浙江超高层商业综合体建筑规划设计方案文本知名地产公司

宁波人民路项目商业开发建议商业管理部2012年7月25日整体定位方向定位思想对于设计的指导市场分析目录浦江乐和城经验分享Part1市场分析Part1区位分析Part1项目位置1东起人民路2西至大庆南路3北临惊驾路4南至江安路（规划道路）本案用地性质：商业金融容积率：8商业面积：110500㎡办公面积：182800㎡用地面积：36910㎡地块分析地块分析Part1道路:项目处于宁波三江口北岸，紧邻的惊驾路为南北向的区域干道。公共交通:紧邻地铁站、靠近轨道交通（规划中）、出入方便。公共设施:宁波第三医院、江北公园等公共设施为此项目提供了部分消费人群。交通道路公共交通公共设施周边交通分析Part1周边交通分析Part1周围路况道路分析周边商业环境分析Part1现状商圈分析人口分析重点竞争项目分析周边商业环境分析商业环境分析——人口Part1项目位于宁波三江口北岸，三江六岸滨水区的核心商务区，区域面积1.6万平方公里，约有家庭7692户，人口约21866人。辖区共有企业1100余家。本案预计将以全市特定人群及周边商务人群为主要目标消费人群现状商圈分析商业环境分析——现状商圈Part1新兴商圈：万达商圈世纪公园商圈全市传统商圈：天一广场商圈世纪东方商圈新兴商圈天一商圈传统核心商圈万达商圈新兴商圈商业环境分析——商圈现状商业环境分析——重点项目Part1天一广场天一广场天一广场天一广场位于宁波中心地区商业面积约22万㎡，该项目计划建成国内一流金融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市商业广场。主力店：TESCO乐购，银泰百货，国美电器，新彩虹KTV，宁波时代电影大世界业态比例：（数量）零售46餐饮20娱乐14其他20主要辐射：全市Part1鄞州万达广场鄞州万达广场鄞州万达广场鄞州万达广场位于宁波鄞州，商业面积约26万㎡，万达酒店及办公公寓区，万达高尚高层住宅区，万达SHOPINGMALL商业购物区主力店：万达影院，沃尔玛，百安居，苏宁电器，业态比例：数量零售43餐饮30娱乐20其他7主要辐射：片区商业环境分析——重点项目Part2整体定位方向Part2整体定位方向Part2服务半径人群定位功能定位主观期望主观期望——人群定位Part2由于宁波人口两极分化严重，贫富差距较大。周围的住宅经调查以高档居住区为主。周围有东方一品、海港花园、等高档住宅小区，中产阶级较少。因此建议本案的人群定位以高档人群为主。东方一品海港花园主观期望——服务半径Part2建议与周围来福士等商场形成统一商圈，辐射宁波全市人民。与周围商圈互动的同时、·形成相互竞争、相互成长的氛围。三江口是宁波城市的主要城市地标、三江六岸滨水区的核心商务区。本案建议打造成为服务全市的三江口城市新地标。主观期望——功能定位Part2本案建议打造成档次高、具有炫耀型消费的顶级精品购物中心。主打高档精品，让其成为宁波的“城市客厅”、面向全市人民，成为三江口城市新地标。北京华贸中心陆家嘴结论Part2服务全市人民统一商圈、服务全市打造宁波“陆家嘴”AB顶级精品购物中心D总商业体量10-13万㎡之间C与周边商业形成统一商圈。互动发展、服务全市。由于周围居民住宅都是高档的小区，因此建议本案在规模上做适中，在功能上做精，在品牌上拔高宁波城市贫富差距大、中产阶级较少、因此我们主要以服务全市高档人民为主。主打高端品牌。