某地产项目入市研判

XX项目07年入市研判2006-12推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期XX板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城XXXX人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴XX世博生活能区联洋东城XX华城张江功能区XXXX板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：XX项目所在地为大XX板块，大XX板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）XX板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：

将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西XX区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案XX板块的划分西XX东XX世博规划区北XX区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大XX板块分为：北XX、东XX与西XX三个细分板块。XX板块供应分布外环线川杨河衡辰XX苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总

中房XX河畔8030元在售116套XX国际公寓10746元(装修)在售78套中房XX苑9414元(装修)在售278套XX国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林东三林本案XX板块——三大区域，三大价格体系北XX价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东XX处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西XX价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西XX东XX北XX价格态势：北“高”，东“中”，西“低”XX板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%XX国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX国际公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合计

117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底XX板块在售面积将达到18万平米。XX板块价格趋势平稳是主基调整个XX板块中，，除了XX新里程，大多数项目价格走势都很平稳。XX国际公寓和XX国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房XX苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东XX区域的新里程与环球中央花园。2006年XX板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX国际公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于XX新里程，以及XX国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。XX板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态XX板块成交趋势与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板块07年供应量大，未来竞争激烈预计XX、新里程和XX苑等项目可能的推量，以及XX镇南面中房项目－XX河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年XX河畔14XX国际10XX新里程9浦发博园3XX苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市场预判整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买板块市场成交量不会萎缩板块市场供应量大增新盘价格压力大07年XX板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场XX河畔低价入市XX国际成交缓慢新里程持续推量XX板块客户构成区域客户北下客户XX地区两大主力客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）XX地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。XX板块三大区域特征北XX最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。东XX发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。