房地产预算管理案例

房地产预算管理此报告仅供内部使用,请勿擅自传阅、引用或复制关于预算管理预算是行为计划的量化，这种量化有助于管理者协调、贯彻计划，是一种重要的管理工具。BUBUBUBUBU预算编制预算的目的是指导实际工作，实现我们预期的各项经营目标

预算管理的优点

制定计划预算有助于管理者通过计划具体的行为来确定可行的目标，同时能使管理者考虑各种可能的情形。

促进合作与交流

总预算能协调组织的活动，使得管理者全盘考虑整个价值链之间的相互联系。预算的编制是一个从上到下、又从下到上不断反复的过程，因此它还是一种有效的沟通手段，能触及到企业的各个角落。

有助于业绩评价

通过预算管理各项目标的预测、组织实施，能促进企业各项目标的实现，保证企业各项目标的不断提高和优化，是体现企业业绩的一种好的管理模式

。

激励员工预算的过程会促进管理者及全体员工面向未来，促进发展，有助于增强预见性，避免盲目行为，激励员工完成企业的目标

。

预算的优点

报告目录

预算管理工作回顾

成本预算管理营销管理利润管理

预算管理工作回顾２０００年探索阶段２００２年２００３年２００４年START认识阶段深入阶段2000年，公司将工程预决算工作由工程部纳入财务部进行管理，开始了公司预算管理的早期工作。第一阶段探索阶段（2000年-2002年）主要特点：不完全预算管理，只涉及开发项目的投资成本预算;由财务部门独立完成;第二阶段认识阶段（2002年末-2003年）主要特点：编制完整的项目预算;从公司角度推进预算管理;缺乏制度和工作流程的保证;第三阶段深入阶段（2004年开始）

主要特点：全面反思，统一认识；将项目收入预算纳入预算管理，通过收入和成本之间的动态调整平衡确保项目利润的实现；建立了项目预算和公司预算的有机联系；借助信息化手段固化预算管理的模式和方法；项目利润为中心目标成本实际成本实际成本与目标成本的实时动态对比收入调整成本调整……现阶段公司的预算管理模式现阶段我地产公司的预算管理模式首先是全成本的概念，通过分解成本结构，不仅把工程成本，还把项目管理费用、营销费用等都纳入目标成本进行管理；其次是把销售收入纳入管理，对收入进行动态跟踪，并通过销控手段对收入进行调整，使之与成本保持动态平衡，以保证项目利润的实现；第三是通过动态成本与目标成本的对比分析来发现问题，及时反馈信息并采取相应措施，变成本的事后分析为过程中的控制。同时，根据成本的变化，结合市场及销售的情况，反过来可对销售价格进行调整，以建立成本和销售之间的互动关系，取得预期的项目利润。最后，受项目开发周期的影响，周期延长时期间费用会侵占项目利润，使得目标利润不能实现。因此将预算管理是贯穿整个项目全生命周期。将多年的实践总结出的预算管理模式融入了整个信息化(ERP)过程中用一定的格式、程序、流程等使它固定下来，让所有的房地产开发项目都按统一的步骤和方法去执行，而不能再进行人为的调整，避免在不同阶段重复走弯路和犯同样的错误。

报告目录

预算管理工作回顾成本预算管理营销管理利润管理房地产成本管理的特点成本管理总体思路成本在项目实施各个环节中的关键控制点成本管理要突出重点房地产成本管理的特点构成复杂不同项目之间差异性大成本发生周期较长房地产成本不仅仅包括常见的土地、建安成本，还包括园林 环境、市政配套、管理费用、营销费用等；不同类型的成本具备各自不同的特性，涉及不同的专业领域；不同房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、项目规模等各方面因素影响很大，导致不同项目之间的差异性很大；每个项目都有自身的特点，很难将不同项目的成本进行简单地对比；房地产项目开发周期都比较长，少则1-2年，多则超过5年，管理难度大；控制环节多流程复杂执行过程中变动性大成本构成复杂，导致在成本发生过程中需要涉及到的相关部门和岗位众多成本管理过程中各类流程相当复杂，增加成本管理难度；大量合同性成本在合同的执行过程中会频繁发生各种类型的变更；常见的变更包括设计变更和现场签证；“高变性”大大提高成本管理难度；缺乏数字化管理工具企业应用的财务软件只能提供事后的成本核算功能，无法做到事前和事中的实时监控；

报告目录

预算管理工作回顾成本预算管理营销管理利润管理房地产成本管理的特点成本管理总体思路

成本在项目实施各个环节中的关键控制点成本管理要突出重点目标成本的三个特点：目标成本的合理性：有依据、具有科学性、可实现；目标成本的严肃性：纳入绩效考核体系，不能随意修改；目标成本是项目成本的控制线：作为项目控制的上限，不可超越。建立合理的成本分类结构作为成本管理基础以目标成本作为成本控制的基线以合同为中心的全动态成本管理两个目的：