在众多成功案例中，商业规模均在10万㎡以上，因此建议本案商业取长补短，以此借鉴，体量也在10-13万㎡之间。Part3定位思想对于设计的指导Part3三大问钥题Par先t3怎样选穿择最优风的面积评分配？定位思偿想对于守设计的身指导必挑须解决读三大问丘题。选择怎样洁的产品布音局？选择怎样阀的产品组刘合？选择怎龄样的产智品组合剥？Par甲t3宁波商业幕市场充分菠竞争，目舱标消费者聋具有一定墓的消费视强野，他们守更注重多邀重消费体右验带来的取购物附加饥值，综合培性的物业舍组合可以环增加购物嚷满意度商户间率讲究既租合作又爬竞争，丙精细化文的组合辨是确保研共赢的链前提。惊不同的亚物业条望件满足鸡各类商脸户需求狡，从而寇从物理雀空间上更对商户六进行精食细化管女理。sho苍ppi扰ng藏mal要l+精品旗舰昌店群+休闲商晶业街开发商嘴角度商户角纽奉度消费者角瓜度开发商芦希望以访较小资久金盘活付整体项渐目的运催作，且归将项目形利益最味大化挖创掘。塑舅造的产郑品必须炎要能对熔租售规划进行供科学的支布持。选择怎骗样的产汪品布局题？Par己t31地块效率评估项目地块占地狭小且分割为四块，必须充分考虑各地块属性科学的匹配shoppingmall、休闲商业街、精品旗舰店等物业特征2产品组合爹评估项目为招城市综游合体，丛各商业字物业的椅布局还旦需考虑透地块中萍其他产注品的契绵合度，身进行综税合考量3品质提表升需要为确保秃整体商吓业能够奋适应当宵前市场砌，同时代也能适妖应未来筹市场，侧各产品义间应做患到有机悄结合，劣存在产推品升级以的可能埋性选择怎妖样的产惭品布局关？Par音t3休闲商业无街精品旗舰劝店Sho吼ppi免ng哭mal耕l怎样选择兽最优的面息积分配？Par泳t3收益法从开发商千现金流及畜利益最大瞧化的角度冤考虑，确嫩定商业租贸售策略，宅同时确立霞各商业物唯业的面积阳配比。定位法从分类商吩业物业的公定位出发锁，结合商辆户需求，顶确立各商突业物业的贸面积配比现。餐饮休闲娱祸乐（KTV）精品服饰3F4F餐饮25%8%18%29%20%1F2F精品超市B1精品服饰精品百侄货（淮海毫百盛）精品服饰百货25%服饰休闲娱乐餐饮超市20%29%18%8%定位法——Sh您oppi醉ngm朵all辐射江各北区3公里范踏围内消瓶费人群茂，业态匙趋于日飘常生活例及配套餐饮休闲娱浑乐（电影虏院）5F休闲娱午乐（电影疾院）百货6F精品百货（淮海百端盛）精品百昨货（淮海融百盛）休闲娱乐乏（游艺厅蒸）餐饮标准mal腰l6000改0平米休闲娱乐餐饮1F2F3F4F（部分）服饰餐饮餐饮电器服饰儿童主族题（教育，理娱乐）8%15%8%25%44%餐饮44%服饰休闲娱冤乐儿童主题电器25%8%15%8%定位法——休闲商业概街主题定位污时尚化，稿辐射宁波超境内中青播年活跃消苍费者标准商业皱街300盏00平米1F2F3F4F（部分）100%定位法——精品旗舰赶店炫耀性消歌费代表地嚼，辐射全介宁波境内陶的高端人气群标准旗舰找店100沃00平米/家1家；500橡0平米/家2家合2000值0平米高端精品蔑、艺术品括、文化产伙业旗舰店100%高端精品队、艺术品昌、文化产被业高端精品验、艺术品悼、文化产忙业高端精题品、艺珠术品、羞文化产西业合作伙伴筝的需求与日管理Part植3统一招商统一管理避免业仅态业种缓重叠而追产生的想恶性竞鲁争与商户稠共同打祸造良好巧的商业过环境，迷实现互兽利双赢招商团队营运团译队结论Part丝式3定位论证结论一个高档递消费人群孟为目的、裙辐