深圳办公综合体项目前期策划报告

XXX办公及综合配套服务区项目

－－前期策划顾问报告汇报稿深圳市XXX集团有限公司2汇报纲要宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析3物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，XXX占据重要一极XXX平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴4珠江三角洲集装箱港口密布，XXX面临激烈竞争黄埔港XXX惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给XXX极大威胁南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与XXX集装箱吞吐量广州港与XXX集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网6深圳西部港区的发展对XXX也造成压力XXX区西部港区XXX集装箱吞吐量占深圳比例XXX集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是XXX面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府7深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府9盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府10项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，XXX集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈11开发高品质物业有利于XXX竞争力的增强1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。金茂大厦·上海中银大厦·香港二、物业市场分析13办公市场

14深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展新兴市场代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座起步较晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表项目：诺德中心、卓越时代广场日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地深圳旧CBD代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐深圳甲级写字楼区域分布深圳甲级写字楼区域构成福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。数据来源：仲量联行15物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成数据来源：仲量联行16第三方物流涵盖业务港口物流：围绕港口展开的现代物流分支主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险17主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点第三方物流为企业提供集成式物流解决方案规模大，服务网络广，资源丰富涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大船公司产业链的上游企业，行业影响力大港口核心客户，码头利润主要来源在港区主要设置操作部或分理处企业规模大，跨国企业为主代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大18主要企业对写字楼物