大型商住一体化项目营销方案

xx地块营销方案xxxx房地产代理公司2011年2月17日谨呈：xx房地产开发有限公司序言每个地产项目都如芸芸众生，有其独特而鲜明的个性，是其魅力所在，也是其灵魂所在这，我们称之为定位,它是项目核心价值体系的直接反映，也是其与市场上其他项目竞争的基石。因此，xx认为，好的定位是项目成功的开始！解决核心问题如序言所述，本次方案旨在寻找项目的灵魂，建立项目的市场形象和项目的核心价值体系，拔高项目的品质，树立开发企业的品牌美誉度，实现“企业和产品双赢”的目标！通过我们专业的营销包装和推广执行，使项目的价值最大化！核心问题1：市场形象定位核心问题2：营销包装和推广执行形象定位思考项目整体形象定位是项目“灵魂”所在，灵魂是否高尚，直接影响项目整体发展成败。为了更科学和客观地为项目形象赋予独特魅力，我们从“市场竞争、项目本体”两个角度进行整合！

项目本体分析市场竞争研究项目定位整合推广项目本体分析14万方体量，5万方商业MALL1、项目基本经济指标项目本体分析2、项目周边概况花桥路向西春秋路向南正对春秋路花桥路向东北面即将开建的万福庄园五期周边生活配套较为成熟，高档住宅小区林立，居住氛围较好，北侧万福庄园五期即将开建，市场前景看好。项目本体分析3、项目SWOT分析SWOT1、主干道春秋路与花桥路交汇处，交通便捷；2、项目商业规模较大，自身配套优越；3、周边居住环境较老城区更佳；4、新老城区枢纽位置，兼享新老城优质资源；1、项目北面为即将新建小区，目前为毛地，整体形象较差；2、周边商业氛围欠缺，多为低层级社区级业态，商业销售难度较大。1、项目商业档次定位较高，百货类业态为龙头，区别于市场且招商先行，未来商业前景良好；2、策划公司众多商业资源，利于项目整体发展；1、市场在售商业项目较多，未来竞争压力较多。2、国家调控楼市政策频繁出击，整体市场受到一定影响；项目本体分析4、本体研究启示依托项目优势，规避劣势，把握机会，弱化威胁，对项目进行特色包装定位；全方位整合项目所处的内外部资源，方可立于不败之地。根据本体分析，我们发现项目有如下价值点。14万平米融合国际元素的大型商、住社区，所处区域前景良好，带来一种崭新的多元化品质生活。1、国十条、国五条、国八条”研究地方政府两面性信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足本轮房价快速增长原因

四大因素合力导致房价持续上涨12个月，坚定了政府调控楼市的决心，2010年4月15日，“国十条”和“国五条”连续重拳打向楼市。政策背景及内容：政策重压尚未解除，国家又于2011年1月26日开始进一步楼市调控，“国八条”出炉。本轮调控旨在“国十条”、“国五条”基础之上明确责任、加强监管、完善税收和保障性住房供应。客户持币观望、成交量受波及、银行收紧房贷、房贷审核程序渐严，逼迫地方政府政策出台。宏观政策研究政策回顾：继2011年1月14日之后，2月24日再次上调准备金率0.5个百分点，年内第二次上调，也是自去年以来第八次上调；2月8日央行宣布加息0.25个百分点。原因分析：由于不能靠升值来抑制通胀，因此央行此举目的是为了抑制通胀；央票集中到期、外贸顺差等因素导致银行体系流动性短时间内增加过多，此举将有助于未来信贷投放更为合理；由于一季度是放贷最快的季节，做好一季度放贷，利于控制全年风险，“锁定银行流动性”；旨在抑制通胀，但客观上却起到抑制资产泡沫的作用，同时打压楼市投机行为2、近期信贷政策研究宏观政策研究3、六安市近期出台政策关于加强六安城区房地产预售资金监管的通知：开发企业不得自行收取预付款；合同备案提供的开发行及账号应与六安市商品房预售款专用账户监督协议书的开户行、账号一致，否则不予备案；合同网上备案须提供监管账户进账单原件（复印后备查），进账单金额与商品房买卖合同金额一致；各房地产开发企业均要严格遵守有关法律、法规和规章；政府严控开发企业销售资金、规范房地产市场避免因开发企业挪用资金他用，规避客户购买风险宏观政策研究4、宏观政策小结宏观政策频繁出击，市场观望氛围渐浓银行收紧房贷，置业门槛提高地方政策配合，二次以上置业受限关键词>>宏观政策研究舒城县位于安徽省中部、大别山东、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县。雄踞皖江城市带承接产业转移示范区的前沿阵地和大合肥经济圈内城市之一。城市区位显赫、大合肥经济圈之内、城市发展潜力巨大

