河南高端花园洋房地产项目前期策划物业选择及产品建议

郑州xx营销策划有限公司郑州润佳·上街项目物业深化建议1上街市场调研回顾2市场特征分析3需求量：2010年上街主城区商品房成交32.9万㎡，月均销量2.7万㎡，2011年1月成交量3.0万㎡，属于正常销售速度。数据来源：上街区政府信息网2009年上街主城区商品房成交量为25.2万㎡，2010年上街主城区商品房成交量为32.9万㎡，同比增长30.6%。在提高首付等调控政策出台后，上街主城区商品房成交量不降反增，2010年第四季度同比上涨43.3%，环比大涨269.2%；2011年1月份继续保持较高成交量，表明楼市调控政策对上街市场影响较小。2009年成交量：25.2万㎡2010年成交量：32.9万㎡4理想名城康辉新天地汇泽国际城江南小镇森林半岛乐福国际2011供应量：截止2010年12月底，上街市场存量30.1万㎡，未来6个月—1年，在售项目加推量达到18万㎡，两者合计，今年上街市场总供应量约48万㎡。项目名称推出面积明珠公馆2期2.5万㎡理想名城2期2.9万㎡汇泽国际城3期2.5万㎡乐福国际2期1.6万㎡建业森林半岛2期4.5万㎡亚星江南小镇3期4.0万㎡截止2010.12月底存量30.1万㎡2011年新增量18万㎡＋＝48.1万㎡5市场存量：截止2010年12月末，上街主城区商品房存量为30.1万㎡。按照去年销售速度2.7万㎡/月计算，在没有新增供应量的情况下当前存量仍可销售近1年。月均去化速度2.7万㎡/月62011年上街主推产品：上街市场竞争态势将由传统的普通多层、高层，向电梯洋房领域转变，电梯洋房将在下一轮竞争中脱颖而出。目前上街市场暂时没有推出电梯洋房或电梯多层，因此建业森林半岛、理想名城等项目后期将陆续推出此类产品，避免常规领域的激烈竞争。2011年主推产品项目物业类型建业森林半岛2期6层电梯洋房、叠加别墅（有少量赠送）亚星江南小镇2期6层洋房、叠加别墅（无赠送）理想名城2期7层电梯洋房（无赠送）明珠公馆2期6层洋房7市场供应结构：三房为主推产品，占市场供应量的55%，其中小三房（100㎡以下）约占7%，大三房（125㎡以上）约占20%；两房供应量占25%。户型比例一房—5%两房90以上7%90以下18%三房100以下7%100-12528%125以上20%四房150以下5%150以上10%项目名称一房两房三房四房70-8081-9091-100100以上90以下90-100101-110111-120121-130130-140140以上150以下150以上温馨家园华宸上院明珠公馆理想名家理想名城康晖新天地汇泽国际城建业森林半岛德宝国际花园汇泽逸湖名居亚星江南小镇亚星盛世新城中宇罗马假日8热销及滞销产品：当前市场供应和需求均以三房为主，中等面积三房和中等面积两房客户接受程度最高，此外，最近刚刚出现的LOFT户型也深受客户追捧；大户型去化速度较慢。100㎡以上两房四房140㎡以上三房1、空间丰富、中等面积、较低总价是热销产品的首要特点；2、大面积三房、两房以及所有的四房户型去化速度普遍较慢；3、90㎡的三房户型尽管空间丰富、总价较低，但销售速度并不快，只能算是平速去化产品热销产品：滞销产品：110-120㎡三室80-90㎡两室67㎡LOFT986-93㎡三房户型消化速度较慢，118-119㎡三房消化速度最快，表明——重点项目借鉴——建业森林半岛产品分析：一期产品配比及销售情况：户型面积供应销售套数所占比例销售套数销售率一房45-56307%2892%两房80-866014%5389%三房

86-9312028%9781%118-1199222%9098%126-1357618%6585%四房1514811%4287%销售最差销售最好户型面积应适度压缩，不宜过度压缩10从2008、2010年年初、2010年年末两年时间的热销户型，分析产品变化趋势：2008年热销户型2010年初热销户型第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡两房第三：121-130㎡三房第一：121-130㎡三房第二：100-120㎡三房第三：90㎡左右两房第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第三：80-90㎡两房2010年末热销户型代表性户型：经典125㎡三房两厅一卫代表性户型：经典115㎡三房两厅一卫代表性户型：67㎡LOFT（4室2厅，5米挑高）2011年1月份，乐福国际项目开盘，全部为loft户型，深受市场认可。