标杆房地产企业发展模式报告

xx发展模式研究报告201007专题分享——目录Ⅰ.走进xxⅡ.资本结构分析Ⅲ.发展历程Ⅳ.xx在青岛Ⅰ.走进xxxx，中国控股有限公司是中国名列前茅的住业开发商之一，以优秀的房产品品质保持行业领先地位。2005年至2010年，公司连续六年被评定为中国房地产企业综合实力TOP10。。。xx房地产集团有限公司中国房地产企业的领跑者规模及分布:涉足40个城市，拥有员工3100余人

高利润率、高速增长:2009年xx实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%

；35％毛利率

市场领跑者:排名浙江第一、连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10高品质的产品

:针对中高收入阶层客户品牌价值:连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10GreentownQiandaohuGreentownZhoushanGreentownHainingGreentownNingboGreentownShangyuGreentownXinchangGreentownChangshaGreentownHefeiGreentownShanghaiGreentownQingdaoGreentownBeijingGreentownUrumqiGreentownNanjing齐齐哈尔哈尔滨长春沈阳北京石家庄天津大连河南烟台青岛南京合肥上海武汉重庆乌鲁木齐苏州南通GreentownLinan浙江GreentownTongluGreentownNantongGreentownKunshan昆山GreentownWenzhouGreentownHangzhou全国战略分布2009年xx实现年度合同销售额达513亿元，环比增加241%，位列全国第二企业基本资料上市企业，主要通过资本市场募集资金xx成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——xx中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。2123114121土地储备分布省份浙江江蘇上海（直轄市）山東北京（直轄市）安徽湖南河南新疆海南遼寧合計佔總土地儲備比例(%)63.2%5.9%1.8%14.9%2.6%1.0%1.1%0.3%2.2%6.6%0.4%進入城市杭州舟山寧波紹興淳安德清桐廬海寧温州湖州台州長興臨安新昌象山諸暨慈溪南通南京無錫上海青島濟南北京合肥長沙鄭州烏魯木齊陵水大連項目數目

21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 22123214 21 121 1 73

土地面積（平方米）

2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,208,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,80019,690,448總建築面積 （平方米）

5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270 411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611截至2009年底之土地儲備綠城中國控股有限公司二零零九xx的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，xx的土地储备也在膨胀xx2009年报告发现，截至2009年年底，xx拥有1969万平方米地上可售面积及持有物业面积的优质土地储备2009年中期报表分析截至2009年年底，xx拥有超过1900万平方米的土地储备存货2008年2009年增长率土地面积（平方米）18,908,783196904484.1%总建筑面积（平方米）251628612778761110.4%企业架构（Greentown）2005年转制为外商独资企业，步入现代化企业行列，以市场化标准运营企业董事及高级管理层核心管理层平均年龄50岁Ⅱ.资本结构分析融资途径2006主要通过IPO融资2007主要通过负债资本筹集2008~至今主要通过信托融资IPO：首次公开发行股票权益资本的筹集：

公开发行H股（IPO）配股

战略投资者入股

筹资方式负债资本的筹集：可换股债券银行贷款定向发行高息债

信托融资融资途径筹资方式：信托信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托的基本特征：①委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。②信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。③信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。④信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。信托融资主流运作模式1、债权投资，即信托贷款。信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。2、阶段性股权投资。这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。3、受益权转让投资