宏观市场研究1、舒城总体概况城关镇，是舒城县政治、经济、文化中心。地处皖中腹地，江淮之间，大别山东麓、巢湖西滨；距合肥市54公里，1小时省会生活圈；3小时内经济圈有南京、武汉、徐州、南昌；5小时经济圈有上海、杭州、日照、郑州、长沙；项目所在地2、舒城县交通状况宏观市场研究周边城市云集、交通便捷、城市区位优越本案位于三区交汇处，战略地位明显，商业/住宅价值较高南溪新区老城商业区舒东新区政务新区工业园区高新开发区城市十一五期间规划：基本框架以老城区核心的中心商业区；以南溪河为界构建南溪新城住宅区；以扩建后的合安公路以东打造舒东新区；高峰路以西为政务文化新区；北部以工业园区为主，并配套住宅区和商业区；3、城市发展方向宏观市场研究4、城市经济发展水平宏观市场研究

全市经济快速发展，年增长率超过14%；人均收入逐年递增，受08年金融危机影响，增速有所放缓，09年首次突破2万大观；第二、三产业比重逐年放大，三产结构日趋合理城市快速发展、人均收入逐年递增，产业结构日趋合理，市场蕴藏消费潜力大5、房地产市场发展概况宏观市场研究

住宅与商铺价格，逐步递增明显，未来商业有望突破1万大观；市场销售量逐年创新高，受08年金融危机影响，增速明显放缓。房地产市场保持较快增长，市场开发量持续增加；房地产快速发展，市场供求平稳，价格攀升明显6、宏观市场研究小结城市规划：城市区位优越，老城区定位为商业中心区，项目占位三区交汇处，享三区优势资源，利于本案整体发展。近年来，政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前景注入更多信心，给本项目带来积极影响。宏观经济：

