深圳某地产项目营销策划方案

再演****传奇

**地产2002/8/15【**·国际销售执行报告】我们在哪里？——**·国际的市场背景深圳房地产豪宅市场战国图华侨城板块深圳湾板块香蜜湖板块中心区板块海湾兵团5月30日，海湾16强联合发布《海湾宣言》，标志“海湾决战”正式总爆发…单位：万平方米美庐锦园-4；世纪村二期-8中海深圳湾-17世界花园-7锦绣花园三期-9.4碧海云天-30汕头联泰地块-33波托菲诺-9.7填海区-240招商海月-22蔚蓝海岸-26海岸明珠-6；观景台花园-5长城项目-32；山海人家-3漾日湾畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤湾-22绿景蓝湾半岛-20金域蓝湾-20阳光带.海滨城32万项目发展商规模（m2）主力户型面积（m2）

（预计）推出时间翠堤湾

金地地产221,372.7

83-156

2001/12/29金域蓝湾万科地产

20万80-143

2002/6绿景蓝湾半岛绿景地产20万

不详2002年下半年碧海红树园泰然地产

不详

不详2002年下半年阳光带海滨城红树西岸招商地产

32万

93-170150

2002/6

百仕达泰华填海区

泰华25万海湾兵团据不完全统计:

一至两年内，海湾兵团各项目的推盘量约250万平方米，并以中大户型为主。项目

发展商规模（m2）主力户型面积（m2）

（预计）推出时间碧海云天

京基地产30万

134-256

2002/5/1世纪村二期华源集团

10万

90-156

2002/1/30锦绣花园三期华侨城9万

130-1402002年下半年波托菲诺纯水岸华侨城9万160-2402002年下半年中海深圳湾畔中海17万73-1412002/5/1

华侨城兵团据不完全统计:

一至两年内，华侨城兵团各项目的推盘量约100万平方米，并以中大户型为主。中心区兵团随着2002年下半年以市民中心为标志的中心区六大市政工程的相继竣工，中心区将会成为市场的焦点，“中心区兵团”将会异军突起！

**项目中心区兵团项目

发展商规模（m2）主力户型面积（m2）

（预计）推出时间黄埔雅苑三期和记黄埔

134,46677-169

2002年中黄埔雅苑四期和记黄埔

133,348

不详

2002下半年雅颂居

嘉里建设119,529.3

120-2202002下半年

天健世纪花园天健

地产138,444

不详

2002下半年如诗美地

中洲集团97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集团152,080.24110-160

2002下半年港丽豪庭

建安集团约10万不详

2004年

**·国际

**地产148,764.1

85-230

2002下半年安柏丽晶

天鸿集团118,000

124-2452002/5/18

据不完全统计：一至两年内，中心区兵团各项目推盘量大于100万平方米，并以中大户型为主。香蜜湖兵团随着东海花园、香榭里、水榭花都、新天国际、熙园等项目的相继推出，香蜜湖一次又一次成为市场热点，在豪宅市场中的竞争力和影响力不容忽视！熙园水榭花都香榭里东海花园香蜜湖兵团项目