这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式。1负债比率2流动比率3速动比率资本结构分析资产负债率（横向）xx的负债率比万科集团相应要高一些，2009年已超过行业负债率平均水平，资产负债率偏高2009年财务报表分析/资产负债分析资产负债率（纵向）资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度2009年财务报表分析/流动比分析流动比（横向）流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比（纵向）由图可知xx从06年到09年的流动比率不断下降，可见流动资产与流动负债比例不断缩小，xx的负债比率见涨，这与前面的资产负债比率走势相同06年到09年的流动比率不断下降，可见流动资产与流动负债比例不断缩小，导致xx的负债比率见涨速动比（纵向）速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额×100%速动比率偏低，xx的短期偿债能力达不到行业的平均水平速动比（横向）速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。2009年财务报表分析/速动比分析从该图可看出xx集团的速动比率始终不及行业平均水平的高，即侧面说明xx的短期偿债能力没有达不到行业的平均水平存在问题速动比偏低流动比下降资产负债率偏高信托融资多启示及建设议一、信用拨能力良好劲，继续加惭强品牌建纲设长期借款嚷持续增加领，主要银港行授信额抖度扩大，条显示了x棉x良好的昂信用能力。信用嫩能力可转搂化为企业渡的筹资能泛力。二、投饰资需求腊下的融庙资支持顺应行东业形势棍和国家微宏观经挥济政策毒，结合促证券市桶场行情茅开发不雨同种类政的融资品种畅，更好地全拓宽融资甚渠道。三、调刻整负债塌结构负债结构松中流动负波债比例相碎对过高。阔需增加非煮流动负债肢占总负债鞠的比例，以缓捡解还款裳压力。四、寻求惭最佳资产访负债率全方位考诵虑负债对蒙公司价值竭的影响。军不仅要考东虑其节税喘效应，也闯要考虑因负债比琴率。Ⅲ.发展历程xx专注于高愁品质物业茄的开发，颗住宅产品隆类型不断辫丰富和完鸦善，已形化成：以杭州桂花搜城、合肥剥桂花园为代表的多层公秧寓系列；以杭州绿紧园、杭觉州春江恳花月、粘杭州西般溪诚园僚、上海核黄浦湾为代表的高层公歇寓系列；以杭州桃花违源、上海稼玫瑰园、剥长沙青竹皱园为代表概的别墅系台列；以北京御所园、杭匆州留庄为代表的平层官蒙邸系列；以杭州翡吧翠城、认济南全许运村、塘青岛理步想之城为代表的大型社区症系列；以温州鹿城北广场、杭戴州蓝色钱纽奉江为代表的枪城市综合体蹄系列；同时涉络及高星级酒失店、写字之楼、学校等公建项目的开发。产品系研裹究——xxxx产寄品品牌费分类xx产品恭线主要有赠桂花、春恳江花月、戴深蓝、别皇墅四个系顶列组成xx——基于核心铺竞争力的痕标准化产逆品模式输汇出范例：慰xx·桂花园系细列xx桂花搭园系列产率品模式的析制定和输旷出，使x傲x由浙江晶领袖地产治企业，成筒为全国知任名品牌房挂地产开发翻商1995年，x续x·杭州丹桂填花园为x撕x的开山芽之作，开桶创了杭州跃“低楼层、妄低密度公尘寓“之先河羊；随后，金秧桂花园、惯银桂花园紧、月桂花欺园、云桂穷花园、兰悉桂花园陆篮续开工。第一阶段199事5－1997199柴8年，杭晌州桂花鄙城开盘疑，其优令美的环却境和典坊雅的建吴筑轰动姨了业界鼻，并荣芦获“2002年浙江网人居经树典”、绞“200拼2年中国精除品楼盘”慌（杭州代拖表楼盘）规，基本确堡立了“桂花城源开发模业式”；200柳1年，xx·舟山丹甚桂园诞计生，x秩x桂花固城系列肠公寓作屑品首度匙出现在疾杭州以旅外的城莲市。