全县经济运行良好，GDP加速增长，三产结构日趋合理，人民生活水平稳步提高，市场蕴藏消费潜力较大，随着城市地位不断提升，房地产市场发展前景看好。房地产发展：

房地产市场处于快速发展时期，市场竞争较弱，开发量持续增加，售价逐年攀升。宏观市场研究市场个案透视1、广进·久富商业广场开发商舒城广进房地产开发有限公司位置龙津大道与桃溪路交汇处规模总用地面积约14000㎡，总建筑面积12万㎡，其中MALL面积32000㎡，住宅面积5.3万㎡，公寓楼1.6万㎡产品类型4栋高层面积构成住宅面积为55—101㎡，商务公寓、办公户型面积40—99㎡价格暂未开盘，预计住宅开盘均价5000元/㎡，办公预计在5000—6000元/㎡景观设计3000㎡空中花园，除此无其他景观销售状况目前还未开售，具体推售楼栋暂未定后续推售住宅1、2、4号楼住宅及3号商业、办公楼推出时间预计要推迟到2011年9-10月份卖点购物中心、SOHO公寓、精品住宅配套内部配套为3部高速电梯、商业SHoppingmall，外部享有第二客运站、舒城二中、飞霞公园等配套评价本案在形象推广上位舒城较为专业楼盘之一，整体包装、概念到位，主打城市综合体概念，自身配套完善；住宅面积段较为合理丰富，产品线多样；SOHO公寓的投资性较好；现场销售人员也较为专业，对销售有一定促进作用；与artdeco风格类似；项目户型鉴赏户型紧凑实用、面积在90多平米的户型采光比较好，并且带有大的观景阳台，户型面积段设置多元化，可选空间较大市场个案透视2、金都否·飞霞商落城开发商安徽省金都房地产开发有限公司位置舒城合安路与水杉路交叉口，古城南路东侧（原飞霞大市场）规模总用地面积3.1万㎡，总建面6.7万㎡，地下总面积1.8万㎡产品类型2栋17层高层住宅及3层的商业楼面积构成住宅户型面积为92㎡、95㎡、99㎡、123㎡；总计167套价格住宅：最高价4980元/㎡，最低价为3层4280元/㎡，均价预计在4600元/㎡左右；商业：-1F：9000元/㎡、1-2F：8000元/㎡。景观设计商业楼顶有空中花园，除此无景观销售状况销售状况良好，仅仅剩余3套顶层复式，下面123㎡，上面44㎡，两层层高均2.9米后续推售后续基本无推售量，消化剩余顶层及商业部分，从现场来看基本无可售房源卖点地段优势、配套完善、交通便捷配套飞霞公园、农贸市场（自带）、周边已有的商业老街（社区商店及沿街门面）评价本案住宅规模较少，户型设计一般，由于其体量及重商业性，难以体现居住的品质感和档次感；周边老城环境较差，噪音及粉尘污染较严重，不适宜居住；现场销售人员不专业，散漫，但销售状况良好；建筑风格为现代简约；市场个案透视项目户型牌鉴赏项目以商委业主主；眨住宅面积搭段仅92㎡、9咬9㎡和学122袋㎡三种啊户型，览可选空玻间小；浇户型设娇计较为维合理，临面宽较论小，居嫩住舒适扇度降低华；市场个案透视3、财富捞中心开发商安徽文峰置业有限公司位置舒城县飞霞文化广场西侧（原供销大厦地址）规模总用地面积4800㎡，总建筑面积约5万㎡产品类型1栋31层高层面积构成住宅户型面积为91㎡、122㎡、132㎡、136㎡四种价格住宅均价5000元/㎡左右景观设计空中花园设计，无其他景观销售状况目前正在预约，预计在3月份开盘，房源已全部预定完毕后续推售目前仅剩余一套房源132㎡，原因为客户退定；无后续住宅房源推出；卖点主打地段优势，“我在最中心”配套20000㎡飞霞文化广场、飞霞公园、龙头塔、宾馆、银行、建设局、体育局等一应俱全；自身的大商业配套；教育配套从小学到高中一站式教育；评价本项目为舒城县目前地段位置最好楼盘，处于老城核心区域，生活配套完善；户型设计上基本为120以上大面积户型，推为“官邸”，但实际由于自身体量原因，很难做出居住舒适度；居住环境嘈杂且自身楼体建筑原因使部分户型采光、视野受限；现场销售人员素质一般；现代简约风格；市场个案透视项目户气型鉴赏以大面骄积户型突为主力凳户型、浸独特的鹊入户花债园、超习值赠送调面积，崭其缺陷渠为面积大巩、总价阳较高，扁由于项央目为独册栋楼体屡，部分券户型采纯光通风攀差；市场个案透视4、万福艺庄园五期开发商安徽华力建设集团旗下安徽华鑫房地产开发有限公司位置春秋北路与花桥路交汇处规模一至四期总建筑面积40万㎡，万福庄园五期总用地面积约3万㎡，总建筑面积5.8万㎡产品类型1栋11层小高层、1栋25层高层、7栋多层级2—3层商业组成价格目前该路段均价预计在4800元/㎡左右景观设计基本园林景观设计，无园林风格销售状况一期石榴苑、二期牡丹苑、三期莲花苑、四期水仙苑已于2009年销售完毕并完全入住，社区商业店铺基本全部营业；五期暂未动工；后续推售五期推售约5.8万㎡体量，预计在2011年3月份动工，经过了解，预计7-8月份上市。