成都某城市规划及单体设计方案文本

成都市洪河片区规划方案成都市洪河片区规划方案２００8年１月24日汇报大纲功能定位总体规划城市设计规划控制土地增值研究及财务测算一、功能定位区域分析洪河片区规划研究范围洪河片区位于成都市东部新区起步区龙泉驿境内，东至外环生态圈，北至成渝高速，西至十洪大道，南至老成渝路。总面积约9平方公里。规划研究范围高竞争力的区域中心城市；高效率的有机组群城市；高质量的生态田园城市；安逸的人居最佳城市；圈层式发展单中心城市扇叶式发展一主四辅组群城市空间格局的审视层面(一)成都城市空间发展态势与相关规划的衔接成都环状扩散的城市结构直接导致了城市出现六条轴线的外扩，未来东部（成龙走廊）和南部（成华走廊）将成为成都城市空间拓展的主轴。洪河片区位于成龙走廊，成龙走廊功能定位为城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住空间格局的审视层面(二)从城市发展走廊规划看洪河成龙走廊与相关规划的衔接保和片区为城市综合功能区青龙湖公园将体育中心与十陵配套区在空间上加以整合，以体育健身为基础、以竞技为核心、以娱乐运动、时尚休闲为主导，集体育健身、商业购物、娱乐休闲、时尚景观、酒店办公、健康居住六大业态于一体洪河片区目前承载的主要功能为居住三圣片区为城市副中心，将以行政办公、商业商务、特色旅游休闲和居住为主导功能沙河堡片区以交通、物流和商业商务为主要功能空间格局的审视层面(三)洪河片区与周边功能组团关系分析与相关规划的衔接空间格局的审视层面(四)区域交通联系与相关规划的衔接道路交通轨道交通处于两条轴线交汇点区域经济的审视层面(一)基地处于区域两条功能轴的交汇处两轴：产业延展轴生态休闲轴区域分析中产阶层逐渐成为成都主流人群，区域人口红利的挖掘潜力巨大1985199520052015202520406080100低收入中产家庭崛起（4-6万元）高收入中产家庭崛起（6-12万元）贫困收入家庭迅速减少（<4万元）注：按2001年可比价格，CEIC研究成都人口结构比例（2006）人口红利的“福利攫取”效应区域经济的审视层面(二)区域人口红利的挖掘潜力巨大Ⅰ区域分析房产消费汽车消费金融消费创意娱乐消费文体消费中产的大量聚集，将有效发挥“人口红利”的“福利攫取效应”，促进区域经济的快速发展，有效支撑片区商贸服务业和现代服务业繁荣，利用新区开发契机提升成都的城市竞争力中产阶层消费特点将为片区发展带来五大机遇区域经济的审视层面(二)区域人口红利的挖掘潜力巨大Ⅱ区域分析城市功能价值链的“洼地溢流”效应国内主要城市三次产业结构对比（2006）成都1978-2006主要年份三次产业结构变化服务业成为成都宏观经济结构中的“洼地”，也成为下一轮发展的增长点区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅰ区域分析批发和零售业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业金融业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业房地产业教育批发和零售业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业金融业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业房地产业教育成都2006年服务业结构武汉2006年服务业结构区域现代服务业发展呈现明显的洼地效应片区作为成都未来城市空间的主要拓展方向，应当承担起丰富城市功能产业链条的重任成都需要进一步调整服务业内部结构，大力发展现代服务业，提升服务业层次和水平，完善城市功能价值链，与其城市性质良好契合12区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅱ区域分析价值活动区域功能实力系统区域功能能力系统区域功能活力系统区域功能潜力系统区域功能魅力系统价值流物流人力流服务流技术流信息流资本流链区域功能价值成都第三产业中传统服务业占据主导的产业结构特点，造成产业活力和潜力不足，难以维持持久发展片区所在的东部新城作为成都城市空间拓展的主要方向，由于原有第二产业外迁以及现代服务业的缺失，逐渐显现较为严重的“产业空心化”现象，使得片区的城市功能活力、潜力和魅力明显不足，城市功能价值链存在缺失片区需要从服务流、技术流和信息流入手，全面提升产业配套和层次，完善新城的城市功能，提升片区乃至成都的城市竞争力注：橙色代表成都大区域以及片区目前的价值链欠缺部分价值活动包含产业价值创造过程中实现其价值增值的每一个环节价值流包含相应平台（基础平台、操作平台、服务平台）和条件（政策体制、政府管理、市场秩序、社会文化）区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅲ“产业空心化”促使片区应该主动承担新城城市功能价值链欠缺的环节区域分析片区发展定位建议片区发展要点解析（一）基于居—业和谐共生的新城发展观新城发展与新城宜居特质的契合对城市/产业功能的支持新城发展宜居维度宜业维度生态环境改善城市氛围塑造为了避免国内外新城发展过程中出现的“有业无城”开发区模式和“有城无业”卧城模式的弊端，我们倡导洪河片区在开发过程中对“宜居”维度和“宜业”维度的双重强调“宜居”和“宜业”应当作为洪河片区新城开发的两条主线，通过两者功能的完善，以螺旋上升的轨迹发展，使片区逐渐由现状的城郊松散城镇格局演化为具有完善城市功能的新城副中心区域洪河片区在产业导向下的宜居新城发展模式引导下，将形成生态化的宜居城市风貌，成为后成都时代新城开发典范123片区发展定位建议片区发展要点解析（二）构筑成都东翼首席宜居宜业新城我们认为：洪河片区可以有效平衡“居—业”两个维度的关系，强调产业发展与居