成都某项目推广策略案

XXXX湾项目组2011-03-21XXXX湾1号楼推广策略案圈内特权主义开门见山，5个问题：今年成都的商务公寓市场如何？1号楼在推广中的优劣势是哪些？客群又是怎样的？1#楼的推广USP又是什么？结合2/3#楼剩余房源，1号楼咋推？Part1

商务公寓市场分析利比亚战争影响，纽约黄金价格连创新高央行银根收紧，限制资本，釜底抽薪日本地震海啸席卷，全球股市跌宕，资产寻求出口CPI物价继续上涨，通货膨胀预期到来住宅受限，成都商业市场火爆，涌现出大批商务公寓楼盘均价（元·㎡）面积（㎡）是否精装精装标准（元·㎡）是否通天然气水电类型XXX700039清水——通暂定商业XX湾【XX荟】1000040精装2500不通商业XX广场900080-125清水——通民用XX中心1600050-100精装5000不通民用XXXX900023-45精装+清水1000不通商业XXX宫1290040-50精装2000不通商业XX国际708030-60公共部分精装——不通未定XXX3号1150046-92精装1200通民用XX部落阁11000（未开盘意向价格）35-70精装1500通商用第一季度：商务公寓供应多，销售火爆XXXLOFT独立公寓从去年11月底面市以来至今年2月底，销售700余套。XX湾“XX荟”酒店公寓总体量600余套，成交套数已接近500套。独立LOFT39㎡买一送一总价20余万经济市场大环境起伏，楼市成交萎缩，双流豪宅/别墅预售证受制，城南高端受波及，客户不得不转回主城区。下半年，40年产权供应量大，商务公寓并不像预期那样火爆。从市场现有的40年公寓来看，面积小，总价低，即使有精装标准也不高。联合VIEW：Part2

1号楼优劣势分析XXXX湾前期推广形成——四个最！地段最好：成都主城区最好、最成熟、最稀缺、最生活的地段景观最美：XXX湾、天鹅湖公园等三大公园形成的城市绝版景观资源建筑最有品质：富有尊贵感的新古典主义建筑风格和石材等运用客群最高端：成都的高端人群这是前期XX湾已经为1号楼建立起了的形象高度这也是推广上仍旧要保持XXXX湾的主要原因1号楼40年的商业产权——不限购，购买客群范围扩大通天然气，民用水电气——居住成本与住宅一样，即可投资，又可自住57-144㎡，其中57-89㎡为主力户型——面积区间相对较大，只做单一投资，有难度2梯6户——区隔于一般商务公寓的通廊式分布，舒适性强，居家自住也可以除了拥有跟2/3号楼相同的自然资源、社区园林、精装标配等外，1号楼还有其独特的价值：优势：40年的商业产权，不被限购；民用水电气，后期居住成本低。一河三公园，自然环境稀缺；城西居住核心，生活配套成熟；高端精装配置，能借2/3号楼前期推广之势。不足：社区规模小——这是前期面临过的问题，已不构成影响1号楼的大面积区间、高精装标准和高总价段位，已经决定1号楼不能单纯的走投资路线，需走一种“两手抓两手都要硬”的推广路线。联合VIEW：Part3

客群深度洞察这是他的N+1套房子，不被限购，也许偶尔住一下，也许根本不住，或用来投资这是他的首套房，民用水电气，有传统意义的温馨居家，又有更多的便利和舒适从产品本身进行客群界定：一代居两代居投资客三种客群“通吃”1#楼的价值决定了不限购、投资+自住融合的模式也就决定了客群的多样性一代居多为条件好的首次置业者1号楼除产权少了30年外，拥有民用水电气/2梯6户等住宅才有的价值从客户后期居住品质和使用性上来说，跟2/3号楼没有任何差别，而且价格相比70年便宜了①城内条件好的首次经济承受能力强，想买套主城区内、资源好、配套城市的房子。前期即可自住，以后还可用来投资。②郊区的城市人，看重城区在郊区有一定的经济实力，或为子女买，或为以后养老买。两代居有需求的多次置业者①为孩子买：教育牌和时间牌接送孩子上学放学，一天是兴奋难得，六年则是煎熬难坚持！周边泡小名校汇聚，为孩子买——这需要落实1号楼能否准迁入户口。②为父母买：亲情孝顺牌自己住得与父母，只有一碗汤的距离！既相隔又相近，既有自己的私人空间，还能同时照顾父母，全家人的问题都解决了。水映长岛/优品道等周边买大户型的家庭。投资客满足限购下的投资需求①住宅限购，原本买住宅投资的人，现在或不买，或被挤到城外。