配套万福庄园已有的商业街及即将开建的五期住宅商业街评价本案推售时间跨度较大，难以形成整体的规模概念及效应，让人以为是单独的小盘，在居住品位和身份感上大打折扣；建筑风格市场个案透视调研了飘解：主力户型解90-1淹10平米诞，紧凑实签用型三房均，后期推广嫩主打“多博层、产品怀升级、成突熟社区”5、九溪批江南开发商六安明都房地产开发有限公司舒城分公司位置舒城县鼓楼北街与花桥路交叉口往东规模总用地面积260亩，容积率1.45，总建筑面积24万㎡产品类型多层及高层住宅面积构成前期98㎡、118㎡、125㎡、138㎡、142㎡户型，后期户型未定还未动工，正在规划中；价格已售罄，后期未推出景观设计以水系及园林赋予江南小桥流水的居住意境销售状况销售状况良好，目前已无房源可售；后续推售后续约有10栋多层级1栋高层住宅推出，具体推出时间未定，户型未定，目前还未动工，预计在年后动工，推出时间约在2011年下半年；卖点主打江南风情的景观园林，闹中取静配套小区内无幼儿园，有会所，目前沿华侨路意形成装饰、建材的商业街评价本案体量、规模较大，推售时间跨度也较大，且工程与销售脱节，未能有效控制销售及工程的节奏，导致销售存在断档；项目建筑风格为中式风格，园林景观主打江南水乡风情，在舒城属独一无二；现场销售较为混乱，销售人员上班时间无工作状态；前期推售房源已入住及部分准现房；市场个案透视项目户型陪鉴赏目前无房浆源可售，蛋户型面积铅较大，主贪力户型面是积在12尼0㎡以上让，少量9婶0㎡左右谷户型；微户型设胁计较好驻，大面晃宽短进辣深，居愿住舒适移度较高市场个案透视6、枫胃丹·欧宗洲华城开发商安徽华信房地产舒城分公司位置舒城县合安路与陈三堰路交汇处东北面规模总占地面积约900亩，总建面60万㎡；首期开发458亩，建筑面积32万㎡；产品类型A、B、C、D四区共34栋多层，95套townhouse；项目全部为多层及别墅物业面积构成86—87㎡两房，109—136㎡三房，140㎡以上四房，townhouse面积为140—240㎡价格目前销售F组团，均价4500元/㎡，别墅6500元/㎡景观设计欧洲风情园林，2大广场、一个国际游泳池，多条景观大道，社区内一条风情商业街销售状况目前销售F组团的F-26、F-28两栋多层，基本预订完毕，开盘时间预计3月份，1月31号之前交10万诚意金选定意向房号，开盘按预订顺序选房，享5000元优惠；后续推售后期将有拉菲庄园推售，占地面积约13万㎡，总体量月14万㎡，目前还未动工，预计推出时间为2011年下半年；户型面积为80—124㎡户型；卖点主打欧洲风情及规模配套欧洲元素的会所2780㎡，幼儿园评价本案处于进城的合安路上，目前居住配套较少，但由于本案自身配套较为完善（商业部分会招来大型生活超市、免费巴士接送往返社区），弥补了一定的缺陷；现场销售人员为此次踩盘表现最为专业、敬业的，现场销售专业规范，销售情况良好；包装推广、营销方面也做的专业到位，为其在北郊区域卖到4500元的价格奠定了基础；建筑为简约欧式风格并富有古典元素，后续拉菲庄园在简欧基础上融合了Artdeco风格；市场个案透视项目户雹型鉴赏项目整体捡形象较高枕，户型面闻积段设置障最为合理流的项目，炭以110症㎡左右三鞭房为主力打户型，辅甜之90㎡地左右两房疫；户型设芽计较好，糖无论从采陡光、通风闭还是从面翅宽进深方刺面都做的从较好，居外住舒适度泡高，观景生效果佳。市场个案透视7、中房般·龙舒花惩园本案已售颈罄，无宣刘传资料，妨从社区建颈筑来看，乖已入住较浇长时间，疑建筑立面香略显陈旧懂；本案位享于舒城县盼城关镇新午区三里河佩路、鼓楼蓬北街一带友，占地1声36.3冈3亩，总扑建筑面积畜约13.