业需求（续）类型企业特征物业需求特点船代船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务以船公司为服务对象，对船公司依存度高船代业务与港口关联性强具有一定规模，国内企业为主代表企业：中外代、联合船代靠近客户关注实用性，交通，配套面积需求较大自购物业为主货代承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务私企为主，国内企业居多行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能靠近客户，现场操作注重物业实用性关注实用性，交通规模企业面积需求较大19XXX写字楼市场物业总量规模不小，以自用为主经营性物业规模小、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低1.海港大厦2.XXX码头候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦5.盐田国际42531本案20海港大厦物流企业用户分析货代运输类企业多、面积占用比例最大船公司企业平均占用面积最大，是写字楼空间需求的重要来源占用面积企业数量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业平均占用面积（平方米）21海港大厦鉴部分主要揪用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流企业折访谈-访谈对象达飞船务皮（CMA臭CGA）川崎汽船暂（Klin爪e）马士基威海运（Mae关rsk）日本邮船堪（NYK）以星物流赶（Zim）星辉储运狡（Star刻Shi棕ne）中国外轮近代理（PEN廉AVI丑CO）美国总遗统轮船摩（APL）康捷空冻国际货役代（Exp课edi萌tor枕s）万海航蜓运（Wanh虏ai）嘉宏国败际货运蚁（Car沈go）怡诚物杜流目的：了罩解大用户枕对办公物棋业的需求急状况与前羞景23大型物流遣企业业务贼职能构成础与选址要衰求核心业务销售/市场客户服务后方操作后勤单证、文件中心前方操作选址因业周务职能而茂异：销售瓶、客服部贪门要求贴撒近客户，桃偏向于核炸心商务区前方操部作需要爷靠近现嫩场，需居要在港博区后方操大作、单读证中心皆等并非深一定位简于核心闻商务区物业品质普和周边配柿套完善程侦度是考虑酒重要因素交通便认捷性将漠有利于敞客户往劳来及员但工上下短班24物业服阻务设施缴要求主要观点倒：业务往来招较多，对路客梯要求晕高数据通讯顿依赖程度或高，对相腹关服务设晌施要求高大容量后备电昌支持充足客汇梯大容量通讯设冒施灾难及备怖份设施安全管朵理智能管理夫系统品牌物业垃管理环保大低厦设计中央空歌调抬高地板停车场非常重要重要有了更好25配套设施马要求普通餐接厅/员工餐伍厅良好的惧办公环央境高级餐关厅酒吧/咖啡厅健身房会议中跃心银行附近有报酒店必要重要有了更好主要观场点：以日常肝商务配随套为主哭要需求酒店是较门重要的配棒套之一餐饮类需柜求较大26经济一体淘化和供应租链管理要膊求港口升异级换代随着技唱术进步变、经济控全球化顿和电子秋商务的较迅速发变展，企底业的市沉场竞争映压力日刃趋激烈摔；面临缩短交财货期、提高服共务质量、满足个性扯化需求和降低成本的挑战；市场对到产品供双应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对瞎港口的运悦作模式产勺生冲击；港口之间坝的相互竞阳争也促使鸟自身不断墓发展；1999年，联稍合国贸净发会提定出第四梦代港口巡寿理念，眨定义为际“物理塔空间上遥分离，矮通过公屑共经营佣者或管世理部门零链接的电组织。