建立规范，统一的成本科目结构，第一，实现在统一的分类基础上，对不同项目成本进行比较和分析；第二，实现三地管理统一口径，一致管控；有效利用历史数据，为新项目提供指引，避免重复范错，以进一步提高公司管理水平；内涵：能及时反映成本动态变化，及时发现问题并解决；以合同为中心，有效控制成本的随意变更的问题。全成本概念两个全面范围：包括项目全生命周期、涵盖项目全过程；包括项目开发的所有综合成本项目。成本管理总体思路建立三地统一、涵盖项目成本的成本树以目标成本做为项目成本控制的基线以合同为中心的全动态成本管理对成本项目的划分过粗、每项成本的内容构成不清晰，造成投资预算编制漏项或重复。应该说，在前期工作中出现的投资漏项问题，绝大部份是由于节点设计不清晰，每一级成本项目所包括的内容没有明确的介定清楚造成的。可以说，很多投资的增加不是后期成本上升造成的，而是预算编制时就漏算了此项投资。前期工作中存在的问题：统一成本树云南区域北京区域无锡区域成本树１成本树２成本树３≠≠随着房地产三地业务的拓展，发现各地区成本构成有局部差异，但成本管理工作必须实现各地成本的一致性及横向可比，我们通过统一成本科目及定义成本归集和核算标准完成三地成本数据的一致性。成本树前期房地产成本的不统一性成本树一级科目建立的考虑因素

按业务性质相近或业务阶段集中的原则进行分类。

基于成本管理的目的，将需要分类分析的成本项通过科目设置区分开，使管理人员更方便地从系统中取数，便于分析及管理。

兼顾三地差异，充分考虑数据的重要性和差异性，建立三地均可以使用的成本树结构，各地支出明细项目中包括的局部差异也根据分类原则进行成本科目的归集。更为明细的成本项目将做为“物品”进行设置管理。利用信息系统自动化功能，把成本管理的经、纬度能清晰地整理出来。

建立了三地统一的由12个一级科目构成的成本树土地费用前期费用营销费用管理费用税金其他费用不可预见费物管费财务费用建筑建安工程费市政工程环境及绿化工程住宅商铺写字楼车库会所酒店各物业类型成本构成项目总成本物品每个一级科目下有二至四级科目，并通过设置物品层来满足差异性管理的要求统一成本树的特点统一性统一成本科目，明确了成本项目的归集标准，清晰介定每一个成本树科目所涵盖的内容以及预算编制的依据。为不同项目之间的成本对比分析建立了基础，为成本数据累积及成本管理提供基础。经过多次讨论与研究，充分考虑公司内部需要和外部市场惯例，形成了统一的成本科目设置，并对各级成本科目进行了详细定义，完成了项目成本的归集和核算口径一致性。统一成本树的特点全面织性是“全述成本”疮管理，纷包括项炎目全生季命周期医、涵盖妹项目全缴过程，抱包括项气目开发泰的所有迈综合成糕本项目欣，把所眨有成本布项进行闷分类归涝集，并孙根据从什属关系奏及重要窄性来建所立成本展结构层长次。成本管理动总体思路建立三苍地统一坚、涵盖世项目全术成本的叼成本树以目标成荒本做为项姻目成本控形制的基线以合同礼为中心闹的全动灰态成本么管理前期目帝标成本既的制订喊中存在把的问题乡丰：对各项目刚投资估计君的不足，陶也就是目棒标成本的鞭制订不合睛理，是造版成投资超状预算的主胡要的原因率之一。目标成本绍的制订随剑意，缺乏姐流程和制准度的保证悄，同时对出行业内相骆似物业类疏型投资的塔资料信息销、指标收虏集不充分益，仅凭一灶两个人的刚经验判断纹进行估计想，预算编下制的依据成不客观、毅过于随意删，造成可窝行性较差较。产品的不荣同档次定诞位决定投愤资的不同瞧，由于对臂即将开发雄的产品缺们乏系统、选完整、充劫分的描述僵，对影响少投资的材狼料设备的申选用、各三部份投资邻所占比重协等主要经帅济指标未错进行任何怕设定，造宋成估算时艘只能按常魔规经验值忽进行，依舍据不充分丙。地块状断况、地贫质条件旧、地形帐复杂程恰度等前万期勘查奇、测量死工作不括充分，链同时对展工程现播场的实羡际情况愈也缺乏秩深入的派了解，南造成投蕉资估算滨难以准妇确。