剥3万㎡，渡由中国房称地产开发姨合肥公司鹅舒城分公溪司投资开堡发，项目名有4大组薄团、商铺势及18层果商务公寓就组成。8、安外天·盛锋世名城安天·盛嚷世名城总扔占地21只0亩，总他建筑面积邀约18万亲平米，小匀区以多层斯住宅、花归园洋房、晚联排别墅疑、小高层虑住宅及商趣业铺面为护主，容积煎率1.3品3，建筑眉密度0.泪29，绿烧化率42跑%。总户盗数132但8户，可樱居住46颈48人，见整个小区诵规划55秆栋，通过测一个横置毒的“S”阿主轴联系妥5个独立厅的组团。尘户型面积染段48—值112㎡促，花园洋宅房144虚㎡—20网9㎡以及屑别墅组成阻，社区规庆划有幼儿马园；本项目目棕前基本清愤盘，售楼旷部现场无窄宣传资料疮，户型面予积无法获帖得准确信横息；市场个案透视8、市绘场个案英调研小搂结各项目核吐心定位差搜异化较强疾，有主打蚊景观风格层（九溪江爬南）、有丝式主打建筑罪风格（欧出洲华城）扔、有主打羊投资的（铃飞霞商城易）、有主超打城市综笑合体（广踪蝶进久富商够业广场）速、有主打却地段（财葬富中心）槐，但形象橡定位良莠禾不齐，未呜能更深层稀次的挖掘借项目本质叙，对生活捷诠释较鄙少，多仆以硬拼铲形式竞日争，基腔本处在晚粗放的镜时代；各项目面级积段设置至较为合理翅，仅财富洗中心、九滴溪江南户辈型面积设冒置较大，搞户型设计善方面基本尺满足生活效日常所需珠，对居住品河质感和舒培适度方面沾注重较少碗，缺乏高出品质感的吴户型；各项目住膨宅销售情牌况较好，短目前已基炸本无房源巩可售，整蒙体市场出罗现断供；蜂但欧洲华者城及万福承庄园、九侍溪江南等李项目的后梯续房源预门计在今年娘上半年推适出，广进蚂久富商业拆广场也准冤备在5、6月份开盘茧对外销售扫。预计201寨1年上半年拨市场放量判较大，竞歌争态势面春临升级；市场个案透视市场定位研究广进·久婆富商业广部场金都·酱飞霞商醋城财富中裙心形象定位膛：购物中打心SOHO末公寓精品住宅12万㎡客城市综合浸体形象定井位：全民投胸资新高框地形象定止位：财富引德擎时尚中谜心九溪江南枫丹·家欧洲华论城形象定酬位：江南园林形象定位绳：欧洲风踢情小镇项目规模博、综合体唉、商业价尸值、建筑轰风格、园桐林景观，塌形象定位却繁杂，但符对社区内点生活缺乏蠢演绎。1、市场卸竞争项目屠定位透视市场定位研究2、市场久竞争项目咏定位启示从竞争攻个案分锯析来看拍，久富竞商业广辩场主打城市综合抓体概念，湖飞霞商视城主打版块投资说，财屑富中心岔主打中心地段位置，逼九溪江踩南主打园林景观特色，呀欧洲华胡城主打欧洲建筑渗风格。市场竞拣争个案丈形象定博位五花朗八门，斧但整体糟表现“缺乏品质索感、档次感、时代感，更缺乏对项目价斜值的深扶度挖掘，“生活”党元素被遗三忘”。项目形象服提炼通过对乘“项目翠本体和闹市场竞近争”研政究，我杨们不难现发现与级项目形烟象定位铸相联系较的关键罩词：1、本政体启示低:14万平犹米融合国际元尸素的大型商判、住社驴区，所处区掌域前景良复好，带来瘦一种崭新的饺多元化凤品质生爱活。2、竞争肯启示：竞闭争个案形曾象定位参呢差不齐，缺乏品悄质感、花档次感暗、时代元感，缺乏深度拾挖掘，“生活”圾被遗忘。项目形象原可提炼的解方向：14万平矿米MAL者L，现代糕化、多元劫化品质生竞活项目形象定位在对本蒜案市场援形象定煌位时，敌必须掌吹握三大析原则“春排他性鸽、概括搂性（商渠、住两范方面）混、易于隔传播性悠”，因枯此、项聪目整体克形象定涛位为：14万平射米Cit疼yMal蓄l·缤纷艺生活汇形象定位诠释灵魂已恨经建立厦，我们史需要给伸灵魂披羡上华丽秧的外衣毙，让人土记忆深巡寿刻，易庆于传播新，所以赠，我们要赋予她收朗朗上口卫的名字—苹—案名及主肢推广语。14万累平米为免本案的稍体量规蒜模直接仓反映，截直观便社于理解棵；Cit插yMa战ll是区别色于传统似的是S德hop惹pin表gMa警ll的坛一种超半大规模芝购物航显母，集乞合了休直闲、餐蕉饮、娱足乐、百川货、商妇超等多档种业态地，更具挑档次，羞辐射范砖围更广梳；由于距本案的赞拳头价抹值点在漆于商业喉规模巨拆大、业丛态包罗握万象，感所以在芹此居住享有缤哗纷万象朝的生活生体验。整个丝式形象定晋位准确割传达产炼品信息另且易于熊传播。案名建议1、案名娇建议及诠泥释案名诠伸释：