发展商规模（m2）

主力户型面积（m2）

（预计）推出时间水榭花都

龙华房地产134,466

144-246

2002/6新天国际名苑

新天国际集团133,348

130-190

2002/3/31熙园

鸿荣源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置业138,444

120-180

2001/11/23东海花园二期

东海爱地270,00

115-168

2000年

据不完全统计：一至两年内，香蜜湖兵团各项目推盘量大于50万平方米，并以中大户型为主。小结1：据不完全统计，2002-2003年环海湾、香蜜湖、华侨城、中心区等4个区域的总推盘量大于500万平方米，主要集中在中大户型。**·国际面临着同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力。小结2：已经或预计将会在**·国际之前上市的竞争项目有：东海花园二期、香榭里二期、翠堤湾、世纪村二期、新天国际、碧海云天、天健世纪花园、安柏丽晶、黄埔雅苑三期、阳光带.海滨城、金域蓝湾、水榭花都、锦绣花园三期。预计将会紧随**·国际之后上市的竞争项目有：熙园、黄埔雅苑四期、蓝湾半岛、碧海红树园、如诗美地、城中雅苑、雅颂居**·国际面临着“围追堵截”的竞争格局。小结3：**国际面临着来自华侨城板块、香蜜湖板块、环海湾板块同质项目的激烈竞争。**·国际面临着来自区域内（中心区）同质项目的激烈竞争。深圳目前市援场，已霞形成四白足鼎立浸、强敌初环绕之引势。我们要突搬围！！！看看我性们的对英手！他们在挑做什么恭？项目名称黄埔雅苑三期乐悠园规模134，466m2主力户型面积77-169m2均价9，200元/m2总价70.8-155.5万元工程进度15层入市时间发售中推广方向l大社区、大配套，优越地段l优秀品质、优秀品牌（顶尖优越唯我独享）黄埔雅苑含三期乐悠就园项目名称碧海云天规模30万m2主力户型面积134-256m2均价8,500元/m2总价114-218万元工程进度封顶入市时间5月1日开盘推广方向l

深圳人居形象大使l

与国际接轨的滨海后花园l

华侨城概念碧海云挽天项目名称阳光带.海滨城规模32万m2主力户型面积93-170m2均价7,000元/m2总价65-119万元工程进度10层预计入市时间2002年6月认购,7月开盘推广方向l

滨海概念(我在海在阳光在)l

双重景观和三重景观阳光带.浅海滨城项目名称中海深圳湾畔规模175548.62m2主力户型面积73-141m2均价75,00元/m2总价55-106万元工程进度封顶(部分立面)入市时间2002年5月1日推广方向l

华侨城概念l

建设部重点实施技术示范工程中海深秃圳湾畔项目名称世纪村二期如意府规模10万m2主力户型面积90-156m2均价8,000元/m2总价72-125万元工程进度封顶入市时间2002年1月30日推广方向l户户阳光花房(21世纪.住宅创新成就)l

