河南大规模住宅项目前期定位及整体发展方案

xxxx项目前期定位和整体发展建议同创联行简介8年

发展历程累计操盘90余个销售总额近240亿在北京注册成立同创联行公司2003Since战略回归环渤海，山西省地产金牌代理行中国房地产营销机构50强2009立足北京，运作项目三个奠定发展基础山西分公司正式运营2004根植山西市场，向外发展对各种物业类型代理销售的全面探索，2005旅游地产启动，全面建设知识管理平台北京地产新锐代理行2006苏州市场启动，北京地产策划50强2007风雨兼程，强势突破。山西分公司荣获十大金牌地产服务企业2008天津、唐山、张家口项目即将启动2010Agenda历程针对性为发展商提供专业服务8年经验沉淀

全国视角：着重环渤海经济区域

同创联行（北京）以北京为中心服务河北、山西、陕西、内蒙以及环渤海经济圈。致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理同创联行通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力。

至2010年，同创已参与国内90多个

地产项目发展顾问；

策划和销售代理物业项目达

62个；实际销售金额近

240亿元；

至2010年，同创打造了300多地产精英组成的专业团队；正在操作项目共计20多个；Figures

数字同创基础数据库城市宏观数据窗广告创意中心客户信息系统销售管理体系严格考核体系开放资源客户相关业务系统知识管理策划平台·行政资产管理系统·文件管理系统·合同管理·网上办公系统职能管理业务系统EIP我们的平台OurGuarantee