123目标成侄本制定隐方法分解成叨本结构兔，设定费标准的烘成本结构树制定统一翻的目标成本制定铁流程和标西准参考历零史成本哄，对每痒项成本鼓结构设定糊目标成酿本随着项辜目的推抽进，各颠项目标胆成本滚动调细整，细著化目标成本壮是基于项乌目估算，苗因为目标日成本是工内程项目前昏期工作的盛核心部分捡，是成本鸟控制的依开据，也是疗动态成本韵的初始数捷据。需要强调龙的是，目物标成本的境制订是一直个随着项课目的推进抵逐步调整院、细化，趋最终逼近璃真实的过债程，在项楚目推进的致不同阶段驶，目标成遣本以不同们的方式出挺现。房地产络项目不良同开发采阶段成帜本管理丝式的作用项目开发阶段立项前期初步设计：用地规划、工程规划两证办理；扩初设计：方案确定施工图部分竣工部分销售获竣工图、面积实测报告，完成销售预算类型估算概算预算预算部分结算决算控制指标成本不超过估算成本不超过概算收入的提升成本不超过预算收入的提升成本不超过预算项目各个寸阶段的成砌本利用不杨同的版本吨进行管理熄、比较，敏方便总结顿问题和差秃异。成本管理迎总体思路建立三抬地统一乏、涵盖指项目全阅成本的阀成本树以目标成斑本做为项仗目成本控炊制的基线以合同为筒中心的全属动态成本愚管理前期工作殃中存在的疲问题现状描纲述问题描繁述无法在帽项目开度发的生爪命周期范内随时悼了解最微新的动除态成本乎状况，粮要等到哀项目完量成后才讯能核算嘱出项目池的实际初成本。第一阶若段难以在返项目开卖发过程架中及时讲发现成构本控制闸上存在氧的问题方并及时唇解决，接而在项获目完成跌后才发谱现问题畏已经与彼事无补第。通过经托营分析重会议对井项目实渗际情况遇和预算型进行对槐比分析仍。第二阶灾段由于财务刃结算及工窄程付款严梅重滞后于色工程进度好，无法及括时掌握项抱目动态成割本数据，拍只能对结寒果进行事传后说明，伐无法进行绞过程的监香控和预警往。以合同为域中心的全膀动态成本惯管理；在项目床的执行哈过程中称，管理讲层以及妻各级成涨本管理戴人员必爪须通过旗对动态斯成本的量实时计墙算和监侵控来及岁时发现违问题并粮解决问桨题。第三阶段动态成限本管理动态成之本=实油际发生尤成本+禽待发生自成本动态成轮本表示忧了站在小目前这黄一时点赵，看项辫目的全励成本，钳已经发申生的部鸡分和预似计发生商的部分欣之和，动即为当带前可以殊预计到昨的实时遥成本金件额。动态成艺本构成激描述根据成本纷是否已经常实际发生摧，将动态播成本进行犹如下定义筝：动态成本海＝孩A实际发奶生成本扩＋爸B驰未发生成享本＝（A实躁际发生成吧本）到＋（B堡1签约但壳未完成链＋B走2未签约副）“A实际发呀生成本知”归纳签下来，抄主要分昨以下三蒙类：第一类错：合同已经把签订，同逐金额的支秋付以签定怕的付款条揪件为准，捐必须准确权审核合同爆支付条件敲是否满足祥才予以付预款的，以角实际完成暗工作（合济同履行）界来确定实采际发生成它本。第二类答：具有强骆制性或钳必须支董出的款悉项，以抹目前确鼓定需要滩支出（财包括将娇来需要机支出的袜）金额染作为实托际发生凑成本。第三类逮：成本项目潜支出以费壁用形式发侨生，确定贤支出事项罪及金额后们，付款金挤额基本无走变化，以惨实际发生涂（确定需凳要支付的算金额）作州为实际发胞生成本。女例如销售狂提成、工起程奖励金巨、机构管丧理费等。“未发生朱成本”主旋要由“B1签约但怖未完成鸦”和“B2未签约”雁两部分组吊成：“B1签约但未趣完成”主挤要是指合洞同已经签茶订，但尚谎未履行完笔毕，同时芹未发生合恰同中止（究终止）事猾项，则针霸对于本合照同扣减完她成部分为仪“未完成幼”“B2未签约粒”主要献是指截批止到“鄙现在”切还没有膛签约但唉将来（旱在项目北结算之峡前）会效签约发注生的成束本，就奋是预算匠成本中艇还未发父生的部耀分。这披一金额称必须依岔据项目搁未启动纸事项、赤对未启乱动事项黎的金额润预计等喜因素进翠行综合驳预测，创预测准享确性主繁要依据欧于该成荣本事项补的管理雄人员（申包括预粥决算人障员）的鉴经验、铃市场判大断能力英和事项族的执行止力。动态成肢本举例邪：“实际发肺生成本”推即”合同俘完成值“辈，指项目怠当前已审嫩定的工程吨量。”实见际发生成需本“与”河动态成本句“对比可否反映出项追目整体进侦度；成本总结和成本库构建责任成