住环境的提升，在东部新城开发过程中承担起加强区域联动,提升区域产业功能链价值及推进片区发展的重任，最终促成东部新城成为成都东部首席宜居宜业新城：提升现有产业结构，打造适应区域未来城市化方向的高能级服务业多项城市功能的整合与完善，弥补缺失城市功能产业链环节作为承接三圣副中心与十陵体育产业区的枢纽，处于生态轴与产业轴交点承接主城外溢城市功能和产业功能的重要基地区域城市功能产业链的提升完善者1东部新城宜居宜业新城开发模式的缔造者2全新生活方式打造下的宜居新城范式，生态化智能化国际化社区现代产业集群支撑下现代宜业新城，提供多样化就业选择，成为整个动部新区发展的强大引擎对于居—业双重维度的重视，真正成为富有活力和持续发展力的新城典范片区发展定位建议片区产业功能研究23.1824.8531.2741.0953.4569.6877.1169.6279.18基地发展该类服务业的资源优势指标总得分27.8031.4932.09公共服务业集群28.5731.0333.51信息服务业集群33.2637.9636.84新型服务业集群52.4552.1059.21中介服务业集群57.9664.1865.98产业创新孵化集群62.4766.2268.56特色商贸业业集群68.8767.8879.01特色创意产业集群71.8383.4177.83健康服务业集群77.6087.9784.04流程外包产业集群最终处理成果促进片区产业升级、协同指标总得分市场吸引力、产业发展前景指标总得分

产业集群候选产业集群的最终统计结果根据专家所打分数再乘以幂权重得到各候选产业的最终得分（下图）基于总体评价的结果可以看出，洪河片区应大力发展流程外包产业群、特色创意产业群、特色商贸和健康服务产业群。其中流程外包产业群的综合得分最高，表现抢眼值得重点关注。片区产业功能研究现代服务务业导京入建议违（一）嚼BPO肚产业集脉群适配性堡分析基地发骄展BP贺O的适晓配性条涨件区位：稠主城前智端产业娇外溢人才：预吹期人才资遮源支撑金融离岸外包服务第三方物流服务外包洪河BPO业务发展方向1１２金融后台数据中心经济：拔产业基项础支撑本雄厚环境：人喊居环境舒船适宜人片区产返业功能祖研究现代服闷务业导神入建议们（一）紧——B熄PO产朗业集群细分业态远建议（一顽）：金融朝后台数据吩中心适合基地少发展BP夫O细分产泡业（一）崇：金融后豆台数据中纲心的导入漏时序建议金融业尖后台服的务外包颤导入的株优先时撇序1银行卡业务容灾备份启动阶段2单据处理档案管理客户服务扩张阶段3技术研发信息数据中心成熟阶段通过分阶阿段的项目塑时序导入焦，使基地馒成为与东坚大街金融收聚集区紧屡密联系的闭金融后台蔽数据中心碗，成为成航都甚至西田南地区的再金融后台捉支持高地饿，并起到希完善东部析新城城市坚功能价值鸽链的作用友，提升东叙部新城的惜产业能级片区产业稍功能研究服务业导迹入建议（孩一）——促BPO产钉业集群导学入细分业态王建议二：陵第三方物塑流管理咨谣询适合基回地发展飘BPO晚细分产脏业（二较）：第孙三方物雅流BP鞋O基地应当彩成为区域杯性第三方智物流管理贪及咨询中刑心2000秆-200到6成都交蝇通物流运制输业占G撕DP比例懂变动价值产业链运输、配怜送、仓储信息系统订单处理SCM设饭计包装咨询物流产屈业价值精链体系基地与沙抗河堡铁路籍枢纽相关怠的交通枢蓬纽形成联汇动发展，汪配合龙泉烦驿的大型离物流仓储蛾功能，配父置信息管四理和包装滴设计等功爪能，共同崭成为成都信及西南地帆区物流外警包中转枢咳纽基地应当规与双流已纲规划的依政托航空港降的现代物卧流园区产够生错位竞养争，依靠木自身的人贫才科研优屑势发展物新流信息管凑理和物流刃包装设计辟等产业片区产积业功能霞研究服务业落导入建太议（二牢）——幅特色商言贸产业侧集群业态遴充选矩阵商业业愿态遴选纱与空间挥载体分腊类仓储商店大型百货大型批发市场大型专业（专卖）店大型综合超市商业街012345012345自身发展潜力（内生维度）基地适配性（外生维度）购物中心通过对蒸七种主仓要商业转业态的道自身发茎展潜力委及与基伤地的适蒙配性分杯析，初狸步遴选森出购物中心俱、商业街小、专业（风专卖）店纷、大型综搜合超市四大主衫力业态放，作为姨特色商世贸集群核心业仍态要素片区产链业功能晨研究服务业什导入建厉议（二物）——神特色商厨贸产业貌集群细分业必态确定特色商贸万产业集群饶业态导入池建议创意商拳业创意元羡素、文惹化元素块、时尚改元素构抗建高品皱质创意贫商业后专业欢展销综砖合体集中型治生活方嘉式商业基地适宜挎发展后专离业展销综拖合体休闲、贿开放、耕精致，竟塑造生被活商业局新理念片区产业途功能研究服务业荣导入建飘议（二腹）——制特色商配贸产业坏集群规模测算特色商贸用产业集群搬规模测算2010年成都人均商业面积0.8－1.1平米/人,计算时取0.9平米/人。东部新城建设用地范围62KM2,规划人口70～90万人洪河片区规划面积约9.05KM2基础数据片区产折业功能坛研究洪河片区规划人口：17.5~22.5万人渗透率：70％其他片区规划人口：52.5~67.5人渗透率：10％××＋洪河片区消费人口：12.25~15.75万人其他片区消费人口：5.3～6.8万人＋×人均商业面积：0.9平方米/人总预测消费人口：17.55~22.55万人预测商业规模：15.8~19.3万平方米注:洪河片区人口按新区总人口的1/5估算东部新喇区具有她发展健坚康产业毕的后发愤优势依托十陵告体育公园悬形成服务质于大成都宴范围的“大健康尚服务圈”1东部新区恼具有后发驼优势3居住人疼口的良卵好支撑4消费能爱力的有衔利保障2产业发展恐与资源因附素生态新简城、宜知居新城付的整体风定位奠鸭定了健毫康产业中发展的每基调与日大环境大量人体口导入车及其带布动的居匙住物业滚，将推倾动健康躲、休闲星运动产兽业的发丛展，并谁产生大箭量的健抛康服务射需求，掉拉动相窃关设施报建设与疼产业发虎展中产阶并级、都大市新贵哭、高知辉人群的执目标客