平台不败OurClients部分服务项目同创联行的09年部分作品同创联行大规模开发理论大规模开发的思考考虑层面战略层面财务目标层面战术层面

如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？

整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。

从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。大规模开发的九大关键问题：Q1站在城市视角的区域价值定位Q2以财务目标为核心的开发策略Q4基于竞争的可持续发展的项目核心能力Q5项目增值为导向的营销策略Q7企业品牌的社会营销Q3配套开发策略的制定是项目成功的关键动态的客户层面选择Q8Q6兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择项目持续增值的社区管理和项目运营创新Q9针对大规模项目开发，我们的出发点：城市层面企业层面城市层面——站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划。企业层面——开发项目在企业中的战略地位与意义，决定了在战术上我们能该做什么，能做什么。对本项目的愿景与期望，直接体现在以财务目标为核心的开发策略与开发节奏。本项目是的作用是树立品牌，奠定行业地位，还是保证企业长期资金链的提款机？不同的目标决定了项目的开发策略。大盘项目开发规律1——基于城市价值的项目定位1、常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。2、大规模房地产项目的开发，不能仅仅关注项目层面，它的整体定位一定是要和城市关联的，是要站在城市层面，建立面向未来的拔高定位。大盘项目开发规律2——基于生活方式的价值定义常规项目是直接依托城市价值、靠展示成熟的生活氛围取胜；而大规模开发必须要为客户重新定一种生活方式，通过对未来美妙生活场景的演示，建立自身的评价体系和价值标竿，以义生活方式引导客户认知项目价值，形成市场话题，不断吸引客户关注，刺激购买；3.同时，作为价值示范，大规模开发示范区物业类型中要有价值标杆，形成价值峰值，标定项目档次，成为客户置业动力和引擎。大盘项目开发规律3——基于未来发展的开发节奏常规房地产项目的开发，利润主要来自于竞争优势；而大规模房地产项目的开发，利润更多的来源于开发节奏。所谓开发节奏就是要用发展的眼光看项目，由于项目本身的运作周期比较长，一定要有前瞻性的视野和对市场的预见能力，体现在项目上就是物业类型的演变和后期容积率的提高。这种项目的开发可以先快后慢，前期为了快速回收资金、建立区域形象和价值定位的，后期随着成熟度的提升，利润水平也将逐步提升；还有一个关键问题，规模开发的组团是能够产生价值的，后期开发要与前期有区别，产品品质和档次要不断提升，要为客户制造购买理由。大盘项目开发规律4——基于价值拉动的配套策略常规项目中的配套设施本身是有商业价值的，是项目利润的一大来源；而大规模项目开发的配套设施首先是用来展示生活方式、示范项目品质的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升；大规模开发的配套一般分为三个级次，城市级（专业特色街）、区域级（streetmall）和社区级（邻里商业等），不同级次配套在不同开发阶段的价值拉动作用不同；因此，配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系、配套的开发次序和开发规模，对于开发策略的制定至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败。大盘项目开发规律5——基于整体开发的规划指标1、常规项目开发对规划指标的要求就是最大限度利用容积率；2、而大规模项目一般给定综合容积率指标，各期在指标运用方面非常灵活，每期容积率的确定主要根据企业目标以及盈利模式来确定；3、在确定大盘各期容积率指标时，需要通盘考虑功能指标的分配，从而最大限度的利用容积率资源；同时，还要注意考虑不同物业类型之间的兼容性及互动关系、不同物业类型与资源及配套的匹配关系，保证项目的整体成功。大盘项目开发规律6——基于价值示范的启动模式大规模开发首期一定要起势，这是非常重要的，因此启动区的选择尤为重要。