本分解落实目标成本制定成本执行动态

跟踪成本管理疤模式示意捧图在成本刮管理总袜体思路缺的指导派下形成确了成本叼管理模阳式把目标成鼠本分解到商具体岗位互，明确责湾任人，保密证预算执束行和成本算控制的严毒格明确制定一启个全面围、规范镰、合理举的成本筛管理制售度，以量此建立屠起成本员管理评挡价体系炸和考核越体系，欠制定相落应的控非制流程回，并在惑公司规顺范流程岩下进行抖操作，血并根据预实际情论况在实狐际业务寸中不断烫修正、手完善。保证目麦标成本忌结构里输面的每月个层次锋，每一狸项都有得具体的葛部门和指人员负黄责。对每个成铺本项控制烧即要有结伍果性指标蓄体系，也猜要有过程缓性指标体颠系，明确侨相关的评亿价指标、析评价部门封，实施过醉程评价、而结果评价绝，同时建姑立过程考梦核、结果累考核，并肺在过程控躁制中实时列给予反馈查。对相关责释任人，要染有专业的毒成本控制纺技能指导贡，同时规与定各项成赵本控制的稀管理流程霸相关指标验等内容。在成本链制定阶戚段，必掉须由各域项成本牢负责人期参与目泰标成本圈的制定桶和反馈屈，保证见目标成愿本制定哭的合理榴性。责任成本分配原则在项目结咳算后，必话须及时汇池总成本数侦据，进行仓总结，并蒙通过统一才格式保存升，如成本赔数据库，朵为未来的妙项目成本续控制提供岁参考在成本收造集的过程皂中，必须阀对各项成笋本按不同叨维度，例仿如材料，纷供应商、圈单方造价避、成本结炕构等进行紧深入分析津，分别汇弃总。项目各个毫阶段的成担本利用不裳同的版本细进行管理歪、比较，仅方便总结锻问题和差碎异。成本库必勇须能够快缘瑞速、方便页的查询，久并能够方第便的导出赛到成本管壁理系统中姥，以便于欺预算和成痛本控制参域考。成本库漠必须设灶立严格矩的使用滩权限体论系，保辈证各级塘成本数舱据的安享全使用妨在成本军总结完坟成后，嘉及时调愈整责任捐成本的红各项指湾标，并高进行相扶关的考柱核和激乎励。报告目录预算管理讯工作回顾成本预算怠管理营销管炒理利润管理房地产成器本管理的博特点成本管巩理总体香思路成本在弃项目实服施各个傻环节中资的关键盈控制点成本管备理要突强出重点规划设棒计环节工程建设撤环节竣工结算资环节规划设菜计环节5%35%75%95%初步设靠计阶段技术设计岂阶段施工阶段在项目做夏出投资决痰策后，控砍制项目成识本的关键扯在于前期走的规划设圣计项目投缸资控制项目在各坐阶段对成秃本的影响重程度产品规搭划决策振阶段通过市场研究提出客户定位及产品定位指向提交设计单位进行初步设计，为设计院提供尽可能大的发挥空间，并提出产品创新的方向。通过市场策划提出明确的产品策划概念和属性，形成《产品研发的核心成果报告》提交设计院明确的设计任务书，过程中指导设计完成产品研惕发核心成果产品概念叙和属性：产品策引划概念蠢、物业疫类型比耽选、预泉制核心捎卖点、傅物业特疤征描述碍、物业异属性构很成、物要业类型蚕配货比眠、物业耽档次和往建设标慰准定位贸、项目涝概念包帆装指向仍、产品盲竞争专即长指向鞭。产品经济逆性评价：成本控济制关键勉点、项鞋目经济桐性估算圾、营销办及推广类成本。产品营笔销策划咸主张：整案营销免思想及运虫作原理、狗产品构成滴及生活方晚式阐述、拖项目形象阀定位策略我和包装建厨议、核心约卖点提炼伪、项目定尸挡、分期刊运作推盘偷策略及上穷市策略、欺首攻营销老策略、促和销策略、箱卖场格式添、房源分诱货和价格欺策略、营廊销费用预讽算。目标客群定位产品定位价格定位经营目标营销策略推广策略营销控制设计理念道路设计功能分区景观设计概念设计规划指标建筑布局交通组织水系处理建筑风格室内外空间户型面积户型配比开发理念市场策划产品策划项目定位规划设计规划设计建筑材料及技术土地利繁用情况蕉设计思羊想、提誉高土地低利用率综合平链衡用地弯规划、克容积率滥设计思榴想不可售怒面积配悉比情况总图对互未来使库用情况确便利性住、实用梦性的考畜虑整体的交音通组织情葱况规划方程案考虑船因素规划方案规划方案综合管歉网总体钟布局图项目整体绿效化规划验情况加强总体忍规划方案幅的论证工讲作集团层上面规划设集计评议小伤组设计规划掘阶段根据项目芽用地规模幕，进行项译目总体规提划，引入生概念性规执划设计思雀想，以项饱目长期战左略发展规灯划指引项纺目近期的赌用地规划哨和产品规狸划。设计规划阶段准确进行资项目定位未基础上，弊充分分析锋项目差异捉性，突出意不同定位封的项目设改计重点，蹦为把握项捎目成本控浑制重点、挣控制方式秘做出前期绿规划。景观设增计在项赌目方案滚规划前早期进入乏才能有随完整的余可实施愉设计解姻决方案。物业管读理的前效期介入站，以满好足物业桐使用者杰和管理口者需求东的角度菜，对项伐目的交沾通组织污、导视奏系统、尽安防系蛮统、景框观、公厘建等设座计工作灶提出要侵求，避诞免投入爬不合理桨或不完立整的问搅题，减标少后续蓄的损失礼和维护改成本。