11产品演变趋势：功能空间基本不减少的同时，适度控制面积，高附加值、高创新度、低总价产品深受市场追捧。功能空间：变化较小热销户型2008年2010年初2010年末面积：逐渐变小总价：相对降低客户需求变化房价不断上涨，“买得起、住得好”是客户重点关注的问题第一：67㎡LOFT第二：100-120㎡三房第一：100-120㎡三房第二：80-90㎡两房第一：120-130㎡三房第二：100-120㎡三房户型：出现创新激烈的市场竞争中开始出现创新产品12快速路对上街影响：郑上快速路在中原西路基础上，向西打通至峡窝镇老寨河村，然后向北折向上街市区，该道路对上街南部山区的拉动作用更大，对市区影响并不十分明显。上街南部山区有居易国际开发的五云山高端居住项目，郑上快速路打通之后，将对该区域产生较大的带动作用，有助于郑州客流涌入该度假区。相比而言，上街老城区原本就有郑上路与郑州相连，路况好，距离近，因此快速路对上街老城区的影响要小的多。133月4日，郑州版限购令再度出台——能否为郑州以外区域带来机遇？14郑州版限购令核心要点——限购范围：市内五区及郑东新区；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房；持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房；无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。能够为上街带来一定利好，但不宜高估15小结：第一，市场供应量大，截止2010年12月底，市场存量达到30.1万㎡，即使没有新增供应量，现有存量仍可支持近一年的市场需求。第三，常规多层产品竞争激烈，高层接受度低，电梯洋房和叠加别墅成为下一轮竞争的突破点。第二，功能空间基本不减少的同时，适度控制面积，高附加值、高创新度、低总价产品深受市场追捧。结论：产品设计唯有立足创新和适度压缩方可险中取胜16客户需求特征分析17客户需求特征分析来访客户家庭结构以三口和四口之家为主，30—40岁年龄段客户相对较多，改善居住型特征比较明显。成交客户年龄结构成交客户家庭结构数据来源：建业森林半岛等重点项目来访、成交客户资料汇总18客户需求特征分析环境、物业服务、价格位居客户关注度前三名，这种特征与相当多客户为铝厂职工、居住在铝厂家属院直接相关。数据来源：建业森林半岛等重点项目来访、成交客户资料汇总19客户需求特征分析在客户理想的物业类型中，花园洋房的认可度最高，其次为不带电梯的多层。数据来源：建业森林半岛等重点项目来访、成交客户资料汇总注：客户对花园洋房的看法是：“小区绿化景观好，外立面洋气，一层带私家花园”20客户需鹅求特征掘分析在客户理矮想的户型塑中，三房猫户型认可那度最高，搭其中两卫蚀户型高于局一卫户型汉，一房认拢可度最低茧。客户对秘产品的意闷向与当前丙市场供应衰结构比较患吻合。数据来纵源：建撒业森林待半岛等重重点项否目来访复、成交唇客户资虎料汇总21客户需崭求特征轿分析客户对誉阳光卧暮室（南电向卧室曲）关注氧度最高耽，其次深为阳光骂客厅（爪南向客较厅），病受关注收度最小糠的是储拔藏室。数据来共源：建赴业森林撒半岛等净重点项沙目来访课、成交露客户资棍料汇总22客户需迎求特征逐分析84%的居客户要求篇有暖气，岁这与上街练铝厂家属狮院有暖气叉直接相关并。客户对于是否有暖气的态度项目名称有无暖气项目名称有无暖气项目名称有无暖气温馨家园无乐福国际无汇泽逸湖名居有华宸上院无康晖新天地无亚星江南小镇有预留口，未供暖明珠公馆无汇泽国际城无亚星盛世新城有理想名家无建业森林半岛有预留口，未供暖中宇罗马假日无理想名城有预留口，未供暖德宝国际花园无背景资罪料：在调查蹲中发现欢，位于齐上街市袖区西部灿、邻近敬铝厂的壮项目有奋暖气，可从铝锻厂接供让暖管道岔引入小件区，市区东车部的部分耻小区预留腥有暖气接阁口，住房栗内部也安肃装有暖气吼片，但没烂有供暖。暖气初装弱费普遍为55-帝60元拨/㎡，建业森侦林半岛为搜120元糊/㎡（据也销售人员蝇解释是因役为暖气片巷档次较高栽）。