房地产权属法律制度讲解

第一讲

房地产权属法律制度一、房地产法概述（一）房地产的概念与特点1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的总称。2、房地产与不动产、房屋、土地的关系？

不动产=土地+地上定着物（房屋+林木等）+海域+矿产资源房地产=土地+土地权益（建设用地使用权）+房屋3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；有限性。

（二）房地产的种类1、根据权利主体分：公有和私有2、根据用途分：经营性和非经营性3、根据位置分：城市房地产和农村房地产4、根据流转是否受限制分：自由流通的房地产和限制流通的房地产5、根据是否经登记分：登记的房地产和非登记房地产（三）房产和地产的关系房地产=房产+地产=土地上的房屋等建筑物及构筑物+土地+土地权益1、关系：①房屋所有权与土地所有权可以分离；②房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离；2、处分原则：一体处分原则①建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分；②房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。案例讨论：教材18页（四）房地产法的概念和调整范围1、房地产法的概念和特点（1）概念：广义：城市和农村；实质意义上：法典、宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。（2）特点：参与主体的多元性：管理、开发、权利主体、交易主体、中介规范内容的综合性调整范围的广泛性调整手段的国家干预性2、房地产法的调整范围（1）平等主体之间的房地产关系：权属、相邻、转让、租赁、抵押、中介、物业（2）非平等主体之间的房地产关系：建设项目管理、建设项目规划管理、开发建设审批、土地征收、市场主体管理、市场秩序管理、税费、质量与价格管理（五）房地产法的基本原则土地公有原则土地所有权与使用权分离原则市场调节与宏观调控相结合原则合理利用土地与保护耕地原则保障房地产权利人合法权益原则（六）房地产法的渊源1、宪法2、法律3、行政法规4、地方性法规5、行政规章6、国家政策7、司法解释8、习惯二、房地产所有权法律制度（一）房地产权利概述1、房地产权利的概念及特点房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。特点：财产权众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权）客体：物及行为2、房地产权利的分类（1）土地权利与房屋权利（2）城市房地产权利与农村房地产权利（3）房地产物权、房地产债权和房地产继承权3、房地产权利的体系见教材21页（二）土地所有权1、土地所有权的概念与特点概念特点：客体的特定性；主体的限定性；交易的禁止性；权能的分离性。2、内容：占有权能；使用权能；收益权能；处分权能3、效力范围（1）法律的限制（2）内在的限制：“行使所有权有利益”4、种类：国家土地所有权；集体土地所有权。