洪（Phys骄ical腥lys哲epar灯ated宰but谅lin舰ked成thro雅ugh截oper烛ator崖sor孟thr强ough控ac裤ommo针nad并mini求stra誓tion）”27港口发却展对办社公物业似市场提苗出更高构要求经营管理蔑职能的加线强要求有弊更多的拿高素质艇人才进场驻，提雅高对办大公物业欢的需求泼；港口和肉其相关帅物流活鸟动的互撒动合作将吸引住更多物呜流相关谦企业进轻驻，提万升对办倾公物业咐的需求茎；港城一朗体化对救产业发胖展的带浆动作用能够促福进金融控、服务漫等产业偷的发展爱，提升枕对办公屿、商务监配套物势业的需错求；高标准锯的信息肤平台要等求办公煮物业有更高的建刺筑标准；28本项目诸中长期是可望聚掀集大型杰物流企葛业运营特中心物流企业棵现有职能制造、商城贸企业与物流产业相关度短期前贤景大中小小金融、恋保险支盘持服务眨企业物流企业蓝运营职能荐前移核心客户酬群第三方物筋流企业大型船公炼司次要客鸟户群船务代贝理大、中宪型货运牢代理其它客舍户群报关行、电车行其他服务拾企业中长期柳前景大大中中29商业市盖场30城市拓神展及基载础设施借改善，逝推动深氏圳零售争商圈向撞西发展深圳六大商圈南山福田CBD国贸/人民南蔡屋围华强北东门主要优质哀零售物业罚沿交通干毯线分布注：1、金光华惠广场；2、万象伏城（一猛期）；3，中信城棚市广场；4、怡景中痛心城；5、COC渐OP水ark；6、京基百炊纳广场；7、益田谨假日广樱场；8、保利轰文化广户场；9、海岸堆城；10、花园城静购物中心31近年优墙质零售散物业存既量迅速警增加，套但空置晶率逐渐脾走低深圳优质馋零售物业迁存量和空份置率反映深圳羡优质零售禾物业吸纳浮非常强劲兼。近年众糊多国内炒外知名偏零售商慌在深圳驶积极扩幸张，包韵括GUC务CI在内的一在些国际奢绪侈品牌也亿进驻深圳纪市场。32深圳各工区域零医售市场煎未来发救展趋势区域未来发展趋势福田后来居上，将逐渐成为市级核心商圈罗湖竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低南山逐步兴起，成为重要一极宝安不断发展，辐射本区域市场龙岗不断发展，辐射本区域市场盐田非实力发展商及主要商家关注重点33盐田区零你售物业分丹布零散，静未有形成粪核心商圈小型超市舱、街铺以值及中低端副餐馆是盐丛田目前零弦售物业的番主要存在垦形式。缺乏优质痛零售物业辛，购物环镇境较差。优质餐饮愤、休闲、芬娱乐设施岩缺乏，消题费环境较臭差。新一佳中英街人人乐超市海鲜街愿望岛风情酒吧街东海道沙深路深盐路和沙盐路小梅沙食街大梅沙食街34盐田区价缺少优奖质零售妄物业，斑市场需天求不足长是主因深圳社崖会消费财品零售浴总额分芽区构成深圳常住锣人口分区梳构成盐田常续住人口徐只占深敲圳的3％。社会消栋费品零胡售总额浓只占深肤圳的1％。数据来源燃：深圳统荒计年鉴35项目开猎发大型夕零售物兽业机会纹偏低，默适合打老造高品萌质休闲哑餐饮娱乓乐设施区域内人俗口数量少周边人突群多数延消费能际力低整体消费箩需求不足位置偏虎僻，临正近高架羞路，限声制辐射舌范围区域内椅整体状刑况中短竟期难以锹改变偏离政热府规划脑商业中滩心区域规划中商业中心盐田区政府沙头角大梅沙项目地块近水楼台收－临近深愧圳知名海盛鲜街。景观层扶次丰富顷，具有搭丰富海睁景资源螺。避风塘可英打造成亲犹水社区。36区域内积休闲餐胶饮娱乐摩需求较哥大XXX期有较大魂数量的广靠港海跃员，2007年共7840艘船靠仅港－－每年20多万人次港区工妖作人群千和流动抵的商务山人群也瓣有一定移规模－－每天殊约5～8万人次盐田游软客数量汤众多－－每餐年超过1,0脚00万人次，仅平均每天浅约3万人次盐田政粉府部门娘、企业酿公务消席费和常狮住人口摆消费市徐场空间镰大－－盐素田常住帽人口22万业态辐弱射范围模大，能仅够吸引拖来自深鸡圳城市鸭中心区送域的消恼费人群37酒店市离场38深圳近年厚过夜游客插不断增长千，酒店市污场发展趋你旺过夜国际睬游客数量过夜国内摊游客数量深圳是中巩国重要商肉务和旅游朋城市，会坑展行业发采展迅速。2005、200爷6和2007年深圳奋过夜国其际游客煎数量分探别增长10.穗1％、15.蛮6％和16.6％。带动星级华酒店的平检均房价和饥开房率逐所年提高。星级酒店熔平均房价怕和开房率数据来劫源：深翅圳市旅炭游局39国际品牌损酒店积极登进驻，平兽均房价不辽断攀升深圳五星蹈级酒店运嘱营状况最近几年越，包括喜诉来登、洲匀际、凯宾部斯基等国颠际知名品捉牌酒店纷扔纷进驻，灿在提升服摔务品质的搏同时加剧惰了市场竞亲争。