遗群定位月，奠定晨了消费仓观念的坟良好基豆础，将突形成健麻康产业听消费的鲜有利保痒障十陵体坚育公园脱的规划巾建设,悉已为区焰域健康毙产业的何发展注隔入动力映核心，泪其生态洒环境的捏天然资银源，形臭成区域枪发展健说康产业乡丰的独特熊优势服务业蜡导入建页议（三递）——絮大健康沾产业集丝式群产业发督展驱动遣力片区产旧业功能姓研究服务业造导入建射议(三尤）——帆大健康雹产业集路群发展定位洪河片区挨适宜导入拦的细分健辨康产业分迟析十陵体育公园洪河片区三圣中央休闲商务区大健康服务圈区域核心医疗用地十陵片区塞——体育级健身以休闲度疲假、健康壶运动为核捡心的健康爽促进产业洪河片狸区——斯健康维雅护、咨扰询与管帅理以健康凭评估、逐调理、惧维护为彻核心的捞综合健躁康护理植产业三圣片区挽——医疗桑康复以医疗机罩构为核心独的医疗与声医药服务以健康体脊检为核心工的个人疾绸病检查与闲预测产业片区产业弊功能研究服务业惨导入建趁议(三抗）——严大健康屈产业集甚群细分业态抬确定洪河片宗区健康顺产业承付载设施沟分析康健技术壤研发健康评估愧与咨询产品营轮销体系人才储笑备专业支朴持服务健康维泊护健康教育健康护理魔技术研发洪河健铺康产业健康护蔑理产业捡集群区综合健朽康护理斗服务区片区产业槽功能研究2服务业导叙入建议(营四）——咳创意产业狐集群细分业态职及发展策框略创意产练业细分拍产业遴庙选与发押展策略项目片畏区创意宴产业发狭展策略依托区域团创意生活隔氛围的大踩背景与人通气，协同丝式十陵公园堆的休闲娱棉乐功能1适当发展坡与区域内低关联产业号的创意设惩计、创意夜展示等相鼻关价值链灵环节借助三圣沸中央商务桃区带来的诵要素流，征构建其功腹能配套3区域外逝与“数横字娱乐梢创意产介业”形推成差异送化定位恳；区域医内与“强三圣创费意农家沾乐”形幸成错位南竞争4细分产业名称成都当地主要承载设施项目适配性数字娱乐产业数字娱乐软件园武侯科技一条街**艺术传媒产业三圣画意村音乐剧《金沙》致民路音乐创意文化基地“红星七号”创意集群**设计产业“红星七号”创意集群***创意生活产业三圣花乡锦里玉林生活广场*****一般文化产业成都工业文明博物馆***片区产业手功能研究业的纬停度(四匪）——局创意产康业集群疾发展发展定论位片区创意筑产业发展夺远景阐释后成都创受意产业1沙+1>n炊的超价劫值联动平度台以互动形阅成集聚以集聚产诉生价值以价值共吸引人棚气片区产稍业功能屯研究四大现蛇代服务毁产业集洲群间的徒层次关岁系创意产业摊集群特色商室贸产业瞎集群BPO产柱业集群大健康服贞务业产业寺集群综合健狭康护理乒产业创意内赢容产业创意时尚俯消费创意商暖业后专业展劈燕销综合体生活方式须商业金融后台贩数据中心第三方抽物流B既PO辅助支撑产业创意产业与特色商贸更多作为配套性产业来安排，强调与宜居城市生活的契合性，穿插融入居住区块中核心支柱茫产业BPO咸与大健理康服务因业作为弹新兴的截现代服揭务业，椅与基地取的内外撕部资源愉结合相须对紧密介，占据苹了产业耗价值链酷的高端驴环节，傻尽可能泽弥补城钞市功能影价值链度的缺失粮环节片区产厉业功能鸦研究二、总体养规划现状分析综合现状现状分析现状分萌析地形地貌泡分析地形G践IS分诸析坡度分豪析现状分析现状条腔件分析现状道既路现状水系现状基模础设施现状建蓄筑质量现状建帜设情况员分析常青腾上东阳物光白鹤小怜区洪河中学森湖宾锦馆斯蒂尔弹庄园晨光丽蹦景矿泉水厂神钢工静程机械勤股份有尚限公司成都工程牧机械股份兰有限公司现状分析现状植趟被分析现状分析基地的植狗被条件较毯好,主要替为果园和端混交林带堂,同时林课盘散布点赶缀其间,侍层次丰酿富。现状视线售分析基地的间视线通伙透性很册好,在占浅丘之忆间有很赤大的通罪透区域蛇;同时仍由于基植地有几翁个高点鸽的存在牢,使的六视线的坦对景关兽系丰富短和富有沫层次。现状分析现状限定络条件及可建利用度分催析现状分析土地资源现状大塞多数土雨地为待挺开发状患态，已露开发建驻设或出提让用地更较少。哈且绝大牢多数土幸地适宜城建设。地形资源现状富岛有特色茶的浅丘庆地形是钱设计中费可以充筹分利用杂的资源扛要素，茶地形变烈化最为夸丰富的讨核心地盖段我们怕将予以买尊重和柄保留，阴以创造溉富有变讽化的城恨市空间矮。绿地景观现状外环碗路侧的5厨00米生县态绿带、仇东风渠、瓶秀水河和说灌溉渠都反是可以利熊用的景观孙资源；现将状的林盘粉和果园等良绿地景观芹资源则不愤可直接利咱用。建筑现状建筑卵中，新建腰的商品住扒宅小区如文上东阳光舰、晨光丽淹景、常青睡藤和洪河执中学为保挣留的建筑漏，其他建董筑质量较筹差，规划升将不予保商留。其他要锣素现状的老高压线溜形成的骡高压走竿廊可结础合近期门远期进催行考虑对原有副控规的裙回顾原有控规龄的实施绩蛾效与评价原有控孙规是在咽《成都婚市城市舍总体规针划（1圣995厦-20授20）男》和《递成都市透向东发哄展规划源》的指陪导下编贿制的。绪功能定装位方面童突出了诞洪河片眯区的居排住职能敢。对原有弄控规的归回顾对原有贯控规的取回顾未对洪绿河片区各产业和箩功能进全行全面躲细致研属究，片惕面强调态居住功托能对基地内忍的绿化、枝水体和地搏形资源对丘如何利用震的问题考缩慧虑不足没有引入极城市设计缝的思想功能定垫位以居凡住为主坐，自身范用地布答局比较纵内向周边的片平区规划定陕位调整对槽片区有一局定影响，聋规划应与拆之相适应对原有控锯规的回顾规划目标患及理念规划目标居住、产争业（现代轧服务业）吃和生态的安互动与融责合，打造“活力洪河裹，蓉城尚壁邑”生态、健坛康、充满序活力的城水市形象和监氛围新型服英务产业炉发展和慨共荣现代新夕城，完鬼善和提子升城市泄功能知性城市日，提高城蜻市品位和滴格调规划目什标及理重念规划设计克理念公共交摩通优先和谐共生贪社区活力城止市规划目标悄及理念自然条件来很好，植赞被和水系乖均较丰富稍，有良好割的生态环弟境基础，湖可利用这勾些资源打跌造具有生站态和景观娘魅力的城帆市环境。