上街市政银供暖管道刃暂未铺设疏，区政府跳计划与铝愧厂合作共目同解决全云区供暖问降题，但时帅间表暂未棍确定。数据来倍源：建局业森林况半岛等灰重点项变目来访坛、成交男客户资哨料汇总23客户需求器特征分析条小结：第二，腥相当高色比例的炒客户为傲铝厂职洗工，原邀本在铝顶厂家属蜡院生活搅过，对例铝厂家信属院较含欠缺的望因素比咬较关注宽，如对曲环境、敬物业服贱务等的卸要求，粒此外对瓜暖气也肥有较高艰要求。第一，客待户的关注混要素非常邀明显的体辨现出改善染型居住的次特征，如陪要求洋房骆、三室户关型等。小沉结：结论：改善型翅需求特帖征明显迈，客户年对舒适指性要求至较高24市场结帝论改善型需机求特征明肾显，客户屿对舒适性芽要求较高产品设睁计唯有南立足创愁新和适喜度压缩吐方可险驳中取胜多层退台洋束房电梯洋锯房小高层高层LOFT基于市场炭和客户两衣个层面，扒本案可选慨择6类开彼发方向常见类型市场空妈白，舒活适度高开始出应现，可售提升价流格开始出凯现，适棋度提高驶容积率已有类抢型，可肥提高容孙积率已有类型矮，创新度撤高在此原则售下25可开发倦物业类厕型对比26分类物艇业专项晌分析项目地块访可开发多石层、洋房魔、小高层茎、高层等致多种物业位类型，各苗物业类型辱特点分明根，我们如端何取舍？问题：一、各罢物业类既型经济等效益如峰何？是两否差距读过大？二、各物吹业类型预巨期销售周免期多长？27分类物业泥专项分析普通多层盲：6层，勉市场主流奋产品，接味收度相对疯较高（高穿于小高层绢和高层）竟，5层、幸6层价格得及去化速语度非常低竭！物业类型多层容积率1.3土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）173334

单位建筑成本（元/㎡）1250总建筑成本（元）21667土地成本（万元）10000税收（万元）4368销售价格（元/㎡）2800空置率10%总销售收入（万元）43680净利润（万元）7645

结合上街胖市场现状贫进行经济尸效益测算奋：纯多层衔净利润为骆7600爽万元28分类物返业专项蜂分析上街市债场各类肉型物业湾销售速虾度排序沈：LOF结T＞洋房＞多层＞高层上街市场当各类型物汗业客户接仔受度排序丽：LOFT窄＞5层洋柳房＞电梯傻洋房＞多层＞小高层雅＞高层结合当笋前上街奸市场年及均销售板速度（你多层2岛.5万垫平米/蝇年），漆在本项旁目物业围类型定胆位为纯数多层基慢础下，撇静态条鸡件下预早计本项煮目最快趋销售周纯期为：纯多层史静态最趣快销售狠周期为楼6.9槽年纯多层沾销售周棚期评估孕：静态馆条件下冈最快销百售周期光6.9督年。29分类物屑业专项染分析结合上立街市场效现状进好行经济雨效益测荒算：5席层洋房砍净利润则965趣3万元物业类型5层洋房容积率1.1土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）146667单位建筑成本（元/㎡）1450总建筑成本（元）21267土地成本（万元）10000税收（万元）4547销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）45467净利润（万元）9653纯5层洋坑房：创新驰产品，市笑场空白，准舒适度提债升客户接哲收度高！30分类物替业专项两分析上街市四场各类守型物业劫销售速哄度排序洗：LOF客T＞洋房＞多层＞高层上街市场肉各类型物贤业客户接卸受度排序欧：LOF零T＞5层洋房＞电梯闭洋房＞多层＞小高层卧＞高层纯5层笼洋房销揪售周期忘评估：暗静态条骨件下最茧快销售构周期6钟.4年天。结合上街尽市场当前敌年均销售匹速度（2山.3万平玻米/年）焦，在本项牢目物业类述型定位为哀纯5层洋朗房基础下母，暂按年浸均销售速笼度计算，找静态条件侄下预计本概项目最快嚷销售周期变为：纯5层洋员房静态最拜快销售周朱期为6.席4年31分类物妈业专项本分析结合上街警市场现状谦进行经济诉效益测算恋：纯7层阶电梯洋房弯净利润为滤1480射0万元物业类型7层电梯洋房容积率1.5土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）200001单位建筑成本（元/㎡）1550总建筑成本（元）31000土地成本（万元）10000税收（万元）6200销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）62000净利润（万元）148007层电黎梯洋房喉：未来向市场主霞流产品同，多层层升级版轨，客户旷接收度励高于多靠层！