未来凯浙悦、丽屋思卡尔近顿、香秆格里拉适（福田污）、威分斯汀等键酒店还贡将加入石。数据来源颈：深圳市蜜旅游局40盐田高桌星级酒撕店开房蝴率明显遍高于市轮场整体秩水平，熔反映档啊次较高岭酒店的退市场经祖营状况诱更好盐田酒店谣开房率整体包烈括16家酒店，物四星级为3家酒店棵。数据来源窗：盐田区熊旅游局41近期过窗夜国际裕游客快榆速增长咸，主要络为新增淘高品质裁度假设串施所带鼻动盐田过夜却国际游客座数量（200椅6～200猜7）盐田过夜洋国内游客迁数量（2006～2007）200绪7年大梅猾沙京基些喜来登伪酒店与命东部华判侨城开呢业。2007年盐田战过夜国蜻际游客去同比增鼻长56％，同期过夜穗国内游客烫增长11％。200野8年前8月，盐田友过夜国际蕉游客增长51.旱4％，同期过夜厚国内游客横增长20.3％。单位：万蹈人次数据来源素：盐田区霸政府42大梅沙擦喜来登黑酒店开挨业，对铁盐田高简端会议攀休闲度驾假市场毯促进明蹈显香港旅浪游度假徒团队和跌高端商朴务会议挨是主要架客源，筝会议客之户包括厅比亚迪盟、福特蚕、DHL、佳能捞、西门膨子、摩搜托罗拉江等等，兴商务散狸客少。自2007年8月19日开业骆一年来欧，入住显率约为60％～65％，远高凳于盐田平逼均水平。标准间平响均房价约1,2货00元/天，位客于深圳停五星级渔酒店前粘列。荣获“脖喜达屋德集团200大7年亚太区钢最佳新开盈业酒店大绢奖－－最指佳市场销机售团队奖捞”。荣获2007深圳“最扇佳旅游贡逝献奖”（斜南方都市狐报），2007深圳“最贿佳会展接兽待酒店奖早”（深圳钟商报社）病。最大程度固展现海滨姑风光是酒杆店特色43东部华虎侨城前号景看好疏，为盐锈田酒店继带来新淋需求由华侨素城集团另投资35亿元精绩心打造彻，占地跨近9平方公里馋。以“让冬都市人岂回归自气然”为橡宗旨，兴是集生僵态公园挺、度假恨酒店、永山地高占尔夫于碎一体的盐国家生配态旅游五示范区炊。包含三棕大主题沙区域：类大峡谷营、茶溪辟谷、云墨海谷。自2007年7月28日一期冤试业以锄来，反誉映良好鞋。试业矮一年共切接待了220万游客土，实现昨收入约27亿元，实辞现税收4.73亿元。2007年东部华呢侨城营业免收入和利泄润总额在览深圳旅游陶景点中排负名第一。茵特拉虎根酒店段开业首竟年的开标房率约会为50％，平均显房价约900元。东部华攀侨城为衬盐田注殊入山地封休闲度让假新元古素44盐田未来启高星级酒坟店供应不船多，MIC赖E增长前偷景好酒店名称位置客房数（间）预计开业时间万科中心大梅沙2502009瀑布华侨城酒店东部华侨城大峡谷约902009菩提宾舍华侨城酒店东部华侨城茶溪谷282009云海谷华侨城酒店东部华侨城云海谷约402009盐田区域港未来可识龙别高星级乘酒店供应受土地供羽应约束，岛梅沙片区咸高星级酒钳店的未来焰新增项目诊不会很多何。深圳是中鹿国主要会怀展城市，仿气候舒适驱，是中国MIC闪E（会议/奖励旅游凡）主要目予的地之一俘。现在未来高端旅游团和散客★★★★★MICE（会议/奖励旅游）★★★★★★商务散客★★★盐田高端辣酒店需求载来源数据来落源：仲毯量联行注：★越多表示充需求越多45本项目：色高端会议型、度假、根接待的海她员中心具的有机会深圳旅游槐市场在不服断发展，斧高端客源纤不断增加乓。盐田的知逮名度不断貌提高，过打夜国际游赢客数量近释期迅速增群长。东部华赏侨城、处喜来登丢酒店、棵万科国现际会议介中心、喊大梅沙舞国际水望上运动秧中心等钢等高端紫物业的雾投入使霉用，将疤极大改践善盐田放休闲度柔假设施词品质，障提升市馒场吸引绝力。随着政闻府以及泥相关企材业的不味断努力俭，XX涌X区周驼边环境伞未来将孩得到极详大改善仅，对高府端客户邀的吸引哄力会得届到增强覆。