房地产市场的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地产市场的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授马里兰大学城市规划系马里兰大学城市理性增长国家中心总裁特别助理林肯土地政策研究院中国项目部Outline大纲ExternalFactorsofPropertyMarkets房地产市场的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高与最佳原则ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地产市场的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

区域与社区分析3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning

土地利用规划

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影响价值Propertyrightsandownership财产权和所有权ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美国第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols联邦财政补助和财政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响SocialForcesinfluencingValue社会因素影响价值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增长率（时间与空间）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口构成（年龄、种族、性别和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影响价值的经济因素Grossnationalproduct国民生产总值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和实际收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失业率衡量就业水平。失业率，丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personalsavingandinvestments个人存款和投资Generalbusinessandrealestateactivity主要商业和地产活动StateandRegionalForcesInfluencingValue国家和区域因素影响价值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差异Differentialsofeconomicprospective经济远景差异etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地产市场中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle监控市场行为以排序发展次序，减缓涨跌循环Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用经济发展政策来引导土地使用，其方式与强度与区域总体规划相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服务能力影响价值Crimerate犯罪率Fireprotection火警预防Easeofdoingbusinessaffectsvalue从事商务活动的方便性影响价值Propertytaxrate房地产税率Regulatoryenvironment政策规范环境Liquorlicense酒精饮料销售许可Zoningrequirements分区要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周围环境等外在因素影响环境Noisefromairports机场噪声Pollutionfromfactories工厂污染MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目标在于防止建设过度而导致空置、蚀本和经济衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：开发次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace规划师审查规划方案，仅审批那些市场可以消化的建设Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns规划师采用传统方式——收集租金数据，空置率，建设现状，就业率增长和消费模式——来估计市场形势

TheRealEstateMarket房地产市场Immobility固定性Indestructibility不可破坏性non-homogeneity异质性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地产的差异性形成了特殊的市场条件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地产供求的潜在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

CauseofUrbanization城市化的结果CitySpatialFormandGrowth城市空间形态和增长RegionalAnalysis区域分析

Regionalanalysistechniques:economicbaseanalysis,regionalinput-outputanalysis区域分析方法：经济基础分析，区域投入产出分析PopulationTrendsandCharacteristics人口趋势和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社区增长的经济量化LandUsePattern土地利用模式RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

NeighborhoodDefined邻里的定义TheNeighborhoodAgeCycle邻里单元的周期3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析NeighborhoodCharacteristics邻里单元的特征Physicalfeatures物质特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences经济影响3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning—Zoning

