房地产住宅项目价格制定策略

住宅价格表的制作二00六年四月一、定价目标二、价格制定

1、公式（重点）2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价建筑面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平系数=∑权重×分值×10÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二：权重×分值（推荐）评价：系数取值和调整繁锁四大水平因素权重景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅朝向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准——窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考

打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%

1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%

二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）

2.4厨卫（5%）

三、朝向(日照\通风)

3.1客餐厅（50%）

3.2主卧（25%）

3.3次卧（15%）

3.4厨卫（10%）

3.5电梯间采光通风0-1%

四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%

4.2主卧0-3%

4.3次卧0-2%

4.4厨卫0-0.5%

4.5阳台入户花园0-1%

五、其他调整

6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式矩形模式的应用价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高特殊系数考虑因素献：影响垂直亏方向局部警价值突变么的因素干扰：机房诞噪声、催建筑物辫遮挡、付车库入计口、平扯台影响伍、景观薄视野突你变层；风水：带3、惊4、6、耻7、8、劳9的楼层月；奇偶层勤差异：非赠送鼻面积的奶奇偶层货差异；其他：如复式辛的尊贵感绒、共享空袄中花园等烦。增值系戏数（折匙算率）考虑因素传：将赠送领的面积卷换算成昼统一价桃格口径凸窗：真凸窗、遍假凸窗、睡凸窗占所望在功能区银的面积比朵率、必要啊性；阳台：室外、室性内、景观侄、必要性至、私密性居；露台：景观、朝竟向、噪声窗、必要性神、私密性循；入户花库园：景观、朝洗向、噪声纯、必要性叉、私密性顾、封闭的率可能性；隐形衣遥橱：占所在匹功能区质的面积棍比率、疫必要性辆；夹层：高度、协采光通签风、景讽观视野策、布局绕合理性怠。增值系痕数=∑遥赠送面李积×折末算率÷劳实用率蹲÷建筑厚面积）单价折[住宅楼酬面地价×R+单位店建安成飘本×（愚1+4橡0）]妖×（游1+利巷润率）折算率=翻=单价描[住企宅楼面裤地价+三单位建茅安成本偷×（1倚+40苏）]市×（1应+利润葵率）住宅楼骗面地价枪×R+单位衫建安成瓶本×（毯1+4爬0）=住宅楼剖面地价踢+单位陷建安成退本×（点1+4圾0）参数释凉义：R娇——开厅发商对被赠送的赏面积可豪收回的稠地价的序比例，虎取值范晌围为0国~1。单位建安吉成本——锯取值参考肿（多层1于100、单小高层1烤600、锡高层21陪00）R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（浸R关系×P关系+1-村P关系）×（标R前期×P前期+1-逐P前期）=（0屋.96炸×15室%+0显.98州×85敬%)佩×(0就.99众×10皆%+1额-10题%)睛×(0抢.97瓶×40朝%+1煌-40垃%)=0.9啊77×0泽.999捉×0.9照88≈0.久964渣3=0.出964(取整到糟小数点后殖3位)综合折扣付款方蚀式及优欣惠(实芽例)：一次性种付款：搏96折秧(R一次性），假设划占15%贝（P一次性）银行按群揭：9然8折（屋R按揭），假蚁设占8哀5%（偷P按揭）关系户：挑额外99弄折（R关系），假旷设占1牢0%（碍P关系）销售前客期：额炼外97席折（R前期），假定漏销售率为词40%（锻P前期）注：销售诵中后期促嫩销优惠也荒应考虑进挎去一、定价方目标二、价格屿制定1、公式2、取走值3、步村骤三、价格酿审核四、价狐格统计五、定衫价说明乱书六、实例孕演示内容逗导微航步团骤水平系已数垂直系政数增值系数特殊系柜数综合系数折后单想价表折后价格设表折前价秤格表折后单价贝分析折后总办价分析价格统计瞎表销售统计崖表折后单袍价=均猾价×综蓄合系数折后总价摩=折后单纪价×建筑指面积折前总价患=折后总拔价÷综合速折扣系数一、定接价目标二、价鲁格制定1、公式2、取洪值3、步筋骤三、价旱格审核四、价温格统计五、定探价说明瓣书六、实鉴例演示内容极导航面积:各单位每的建筑研面积、浴套内建石筑面积各栋建屠筑面积己、套内聋建筑面振积总建筑零面积、插总套内帽建筑面田积方法:项目组廉及售楼轮代表核狼对各单源位面积灭；分栋汇淋总，将顷查丈报寇告分栋危汇总面建积和总获面积标莲注在旁低边核对腊.价格:检查单元尘格引用是冲否正确（拒特别是奇抽偶层面积竿）;用函数S况UM求和花时,要注胖意不要把垃不应求和拴的隐藏单辣元格计算跳在内;乘除时是辱否用函数名ROUN绪D进行四劫舍五入。准确性审倚核价格审代核将标准层尖综合系数消标于平面芬图上价格审它核合理性综合系数1009782839391957684价格审唱核合理性单价各单元排配序是否合秋理？同一单元魔不同楼层曲价差是否探合理？是否有哥因误操习作造成陵的明显串错误？委（曲线隔突变）有利于售柜楼员掌握列价格规律远，便于引惯导客户。注：若有校竞争对手初价格，可烛加入比较均价50驻00小区内外率价格屏障价格审沾核合理性单价12365748均价50贴00小区内外徐价格屏障均价排序耕是否合理烟?均价差额院是否合理出?与对手晋相比价域格是否霸有竞争岩力?各单元富最低最尿高价是阅否合理系?各单元是毅最低最高季价差额是书否合理?竞争性袭单元差仓额是否府合理?与对手相衣比价格是颠否有竞争败力?了解各顶户型单玻价区间泼的数量羞分布为制定推惨售方案提连供依据均价5末000小区内外览价格屏障9均价5婶000价格审棕核合理性总价各单元排芬序是否合房诚理？同一单乌元不同拳楼层价誉差是否晋合理？是否有因塌误操作造扁成的明显行错误？（谢曲线突变竟）有利于售伴楼员掌握办价格规律答，便于引讽导客户。注：若有踏竞争对手克价格，可武加入比较价格审定核合理性总价小屏障:小区内外套3房97-1衔02㎡12345678无屏障:水景3呼房与园稀林3+呼1102城㎡检1蕉10㎡小屏障:园林2+勿1与路边摄3房78㎡然97遵㎡大屏障纹:园林2傅+1与泡路边2促房78㎡敌65牺㎡9各户型拨的总价由排序是啄否合理?各户型的智最低最高仿总价及差尼额是否合河理?各户型穷间的竞秤争度设算计是否韵合理?与竞争对因手同类产某品是否有麦竞争力?投资性教物业的句租金能损否大于丑月供?一、定价而目标二、价格欠制定1、公止式2、取值3、步制骤三、价格集审核四、价仗格统计五、定价叛说明书六、实样例演示内容骄导航总体性统轮计折前价格表统计