平均每天菌约有600多名船江员到港泉，有一巧定住宿虹需求物流企业低客户接待拒较多企业培甲训较多枝，对会鹿议、培产训设施晴需求较厉大三、发展至策略及产育品建议47本项目承翼载着XX爪X集团、奇相关企业捎及政府共着同目标项目的战略意么义XXX集呆团港口升级牛、转型的也支点商务中幅心、信闯息中心镰、物流体中心的序平台相关企业营商环末境及服幕务品质弱的改善多样化偿文化、竟休闲、以娱乐生机活的体渗验政府城市形象仁及商务环赚境的提升使盐田甚成为深件圳城市饺新名片48服务品炮质Qua功lit唇yo法fS服erv侦ice港区形象Cor疤por猪ate僚Im束age商业娱流乐Rec姻rea名tio剪n文化环境Cult执ure综合竞磨争力Com穿pet点iti晓ve演Pow变er重要使命续：提升X凯XX的综莫合竞争力49项目总体纠功能定位充分利乱用独有箭环境资赵源，结元合未来惊市场需怒求，打造国检际品质无的地标静性综合豪体办公：高品质妨国际甲挎级物业对，满足竭优质物括流及相展关企业考办公需毙求。餐饮、商授业：特色商业烂及配套，步营造休闲笛、美食、削娱乐目的牌地。海员中心忌：国际品译牌酒店弹集团管圈理，提前供会议过、商务送、展示遭、休闲蒜度假最渡佳平台押。集商务虫办公、铸会议、芳文化、呆展示、误休闲娱贯乐、住温宿于一猫体的大恭型综合砍物业国贸大吓厦，北革京50项目开发似方案商务办盟公楼+特色及商判务配套商锄业+海员中着心（含博物华馆）建筑面积崇共13万平方眠米物业类型开发规模（平方米）办公楼70,000特色及商务配套商业30,000海员中心30,000（260间客房）博物馆2,000车位28,000（800个）合计建筑面积130,000（车位不计算容积率、博物馆面积包含在特色及商务配套商业中）注：X恳XX集沈团内部贝办公楼袖需求按2万平方里米计算51物业间即协同效拒应可提逃升项目御吸引力海员中心特色商葡业办公楼可为海油员中心尾创造直塑接商务艺住宿及程消费需体求办公人群仆直接为商虚业带来大良量消费人梦流为海员中柱心客户消墙费提供更友加便利的期服务和设窑施为办公罢人群提若供餐饮轰、休闲糊、商务忍等服务为商务人沃士提供住扔宿、会议名等服务，极提高办公虚楼的商务耕便捷性为商业带粪来一定的卡高端客户呆群52办公楼－随国际甲级夕标准为大型物逢流企业及物流相虏关企业提供优转质办公盈空间北京道局一号，担香港主要建抹筑规格害：标准层面秒积1600～2200平方米；每层高絮度约4.2米，净高2.8米，采用煎架空地台且；VAV中央空调准；充足电梯撕数量。采用节能铃环保技术邀与材料。53配套商度业集餐饮、耻休闲、娱芹乐及商务竞服务为一体顶的消费硬目的地海滨休闲、美食荟眉萃、品佣味生活迁的新空渠间国际商卷务服务恨的新载介体54特色建筑按风格与商性家主要建替筑规格即：根据本地悄时尚消费报人群及游俘客喜好，灿建议主体喷风格现代启，时尚，阻简洁；建筑高度艘以2层为主，赚考虑局部3层。靠海一侧妻的2层可考浮虑以桥浆或连廊及连接以梅增强各沸独立建保筑的联维系，同痒时考虑2层屋顶计的合理像利用。建筑材爬料及质奇感方面葡，可考塔虑玻璃较为主与省金属构禽件及木快构件的春配合。苏州李公旺堤厦门咖戴啡街55齐全的找商务配遥套提升蒸物业吸省引力给商务著办公及循酒店用评户提供啄全面的械综合配矩套服务淹，如银追行、商超务中心酬、便利栋店、文锻具店、浅冲印店闲、旅行浓社等等耕。56设置中央晕水景广场/多功能拘展示平堵台＋亲既水社区(避风塘)老码头(Th杰eC激ool碗Do推cks影)·上海广场提供国集会、活朴动、发布翅场所,能够创收涌并为海员臂中心吸引彩客源。波托菲诺·华侨城渔人码头·旧金山57海员中心国际品题质高端会寺议、休箱闲度假叶新选择硬件设施贫为国际标译准，能够教在较长时匆期内保持疮优势满足靠港凡高端海员贼住宿要求以高端会觉议/培训和股度假客荷户为主扒要客源远，兼顾冻高端商令务需求主要辐射盐珠三角及跌港澳地区58突显海景捞特色Hya怪tt筝on朝the千Bu菜nd·上海Four浊Sea冒sons·香港59注重宴筹会和会计议设施盟，增强滚对高端劫会议客哗源吸引柄力博鳌索菲砖特大酒店·海南配置先夹进会议李设备，戏除放映浙设备、诵音像设员备外，甚还需配队置特殊闭视听设白备。包龄括：多伞媒体设醒备、可怖视电话欧会议系听统、同早声传译篮系统、镇同声传生播、会轨议表决禾系统、低视音频慢转播系嫩统等。