西XX发展较晚，与北XX相比区位有劣势，与同纬度的东XX相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。西XX东XX北XX北XX—以XX国际公寓为例客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上XX地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。3、从户籍来看：超过9成为上海人。4、家庭年收入：10－20万占五成左右。5、年龄：30－45岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品大户型去化更快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区域的白领人群为主，以改善居住为主要目的，购买房型偏大东XX—以XX新里程为例客源分析1、从居住地看：客源分布较分散，其中XX北部的客源最多，约2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、卢湾南部等地。3、从户籍来看：与XX不同，超过6成为新上海人，家庭结构较简单。4、家庭年收入：7－20万占七成左右。5、年龄：25－40岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品主力户型90－120产品人群富人金领白领灰领蓝领新上海人占6成，中产阶层为主，区域情结淡薄，超过6成5为首次置业，将生活方式排列第一顺位考虑西XX—以XX侄苑为例客源分僚析1、从居路住地看：客源中袍超过5凝成来自骄黄浦、悲卢湾和瞧徐汇南柴部等浦谈西沿江枯地区，堡另外浦偶东新区左中XX碗以北客自源也较在多，相庸反本地厉客源相鼻对较少废，仅接牢近2成恒。2、从工点作区域看芹：客源中有济6成在浦徒东工作；3、从朋户籍来苍看：老上海人江占7成，市属于对X档X地区的掩动迁配套决形象并不骨敏感的部仓分人群。4、家庭影年收入：10－2热0万占七挺成左右。5、年耍龄：30－4鸡5岁为绝谊对主力。高档产品中端产盘品低端产说品装修户千型10扇2－1魔10产品人群富人金领白领灰领蓝领老上海人擦占7成，献中产阶层疏为主，改切善型需求贺，首先围穿绕总价和樱工作区域景考虑，同蚂时兼顾小抽区功能。北XX东XX西XX主力客阁群主力客群主力客朋群依靠区目位优势阳过滤客繁户依靠产品悉品质过滤倦客户产生本区第域主力客颗户主力客掘群北下证成为主肠流，三怜大区域亿层层过例滤，西搞XX客区户层次消有限新上海人老上海段人区域客茅户注重生盗活品质注重性价会比主力客列群XX新里波程XX国际XX苑XX河畔产品对位客户与产存品对位关叙系北下客户第一阵悼营（毛坯房蝴均价90荒00以上街）第二阵哗营（毛坯房页均价84背00以下众）XX国戒际（尾盘合）本项目割所处阵天营客户填核心特仇征：注迟重性价年比客户价急值取向形成阵营目前北X昌X板块供劫应稀少，皂预计明年狗的供应量秘也有限。辨而XX新赚里程与XX国拖际作为区域宫内的两个洒大盘，后侵续供应量俗巨大，对尤于西XX诊地区而言音，明年将泻成为最大泰的一张客户过寒滤网。XX新歪里程XX国救际XX新例里程与XX国际，非本项基目的竞品枕，而是第呜二阵营的慕客户过滤缎网。第二阵营图主力客户经过过滤宿后，此类扛客户对总舱价的承受寨能力有限薪，注重性鸭价比是该塘类客户的浊核心特征施，这类客垄户对总披价的敏傻感度相扁当高。07年，愤在本项目咽入市之际奇，市场上圾直接竞争默项目，为XX苑与XX河晨畔。竞争个叛案——哄XX苑XX苑—脖—区域内坟在售的主缩慧要全装修蹲产品总规模稳：10缠.7万卸平方米容积率：共1.5建筑形态流：16栋哑11-即13层爸的小高层耽;建筑风咏格：日君式现代耕风格绿化率极：56夏％爸集中绿略地率：违31％主力房熔型：二兄房、三尸房；主力面芬积：二张房二厅一疼卫：10基1—1见03平方米；三房二赞厅二卫衬：12颂7-1丈36平方米肠;价格：1俊1月底全雁装修产品略成交价格捧9414虽元/平方绪米装修标准肉1200阿元/平方站米。XX苑与宪本案最短唐距离只有窄200米葛。自20晓05年1盛月以全装蜡修产品推慰出以来，家就受到市锹场瞩目。规划约另170织00平搭米的商崖业之外幸，车位笛比很高江：1:兆119蹄。产品江户型虽话然比较芳简单，茄除了三燃房二卫喊的项目研有个暗圆卫，属胸于缺憾沉外，户摩型从舒吹适度来腊讲优于拌XX项毅目，其刚装修标孙准也高昨于XX堆国际公战寓，加诞上层高粥3米，久暗藏式勒空调完湿成吊顶逝之后也秋不显得尺层高压叫抑。竞争个案盒——XX铅河畔总规模爱：21熊.7万格平方米润（一期球）容积率：僻1.88建筑形态姓：19栋征14-福17层貌的高层;建筑风格踩：现代都素市风格绿化率庸：60毅％；集惨中绿地极率：3也6％主力房大型：二狠房（占省77％稍）；主力面积恢：二房二厅一卫：10驼0—1隔13平方米；占6成二房二厅元二卫：1烫09-1狠11平方米;恰占1.7驶成价格：森12月吗16日晶开盘，掘预计开临盘均价娃803筝0元/虫平方米如果其追贡求快速去妙化的原则战，相信项欢目整体均醒价将在85塌00元旧左右。XX河秃畔的产迅品实际告上定位串档次应软当与X蜜X苑看洞齐，如剪果不是竭开发商朗有资金悔困难的剩处境，横相信不谋会以这盖样的价交格入市盼，所以颜其性价家比相当祝不错。XX河副畔将1边9幢高脂层分为宾东西两涌个组团是，保证栽了集中惹绿地的怠面积，搂同时，翻一楼底捎层架空缝，增加求了居民温的休闲赚活动空爪间（X检X苑部表分楼栋丢也是如丙此），竹二房二赵厅二卫怠的设计广实际上今是来自共对三口趋之家的寸使用状湾态以及标客位和访主卫分初离的考亡虑。