第二阶段1998－2001200厘2年，x斯x桂花劳城系列眯作品全茶面进军拨全国市匠场；200待2年，xx·合肥桂花特园进入安港徽市场，兆并荣获“200路3全国人居窄经典竞赛细综合大奖”;2003年，xx·北京百合门公寓，进幸入北京市巡寿场；200挤4年，x散x·长沙桂牛花城首倘度进入花湖南市屋场；2005年，x垦x宁波将桂花园洗；……第三阶玻段200患2－至今xx桂动花园系栽列具备阿明确的哥规划要通素，并盲在此基剥础上不献断创新杭州桂纪花城：建筑傲以4－5层低层兄公寓为既主要组护团，间锐以典雅致庄重的削别墅和匠挺拔秀轰丽的电扑梯公寓厉；园区氧中心是讯面积达3万平方帽米的大腔规模中莲心花园简，在中稻心花园蜡两侧和庆建筑物蠢低层及己建筑物惕之间。怎中心花燥园及组屯团绿化疫、宅间揉绿化构团成了桂污花城庞大的都绿地系叉统，并融蒸入江南特稠有的园夫林艺术，近千田方的桂喷湖、舒缓流动茎的水系给住户旨带来水遣的灵动衰，让居脖住者与裂自然处虚于和谐掠境界合肥桂奴花城：围而不孕合的整体走布局，外贫借湖光山厘色入园，话内依各组协团高低错反落，形成忍灵活有序兔的空间形所态；大规模的项中心花园和组团芳、宅间绿洞地及蜿隔蜒曲折跟的水系，形成了信层次丰富环的生态视坦域。长沙桂花霉城：沿承扭xx“罗桂花”怖系列公惠寓产品干的特点撑，以低密度普、低容枣积率、搁高绿化价率为主要特罩色；采用江枯南围合安式的布肤局方式蹲，通过大规模的打中心花园和组团规清模绿地、宅间绿愿地和蜿哀蜒曲折变的水系，营造至具有两中级布置呀规划体膜系的江南小圈镇意象；低密度.高绿化的.高尚社板区通过精致晓的南方园蹈林景观设棕计手法，参营造出人登居与自然杰的和谐居召住氛围为夹xx系列姨产品市场惰领先性的堡突出表现项目景完观设计嫂的经典忧之笔为备大规模尘中央花华园以江南青掩山绿水的向独特景观旦为依据，巨追求园区管居住环境招的高品位景观设糖计富于渠空间层见次感，生根据建络筑形态谱不同设县置各种奶花草树彻木、景藏观小品窗；蜿蜒曲折隶的水系，烂水系与各绿组团的结雪合部位，详营造水景币、雕塑、谱小型喷泉知、观景平乳台等精制摩的景观，伏让人在中呢心区域活周动的同时难，从每个喘角落都能崖看到不同酸的景致xx桂花乔园产品系键列启示xx通过栗桂花园系旁列进军全闯国市场，味形成了自梦己的核心影竞争力、燥并有了自艰己基于核粘心竞争力适的标准化枝产品模掘式确立自己哑的标准化砖产品模式搞和标准作无业流程，怪能使自己狗在新进入舟一个城市竟的时候迅屠速确立优扁势xx——春江花属月系列范例：捧杭州春烫江花月地理位叉置：杭财州城南榨复兴地替区的沿脑江地带占地面积牛：288亩建筑面诸积：48万平方米总户克数：218芽9户开工时喘间：2001年9月开发期数贝：三期建筑形态天：小高层执、高层园区配萝套：会沃所、餐叼厅、室狭内室外葵泳池、赔健身中打心、棋丈牌房、电篮球场乳等杭州春江葛花月xx——深蓝系筒列范例：伯杭州深鹿蓝广场地理位置燃：杭州市追中心武林吗广场东北占地面在积：27亩建筑面故积：13万余平方导米总户题数：公煎寓楼425套、写字吗楼168套开工时间筐：2002年12月交付时康间：200喇6年10月开发期嫌数：一震期建筑形态丘：高层，丘室内精装羽修园区配套祸：红酒吧底、雪茄吧催、书吧、贤健身房、价游泳池、性健康会所粗、儿童房杭州深管蓝广场xx——别墅代款表作范例：贯杭州九辣溪玫瑰靠园地理位置勺：位于杭挎州之江国明家旅游度锅假区占地面积振：东区255亩，西检区302亩，雨思笛区38亩总户钻数：东牵区121栋别墅伍、30套公寓艘；西区100栋别墅裁；雨笛去区8栋别墅开工时口间：东异区1996年12月；西区200纪0年12月；雨笛区200象4年11月开发期鬼数：分搅东区、独西区、红雨笛区则三期开蜓发交付时间施：东区2000年5月；西区2004年10月；雨笛区2007年10月园区配套匪：会所、牲网球场、榴室外泳池杭州九溪卫玫瑰园开发历程阶段第一阶段单系（桂花园益系列）产品支仿撑品牌第二阶福段品牌支贼撑多系抛产品第三阶段品牌领袖赶，综合开寒发，急剧饲扩张特征：大规模开浊发；客户群较羊为单一；成为某一森个细分市睬场的“专爸家”；在细分荐市场中医完成量槽的积累恨；开始建叛立品牌估形象。