成都市某公寓项目定位可行性报告

成都项目定位可行性研究报告一、项目简介二、项目定位的可能性方向三、项目定位方向分析1、纯住宅形式2、纯办公形式3、小户型公寓4、SOHO5、酒店式服务公寓四、关于本案项目定位操作的几点建议提报大纲一、项目简介本案基本情况：**公寓（**大厦）位于成都市**路一段３号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。项目简介本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计，进行其他方向的改造会产生一定的缺陷项目简介二、项目定位的可能性方向本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?纯住宅纯办公小户型公寓酒店式服务公寓SOHO本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。项目简介三、项目定位方向分析目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。本项目产品可能的用途之——纯住宅形式项目可能用途本案虽然已经完成主体结构封顶，而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化，而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。本项目产品可能的用途之——纯办公形式项目可能用途本项目产品可能的用途之——小户型公寓分析项目可能用途以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之——SOHO分析项目可能用途SOHO是英文smallofficehomeoffice的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。

本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。项目可能用途项目所处的地理位置属于由市中心商业区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。

项目可能用途采用SOHO工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公、居住合一的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多SOHO工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金、价格也不高；而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。项目可能用途结论：项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之——酒店服务式公寓分析项目可能用途什么叫酒店服务式公寓？此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。项目可能用途酒店式服务公寓的特征：一、提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。项目可能用途二、商居鲜两宜，兼傅具居住和虎办公两种茫功能酒店丹式公寓既险可用于居丝式住，也可猪用于办公营。面积小的盼酒店式公曾寓中，居薪住和办公储空间混在夫一起，面觉积较大酒博店式公寓展中，居住车空间与办妈公空间分合离。不同的淋酒店式剂公寓侧正重点不拳同，有塑的偏重假于居住毁，厨房蚊、卫生隐间齐全携，甚至概有阳台件；有的驶则偏重错于办公汽，只有蛾卫生间军，没有卵厨房，功提供一拍些办公设设施和什通讯条究件。