大盘启动区主要有两个作用：聚人气和树形象；聚人气主要表现在启动期要形成一定规模。实际销售表明，大盘对消费者是有价值的，启动区要让消费者有规模的感知价值，大规模展示区和多个展示节点的安排会使客户对项目价值的认知更加明晰；启动区另外一个作用就在于树形象。启动区里一定要标杆物业，它不仅是价值标杆，更是品质标杆，它的主要作用是标定和传递项目价值，提升项目形象；启动区要达到以上两个作用，需要以一部分核心资源来集中展示，比如园林景观、商业配套等，通过这种集中展示来增强客户购买信心，实现最终销售；而常规项目开发对于启动区的要求只是昭示性及进入性好即可。大盘项目开发规律7——基于长期发展的企业品牌常规房地产开发通常建立的是项目品牌，消费者更关注项目本身的价值利益点；而大规模开发对企业品牌的社会营销非常有效，它能够传递企业开发理念，给消费者信心，同时建立企业规模开发的话语霸权及保障体系，树立企业品牌。技术沟通部分思维导图客户目僚标核心问电题推导背景研究宏观市场研究房地产市场研究市场竞争客户研究本体分析我们的田解决之菜道PAR充T1客户目门标PART1客户目真标速度优墓先，规银避开发始风险PART2背景研吐究宏观市场秧研究房地产赴市场研危究市场竞争客户研炊究本体分析区位：肉地块位屯于xx漫市开发权区，占冶据城市插未来发秒展方向百，位置落较为偏沈远本案市中心四至：避地块周奔边城市吩意向差庙，配套难不齐全招，无特坟殊利好均条件本案东侧居民姿房东侧临祸街商铺东侧路趣段北侧路段南侧路狠段西侧路段规模：舍项目占球地130亩，总建妇面积约20万平米，尸属于区域熄内大规模体新盘南北宽250米东西长391米PAR遵T2背景研究宏观市场事研究房地产市挤场研究市场竞争客户研招究本体分兵析区位：xx位于xx省东部，鉴豫鲁皖三信省交界处它，素有“胞豫东门户传”之称xx城市区深位xx位于xx东部,豫鲁皖三熄省交界处,距郑州230公里。胖地处黄逗淮腹地红，京九衰铁路与额陇海铁痛路交叉去点上，协交通便掉利，素有“帮豫东门奋户”之颂称，历代为叨兵家、商请家必争之键地，地理坝位置优越茶，交通便夸利，具有分浓厚的历援史底蕴。行政区划xx下辖2个市辖含区、1个省级愁开发区战、6个县，代瘦管1个县级按市；共路有14个街道办敌、61个镇、116个乡。人口总鉴量200乘8年底全市人敲口824.欠37万人（市区乌人口90.6万人）匠。城市地位xx是国家泰大型能周源基地这、石油危化工基帮地、煤残化工基怠地，是豫东政治购、经济、厘文化、科跨教、物流心、交通、株商贸、金柴融中心。交通：xx处于京据九铁路直与陇海检铁路交逝叉点上嘴，交通向便利铁路：处于京耍九铁路铃与陇海甜铁路的庄十字交陷汇处，猫是全国蚂铁路运奴输的枢械纽高速：连霍、东价港，商周确、商菏、爽商亳高速顺在此形成劣“米”字茶型国道：310国道与105国道在辽市中心关呈“双值十字”迟交会xx市是豫、业鲁、苏、余皖接壤地虹区的黄金交通投枢纽，是一稠座交通际便利的文中部内旦陆城市交。经济：GDP逐年上炉涨，经堡济发展贸势头良喝好数据来蚂源：xx统计公压报产业结箱构：xx产业结构救以二产为剑主，一产占、三产为船辅，工业镰发展势头饰良好近年来xx第二产业歉比例稳定利在45%左右数据来源野：xx统计公敌报县域经弊济：以帽农业、茂轻工业期为主导万产业，某东三县叠经济发恰达xx下县主需导产业蠢：民权县：目农业（赵葡萄酒）永城市：愉全国六大盛无烟煤基踏地夏邑县跌：全国猫粮食生驰产百强乌县虞城县猫：食品适加工、狂钢卷尺柘城县：授辣椒、金历刚石微粉睢泽县：商黑品粮基甩地宁陵县正：棉、阴酥梨、模白醋总体来铃说xx市的下县主者要以农刻业、轻奸工业为逮主的辖区辅组团。xx目前正陵处在由交农业型腐资源型姨城市向跳工业型繁城市转押化过程珠中，城挑市产业吴结构转泄型，将区为经济绕发展带广来新的数契机。永城县永城县虞城县夏邑县夏邑县城市化率摧：城镇化骑进程加速捕明显，促盟进房地产遮市场蓬勃嘱发展，刚户性需求将授不断增长xx市城市隐化率增躬长速度杠明显高待于xx全省及觉郑州市数据来源懒：xx统计公衬报规划：xx城市规恼划总体波方针为弯“南拓这、西移话、东进虑”，东呀城建立畜新区，扯本项目嘉处在城买市发展居方向上城市用地沙发展方向选择近期向饱南，中扣远期向忽西、向叛东的“们南拓、节西移、涨东跨”士的城市贱发展方取向。远期依筐托城市始南部和驳东部良淡好的用粉地条件仪、优越娃的交通丈区位、苗便捷的吩基础设角施配套怖条件，朱将城市絮空间的赤中心由xx老城区转妨向南部，在城市东恋部建设新狭区。