1234施工图设利计阶段钢筋和混黑凝土的成击本占到主贿体建安成延本的65唤%，在施腥工图阶段乏，针对影泉响项目投尖资最大的弃含钢量进窗行优化，缴需要结构猜设计人员么和预算人信员通过反辣复对比、纺计算，在周出图前与桥设计院进傅行沟通、舒交流，在屑设计阶段沃在结构形塌式充分引德入“成本蜡试算”进接行工程结寇构选择的躲对比。在施工吉图阶段概，建立迅以结构傲设计为肆核心的漫技术性没成本控探制方式偷，增强羡事前成送本的控赵制能力粥。施工图的设计阶段对项目的衬设计深度库不够，图铜纸不完善饮，施工过户程中频繁榴更改，反纹复过多，彻造成现场害签证大量禽存在，成杠本变得不妄可控，且蜜施工工期搅难以保证神。设计深谊度不够蒜造成的膀另一个农后果是浅使现场播施工组封织设计刚不当、贝工序安瓜排不合事理、交福叉施工迈等，导检致不必档要的投许资和浪零费。强化设计沙深度，尽季量减少三股边工程，赞减少现场计签证施工图的设计阶段各项目宾现场签矛证统计滔表签证类别国际花园博园世家晨曦街洋房小计室内签证280155150585室外签证96012012512412现场签证量15-20元/平方米50元/平方米80元/平方米——博园世家鹅的现场签乔证量是最捎大的，几镜乎达到总触投资的1臣4%，占窗建安工程沉费（含公或建及配套忙费）的3雄2%，比滴例非常的砖高。博园复世家占地咱面积仅6码0亩，累网计挖填、剑外运、倒泻运的土方局量达到7断万方，相灭当于将整拜个博园世远家填高1期.74米其。博园世骡家的签证牧是值得我败们很好的沿去总结的零，其中只埋要有20旋%的签证皱是不合理背的投资，旱公司的利骗润就减少菌了270旨万元。可斜以说，博傍园世家的装利润就是绝在这不断饮的整改、毫变动中流讽失的。昆明走廊夕的签证量伯也是非常黄大的。单位:仁万元施工图罪纸的会兵审是在稻实际投破资前对界设计结净果的最渠后一个刺检查环梦节，可迟以避免粘很多设到计上存抬在的使胜用功能扩不合理晃、考虑暖不周全浇、设计门失误等阻问题，叼减少由施于失误柔造成的永投资成丛本的增麦加。加强施售工图纸耻会审工恒作施工图的设计阶段由于材料盯的品质差孝异和价格星差异非常跃大，因此子在设计阶退段要根据筹产品所要交达到的品贯质要求确桌定各项材抱料的选取唤，这对工军程成本的春影响是比略较大的。材限额设计趋可以有效顾的控制成总本，但在塑设计方案娃形成过程酬中，由于脑缺乏与设集计品质相项匹配的材陡料选型的优细化工作挎，一旦选痕材出现变乱化，就会恳使设计效捉果与产品确品质产生项较大的变茄化。另外现葵阶段，俩工程材超料日新阔月异，笨设计阶棋段可能蓬由于设吃计人员因对材料鹿了解不踏足，造丛成一些渐资源的圈浪费，和因此，业在设计信阶段，三工程管三理人员弄及成本伞控制人窗员主动陆结合市沟场及项晋目特点守，走出掏去了解乌更多的图材料与黄工艺，殊参与新基材料、生新工艺弹的比选钥，选取潮性价比健较高的债材料，象从而降剂低工程击成本。加强对材此料选型的乖管理，使羽限额设计层与品质得利到有效的御保证和控坛制施工图的设计阶段设计工作礼技术领域录较为宽泛镰，专业化折程度较高租，水平差笨异较大，迈因此做好危设计资源购的管理和走整合，因勾地制宜的越结合项目葛的情况，彻采取合理衫的设计单景位服务方秒式，协调龙好前端的键设计单位房诚与后端具假体实施的胃设计单位误的工作，袄避免产生川较多的设码计工作的载灰色空间们。加强对设际计单位的趴管理施工图的设计阶段目前对设古计单位管醋理存在的注问题设计招馆投标实奥施的有哄效性不潮高，对钻各参与盘投标的轰各设计改单位设判计理念渐的整合社较差，蚂如A座榆外立面丝式设计的型整合，培经过多响次的论士证，但璃在各设环计单位粱间的有泡效完整竭融合不耍完备。引进专山业设计缩慧队伍较欲分散，概设计阶乳段对各深专业设捆计阶段毁成果的度综合上技欠缺，筹局部地气方的设诉计成果救有交叉峡打架现生象，给怒施工现夏场带来吼不便及闷成本的努浪费。在项目存实施过碌程，施什工与设耻计的沟虽通与衔易接不够定，带来春局部地鄙方设计谦效果与五最终的取实施效而果具有袖差异性犬。部分项目梦由于工期煮紧迫，如订B座样板牵设计交底孔委托考虑迷不周全，怕带来后期汪施工管理绑有些脱节悟。存在问题报告目赌录预算管理宵工作回顾成本预算勉管理营销管理利润管央理房地产成饰本管理的响特点成本管理虾总体思路成本在训项目实肝施各个曲环节中建的关键职控制点成本管理帆要突出重并点规划设计厌环节工程建踢设环节竣工结算弄环节招投标校管理通过招标霞文件的制计作进行要矩约，明确平了合同的咽主要条款毫，使我们逢以合同为丑中心的成睬本管理落衣到实处。招标管皇理的作非用通过招例标，可运以选择带条件最川优的合叨作者，例有效控锯制投资归成本。招投标是棉工程建设脖阶段加强成本管挠理的最有轻效的手段病之一规范标书轧的内容和辟中标条件歉的设定，扯且对标书绞中的开口际条款依权润限给出制倘定的标准依。加强对顽投标单得位的资等质审核耕，确保皇投标单贫位的质北量。建立对违评标和视定标过描程的监叉督管理或机制。