区域优录势明显辫，与成顶都市中货心和周饺边片区锦交通联蛾系便捷腔，周边掌片区的尿先行发织展为洪倡河提供讽了良好僻公共设脾施基础垃；基地内部书需保留的申已建用地沿和道路较蛋少，有土盯地存量的背优势，利稻于整体打垫造，创造仆丰富和多疼变的城市倡空间。片区发展头优势与机女遇规划目绑标及理砌念片区发展泛不利因素宜与挑战洪河片区柜位于主城胞区的边缘晃，相对周验边其他片夕区发展略证显滞后，膜在传统产心业发展上绝的竞争力蛾不强；高速公币路的存搏在形成净了视觉棒和心理林的屏障兆，不利艰于本片燃区与其携它片区鼻的便捷羊联系；高压走廊妙的存在对菊片区的用例地布局有姿一定的影艺响。规划目圾标及理悟念规划目标乎及理念规划设辈计构思用地布绒局研究规划结构萄推导多核中心绿略地轴线引导多核绿化渗透轴线引附导多核结听构绿化导入强调融肥合整体性强用地布量局研究公建系番统演变绿地系绪统演变三个居猴住片区规划结构肃推导用地布槐局研究规划结谦构“有机生花长结构”规划结蛋构：细己胞—细逗胞核—骂—基质耽规划即形成了笔三个居住泰片区、三叠个公共设紫施核、“网H”型绿局带与公共糟设施相融寸合的结构用地布局补研究用地布局用地布匪局研究功能布局用地布弓局研究城市总体祸意向总平面用地布局赚研究城市总体辟意向全景鸟瞰用地布狡局研究片区规划留居住人口闷测算按人均住棚宅面积3商5平方米都计算类别规划居住用地面积（公顷）规划住宅用地面积（公顷）平均容积率测算人口（万）分区统计194.8116.93.010.056.534.14.03.979.4(商业兼容住宅用地)39.74.04.5合计330.7190.7－－18.4用地布贵局研究公共配套播设施规划用地布继局研究相关公共配套设施个数中学5所小学7所幼儿园12所农贸市场11所街道办事处4所派出所4所社区居委会7所医院、社区医疗卫生服务中心医院1所，社区医疗卫生服务中心4所体育用地、居民健身设施社区级体育用地1处文化活动中心1处养老院4处建议体育竖、文化、株养老设施负结合中心满绿带和1短98绿化驻带布置。综合交聪通体系淹概念规魄划原规划路犯网解析路网体宝系解析谢：基本结合寇地形，线锻路顺直。三纵三横屡，干路间猾距过大。与成渝高烧速路缺少摘有机联系画。与龙泉片船区联系不逼够方便。综合交通毒体系概念卸规划区域道路甜系统与用堪地协调研单究区域路杂网结构占研究1.一粒般规则客：城市新区期的路网密毙度为8-丸12km点/k㎡。路网密剂度：主裤干路、粪次干路尿、支路脉比例以介2：3刃：7为邪宜。2.按移路网密度筝8km/曲k㎡测算（像不含两粉条高速端路），淹区域内搞：主干路门网长度害为12件.0k肺m；次干路瓶网长度仿为18挡.0k关m；支路网伸长度为谊42.猜0km低。3.等效雄路网结构甘：主干路穷：四纵坦四横(妹含两条卫高速路晨)次干路：锋三纵三横支路：私150猜-25峡0米间何距等效路义网示意石图综合交通百体系概念砖规划交通发展仗策略案例市内的虚有轨电课车，承水载了几汇乎一半轮的交通燃量，有停效的减兼轻了私超人汽车姓带来的逝压力。横跨高速边公路的小聚轻轨，将历不同地块错紧密地联驰系起来。波特兰法国斯特声拉斯堡使笼用的是更赌为先进的音有轨电车滥,这种车撇的优点是情:环保、们美观、智蜘能、安全肢、便捷和耐低噪音。法国斯商特拉斯出堡综合交语通体系贪概念规询划西雅图在美国渴的典型呀浅丘城初市西雅胆图,景稻观设计蔑与道路伟完美结排合,地妇形、风耐景和道绕路一起无充分展尿现了这蒜座城市同的美丽交通发漂展策略雪案例综合交通裤体系概念隆规划片区综断合交通涉体系规立划原则昌与措施综合交通饰体系概念厅规划体现可持岂续发展理抢念，倡导乔公交优先事策略，使废用环保交垮通工具，朝构建东泉部片区轻击轨环线。提高公交形效率，构喂建综合换闯乘体系。体现城拨市设计易理念，裹景观设恭计与道龙路、地沫形完美奏结合片区道道路系统闭规划综合交通搜体系概念鹿规划片区道路栋交通组织劫规划综合交仪通体系锐概念规伤划片区交饱通出行较结构预嫩测步行自行车小汽车公共汽车地铁出租车合计20%22%18%24%10%6%100%片区开魂发完成经后相关毒道路评杆价区域内流量分配通行能力分配流量比重一般标准建议措施成渝高速路98858000.170.3已按下穿改造测算(地面)老成渝路125251600.2770.2路段改造（断面）四环路21296000.0250.2十洪大道82253400.1760.2南北向30米道路128837460.3930.4主要路口进口道拓宽南北向25米道路107335280.3470.4东西向40米道路114754200.2420.4东西向30米道路112937200.3470.4片区道砌路交通乐组织规远划区域交船通组织狼及相关司建议结合前面喇分析，提轨出区域交描通组织及易相关措施讨如下：综合交脑通体系天概念规朱划成渝高速槽路过境主席车道下穿旱，断面调筒整。老成渝路荒远期改造器，断面调数整。老成渝王路—外面环路路中口远期愧建设互迁通式立杰交。区域内较嫩大的地块迹在下一步劲详细规划缴中适当增休加支路。主、次干晕路相交一拌般采用灯华控管理。道路断面业设计综合交通菌体系概念航规划公共交通展系统规划轨道交更通地铁2捡、4、孤7号线演辐射区刻域。轨道交通善出行比重以要达到1牵0％目标雾，须至少位2条线路龄。构建东燃部轻轨糠线。承罪担城东示快速交甜通出行既，串联功城东风扩景区。城东风娱景区包石括a青称龙湖、惰b本区有域、c宵东部副鲜中心、透d三圣金花乡、絮e锦江术森林公桥园、f销沙河沿诵线、g拥塔子山诞公园。综合交老通体系碗概念规罩划abgfedc公共交通晋系统规划综合交子通体系胖概念规谦划公交场探站规划区释内设1绍个枢纽咽站和1灶个首末烧站（城脾市新区演3－4修平方公算里设1私个公交肢枢纽站本或公交伪首末站攻）。公交首末站经干院站至青龙湖至三圣乡公共交矿通系统进规划综合交通牧体系概念躁规划公交线冲路及站滋点规划洪河片区仅共在10呀条道路上天（含片区孤周边道路宝）规划公挂交线路，绪共设站点平约27个贪。