一城三区泼五组团城市空间摘布局结构室将呈“一红城三区”勤，“一城钞”即城市兽主城区，提陇海铁路额与京九铁勇路交叉口葱西南部扇略面区域，茧是城市发筑展的主核饲心区。“胜三区”为硬道北区、予工业园区匀与物流园姜区。道北比区指陇海滔铁路以北冻，京九铁隆路以西的死城市区域盈。工业园矮区与物流书园区是跨辣越京九铁哥路发展的软产业聚集酒区，其中工保业园区屈位于京聚九、陇经海交会欲点的东惜南区域，物流园盘区位于交蜂会点的东熔北区域。“五组团系”分为核左心组团、壮古城旅游祸组团、商年业组团、浙商贸物流满组团、开无发组团。核心组团汉：由周商团永运河、菊畅通路、乌珠江路、佛睢阳南路携、紫荆路帅、北海路扣、连霍高歪速公路围伐合而成，喇主要由城市功事能核心缸区、城湾市政治惑文化中枝心、金咏贸中心请、城市月现代居叙住区组成。宏观市插场小结xx地理位置购优越，交遗通便利，闭经济发展僻迅速；产业结芹构以二谋产为主弦，县域疫经济发暂达，东岁三县尤兰为突出旬；城市化进喉程加速，充促进房地蜘产业蓬勃衫发展，刚朝性需求显汁著提升；城市规划棉“南拓、歉西移、东脸进”，本脏项目处在亭城市发展隶方向上；PAR津T2背景研惑究宏观市掩场研究房地产市崭场研究市场竞争客户研究本体分析根据对市睡场现状分坡析，可预桃测房地产集市场处于决供需两旺透的发展阶踏段参照《xx市住房建桐设规划200项8年-201转2年》：规划2008孤—201吃2年内，xx市住房茶总需求贸为724尾.66万平方米业、6.9晓4万套；其牲中商品住怎房601赤.82万平方当米。由此可推敢导2011锐-201独2年xx房地产迟的供应灯量为362射.34万㎡。预搭计xx市年商品颜住宅供应贯量为181债.17万㎡，忙按照市闲场行情设浮动5%-1维0%的计算，图预计供应量在190-虫200万㎡之间。未来2御年xx房地产拢商品住屠宅市场财供需基推本平衡200套8年末xx市市区隆人口92万，住房题面积约为2300万平方污米，人震均住房哪面积25平方米。2020年市区村规划人潜口为150万人，平洽均每年增置长4.8万人。未柳来5年实现人槽均住房面搁积达到28.8平方米盆。未来5年商品请房新增口需求：1040泼.8万㎡，平均每石年需求量208万㎡。束可视为遍未来五巾年xx市商品叫住宅市解场的刚租性总需就求。未鸭来五年浇的增长夏率保持芬在18%的水平原。随着他市场的隆进一步户发展，荣未来需肃求增长著率将会裁有所下读降，预蒸计xx市未来伤两年的年均需着求量会维持泡在200-填230万≈供需在供需姨两旺的解市场背员景下，xx房地产市皆场呈现量伐价齐升的茅态势2007年-20肠10年xx市房地泛产销售与情况与屈均价情粱况2007年-20示10年xx市房地配产销售嚷情况与热均价都狼表现出射上升趋漏势，基奖本符合骄全国房踪蝶地产市叹场规律签，xx房地产市辣场呈现量串价齐升的柱态势。万平米/年元/平米数据来维源：xx统计公报xx房地产市妈场现有市沉场存量不却大，项目聪入市面临牛竞争风险衫较小，市廊场潜力巨肺大项目名称建筑面积（万㎡）开盘时间剩余面积（万㎡）巴比伦蓝钻102010.112.5华府新天地122011.512建业联盟新城282011.528盛大世纪名城112011.112.5水木清华122010.67.3未来英伦印象62010.125建业桂园14尾盘0上东一品620090.6怡佳百合102011.410东方现代城112010.100.5天泰福地5尾盘0紫金华庭10尾盘0根据盘奇点结果循可看出东现有剩脸余面积架总量68.疑4万㎡，市在场存量不闸大，入市桃风险小，直市场潜力浴很大。建业桂园天泰福地紫金华庭本案华府新天地上东一品怡佳百合水木清华未来英伦印象建业联盟新城巴比伦香金5号盛大世纪名城神火大道板块xx市目前主盟要在售项疑目主要集彩中于开发马区板块、示神火大道底板块开发区板屑块东方现猛代城神火大祝道板块塞特色鲜戴明，品蚀质较高渗的项目她价格相冤对较高项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体目前均价备注未来-英伦印象630㎡一房73㎡两房89-131㎡三房改善住房群体380089-131㎡的户型占据总房源的90%（89平米的占据房源的1/3)华府新天地1240-50㎡一房60-70㎡两房85-120㎡三房150㎡四房改善住房群体、首次置业者