（三）房屋所有权1、房屋所有权的概述（1）概念（2）特点：客体特定性；主体广泛性；交易的自由性（3）种类：城镇与农村；公有和非公有；生活用房、生产用房和办公用房；单独房屋、共有房屋和区分房屋（4）取得①原始取得：建造；善意取得②继受取得：买卖、互易、赠与；继承、接受遗赠2、建筑物区分所有权（1）概念和特点概念特点：客体的特殊性；内容的复合性；主体的多重身份性。（2）专有权空间所有权①在建筑物的维持、管理关系上：专有部分包括壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所有粉刷之部分②在外部关系上：对第三人（买卖、税金、保险），专有部分应达壁、柱、地板及天花板厚度之中心线。（3）共有权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车位；电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶。按分共有，但不能将自己的份额分出或者转让。（4）管理权：设立业主大会，选举业主委员会；共同决定有关重大事项；决定物业管理事宜；遵守法律法规及管理规约。（四）房地产共有1、房地产共有的概念及特点（1）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。包括共同享有房地产所有权和其他权利（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等)-准共有（2）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原因的共同性。2、房地产按份共有（1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。（2）特点：A.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上；份额：依照约定----根据出资额确定----视为等额享有B.按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利的权利；所有权或者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。C.按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务；权利的量的分割，而非房地产的量的分割。（3）内部关系（对内效力）A共有房地产的使用收益和处分（物权法97）共同协商决定B应有部分的处分（物权法101）C共有房地产的管理（物权法97）D共有房地产的费用负担（物权法98）（4）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）（5）共有房地产的分割A约定不得分割的按约定，但有重大理由的，可以请求分割；没有约定或约定不明的，可以随时请求分割；因分割对其他共有人造成损害的应给予赔偿。B协商分割方式；实物分割或价款分割C分割的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。3、房地产共同共有（1）概念和特点概念：是指基于共同关系，对共有房地产不分份额地享有权利，承担义务的共有。特点：不分份额（共同共有关系存续期间）；发生原因为共同关系的存在（夫妻、家庭）；平等地享有权利和承担义务。（2）屈内部关距系（对析内效力攻）A权利叹：对共有基房地产享艺有平等的窜占有、使买用、收益蜓和处分的似权利。各怕共有人的链权利及于榴房地产的赤全部，不纲得对特定踢部分主张洗权利；处辉分或作重祝大修缮的悲，应经全祝体共有人播同意。B义甚务：对朗共有房躲地产承猪担平等另的义务政。个共浇有人的晓义务及塞于共有围房地产离的全部豆，费用部有约定展的，按愚约定；地没有约张定或约肥定不明叫的，共别同负担恰。共同潮共有存晃续期间举，不得折请求分招割。但仆有例外（3）太外部关炼系（对娘外效力慢）：连桨带关系（五）房樱地产相邻条关系1、房地吴产相邻关众系的概念狸和特点（1）企概念：沸是指相色互毗邻病的房地久产所有烈权人或英使用权的人之间刚在行使则权利时反，因相跃互间给症予便利厨或接受授限制所娱发生的余权利义体务关系汉。（2）特相点;A主伙体的多约数性B标的旅物的相邻桐性C产生寻的法定性D内咳容的复章杂性2、相邻应关系的处燃理原则（1）替有利生毅产、方拒便生活（2）团单结互助、蛇公平合理（3）章尊重历顿史和习盘惯3、房地镇产相邻关装系的种类（1）缴用水、稼排水（2）通船行（3）夫利用（4）炼通风、响采光、都日照（5）环淋境保护（6）损敞害防免4、房地蹄产相邻关宿系和地役队权关系（1）地炊役权的概萍念和特点概念：是穿指为自己飞不动产的诵便利而使杠用他人不殖动产的权秩利。特点：A为需佣役地的便斜利而设立所的物权；B主范体的广榨泛性；C内湾容的不增确定性辉；D从属逝性（不得辱与需役地衔分离）E不可助分性（2）燥地役权订的设立井：书面倒；地役牲权自地处役权合蓬同生效票时设立盐；登记荐对抗主苹义。（3）吴地役权政的效力地役权撇人的权客利与义站务供役地涉人的权任利与义骄务（4）地嚷役权的消腹灭双方协飞议解除幸；供役穷地人单催方解除济；约定餐事由出鄙现；存玻续期间丑届满；克标的物鼠灭失；害供役地番被征收浓；目的胀是事不俱能。（5）房酱地产相邻漫关系与地容役权关系区别：A原损因；B前提贱；C性质律；D有睬偿性；E期限页性；F登记妈要求；联系A地役絮权可弥补钥相邻关系瞒的不足；B地役侦权可排除门相邻关系民的使用第二讲屠房地蚂产权属炒登记法给律制度一、房捎地产权绕属登记控概述★房地产龄权属：是研指房地产育权利的归学属，即房闹地产权利逮属于民事步主体享有墙的状态。房地产权液利→房地漂产权属★房地丘产权属急登记：范是指房烦地产登积记机关蒜对申请旗人提出甩的有关刻房地产析权利的烂事项记台载于房狭地产登钱记簿，亭依法确量认房地雹产归属种关系的粉行为。★特点边：由专桃门的登醉记机关丹负责；渐实质审滴查；登显记发证矮；实行奏房产与梢地产权傍利主体壤一致的吩原则（男地随房最走，房愁随地走末）注意沟：一般糖情况下左，房地妨产登记枣簿的效敬力高于享房地产兔权属证脸书的效著力。★房地过产权属骂登记的叙性质：民事行为稀+行政行福为★房地产梳权属登记徐的功能：☆权利确筛认☆权利公肠示☆权属竹管理★房地产脱权属登记育的分类：☆所有抽权与他叫项权利轿登记☆终局荣登记与像预告登及记☆初始登避记、变更灿登记、更孝正等给予蜡涂销登记★房地产帝登记机关枕的职责☆查验申联请材料☆询问勒申请人☆如实及扩时登记☆其他但，不得警要求评估朴，重复登钻记，超出展登记职责省的其他行采为★房地兔产权属第登记的腔效力☆登记脑生效主肾义为原落则登记对抗肉主义为例缠外●土地承沟包经营权豪转让●地役权百设立☆房地产编权属登记唉的公信力登记记载涉的权利人尊在法律上红推定其为劫真正的权般利人；可三善意取得泼。二、土地粒权属登记★种类☆初始土耍地登记☆土地权讯利设定登漫记☆土地权停利转移登课记☆土地宁权利变纪更登记☆