房地产行业盈利模式变迁解读

房地产行业盈利模式变迁目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式1.房地产行业的价值链与盈利模式1.1市场环境与产业结构1.2产业链1.3产品线与业务主线1.4产业价值链1.5企业核心业务流程1.6企业价值链1.7厂商基本盈利模式识别1.8房地产业务全流程核心能力识别1.9未来10-15年产业盈利空间识别1.10未来房地产市场运作模式变化趋势新来者供应商客户替代品互补品当前竞争者进入壁垒议价能力减少需求议价能力推进需求经济发展、城市化进程与人均可支配收入增长趋势人口、土地、货币、信贷、金融及房地产相关政策法规人口总量与结构变化、家庭与社会结构发展趋势国家资源与人均国土面积变化趋势技术发展与文化变迁退出壁垒1.1市场环境与产业结构土地开发房地产产品制造新房面世二手房流通残值处置增量市场存量市场土地出让方一级土地开发商金融机构1.2产业链监理单位物料供应商施工企业设计院营销机构销售代理金融机构金融机构装修企业房产中介金融机构评估机构70年后？物业管理物业管理物业经营物业投资市场研究机构开发商开发商策划机构住宅商业地产写字楼目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透土地资金工业地产旅游地产战略合作伙伴银行房地产信托基金1.3产品线与业务主线产品销售金融保障定位传播识地拿地资金筹集产品制造客户服务产品线业务主线土地开发房地产产品制造增量供给存量流通增量市场存量市场房地产价值转化房地产一般投资价值变现1.4产业价值链土地投资溢价房地产投资溢价变现土地一般价值房地产价值增值变现房地产一般价值变现房地产一般投资价值流转房地产投资溢价流转房地产价值增值流转房地产一般价值流转房地产价值增值土地价值增值土地一般投资价值1.5企业核心业务流程可研储地策划融资施工设计服务租售找地运营广告客户推荐Internet地产经纪参观样板房用户需求说明平面设计地块选择签订合同缴纳定金申请按揭贷款房屋建设个性化选择交付使用香港模式美国模式住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设1.6企业价值链主流程一级市场二级市场三级市场一般价值投资一般价值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作）（房地产开发）（土地开发）1.7厂商基本盈利模式识别价值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地开发房地产产品制造增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场政府关系资金实力产品能力营销能力融资能力运营能力投资管理能力1.8房地产业务全流程核心能力识别投资能力市场能力管理能力管理能力投资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.1核心能力识别：Ａ土地开发——经营型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.2核心能力识别：Ｂ土地开发——投资型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.3核心能力识别：Ｃ土地开发——投机型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.4核心能力识别：Ｄ房地产开发——经营型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.5核心能力识别：Ｅ房地产开发——投资型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.6核心能力识别：Ｆ房地产开发——投机型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.7核心能力识别：Ｇ房地产运作——经营型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.8核心能力识别：Ｈ房地产运作——投资型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场投资能力1.8.9核心能力识别：Ｉ房地产运作——投机型投资管理能力运营能力投资能力管理能力行业利基一级市场二级市狡场三级市场产品一阁般价值投资一族般价值投资溢剂价1.9未来１裁０－１鉴５年产倒业盈利串空间识棍别产品价值当增值1.10未来房地徒产市场运隙作模式变蹈化趋势盈利空裁间由投脑资溢价难和房地听产产品姑一般价很值为主脚转变为脑以房地辣产产品亿价值增锄值和投曾资一般妈价值为岔主，企被业市场债能力与夸产品能容力成为才决胜根反本房价与地渣价分离，触代建制大城市用土地持烟续稀缺山，但主蛛要由政塌府获得伍土地溢搬价，在赠开发商嫁则反映揭为高成狡本，高醒波动性因，长期秧风险加延大存量市影场容量懒超过增旺量市场锻容量70年产权丈限制，顷物业税雅征收，母行业监涛管的日泛趋严厉痛等，将牲是消费弹者/投资者日猎趋理性，光泡沫逐渐蔬消除，市弟场投机性著减弱目排录1.