新未开盘60-70㎡的户型占据总房源的80%，市政和小区配套齐全水木清华12100-109㎡两房130-136㎡三房165-175㎡四房投资客、改善住房群体对房屋品质要求比较高的富有人群5500舒适感极强巴比伦-蓝钻1098—120㎡两房138-142㎡三房针对改善性住房及公司政府管理层4400138-142㎡的户型占据总房源的70%，设计特点南北通透建业联盟新城2889-100㎡2房120-140㎡三房165-180㎡四房260-340㎡四房追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体一期4800二期5800

灰空间、宽厅设计盛大世纪名城1175-90㎡两房113-124㎡三房160㎡四房改善住房条件，公司管理层，投资客去年3900今年在4000-4500之间113-124㎡的户型占据总房源的80%，市政和小区配套齐全项目名称建筑面积（万㎡)主力户型客户主群体目前均价备注上东一品678㎡2房130-140㎡3房160㎡4房东三县客户居多，改善住房3300会所（未建）怡佳百合1090㎡2房110-135㎡3房改善住房群体、首次置业者3500小区配套商业建业桂园1298㎡2房110-130㎡3房投资客、郊县客户改善住房群体3700健身、体育运动紫金华庭1098㎡2房120-143㎡3房东三县改善住房群体3200健身、养身堂天泰福地557-60㎡1房93-104㎡2房120-140㎡3房160㎡4房东三县改善住房群体2800东方现代城1150㎡1房77-100㎡2房115-143㎡3房东三县改善住房群体3400春华小学、幼儿园（牛津双语）、VIP会所经济开发嫩区板块缺疲乏市政配款套和生活慢配套的投甩入价格较淡低房地产蜜市场小膝结xx市场表战现良性伐势头，取供需基消本平衡要，成交微量与均封价持续清上升，椒与城市榜发展战遇略相符芒合。两大板亚块定位顺鲜明，句不同的见客户来宋源根据搜各自需颗求选择晕不同板康块置业神火大奏道板块表以市区抹客户为摧主，注逗重产品牲品质感属，但价暖位相对庆较高；学经济开恰发区板幕块缺乏清市政配然套和生覆活配套随的投入刮，但价葬格优势忽明显PART2背景研究宏观市或场研究房地产市关场研究市场竞争客户研究本体分析市场在售蚕项目的年再平均去化递率趋于相脏同，呈现巨“百家争叨鸣”的态科势代表项毒目年平配均去化岸速度(万平米/年)注：红色铃虚线为年育平均去化装趋势线区域市绩场在售捏项目存熊在总价长天花板赖现象，你不利于黄本项目菊后期价酿格拔升区域在售项目主力面积区间(平方米)单价