按照50饱0m服务贯半径，规程划公交站奶点基本能盖够完全覆笛盖洪河片猎区规划建忍设用地，粮满足规范而不低于9绳0%的要俭求。停车规台划地块开发锹按成都市砖规划管理紫技术规定相配建停车荡位（根据穿各地块强姓度分区预牛测，区域展内配建机波动车停车姿位需求约传3万个）份。按照1披0％公呆共停车票位比例狼，区域手内公共据停车位英需求约糊300伤0个（确可建停权车楼或珠地下车骑库）。公共交通笑系统规划综合交通扑体系概念文规划市政概抱念规划根据相关黎专业专项课规划，洪瓣河片区主言要在周边贪干路上规逝划了相关决市政干管佳：结合相关届市政工程些规划及洪忌河片区规吹划发展需牢要，对区代域内几项滔重要市政电工程设施由进行统筹卖规划。市政概念祥规划市政概淘念规划绿地景罪观系统予规划绿地景证观系统绿地景极观系统所规划景观绿地烦系统居住组团傲绿化公共空间谈绿化道路绿膀化景观林码带理念阐释建设可瞎持续发刊展的新计生态城相区；因地制疤宜、合演理布局成，结合尺山地浅饿丘地形骗和现状锤河流，拦打造显户山露水些的特色顽城市风为貌；强调本区察域与周边症区域之间航的绿地生五态联系绿地系侵统规划乡丰及水体决分布绿地景观嫩系统规划以“H霞”形生昆态绿带炎为主轴蜓，以面徐状绿化读辐射整寨个区域业；南北两个冈居住组团怨内形成次它一级绿带斑和林荫大睁道一起形俩成线状绿加色网络；以流经现萄状区域内墨东北侧的界东风渠为悉基础，适嗓当扩大水密面区域，援创造完美厚岸线，打切造区域内钳的滨水区歌；利用场地两内的低地趴形成湖泊彼，并建立性湿地系统铺，提高区苍域生态优揭势水的循环寄与利用绿地景掉观系统皮规划引水入城糊对于打造栗以居住为射主的洪河罚片区至关托重要，这升个构想是裹充分利用场东风渠的展水资源和企保留低洼航地势创造压一个自然没美丽布局瘦得当的生嫩态新城，闭沿着水边眼形成完整拣滨水休闲狡活动空间艳系统，市展民和游人洗可以漫步孙、泛舟游驻览城市风哨光。鱼塘监被保护用总作雨水的球收集与渗布透，河流线入口的水愿闸控制水分流，有助超于控制洪以水和管理拉娱乐休闲还设施。驳岸处猜理建议绿地景观跪系统规划典型滨湖持断面（自仰然驳岸）典型滨笛水断面酱（人工坚化驳岸夜）开放空间笛系统规划绿地景邀观系统晨规划根据服点务半径恭、区位益和绿地怕系统，安形成层比次丰富趋的绿地蕉空间序任列，包哥括开放守型公共守绿地、窑半开放旱型公共倒绿地、煤居住区偷级半私偶密绿地堆；公共绿辱地中形税成较完雨整的公锋园体系框，包括休森林公罩园、城心市公园欲、河岸承绿地、牵滨湖公涝园、湿箱地保护四区、全米民健身慨区、文旗化艺术板广场、纽奉雕塑主访题园、单居住区合绿地、包晨练广费场、农秩业保护束区等；利用林竞荫大道鸟和步行蛛街区打肢造流畅始的步行巾绿色街盖区。景观视爪线分析绿地景是观系统孙规划制高点形圾成对景滨水区践域视线味集中景观视线孩通廊景观大并道三、城市表设计总平面设眯计城市设旱计总体风貌乓控制城市设计总体风貌悦控制城市设计总体风貌搁控制城市设计全景鸟瞰总体风貌团控制城市设驼计局部鸟瞰总体风貌各控制城市设笑计空间形偷态设计城市设阳计居住模反式研究城市设孔计板式与点巡寿式住宅相她结合，点将式住宅呈剃组团状分钞布，位于校组团内部任，临居住昼区次要道阵路。板式到住宅临居遵住区主要纲道路呈连妹续的条状短分布，底卧部可穿越暑形成通道夸，利于形妙成城市街派道的连续饺界面。步行通道齐将人、建轰筑、绿地师、城市联末系称为有齐机整体。居住模式社区中伤心模式尚研究城市设计即为居住谈区邻里中勉心概念的帮体现，结楚合公交站府点或居住虑区集中绿设地形成块棍状的集中座式购物中崖心、娱乐朵会所等。建筑体量猪较大，业钟态类型丰侄富，满足排居民对较辛高层次商狭业和服务婚的需求。强调服锦务半径痒和交通查的便利昏性。与街坊式允社区中心位相结合，粗营造便捷传、多样的恒社区服务仗模式。突破传统侄的社区中长心形式，涉追求社区斗中心与城划市生活的融联系和融有合。打破单吓调的商末业界面近，运用震绿化和溪景观丰堡富商业颗界面，旬形成社失区特色淹商贸集损群。建筑形气式保证凡居民使迎用的便胞利性与臂安静居暖住生活习的平衡杆。街坊式恳社区中戏心集中式社民区中心核心区设务计城市设计核心区话的选择核心区要选择的耍原则：最能反映暂城市风貌魂和空间变廉化的区段桶；城市活孟动最为织丰富的絮区段；城市产睛业最集训中的区久段；城市环境疲最有特色公的区段在本方案泥中，核心干区主要为阿东西向景概观大道（洪龙大利道）两侧产毛业最为喂集中的蚕区段、愧十洪大朝道与老旧成渝路话交口的铺区段、拔东风渠且和50蝇0米生可态绿带电区段。核心区城钻市设计城市设俊计商业商务猪区城市设计BPO骄金融后台屋数据中心权区BPO钢金融后估台数据中坟心区位于边十洪大道称与老成渝嘉路交口处堤，交通便坦捷。将打缘瑞造东大街受金融集聚该地的后台茂数据中心挽，形成规领模化的中隙高级商务清办公区；腔此处是洪粒河片区的兼重要入口充门户之一产，也是城隔市空间活凭力和风貌透的重要展登示区域。核心区城恳市设计城市设计特色商至贸片区特色商贸州片区位老拌成渝路北轰侧和成渝词路南侧，易依托交通挨轴线，商堡业提升空谁间巨大。众因此在此古处购物中展心、商业尚街、专业常（专卖）袄店、大型盆综合超市党四大主力巩业态，作命为特色商初贸集群核换心业态要甘素。核心区城仇市设计城市设计创意产料业区位挣于十洪咬大道东挣侧，正后对川师挺校门。芬依托川流师的创轨意生活蚂氛围的评大背景惭与人气轰，形成嫂洪河片蒜区的创意产业区符。在区顽域内形膀成创意选生活时陆尚集市旱、lo吐ft创口意设计纹群落、考创意交好流中心意、创意箭展示舞畏台等空叨间载体坚。创意产建业区位核心区迈城市设插计核心区千城市设绸计城市设计老成渝睁路街景吓透视城市设计康体娱乐根综合区康体娱古乐休闲队中心区蒸位于洪忙河片区户的中心纠，洪龙唇大道的撒南侧。介以休闲斯娱乐、联康体服则务、游危憩购物劫、办公凉等功能午为主，美既为整系个城东管片区提距供城市某级服务吉又为洪现河片区柔提供社远区服务障的综合堂功能片葬区。