32结合上辰街市场崇当前年庸均销售准速度（灶2.3从万平米园/年）愈，在本帮项目物致业类型太定位为姓纯电梯明洋房基内础下，暂按年绞均销售句速度计豆算，静态条件撇下预计本乐项目最快绵销售周期令为：纯7层件电梯洋剩房静态最则快销售朱周期为禾8.7淋年分类物业艘专项分析上街市场竹各类型物莫业销售速后度排序：LOFT＞洋房＞多层＞高层上街市愧场各类罩型物业栏客户接物受度排朝序：LOFT膊＞5层洋毅房＞电梯洋房＞多层器＞小高荡层＞高片层纯7层电扬梯洋房销额售周期评爽估：静态倘条件下最祸快销售周伍期8.7缘瑞年。33分类物业需专项分析结合上街薪市场现状扩进行经济腔效益测算讯：纯小高侵层净利润况为124等00万元纯小高悬层：1耽1层，柴入市项汁目较少闲，客户麻接收度坚相对较狠低（低割于多层畏）物业类型小高层容积率2土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）266668

单位建筑成本（元/㎡）1950总建筑成本（元）52000土地成本（万元）10000税收（万元）8267销售价格（元/㎡）3100空置率0总销售收入（万元）82667净利润（万元）1240034分类物业动专项分析上街市场打各类型物猾业销售速登度排序：LOFT＞洋房＞多层＞高层上街市屿场各类蛇型物业缠客户接穿受度排明序：LOFT满＞5层洋汁房＞电梯妙洋房＞多筛层＞小高层＞高层纯小高层萝销售周期飞评估：静惠态条件下促最快销售毛周期12构.7年。结合上呈街市场咬当前年队均销售钞速度（课2.1枝万平米政/年略值低于全泉市平均球速度）植，在本雹项目物基业类型胖定位为汇纯小高荒层基础兔下，静缓态条件榜下预计很本项目紧最快销女售周期淡为：纯小高层块静态最快庸销售周期绍为12.顺7年35分类物业桂专项分析结合上柳街市场芹现状进跌行经济评效益测饼算：纯聚高层净认利润为毕740利0万元物业类型高层容积率2.9土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）386669单位建筑成本（元/㎡）2200总建筑成本（元）85067土地成本（万元）10000税收（万元）11387销售价格（元/㎡）3100空置率5%总销售收入（万元）113874净利润（万元）7419纯高层弄：江南帆小镇为烫代表，朱市场去黑化速度耗排在各腹类物业踏之后，道客户接趋收度最线低36分类物业监专项分析上街市统场各类篮型物业丛销售速肆度排序唉：LOF舍T＞洋房＞多层＞高层上街市站场各类泛型物业厘客户接容受度排费序：LOFT累＞5层洋青房＞电梯雹洋房＞多作层＞小高蛙层＞高层纯高层植销售周霜期评估烫：静态针条件下朵最快销耽售周期哨19.矿3年。结合上躺街市场愁当前年怨均销售叮速度（烘2万平璃米/年俊，略低夺于全市稻平均速胃度），策在本项述目物业霜类型定静位为纯该高层基霞础下，垒静态条胞件下预僵计本项晒目最快棵销售周荣期为：纯高层签静态最恢快销售狡周期为纱19.虾3年37分类物业支专项分析结合上街狗市场现状检进行经济肤效益测算秤：纯LO羞FT净利愁润为52谱00万元物业类型LOFT容积率1.7土地面积（亩）200总建筑面积（㎡）226668单位建筑成本（元/㎡）3200总建筑成本（元）72534土地成本（万元）10000税收（万元）9747销售价格（元/㎡）4300空置率0总销售收入（万元）97467净利润（万元）5187LOFT间：市场创完新产品，骂销售速度黎最快，受藏政策限制肺！38分类物计业专项丧分析上街市场满各类型物当业销售速参度排序：LOF践T＞洋房＞多层＞高层上街市激场各类分型物业为客户接苗受度排围序：LOFT＞5层市洋房＞览电梯洋奋房＞多回层＞小陶高层＞险高层纯LOF陡T销售周陡期评估：夜静态条件雹下最快销胳售周期6耻.3年。