②想买商铺或写字楼，动则上千万，资金需求大，一般都很慎重。③一般商务小公寓，品质不高，年头一长，物业增值性难免下降。从鹭岛的客群可得出，高新西区的高管等，都是我们1#楼的潜在的投资群。联合VIEW：能买得起100多万房子的人，在一定程度上，都算是“成功者”。受限购影响，2/3号楼客群的蛋糕在缩小而1#号楼既有40年商业不受限的优势，又有住宅的品质是从本质上，将XXXX湾的客群蛋糕变大了。蛋糕越大，意味着我们有越多的选择和争取溢价的空间。Part揭41#楼声的核心彻USP客户因限堪购而理性于购买的价棉值认同理性购买翅关键词一踏：“稀缺址”成都主鞠城区稀附缺的自巡寿然资源势景观和牙成熟配习套城市罕铁见的一却河三公帮园、X挥XX滨汽河长滩运公园XXX小辞学、财大肥、XXX洞X等教育保购物资源理性购买渠关键词二智：“MO怠RE（附多）”从户型壶、空间须、装修问上，他岛们能得软到更多折的选择详，更多驶的享受70年浩、40吴年提供碎多种户舞型选择主，不同痕面积，麻满足不捐同置业剩需求理性购继买关键代词三：“新”较为明肯显的产悄品创新捏——4湾0年/麦通气/全民用收希费/高霞端精装屡，使之成蒙为市场滩区隔，沙既可投召资又可宣自住，能让客粒户从心撑理层面夜和适用测感受上暖获得更洽多“一竹房多用玩”的满捏足。案名：XXX轻X湾1佳号借XXX专X湾前期谨推广之势1号楼公的组团循名，建柱议沿用女XX湾斩前期已盐经形成债的项目晕口碑，漆从而达崭到有效回的推广调。既表明4插0年产权纹所处的1赠号楼，又苏表明在精歼装公寓方海面，是处坚于领导性回地位。备选案名后：XXXX截湾【玺汇猴】玺，从玉戏，多指帝踪蝶王印玺。淋又谐音“吵西”，意叹蕴项目所左处的地理尚位置。汇，汇艇聚，既呀有自然泉又很成傻熟，即稼可自住烤又可投披资，表盈达一种宣混合。XXX到X湾【悦商公馆誓】商，凸显浊1号楼的宜商业价值或，从案名鼓点出不限野购。再搭配”膨公馆“，数凸显项目爱的精装品撤质感。客群多样性户型多选择环境很稀缺可自住可投资地段很成熟1号楼主城区屯圈玻内叙全功能疤创新产菜品能让客群誉有更明确背的群体认这同、更多密惊喜的创黑新感受、均更丰富的尸空间满足屿和置业选口择我们称之产为——表达项目聋所处的地改理区位不被限底购，但淹却在限河购圈内缓，凸显裳商业属替性即可自语住，又爆可投资一代居、而二代居、统投资等客同群均能被披满足，可充专指1号忆楼，又可望指整个X询X湾功能定位恭：推广主夜张：圈内特迅权主义都市新贵绕，环境品蚊味内外兼档修喜欢城炒市的繁净华，又锯爱自然衣的清幽沉，还爱车大师设拴计的豪冠宅奢华成功人士哭，拖家带殖口也能很榨自由为孩子，矛为父母，丑一碗汤的妨距离，既努照顾了孩摆子父母，页又解放了本自己投资达人巾，留在城村中也能自缘瑞由投熊股市术，限时课代，不测必赶出钟城外，丢就在圈奋内置业步，可租含可自住一代居两代居投资客Part珠51号楼挨推广战尸略战术推广经费求有限，7旬0/40坏年产品混乔合，住宅霸跃改平若只推广益1号楼，朋2/3号际楼剩余平勾层量大，崭无推广销拘售难因此，场与其说谢是1号逮楼的推哭广，不包如说是XX湾坊剩余房饰源的推饭广推广策略打包推浮广线上做逃减法，缓整体形叶成住宅醉形象线下做恳加法，舅70/岂40年口各个击末破能给出厘足够的套价值，瞒争取更坐多溢价和空间可根据销挺售情况灵省活针对7懂0/40避年做推广4.14.7谎开始线良下短信教预告1孟号楼4.154.304.20凝样板间交闭付/4月双底开推线上正式龙开推4.15勒开始线上窃正面推广痰全面铺开预热期集中爆发拦期推广节奏一、预热锦期4.1妇-4.费15骗阵地第时代展板、现坚场包装造穿势/短信狙击以氛围营秧销和周边眯阵地战起叠势。此阶段1脑号楼的样洗板间未呈究现，现场的邀展示力牙不适合赏做大规懒模的说织服运动碑。因此，利郊用项目围柏墙、工地罢包装和短沸信传递1裤号楼信息义。1.投资人盈的好消竞息！不钢必到城晌外！X莫XXX捐湾1号字40年捏豪装公哥寓，城摄西一河摧三公园乘享高端凑全配套者，民用藏水电气讯，可租梅可自住晨，样板论间即将邻公开！鬼817溪210牲102.豪宅的品样质，商铺漂的价值！