房地产秘行业的哑价值链撤与盈利休模式2.国内房巩地产开留发企业错盈利模通式3.国外房地听产开发企绵业盈利模隆式2.扭国内房熄地产开兽发企业亮盈利模被式2.1万科2.2招商2.3合生创展2.4顺驰2.5万通2.6复地2.7绿城2.8国内房俩地产行羽业战略乓群组矩害阵图2.1肆万科万科是目胆前中国惟爽一一家按丈美国模式包拷贝并进需行操作的阿房产企业万科的特悼点专注于防房地产辅专业化磨经营着重研虹究中产节收入者附的房产滚品需求然后在全爬国范围内谱取得相应沈的土地复制产肃品的市笑场定位碰和品牌惑策略产品单一渔面向极其还准确的客侦户目标该模式香的突出逆之处产品的印标准化计、投资牢模式标秀准化资本投入畜、产品品斩质和管理甘团队都能见有效控制2.2士合生戴创展合生创译展是致地力发展租住宅地疮产、商牺业地产勾、酒店极地产、馆旅游度唱假产业侨和物业疾管理产锋业等泛邀地产事鬼业的大扫型综合茂性企业缠集团合生创展氧的特点做大规模分，率先采缺用大盘操蛛作的概念客户定膏位以满漏足城市哪中高收芳入的置镰业需要疼为主，娘开发的剂物业集铲中于中球高档项则目，销造售均价风比当地俯的市场悦平均价也格水平艰高出15％一72％对市场亚前景的允准确把飞握，开戒发未来纹升值潜腾力大而旧当时位搜置偏僻康价格低肚廉的土扑地战略扩敌张三部百曲：1、通过愁集中化泪战略和呆一体化番战略，悔建立企展业规模是化发展脱的基础勒；2、通过具集约化康拓展进形行跨区夸域扩张观；3、实施规吴模化发展行事低调注重资本管运作该模式批的突出鄙之处规模化右发展有爪利于降支低成本近、提升脉品牌效钥应，抵蹄御市场痛竞争风展险，实占现规模眠经济2.3责招商招商地宣产具有晶招商局去这一得肆天独厚谊的背景伤，伴随涌着蛇口虑开发区眨的成长两而迅猛舅发展招商地果产的特案点房地产开姑发、物业栏租赁和水斥电供应三庙驾马车定位于头中高端鱼产品建立以房菜地产开发头、出租物裕业经营、浙二手房买摊卖中介和德物业管理权为一体的碑业务模式获，为客户饰提供房地誉产全面增字值服务注重产品魂与服务创吩新稳健经邻营，注跟重风险县控制面向全国薯积极拓展跌，形成3+X格局多元化融屯资并与招腊商银行结则成紧密的盈战略合作骑伙伴关系该模式的坟突出之处经常性激收入与苍开发性塑收入比女为1：4，为行妈业之最样，抗风倦险性与杨抵御周良期波动寇的能力逆较强2.4起顺驰顺驰以二别手房市场泛代理起家带介入房地触产开发领容域，在近有年内迅速吸扩张，成贸为集房地价产开发、垄房地产中耕介服务和货物业管理棵于一体的用全国性开搜发企业。顺驰的暴特点“楼赚楼机”的销售麦模式高风险裳，激进较高调全投国性大聚规模扩掏张高价打压返对手获取鄙土地快速滚溉动开发苦，通过陆加速现但金流入厨，延迟作现金流夺出缓解谱资金链开发、销冈售、置换絮三大主营挤业务良性伶互动积极拓展毁融资渠道锦，多元化倍融资放权管理牲（2005年后逐渐敞调整，向骄上收权）注重销牧售成长缝（2005年后强调严利润成长季）该模式的撕突出之处二三级市品场联动，暴带来范围至经济效应风险过旷大，资利金链条史脆弱对上下偶游的挤药压导致恐企业短嫌期内得局益但长衰期生存罪环境恶舰化2.5暴万通万通是在见北京最早悠成立的以记民营资本称为主体的败大型股份脏制房地产淡企业，也乎是实收资娱本额最大耻的民营房改地产公司万通的特遍点由“香驻港模式您”变为涂“美国纵模式”跨，由全臣能开发始商转型诸为专业宿的房地锋产投资竿公司，夸将投资颂领域集盏中于“尼房屋供绿应”、谱“土地靠经营”非、“商召用物业构”和“蠢定制服烘务”四柳大领域敲。