核心区城披市设计核心区妻城市设辅计城市设计康体娱乐悠综合区核心区城明市设计城市设面计康体娱政乐中心懒区透视城市设贫计绕城高寒速旁5爆00米缘瑞生态绿加带500肆米生态鸡绿带位慕于绕城碧高速西树侧，是久本区域减与绕城均高速公绣路之间单的天然赌屏障，斜为本区足域提供核了优质慎的自然何景观资量源。在区域北导部打造的固东风渠滨柜水区是整介个规划的盏亮点之一啦，完整的棋滨河步道形，优美的匀湿地公园锐，浮在水犹中的艺术填文化中心阀的结合，省呈现的是菠一幅完美才的风景画岭卷。核心区均城市设吴计核心区城选市设计城市设计现代服厌务业聚嚼集区核心区趁城市设兼计城市设计东风渠科滨水区径透视核心区城包市设计城市设计社区中心膜区透视（舌对接十陵被片区）核心区城刊市设计城市设计洪龙大道缩慧门户区透啦视四、规温划控制土地开发新强度控制土地利昌用控制妇规划建筑高度劲控制土地利蚁用控制致规划交通出入待口方位控臣制土地利用文控制规划建筑后塘退道路旺红线控铲制土地利用普控制规划五、土地僻增值研究迈及财务测尽算土地增崖值研究土地增枝值途径土地增值地块功能价值区域开发模式地块面腰积：约肺9平方粮公里用地性质画：综合性泡用地，主于要为居住测，包括商定业和商务自用地开发周期决：地块较维大，需要傲经过较长岩周期的开辜发现状：基倦地已开发盒地较少，郊可以当作重全新的地摸块进行开室发基地分析辩：分析角缠度：地衫块的规毁模决定斜将基地植作为一邻个片区躺的概念奥，从区碰域运营欠的角度续去分析船土地增晕值的问乞题土地分姿类：由依于用地迫性质混坟合，而些居住用堪地和商泡服用地孝价值决散定因素纹不同，疑土地价段值增值文的方式崖不一样似，因此端要分别鸟对住宅删用地和遇商服用啄地进行吨分析分期策抬略：由菜于开发莲周期较壳长，土马地增值业也要动宾态的考评虑开发蛛的次序分，土地恼推出的恳时机和购规模开发模然式：基荡地的现总状条件急利于引摊入全新构的开发独模式，嘱提升地即块的整骑体价值研究思路绿：土地增椅值的三娃个途径土地推出策略土地增烈值研究土地功能钳价值提升VS.住宅用地殃价值决定粪因素商服用涌地价值问决定因吸素基础设日施：住赵宅用地射价值影松响最大俩的因素畏是周边撕的配套墙设施交通条谢件：道绝路通达邮，公交情便捷程讽度生态环少境：绿棕化程度异、水系倾等人口聚集戚：未来人仰口密度商服水旷平：商支业服务浑繁华程赏度交通条件饺：交通便袄利度很大共程度上决化定了商服广用地的价讯值商业能级悔：商业的伐能级定位土，周边潜的居民聚扎集程度人文环乐境：自懂身及周右边人文肚环境以买及与城盯市文化先中心的坟距离自然环凝境：生狡态、绿傅化等自晒然环境1234512345产业环境扮：产业环枣境决定指穴产业聚集逢成都和商刺务环境等规划布局雅策略：绿地渗透：将公健共绿地搜较均质卧的分布司在地块绩内，使泄每块用愚地均有稳较好的兆生态环塘境交通利用：网状元的结构脏，使每伴块地都型有较好挂的交通肢条件居住：形成蒸较集中巴的三个己居住区氏有利于粗聚集人瞧气，提膀高公共纹设施的翼利用率关；商业：布置养在主干丝式道沿线龟以及靠值近城市狭中心的僵方位，除这样可提以提高咳地块的装交通便涨利性，股扩大辐抄射范围商务办晋公：依据地核块条件开篮发有特色移的商务，燃保证地块粒一定的规影模，便于读形成产业墨集聚；同皱时注意与猴临近组团颈的呼应住宅用卡地和商飞服用地沙价值具麦有不同亩的决定管因素，副通过有斤效的规冶划组织窑，可以宣保证片带区地块鬼整体价御值的提循升土地增值戚研究分地块广价值研诵究—研桥究方法项目商业服务繁华影响度交通条件环境质量基础因素人口状况主要影响因素（商服）与两级商务区的位置关系道路通达度，对外交通便利度自然环境人文环境地块、容积率、绿化率，商业功能与居住区关系权重0.40.120.090.140.25计算方法霞2个碗因子成对皆比较时，列勾选同等便重要左边狂部分者，霸予以2-再9计分，托勾选同等凶重要右边普部分者，良予以1/拘2-1/震9计分，辰再计算几咽何平均数股求出该层鸣级的权重畏评估值分析层烧级法A椅HP综合应用酷演绎法和竿归纳法，卖将复杂的累评估问题渐分析成简阴明的因素崭层级架构君，再由评扰量表衡量伟，作为决蕉策分析的龟参考信息柄。在评估苍价值影响变因素时，经选择下表食9个尺度匆力求精确妖。名目尺度定义衡量值等强（Equally）同等重要1等强-稍强相邻尺度的中间值2稍强（Moderately）稍重要3稍强-颇强相邻尺度的中间值4颇强（Strongly）颇重要5颇强-极强相邻尺度的中间值6极强（Verystrong）极重要7极强-绝强相邻尺度的中间值8绝强（Extremely）绝对重要9项目区位交通条件环境质量周边设施个别因素主要影响因素（住宅）与重要地段的关系道路通达度，对外交通便利度自然环境人文环境小学、中学、诊所，商服设施密度地块规模，容积率，绿化率等权重0.40.250.140.120.09土地增值垄研究分地块价阴值研究—元商服用地邪地块定级土地增值斗研究地块编号B1B2B3B4B5B6B7评价项目权重评价一级指标加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值1.商服繁华影响度

40%综合考虑与两级商务区的位置关系32.3632.3632.3632.3632.3640.4536.412.交通条件

12%道路通达度7.215.055.774.336.497.215.05公共交通便捷度3.653.944.233.654.804.803.653.环境质量

9%自然环境3.643.642.913.642.922.923.64人文环境3.283.284.374.374.374.373.274.人口状况25%周边居住区19.6919.6924.6124.6124.6124.6119.695.基础因素

14%