项目匙可宁能用烧途本案的戒产品形敲态是根壳据酒店全的平面齐布局而员设计，厌因此很棚符合酒扰店式公搜寓上述殖的特征接要求。项目党可机能用斑途项目所舌在地位记于**齐市中心闯与成都陷北部的竟交通干械道——江人民路葡上，并融且紧临鸭俯南河舞。以俯南河脾为界，往料南是成都健市的商业原和CBD糠辐射区域厨，是商务盆及旅游人滩士的聚集察地，因此霜服务此类抗人群需要泪的楼盘较币多，但定左位多集中吴于普通/皂精装修小躁户型公寓减，酒店式推服务公寓级等产品形匪态较缺乏激。项目以犁北至一乱环周围窝，已经描是成熟藏的老住窄宅区，钉环境比辽较幽雅蔑，虽然页交通便画利，但犬缺乏应峡有的办彩公氛围熔，因此喇附近待垒开发的羡楼盘都吸是以普扫通住宅吐为主。项目区羡位环境项分析五丁苑五300抱0均西门北门时代凯悦北门CBDCBD太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日项目区绵位环境暂分析根据本司盖对成都市痰进行的调淡查，在淡商业中心财、CBD逆及其辐射吴区及本案锯附近区域寻，分布着盼以小户型洲公寓为主非楼盘，主茎要形式有包含小腾户型公乌寓的综糟合体，绿如天盛熔壹中心奶，价格香600载0元/抽平方米撇左右；纯粹以小敏户型为主陷的时代凯或悦、塞弗槽假日、鼓抵楼世家，载价格55精00-5暑900元链/平方米拒；新建设坑的以小选户型为许主的住瞒宅小区短，曦城晌，价格励650确0-6嘉700售元/平似方米；以酒店木服务式喂公寓为故主的，校一号公偷馆（只表有一家仅），价蚁格在1般100域0元/妄平方米裹；项目区遍位环境至分析由上述乎分析看摧出，在迹本案周镇围的小掉户型公助寓产品骑供应形跟式较多区，而且晌价格区扇间相对确适中，击以本案症的地理柱区位看帆，与以鞋上楼盘梁仍有一仔定的差睁距。从本司例所调查行楼盘目淘标客户报定位看雄，针对秧高端细候分市场脑的产品它却极少码，以酒勺店式公粘寓为主侄打的产虫品只有证一号公屑馆，而谢且定位候于处于驳金字塔烦尖上的饶少数人裁，从1金100姨0元/淋平方米糠的定价别可以看烫出。项目区效位环境俊分析壹号公馆委目标客群死定位在城烦市金字塔段顶端的大灰人物，并跨为大人物坡量身打造泄高端物业质服务，而臭目前的销贷售状况表续明，成都森的高端人糠物的潜在圣需求得到热充分的释董放。按照北京愚、上海的斯现状来看狗，这种高盐端的商务猴公寓也被瓦很多金字颤塔的顶级差所认可，丧可以预见泉，在不久题的将来，贤随着成都院市经济的沟快速发展胆，还会有袖更多的针先对金字塔合上不同层插级客户需孟要的此类物业键形态出现。项目区位洒环境分析根据本司旨调查，壹要号公馆所坐针对的目起标客户是白指在成都滥市的CB炎D区域工耐作的高级盐专业技术胳经理、国敬际或国内烈大公司驻扒成都的C宫EO、还盟有成都周同围县市的踩各地银行后行长。他登们需要的逐是能够提湾供高端的荐商务服务鬼和享受环航境的空间趁。处于绝对生金字塔顶子端的，能围够承受相祝应服务价辩格的，那槐毕竟是少忽数，因此妇市场的需例求量有限斧。而处于颠其相对低旬一个层级凤的高级管稿理人员和朋中小企业愁主也需要旧在CBD昨及其辐射抵区域内，暖寻找可以惑满足其被样尊重心理践需要的物表业形态。项目区位貌环境分析针对此类裙目标客户慢群的需要刷，酒店式楼服务公寓骂目应提供巾相应的高蚀端服务内小容，如酒店式的挑管理（随勇叫随到的境服务、打钱扫、叫车记等）商务所需峡：会议厅瓣、商务中苏心（打印肾复印等）绕等生活配套终：中高档枪酒吧或咖哨啡吧、中羞高档餐厅伐、高级超陡市等需要经始营者具士备一定巩的资源测整合及张服务管拿理能力炎，且本肌项目群抓楼的预猫期经营刘方向和消开发商缺的背景前，都为棍此提供锡了便利叔的条件可。项目区位害环境分析因此，本袜项目无论由从所处的埋地理位置施，还是现户有的产品晶形态，加若上后期的舅资源整和缝及管理服敲务能力来沾看，都适米合定位于阀针对相对带高端目标单客户群体励需要的酒址店式服务跨公寓。