误XXXX境湾惊现【柱1号】4距0年豪装暂公寓，梁溪志天操刀父设计准现原房即将登袭场，民用广水电气，危自住投资商两不误！唱询817盐2101售03.70年的汗价值，4够0年的产医权！XX凯XX湾1绕号，主城悬区一河三臣公园，4吧0年豪装真公寓准现红房即将登采场，民用煮水电气，贯一房投入边多种回报公！询81想7210盐104.外地人/刺本地人/俊首置/首猫改都可以斥买！XX废XX湾1厌号40年划豪装公寓闯，梁志天股设计准现牧房即将登送场，民用零水电气，桨高速上扬顽潜力股！询8纱172愤101漏0短信预告蛮：二、集贵中爆发莫期样板间渐呈现，弱现场展庭示对项偶目具有挪足够的况支持力漫。抓住5月非初的成都别春季房交贞会，项目毛展开强势嚷线上推广盾。4.1尘5-开弄卖报媒时恭代报媒抢春滩改/艇软文、头短信但帮腔以营销节戚点的报媒布投放作为猜推盘主线以短信疤、软文割炒作等念配合各顿节点推惰广201脆1成都魂主城区眼圈内蝴全功艰能创新孕产品在新政离限购下竞，身处福主城区虹但不受夹限的优婆势，7煤0年与辰40年暑并存，狭即可选晨择自住嫌，又可栗为父母校子女买炭，还可策选择投锡资。随着财奇富的增帖加、个浮人自我趴意识的涛增强，贺人们对许私密、贴自由的野要求越制来越强腿，三代高同堂家捎庭结构扒的传统岁大尺度壮豪宅之趣外，对淋适应新运型化家换庭结构羽的、享深受城市掏便利、唱稀缺景常观资源桌的奢适饭化豪宅尸需求越郑来越强容烈，XX湾定1号正根是对市梳场和人温群的深密刻洞察炸，应市村而生的忽全功能北创新产写品。软文上，骗打一张“理性牌偷”2011举成都主城担区惊现睬圈内全岁功能创新稍产品话题炒作描1：XXX礼X湾1戴号豪猛宅的品轧质商仰铺的价舰值城降西奢装辆公寓豪宅的扎产品打类造，商怕铺的商拦业价值码，一面市底，便惊爆鸿四座2011脉成都主城未区圈内夹全功能鸟创新产品话题炒星作2：“蝴蝶效局应”：稀尖缺城市资朋源公寓全谁球集体看荣涨XXXX占湾1号高唯速上扬潜央力股从全球的刊城市资源俯公寓，如混曼哈顿公赔寓等，看农XX湾1沫号楼的价堵值增长201淹1成都由主城区把圈内鸡全功状能创新疏产品话题炒御作3：外地人属本地人票都能买干X偏XXX糊湾1号抗通胀置冈业佳品隐晦地允强调出棕商业属蕉性，强调不限架购，是资腥产安全的曾避风港硬广上炊，打一且张“情感牌速”成功者三，苦于砌孩子教录育，无阳暇上下坊课接送成功者佩，忙于尚工作，滩疏离父蓄母，事誓业家庭筛两难全成功者，尘慌于通胀发，数百万碧资产如何梦安全XXX胞X湾1爸号的出钉现，正茂是帮成友功者解虫决了以有上难题硬广01宝：XXXX帆湾1号西2.5目环一燃河三公园皇57击-144盒㎡奢装公冰寓+基础信蠢息都市新像贵，环筹境品味衡内外兼狱修喜欢城简市的繁档华，又饥爱自然偷的清幽贝，还爱宝大师设甲计的豪轰宅奢华成功人士李，拖家带侍口也能很园自由为孩子，塑为父母，向一碗汤的究距离，既悄照顾了孩璃子父母，驰又解放了盯自己投资达人应，留在城催中也能自缸由投熊股市域，限时职代，不覆必赶出美城外，货就在圈元内置业抄，可租咬可自住主城区透圈诸内止全功能女创新产当品圈内特暗权主义XXX作X湾1斥号候选一次设享一颈生硬广02播：XXX由X湾1爸号酿角色多跃人人蚕爱XXXX洒湾1号西2.闪5环颤一河坑三公园薪5泽7-1磁44㎡靠奢装公劝寓+基础信斩息都市新偶贵爱：我环境品裂味内外酒兼修喜欢城早市的繁波华，又赵爱自然煎的清幽胆，还爱比大师设末计的豪愁宅奢华成功人求士爱：侦拖家带弯口也能视很自由为孩子，软为父母，旨一碗汤的垦距离，既弯照顾了孩香子父母，橡又解放了晕自己投资达人都爱：留在很城中也能老自由投熊股市，粒限时代，肃不必赶出誓城外，就券在圈内置视业，可租捧可自住主城区佳圈内华全功能胳创新产品圈内特权衰主义硬广0除3：XXX诊X湾1捆号全裁成品突多回报XXX岛X湾1并号西2.揪5环份一河邀三公园肾5提7-1督44㎡转奢装公帖寓+基础信退息都市新齿贵，环讲境品味面内外兼杂修喜欢城害市的繁零华，又嫂爱自然餐的清幽坡，还爱劣大师设抗计的豪揉宅奢华成功人痕士，拖猪家带口醒也能很划自由为孩子赠，为父翁母，一盼碗汤的台距离，练既照顾视了孩子亏父母，怨又解放纷了自己投资