60博物馆-传承传搬播海洋/港口文化位置选择克有二：结合办杂公楼高焰层观景狭大厅地面办公揉裙楼或特肥色商业建种筑中海事博畅物馆·香港阳明海西洋文化斑艺术馆·基隆61配备充考足车位虏提升项芽目竞争功力物业档次秧重要评定剥标准优质企业浸选址主要娇考核内容特色商纵业舒适消烂费条件检之一海员中心评比要诱求之一办公楼P物业类型办公楼特色及配套商业海员中心合计物业规模70,000㎡30,000㎡260间客房-参考标准0.6个/100㎡1.0个/100㎡0.5个/间-车位数(个)420300130850个建议车充位数为800个以35平方米/个计算，铸地下车位尾面积为28,野000平方米62开发分期方案一锯：一次袋性开发优点：能够较好弄发挥物业孟间协同效悟应，形成响规模效应葬，提升竞冷争力便于组织童施工有利于短田期内树立讲项目形象怨和知名度缺点：短期内海慢员中心需绢求可能并蒜不旺盛方案二：帮海员中心嫂后期开发客，其他先汁行建设优点：可以降允低海员镇中心的遮市场风验险一次性导投资较朴少缺点：施工难以评组织整体协同薄效应不能桃有效发挥项目较长奋时期内不纷能整体交加付使用，禾形象可能枯受损建议一赢次性开头发63租售策阅略：整拴体租赁毙经营，匪提升物循业价值分散出洁售不利百于项目框的统一污管理，盾容易导抗致物业羡品质的谱下降，交将直接西影响本心综合项位目的整厨体价值场。建议长兵期租赁瓜经营，斩充分挖鞭掘物业慌价值。经营稳爱定期开业初砖期租金/价值租金/价值随谋进入经鹅营稳定洞期而逐酱渐增长通常的备租金/价值走势海员中心招委托国际太知名品牌覆酒店管理诊公司经营商业、客餐饮出逗租物业盛于有经室验的高急素质商锻家经营办公楼由昌业主自行爆招租博物馆纤、观景熔和展示厉场地由奥业主自筐行经营整体委托驶国际品牌哈物业公司忙管理64项目竞刷争优势1－特色建筑外形设项计富有盖寓意竹子节节傲高（台北101）扬帆出海（北京·中海油大绒厦）古代宝庸塔（金茂大销厦）65项目竞诸争优势1－特色建筑燃（续）长江中心VS中银大厦实用性目与标志业性的平歉衡外滩中心恒隆广场66项目竞精争优势2－绿色建施筑(Gre搅enB遇uild似ing)能耗成本禁降低30-篇70%用水成洽本降低20-我30%照明城茧市固体凡废物排蒸量降低35-绘40%工作效率润提高5-1脸5%降低运惊营及维术护成本减少空虾气及水波污染改善室畅内空气啊质量提高出锁租率提升开外发商公秆众形象高效绿色脆建筑绿色建云筑是时凤代发展事潮流，扬可提升弊集团社会形荒象，并大朱幅降低运色营成本北京道1号·香港瑞士再保播险塔·伦敦德意志银紫行总部·德国67项目竞做争优势2－绿色建筑(续)：获取LEED高级别寨认证LEE摧D全称为Lead耽ersh夏ipi腹nEn构ergy圈&E娱nvir埋onme盟ntal僵Des坚ign瘦Buil腐ding纱Rat知ing鲜Syst删em，“节能与汤环保设崭计优先轮”，亦称峡“能源与艳环境设梦计先锋少奖”，于1998年由美国拆绿色建筑芒委员会（USG释BC）和业界球（包括科韵学家、建爸筑师、工阿程师和建誉筑行业）赶创建。是敏国际权威鄙的绿色建馋筑认证体恰系。LEE娱D标准认证蚊的基本内虾容是根据俊申请认证惊项目在实沿现一系列至环境目标腊方面所得洒的分值，眨包括可持续发准展建筑场盼地、节水胞、能源与球大气、材网料与资源宵和室内环鼓境质量，并由过专家委考员会根养据各个离方面下流不同标及准的重贝要程度捆确定分钱值。根据实药现环境争目标方滴面所得厅的分值耽，认证紫级别可竭分为四酒级：认证级、遍白银级、皂黄金级、扰白金级。68项目竞争本优势3－海港风情渔人码头·旧金山69项目竞厦争优势4－特色海事闻文化博物幼馆澳门海事贺博物馆香港海事叹博物馆阳明海洋短文化艺术荡馆70项目竞菊争优势5－多种功咸能聚集辱效应餐饮休闲办公住宿会议文化展示71项目特色缩慧：海港文次化、生态晚景观、标驳志建筑、唉港口配套最具海葵港文化巨特色的户地标性探综合体最环保的邮建筑景观最好晃的办公楼最好的度海景观厦光餐厅最具特色谦的休闲餐客饮娱乐目遇的地集会议钉、度假产于一体捷、国际喂品质的藏海员中柱心四、财悬务分析73成本假设类型办公楼特色及商务配套商业海员中心地下停车场土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004,000景观园林成本（元/平方米）300（按园林覆盖土地面积3.3万平方米计算）注：土秧地成本普指楼面酱地价（