港，本些义港湾，勾在此用“勉香港”之忧意，香港冒为一座国绕际化时尚肺缤纷的都免市，具有量极高的代拾表性，寓绞意本案将朵给舒城带割来一座高渠品质、多咬元化生活递之城，也吩将本案品密质和形象执进行了拔窝高；

汇，汇夕聚、融合膜，这与本灵案的大体种量商业、广高档住宅牺的产品相怖互契合，总在此居住烛会带来缤蔑纷多彩的金生活；同用时，也有剧“八方聚女财”之吉冻祥寓意，糟与本案商躬业体量大笑相互辉映别。

港汇广燃场，大气该磅礴，具帅有鲜明的石标杆意义舒，本项目暴将成为舒承城的城市缘瑞地标，提虫升城市形淹象和魅力托，融合了丧商业、居煌住两种风短格，让人肌便于记忆左；远大·港帅汇广场案名建议3、主推辅广语主推广怕语：14万平队米Cit诸yMal球l·缤纷慨生活汇备选主推灰广语：繁华在刘握、立皇方生活主席繁华恭，领誉全基城缤纷时拣代，万愁象生活筑极致人尘生，享巅抵峰繁华营销推广思考项目灵屯魂高度绸已经具堂备，对蛙项目而呈言，仅辅仅是思匀想高度植，远远焦不够；耗还需要用骨烛骼和血肉券来丰满项侧目，使项部目生动、狗具化，我歇们从项目开发次序着手，将项滋目的灵魂抄逐渐丰富拔，再对营销执行上做文章废抓住终端驰消费者，历实现“企业和花产品双赢秩”，将项阁目价值提仰升到最大素化。开发次序1、推誓售节奏较思考开发项匆目的最汁终目的浓是完成聚销售，阁实现企刑业品牌朱价值和慰产品价园值，因缺此，开跑发次序允的选择墓与推盘址次序具忘有一致音性，两回者相互醒关联，殿所以，涂我们从悉权衡项涝目各组蒜团价值娇入手，温遵循如沾下原则瓦：

位置舰优劣（价狠值差异）牌原则，推贴盘依照一芝般——次筒好——优胀质的方向皆进行，将莲项目各组铺团的优势终发挥到最展大化、价付值发挥到懒最大化；

推售极量原则臣，合理主的安排彻每期推抓货量，赌做到产悠品多样辟化、价揭值差异浴化、楼砖栋均衡版化，避灵免内部僵竞争；开发次序2、各笼组团价凭值研究

A区：住宅为4犁#、5#躺、6#楼楚共三栋住绘宅，面积胞段为90阁-120嘴平米、本区域住柏宅由于坐臭落于大型绝商业之上剧且南面、徐东面无景泛观资源可鸡享受，居灶住舒适度槐及品质感惯降低，属大于瘦狗类司产品，便于以卵低价打妈开市场来，塑造尼项目市慕场口碑东和关注遭度。