中庭园林(5万m2,7.5米架空层)l

华侨城概念世纪村二购期如意府我们怎郑么办？衰！SWO葵T分析优势：地段的葛特殊性区域配施套园林平驴台、外福立面等劣势：片区形象生活氛围备不足目前交通鹿障碍楼花机会：宏观经庆济情况中国加入差WTO深圳地尝产诚信瞧缺乏威胁：中高档住边宅推出量帖激增相近片区乐的景观住悦宅竞争相近片覆区低价愧楼盘的藏竞争CBD的杰不成熟性减小劣势慎，避免威叠胁发挥优才势，转辱化威胁利用机黄会，克毫服劣势发挥优炉势，抢历占机会1、分阶期段展示，卫价值最大峰化2、诚递信宣言洗，树立岂诚信形攻象1、理滔性入市祥，活爆驰开场2、改家变市场桑运行规抵则——忽必杀技优势（S企）：CBD特香殊地理位抚置区域配套园林平台栗、外立面递等劣势（W兽）：片区形适象生活氛围喇不足目前交通鼠障碍楼花机会（O暂）：宏观经济雅情况中国加入露WTO深圳地售产诚信算缺乏威胁（犯T）：供应量景观、哗价格竞匆争CBD的在不成熟性我们的战帜略1、抢时急间，避免终分流2、产况品领先仍/形象袜领先战除略——施凸出1、C兄BD生残活价值洋挖掘2、远颠期价值攻展示我们的差策略总菜纲：策略一揪：抢时弯间,抢齿占市场悄份额的倒市场策略策略二桌：产品杜领先、基形象领业先的竞芒争战略策略三：译分阶段展候示，深入渔挖掘价值南，追求润价值最大衡化的价格但策略策略解析庆一：我们已经泻做了什么？【产品领姻先、形敲象领先捕的竞争判战略】CBD国家际生活领脸域凸【形象定刃位】波特曼鬼共享空恒间领域平台国际卫星忧接收系统蛇、第一太平转戴维斯物纤管许李严蓬外立面纹设计国际品牌渔厨卫展示童子军训袋练营whi面te摆sho维es茎&滋Bla差ck镇Sh鸟oes三维仿真愧系统体验样切板房诚信宣言四国C遍BD名吸盘获奖门活动《领域窄》/《齿空间》款/《9鞭000激》《方式》取/《街区矮》三维仿穗真系统体验样拾板房CBD越城市论输坛【产品领渡先/形象手领先】策略解蛾析二：我们的鬼销售组殿织策略【抢时间约,抢占明市场份退额的市槐场策略】【销售组摔织纲要】卖卡贪/积累派筹/筛据选宣言/农出击选房/转匹化开盘/达热销秋交会推屠广8.1慎49.1林09.2枪010.1猾210.沸1911.1喉6认购期选房、些开盘期时守间着：8月1爱4日关键行动谷：销售人庸员进场销售VI隔P卡/登报记意向客谊户【行动一】关键条徐件：销售人辈员到位临时售届楼处咨询电侦话报纸炒尚做楼体条幅户外广益告网站/网络广告机场条游幅户型单醋张VIP卡及国蔑际卡权男益手册认购申周请书直邮时框间：9月10楼日关键行动凉：诚信宣陪言发布愧暨产品崖推介会【行动二】关键条件峡：诚信宣恩言/必杀技确姻定项目介绍PPT主流媒体苗炒做人员邀请于名单意向客舰户通知场地确定砌及会场布蜘置《领域》/《空间》包装袋礼品时凤间料：9月20捐日关键行宅动：秋交会全情展劈燕示/V弦IP卡极推广及牲促销【行动三】关键条件秆：展位确标定展位设计烧制作售楼处/模型样板房北街区/波特曼品牌通念道三维仿真声系统演示电视专题姿片看楼车楼书精充华本/海报户外导示分系统销售组剧织安排时席间傲：10月头12日关键行动域：销售筹码漂（选房顺延序号）引导客疤户/置耳业计划惹推荐【行动四】关键条件女：预售许可弱证/按揭银行价目表/200问报纸公告/媒体炒做错（前一周乞）客户信讽函/电话通供知（前购一周）选房须知/选房通知联函/筹码五本楼话书电脑销售陷系统复印机/传真机POS机礼品/抽奖奖品现场乐队/主持茶点强力推各荐：电视形象揉广告时帆间：10月室19日关键行动谜：选房消化客驱户/实零现销售龄目标【行动五】关键条件屯：现场布置报纸公奴告/媒体炒做认购书人员组织鲁及培训现场乐队/主持茶点时好间：11月1夹6日关键行动早：开盘仪式客户营辆销活动载/形成臂新一轮纪高潮【行动六】关键条刮件：开盘show第二批夸样板房平台花园条幅更柜换现场导示牌系统更新人员邀魄请现场销售枪组织茶点策略解涨析三：我们的价奖格竞争策械略【分阶段妹展示，仅深入挖特掘价值覆，追求价怒值最大地化的价条格策略】理性入市阳，最大限伍度消化积匹累客户，妥抢占市场手份额，液形成热毒销局面遥；随工程裤进度和恭现场展膝示条件朱的改善色，深入挖掘洪项目价烛值，追秋求价值肠最大化创。【价格策锡略原则】【开盘期味策略】理性入们市，最景大限度冈消化积浸累客户贺，抢占泰市场份背额，形添成热销如局面；关键词傻：市场世份额揭>价诊值最大酸化【成长期晌策略】随工程进钩度和现场皮展示条件求的改善，逢深入挖掘兴项目价值开，追求价章值最大化得。关键词仔：价值卡展示VS价值最大莲化该做的我照们都做了Wai丹t.哑.圈.我们可以打赢吗？我们的策弃略总纲：策略一栽：抢时龟间,抢烟占市场朝份额的刻市场策沟略策略二：傻产品领先点、形象领遇先的竞争吵战略策略三：蒜分阶段展睬示，深入司挖掘价值响，追求价值最大球化的价格喂策略策略四：院“必杀技纵”改变地饶产市场游多戏规则，一鸣惊人另，超越竞文争。必杀技【一】“诚信蝴宣言”必杀技【二】体验必杀技【三】15日无匙理由退房必杀技【四】入伙前不您供楼必杀技【五】双倍保夺修期必杀技【六