(元/平方米)总价(万元)紫金华庭120-143310037-44天泰福地120-140280033-39建业桂园110-130370040-48东方现代城115-143320037-44上东一品130-140330042-46怡佳百合107-125350037-44总价天花备板：45万元客户随握机访谈东边的卧标杆项查目是建即业桂园控，均价370轰0-3俭800元/平米，比狼周边的房雾子贵七八询百，因为亮它的物业俱好，楼间叉距大，有50米左右设，100多亩地，30多栋楼，100奖0多户，桑舒适性抓很好——紫金华鼠庭置坡业顾问市场上好扫卖的户型碰是110-本140平米三塌居，总牺价超过45万的很陵难卖——上东一辉品会置业顾冰问PART2背景研究宏观市态场研究房地产市建场研究市场竞屯争客户研究本体分清析xx市内排客户购买勿能力较强耐，普遍重尽视舒适度搞，集中关扒注品质感火和配套成挑熟度市内客姐户职业特征浪：党政机关关中高默层领导在，企业抹高管置业目的样：资源占符有，购买谁城市标杆创式的高端辫住宅用以诞彰显身份置业敏疤感点：鼓地段，妈配套，魄品质感代表项目导：建业联盈盟新城、察水木清华职业特征偿：普通公底务人员筝，机关贿职员，肥企业普球通白领置业目恳的：首妹次置业没，多为激婚房或策刚性换络房需求置业敏拿感点：脚配套，嗽品质感分，性价隔比代表项目将：怡佳百抽合、上东希一品行业特反征：普通职鸭工，附愚近城中译村居民乒，外来读务工人朽员置业目的丝式：多为刚胀性住房需圾求置业敏感怕点：性价寨比代表项排目：天恨泰福地东三县叛中高端纳客户购变买力较拍强，集个中关注效性价比东三县客役户职业特糊征：东青三县私营企业笨主、个体叶老板置业目的剧：炫耀、占勺有欲强，刊追求身份败标签与阶艰层置业敏异感点：宅地段，愉品质感连，舒适品度代表项目移：水木清花华职业特征灭：东三县县公务员术及企事业悦领导，工锦厂中高管置业目拆的：多次置烦业，投资性换房需桂求置业敏感挖点：品质繁感，性价右比代表项揪目：建淘业桂园吵、东方大现代城行业特征酬：东三县工厂职搅工、政土府及事斜业单位腔员工置业目捉的：多闭为刚性军住房需每求置业敏感苏点：性价湿比代表项暂目：紫磁金华庭PAR妹T3核心问题市推导项目核心南问题的推成导现实目标在现有苏开发背怕景和既它定市场广竞争体警系下本项目念从何处晃发力，志从而实哲现销售鞠量的突破？速度优先艳，快速去挨化规避开发虏风险vs区位偏远醒认知度低供需两玩旺潜力悼十足市场去摊化速度辞趋同PAR穷T4整体发展狐战略整体发展列战略整体发展钻战略：充分放大火项目风情捏感，以差犹异化形象尤为突破点博；着重打造瞒产品品质说，以超越洲市场的产右品为核心储驱动力；抓住市场君主流客户便，营销发益力充分扩刺大客户覆掩盖面；xx首席地蜜中海风赏情主题呢社区项目整喝体定位怖：因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格地块匹配情况资源不支持资源不支持基本符合地块本体条件利用不足区位不支持根据分冷析：地块方帮正，占涌地130亩，社剥区最合呢适容积其率在1.8左右，摩决定了腥本项目迟适合开秒发中高鲜档项目去；地块周边具资源环境湖、交通环锅境、配套秘等均较差壮，必须通引过项目自储身改善内抬部景观体招系、完善侦生活配套垂设施加以鸣解决。产品档次望定位：地租块因子分丑析——自身因素既和片区环腹境资源条窄件表明，猾项目较适裳合开发中棍高档次物哈业通过地所块因子原分析，颗寻找地栽块自身洋资源条雅件与项零目开发吴档次的寄匹配度严：产品物葡业类型窑定位：历通过经阿济测算榜发现容忘积率为1.8时，税醋后成本斯利润率悄达到峰概值24.冒5%，继续提章高容积率米，总投资预额加速增除长，利润档增长速度尤大幅降低单位：元税后成本挺利润率产品物业恐类型定位蒜：通过经倍济测算发首现容积率费为1.8时，税膛后成本型利润率促达到峰遮值24.5奔%，继续雷提高容借积率，竿总投资宗额加速期增长，形利润增暑长额却路大幅降躺低容积率多层建筑

面积比例小高建筑

面积比例高层建筑

面积比例建安成本

（元/平米）总投资

（万元）税后净利润（万元）税后成本利润率%1.5190036207.648568.323.61.60.90.196038350.749269.4324.171.70.80.2102040609.89915.9524.421.80.70.3

108042978.8210507.724.451.90.60.4114045463.811044.824.2920.50.5120048062.7411527.223.982.10.40.6126050775.6511954.823.542.20.30.7132053602.5112327.8232.51150062766.8813118.520.931180080320.0513342.316.61产品物业猜类型定位理：本项目值最佳物业缝类型组合轻为多层+洋房+小高层项目位于经济开冻发区南炮京路东孙段，属于城竟市主导发们展方向，目前周边配套不握齐全，速居住氛糠围不成备熟，客户微的心理厨认知相对偏输远，因此建谁议项目为双中低密度含社区，通权过自身的津产品、环境打践造，吸河引潜在锅的置业疯客户。在当前的注市场供应屿结构下，孙客户对于撒多层的心筐理认可度缓高于小高穿层、高层白类产品；客户对弃社区感郊、外立蔽面、园醒林景观亿、户型串等方面圈较为看尼中，市抢场创新躁产品能悔够获得拘客户的烟认同，抚实现市商场热销多。市场实现哈程度稳：平确稳开发妖，降低武开发风堡险；快：快速灿销售，资祝金回笼，岂现金为王轿；亮：选剩择合适唇时机打养造市场铲亮点，减脱颖而雹出。建议本项腔目物业组砖合类型为士多层为主莲小高为辅纱，结合少访量洋房产搭品项目开发宜目标项目本霜体条件户型定位别：分析市饺场产品面沉积及总价仰区间，用葵以指导本宴项目户型火面积区间照定位，目董前市场上龄两室户型启面积集中穴区间为77-颤90平米，总价爆集中区拨间为25-3焦4万元；代表色项目名称两室户型面积区间（平米）均价（元/平米）总价区间（万元）东方现代城

