趟先看标杆蛾产品，再坏看销售产膛品，进行驴价格逼定突破点二志：商业销是售商业建议奥；1。403会所工骡作尽可宰能前置悦，争取渐三期别萄墅销售鲁前能够咱运营。2。三角地启商业尽早苍完工，争况取201希2年1月超市脾和电影怎院能够店运营，篮为后期玩商铺销超售创造将商业氛上围3。利用三留角地商业僻带动一期茶、二期住待宅底商的顺销售4。商业傻街招商犹敲定，挑借助合辩作商家摸签订制川造市场奇热度，图体现综购合体价煮值需工程部翅与招商部归极力配合附件一：瓦市场竞争保利华质都，目前在桐售311平米产品亏，预计201职1年推量剩呜余10栋楼，91-满150㎡产品，击约10万方城投瀚城病二期，2011年5.1预计推醉售80㎡起的妹高层、扑小高层菜，一期亿剩余8栋小高层淹预计2011年推量10万方融科珞滴瑜路59号，建面7万方，小授户型四季度一季度二季度三季度四季度一季度2011年2012年南湖北泉片区武珞路沿溜线金地中闻心城，目前在售89-恒130㎡，剩余80套左右中南国际灵城，201筒1年底开奴盘，主小力户型40-烛50㎡，推300多套南湖半岛原，目前在脊售159-酷250㎡，，预海计201絮1年推量8万方2011年保利拉菲刻，201纷1年1月底开盯盘，主扰推60-1惹20㎡高层委，约12万方岭地金判居，201通1年上半姻年入市30、75-1傅30㎡，约4万方总共约100万方总共约14万方水域天际目前在售38-鄙150平米产杯品300多套，距预计2011年推量8万方，66-8涌2㎡、100刻-13租0㎡武昌府杏，前期产品向售罄，预消计201诊1年推量10万方，63㎡、88㎡、107㎡大华南抄湖公园定，世家目起前在售确高层产科品，预姻计201统1年推量10万方，85-新95㎡、120-摄135㎡金地圣爱截米伦鼓，预计2011年年初开精盘，推量10万方，90-防140㎡、洋房130-最200㎡保利中良央公馆凑，预计明年菠下半年开秀盘，推量12万方88-1用20㎡，120踏-13殿5㎡瑞湖天地冒二期，预计2011年5月初开盘挡，推量约8万方，87-9容3㎡，100方-12间8㎡2011年项目周垫边供应较接少，但南获湖片区预早计供应100万方，赶会造成镰客户分绞流四季度一季度二季度三季度四季度一季度201待1年2012年2011年201电1年积玉作桥、中烛南中北非片区高删端楼盘沟将集中脉入市，都供应量划加大，谅会对本拥项目造合成干扰78在售项目待售项仪目万达公究馆，201胀1年1月入市推馅约360套，230戒-32色0㎡户型,201怎1年住宅3栋45层超高层复地东挥湖国际值，139-妙357㎡超高层伪，剩余180套积玉桥片曲区中南中框北徐东绿地车剂辆厂项维目，201独1年5.1入市，80-1转60㎡，明帅年推售20万方金地国际诵花园，在售精装小渡户型53-7桂7㎡，剩余50套预计今年皇年底明年眼初售罄融侨华品府，在售精装贱小户型51-6造1㎡，剩余220套三江航天猫首府，预计201些1年5月份推拜出，产并品为83~欣130收㎡，明年露推10万方左右水岸国际切，预计201惩1年初份推戏出soho公寓40-7苹0㎡Loft海山金谷气，99-跨140付㎡两至四房躲，10月30日开盘3号楼，还铃有1，2，4号楼将陆替续推出东湖一尤号二期繁，13万方，80-火200辜㎡，预计2月份加沿推汉宫一号歌，预计2011年底推晕出230搜-30惑0㎡复式楼州，约4万方华润·MO抛+，约4万方，412套，40-1介60㎡，预计2011年初推出抹；推出公薯寓93套华润·橡树湾，201颠1预计推出13万方，面牙积段为85-钉170㎡爱家皇何家公馆忌，在售为140疫-