对于标晶的较大松的工程叹类合同用，根据晴项目的秧规模以谊及自身拣管理控脑制能力乐，合理旅确定发榨包方式何。招投标管尖理的主要内容合同管察理的主娱要内容合同管理要规范合炊同文本要明确签诸批环节的搜审核责任要完善合横同的审批念程序要实行矮合同汇舞签，减县化工作鲜流程合同管理文本管浇理签批管理执行过早程管理现场签证跪管理现场管阿理事后监润督现场签证管理没有按叨每一份烤签证涉滨及金额福大小设套定签证法权，等猛于公司匪把签证想权放到青了工地烛现场，佛造成工术程现场煎权力过韵大，往单往是现印场项目顿经理签告字后就孙生效。后期财务隙部的审核窑，仅只是幼对这项工典作量和价才格的一个刚核定，而继对于是否腔该发生、拐是否一定土要发生这晕项工作却纸没有监督趣机制。导致掩盖工作丽中的失误病，不利于罢责任的追修究和总结认经验教训前期现劣场签证坝管理情湖况根据签证施产生的原扇因及对项仁目成本的架影响，对皂签证进行泛如下的分挣类，并通虚过系统的偏分类统计谷汇总，实霜时监控项斤目，并通兽过签证统贼计报表，统建立成本睛管理KP阅I指标及昂绩效考核追体系。签证类型设计原因施工原因不可预见设计缺陷设计变更应客户要求监理管理列转公司重新决策设计再次创作项目部管理正常工序交叉影响签证的管悄理----各类签证伍定义设计变更—应客户要求设计类签证因客户个性化风格的要求，而引起的设计变更产生的签证。设计变更—公司重新决策由于公司决策层根据市场的需求或公司品牌策略的需要，重新调整设计，而引起的设计变更签证。因设计院在设计过程中考虑不周全，或设计院经过市场调查后再次优化创作，而引起的设计变更签证。设计变更—设计再创作未按设计任务书委托意图、设计规范、强制性条文要求等进行或因设计交底（图纸会审力度不够）等不周全而引起的设计变更签证。设计变更—设计缺性监理管理-优化施工原因类签证由于监理在原方案的基础上提出优化的方案措施，引起的成本降低而产生的签证。监理管理-失误由于监理自身管理失误导致成本增加而产生的签证。由于项目部在原方案的基础上提出优化的方案措施，引起的成本降低而产生的签证。项目管理-优化由于项目部自身管理失误导致成本增加而产生的签证。项目管理-失误由于施工工序的的原因，产生不可避免的工序交叉影响而产生的签证，尤其是同特殊专业施工单位交叉施工造成的签证。正常工序交叉影响列转签证列转类签证由A施工方施工的某分部分项工程，产生了属于A施工方的质量等责任问题，由于A的原因未能及时整改，甲方委托了B施工方进行整改，由B方整改而产生的费用应列转至A施工方的工程款中（一般要求有三方的认可依据，但实际操作过程中往往缺少A施工单位的认可依据）。不可预见签证在施工过程中超出正常情况（如在基础处理、溶洞、地下不明物、地震、自然灾害等）而产生的签证。不可预见类签证建立签证姥作业及管汇理的规范位流程签证作撑业及管理流匆程签证发堪生后，阿成本管悼理部门但及相关肌的责任逐部门必计须分析沉签证产嫩生的财惧务影响践。在对签证各分类后，赠对各类签像证进行控铜制的责任姐主体进行繁落实，并绣将签证责总任和考核直挂钩。规定签证先办理的工份作程序，衬并明确各般环节最长楚时限，同价时明确工懒作标准。建立与制营销联银动的工摔程管理伶工作意梅识在公司以嘴往的工程晶施工组织枝计划中，俗基本上都脂是根据场画地条件、抗设计条件款进行施工腾组织计划版，作为房剩地产开发债两个最重域要的执行研部门，工胀程部门缺哗乏对项目激营销方面湾的连动意子识，没有井把项目的动工地现场帆作为一个近重要的销堡售条件来逐看待。没判有把项目碎的营销从婆传统的报团纸广告的睡语言画面筒的表现，肢转为以客悟户最终选瓶择入住的演视角去看砍待项目的岸工地现场冬，从道路奇通达、景抗观感受等盲各方面支颈持销售。报告目录预算管痕理工作吼回顾成本预算泄管理营销管理利润管讨理房地产枯成本管叶理的特冬点成本管艺理总体槽思路成本在气项目实川施各个凤环节中居的关键饭控制点成本管裳理要突咐出重点规划设计鸡环节工程建欠设环节竣工结算冒环节项目部的敏预决算工吨作组对成本条的管理编制项娃目投资肥预算，做为成昂本控制威的目标审定各组项工程逼投资决训算开发过狭程中的劝成本管圆理报告目录预算管理腔工作回顾成本预灭算管理营销管雹理利润管绑理房地产扶成本管西理的特怖点成本管尤理总体昼思路成本在项蝇目实施各给个环节中酸的关键控染制点成本管理摧要突出重吩点划分可控北成本和不姻可控成本不同类型游产品的管狗控重点不隙同房地产成染本构成复嫩杂，公司败实施“全产成本”管桂理，但目浪前对所有膊的成本采博取同一的政管控办法琴，缺乏分译类管理意云识，使我衣们在五年维多时间成轧本管理的连工作过程伙中，提升厕了对部分畅成本的管悦控能力，侵但对于部篇分成本仍衫处于管控下很弱的状尊态。从12岁个一级铁成本树范科目来校看，建梯安工程搅费、市投政工程靠、环境叙及绿化俭工程以时及营销搭费用是槽成本控旧制的关叹键所在踩，而土当地成本落、前期棵费用、娇税金、那其他费缸用等相视对来讲外是不可哥控的。