77-100340026-34建业·联盟新城89-100580052-58盛大世纪名城76-89430033-38水木清华百合苑100-109550055-60天泰福地80-104280022-29未来英伦73380028怡佳百合80-90350028-32紫金华庭80-98310025-30上东一品90-98330029-3270总价（万就元）两室户崇型面积握及总价签区间箱研体图80901101001202025303540455055面积（平扮米）如前所搜述，因士南部版较块比东虽部板块熔均价高鞠出100似0元/平米左册右，导递致价格健梯次明债显。60面积总赚价集中区间户型定位禁：分析市吴场产品面汤积总价区杏间，用以句指导本项涨目户型面高积区间定著位，目前桨市场上三投室户型面化积集中区哨间110茎-14霉0平米，总价集先中区间40-积49万元代表色项目名称三室户型面积区间（平米）均价（元/平米）总价区间（万元）东方现代城

115-143340039-49建业·联盟新城120-140580069-81盛大世纪名城113-123430048-53水木清华133-136550073-75天泰福地120-140280033-39未来英伦89-132380033-50怡佳百合107-125350037-44紫金华庭120-143310037-44上东一品130-140330042-46

90总价（万元）三室户型面积及总价区间箱体图100110130120140150

3035404550556065707580

面积（平米）85

面积总价集中区间80户型定狗位：分伶析市场露产品户抢型配比瓜，用以勺指导本浩项目户麦型配比晃，目前歪市场上轻在售项究目户型盒配比以笛三居为堤主两居侧为辅，暖结合少银量一居偶、四居社，三居比例叙普遍偏高谢，超过50%项目位于没城市发展秋方向上，叉结合项目炎的本体条宴件与市场薯实现确定冒本项目的境物业类型植以多层为捧主小高层纠为辅，结快合部分洋爷房产品；算同时综合枝考虑多层棚产品技术所实现与规坝划审批，爽建议本项慨目的容积紫率为1.8-梢2；以三错扎层作为继本项目仰的亮点册户型引攻领市场侄；结合项目锁本体条件羊和市场情上况，因此坑建议一层植为普通多士层，附送带花园，二千层至五层笋均为三错裕层，做出窜亮点，给太到客户实欠惠。物业类型户型面积（平米）套数比住宅多层/小高层/洋房两居70-9020%三居110-12030%（含错层产品）120-14030%（含错层产品）四居150-17020%合计————其它商业3000——会所1000——合计——-——户型定俩位：结乒合市场跨，本项终目两居侍面积区煮间为70-9宁0平米，雷三居面忽积区间行为110-同140平米，党户型配裁比以三侍居为主野两居为挎辅，但排必须提浴前考虑90/7呢0政策风顶险提升产伙品品质槽：多层咬洋房化提升产肤品品质羞：多层悠洋房化提升产靠品品质张：多层喊洋房化提升产粮品品质绒：多层讯洋房化提升产品若品质：小漏高层风情肌化提升产品计品质：小斯高层风情剧化客户定位慈：以购买工力足够市蒸里中高端牧、中低端诱人群，东辅三县中高侦端人群为朗本项目核疼心客户，位做足品质疲感突出高忧性价比共同特征骂：市区置舟业意愿雁强烈，竖无力承粘受市中舰心过高佛房价共同关注聚点：关注项目陕品质感、谱追求高性舞价比职业分布针：市里：普通公标务人员师，机关改职员，之企业普伏通白领遍，普通职工会，附近城液中村居民筝，外来务堂工人员东三县：东三县私泳营企业主胖、个体老鹅板、东三话县县公务那员及企事未业领导，钉工厂中高淹管东三县客户市里客户分期开跳发策略备：严格室控制开费发节奏事，以客朽户普遍请认可的垫多层先王期入市铜，逐渐皱过渡到漆洋房、侧小高层幻玉，实现恼项目目晓标万象路（舒规划中）星林路宇航路小高层多层洋房策略1:推售与工寸程、展示缎配合策略整体推槐售与工架程进度羡和对外型展示效抗果相配选合。策略2:每期推筝售都保瓣证明星箱产品和神现金牛侄产品并何存，优汉势和劣膀势资源遥产品并墓存策略以明星奶产品建洪立价值沙标杆，趁挤压现挎金牛及鸽婴儿产杯品实现培快速销脑售，实刻现均匀随去化。策略3:每期推威售实现奴复合产爸品线策剖略保证每期撕推售房源荣为复合产五品线，提刑供多种产肝品和户型辜，以最大拥限度满足克客户需求伯。策略4:首期推售拴以现金牛许产品实现苗资金快速办回笼首期推售汁以现金牛委产品为主娘，高性价洋比产品引算起市场追兰捧，明星桃产品标定份项目的档蚁次和地位株，为后续愚大体量产猾品的高价磨值实现奠讲定基础。同创联蒸行增值服务大盘专家林，专注服过务二三线松城市大盘往名牌新疆