结合上气街乐福抱国际项谱目LO艳FT物朋业月均央销售速和度（3掩000哄平米/医月），脖在本项宗目物业链类型定昼位为纯榨LOF聪T基础冷下，静斤态条件嘴下预计赢本项目全最快销脑售周期咱为：纯LO泪FT静窜态最快塌销售周笨期为6摇.3年39分类物业疮对比分析各物业肺类型综虑合对比辱：结合上叮街市场苦现状本包项目分蒜类物业唐利润及增销售周杯期测算过：物业类型多层5层洋房7层电梯洋房小高层高层LOFT净利润（万元）76009700148001240074005200静态最快销售周期（年）6.96.48.712.719.36.3高利润·沈低风险高利润膀·高风沙险低利润伍·低风堆险低利润·烦高风险900联0万7年纯多层纯5层洋删房纯7层兵电梯洋农房纯高层纯LOF捆T纯小高决层按净利灿润角度谣排序：电梯洋慢房＞小捞高层＞与5层剃洋房＞多层霞＞高爪层＞万LOF武T按项目风酒险排序：高层＞小诵高层＞电顽梯洋房＞多层条＞5摩层洋房居＞L懒OFT经咨询，辈政策限制达，已不能慨报批40分类物业嫩对比分析按净利虾润角度档各物业颜类型排怨序：电梯洋房膝＞小高层节＞5层火洋房＞多卖层＞高继层＞L壮OFT按风险角谱度各物业骑类型排序夸：高层＞观小高层法＞电梯景洋房＞泊多层＞粪5层禾洋房＞偶LO饭FT个性因素谁重点关注度：LOF飞T产品存掘在政策搭限制，签已不能粱够报批铃；多层产眉品5层、6层销售均难度极五大，空维置较高飘；5层洋房产宾品存在一测定市场空粪白。电梯洋房尊利润最高LOF躬T净利润溉最低洋房及LOFT风险最低高层极具堂风险LOF金T存在报于批难度多层产贝品易空蹲置洋房具有蔽市场空间建议物污业类型则为：5资层洋房遣、电梯箩洋房、上小高层41物业选择欢及产品建挣议42在物业组塌合中，不较同的物业再类型由于蝴其建筑类献型、市场滩可接受程友度、目标晌客户群等荡因素的不复同，对本驳案的贡献绵不尽相同喉。主力产凡品塑造项康目主体雨形象铃以舒适鹊度、品芹质感冲瓜击市场悔，奠定疾地位。打破同堪质化产劫品竞争婚现状，树以创防新度、纹高赠送级突破市锁场，打眠响首战妈。调节项叔目容积伤率，撒以稀缺秋性、优狡性价补要充市场碎，利润满最大化次。花责园赌洋铸房：江5层酱退台洋骡房，7顶层电梯吹洋房90墅、我精装住宅小侧高共层创新产品搭配产品43花园洋房筋建议之：蚂5层退台额洋房主力产品44“花园杂”从宏观将层面：改诸如中键心绿地袜、广场槽、组团古绿地、戏楼间庭为院等等标。从微观层走面：属于喷每户业主崖私有的花龟园或者类做似花园的讯室外空间辨，这更是香花园洋房丧这种住宅击产品的设尖计核心和茧精髓。例如地面蓬层的庭院螺、地下或估半地下庭添院，二层洽及以上层例的入户花老园、较大纸面积的阳览台、露台匠、屋顶平钩台、屋顶压花园等等届。“洋房略”更多地借每鉴了西方迎建筑舒适蚊度内容，津从平面到捡造型立面收、从局部清到整体的染思考，体泥现在建筑阻风格、造悦型设计、绘立面设计娃以及装饰括细部等。这两个要业素缺失了秘任何一个睛都不能称改为“花园吵洋房”。花园洋扁房的要唯素真正的逐花园洋除房是“摔户户带承花园”职的，不富仅强调俭公共景骗观，还霉要求将符景观体色系引入明建筑体苍内，融还入建筑台肌理，物即保证舰每一户杂花园洋昼房的私律有景观牙。45以退台违为主要排产品特棋征的情攀景花园荡洋房在恭国内是功近年来要万科首然创的，睛并且于企200粱2年申表请了专堵利。所谓情宴景，就似是在本阅来生硬满的街面下上通过虏退台实宽现交流洋空间，吓增加邻漏里的沟页通，改须善社区沉氛围。万科专米利产品辩借鉴：保情景花错园洋房专利产品层层退台花园露台私家花楚园空中花园观景露台户型基攻本形态滴四要素退——退台摸，让没有学接地的楼乒层延伸更监大的室外伴空间，增挥加室内空草间与室外笋空间的接蚁触面。露——更多葡的室内空滩间暴露给辩自然。院——底层蛾的私家小右院。错——动味静相错劣，室内蝇和室外楼空间转灵换相错扩，增加稻空间的败动感和饲层次感朋。46“情景浓花园洋衔房”产祥品特征每户不黄仅包含语了室内谊空间，借还包含辅了与外位界情景易环境容销为一体脂室外水禾平空间符，即户内自鸡有的情批景花园冶和景观干露台。其建筑心物的向阳面撒具有层妥层退台您的台阶蝇状结构暗，一层单疼元前面凉形成半叹围合的问情景花拦园。二层在忆一层阳膨光房的蜡部位退壶台，形话成二层秋的景观喷露台。详三层在箩二层门矛厅的部协位退台拥，形成萌三层的愉景观露核台。公共楼职梯上到总四层为略止，四捐层的两劈燕户分别血设有户先内楼梯,每户在两萄边侧部位轻退台，形铲成四层的惰景观露台伪。四层半户设有户农内楼梯统，在坡染顶的位亩置退台岁，形成仆四层半隶的景观梦露台。四层至四曾层半为复妙式户型，锋以下为平架层户型。露台与厅澡门连通，他花园与阳蹦光房或厅夫连通。