期望通静过定制困化生产油和商业寒地产规绢避开发蔽风险和取房地产团周期波周动的影洁响市场目标之是形成一哭个具有国答际影响的重专业房地壁产投资商定位高端杂市场，重省视项目系雕列的品牌明建设注重创沾新有限土码地储备锤战略：踢目标是想将住宅浑类土地看储备控般制在300万-400万平方米钳的水平上该模式的肌突出之处市场抗风挽险能力强在中国猴产业环队境尚不迷够成熟梢的背景父下，不栋易做大筑规模在中国恳土地溢再价占房恳价比重背较高的脏现状下伐，难以秘攫取高汪利润，稻为今后四发展提屠供资金2.6专复地复地是中朗国最大的究房地产开玻发集团之璃一，一级练开发资质钓，香港联供交所主板H股上市寺公司（浑代码2337），公司零总部设于无中国上海复地的摸特点以中高汇档住宅冲产品的蒸开发为骑主准确的计产品定穷位多项目管斜理的能力良好的售麦后服务体贸系在未来将累逐渐增加情一定比例傅长期持有润的经营性短物业攀，以抵御枝市场风险多元化融漂资以上海鱼为基地洗快速增尝长后向垫全国拓叨展该模式腊的突出舞之处能力较为司全面2.7涌绿城绿城房剖地产集姥团是浙航江地区套有代表哨性的房坡地产开亏发商，半在短短浙的十年舒时间里郊，绿城帽从只有景几个人艳的企业渐起步，虫现在已乏经发展义成为“2005中国房讨地产百浑强开发剑企业——综合实力TOP1来0”。绿城的咸特点专注于饥开发优敬质的系逗列城市羞住宅产冷品，同姨时涉足歼教育、碑体育（犁足球）衣、酒店导、医院帽、文化军传媒等血领域清新典雅岂的产品风腔格和人文贯主义的产蜓品定位规划布局柴以人为本姥，因地制艇宜；建筑当造型精美南，用材用资色考究；雅园区空间催错落有致酬，疏密得炼当；户型亩宽敞舒适罪多样灵活母；景观环桶境浓墨重捷彩与建筑丈有机融合挺；园林绿份化与活动巧功能相辅震相成；社寻区会所配感套完善，毕设施齐全碰；智能化衣设计无微白不至；室证内装潢精激致气派而苹不失典雅虎等等绿城的产密品总是同需区域中综挠合品质最残高的，在错二手房市纹场中成交序价也总是塔最高的拿地以渡协议为焰主，通昆过公益桃领域的坏投资带粱动地产糖开发主肤业，运强用人脉厕关系该模式的恋突出之处高品质筑带来高盘客户忠跌诚度协议拿地夺带来搞土障地溢价，皮为企业规攻模迅速扩呆张提供资新金血液2.8国内房地营产行业战悲略群组矩阶阵图(1)国内典型根房企的业项务领域全国性跨区域局部区域集中于尝工程管铲理在房产价魄值链的适度刚延伸居住需迷求衍生产业的党适度捆活绑非相关辛多元化万科顺驰万通天鸿金地复地SOH药O中国大华港资地绳产美资地沸产首创置与业华远中远中房大连万尾达合生创疮展绿地北京城宏建奥园置晨业中远发甘展绿城碧桂园中信华因南陆家嘴中华企业2.8国内房嘉地产行腹业战略缸群组矩牲阵图(2)八家企业功的盈利模叠式万通万科顺驰合生绿城复地金地一级市徒场二级市盏场三级市皆场产品一般缝价值投资一根般价值投资溢晕价（经营型画）（投资型贷）（投机型隔）（房地爆产运作华）（房地移产开发助）（土地开椒发）产品价值敞增值招商目笋录1.房地产慨行业的亡价值链狗与盈利死模式2.国内房思地产开哗发企业持盈利模涌式3.国外房推地产开侮发企业瓣盈利模吐式3.国外房地独产开发企蜻业盈利模辨式3.1励香港模式3.2隶美国雕模式3.3绍房地产发奏展环境及然其对开发肯企业的影晓响3.4竭我国对国暮外模式的逃借鉴一级市援场二级市场三级市场产品一般锅价值投资一乔般价值投资溢宝价（经营止型）（投资猛型）（投机型尊）（房地旺产运作球）（房地产薯开发）（土地朱开发）3.1香港模式产品价递值增值一级市场二级市躺场三级市关场产品一般耳价值投资一孟般价值投资溢还价（经营滚型）（投资幻玉型）（投机贡型）（房地产哭运作）（房地扰产开发陆）（土地脉开发）3.2美国模式产品价值口增值3.3（1）房地产映发展环境柴比较

香港美国当前中国10-15年后中国领土性质自治城邦高人口密度大国低人口密度大国高人口密度大国高人口密度经济发展水平发达发达发展中发达潜在需求量大一般大大土地垄断供应（土地批租模式）分散供应（财产税模式）垄断供应（土地批租模式）垄断供应（土地批租模式）有租期无开发时限带产权可期权方式拿地有租期2年不开发无偿收回有租期2年不开发无偿收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住风格高容积率集合住宅为主低容积率独栋住宅为主高容积率集合住宅为主高容积率集合住宅为主政府高房价高地价高福利自由港，低税制，靠土地收入弥补财政不足规制补贴中低收入者购房鼓励开发中低价房差别对待，抑制土地投机干预频繁高房价高地价低福利高税制一刀切规制大城市香港模式中小城市美国模式税制？差别对待，抑制土地投机资本充裕充裕不充裕充裕融资便利客户融资（预售）和银行债权融资为主便利市场化资本运作为主障碍多客户融资（预售）和银行债权融资为主便利债权融资与股权融资相结合香港美国当前中国10-15年后中国政府关系非常重要不重要非常重要非常重要市场次要非常重要次要重要产品次要重要次要重要管理次要重要次要重要运营次要重要次要重要投资重要重要重要重要融资重要次要重要重要盈利模式（关键利润来源）土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值开发商风格土地经营