成都某综合地产项目提案

关于“成都****”

项目理解2004年11月6日目录一、市场总体概述；二、项目综述理解；三、对**品牌的理解；四、项目SWOT分析；五、项目定位的思考六、项目营销方面的思考；七、对项目运作的思考；1、人手配置；2、合作形式；一、市场总体概述1、市场发展空间巨大竞争格局出现变迁房地产市场呈现良好健康的发展走势；现阶段房价水平不高，有较大的发展空间；住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件；大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的竞争格局；2、成都市未来房地产市场新格局预测一环三环二环和记黄埔城南项目中海地产城西项目**地产城东项目品牌发展商及大盘分布图二、项目综述1、项目地理位置本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育园。2、项目发展定位

城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今后城东将成为一个新型居住区。

3、项目规划概述总用地面积：444175.50m2住宅用地面积：243410.30m2商业/金融/贸易用地：42586.51m2开发强度：容积率2.3~3.5建筑密度：≤35%绿地率：≥30%

配套用地要求：公园（5166m2）幼儿园（4466m2）街道办事处（1526m2）门诊所（3028m2）文化中心（8014m2）插入地块图4、地块现状优势：住宅用地容积可达到2.3，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单一性。地块的自然坡地使各组团错落有致，获得更好的日照。在项目内设有5千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方劣势：市政配套用地过多，降低住宅和商业用地的使用率与三环路只有50米的绿化隔离带，对住宅产生噪音有两条市政路贯通南北，将地块分割成四块，不利于小区围合式管理，影响小区内部的私密性5、市政配套现状

就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等生活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。三、**品牌的理解**集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。成都**公司成立于1993年6月，成为**集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资的城市。成都**先后开发了成都城市花园和**家园，在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。由于**花园、**家园在成都市场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因此，成都消费者对**的品牌有一定的认识，也为后继开发的项目奠定了良好的市场基础。四、项目SWOT分析S优势W劣势项目位于成都“东拓”核心区域，随着成渝高速的贯通，工厂企业的搬迁，东部核心已形成项目紧靠三环路，加上市政府对周边道路的投入较大，地面交通优势明显在高速公路旁，噪音严重，邻近成渝立交桥，空气受到一定的污染项目附近的生活配套设施严重不足，完全要依赖小区自身的配套O机遇T威胁东部新城的形成，为引入外区域新移民奠定基础现时该区域房地产市场仍处于中前期状态，在售房地产项目不多，市场竞争相对不太激烈市场买家已越来越成熟，对住宅的要求也不断的提高。居民受到传统购房思维——“南富、西贵、东贫、北匪”的影响，对东部区域产生一定的抗性核心竞争力经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力内层中层未来发展前景及其升值空间受到客户的认同外层产品的多元化发展格局**品牌和质量的认同五、项目定位思考当前，成都**公司对于本项目将面临一个经营思考问题：1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？2）是低容积率，保持**一贯的开发风格？1、****是一个什么样的项目？1）中海•国际社区（暂名）项目简介项目位置及交通项目位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇境内，国家级成都高新技术开发区西部园区东南侧。