除毯了一期蹈沿街商永铺外，醋项目二查期还规自划有6瓦万平米遥的商业轻中心，秀实际上定是是将占整个社夏区所在披位置充央分利用钥，用配筋套提高拘项目区屡位成熟裳度。此恰外1：客1.1剧的车位厉比，也烧延续了敌XX苑垄对小区跑业主成搅长性的售关注。XX河畔甚——低价遍入市抢占补市场的典型自身项目液理解项目壶位底置本案项目位置导：项目位混于XX撤镇核心国地带，咐北靠X宋X路，悟东沿环御林西路修，南靠夏翠竹苑雀，西临门XX河穷畔。项目占俊地54愿831皆平米，总建筑款面积8伯772舅0平米大，其中住宅弱8686乳3平米。西侧—X绝X塘港支捏流东北向—中房XX公园西北向—拆迁地及XX路延伸本案地块衡辰三林苑中房三林公园翠竹苑待施工用地林苑小学项目城配沫套概疫况西侧—X乔X塘港支期流目前XX舱镇地区的才交通线路蹲非常丰富绪，几乎可畅达上海任杠何一个闹吃市区域：572晕——可肤达徐家耐汇986/升952—鸡—可达上泳海火车站980喘/78介0——踢可达人祸民广场583/企973、忆795—鼓—可达陆仅家嘴755绪——可胁达锦江峰乐园和喜南站07年底手有望通车著的轨道交我通8号线晌也可直达钉人民广场劈燕。项目配物套——发津展迅速张，但仍弓有差距项目北面绘的中房X聚X生态公灾园已经建席成一期。织生活型社谢区初步成架形。地段医及院也已拨经运营梯5年。但是，一崇直许诺建慎设的15澡万平米的颤商业中心态——XX猜七彩生活赠中心却一规直没有动刺工，加上兼常住人口距，拥有2丈5万人口衫的大型社爽区，商业档配套落实壶速度很慢浪。另外，吃规划中吹的世博垂医院也桨没有太窑大进展纪，对于捆201帝0年整依个XX绵镇38迫人口导剖入目标邀来讲，塌地段医念院是远办远不够脚的本案易初卧莲使花华联持超女市庆忠怕云圾轻纺未城安盛易街承步行旷街项目妈其他生指标项目位置欧：整个项之目通过援一条环巩形路网碍连接1斧9幢1苍1层的壤小高层迟；为了符合扮“709部0”以下戒户型的供茂应量控制锁政策，项权目中90复平米以下钱的户型套挣数达到6悲73户，盆占总户数吧902户泄的74.拍6%；项目自身慰基本没有等商业配套优设施，只姑有约65季7平方米古的会所。景观以简脾约的现代哗风格为主残，绿化率释为38％丹，集中绿闻地率相对砌偏低，约竞15.1扇％.停车位绳共36寸7个，尝其中有奏362蚂个为地塘下车位昨。西侧—幼XX塘已港支流项目迅户型庆配比西侧—坑XX塘狐港支流项目户型编：左图为版XX项叙目的三绒个主力完户型,a户型圆：87寒.55蛋，b户型福：89积.74茄，D户型：饱89.6亲4三种户篮型均为萍2房2捎厅1卫业，南北怜通风，遵房间全厌明。三种占屡户型总落量74哄.6%尊，是X衣X板块搏内首个杏达到国拴六条“胳套型建蹈筑面积锄90平涝方米以凑下户型舍占小区性规划总叛量的7锋0%以廊上”要拾求的项显目，也观是本项兰目最重亦要的特拌点。a户型:87.5匹5b户型色:89.7或4d户型:89.6句4项目注户勤型配沉比西侧—薪XX塘久港支流项目户务型：左图为就XX项把目的其矛余三个末户型,c户型屯：11旅1.5肥6，e户型悬：10凡0.5碎1，f户型浓：11益0.3刷1三种户型脊均为3房敬2厅1卫东，南北通蚕风，突窗状设计，房恭间全明，单其中e户折型和c户躺型在紧靠盒客厅东侧指有个8平史米到12额平米大的流书房。三种占辰户型总摧量25厚.4%夸，该类组小3房栏的紧凑乖性和一爸般三房将的功能趣分配相秘比，比钞较难以烫平衡两胞者之间鸣的轻重蛋，特别抚是在周蒜边已经顷普遍出罗现2卫职产品的春情况下钥，这类慌户型在约功能性哨和空间烂感上相洒对较弱渡。e户型亭:100.圈51f户型败:110.拒31c户型:111扁.56项目坦初谎步研粒判项目位抗置——行处于X尖X板块换中价格灭低端区滥域传统的动肌迁人口导传入区域，默在有较强妨地域情结估的老上海衫人心目中引，区域形敌象较差。项目配套伍——日臻伪完善，但泪目前仍不终到位目前的伏配套设乒施，除螺了交通山外，商越业和卫披生设施筝都需要辉进一步掩落实规变划，才吗能形成悟适合3田8万人摆居住的剪环境。项目规渡划——辱产品比疼较单一暖，配套循较依靠赵外部全部为欲11层酷的小高停层，产摘品线单米一，车纯位比较嫌小（0矿.41救），对罚有车一聚族吸引咬力低。景观方面威——集中尼绿地率低集中绿地小组团被环稍形路分割冠裙缘状和咱岛状，导缺致景观效螺果被宽阔抗的道路减鸡分，集中耳绿地率降抽低到15忧％。户型—粥—囿于贺政策，香户型偏贴小，功践能与舒晕适度平两衡较差户型能做菊到通风，敢全明，有很意增加的迁突窗，也勤提高了室凑内面积的横利用水平萌，但面积脊限制带来亡的副作用泊还是使得挺产品的功锋能性、舒瓦适度难以巡寿平衡。直接竞和争项目烫对比项目XX苑XX河畔本项目交通与项目雷同公交线路更多，比项目略优572等线路就在三林路上，出行方便配套与项目雷同与项目雷同周边拥有生态公园，地段医院以及联华超市和XX中小学校规划产品风格国际化，规划基本落实，较本项目好规模大，规划配套落实情况很好，优于本项目本项目内部配套设施少，环形道路系统容易分化产品均好性产品线单一，与项目雷同相较项目丰富单一，7成以上90平米以下产品二房主力面积10310689景观集中绿地率更高，优于本项目集中绿地率更高，优于本项目简约风格的层次感有限，同时项目集中绿地率指标也较低车位1:1.19充足1:1.1充足1:0.41不足从左表息中我们秩可以看崖到，本砖项目实窗际上对穗于中房吃两个项惑目，在牢产品上蓄优势不虑明显最大的架优势在文于本项乖目二房葛的户型或面积较妨小。本项目膏二房比饼例达到诸74.必6%，鞭所以以途二房作班为重点呜讨论。西XX鲁直接竞漫争项目歌比较与XX揪苑的二高房相比荒，总价护有13万卵元以上的差接价，达到本项目屈总价的询16%塔以上，韵拥有巨架大的总价优势。而与XX息河畔