地块规模3.073.073.833.073.833.833.83容积率1.331.331.771.771.772.211.33绿化率1.321.321.051.321.051.051.32商业功能5.166.455.166.456.456.455.16地块编号B1B2B3B4B5B6B7加权平总分值80.7180.1286.0785.5788.6697.9183.35地块价值排序6734215分地块赤评级此表中未渗含计算中酿所包含的槽二级指标侵带来的影束响B6B5B7B1B2B4B3分地块价刷值研究—承住宅用地亲地块定级土地增扮值研究地块编号R1R2R3R4R5R6R7评价项目权重评价一级指标加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值加权分值1.区位条件40%与重要地段的关系32.3636.4136.4132.3640.4540.4532.362.交通条件

12%与主干道距离14.7714.7714.778.8611.8114.7711.81与轨道交通距离5.915.915.917.889.849.847.883.环境质量

9%距生态区8.298.298.296.636.636.638.29距高压走廊3.313.313.313.314.424.425.524.周边设施25%居住设施等密度11.177.8311.178.289.4811.027.985.个别因素

14%地块规模2.982.983.733.732.982.983.73容积率1.481.971.971.971.971.481.97绿化率2.342.342.342.342.342.342.92分地块评步级此表中未鸭含计算中域所包含的甚二级指标独带来的影挽响地块编号R1R2R3R4R5R6R7加权平总分值82.5983.8087.8875.3589.9293.9282.46地块价值排序5437216R1R2R3R4R5R7R6分地块价闪格研究土地增值窗研究07年之1－5膨月成都候土地出求让情况数据来源型：成都市聚国土资源创局网站2007年前三季度成都土地出让呈现出东部南部方向性拓展，三环以外用地比例占到了80％，三环外的土地价值越来越得到市场的认可，而且可以预见，未来三环外的土地竞争必然会越来越激烈。

标准地块面积总价单价位置绿地率用地性质建筑高度123亩11.32亿元920万元/亩锦江区≥30%商住混用≤830米地块编号标准B1B2B3B4B5B6B7修正总分值89.1280.7180.1286.0785.5788.6697.9183.35单位价格（万元/亩）9208338278888839151010860地块编号标准R1R2R3R4R5R6R7修正总分值88.3482.5983.8087.8875.3589.9293.9282.46单位价格（万元/亩）920860872915785936978858商服用地住宅用地在对土地丈出让市场殖了解基础倘上，我们刺选择与本袋地块条件闷较相似的输标准地块奇，综合区非域临近地棚块土地出房诚让价格以袄及东部产扰业调整带桶来地价上库涨等修正毛因素，得垮出标准地枕价假设下奔的本区域暑住宅、商芳服土地价杰值。注：本兆价值是奏在现价被基础上葬的评估抽，不考私虑未来桌的价格最增长土地分镰块推出册策略—揉地块划列分土地分块研策略：大小结序合：利用大延规模的地循块吸引知悦名房地产预品牌，迅碗速提升地栽块的知名薯度和形象砖；待地块驰较成熟后府陆续推出韵较小规模凯的地块优势保感证：地块的凳划分基本晨按照道路怎网结构，榆同时注意香每个地块梦要保证其币拥有某个白优势，可巩以是环境卖、交通或叉者配套等番，从而保舒证每个地尤块的价值整体性：产业用像地需要统屑一的管理常，以保证家聚集相应徒的产生，丛因此按照钓产业的划怀分，分为宰4-5个仍地块推出混合性：商服术用地的搅市场培董育期较岗长，开脾发压力吸大，部包分商业终用地可美以与住拉宅用地悔打包共肥同推出多样性：商业投娱乐用妨地划分胃为多个熄较小的泥地块推递出，以蛛保证多不样性和责足够的古竞争住宅用地商服用地土地增寨值研究213467891014111551213171816土地分趟块推出腿策略—崇开发分秀期分期开棕发计划各期产默品丰富糕、多元阻，以抗球市场风当险各期产漏品有机花组合，依实现效晒益最大嫌化一、撇脂悦、积累饶、共蛛生、互需长原则二、弹眠性开发斧、峰值底预留原谅则最大化勉利用现袖有成熟毕资源，附创造区描域价值分期注入但功能元素汇和产业要捕素，累积敬区域价值根据功能夕元素成长兽规律，相榨互调配、著形成集聚狼效应三、复演合、多签样性的朱产品组铃合原则开发过程离中适当留抛白，预留拿功能转变烂的弹性对城市主霉干道、特栽殊资源等勤不成熟区页域，进行纺储备优化炒，以待实畜现收益最耳大化开发分期熊原则和策让略土地增抬值研究启动：T字型的鸟生长结构侦，先期结吸合“上东书阳光”“介东部副中牧心”等项社目的建设坟,开发友比较成熟烤的十洪大抗道及老成励渝路沿线脱的地块，斑产业和居泼住共生发受展中期：重点开偿发中部煤的休闲僚娱乐兼袍健康产植业区，跨提高地楼区的生狭态形象粉，以产录业发展漠推动整冰个区域窗的升级炊，并逐四步向外炼推进。后期：待地区阵基础设虏施以及愚商务环覆境成熟榜后，最降后开发聋轻轨沿沟线地块吓。土地分淘块推出首策略—容开发分扛期土地增值孕研究启动期中期后期区域开发前模式公园地产教育地产地铁地产产业地产区域运营讨应该充分宁市场化运岸作，吸引梢多家地产钉公司进行赌开发，打替造不同的酱主题，提越高土地的刑利用效率伍。而区域鼠运营者则鲜通过导入掠核心要素旺，为其提辅供必需的夜配套设施巾和环境。政府导入废：将某些来政府办公辉场所、城懂市大型公芬共设施规脾划引入到屠区域，提袜高地区影甘响力产业导止入：发顶展一定谜规模的软产业，伏为居住亏产品提心供消费业者保证生态导称入：通洗过绿化怕、水系坝等手段萄打造生暴态概念惯的片区毫，提高崇环境吸船引力交通导匀入：引干入大型凑的公交展或者轨肝道交通客，加强战与城市旁中心的蒸联系导入交通导入生态导入产业导入政府成都市场纱较受欢迎翻的主题地冤产地区核心弃要素导入钥：公园地产有就是依公渡园而建的雪地产，或龟者在公园孟里的地产称，主要强延调的公园烟化的生态设环境。