项目区位汽环境分析离市中心客CBD1免.5公里找，离商业笑中心1.狱5公里，润离（文殊膨坊）0.杜5公里离闹市宝500缝米，意彩味着很婆近却具武有生活突氛围的俯环境紧邻文贴殊坊，凤新兴旅疮游热点汪，地段扣升值潜咽力巨大天然景姓观府南谋河，市逮民心目晶中的福浑地紧邻成都秋第一条地这铁，出行凶便利程度腐高S优势项目SW堤OT分析项目长期街烂尾楼的沈形象街对面烂育尾楼对本止项目商业超在心理上慕有极大影乡丰响项目已旋经建成通，改造趴升级的冒空间较涉小W劣势项目SW潮OT分析内环内烂宋尾楼成功较改造项目末较多，而境且销售情锐况乐观目前内环尿的楼盘供亿应量较小市场上鱼缺乏精长装修的告酒店服塔务式公弊寓产品O机会项目SW款OT分析周边逐驳渐上市浅的小户馆型楼盘殃，将影件响到本哥项目的颗入市、袄市场消数化和价际格定位T威胁项目S趟WOT尺分析结论着力强讽调项目爆的地段煌优势，僵制定合勿理的价斧格区间赠，规避译现有及主可能的擦威胁，棕进而准枪确的进藏行市场除定位，只满足目晋标客户吴的需求哪。项目S静WOT驳分析四、关冻于本案仔项目定宇位操作名的几点嫌建议在本案箩产品布们局不能欺做大改兼变的前雾提下，么应从以币下三个帆方面来眉实现项昌目价值汽的最大瞧化。1、准笼确定位存本案的林目标客俘群——拾需要从担酒店式华服务公赖寓产品棕得到相行应的心竖理满足起，而且筐具有一屠定的购侨买力，乞居住在然CB劳D及其芽辐射区妄域内。2、建立谜高标准的辉联合服务娘团队，由泊专业的酒撞店管理公联司来提供鸭高质量的便服务服务喘内容满足联客户的需妨要3、由赴于本案昆目标客麦群比较音狭窄，康因此必薪须制定责适合的戒推广计见划，以积相对较械低的代封价达到穷目标客道户，以奇实现项骂目的销壮售。项目定鲜位建议附录：成杂都市项目淹市场简报成都市国祸内生产总糊值增长情笔况由上图可传知，20胞06年全据市实现地办区生产总布值275伶0亿元，购比上年增寺长13.距8%，是固1994派年以来的艇最高增长任速度。成都市拒宏观经红济环境成都市城的镇居民可宴支配收入弟增长情况由上图仪可知，盒近年成宽都市城菊镇居民犯人均可次支配收岛入的快碌速增长图，大大成增强了春居民的押实际购拴买力。成都市宏败观经济环摘境小结：成都市经访济发展状承况良好，甘城镇居民播收入不断牛提高，有上较强消费战潜力。成都市持宏观经谣济环境房地产开馅发投资增方幅呈逐月击增长态势成都市桶房地产梯现状全市商轨品房供雹求总量届大幅增暴长，均款首年突博破20稼00万道平方米200馆6年成占都市商蚀品房供慨应和成沙交面积惑首年突伪破20抄00万命平方米载，市场历总体表黄现为供丛求两旺叛的局面终。成都市房斧地产现状房价涨铃幅回落恢，但涨使幅仍处扎高位200丘6年，选成都市望五城区辣商品房牢成交均结价为4吊472基元／平肌方米，扶同比上汉涨9．辅5％，关其中住程宅成交故均价为眠425尸6元／起平方米挽，同比紧上涨1诉2．9桃％，涨采幅较2望005连年回落排了3．籍4个百拾分点。成都市房宫地产现状小结：房地产市手场有良好堆的成长趋叫势，房价滨增幅逐渐霉放缓。成都市房般地产现状区域划分验：**区兽域内为市摩中心内环氏；**外俊到一环路蒜为市中心可外环；一阿环以外按刻方位分东寄南西北区肢域。四处楼市俩走向：南面，罗传统富闭人区，坚是成都纹市价格曾最高区半域。5医500熟-90炒00元过/平方烂米西面，西传统西饥贵区，元属于价随高区域遍。45培00-失700馋0元/层平方米东面，执新兴居凳住区域宾，大量似知名开冤发商合伟力开发缸区域。刻400哪0-5兔800跌元/平盟方米北面，盏传统概袜念比较填乱的区命域，大江量的小南商品市劲场和外宣来人口湾，紧邻数火车站定，居住迹相对集驾中在梁姓家巷一由带，3局000炒-50乔00元充/平方葛米，在沫靠近府住城河的础城北内削环区域殖价格与禾市中心刃区域的虑价格不百相上下疤。城中，Ｃ略ＢＤ区域狡，属于价养格高位，范价格在6吊000-距1100蒙0元/平稿方米。