不可控贱成本举裙例：可控性名称说明不可控成本土地成本主要取决于土地获取的方式，公司的政府关系等因素，难以通过有效的管理方法来降低支出；不可控成本前期费用绝大部份是按照一定的取费标准收取的，如报建费；只有设计费用相对弹性比较大，特别是总规方案的设计，不同事务所的取费标准相差非常大；不可控成本税金法律强制征收不可控成本其他费用特点是金额较小，按一定的费率来收取，费用的发生标准化程度较高。不可控成本财务费用管理费物管费由于在整个项目支出中所占金额较小，也不是成本管理的重点。其中财务费用是由于其支出相对于资本带来的收益而言是很小的。可控成本社举例：可控性名称说明可控成本建安工程建安工程费是所有房地产企业都会关注的成本控制点，也是公司最早列入成本控制范围的支出，通过多年的积累，管理较为成熟。其控制的关键点是前期的施工图设计（合理的配筋量设计，方案不能过于保守）、施工过程中的现场签证管理和招投标管理。可控成本环境及绿化工程环境及绿化工程投资由于在整个开发项目的投资中所占比重越来越大，而且是拉升物业销售价格的关键，因此成为了重要的成本管理点。但是，该项投资的管理又是很困难的，由于环境和绿化工程的非标性很强，比如同样的树种，树型的好坏，胸径大小几厘米，价格就可能相差几倍以上；石材的价格也是根据形状、成色等来确定；同样的苗木，不同的景观公司可以做出截然不同的效果，收费标准也就自然相差很大。可控性名称说明可控成本市政工程市政工程也是将来成本管理的一个重点和难点。我们知道，交通的便利程度是买房人选择项目的一个非常重要的因素，一般来说，开发商为了促成项目的销售，在不得已的情况下也会对用地红线外的市政进行投资，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府关系特色，如用地红线外的市政道路由谁投资，这对于大型开发项目而言尤其重要。另外，市政工程中的自来水和用电工程有一定的垄断色彩，较难做到通过招投标控制投资。可控成本营销费用我们将在下一个章节重点阐述。可控性名称说明可控成本不可预见费在项目投资预算中，不可预见费是按工程建设投资的3％－6％来提取的，但在项目的实际运作过程中，不可预见费的列支是有严格的规定的，一方面是审批严格，区域公司不得自行列支；另一方面是列支内容严格，必须是在预算编制时确实无法预见的。报告目录预算管冲理工作选回顾成本预算旱管理营销管樱理利润管理划分可控斥成本和不宝可控成本不同类型帮产品的管盾控重点不笋同房地产榆成本管击理的特熔点成本管赌理总体携思路成本在授项目实骆施各个强环节中蹦的关键顺控制点成本管折理要突政出重点昆明走廊/昆明国际雄花园/望湖雅筑/无锡春天航花园/无锡婆春天花伐园/昆明博找园世家/野鸭姓湖/北京香点山公馆山地开发星项目TOWN拜HOUS戴E及别墅庸产品经济适用支房中-中暴高档住呼宅商业地湾产项目小城镇建建设项目高尔夫项踏目不同类磨型产品圈的管控贯重点不竞同房地产终开发项羞目随产若品类型掉不同，剑形成不巾同的成淹本标准悟和管控薪重点，师但公司叔目前对仪于这一握方面的思研究工洞作尚未仆深入及并细化。不同的债成本标准和管控朗重点报告目录预算管院理工作残回顾成本预顺算管理营销管理利润管理前期存买在的问疲题加强营销靠管理销售费用管理营销管阀理内容营销管理销售收入愧管理销售费用疫管理前期存在饿的问题项目开守发利润鸽的产生裂取决于但两个因棒素，一纷是收入欧、二是燥投资。拉在前期斗的预算怖工作中医，我们请将大量升的精力棋花在控域制成本卫上，而借没有对描销售收爆入采取馅适当的宜控制措堆施，造伞成了收属入的流样失。折扣较为随意，销售价格刚性不够未挖掘销售潜力销售费用的支出缺乏总体规划销售定价不合理销控实施不利销售管理前期存在的问题报告目鹊录预算管理今工作回顾成本预算爱管理营销管理利润管理前期存在序的问题加强营销做管理加强销售荡环节的法云务审核加强营销岁管理加强收虽入管理叫，通过呈销售控闯制增加酷销售收紧入；加强营质销管理统计性小销控向举策略性欣销控的废转变；划分费鸟用性质欲，突出废营销费莫用管理岂的重点温是弹性宪费用；营销费用劣控制重在邀营销策略匹系统性，伙项目推广通计划与媒绸体资源的畅有效整合购；加强对咏销售工至具的运狱用能力爬；提高对己营销外送协机构妹的管理督能力；加强销售表环节的法徒务审核，谢完善法律霜文件的审碰核机制，仅确保开发窃商物权利逗益；报告目溉录预算管露理工作改回顾成本预算开管理营销管理利润管咐理期间费用孝管理项目周期尖管理税收管得理期间费用丘管理期间费用包括：绝对费用（总额的控制）期间费用的分配这里所捎指的期趋间费用张的管理估主要作是对公谢司管理戒费用的援管理。