成同都成功创脾建森林城缝市，市民懂对公园地秃产有特别倍的偏好，莲已推出的掀有影响力柳的有：奥烤林春天、联万科双水价岸等。“教育地禁产”就是享以教育为耀特色、为请核心、为段灵魂的房任地产业。柄可以是新听建教育设英施,或者荡依托现有猫的教育资愁源,在附渠近开发。李成都今年需教育地产沈概念较热冶，已形成领了高新西痕区等8个调组团。轨道交妄通可以信大大缩棍短城郊美与市中糖心的距抖离，成害都轨道带交通还碑未开通生，各大趟房地产腔商已经危推出的梯地铁概乡丰念的房喘产。本络地块内博也规划焰有地铁问经过。产业和甚居住相昆结合，僚营造一狡个宜居锻宜业的爹新市镇度，两者吴相互促他进。土地增值殿研究一级开发局投资收益债测算基地技术陆经济指标为了提磁高地块贱土地价沿值，从湿多个渠秃道保证口区域的贸健康快遇速发展伸，地块风内规划词了一定纸量的产显业用地唐和公共行服务设逼施用地谷。以下将良对在此上规划背斤景的投徐资和土火地收益奇做简单涛测算，五探讨这傻种土地肾增值模壳式的经链济可行招性用地名称用地面积（公顷）用地百分比居住用地277.2932.50%R2住宅用地237.75213.92%R22居住配套25.0122.50%R24居住区绿地14.531.70%公共服务设施用地186.0021.80%C1办公用地28.773.37%C2商业金融15.881.86%C3休闲娱乐40.284.72%C51医院用地2.520.30%C53疗养用地9.971.17%C/R商住混合88.5810.38%道路广场用地163.4819.16%市政设施用地4.760.56%绿地221.7725.99%G1公共绿地82.459.66%G2防护绿地28.183.30%G3生态绿地111.1413.02%规划建设总用地853.30100.00%水系29.49

规划区总用地882.79

一级开景发投资派收益测欠算土地开猴发投资难测算财务测算傅假设成本测算敌按照成府薯发（20忧04）1抹9号等相粥关文件规暑定执行测算数据闯根据现场画调查以及倾规划设计时方案所得份；拆迁补狐偿费由浩于基地衰条件复温杂，假埋设为2览0万元略/亩不考虑资座金的时间粱价值；土地拍误卖价格须根据基凶地条件煮及周边荡地区近郊年土地闯拍卖价艘格和趋练势确定快，根据诞以上测裤算假设价均价8锯80万住元/亩钳；假设土止地整理形在五年秩内完成浊，每年忘进度相牵同，建欣设成本穴年递增亮5%；按照规划士方案可拍夸卖土地面激积为69闭12亩，纱地均分在容七年内拍畏卖，每年倦价格上涨雅10%；流动资金谜假设为1紫000万评元；土地出让逮金占土地秃出让收入析的比例：乖25%寇；社保调偿节金占痛土地出修让收入黎的比例优：10请%；序号项目1征地拆迁毯补偿费用单价（夹万元/首亩）面积（探亩）金额(亿笋元)合计2013,喊24226.桌52前期工程塑费用0.73基础设退施建设各费用单价（垒元/平傻米）面积（渔公顷）3.1道路、冈广场3001514.53.2绿化、鄙景观15023943.3水体150290.43.4电力258832.23.5给水258832.23.6雨水管108830.93.7污水管108830.93.8通信48830.43.9路灯58830.43.10其他108830.9合计4管理费0.85建设期板不可预缺见费0.86流动资金7总投资8单位土凑地投资岭（万元猜/亩）一级开漏发投资趴估算指标0.143.933.耐1建设费用崭的4.4决7%15.1建设费用路的5%建设费朋用的6铲%一级开发妄投资收益甲测算土地开发猾投资测算项目财塞务评价从该项赶目财务摧评价指夜标分析进，排除雕资金时麻间因素窜分析评禾价如下懂：1、在赠今后7箩年内项垄目可实泊现土地仍出让净劲收入4仍95亿毫元，扣广除土地游整理总坐成本48亿元后，叛实现项烈目利润碍总额=伤49徒5-杜48=447亿痰元；2、项屈目利润阴率=项麦目净利挪润/乖项目峡总投资具=92寒0%；3、7年虏年均投资恶收益13毒1%4、本财毛务测算土肚地出让价础格属于保郑守估计，刚在此条件鲜下项目的宁利润率等盏经济指标率仍较高，粮因此，该妻项目在经站济上是完香全可行的洽。项目200坡7年200大8年200车9年201武0年2011抵年201册2年2013氧年合计土地出机让面积伤（亩）9879879879879879879876,9片12居住7737737737737737737735,41华1公共服务爆设施用地2152152152152152152151,50勉2土地出让宿价格（万寸元/亩）8809681,0咬651,17抛11,28炸81,4昌171,5运59土地出车让收益磨（万元广）8796105116127140154824土地出屠让金（伸25%托）22242629323538206社保调节赴金（10窜%）910111213141582管理费用偿（5%）455667841土地出让塑净收益52576369768492495一级开球发收益祥估算指标指标值项目总芽投资（她亿元）48项目净械收益（投亿元）495项目利品润总额潮（亿元驾）446项目占殖用资金气（亿元糖）9项目利润农率920扭.42民%项目占用稼资金利润似率513吸8.4袄8%项目占用劣资金年均刑利润率734.予07%经济指标一级开发礼投资收益构测算城乡统筹拉问题专题阵研究农民妥善酬安置是最款需要解决陕的现实问似题原住民可份持续生计甩的关键所干在从耕地正解放后益以何种基方式寻贩求新的嗽收入来校源打破原劣有居住魂形态后奇怎样形事成新的阵安居环申境怎样从思肚想意识和当生活文化查上成功转辟型为“城昼市人”片区和谐贫发展的基蚊本前提之奸一淡化经济拳、文化、献社会地位瞧落差，倡画导与导入瞒人群的和缎谐相处强化安置棵区域的