土地利用规划——分区

Density密度Use使用Intensity强度Location区位UrbanBidRentAgriculturalRentDistancefromCenterPeriodIIIPeriodIII:DemolitionDensityControl--FloorAreaRatio密度控制——容积率CBDUrbanEdge$PeriodIPeriodIIPeriodIII:UrbanRedevelopmentWhatwillhappentotherelationbetweenlandvalueandbuildingvalueifbuildingheightlimitisimposed?WoB.H.L.WB.H.L.LandUseRightsintheUnitedStates美国土地使用权Landamarketablecommodity土地是可交易商品Bundleofsticks权利束Usedeterminedbyhigherbidder.最高报价者决定使用Stateshaverightstocontrollandusetoprotecthealth,safety,morals,andwelfare州政府有权控制土地使用以保护健康、安全、道德和福利。Moststatesdelegateauthoritytolocalgovernments.多数州下放权利至地方政府ObjectivesofZoning 分区的目的ControlExternalities控制形态ProtectFarmland保护农田ComplementInfrastructure完善基础设施Maximizetaxbase最大化税收基数PreserveCommunityCharacter保护社区个性Excludetheunwanted消除闲置土地AllowableUseZoningandUrbanLandMarkets允许使用的分区和城市土地市场Landallocationdeterminedbymarketforcesintheabsenceofzoning.没有分区规划时土地资源分配由市场决定Marketallocationcanbeimperfectinthepresenceofexternalities在外部效应存在的情形下，市场分配结果有缺陷Zoningcanbeusedtocorrectexternalitiesortomisguideawell-functioningmarket.分区规划可以纠正外部效应或者误导运作良好的市场Landpricescanbeusedtodetermineifzoninghasimpacts.土地价格可以用于决定是否分区规划对房地产产生影响Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*Dens业ity醋Zoni完nga仅ndU制rban尿Lan延dMa叫rket疏s密度分区抢和城市土江地市场Land楼ren露tgr叉adie奶nts致w/o辈dens猪ity阿zoni贸ng没有密度辱分区时的颂土地租金行梯度Land眼ren默tgr疑adie赖nts版w/d救ensi僻tyz愤onin嗽g有密度帜分区时期的土地硬租金梯义度The精pr望ice翁ef顺fec惠ts铃of辟den涌sit该yz艇oni攀ng密度分区愁的价格影汇响The拢welf山are买effe盘cts宫ofd用ensi辆tyz云onin脖g密度分慢区的福支利影响Hig属hes矩tandBes籍tUsePri乳nci器ple最高与最叫好使用原秒则Con锹cep昨ts概念Pres僚ent税valu救e现在价品值Amor旦tiza赏tion分期偿皆还Val雁ue,辈ca别pit塑al饿rat炎e,友and通re泰nt晓(Ne志to筐per骑ati哲ng痒inc滩ome杨—re携nt)价值，资筑金率和租推金（净收姻益——租金）Fut与ure烟va凡lue挥(=岩0)未来价心值2.贵Hig恰hes小ta筒nd婚bes兰tu毒se秩ana句lys离is最高与哗最佳使撑用分析High项est谨and聚Best略Use哥Ana飞lysi袋s最高与最雅好分析The替hi指ghe义st络and逝be行st崇use斥of榨va画can寻tl拌and闲置土膝地的最雁高与最驱佳使用The都hi扬ghe阴st扒and痰be欺st心use私of榜th遥ei貌mpr轰ove乓ds渴ite已开发仆土地的既最高与吧最佳原叠则Hig瓦hes秘ta字nd础Bes鞭tU束se累Ana陕lys蛋is最高与差最好分泡析Fou室rc咳rit握eri墨a:四项条件河：Phy惜sic据al俯pos敏sib承le:谦si庙ze,器sh尘ape签,t逃err撒ain棵,c特apa甩cit槽y,把ava扇ila蚀bil羞ity姿of击ut车ili夫tie兆se迫tc.物质上宇可行：徒尺寸，开形态，弃地形，肉容量，虽服务设事施等Leg宜all络yp捷erm乐iss饿ibl姜e:腥res株tri盐cti胁on,稿zo次nin纱g,荡bui虽ldi梁ng蒸cod斩es,中en抓vir圣onm晃ent筐al拘reg乎ula志tio令ns胁and贵ot假her忠sl颤aws兽.法律上膜允许：甘限制，薄分区，瘦建筑规颤范，环嫩境规则暴和其他晒法律Fina宾ncia朽lfe宋asib友le:用ift钢hep聋roje之ctp读rodu隶cea液nin期come孟or山retu背rne昨qual滩to大org他reat夕ert吓han弊the妻amou丑ntn确eede伞dto匆cov欧erc银osts性.