博挣雅馨园项劲目张家口桃龙山水郡宗项目郑州惹橄榄城竖项目青岛

橄磨榄树项目1由同创敌联行公例司高层俘领导，痰整体指旧导全程棚营销工恼作项目决策麻团队负责扇项目的具峡体市场研圈究、营销纷策略的制无定及营销网工作的把位控项目执植行团队睁负责各草种营销炭推广、删项目销他售的具砌体执行猪工作负责项目四前期市场顶研究，以绳及全程营际销工作中兵的市场信纯息提供给奸数据分析亦支持郝军先生北京同雪创联行总经理刘华峰先生北京同营创联行策略总岂监李博宇先生北京同爸创联行副总经纲理吴维先生北京同隙创联行销售总监花幸女士北京同炒创联行策略副总情监战略指导决策团队组织执察行市场配合许媛女士北京同貌创联行市场总监2优秀的团纹队配置，穴一线城市吸人力资源待定11.嗓0311.0药411.谎0511.0眠611.耻0711.适0811.湿0911.祖1011.1斧111.勿1212.年0112.0叛2一次开奥盘月现场售楼报处选择与托装修卖点梳销理12.袋03准备期认筹期持销期二次开盘肺月开盘强销茂期销售人他员正式役入场项目认筹一次开盘客户答谢间会二期认璃筹二次开胃盘客户答谢衬会认筹策略绳制定与执宏行线下营销尽推广全面顺铺开三轮客户雨摸排开盘策略砍制定开盘执行二次认吧筹策略状制定与毅执行三轮客愧户摸排二次开骡盘策略帮制定与宵执行阶段性旺筹场活动现场售妙楼处开芦放实体样板受间开放3系统化的元营销推广敌安排，快腔速推进项寻目优质服务亩是产品价潜值体现重协中之重三、交锻工入户闯期服务虚体系一、准备采期服务体宅系二、销庙售期服唯务体系4销售为王庄，标准化火案场管理烤，确保项不目成功一、准及备期服枝务体系躲——制定系引列接待完客户作派业指导接书，规染范销售替服务流牙程编、审、俩批销售各忠种流程的躲作业指导岂书，如接携待流程、何置业计划猴计算表、友客户跟踪投、签约流毅程、贷款饱流程、催瘦款流程作备业指导书峰，并通过粪实战熟练浴掌握流程安细节。进线上门翻：快速反应唉（第一时萄间进入接舰线状态,避免电匪话铃超过腔3声）统一接盆线问候刃语（俱如:你亮好,x滔xxx项目,有什么虑可以帮到岩您……）统一接线锯短信制度撒（对有效酒电话进行跑一对一短职信跟踪服对务,更有座效的管理贸客户,且泄可以给到购客户尊重广和受重视拘)如:您好,傍感谢您致吨电xxx穷x项目,我是欲销售代楼表XX坟X,以泳后将由咽我为您粘提供服蜓务,如肚您有什赵么疑问至可以随倘时来电品13X胡XXX讽XXX岁XX,你谢谢）回访时无间沟通蚀（明确授客户方宵便回馈慌时间和孕回馈方霸式，落粥实客服岩责任）制定统一睁说辞，规景范销售行猜为在开盘前郊一个月形闪成营销百咽问。通过客户斩体验点制豪定统一说驳辞：质量体验兼点——门、窗、塘墙体、屋部顶漏雨、超走廊等；户型体验你点——室内功捏能设计选的人性眨化、性处价比情护况；环境体验包点——小区大门伐、道路、数绿化、景河观的设计迹与施工；服务体夺验点——注重销售河细节服务裕，制定特尤色物业服盖务方案。3.营销百为问和统驾一说辞匪须经相碌关部门筹及人员怠审核审明批，对祸售楼员跨在上岗漆前一个勤月进行殖封闭培赌训，针依对培训箱内容进天行考核净，合格咽后上岗帜。4.培训考单核旨在菊诚信为惑本、实溉事求是怕介绍楼慰盘具体荡情况，真不允许冬超范围读承诺。进线上题门的标诉准流程一、准倒备期服看务体系阅——前期广告去宣传物料朗要经过相绩关专业人踢员及领导嚼审核审批结合项目太策划方案缘瑞，归纳宣灭传卖点进酱行宣传，伏楼书、折典页、展版荐、沙盘等珠制作应进手行相关部皂门及人员饼的审核及异相关领导昨审批。涉及政府俘投资建设翻的区域价揭值方面的恩宣传需经晒总裁审核诵，董事长路审批，如讨公园、市穴政道路及湾配套等。涉及小泪区配套霞方面的孤图片及策文字资仇料宣传宋需经规贩划设计亭部、策艇划部等粉专业人祝员审核伙，相关季领导审子批；如柏教育配炉套、健败康配套徐、休闲杂配套、鸭交通配辣套等。小区细蚂节设计兄及产品勇设计的傍图片、局户型、蓝文字及者数字资仅料宣传槐需经规帝划设计年部、策剂划部等掏专业人则员审核我，相关挺领导审习批。宣传内扶容现期宋难以确经定的或吴有可能啊发生变赖更的项闷目应在伙宣传资庙料上注移明：此兵为参考吼资料，挺实际交部房以政育府相关犁部门审巩批为准钥，如户松型、立躁面、绿碎化等进殃行文字伴提示。二、销清售期服区务体系碧——礼宾服爪务统一着装哗、统一培饼训，管理剥有序、服粉务到位，发给足客户成心理安全叠；凸显业煮主的尊禾贵身份棋，专业恨性的礼还宾服务循在项目端销售阶漂段就极寸易被客得户感知殿。销售前体刑现细节服择务的准备销售人员饰统一着装稻，佩带微谷笑服务标丢识。制定客户青服务流程舞以及检查齿标准。推行全前员微笑抛服务，尤以更好踪蝶的服务抚品质感假动客户彻。搜集客唤户资料蕉，为以予后建立仓客户档失案作铺挠垫。制定公司挎客户管理摧办法。二、销孤售期服千务体系屿——轮序站岗固接待服务,（避免惊客户第弃一时间征上门无欲人接待酷的情况寒出现,建议良无好的项目第一印削象)来访短信败服务制度屿（对所有头来访客户相实行及时笨短信服务,在客户挨离开销伤售中心制时开始唐发送，凤让客户武对本项陵目有亲扒切感,且能起由到客户篮加深对主销售代黄表的接牲待印象,更也为下超一次的跟猪踪奠定基且础。如：XX先生/女士感谢莲您参观xxxx项目,我是刚错才接待丸您的XXX恳,很荣幸蛾能为您遇服务，拘如您有毙任何疑错问，请敲随时给黎我电话13XX办XXXX元XXX，期待您步的下一宏次光临吹。)交叉交忌接制度招（避免写形式交捡接遗漏疤客户问自题，落娱实时间忧承诺）销售展此厅的细辟节服务寄的体现销售现柳场准备悦花茶、获湿纸巾翼。设立儿盛童娱乐卷区。展厅配备踏遮阳伞。为业主准赵备鞋套。准备坡跟删鞋。洗手间海小提示宰。写有客役户称呼吸的楼书啦。出租车辰登记卡盟片。进行诚信形营销，明禽确住宅因营位置等原桶因的优缺奥点低楼层住赵宅在冬至荐前后挡光颂的时间与布程度，对杆于挡光较贝严重的住并宅通过列虫表方式公位告。小区规划恢设计的热帝力泵房、乡丰水泵房、油电房对住健宅噪音、吊辐射等的含影响程度背的数字、拜文字说明耽。噪音、辐舞射、遮挡暗的影响程蔑度要由规柜划设计部胞门提供具阅体数据。门市房、慰车库、偏味楼与主体赞住宅设计零交接对住照宅影响需输结合设计厦情况形成辞审批后的耀统一说辞糠，明确解鬼释。针对上久述内容顿形成资母料纳入暴售楼员音销售资滴料，重残要内容狼要上墙搁展示。售楼员赤介绍受考影响房勉源时需腹遵循统属一说辞源，并在双签定合选同时加丝式入补充卡条款。销售展床厅的接悉待客户府细节二、销售夺期服务体樱系——快速反田应，提尖供专业怕、详实及、客观醉的可信槐赖的服煎务形成现友场统一挺说辞制侧度税针对现赵场出现利的客服猜问题和迎项目动聋态信息言，形成蝇明确的雾现场说芽辞，保记证现场子客服的尝统一性主动关注苍客户需求祸对岂于未能满绒足客户需漏求的工作闯项，当天床进入项目林经理客服盼流程根据项目盒的特性，某现场强化腰安全提示致规避风险全员微笑横服务制度沟从鸽客户进入蠢第一时间吉起即让客趁户感知我积们的微笑盈服务销售现屑场设大符盘客服类员，专妇人处理既设计变罢更方面理的问题通过客户会服秋务客户制定客户会章程也。定期举着办与客坊户利益棵相关的眠活动。制定不同填会员购房右优惠政策创。1.规盘划设计变怜更。发生规违划设计救变更由馆规划设征计部以姐