特征：进入多个糟细分市场舰，多系产浴品开发；大品牌六形象建调立并统涨一。特征：急速扩盲张各个尼细分市舟场的市膜场份额眠；成为超大康规模开发捐商；异地开发修；资本运血作。xx产北品系发袜展规律技特征产品类型旗不断丰富此和完善，价产品系发惭展日趋成渴熟绝大多数公司况，甚至包匠括百亿军瓣团中的超直大型房企异，一般都烘有相对稳偏定的产品所线，比如世茂房地乳产的滨江除系列，万科的四晃季花城系押列，富力的慕富力城避系列，等等。xx并没有跃到处复锄制，而芒是因地葵制宜，顽充分挖扑掘各个忌项目的顺价值。沃比如御老园，x壁x在拿朵地之后糕，并没芬有把以刃前的成届功项目稀拿过来启复制，闷而是从绳头开始贞，到国播内外各泽地去寻怕找灵感异，回来假之后先亚后共做睁了30多套方表案。xx产品她系发展规滋律启示在使用标彼准化产品尺模式进行疾扩张时，稀而又因地附制宜，充慢分挖掘各庙个项目的勿价值，拒税绝机械复掠制分析xx的产痒品线，我闷们就会发言现，无论柱是在北京股、上海，则还是杭州伍，xx总行有一个可直以代言城医市历史文歉化、缔造敲城市人居愉高度的顶烛级产品，坦在北京是留御园，在各上海是玫米瑰园，在问杭州是桃可花源。这燥种与城市文化傻相结合打造极渣品住宅伤的开发们模式，眠是其他衣开发商狭所不具寸备的。可以说，xx注把房地产蓄项目的开艘发提升到锄城市内涵植的认知层片面，而将称房地产产译品视为承您载人类精条神、传承乌人类文明抬的载体，无并达到创袍造城市的旅美丽之目忆的，这就形是xx品旧牌的精髓调所在。这双就是在我阿们看来的题xx独特扮的开发模俘式——中国人文艇城市开发凭模式。xx产茄品系发宗展规律笼启示面对日益胃精打细算适、精挑细涨选的购房财群体，掘核心产品特力的打造勾显得尤为沟重要；对借xx而言像，人文城胖市开发模绩式是其核寄心竞争力前面分核析，一熊直以来晚，xx躬的负债季率相对辛较高，机并且目务前由于泊土地储笨备过大相。因此北，与财冷力雄厚刮的公司萄合作开抚发，是标xx近帐年来屡餐试不爽址的战略箭模式。事实上，押合作开发纲的模式向观来受xx福“偏爱”贺，而xx然背后有国著企资金的梁支持也早山已不是秘誓密。而业牵内消息则刺称，葛洲胡坝、西子葬电梯、华磨门、钱江族等企业都坛是xx的污资金“后恭盾”。xx合今作模式跌启示辨证地活看：x茧x集团秤的创新秧之处在蓄于能与麻不同的杆企业进辩行合作延开发，毯节约成哭本，同公时提高绒了效率灾；在现在敢的环境朗下，x绢x主要窗以合作倡的模式简开发高辫端产品剂，但如患果合作起方退出办以及资抛金链出注现困难漏，将使绸其整个漏项目陷锡入困局xx发展虏启示确立自太己的标敬准化产悉品模式拥和标准斜作业流花程，能溪使自己埋在新进末入一个城市的惧时候迅棕速确立寸优势因地制难宜，充查分挖掘启各个项跌目的价中值，拒渐绝机械仁复制核心产胀品力的垫打造尤福为重要能与不军同的企尝业进行崖合作开损发，节牧约成本旅，同时疗提高了洽效率以合作的碎模式开发茄高端产品哄，如果合厉作方退出向以及资金束链出现困匠难，将使其郑整个项任目陷入翅困局Ⅳ.xx在青市岛xx在处青岛项族目分布xx紫薇广场xx理想之城xx前海地块胶州市xx三六子落户设青岛，导成三足改鼎立之挥势项目名定位占地（万平）计容建面（万平）容积率拿地时间开盘时间目前均价（元/平）理想之城一期蓝庭大规模综合社区5.8118.93.252007年5月2008年8月8800xx紫薇广场新城区高档社区551282.532009年2010年8月预计6500-7500xx东海路项目市区豪宅3.522.76.42010年1月未定（楼板价17800）合计——64.3169.6————————xx在搜青岛市区大陕盘郊县名熔盘一线海景狱综合体xx完成独了在青岛奴的战略部赞署xx理想卖之城xx第湾一子区位条锡件交通：雾西邻青察银高速炭，北侧艘为金水颤路；周肃边道路馅状况良赤好，开学车出行留便利，预但目前半缺乏公从共线路卸。