经济上可酒行：如果智项目产出茅等于或大爆于投入Max辉ima呢lly医pr烈odu日cti驻ve.最大生产提率Apar娘tmen叮t Of倚fice质Re土tail公寓坝办公赤零教售Cost碧of舟cons腔truc依tion训$1农,021展,600罪$92脏8,00脖0 $8瓶17,3段00建设投蛙资Eff艳ect胳ive器gr捧oss腐in顽com拦e有效毛负收入$幕26鲁5,0位00到$2爷00,嘴000嫁$1闲80,宅000Ope蜓rat农ing径ex坊pen买ses洪-仍$启1最35,苹000陡-弊$遇80规,00撒0呼-$魔69捡,00坟0运营费烦用----湾----锁----南----柿-懒----兴----鸡----芝---始-烧----闯----上---$1脾30,0投00 $尿120席,000齿$11胡1,00嘴0Assu孙ming列a2倦0ye膊ar-y咱ear凑life博for收the并bui都ldin反g,t呜hen阀PV=缠the投cos如tof议con垮stru蜓ctio狼n,F愧V=跪0,i申=1,婚n=20寨.High枣estand省Best桃Use趣for思aV脑acan臣tLo坡t闲置土地则的最高与鸽最佳使用For着Ap拼art味men扣t:NOI井tol饮and恩=N风OIo最fto宿tal深-b削uild敌ing属amor俊tiza皂tion拼cos罪t$10货,00熊0萄=$钳130烛,00舍0 -悲$1逢20,旅000Site赶Val董ue:龟V=R/纲I=亦10,0摘00/0瓦.10洲=$1辽00,0肌00Apar忆tmen剥t Of暑fice乏Re鞠tailInco煮met政obu葵ildi郑ng@详10%描$12绿0,00洽0 $1菜09,0丽00 $稳96,0堂00Inco耗met杀osi狡te条$肚10,0佩00 $钓11,坑000控$15,份000Indi颂cate丙dsi滔tev字alue父@10苦% $1蜘00,0龙00 $森110,克000失$150检,000SoR牛etai队lha仙sth丽ehi版ghes污tva泪lue韵for狗the沉siteHig享hes陷ta陶nd委Bes才tU爷se反of攀AP两rop掉ert肠ya倾sI究mpr斜ove神d房地产更亡新的最高度与最佳原革则The四alte轧rnat弱ives的are不同方案:Ren航ova习te色the哲ex盐ist停ing锤st美ore裳s,慢spe掠ndi秋ng付$20筐,00望0更新现存隆商店，花2万美元Conv晨ert浊the辞exis守ting礼spa铅cet江oof仍fice谢s,s倘pend床ing纲$40,步000改成办公度，花4万Dem叫oli团sh阴and舍co孔nst碌ruc闪ta寇ne宝wb点uil牛din吨g.拆除，乎建设新申办公楼Exi廊sti皇ng盒D源emo牌lis高h,Use拥C肥onv答ert溉ed见Con拨str溪uct(ret灯ail)端Of耐fice毯Ne版wBlgAcq廉uis督iti舒on赚pri巨ce近$2摆00,织000沫$2都00,胶000溪$2埋00,亮000Reno误vati肥onc箱ost途$2妹0,00川0 $恰40,0床00伤0Con拒str批uct戏ion悄co晕st犬0梯0材$7个00,号000Demo掩lish侧cos概t撑0桌0 $坡30,0巧00Tota讲lco竖sts泰$2滨20,0哀00 $激240,显000希$930徒,000The摄ac允qui室sit偷ion决pr白ice谊wi陪ll虾be互all屈oca退ted篮80旧pe颗rce龄nt津to疤imp笨rov敲eme仪nt矮and素20震pe导rce绘nt五to山lan圣d.野PV皱=b症uil威din矛gc候ost弄s,史FV繁=0抄,i医=午10,速n慰=e能sti贱mat差ed幼eco钥nom煮ic纤lif芽e.Exis炼ting始D兼emol宋ish,Use敌C趋onv丽ert污ed食Con交str贷uct(re教tai商l)芽Of匀fic老e夏New夜Bl颈gBui暮ldi畏ng证cos袍t(挽80%他)销$16狱0,0绿00费$16某0,0序00朴$ 0New圣co立nst令ruc权tio啄n洞20咱,00校0扑40,穿000粗700托,00斯0Tot倘al向All况oca给ted悉to狼Bu赴ild稳ing锯$1蛾80,逝000药$2吸00,副000嫌$7稀00,宁000Econ杀omic妙lif泪e否15y搁r 1剃5yr菜20心yrRetu赞rnt浩oBu搞ildi哪ng@谣10%赤$23,雷665旧$26岗,295嗓$7嫩7,11垮8High役est晶and跨Best渴Use捐of轮APr狗oper避tya肥sIm在prov励ed房地产更奶新的最高去与最佳原置则Exi械sti陆ng消D擦emo牵lis寸h,Use砖Con降vert庆ed C淋onst拘ruct(re序tai舍l)权Of谜fic厦e挺New追Bl御gEffe锹ctiv任egr比oss纳inco腹me袜$41瘦,000燃$4贪7,00课0 $1姻23,0茎00Oper跃atin禁gex闲pens削es贸-1醋2,00议0 -催16,帐