项目至市中心5KM至火车站6KM至双流机场15KM毗邻未来地铁二号2、同品牌竞争项目对比规划要点添：规划总茶面积：茅198灭6亩总建筑面大积：超过绣130万逐平方米开发强刃度：容父积率0肚.85苍-0.飘95建筑密算度：≤役20%绿地率具：区≥哥38%土地成交抚价格：60万元爬/亩（备雀注：与成般都**土诱地成本相橡同）配套要求看：医院（湖200谨床，1蚀800天0㎡）双语学限校（小贷学至高喜中，5申4班）幼儿园（凉2所，双奖语教学）文化活动若中心（1矛0000炼㎡）净菜市耗场（1淡200怕0㎡）公园（材紧邻项绑目南侧刊，占地课480街00㎡罢）体育公胶园（紧帐邻项目欲南侧，令占地2梁390裙0㎡）变电站润（11移0KV选，两个廊）、派仿出所、肿街道办蹲事处、托社区服崇务中心鬼等初步规划泪方案公园体育公园项目点评央一属于城提市边缘兰项目；交通便纤捷性略忌嫌不足盐；该地块所旅在地段虽旱已开通城所区至高新窄西区的城轻市公交，旨但从城区痕的可达性蜘看，进城俯主干道只料有一条羊匹西沿线，奇而此条线咸路为城西性的快速通和道，上下稀班时常交盖通拥挤；项目点蠢评二区域位集置价值缠较大：——连岂接城西碧生态景视观走廊——城江西上风豪下水的河概念深跑入人心——“创南富西形贵”，秧城西有斥众多高宅尚社区——未来迎地铁二号族线概念项目点饺评三景观资源途较为丰富棚，适合打鸦造具有闲袭适情调的堆高品质生抱活社区；开发规模槽大、可塑乓性强；但周边配康套尚未完睡善。小结：从以上脆分析可摆以看出苏，本项本目与中忙海城西必项目相传比，同门属城市拆边缘项酒目，周雾边配套执尚未完永善；本号项目除蝇了在交爱通可达储性、土骗地成本西上占据壮一定的准优势外灾，在项乎目所处热地段的捞区位价昆值、景拼观资源改、规模抽等方面圾，本项境目还稍筝处劣势旗。2、和记析黄埔地产悼城南项目简介项目位胶置及交撤通高新区西安至铁路防肤护绿地，为北至三环雀路，东至校站华路，染南至武侯饥大道；交搞通便利，吸东靠天府锹大道，北懂靠三环路污，北侧是段成都著名炒的桐梓富尖人区，南穷面是规划太中的科技貌园区和政检府办公及嗓商务区。和记黄埔挤项目一环三环二环规划要点候：规划总稼面积：雄103墓6亩开发强被度：容倦积率≤幻玉3.0建筑密章度：≤俊30%绿地率：筝≥30%土地成交敬价格：206万捞元/亩项目点娃评一属于城市摇边缘项目册；交通便捷愁性较高；区域位置拍价值较大寒：——向南是成芹都市今后娃城市发展俩的重要方周向之一；——“南富西婚贵”，练城南高即素质楼纠盘众多兆，区域芽日趋成自熟。和记黄埔游项目一环三环二环项目点昏评二开发规兆模大、资可塑性模强；周边配套洋正日渐成僚熟。小结：和记黄埔盛此次花巨有资高调进呀驻成都房需地产市场羊，其实力堪不容置疑另；据媒体钟报道，和述记黄埔有挖意将其开狸发“一个袍全新的香勒港城”。遣外来发展步商能否克训服“水土俘不服”的形通病，还售需拭目以苏待。六、项目营延销方面歉的思考1、对“底****涛”市场定声位的思考由于项小目地处宅成都东烦拓核心绵，而容桑积率又括比较高匠，如果完单从数欠据上来火看，该凭项目应怨该是一瓦个高容叮积率的虏城市社驾区项目损。但该项禾目的定休位是否厚能够最千大强度释地吸引念买家，建议贵司愉在项目定崭位上必须稼慎重。必须要建胃立在详实乖的市场支建持数据上矿方可确定欣。本项目占葛地660幕亩，总建产面积达平垒方米而且贯首期开发昼量就达到放十三万平鸣方米的消亿化量，在歪成都也算弄比较庞大酱的货量，糕必须思考慌严密，稳痛操胜券方描好。2、对项卡目客户群击定位的思筑考项目位于遭新开发区料域，项目壤附近均为凭待开发用跪地，潜在桥客户中原徒居民的比狭例极少，抖项目所在转地的购买蛇资源欠缺糖，从表象左来看，该构项目的潜肤在客户以扮外区移民筛为主。思考：1）什么域样的人会耀考虑接受旗东面为居辈住区？2）什康么样的炕人是该买项目的锈核心客步户群？3）什万么样的葱条件可忠以吸引坑这部分俭群体？4）他们挡都具有什统么样的特哨征？3、对项地目板块区戴域发展的的思考项目位丹于新开球发区域必，大盘竖将会逐混渐增多绒，政府炊今后对阀东部的轿发展规莲划、市童政配套荐、教育猎配套、运生活配仁套、商示业配套静的考虑踪蝶如何？折买家如歇果要迁极移，将源会重点渗考虑区敲域的什凤么配套胞条件？诉开发商伶如何与继政府联副动，如即何整合羊社会资笛源、政库府资源辟为该项角目服务椒，这也申是下一殿步工作决将重点售考虑的研问题。思考：1）东祸面今后洽的大规丽划发展招如何？2）政府图会给予那毫些配套支贱持？3）如何叹去炒作该院区域板块咬？4、对解项目产享品定位熔的思考**特此有的产遇品：6层情拣景洋房带观光电茅梯的小高标层专利产品纤情景TO规WNHO明USE思考：1）本项肝目的主力垫产品应该忽以什么为叮主？2）产掘品应该腿具有哪迫些特色裤？3）与以由往**的宅产品特点晴有什么不纹同？5、对项泼目价格定双位的思考由于项目厨是东面的盒第一个大绸型项目，犹因此，在雁价格策略典方面扮演杨着重要的魔“土地价窄格杠杆角缩慧色”，本悔项目的价汗格制定，彼对未来板托块楼市的贺价格起到逗一定的影驴响作用。因此，在矛制定价格疾方面既要纷考虑买家久的接受度呀，又要达禁到项目浮鉴出市场一脉炮而红的旬效果，必宁须慎重思领考。总之，我急司将重点雕在营销工梅作中思考槽以下问题签：1、如何厉提升**良的品牌形嚼象？2、如态何提升爷**产绪品的形零象？2、如痒何树立司本项目特在东部判指标盘奖的形象姐？4、如何字在营销上成吸引买家绝核心群体喂？5、如何童令到项目断营销达到小