B区：为3#、饿7#住宅逆和4层集航中式大商够业，住宅面雹积以三梯房为主扯，辅之殃小两房榴，户型捷搭配多手元且本祸区住宅叮临中央叨景观带寸，观景涛效果较营好，居晌住舒适蝴度较高甲；4彻层4万疫方高档循商业利验于制造眠市场影膏响力，容提升项叔目形象屑和售价靠，属现金牛类产想品。

C区：为1#脚、2#顾住宅和咸沿春秋旋路小商若业，本区域住盯宅南临中拢央景观，杠位于社区浅最内部，杰安静且观旦景效果优锣，尤其1绘号楼视线劈燕无遮挡，驶观景效果愚最佳，为掩楼王单位驰；沿春秋躬路小型商箱业紧邻主射干道，独腿立性强、架受市场追筐捧，该区达域属于“如明星产品顺”，利于笋最大溢出艘项目利润我。B区A区B区C区价值关稻系：C区赢﹥少B区﹥穿A区开发次序3、推盘姐次序安排综合考买虑推售田节奏遵粉循的原险则及各狼组团价洞值差异送，同时庸为为商狱业价值党的发挥积和整体队项目价中值的发田挥创造持条件，滤建议本枝案的推灿盘次序鹿如下（狗也即本逮案的开剂发次序折）：4#、5链%、6#赖楼住宅4万方混大商业山（销售暗3-4毙层）1#、跨2#楼钳住宅一期推鹊售二期推模售三期推景售3#、泉7#楼拒住宅沿春秋跟路小型揭商业B区A区B区C区营销执行1、开非盘时机通过市场窜调研我们锯发现，住犬宅市场整欠体销售良秒好且市场妻后续推货均量集中在炮2011接年上半年借，主要项杰目有“九领溪江南宇、欧洲阅华城E圾区，广蝇进久富绳广场（展预计开室盘时间嫌在5月杜前后）甲”，加植之充分熄考虑企丸业的规划划报批进观度、工盟程进度杏等诸多或因素，洒同时结伟合房地女产销售菜的传统招黄金旺俯季“金观九银十侍”，我胳们认为甘最佳的入市时艳机为：201牲1年1笛0月下惑旬2、核心蜘价值点提艘炼基于我唯们对项圈目本体妖分析及柏区域属充性研究厘，站在献城市发假展的高称度，对觉项目的年价值点灶进行了邪提炼，项落目核心罢价值点辞主要有镇下面几栋方面，喂这也是洪项目后纵期推广孤的主要疲诉求点故。1、区位镰：新、老唯城链接贺纽带，联兼享新朴、老城应优势资校源（城市众搜星，我最姜闪耀）2、交的通：临近主虫干道春象秋路、重花桥路忍，交通探便捷（对接繁示华，博雅必通达）3、规海模：5万平米仅超大商业巨规模（商业航勺母，购物队天堂）4、业杰态：业态包什罗万象击且品质樱较高，堆当前城欲市商业果升级版--后适期包装获用得（万千陵业态，菊同步世很界）5、景观：外部居住阔环境良好吩，社区中害心花园、党4500㎡生态广登场--奶后期包某装获得（三重御厦景，犒赏吐未来）6、居轧住氛围：周边高档双社区林立命，区域形敬象较佳（时代游风华，斑阔绰人测生）7、教育善：社区配套氏幼儿园，贺孩子就在干家门口上虫学--墨后期包韵装获得（书香碧四溢，山家国理我想）营销执行8、住宅摊户型：90-蚂160刑平米二膊房、三奶房、四腐房，产茂品线全--后壳期包装获洋得（巅峰霸华宅，脏俯瞰全镰城）9、外部惑配套：周边学颜校、交症通、医另疗、银逆行、超跃市、邮久局等一盏应俱全（默然监，一一耍尝透）10、哥建筑风迷格：现代简木约建筑榆风格，总前瞻性惜国际视仿野--鞋后期包口装获得（融汇姿中西，姓自成高赌格）11、战开发企义业：舒城房地荒产市场处沫女作--后走期包装获克得（前瞻救视野，笔开天力捞作）12、汪投资价辜值：15年返扛租、7%撕年投资回包报率—后期包来装获得（投资圣拢地，升值社无忧）13、商饲业主力店歌：嘉华百缠货、中妄泰百货—后期包藏装获得（做大百互货房东，拍超越价值识之上）14、商翠铺面积：30-1亮000平坟米自由分尊割—后期包去装获得（门槛貌无高低篇之分，泊赚钱才伐是硬道域理）15、商姓业氛围：全城商户职云集、于典此乐此不菜疲—后期包撑装获得（商贾云铜集，众星润捧月）16、裙消费人锁气：汇聚城市咽消费前沿爸、人气极犬具膨胀瓣—后期包装尼获得（人潮滚怕滚，钱途膝无量）营销执行营销执行3、核粘心价值色体系梳耍理商业住宅5万方规变模品牌主力桐店业态档问次开发企纹业开天来力作品牌价存值14万平饭米Cit峡yMal短l·缤纷要生活汇表现形式侵：形象定位桨：诉求点：实现目标绑：商铺返租商户云集商铺面积消费人醒气区域属慌性配套完备交通便捷居住氛趟围建筑风格产品户型景观资源幼儿教躁育投资价值区位价值产品价值4、项目整察体发展其进程3月4月5月6月2012年2月推广策校略：4月中旬效规划通过5月下著旬项目前动工工程节柜点：销售节点位：10月中璃旬取得一迎期预售证4月下旬严形象正式姑对外展示甜售楼部进捐场10月浑底一期住宅津开盘销售项目形象尿导入形象巩设固、深饥化卖点具化役、深度发婆散火爆热销似、建立口繁碑营销执行7月9月10月11月3月4月5月3月下求旬取得堆二期预恳售证3月底二期住也宅开盘露销售4月底大商业制正式销竿售营销执行5、项目整膊体推广台脉络鉴于当铜前项目旦营销节舱点时间皱无法明遵确，在绸整体推左广策略词基调下相，为达昆到推广续的系统帐性，项胳目组从碍楼盘营销的五亏大阶段耀进行整食合。蓄客期开盘强剩销期持销期承接期清盘期推广阶段报：推广目的圾：推广主题意：活动营销教：提升市场这关注度蓄客、为化开盘热销盏铺垫引爆市场刺激客群沫购买欲望快速消化拍剩余产品储备客烛户为后期荒产品预伙热市场清盘实现项器目目标粉利润14万方邻CITY捐MAL两L缤纷生嫌活汇开发企鼠业开天世力作区域属赤性、景皮观价值周边配套犬、建筑风讲格开盘信喷息、产牛品户型火爆热销没、居住氛独围产品品高质、教绿育资源圈层价值榴、景观资丧源成熟社疑区、立敢方生活金牌物管膊、贴心服纹务产品升差级、商恳业价值投资潜力伶、业态档准次消费人群失、产品增于值售楼部开柱放日产品解历析会百家讲识坛少儿绘便画大赛开盘活甩动、成眯立置业阵会时尚创意喝大赛财富高近峰论坛美食节、唐助学活动交房活狸动答谢酒序会6、项厉目阶段秤性推广晋（蓄客期）全面亮相高调入市首次面市，提升项目市场形象并吸引意向客群关注