1栋2栋合计\均价0.964折后总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前销售总额（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前销售均价（元）5,3335,2435,2845,094

1栋2栋合计\均价0.964折后平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平层折前总额（元）202160002435400044,570,00042,965,480平层折前均价（元）5,2195,1625,1885,001

1栋2栋合计\均价0.964折后复式面积（㎡）396.56371.30767.86

复式折前总额（元）255700023270004,884,0004,708,176复式折前均价（元）6,4486,2676,3616,132折后价格表统计

1栋2栋合计\均价总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后销售总额（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后销售均价（元）5,1415,0545,094

1栋2栋合计\均价平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44平层折后总额（元）19,488,47623,476,62842,965,104平层折后均价（元）5,0314,9765,001

1栋2栋合计\均价复式面积（㎡）396.56371.30767.86复式总额（元）2,464,5252,243,5484,708,073复式均价（元）6,2156,0426,131折前价格表分户型统计

2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前销售额（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后销售额（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均总价(元）306,990397,606498,698579,171472,148折后均价（元/㎡)4,7305,1194,9675,2705,001结构性统日计让项目宗组和售影楼员掌识握各房队型的价僚格水平盾，便于病口头报证价和引劝导客户吨购房，况以及促显销措施自的制定面。一、定价秆目标二、价平格制定1、公式2、取值3、步酱骤三、价格稻审核四、价格重统计五、定丽价说明凯书六、实凑例演示内驱容导吵航定价说她明书