管理费用科目表一、人事费用1、工资2、三费计提3、社会保障4、职工安置5、劳动保护费二、办公费1、水电费2、通讯费3、办公用品4、其他三、业务招待费四、租赁费五、汽车费用六、差旅费七、计提\摊销性费用1、待摊费用2、无形资产摊销3、折旧4、长期待摊费用八、中介机构费1、法律事务费2、审计费3、评估费4、咨询费5、保险费6、其他7、公证费九、费用性税金1、印花税2、车船使用税3、房产税4、土地使用税十、准备计提1、坏账准备-应收帐款2、坏账准备-其他应收款十一、修理费十二、企业文化费十三、技术开发费十四、物料消耗十五、低值易耗品摊销十六、人力资源开发费1、招募费用2、培训费十七、上市公司费用十八、其他十九、信息费1、实施费2、维护费举例：期间费洽用管理划分费隶用性质债，突出造重点费锐用的管较理当期无做法控制喜的恭费用1发生弹性盒较小的费容用2弹性较仪大的费恨用3如计提摊运销性费用樱、费用性矮税金、准熔备计提等前。如租赁锄费、中泊介机构数费、人幼力资源尖开发费强、企业禁文化费炊、信息疤费等。如人事费削用、业务湖招待费、造办公费、章差旅费、勒汽车费用多等。管理重禽点按部门分冶解管理费氧用，节约饰的费用部捕门可与公缝司分享费用预算金执行部门预算牵分解费用列支费用调剂……部门管理费用“打包”部门经理（责任人）费用预算执行情况部门经理榆业绩考核部门费央用节约好奖励完善期觉间费用没在项目可预算和评公司预亭算中的塞分配将管理袋费用、迷财务费山用严格格区分是林属于公省司费用顶还是项起目费用宣，完成省期间费参用在项日目预算款与公司逗预算间交的分配前期将公皇司在项目柄计划开发队周期中的厉管理费用行、财务费樱用全额分值摊进入项甩目预算，腹但随着项烛目周期延识长，上述编费用就远腿远超出项张目预算总艰额，成为辉“预算外匪支出”，衬例如国际榴花园项目央配比原开商发周期和及公司规模钱，预算项盘目开发年膀度分摊的寺公司管理展费用为200凶0多万元，米但到03年初，旨发现云杂南公司宴从01年-04年的整个摆项目开发粗周期内，钢实际发生坛的管理费忘用已经远蚁远超出我父们按项目劲计提的管伙理费用。管理费用辩属于期间坡费用，与派项目成本桌核算有本财质的差异枝即必须就招发生额核望算到当期集，把管理虏费用硬性关分摊到计溜划的项目烟周期中、寻分摊到多地项目中的歪方式，一糊旦遇到项贸目周期延敞长，管理骄费用将不哑再够用，弊就形成超驰预算的开扣支，或项逝目停止或卸彻底取消祝，将使项缺目经分摊瓶必须承担宅的管理费璃用预算额怀度落空，蚁一样使管疑理费用成打为超预算糖开支。报告目录预算管扮理工作垮回顾成本预损算管理营销管理利润管汇理期间费仇用管理项目周射期管理税收管理我们对泡预算工织作的不恋重视，吸使我们归对项目赠的开发魔周期问友题一直项不敏感宅。在利骆润一定全的情况孟下，一少年开发啦完项目离还是两拖年开发蹄完项目信，投资闸回报率排相差了鉴一倍。周期管理廊不当还会洒造成管理洲费用吞时寨公司利润虹。项目实仆现利润（绪亏损）分格配到项目踏开发及销停售的年度版，即项目围生命周期翻产生的收坛支必须分茶配到各会例计年度，奖单纯的房栽地产公司戴必须用项呢目实现的株盈余来消李化公司正怕常运行过顽程中发生山的管理费联用，缺乏枕项目周期冻的严格计袖划及执行律，项目利课润对公司瓶利润的影仁响就会产归生较大变抖动，甚至赵出现项目扬利润被公听司费用吃顾掉的可能补。随着公悠司规模抱扩大，乔出现多现项目操触作，就原提出了垂项目开治发时机逮、项目重开发周驰期、利瓦润结转盼年度安栽排等新恭课题，汁同时也密和市场犯环境判淘断和预冈测、项消目收入蚁预期等岗因素息杯息相关向，这样纷就对各弊项目周喇期的计恩划、安劈燕排提出相了新的亮课题。目前，集烛团公司在触制订的新程的激励方扰案中，明罪确提出对谨各项目设姓立项目奖饰励，项目累奖综合考掘虑项目利狐润和开发助周期两个踩关键因素为，当项目男进度延期声超过其目友标周期的秩50%以犹上不发放蛛项目奖金修，从而牵妹引各区域捏房地产公互司在关注哗项目利润林的同时，粗兼顾项目性周期，注安重均衡发境展。报告目录预算管理厚工作回顾成本预算似管理营销管理利润管度理期间费用贼管理项目周期侨管理税收管车理案例分析税收筹沟划的目泽的税收筹货划的原返则税收筹箩划的方吃向不能合理赴、充分地孩利用税收缘瑞优惠政策会计核求算没有鹅前瞻性弄，不能其充分利灭用统一报核算的躬优势，蹄合理分姜配各个权公司的彻税负经营活动乎过程中没束有充分考扭虑降低公联司的涉税窃风险公司的设尖立、组织术形式的选稼择未考虑丘税收的影狗响税收管理落存在的问苗题，总体腾来说是缺乏纳税窑筹划的意唐识，不能厌通过事先吊的安排，尊达到降低桥税收成本电，减少涉若税风险的播目的。案例分当析税收筹划奶的目的税收筹争划的原公则税收筹划有的方向报告目录预算管宽理工作蚁回顾成本预算歪管理营销管皂理利润管枯理期间费用容管理项目周期结管理税收管换理由于资五金具有炭时间价喜值，我辜们应当虾推迟或环尽量减乎少当期与的应纳膝税所得同额，以坏延缓当扔期的税愚款缴纳争。无偿补地占用柳