形象入市，最大化提升项目高度引起首批消费者的关注，并让他们前往销售中心咨询关于产品价格等敏感话题、隐而不发、制造悬念原则及方槽式时间：4月中旬——10月底（第一阶段）媒体策略：媒体选择户外、电视、道棋、工地围墙、现场看板、短信、网络、公交车广告、出租车、以及到合肥及周边的农班车广告。全面铺开，立体轰炸营销执行蓄客期推个广文案营销执行一个时代迅一座震城城北蜕变根，港汇时智代广场横志空出世每个时甜代都有病自己的望骄傲每个城俯市都有旷自己的浴中心14万弃平米C脾ITY异MAL恋L，9族0—1旗60平情米荣耀衡世家魅力时兆尚中心故，荟萃笛中西格缺调，冈VIP预精致生寺活昔日城麻北，因品远大·港汇广乖场而蜕习变，弘微篇巨筑批即将华蜓丽上演猜...营销执行一城之上过享你湿所想合肥上向海香港饮曼哈顿吓...营远大·港汇广米场集粹国钞际元素产再肺造一个钳城市中琴心14万炮平米C椅ITY硬MAL害L净10万妨方主题扒式国际咐社区曾内外椅三重醇姿美景观购物娱召乐休闲哪餐饮爷摩登世竟界极致欲毯望不可思议挽吗？华乐美即将呈槐现...工.蓄客期个推广文足案时间：11月——洲12月底（第清二阶段）媒体策略塔：媒体选形择：电视、户访外、DM海报、电视字喊幕、互阁联网、绪工地围乘墙选用高效职媒体，频态繁出击原则及方式：刺激市场强势销售多种手法并用，通过项目卖点展示和活动营销刺激市场客群购买欲望，快速促进销售。将核心价夜值点一一统展现，将疫项目价值苗转换成产泡品品质；活动营销匪同步跟进漂，引发市扭场共鸣，骗提升市场范高度关注打。营销执行6、项候目阶段腹性推广俘（开盘强国销期）营销执行开盘强销测期推广文螺案融汇中西里，自成高响格1:0室.61犁8的黄冰金分割狼方法现代极荐简主义塑精髓形体的错宫落伸缩直线的简荐洁知性光影的丰稍富多变材质的虚延实相生色彩的袋细腻对轻比融合东方叹神韵和西钉方美学筑一个郊和谐、如多元的喊国际社忍区营销执行开盘强废销期推膀广文案巅峰华宅肉，俯瞰全霉城10.乏28代荣耀串开启空间只是捆一个载体琴，格调才歌是它的精杂神港汇广闯场，9伍0-1如60㎡冤奢适空贱间大尽度掀设计，桌韩式的院，日式毯的，中覆式的.吓..随溪心所欲270°痕观景主卧筋，多角度惩赏心悦目咖啡、红进酒、PA美RTY、桐宾朋欢聚侍的私享王蓝国阳光、花集香、躺椅攀、淡茶，肌筑起生活酱的伊甸园经典名邸律，一世传卡承10.义28等叙待您的随开启时间：201不2年元月必初——3月初（沉第三阶勉段）媒体策略牺：媒体选择喂：电视、均互联网稍、DM海报、亏短信、电视字佛幕、过剂街条幅阶段出颤击，针血对性强原则及护方式：口碑塑造才余货幕快销利用项目喇开盘销售杆业绩，制吸造项目火兔爆销售氛虫围，提升渠项目市场碰口碑，快晕速实现项犁目剩余产厦品去化。通过对萝项目居踢住氛围油、景观娱价值、表教育资停源的深度挖掘游，提升件产品附着加值。通过活动任营销，建羞立立项目诊圈层价值逆，塑造市胳场口碑营销执行6、项塌目阶段喇性推广祥（持销期）营销执行持销期订推广文辣案三重御叔景线犒赏薯未来风、光绝、水、胜气悦心怡景缩慧园林三重绿员色写意顷，酿造洒清纯鲜拿氧高尚名谷流社区协集群地英式的，仗意式的，罪法式的.苏...与大都宋会气质肾遥相呼彩应4500摔平方主题屋广场，3要000方晃中央水域创意人庙造地形接延绵起幅伏，多喂条风景卷走廊延脾伸至门耍口流水小桥界、名石假皆山、漫步客栈道、4土0%超高找绿地率三重御景茧旷世精供工景观规租划只供少数招人品鉴私杯享营销执行一眼便知土谁住乡丰港汇广场一个社滩区一猪种生活搜与生孕俱来的桐运动与辅恬静气誓质，随博时随地炕释放，港汇广匆场14馆万ci歪tym用all汪、时尚喇购物、泰休闲观板光、林评间漫步杰，源自较国际生傲活蓝本逢，购物毛休闲赛阳比光和水景等它，纳亦于一城诞之内，百非凡只蝇为城市驱中坚阶亿层量身大定制。持销期上推广文酿案时间：2012年3月中旬-4月份（第桌四阶段）原则及方蚊式：媒体策款略：媒体选咱择：电视、户胁外、互联煮网、DM海报、幕工地围辅墙、现哪场看板嗽、商业掠楼书、激电视字鼓幕重新整合蜓、深度覆庙盖凸显商业券价值、引即发投资浪蒜潮通过对项圾目商业价奔值的深度戚解析，将忆市场关注惠度过渡到园商业上去罪。搭建全处民商业投碰资热潮。商业规献模、主袋力店、揪业态、廊档次展涛示，塑掏造高端商业形垂象，提委升项目鬼商业价置值。通过活好动营销相和返租岩策略，疮构建物玻业升值堂、商业寄投资价值，携刺激市场可客群购铺吨欲望。营销执行6、项目膀阶段性推被广（承接期）营销执行承接期敌推广文斯案做大百货帝房东琴超越价女值之上5万方窄雍容体煤量，双姓层恢宏缘瑞中庭，盖数十部脸豪华电死梯，近武千个停膜车位嘉华百货仍、中泰百打货、一一遍收入囊中田，尽显领喂袖风范傲居新老鸟城区黄金可区位，集晕北城潜力铅与主城繁饭荣统领一辰身辐射春冬秋路、胁花桥路伶、桃溪抬路、梅护山路、宗龙舒路机5大白鸡金商圈旗舰名店幕目不暇接调，衣、食沟、住、行完，一一尝羽透商业航敬母、快炸意人生凶、城市课财富应陪运而生营销执行承接期推嫌广文案投资圣地搭升值无忧物价指数咬快速攀升银行存侧款悄悄帆缩水负利率时辞代已经来屑临面对投音资，您厕认真考书虑过吗投资渠道邮的选择，央能否成功裂获利是关虽键面对机遇耻，真正投巷资者，从棍来不轻易慌错过远大·港汇系广场颠忙覆想象睡，只为浩城市资岭本家而块来返祖1贩5年，专年投资港回报率需7%，值前三年浮租金直讨接从首卷付款中炒扣除低门槛、拢高保障，撒坐享其成气，让钱生递钱的梦想长不再是神粥话。时间：时间待定最（第五阶天段）