47花园洋房情户型的创晕新点借鉴殖：秉承原活则：舒急适度、锐私密性甲、景观竿性、奢徒侈度升嫩级。形态功盐能退台方式室内空间退台方式重新颖多变磁——成都甘万科金色吃家园南北露昂台交错词退台—凉—无锡冻万科东国郡底层和顶统层附加值球增高——金地格饿林郡地下空曲间的利辞用——斯金科十松年城顶层三跃练层复式—绿—苏州万合科金色家翼园紧凑型花奖园洋房—宏—上海万聚科白马花丢园室内两织步错层卧——亿吴城天筑三错跃瓣空间—蔽—复地耍别院48一层带地束下室，顶麻层复式；竞底层私副家停车场离，赠送储长藏室；一层、二含层、三层任独立入户锯；顶层复除式私密性商高。三层两层一层/地团下室四层/箭五层复艰式1解62平角方米专供本设栋的停滋车位，汉每户赠基送的储探藏室挑空下械沉客厅下沉庭院南露台侧露台顶层主卧仍区域卧室+书板房+衣帽咬间+卫生送间大面积露倡台赠送南露台形态功能底层和顶盟层附加值眼增高——月金地格林腊郡49一层/比地下一技层二层/就地下一尸层一层二层档均带地下最室；一层二强层独立砖入户，园拥有南闷向花园脂、入户腐花园和明下沉花抵园三重举庭院景甲观。入户花舌园入户地下室供入户南花园券入户室外楼梯示入户入户花园提入户一层地下英室，通过斯一楼室内思楼梯进入二层地下贼室，通过舟室外楼梯从进入二层地下跑室一层地另下室下沉花罗园下沉花园地下空间籍的充分利晕用——金科十垄年城50一层二层度均带地下垄室;四层、丛五层、榴六层，于一跃再清跃，一袭户三层勾形成空兆中美墅酱，丸192声平方米追；顶层挑空霜处可以灵螺活变动，鹅改为家庭翼活动室；南露台具、侧露题台、北高露台，祸退台方白式层层唉不同，聚立面丰咳富多变束。三层四层五层两层/袋地下室一层/地嗓下室六层上五层上六层下五层上一层下地下室下地下舅室上两层隔楼板，匆形成活动袍室南阳台南阳台退两层宴卧室，必侧露台侧露台退进深，嗓南露台退四层妹卧室，恒北露台顶层北沃露台顶层三跃坝层复式——苏州万科框金色家园51二层8斗9平方米五层66盗平方米90平方泛米左右的理2+1房羞，70平协方米左右巩的1+1仁房，布局倾紧凑；面积虽候小，功所能齐全恐且布局县合理；户户有露丝式台,面积陪虽小,仍站然具有洋染房的品质乌。三层以最小面借积模块组他合的干湿舰分离卫生养间，强调票功能性。利用客屯厅和卧酱室的交猫错退台夫形成露露台。面积虽君小，仍现然具有皮储藏功树能。减少卧室筹达到退台术效果。厨房位粱于房型踪蝶中部，瓶北侧布鸭置书房击和卧室母。卧室/客器厅卫生间/滔玄关厨房/君餐厅书房/妨次卧/僚储藏四进深设计功能紧凑——上海万驱科白马包花园52南边从匪二层延羽伸出阳目台+阳杂光房，疤利用阳报光房和挣阳台退嫁台的屋袭顶形成棋南向露宽台；二至四层洒层层递退杯，户户有烟露台和阳就光房；立编面形态层丝式次丰富立达体。总面宽咳达到1悠5米以药上，南旷向采光州面大；三层四层五层两层阳台阳光房露台退二层悔阳光房废为露台一半阳榆台作为跟阳光房阳台退三层阳劲光房为露盒台三层阳促台作为萍阳光房退四层阳血光房为露神台退台方览式退台方墨式新颖假，放大拐面宽——成都万科栋金色家园53三层南面鬼大露台，溪北面小露业台；四层北脂面大露众台，南克面小露哄台；五层退学四层卧飞室形成虫大露台梨。南北均微有观景士场所，很立面丰孙富有层轻次。三层四层五层退二层书杀房和卧室乒，南面大棍露台退三层卧则室，北面仇大露台退四层卧仓室，改变佩布局，北粗面大露台北面小冲露台北面退客浆厅和卧室盼进深形成诵小露台南北交照错露台——无锡万科体东郡54室内增加纪两步错层恼，划分私找密与活动雕空间，也探让居家更狐多动感；一步阳与台/飘糠窗，衔铲接室内病外空间去；转角窗，沸室内更多返与自然接疯触。两步错层两步错谈层两步错层私家前庭私家后院一步阳诞台/飘难窗一步阳台动/飘窗转角窗，吸阳光浴室多功能弟房阳光房阳光房一层阳光讲房退为露虚台二层阳光军房退为露碌台三层两层一层室内空间两步错层浪——亿城糖天筑55花园洋纠房建议遣之：科7层电戴梯洋房主力产品56电梯洋房舅案例项目成都同天绿岸一期规模占地405亩，建筑面积40万方容积率１.12（洋房部分容积率）产品形态4栋4+1，7栋5+1退台洋房，2栋7+1层电梯洋房户数378户（其中电梯洋房70套）销售报价普通洋房平层4400元／㎡；电梯洋房平层4200元／㎡。销售速度06年6月一期推出洋房378套，其中退台洋房销售278套，约余30套左右,电梯洋房销售约25套，户型面积平层：101-134.48㎡；跃层126-159㎡。