成都区党域房地呢产发展夺概况项目所在添地位于*厕*市中心思与成都北房诚部的交通良干道——秆人民路上拦，并且紧颤临俯南河搞。以俯南迎河为界宣，往南骂是成都哲市的商伙业和C够BD辐筑射区域岔，也是晚内环小傍户型集糟中供应警的区域国，而且岛价格也钓相对区床域住宅醉均价较滔高，但灾市场去已化情况惜较乐观筒。项目以北妖至一环，织已经是成柿熟的住宅散区，环境饼比较幽雅闪，目前在家开发的楼荐盘较少，肃市场消化岗较充分，刺但没有同扬类型的小酸户型产品夫供应市场兆，因此小扭户型产品撇的市场需滔求还待满修足。项目区壳位分析五丁苑峰300请0均西门北门时代凯杜悦北门CBDCBD太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日楼盘名称中铁二局上河新城地址大安西路56-58号价格3820-4200（均价4600）最高价5200装修情况毛坯开盘时间2005年9月14日套数333面积77-133平方米交房时间2006年12月内环线内迁北区楼盘：上河城时前两期缸已交房调数年，宽并成为产北区居严住代表吹性楼盘扬，此项碰目是上耀河城第伪三期，由于产杂权问题安成为烂笑尾，中珍铁二局贡接手后分顺应文遮殊坊片晴区开发稳势头成升功更新剪形象销喂售。前三期殖已全部覆售罄，酒据开发今商预估飘，目前爱二手价爸大概在宗570蛋0－6徐000抬元/平废方米。优势：1扰有小区皱氛围球2项目么正对小区陪绿化3拍居住氛枣围浓厚咽4地铁追旁竞争个知案楼盘名称壹号公馆地址人民中路三段1号价格均价11000元/平方米装修情况精装开盘时间06年12月9号套数600面积44-90交房时间2008年5月此项目长为烂尾然楼改造洗项目，柴产权7搞0年。赤项目除外了规模歼，其他给无论在凉社会地话位或是姥产品定贷位上都习类似上要海世贸市滨江花带园，有辨浓厚的色商务居狭住氛围静。优势：1待地处交忌通要道，畜是传统意鼻义上的市亲中心2越地铁旁绑3市秘中心CB糖D核心区锋域4成淡都第一符座真正壮意义的开商务住务宅5幻玉顶级刊会所、洪物管，叛五星级削酒店物击业竞争个案楼盘名称天盛壹中心地址北大街价格均价6000元/平方米装修情况毛坯开盘时间07年3月套数496面积30-70交房时间2008年6月项目是结燥合了商业疏、办公和亭住宅的双勇塔楼。优势：1蛋CBD剃辐射区域烛2外自观现代感菠强（像写拉字楼）竞3生活睬配套齐全庸，紧邻大殿超市竞争个帮案楼盘名称时代凯悦地址人民中路二段70号价格均价5500元/平方米装修情况简装开盘时间2004年12月26日套数986面积35-51交房时间2006年12月31日裙楼规愚划为大堆型时尚然SHO屠PPI盒NG欠MAL优L，辅惧楼是四血星级酒魂店，主呢楼是精严装修小密户型公仪寓和商增务间。位于商病业中心患区域竞争个例案楼盘名称赛弗假日地址顺城街28号价格均价5900元/平方米装修情况简装开盘时间06年12月套数496面积30-80交房时间2008年8月项目为烂较尾楼改造途楼，但整能栋楼属于俯2个公司绕，项目只店是整栋大首楼的一半跳，所以从留大楼外观绞看只有一滋半是改造边过的，目帆前已基本酒售罄。产林权只有4芽0年。优势：华1地廊段稀缺亭性2染四星典级标准广建造的浸复合型屑酒店物迟业3紧林邻盐市债口、太馋升北路椒两大商平圈类似小户赤型项目：竞争个案楼盘名称鼓楼世家地址鼓楼北街和大墙西街交汇处价格均价5500元/平方米装修情况毛坯开盘时间06年9月套数496面积87-116.5交房时间2007年12月项目已析全部售藏罄。优势：1溉社区性仍2紧惩邻盐市口泻、太升路所2大商圈竞争个案楼盘名称曦城地址西金仙桥路８号价格6500-6700装修情况毛坯开盘时间2007年4月底套数-面积-交房时间-项目处密于内环喉线内，甲西门区缺域繁华夕地带。体项目由午7栋3心3-3六4层的誓高层电通梯洋房堵围和组泽成，中颈央景观底，具有葱一定规葵模。竞争个案西区：楼盘名称西沙美景地址西二环价格4900