配套：达项目周衡边目前渡生活配壶套不完职善，距弱李村商墨圈10分钟车玩程。李村商圈xx理想之城中央居住区地处市区抹边缘板块瓶，区位不吧占优势项目概牛况占地面积陕：273万平方柴米建筑面炮积：209万平方那米（一旋期23万平方米咬）公开日期毫：200残8.8牛.2产品类型辱：多层、赤小高、高宵层销售均洲价：洋痒房8000元/平方米高层700批0元/平方米主力产青品：洋调房三房120-锣160平方米高层二荷房95-封111平方米主力总价愤：洋房三常房96-1申28万元高层二房67-长78万元交付日期张：洋房：09.衬06；公寓：09.1蜻1开发逃商：夺青岛x死x华川件置业有川限公司投资勤商：浙江列xx集团房诚、青岛百难通城市建嫂设有限公史司物业公街司:浙江x粗x物业贪管理有瓜限公司物业管理际费：高层2.1元/平方米/月多层1.7元/平方米/月销售动田态：目丈前一期伶售罄；些二期201嫩0年9月开盘xx理约想之城搭是李沧雄区品质吵和价格犁标杆项目规划总体规划xx总裂占地面肃积273万平方米剂，属于超榜大规模社洁区。社区饲内规划有5座公园也、10所学校辛（其中袖包括1所中学、3所小学疫、6个幼儿呈园）、弊数十万馒平米生径活配套浪，3条商业街便、1座商业中薄心，满足咐大型社区伯的生活需滋求一期规划BCAEF一期共23万平方偿米，分钟为A、B、C、E、F，5个组团，永其中A、B、C为花园洋基房，E、F为小高相层营销分析洋房去化兴情况好于疾小高层小高层产盾品中舒适蓬性二房供毛应量最大品，去化速糕度最快小高层企大面积喇产品受魔多层产堡品的挤点压，去洽化速度浮较慢项目户型面积上市量（套）累计销售量（套）销售率洋房二房96-1184444100%三房119-132105105100%三房138-159102102100%四房172-1948080100%小高层二房78-8044100%二房95-111287287100%三房111-120104104100%三3%三房134-139242395.8%三房139-16111510994.8%四房165-180908998.9%四房180-1901515100%合计/1086107699.08%面积配比去化情况月均去化65套从整体来诉看，销售珠势头保持夸良好、稳娃定的态势营销分析成交均价杨走势前期成交添均价上涨除缓慢，后帅期价格迅棵速爬升营销分捷析2008年市场背毒景1、全球金鄙融危机危部及到国内复，房地产俯行业首当迅其冲。投邻资需求减淡弱，刚性滋需求观望僻。房屋成回交量明显继回落，供烛需矛盾进料一步加大作。2、青岛当臣地同样受巷到金融危血机的影响判，外资（助韩企）出赞逃、企业沾倒闭、失向业率增加堵，市民心秋中存在一霸定的恐惧贞感，对买吊房、换房族持更加谨庸慎态度，流导致青岛送楼市下探迹。3、区域途竞争更处加激烈盐，李沧登区中央术居住区戒（CLD）成为青央岛市房产滔市场的主烛要看点。护伟东幸福绕之城、春刘和景明、冲和达和城磁、山河城冲、蓝山湾弟大盘云集璃。4、宝龙好城市广隙场率先烤降价促具销、万以科魅力烤之城紧严随其后沈，青建缸尚东区7折促销，满接着众多乎楼盘掀起尊了促销潮戚、低开潮衣，给青岛友楼市场带银来了一场可视觉冲击回。市场信捎心严重不爬足。。。在这种市场惜背景下，会是什么让棵xx理想朝之城取得仿了月均去跟化65套、09年9月一期主员力去化完症毕的优异荒成绩呢？我