公摊系数普通洋房0.1，电梯洋房0.15建筑风格欧洲花园风格退台楼层层层退台57规划模型一期1僻3栋花签园洋房7+1电退梯洋房间距20膛-22米58套内12伐6.45失㎡（底跃成）同天绿处岸--齐-电梯渴洋房户溪型图一层：59同天绿岸它---电悉梯洋房户发型图二层：及套内面能积12积9.3丘4㎡、露台旬面积约泉13德㎡露台露台面腥积约7取㎡三层：灯套内面污积约1里22吐㎡露台60四层：套剪内面积1遮17㎡露台面酷积约7洲㎡露台五层：耀套内面斯积11感7㎡露台61六层：套亮内面积1如17㎡七-八层洋：套内面辫积约15祸9㎡露台面浙积约5衬0㎡62创新产品速建议之：扮联排90因墅创新产品63【最创新框产品代言强者：90喊墅】【代表项泳目：绿废地蔷薇折九里】高层区低层区绿地蔷薇毕九里位于佳上海市松碍江新城嘉抓松南路广子富林路口怀，与轻轨览9号线松乞江大学城蓬站隔街相钢对。占地约允18.铃6公顷射，地上绑总建筑伟面积2新5.9筹6万平缴方米，方社区采刻取了高搬层与低艇层住宅镇分别成帖区，分眼别管理晒的方式，高竿层住宅妨由32较栋11府—12半层住宅棕组成，巨联排别域墅沿地恒块西南目部呈鱼猪骨式紧戴密排列骂。是一施座集原译味英式联排别墅孩、高层、符商业街、张广场、会农所于一体羞的醇正英买伦风格居退住区。64联排别喇墅为基妄础,户割型面积玻为80朱平方米吹和95役-98细平方米晃，阁楼双、车库堆、地下身室、露搅台全部凉免费赠决送，一办层一座主卧源套房、削三重花衣园露台良、独门赖独院、君有天有潮地，另诊加一个泡私家花描园的车芳库的设终计。【最创池新产品赏代言者舟：90无墅】【代表项目扁：绿地蔷舍薇九里】绿地蔷服薇九里湿90墅属开盘1更0天狂雅销28偏0席，垂销售金匆额逾6将个亿，绒小高层旺提前开蹦盘！多角度纵挖掘建栗筑空间悟可塑部梳分,摘花90㎡的钱享族受15炒0㎡别墅优漂质生活阳。65借鉴绿晋地90士墅，打宽造上街障独具一财格的“蛋公寓面止积、别凳墅享受朱”的创历新产品列。户型1带：建筑面积翠约108劫-111缴平米，2额+1室两绢厅双露台捷一花园1.超父大地下威室可做瞧娱乐室2.独立桶入户花园脂，使得客愧厅充分采笑光，泊车吐位直接入象户3.次卧嚼连露台，鸟客厅6.搬3米挑高寸可做一房4.一当层一间妻主卧套钱房，享挎别墅气洞质5.阁楼壁的用途较秤多，可娱晕乐休闲户型2茫：建筑面虹积约8婶8-9呆1平米边，2+律1室两犬厅三露军台一花凯园1.超康大地下茅室可做随娱乐室2.独饭立入户酬花园，羞使得客收厅充分察采光，加泊车位椒直接入赏户3.双露羊台设计4.一茂层一间裤主卧套肿房，享帅别墅气蔬质5.阁窝楼最高救处达4吐.1米撞，可做隐儿童房赠送面积傅：地下室迁、一半车桥库、入户屯花园、大雪露台、二顿层6.3辆米挑高做棍一层、顶肿层各楼66创新附训加价值水建议之袖：精装撒修住宅创新附零加价值67纵观沿海碎房地产发自达城市，稼或地产品兽牌大鳄诸宪如：万科载，近年开潮发的项目舌多为精装厕修，或者与部分精装径修。最新数据悬显示：拌北京：市县中心新建封楼盘的装直修比例达足到70%帽左右。北斜京市居民赛愿意购买都精装修房删的比例超薄过60%挤。上海：葛上海市村中心装痛修比例睬从20哲02年慎的40舌%上升和到20轨04年祖的70劳%以上昼，徐汇穗区全装集修房的假比例已否经达到饰80%倾。广州：专广州新哀建装修般住宅占耳到其总殃量的5祖0%。融成都厨：成都泛中心城任区装修虚住宅占境到其总馆量的4孕0％。可见，霞精装修虚住宅是阻房地产沸发展的爹必然趋俊势。本案建凶议选取樱部分产殖品做精章装修住蹄宅，以形成9竹0墅、精责装修住宅值的突破市惹场的两大女利器精装修住消宅渐成趋祸势——68项目概况名：万科朗瓣润园总悠占地面丹积约6烛4亩，委由高层炸电梯和议多层花悬园洋房倦组成。滔从项目添所在地哄至三环江距离约陆10公淡里，车艺程约1伍0分钟正，目前毕已开通冤309要等公交字车，交衫通便捷欧。产品校以舒居庆二房、狱三房为挽主，8粒0㎡-穷140汁㎡左右枪，住宅捡采用U密5精装抽系统，纹房屋交蜜付时即退可入住繁。成都：万僵科朗润园69U5，即例Unit莲Int决egra封tion，是单元降一体化的谢英文解释扩。“U忘5精装”慌并非简单技的「毛坯宋＋装修」贸，而是通连过对人日驴常生活的旧洞悉，针绿对性“量呆身定做”伐人性化的其合理家居南空间，并找以系统全伸面的解决盟方案来应拖对家庭居痰住中的各症种问题。悟全面家居附解决方案易除了对户个型的调整晋和改革以在外，更多怜的时间花独在系统的面集成上，分复杂性和育设计要求展的技术性珠更高。200堆9.6倍.27易，万科矩·朗润铃园开盘客，其“凭U5精伙装”的权青年主句题社区散加之合恋适的价剧格吸引如了大量西购房者刷，在万丙科品牌川的强大炉号召力诞下推出石416纱套，开筝盘火爆胸，3小而时售罄窝。70“U5愧精装”为的细部踩体现—嗽—玄关刚整合系炒统玄关系艇统考虑看到业主感从一进炕门挂钥扁匙扣、驴放挎包衔、脱鞋姿、穿拖躲鞋等一替系列的没动作放挎包挂钥匙空间利用量合理靴子—怕—目标袄客户有惧大量年即轻女士普通鞋伞顶部放置盯过季鞋71“U5运精装”唐的细部坊体现—浙—厨房喜便捷系叉统厨房系赏统，从通主人作纺业过程团思考物被品摆放涝，着力名体现万苗科房的谢人性化85cm堆高台面，俯比常规高棚5cm，税减少弯腰专的劳累，弧形挡水狂边，减少授水花溅出奇弄湿衣裤洗菜盆下矩还可以放患下小泡菜巴坛，可见贺万科对重坛庆人生活才习惯了解按之细72“U5精开装”的细妈部体现—帅—卫浴集沉成系统分离式痰卫生间米设计，榴马桶和雕洗漱区潮分区域匪设置，血使早上飘起床不沾再为抢序厕所而则苦恼—僚—为青理年客户确量身定劫制。脏衣物留篮一体化握壁柜（址带镜前樱灯）带弧形挡墓水边卫生间朱不到4兼平米，氏但功能粮齐全，谷分隔合袖理73“U5精胡装”的细飘部体现—俩—新收纳早系统卧室衣教柜（0亲.8米井深）置第于过道糠，为满阶足过道胃净空1岁.1米桃，设计鸣时将该球区域宽傍度扩大乎为1.给9米—珍—其他帐精装修纱房（毛批坯＋装痒修）难首以做到衣柜内部按物字品大小设携置功能区意域内部功磨能分区胜明细，敢便于查梦找74“U5精蜓装”的细沙部体现—身—新厅房山系统厅房设计淋预留充分跨的光源和录电插，以墨保证居家督、会客的订光源要求探。万科充洽分考虑电贺视柜、预忍埋音响线渐、留足插穷座、无线嗽上网、电亏话和网络弓布线的细贞节设计，寺让室内生野活更轻松是。75“U5精蓬装”的细沿部体现—否—装修材辫料摩恩龙愉头、科醉勒洁具坟、能率期热水器旱、方太携电器、坚西蒙开答关、欧将普照明洪——国集际国内灰一线品枪牌朗润园锄的主力鸣目标客毯户是青候年群体险，他们嚷崇尚品负牌，但包购买力这有限。注万科准暴确的抓报住了这场部分客舞户的心们理需求搭，通过夕统一采拳购，降抗低了装壳修成本这，提高挨了产品说性价比歉，摧毁盐了青年判购房者借最后的泻心理防饶线。76地块价值莲分析及规鞠划建议77根据地肠块位置灾、周边坐环境等遇条件，搏对项目蝴地块进睬行综合攻评估，艺可分为鉴4个价亭值区域束。(地筹块北至驱以及欧浆凯龙用承地位置居、规模霞尚未确坦定）地块位置现时交冒通条件周边环稿境A、B玩、C、阔D4个价息值区域新乡路济源路ABCD金华路欧凯龙78地块价屯值分析浑：A区：南临城市旺主干道济冤源路，具齿有一定商锤业价值，攻受过往车酿辆影响，嫌居住价值充相对较低再。B区：地块西福侧，临鲁近城市脉道路金退华路，低生活氛队围较好秩，居住廊价值适诱中；C区：项目最北匹侧，临近炼新乡路，豪成熟度很枝低，车辆塞行人均稀凤少，商业饮价值一般附，居住价么值一般；D区：位于地煮块中心走位置，猴具有较估好私密纳性，景伏观性，眼居住价刃值最高认；新乡路济源路ABCD金华路欧凯龙79新乡路济源路ABCD金华路规划建议榨：商业：A、B凳地块拥梁有一定远商业价县值，可姓规划沿测街商业也；新乡军路车行伍人行均收较稀少测，建议路C地块迎取消或艺者规划固少量商怎业。煤沿济源算路可规奥划2层辉商业，隆沿金华何路可规堆划1—扎2层商脆业；住宅：主要集中用在D地块义。□90墅安、5径层退台辜洋房、抄7层电耳梯洋房备主要分示布D地带块，依译次由南偶向北排探列。□小高层茂主要分韵布B地乒块、C知地块，杜与沿街置底商相傻连。□为考虑溜整个社之区采光沫因素，幻玉建议A晨地块沿捐街分布班7层电依梯洋房校，与底沸商相连誉。□如规划嗓LOF荒T产品耐，建议折放置B趴地块、猾C地煤块。小区出亦入口：建议主耐出入口其规划在鸣金华路区及济源叛路一侧填。入口入口欧凯龙80项目产锤品体系81户型产扶品建议根据市叼场部分轨关于热胞销产品拒、滞销繁产品的岩分析总虽结，兼恨顾目标兴客户需件求，户货型面积颈建议